Sentencia Sentencia N° 933/2000

DECRETERO DE SENTENCIAS //tevideo, 6 de diciembre de 2000. No. 933 VISTOS : Para sentencia estos autos : “LÓPEZ, ROSA BEATRIZ con BANCO HIPOTECARIO DEL URUGUAY. Acción de nulidad”. (No. 616/97). RESULTAN DO : I) Que a fs. 19 y ss. compareció la parte actora entablando demanda de nulidad contra la Resolución de la Gerencia General del BHU de 20/1/97, por la cual se dispuso que el Banco representará a los propietarios omisos o discrepantes en el otorgamiento de la escritura de modificación del Reglamento de Copropiedad del Edificio “El Ombú”, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 39 de la ley 14.261 (a fs. 1016 A.A. y fs. 3 de autos). Expresa que el edificio no fue construido respetando el citado régimen de propiedad horizontal, que tiene como base el reglamento de Copropiedad otorgado e inscripto en 1980; que, de consiguiente, el Banco no puede convalidar tal despojo, ya que el promotor eliminó bienes comunes, creó unidades nuevas y se autoatribuyó su propiedad; que el art. 39 del DL 14.261 establece que la obligación de los copropietarios es otorgar las ratificaciones pertinentes, y que las operadas son impertinentes; que la potestad conferida por dicha norma al Banco no es discrecional, ya que la aludida pertinencia es un patrón de conducta técnico-jurídico; que es legítima la resistencia a otorgar el Reglamento de Copropiedad que la despoja de derechos que todos estaban en condiciones de conocer; que si el Banco Hipotecario decide aceptar las modificaciones, actúa ilegalmente, por todo lo que, solicita la anulación del acto impugnado. II) Conferido traslado de la demanda, ésta fue contestada a fs. 29 y ss., manifestándose que no se ha hecho otra cosa que actuar conforme a lo dispuesto en el art. 39 del DL 14.261; que además se cumplió con el procedimiento previsto; que en cuanto a lo afirmado por la actora respecto a la no pertinencia del otorgamiento, expresa que ante un Plano Proyecto que no se adecua a la realidad, se debe otorgar la modificación, que era pertinente según los servicios técnicos del Banco. III) Abierto el juicio a prueba, las partes produjeron la que obra certificada a fs. 74, alegando ambas por su orden, a fs. 86 y ss. y fs. 93 y ss. respectivamente. Se oyó al Procurador del Estado en lo Contencioso Administrativo, quien en Dictamen No. 1264/99 aconsejó confirmar el acto impugnado, y se citó para Sentencia, la que fue legalmente acordada, previo pasaje a estudio de los Sres. Ministros. CONSIDERANDO : I) Que se agotó correctamente la vía administrativa y la acción se interpuso en plazo. II) Rosa Beatriz LÓPEZ promueve acción de nulidad contra la Resolución de la Gerencia General del BANCO HIPOTECARIO DEL URUGUAY, de fecha 20 de enero de 1997, por la cual se decide que el B.H.U. otorgará el Reglamento de Copropiedad del Edificio “EL OMBÚ” (propuesta 181.960, padrón matriz No. 95.661) en representación de los propietarios disidentes (art. 39 del Decreto-Ley No. 14.261). La actora se agravia del acto en causa, por considerar que la homologación de una realidad violatoria de sus derechos legítimos, en ejercicio ilegal del poder que el art. 39 del Decreto Ley 14.261 confirió al B.H.U., configura un perjuicio cierto, ya que, a través de la inscripción del Reglamento de Copropiedad en el Registro de Propiedad Inmueble, le otorgará a los terceros, derecho a ampararse en una buena fe registral, que hasta ahora no podían invocar, en su perjuicio. Concluye entonces, que dicha normativa se aplicó en forma incorrecta, al no tener en cuenta la primera parte del art. 39 mencionado, que refiere exclusivamente a la obligación de efectuar las ratificaciones pertinentes. III) Como el Sr. Procurador del Estado en lo Contencioso Administrativo lo manifiesta en su dictamen de autos, la presente controversia se centra, sobre la aplicación del art. 39 del mencionado Decreto-Ley 14.261, y en especial sobre las facultades que la citada norma otorga al B.H.U. de representar a los omisos en la ratificación de los instrumentos que se hayan otorgado, antes de la inscripción de los planos definitivos. El problema planteado en autos, se origina como consecuencia de que, a los efectos de aprobar el proyecto de modificación