Sentencia Definitiva N° 247/2026

Montevideo, 14 de setiembre de 2026 SENTENCIA Nº247/2026 SENTENCIA DEFINITIVA VISTOS: Para sentencia definitiva, estos autos caratulados “AGENCIA NACIONAL DE VIVIENDA CON GOBIERNO DEPARTAMENTAL – INTENDENCIA DEPARTAMENTAL DE MONTEVIDEO. ACCIÓN DE NULIDAD. INSTANCIA ÚNICA ” – Ficha Nº 443/2025, venidos a conocimiento del Juzgado Letrado de lo Contencioso Anulatorio de 1º Turno. RESULTANDO: 1) Con fecha 16 de julio de 2025, compareció en autos el Dr. AA, en nombre y representación de la Agencia Nacional de Vivienda (en adelante, “ANV”), impetrando acción de nulidad respecto de la Resolución N°186/24/0116, dictada con fecha 11 de setiembre de 2024 por el Gobierno Municipal E – Intendencia de Montevideo, mediante la cual se le aplicó una multa de 20 U.R, en su calidad de propietaria de la Unidad 000 del Block 0 , Padrón N° XXXXXX “por problemas de humedades existentes…” (fs. 7 y ss.). 2) En su demanda , indica que la resolución le fue notificada con fecha 18 de setiembre de 2024, habiendo interpuesto los recursos de reposición y apelación en fecha 30 de setiembre del mismo año. Señala que, transcurrido el plazo de 200 días sin que se lo notificara de reso lución alguna, quedó configurada la denegatoria ficta de la vía administrativa, indicando que la pretensión anulatoria se deduce en tiempo útil. 3) En lo particular, expresa que por Nota N°2024-1002-98-000292 de fecha 4 de abril de 2024, la Intendencia de Montevideo le solicitó “realizar los trabajos necesarios en las instalaciones sanitarias de la Unidad 000 del Block 0…a efectos de evitar las afectaciones que comprometen seriamente las condiciones de habitabilidad de la unidad 000…” (fs. 8). Menciona que, sin perjuicio de la imposibilidad jurídica y material del cumplimiento inmediato de lo dispuesto, prestó colaboración para solucionar la problemática desde su gestión, atendiendo al procedimiento administrativo correspondiente y haber informado que las unidades involucradas poseen “promesas canceladas” , señalando que corresponde a los promitentes compradores la realización de las reparaciones de la unidad. Al respecto, alega que intimó al promitente comprador (mediante telegrama colacionado), bajo apercibimiento de rescisión del contrato de promesa de compraventa e inicio de acciones judiciales. 4) Aduce, en tanto, que la ilegitimidad del acto administrativo encausado radica en la violación de los principios de legalidad, razonabilidad, buena administración y buena fe, puesto que el acto ignora la existencia del contrato de promesa de compraventa que fuera celebrado entre el Banco Hipotecario del Uruguay y la parte promitente compradora de la unidad 000, lo cual transfiere la guarda mater ial a los titulares de dichas unidades y pone a cargo del promitente comprador el mantenimiento y la eventual reparación de sus instalaciones sanitarias. Al respecto, entiende que no es razonable que se le exija la inmediata solución de la problemática, se ñalando que no tenía otra alternativa más que la de efectuar la correspondiente intimación de cumplimiento y, en su caso, declarar rescindido el compromiso de compraventa en vía administrativa e iniciar las acciones tendientes al desapoderamiento del bien, a efectos de recuperar su guarda material y realizar así las reparaciones referidas. 5) Realizado el control de rigor de la demanda por parte de la Sede y subsanadas las observaciones realizadas, por Decreto Nº1174/2025 se confirió el correspondiente traslado a la parte demandada, quien compareció a evacuarlo con fecha 12 de setiembre de 2025, bregando por la confirmación del acto y agregando los antecedentes administrativos requeridos (fs. 29 y ss.). 6) En su contestación, la Administración rechaza y controvierte los agravios expuestos por la actora y afirma que el acto encausado no vulneró los principios referidos por ella. Al respecto, entiende que el “fin último …es exonerarse de su responsabilidad como propietaria de la unidad 000, por no haber realizado las reparaciones a la que fuera intimada, en virtud de los hechos constatados en las inspecciones técnico profesionales efectuadas por la Intendencia de Montevideo.” (fs. 29 vto.). Indica que, la Arquitecta actuante concluyó que: “El agua de filtración que surge en el baño del apto 000 presumiblemente surge de falla de hermeticidad del sistema sanitario y/o revestimiento del baño del apartamento unidad 000”, sugiriendo “intimar al propietario/a del apartamento unidad 000 a realizar los arre glos correspondientes…para cesar las afectaciones negativas (filtración de agua) que suceden en unidad apartamento 000 ; y presentar un informe de los arreglos realizados y prueba de estanqueidad realizado por un técnico habilitado por la IM.” (resaltado en el original, fs. 30). En efecto, y atento a que no existen antecedentes dominiales para la unidad 000, menciona que “se conoce por expedientes anteriores que la propietaria es la Agencia Nacional de Vivienda” (fs. 30). 7) Por su parte, arguye que cursada la respectiva intimación a la ANV sin que ésta se presentara ante la Intendencia a acreditar el cumplimiento o solicitar la extensión del plazo concedido, se procedió a la realización de una nueva inspección técnica, en la cual, el arquitecto actuante concluyó de forma similar a la que surge del informe anterior, razón por la cual se confirió vista a la ANV a fin de poner en su conocimiento que, al haberse vencido el plazo concedido, sin que las reparaciones hubiesen sido efectuadas, se le apli caría una multa de 20 UR. A propósito, a duce que la multa es ajustada a derecho, atento a los “poderes de policía de la edificación” , atribuidos a la autoridad departamental. 8) Adicionalmente, indica que si bien la ANV informó acerca de la existencia de la promesa de compraventa, la misma no fue inscripta en el Registro, lo cual genera únicamente derecho a acciones personales. Afirma que de ello resulta que el único responsable frente a la Intendencia es la propia ANV. Arguye que, “el hecho que señala la actora de que la promesa se canceló, no modifica en nada las consideraciones anteriores, pues ello implica que el promitente comprador canceló el saldo de precio, pero no tiene como efecto la transferencia del dominio. Esto es, canceló una obligación personal, pero no transfirió el dominio…Por su parte, para que sea oponible a terceros debe inscribirse en el registro respectivo…” (fs. 34 vto. y 35). 9) Por Decreto Nº1582/2025 se confirió a las partes un pl azo de 10 días para proponer prueba, habiendo comparecido únicamente la parte demandada, en fecha 29 de setiembre de 2025, conforme surge de fs. 42. Conferido el correspondiente plazo, sin comparecencia de las partes a fin de ofrecer contraprueba, prueba s obre prueba, etc.; mediante Decreto N°2862/2025, la Sede se pronunció respecto de los aspectos requeridos por el art. 166 del CCA. 10) Por Decreto N°144/2026 se les confirió un plazo de 15 días para alegar de bien probado, lo que hicieron con fecha 4 y 5 de marzo de 2026 (fs. 64 a 70 vto.). Por Decreto Nº501/2026 se intimó a las partes a aportar copia de determinada normativa nombrada en los libelos iniciales atento a las dificultades para localizarla, lo que fue cumplido a fs. 76 y ss. 11) En tanto, tratándose de un asunto que se tramita en instancia única (atento al momento que surge del acto), mediante Decreto N°902/2026, la Sede dispuso la remisión de las actuaciones a la Procuraduría del Estado en lo Contencioso Administrativo (P.E.C.A), quien a consejó desestimar la demanda y confirmar el acto impugnado (fs. 143). Finalmente, mediante Decreto N°1505/2026 se dispuso el pase de estos autos para dictado de sentencia definitiva, poniéndose las actuaciones a despacho con fecha 30 de julio 2026 (fs. 146 vto.). CONSIDERANDO: 1) La Sed, compartiendo lo dictaminado por el P.E.CA, desestimará la demanda planteada por la parte actora y confirmará el acto administrativo accionado, por los argumentos que a continuación se explicitan. 2) Cumplimiento de los requisitos procesales De acuerdo a lo que surge de todo el plexo normativo que regula el proceso contencioso anulatorio y a lo que ha sido, históricamente, relevado por la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal de lo Contencioso Administrativo, los presupuestos procesales o requisitos de admisibilidad a cumplir “son el previo agotamiento de la vía administrativa y que no haya caducado el ejercicio de la acción anulatoria” (TARIGO, Enrique. Tratado de Derecho Administrativo. Tomo I. Montevideo. 1953P.p. 32), a lo que, Durán Martínez, citando a Giorgi, agrega: “El actor tiene que ser titular de un derecho o de un interés directo, personal y legítimo, violado o lesionado por el acto administrativo impugnado… el texto constitucional enumera, equivocadamente, como causa de admisibilidad de la acción, una exigencia de fondo, indispensable para el éxito de la pretensión que en ella se deduce: la violación o lesión por la decisión administrativa impugnada de un derecho o de un interés directo, personal y legítimo” (DURÁN MARTÍNEZ, Augusto. Contencioso Administrativo. Montevideo. 2023. P.p. 121). En efecto, el accionante ha de dar cumplimiento a los siguientes requisitos, ya sea que deban ser controlados de forma liminar por la Sede o en la evaluación que se realiza en esta oportunidad, es decir, al dictar sentencia definitiva: (i) que el acto administrativo contra el cual se accione sea definitivo, esto es, que a su respecto se haya agotado la vía administrativa mediante la interposición de todos los recursos que en el caso correspondan, que exista denegatoria expresa de los mismos o se haya configurado denegatoria ficta; (ii) que se haya presentado la demanda anulatoria en plazo y (iii) que quien acciona sea titular de un derecho subjetivo o un interés directo, personal y legitimo en la anulación de tal acto. Asimismo, debido a lo que surge del art. 48 del CCA, cabe ahora agregar dentro del punto (i) antes mencionado, aquellos supuestos en los cuales se ha producido la ratificación de la denegatoria ficta de los recu rsos, por haber l a Administración incumplido pronunciarse y notificar tal pronunciamiento dentro de los 30 días