del reglamento de copropiedad del Edificio “El Ombú”, era necesario obtener la unanimidad de los consentimientos de los copropietarios de las 80 unidades que componían la propiedad horizontal. También era necesario acreditar la titularidad de las referidas 80 unidades, como la vigencia de los poderes otorgados a favor del promotor. Sin embargo, se infiere del Informe de Gerencia Notarial de Estudio de Títulos (ver fs. 14 y 15, en rojo, de autos), que luego de finalizado el término de emplazamiento de los componentes de las unidades, un total de 67 propietarios, serían representados por el propio promotor, en mérito a los poderes que le otorgaran oportunamente. En tanto que el propietario de la unidad 607, manifestó que concurriría a otorgar el reglamento, quedando 12 propietarios de las unidades restantes sin concurrir ni manifestarse, por lo que, el B.H.U. amparado en lo dispuesto por el art. 39 del Decreto-Ley 14.261, por la resolución impugnada del 20/1/97, dispuso asumir la representación de los propietarios omisos y/o discrepantes en el otorgamiento de la modificación del Reglamento de Copropiedad del Edificio “El Ombú” (P. 181.960). En consecuencia, como se adelantara supra, el punto esencial radica, en la interpretación que debe acordarse al art. 39 del Decreto-Ley 14.261, de 3/9/974. Porque no está en discusión que el proyecto originario de la obra (del Arq. Nelson GEPP) y el reglamento de Copropiedad autorizado el 29/V/980 por el Esc. Carlos ANGERIZ, inscripto en el entonces Registro de Traslaciones de Dominio (No. 1034, Fo. 1302, Lo. 756), y en el Registro de Hipotecas de la 1ª. Sección (No. 1830, Fo. 1989, Lo. 342), fueron modificados por el promotor (Umberto LAMORTE), luego fallecido. Según la accionante, el promotor violó el citado Reglamento, se apartó del proyecto del Arq. GEPP y promovió un verdadero “despojo” en perjuicio suyo y de otros copropietarios (fs. 20v./21). Y, por supuesto, estima que el art. 39 del Decreto-Ley 14.261, no pudo ser aplicado por el B.H.U.. Sin embargo, la resolución a la que se arriba por la demandada, es el resultado de un largo proceso, para culminar y dar por concluido la construcción del edificio, luego de varios años transcurridos desde que se formularan las primeras observaciones sobre modificaciones de entidad al plano de proyecto original, e incumplimientos del constructor, tanto a iniciativa del propio Banco como por sucesivas denuncias de promitentes adquirentes y/o propietarios (por ej. ver A.A. Pieza I, fs. 256-260; 265, 315; Pieza II, fs. 501). Situación que se complicó aún más, por el fallecimiento de Umberto LAMORTE, la intervención judicial de la sociedad de hecho que éste integraba, el posterior remate en blok de 49 unidades, en el cual no hubo postor y que en definitiva se adjudicaron al propio Banco, y la constitución de una Comisión especial dentro del propio BHU (Pieza III, fs. 776, 784, etc.), para encontrar una solución a los problemas planteados. IV) En ese contexto, es que se suscita la controversia originada por el cuestionamiento introducido por la actora en la causa, haciendo hincapié en que el BHU olvidó aplicar la primera parte de la norma, que establece que la obligación de los copropietarios es otorgar las ratificaciones pertinentes, por cuyo mérito, no está obligada por las impertinentes. El Tribunal, con la conformidad de todos los miembros componentes, compartiendo los fundamentos del dictamen del Sr. Procurador del Estado en lo Contencioso Administrativo en la causa, considera que no son de recibo los agravios articulados por la accionante, porque no se participa de la distinción que pretende realizar la actora entre ratificaciones “pertinentes” e “impertinentes”, conforme a las resultancias probatorias de autos y disposiciones normativas aplicables en la materia, que a continuación se expondrán. En ese sentido, la Procuraduría del Estado, a los efectos de interpretar el alcance del término “pertinente”, recurre a la aplicación del art. 17 del Código Civil y al Diccionario de la Lengua Española, según la cual “refiere a la pertinencia a una cosa, a lo que viene a propósito, o a lo concerniente al pleito” (v. fs. 97v.), y concluir en que: “Ninguna de las mencionadas