de presentado el urgimiento; y, también, aquellos casos en que, urgida la resolución del asunto, la Administración lo responda en plazo. Pues bi en, con relación al aspecto formal , se han cumplido todos los requisitos exigidos por los arts. 317 y 319 de la Constitución de la República y los arts. 42, 43, 55, 151 y 153 del CCA. De acuerdo a lo que surge de los dichos de la actora, no controvertidos por la demandada y confirmados a fs. 7 y ss. del Expediente Administrativo N°2024-1002-98-000810 y fs. 85 y ss. del Expediente Administrativo N°2024- 9660-98-000009 (A.A), el acto encau sado le fue notificado en fecha 18 de setiembre de 2024, habiendo interpuesto los recursos de reposición y apelación en fecha 30 de setiembre de ese año. Transcurrido el plazo legal sin que haya existido pronunciamiento expreso por parte de la Administraci ón, quedó configurada la denegatoria ficta de la vía administrativa con fecha 25 de abril de 2024. La demanda anulatoria fue presentada con fecha 16 de julio de 2025, tempestivamente. Por su parte, también se ha dado cumplimiento a los requisitos exigidos por el inciso final del art. 309 de la Constitución y art. 66 del CCA , considerando, como se verá, que el objeto de la litis se ubica e n determinar la legitimidad o no, de la sanción impuesta a la parte actora. 3) Objeto del proceso y de la prueba. Admisió n de los medios probatorios Tal como fue previamente reseñado, mediante Decreto N°2862/2025, la Sede dispuso: “…se estima necesario determinar previamente el objeto del proceso y de la prueba, de forma de dotar a las partes de seguridad a la hora de admitir/rechazar cualquier probanza y de que la futura sentencia a dictarse se acotará al objeto fijado, en aplicación del principio de congruencia (art. 176 CCA).” Así, en dicha providencia se fijó el objeto del proceso en los siguientes términos: “Determinar si corresponde hacer lugar a la nulidad planteada por la parte actora respecto de la Resolución Nº186/24/0116 de fecha 11 de setiembre de 2024 del Municipio E del Gobierno Departamental de Montevideo, mediante la cual se aplicó una multa de 20 U .R por filtraciones de humedades hacía la unidad 000 de la Torre 0, Block 0 (Rambla Euskal Erría Nº 0000, padrón Nº XXX.XXX); o si, por el contrario, corresponde confirmar el acto administrativo referido, por haber sido éste dictado en apego a la regla de De recho. Para ello y en particular, deberá determinarse si: (i) existió una vulneración de los principios de legalidad, razonabilidad, buena administración y buena fe y (ii) la Administración realizó una errónea valoración de los hechos del caso, omitiendo c onsiderar el contrato de promesa de compraventa celebrado entre el BHU y la promitente compradora de la unidad 000 del padrón referido y la incidencia de ello, en la determinación de la sanción.” El objeto de la prueba quedó determinado en: “los extremos a ntes delimitados en los puntos (i) y (ii).” En la misma oportunidad, respecto a la prueba propuesta y en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 166 del CCA , se resolvió: “Con respecto a la prueba documental, se tienen por agregados los Antecedentes Administrativos presentados por la demandada …en soporte electrónico, así como la documental de la parte actora obrante de fs. 3 a 6 y 19 a 21, en tanto hace al cumplimiento de los arts. 151 y 153 del CCA y a la acreditación de la representación.” 4) Hechos admitidos, no controvertidos y probados por las partes De acuerdo a lo que viene de decirse, no conformaron el objeto del proceso todas aquellas cuestiones que, siendo controvertibles, no fueron controvertidas por la contraria , ya sea porque fueron expresamente admitidas o no se explicitó nada a su respecto. En este sentido, en palabras que se acompañan, sostuvo Tarigo: “(…) no son, por tanto, hechos controvertidos -y no constituyen por consecuencia objeto de la prueba - aquellos hechos que, siendo c ontrovertibles, no han sido controvertidos. Esa ausencia de controversia o de contradicción a su respecto puede ser tanto expresa como tácita…” (TARIGO, Enrique. Lecciones de Derecho Procesal Civil. T. II. Montevideo. 2007. Pp. 16). Por su parte, en términos similares, afirmó Viera: “(…) los hechos admitidos, expresa o implícitamente, en la contestación de la demanda, no necesitan ser probados. La prueba de su existencia se encuentra en el hecho de su admisión por el contrario” (VIERA, Luis. Curso de Derec ho Procesal. T. II. Montevideo. 1987. Pp. 84). Así, de acuerdo a lo que surge de los libelos introductorios, se confirma a través de los alegatos de las partes y del objeto del proceso, centro de controversia fáctica (para determinar le legitimidad o ilegi timidad de la sanción) radica únicamente en la valoración de los antecedentes del caso, a efectos de la determinación de responsabilidad de la ANV y posterior imposición de la sanción. Por el contrario, no es objeto de controversia que existiese la situación de humedad en el Apto. 000 alegada por la parte demandada ni, tampoco, que ella proviniera del Apto. 000. De la mano con ello, tal como se incluyó en el objeto del proceso, existen también aspectos jurídicos a definir , vinculados a si con los elementos fácticos que vienen de mencionarse , puede determinarse un error en los motivos o una afectación a los principios de legalidad, razonabilidad, buena administración y buena fe. Por su parte, no integran el cúmulo de debate de esta litis aquellos vicios que no fueron alegados por la parte actora en su demanda , postura ya sostenida por el Tribunal de lo Contencioso Administrativo, que se comparte: “(…) corresponde precisar que tal vicio no fue alegado, siquiera implícitamente en ningún pasaje de la demanda por parte de la actora, por lo que su recepción, o aun su consideración, excedería el objeto de la presente controversia (Cf. P ALACIO, L., “Manual de Derecho Procesal Civil”, t. I, ps. 143 y ss.; KLETT, S. "Proceso ordinario en el Código General del Proceso", t. I. ps. 54 y ss.; SIMON, L., "El equilibrio entre los principios dispositivo e inquisitivo en los modernos procesos civiles por audiencia", XVIII Jornadas Iberoamericanas y XI. Jornadas Uruguayas de Derecho Procesal, p. 220; entre muchos autores)” (Sentencia Nº24/2025). Ello, además, surge de la lectura del art. 177 del CCA, el que, al regular el contenido de las sentencias, en su inciso final prevé que el juez deberá pronunciarse “(…) sobre todas las causales de nulidad invocadas por el actor o los terceros coadyuvantes con su pretensión…”. Definidos los aspectos que son objeto de análisis y prueba, corresponde ahora realizar la valoración de la prueba diligenciada en autos y su relación con los aspectos de juridicidad cuestionados. 5) Valoración probatoria y análisis jurídico En primer lugar, a efectos de un correcto abordaje del tema, cabe referir las actuaciones que surgen de los A.A aportados por la parte demandada , en tanto uno de los aspectos que se cuestiona es, justamente, com o fueron valorados los hechos y normativa aplicable al caso. Así, del Expediente Nº2024 -9660-98-000009 (A.A) surge la denuncia realizada por el Sr. BB, en su calidad de propietario, con fecha 9 de febrero de 2024, por las filtraciones de humedad detectadas en la unidad 000 ya referida. A su vez, a fs. 28 sur ge la actuación de la Oficina CCZ 6 - ARQUITECTURA – PROFESIONALES, en la que se da cuenta de la inexistencia de antecedentes dominiales y que: “ por consultas de expedientes anteriores en el mismo Complejo Habitacional, sabemos que la responsabilidad última recae sobre el propietario del Padrón Matriz que es la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). Se eleva a Dirección sugiriendo remita las presentes actuaciones a la Secretaría General a efectos que la misma intime a la ANV a realizar los trabajos necesarios en las instalaciones sanitarias de la unidad 000 del Block " 0" del Padrón N° XXX.XXX, ubicada en la calle Iguá 0000 (Euskalerría 00), a efectos de evitar las afectaciones que comprometen gravemente las condiciones de habitabilidad de la Unidad 000…”. Por su parte, del Expediente Nº2024 -1002-98-000292 (A.A – agregados a fs. 33 y ss., del expediente antes mencionado ) surge que, cursado con fecha 4 de abril de 2024, por la Intendencia, un correo con la notificación de la solicitud de realizar los trabajos necesarios en la Unidad 000 a efectos de “evitar las afectaciones que comprometen seriamente las condiciones de habitabilidad de la unidad 000”, la ANV por nota de fecha 26 de julio de 2024 informó que las unidades involucradas tenían “ promesas canceladas, correspondiendo a los promitentes compradores realizar las reparaciones de la unidad”. Asimismo, obra agregado el Expediente Nº2024-68-1-002092 en el cual la ANV puso en conocimiento de la situación al promitente comprador del bien, Sr. CC a efectos de que se presentara a notificarse de la denuncia en cuestión. Éste, por correo de fecha 9 de mayo de 2024, informó que en el año 2023 se realizó “a nuevo” el baño de la unidad y que “Debido a que mi unidad también se ve afectada por pérdidas o problemas sanitarios de la unidad superior (apto 000), consulto porque vía puedo hacer la denuncia correspondiente…Procederé a hacer las acciones que correspondan para mejorar las condiciones del vecino del 000”; adjuntó detalle de las reparaciones realizadas en 2023. Asimismo, luego de conferida una prórroga, compareció nuevamente, indicando que: “ante la consulta a varios técnic os sanitarios registrados ante IM y las dificultades de realizar una prueba sanitaria fidedigna ya que las características constructivas del edificio impiden acceder a la columna de desagüe o realizar un efectivo cierre del circuito, se procedió a realizar trabajos en mi unidad en pos de solucionar la situación del vecino del apto 000…consistieron en sellado de caja de ducha y verificación de que el desagüe del water estuviera correcto. No se usó el suministro de agua por más de 24 horas. Cabe destacar que luego de estas intervenciones y el NO uso del agua por más de un día se notó más pasaje de agua en la loza exterior, infiero que de otras unidades …Quedo a las órdenes para evaluar resultados de las intervenciones para detectar si se reflejan al vecino afectado, amén de lo anterior quiero destacar la situación y problemática que vive el complejo Euskal Erria 00 en cuanto a las primarias de desagüe, las cuales están en malas condiciones afectando a varios apartamentos de distintos edificios dentro de los cuales también se encuentra la Torre 00 y en particular mi apto que presenta también humedad en el techo sin respuesta positiva del vecino del 000…”. Así, conforme surge de actuación de fecha 19 de julio, se intimó al promitente comprador de la unidad, a presentar pruebas “hidráulicas y manométricas y/o a la reparación de los desperfectos que afectan a otras unidades”. Asimismo, a fs. 78 del Expediente Nº2024-9660-98-000009 luce la actuación de Asesoría Jurídica, en la que, respecto a los descargos de la ANV, se informa: “ Como hemos dicho en otros expedientes similares, no alcanza para mi mandante solamente cumplir con una intimaci ón al ocupante para realizar los trabajos que den solución a las pérdidas de agua. La ANV tiene otras herramientas jurídicas para poder ingresar a la unidad y dar solución a las humedades, ya sea de la unidad 000 o de otra de las cuales es titular. Por otra parte, la medida de tomar acciones de rescindir la promesa, no compete a la administración ni al Municipio, por lo que se trata de una controversia entre partes que no involucra a la administración departamental. Ante tal situación, se debe proseguir con la aplicación de la multa, dictando resolución al respecto. Habiéndose dado vista previa a la aplicación de la multa, los descargos no son convincentes ni dan lugar a cambiar la posición, por lo que correspondería dictar resolución aplicando la multa que se dio vista al interesado.”. Concomitantemente, a fs. 64 surge una nueva vista conferida por la Intendencia a la ANV, atento a que, luego de otra inspección y vencido el plazo conferido para realizar las reparaciones, sería pasible de una multa de 20 U.R. A fs. 6 y ss., del Expediente Nº2024 -1002-98-000810 (A.A) consta la resolución encausada, su notificación y el inicio de la vía recursiva. Adicionalmente, de la documentación digital aportada en etapa de prueba (Expediente Nº2025-5412-98-000105) surge la información registral aportada por el Registro de la Propiedad. A su vez, en etapa de prueba se agregaron los Expedientes Nº2025 -5412- 98-000105 y 20255412 -98-000118, en los que se encuentra la información registral obtenida sobre los inmuebles en cuestión; puntualmente respecto de la unidad 000 (que es la que ostentaría en principio los problemas de humedad a solucionar y que afectan a la unidad 000), no surge inscripta promesa alguna ni tampoco que se haya efectuado una compraventa posterior. Por su parte, cabe aclarar que no obran agregado a autos ni la promesa de compraventa a la que refieren las partes ni el fideicomiso; si bien ambas refieren a tales contratos en términos similares y no existe controversia en cuanto a su existencia, no los tiene la Sede a la vista a efectos de valorar si efectivamente son como las partes los describen. En segundo lugar, realizado el racconto anterior, en tanto lo que cuestiona la parte actora y controvierte la demandada refiere a la valoración de los hechos y normativa d el caso como se adelantó, el presunto vicio radicaría en los motivos del acto. En tal sentido, a l decir de Ruocco y Delpiazzo, los motivos del acto son “(…) las circunstancias de hecho y de Derecho que preceden al dictado del acto administrativo y cuyo acaecimiento encarta, en forma más o menos determinada, en la norma atributiva de competencia. El motivo es el porqué de la manifestación de voluntad… Si los hechos no existen o no son como la Administración pretende, el acto estará viciado por inexistenci a o falta de motivo; cuando no caben en el supuesto de la norma atributiva de competencia, el acto estará viciado por ilegitimidad o errónea aplicación de los motivos ” (RUOCCO, Graciela y DELPIAZZO, Carlos. Tratado Jurisprudencial y Doctrinario. Actos y Co ntratos de la Administración. Montevideo. 2013. P.p. 41), por lo tanto, es este vicio el que aduce la actora y, para dilucidarlo, es que correspondía analizar de forma detallada los antecedentes que vienen de describirse. Adicionalmente, dentro de la valoración de las reglas de Derecho, la actora hace referencia a los principios de legalidad, razonabilidad, buena administración y buena fe, los que, serán entonces, analizados en este mismo apartado. Pues bien, del racconto anterior surge, de forma clara, a c riterio de esta magistrada que la parte demandada ha aplicado y sopesados correctamente los antecedentes y normativa aplicable al caso en tanto, como afirma, lo que puede hacer oponible ante terceros (entre los que se encuentra la propia Intendencia) es la inscripción de la promesa en el registro respectivo, lo que no ha acaecido en la especie. Justamente, la oponibilidad del contrato que se pretende (esto es, la posibilidad de hacerlo valer frente a terceros, de oponer, valga la redundancia, sus efectos a terceros), no estuvo precedida de la condición necesaria para ello que es su registro. Y un mero conocimiento informal, acaecido, además, en oportunidad de que ya existiera el expediente administrativo en el que se impuso la sanción, no puede suplir válidamente la inscripción en el Registro respectivo. En cuanto a pretendía aplicación de los arts. 1291 y 1324 del Código Civil, nótese que la primera d isposición refiere a la validez y eficiencia de los contratos entre las partes, indicando la norma que éstas deben someterse a lo allí pactado, como a la ley misma, pero no aplica a los terceros a los terceros de buena fe, es decir, a aquellos que, siendo ajenos al pacto, no lo conocen, como sucede en el caso. Así lo ha explicado la doctrina, al decir que estos contratos: “no generan obligaciones ni derechos a favor de quienes no son parte de estos…el contrato es un fenómeno que transcurre entre dos sujetos que acuerdan o que prometen y aceptan” (CAFFERA, Gerardo. Obligaciones. FCU. Montevideo. 2024. P.p. 581 y 582) y “La relación obligacional producida por el contrato se traba entre las partes contratantes (artículos 1291 y 1292), pero no puede oponerse a terceros (artículo 1293) .” (GAMARRA, J orge. TDCU. Tomo VIII; 4ª Ed., FCU. Montevideo. 2010. P.p. 11). Por ende, se reitera, ni los contratos ni sus obligaciones son oponibles a la Intendencia en el marco de las reparaciones solicitadas ni, tamp oco, inciden sobre la multa impuesta una vez incumplidas tales reparaciones. Con relación al art. 1324, éste regula la responsabilidad por el hecho de las cosas, del dependiente, etc., estableciendo quienes responden, en principio sobre las cosas o personas bajo su guarda. El inciso final establece una eximente de responsabilidad, en los siguientes términos: “ La responsabilidad de que se trata en los casos de este artículo cesará cuando las personas en ellos mencionadas prueben que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia para prevenir el daño”. Por ende, no comparte la Sede que ello sea aplicable al caso de autos, en tanto, no se configura un supuesto de dependencia (entre promitente vendedor y comprador existe una relación contractual, que, además, no refiere al tipo de responsabilidad regulada en la norma que se invoca) ; no hay dependencia económica, social, laboral, etc.; por el contrario, es un contrato que, en principio, se presupone celebrado en el marco de la autonomía de la voluntad e igualdad. Así, debe tenerse presente que no estando inscripto el contrato , ante terceros existe un propietario (promitente enajenante según indican las partes ) que es el obligado a responder, sin perjuicio de la posibilidad de que éste accione contra el promitente adquirente , lo que claramente no es objeto de autos. En este sentido, son enteramente trasladables y compartibles las conclusiones a las que arriba la Sede Homóloga de 2º Turno, al explicar que: “La oponibilidad de los contratos no hace variar la referida relatividad, pero permite que las obligaciones emergentes de éste puedan oponerse ante terceros. Esto es, las obligaciones -como efecto principal de un contrato - siguen siendo de cada una de las partes del contrato, pero los terceros d eben ajustar su conducta y expectativas a lo que surge de ese contrato que no pueden desconocer…En el caso, la oponibilidad de los invocados contratos de promesa de compraventa dependía de su inscripción en el Registro correspondiente. En efecto …La publici dad registral es, entre nosotros, la única forma de hacer oponible un contrato ante terceros y es la principal función de su registración (art. 54 de la Ley N° 16.871), y no alcanza con la sola comunicación o información o incluso demostración de la existe ncia, validez y eficacia de un contrato, para hacer valer las obligaciones en él contraídas frente a quien no es parte…” (Sentencia Nº13/2026). En similar sentido, el Tribunal de lo Contencioso Administrativo sostuvo: “(…) los copropietarios de un edificio de propiedad horizontal, se encuentran alcanzados por el deber de conservación de los bienes comunes que integran tal régimen jurídico; y que deben concretar a través de los órganos que expresan la voluntad del condominio: asamblea de propietarios y/o administración. De esta forma, la copropiedad se encuentra alcanzada por el deber de mantener y conservar los bienes comunes, en aras de no afectar la propiedad individual de cada uno de los condóminos…la satisfacción de este deber de conservación y cuidado e s objeto de control por parte de los Gobiernos Departamentales en virtud del art. 37 lit. b) de la Ley 18.308, que concreta la actividad administrativa de policía edilicia que les compete, y que se despliega a través de diferentes poderes: de inspección, d e intimación y de sanción…en caso de constatarse que un inmueble se encuentra en “mal estado” o “ruinoso”, la Intendencia podrá ejercer su potestad sancionatoria a tenor de lo previsto en el Decreto de la Junta Departamental con fuerza de Ley en su jurisdicción No. 21.626” (Sentencia Nº391/2026). En cuanto a la supuesta irracionalidad de la Administración demandada, estaría dada en la inmediatez de actuación que se habría exigido a la parte actora y en la imposibilidad material y jurídica de ésta, de poder brindar solución al problema de humedad. Primero, corresponde consignar que no se exigió rapidez alguna: se confirió un plazo para que la ANV se pronunciara, de alguna forma, sobre c ómo resolvería el problema, limitándose ésta a indicar que no era su responsabilidad; si el problema era una cuestión de tiempos, bien pudo solicitar una prórroga, cosa que no hizo. Con relación a posibilidad de actuar, más allá de que, como se dijo, la ANV, frente a los terceros, seguía siendo el propietario del bien y por ende, el responsable de todas las reparaciones (no existiendo traslación del dominio ni tampoco, de ninguna otra obligación atento a que la promesa no fue inscripta ), no surge de autos que se haya actuado con la diligencia a la que se hace referencia (más allá de la naturaleza de la obligación). La ANV se limitó a indicar ante la Intendencia que no era su responsabilidad y agregar copia de las actuaciones tramitadas en las que, se limitó a indagar sobre cuál era el problema y pedir prueba sobre las acc iones llevadas a cabo. Si efectivamente el problema era una imposibilidad material de ingresar al bien, pudo haberlo solicitado al propietario o presunto poseedor (más allá de su respuesta), lo cual no hizo. Asimismo, véase que la notificación inicial fue del 4 de abril de 2024 y la resolución encausada del 11 de setiembre; pasaron más de 5 meses, tiempo suficiente para, al menos, haberse constatado alguna reparación útil a efectos de solucionar la problemática; por ende, no vislumbra la Sede que la Administración demandada haya actuado fuera de la razonabilidad al requerir realizar las reparaciones necesarias para que los habitantes de la unidad 000 pudiesen hacer uso de las instalaciones en condiciones de correcta habitabilidad. En cambio, lo que no aparece como razonable es pretender esperar a la supuesta rescisión (que no surge haya acaecido) y posterior desocupación, para dar solución a lo planteado. Respecto al principio de buena administración, véase que ésta refiere a:“ la exigencia de una administración que de satisfacción de forma eficaz a las necesidades de los habitantes a cuyo servicio tiene que actuar siempre. El concepto de buena administración responde a las posturas más recientes del derecho administrativo, cara cterizadas por el intento de superar la visión estrictamente formal que legitima a la Administración para el mero cumplimiento neutral y objetivo de la norma que le otorga las potestades de actuación, y poner el énfasis en la voluntad de situar a la persona en el centro de preocupación de las normas que ordenan la actividad administrativa” (RUOCCO, Graciela. “La buena administración: un antídoto contra la corrupción”. Estudios Jurídicos en Homenaje al Dr. Augusto Durán Martínez. FCU. 1°Ed. 2023. Montevideo, P.p. 864). Por su parte, esta decisora ha entendido académicamente que: “(…) este principio también determina un estándar de actuación pública similar al que en otros derechos se utiliza, como el del “buen padre de familia” o “buen hombre de negocios”… ad emás de ser un principio, un derecho y un deber, otorga lineamientos y orientaciones sobre cuál debe ser el rol de la Administración, nos brinda un parámetro de cómo, cuándo y con qué limites debe actuar el Estado, en la búsqueda del interés general…De ell o se extrae que el parámetro de exigencia para el Estado es más “fuerte” y contiene mayores limitaciones que en el Derecho Privado, en el cual los sujetos actúan motivados por intereses propios. Aquí, el Estado se encuentra principalmente limitado porque s u accionar debe estar siempre dirigido -inmediata o mediantemente – a la concreción de sus cometidos y del interés general, porque la actuación de las entidades estatales se encuentra regida por el principio de especialidad y porque el Estado es, al final del día, no sólo el “gerente del interés general” en palabras de Rotondo, sino el garante de los derechos fundamentales, a los que debe proteger, promover y garantizar ya que su rol es instrumental…” (TECHERA TEALDI, Lucía y PEREYRA, Federico. “ Buena admin istración y procedimiento administrativo: ¿La inexistencia de procedimientos administrativos claros y uniformes en algunas Administraciones Públicas es acorde al estándar del “buen administrador ”? Estudios de Derecho Administrativo N°25. 2023. Montevideo. La Ley. P.p. 179 y ss.). Por lo tanto, no observa esta decisora ninguna razón y tampoco le ha conferido la accionante mayores elementos (más que, parecería, el mero hecho de ser un organismo público ), por las cuales la Intendencia debiera haber utilizado otro guarismo punitivo o no sancionarla. Adicionalmente, parecería, por el contrario, que dentro del parámetro del buen administrador se encontraría el de registrar este tipo de contratos o, una vez cancelados, celebrar las respectivas compraventas para no exponerse la actora (con recursos que, al final de día, son públicos) a abonar ,multas que, con su propio accionar, pudo evitar. En este sentido, como explicó la Sede Homóloga de 2º Turno en un caso similar: “ De ser así, la vulneración de todos los princip ios sería palmaria, empezando por el principio de igualdad y el de legalidad. En efecto, las sanciones se establecen respecto de conductas reprochables y no atención al sujeto que las desarrolla (algo que en Derecho Penal ha sido superado desde antaño y cu yos principios son trasladables). Por tanto, la Intendencia no debía atender a quién era el responsable de la situación para evaluar si aplicaba o no las normas; antes bien, debía aplicarlas y en forma debida, sea quien fuera el responsable. De manera que la buena administración implica justamente lo contrario a lo que la AA pretende” (Sentencia Nº13/2026). Y, la buena fe, íntimamente relacionada a la buena administración tampoco ha sido violentada en la especie. Nótese que, al respecto, el argumento parecería ser un supuesto conocimiento de la demandada respecto a la existencia de la promesa de compraventa o a cómo funcionan los fideicomisos que administra la ANV en estos casos. Pues bien, no se comparte tal postura. En este caso puntual, lo que podría catalogarse de mera formalidad, no lo es, puesto que es el hito necesario para dar conocer a los terceros l a existencia del contrato. No sería, por el contrario, acorde a la buena fe, pretender que un tercero, en este caso, la Intendencia, actuase de determinada manera por la mera presuposición de que podría en este caso, como en algunos otros, existir una prom esa. Como ha dicho el Homólogo de 2ºTurno, tales formalidades “ se establecen como forma de garantizar derechos o intereses que el sistema entiende como merecedores de especial tutela. En el caso, la inscripción de un contrato, le otorga oponibilidad ante t erceros y eso no se cumple con un simple aviso o comunicación, que tampoco surge. En efecto, el sistema de oponibilidad de los contratos, entre nosotros, depende de la inscripción registral … No hay otro mecanismo que logre el mismo efecto y ello es así por decisión política del legislador” (Op. Cit.). Finalmente, vinculado también con la legalidad, no se observa que la demandada haya exorbitado sus competencias o aplicado el guarismo punitivo de forma abusiva o excesiva. Ello, en tanto, del art. 3, apartado II del Decreto Nº21.626 de la Junta Departamental de Montevideo surge justamente que “ Por infracciones a las disposiciones en materia de construcción y conservación de edificios y espacios libres, se aplicarán las multas establecidas en los aparta dos siguientes…”, dentro de las que se encuentra la impuesta por la demandada . En el numeral 12 refiere, justamente, a las “ fincas en mal estado ” y a la afectación de las condiciones de habitabilidad como surge de los A.A. En definitiva, de todo lo anterio r que ha sido analizado a partir de los A.A es que se extrae, además, la motivación del acto; en ella se explicitaron los hechos y las normas a aplicar, permitiéndose por su intermedio conocer claramente las razones que dieron mérito a la multa y habiéndos e conferido a la actora, posibilidad de defenderse. Por tanto, corresponde confirmar el acto. 6) Orientación de cumplimiento y posibilidad de recomposición El inciso final del art. 177 del CCA establece que, en la sentencia, la Sede habrá de pronunciarse sobre todas las causales de nulidad invocadas “ lo que servirá de orientación a la Administración para su cumplimiento”. A su vez, el inciso segundo del art. 190 del CCA, reza: “ Cuando la irregularidad refiera a las formalidades exigidas a los actos o trám ites del procedimiento administrativo previo, el tribunal deberá señalar si la Administración conserva la potestad de recomponerlo a los efectos de dictar un acto legítimo. No será admisible la recomposición de un procedimiento ya reconstituido”. En este caso, se han analizado todos los agravios esgrimidos por la actora y las defensas de la demandada, concluyendo la Sede que el acto encausado es legítimo, por lo que no existe recomposición alguna sobre la cual pronunciarse. Por los fundamentos expuestos y la normativa antes citada, LA SRA. JUEZ LETRADA DE LO CONTENCIOSO ANULATORIO DE 1°TURNO FALLA: 1) Desestímase la demanda instaurada y en su mérito, confírmase el acto administrativo encausado, sin sanción procesal especifica 2) A los efectos fiscales, fíjanse los honorarios de los letrados intervinientes en $ 60.000 (pesos uruguayos, cincuenta mil quinientos). 3) Intímase a la parte actora a que, en el plazo de 60 días a partir de ejecutoriada esta providencia, retire la documen tación por ella agregada al expediente, bajo apercibimiento de proceder a su destrucción (Acordada Nº34/2023 del Tribunal de lo Contencioso Administrativo aplicable a esta Sede por Acta Nº7/2025). 4) Intímase a la parte demandada a retirar los antecedente s administrativos en caso de haber sido aportados en soporte papel y encárguese a la Oficina Actuaria su eliminación del servidor de la Sede, si hubiesen sido aportados en soporte digital. 5) Oportunamente, archívese. Dra. Lucía Techera Tealdi Juez Letrado de lo Contencioso Anulatorio de 1ºTurno