acepciones, contiene el tenor dado por el actor al término de autos”. Posición que desvirtúa el descargo liberatorio esgrimido por la accionante, la que a su vez, posibilita no desdeñar la sustentada por la demandada, cuando afirma que el sentido en que es empleado el vocablo por la ley, “Es pertinente lo que es adecuado a la cosa” (fs. 29v.). De todos modos, sin perjuicio de lo expuesto, la solución del problema planteado, se encuentra en las propias disposiciones del Decreto- Ley l4.261, cuando de los arts. 34 y 35 de la misma, con relación al nacimiento del régimen de propiedad horizontal, se desprende sin mayor esfuerzo de interpretación, el carácter “provisional” de las operaciones y medidas adoptadas, tanto con respecto a los préstamos de financiación como la construcción fiscalizada por el BHU. Como así también, de la primera parte del art. 39, se infiere la “obligatoriedad” de las partes otorgantes, de proceder a las “ratificaciones pertinentes”. En ese sentido, se le reconoce al BHU, la facultad de actuar, aún cuando vencidos los términos que tienen el Municipio o la Dirección Nacional de Catastro Nacional, y no se hubieran pronunciado sobre la solicitud de permiso e inscripción del plano proyecto de fraccionamiento, respectivamente, para “efectuar el cotejo de planos, fijar los valores fiscales PROVISIONALES y efectuar una registración, también PROVISIONAL de los planos...”, pudiendo proseguir con los trámites administrativos y “la construcción del edificio y otorgándose en base a ellos las escrituras de reglamento y partición”. Ello, sin perjuicio de las gestiones ulteriores para el otorgamiento de “los instrumentos definitivos de ratificación”. Provisionalidad de los instrumentos y su inscripción, que es declarada expresamente por el art. 36, y corroborada por la primera parte del art. 39, al establecer, que : “Todos los instrumentos que se hayan otorgado antes de la inscripción de los planos definitivos... quedan sujetos a RATIFICACIÓN para el caso de comprobarse diferencias entre los datos emergentes de los proyectos y contratos PROVISIONALES y los que resulten de aquellos planos DEFINITIVOS”. Sin perjuicio de señalar, la obligatoriedad de las “ratificaciones”, impuesta a continuación, por el mismo artículo. Provisionalidad que la actora no podía ignorar, ya que en múltiples promesas de compraventa de unidades de dicho edificio, -entre las cuales la correspondiente a la unidad 801-, se incluyeron la cláusula 16ª. Por la cual el promitente vendedor se reservó “...c) la facultad de introducir variantes o innovaciones de orden técnico, estético y/o utilitario en el edificio y en general toda variante que el BHU acepte...” (extremo consentido por la accionante), y la cláusula 23ª., por la cual Umberto Lamorte “...queda facultado para realizar las modificaciones que estime procedente al Plano de Fraccionamiento y Reglamento de Copropiedad del Edificio, concediéndole el promitente comprador poder especial y expreso para representarle en los actos a que se refiere el apartado B del art. 7º de la Ley No. l4.560”. Y, cuando la actora adquiere la propiedad y posesión de la unidad 801 por compraventa al Sr. Umberto Lamorte, autorizada por el Esc. Fernández Bauzada con fecha 22 de diciembre de 1983, se deja constancia allí, que dicho acto se hacía en cumplimiento de la promesa de fecha 29 de mayo de 1980, y especialmente “...que la adquirente faculta expresamente al señor Umberto Lamorte a modificar el Reglamento de Copropiedad y el Plano de Fraccionamiento” (certificado notarial 10, 11v. y 12; 49/49v. y 51/51v., agregado en los autos que por acción de nulidad, la actora sigue contra la Intendencia Municipal de Montevideo - Ficha 1373/98). En consecuencia, no se advierte en la causa, que la Administración demandada haya violado regla de derecho alguna. Por el contrario, es indudable que la actora, según las distintas operaciones y tramitaciones en las que intervino con respecto a la unidad 801, no podía ser ajena al carácter provisional del proyecto de construcción original. Porque, cuando suscribió la promesa de compraventa, como cuando suscribió la compraventa en ejecución de aquélla, y con referencia a un plano proyecto y reglamento de propiedad que estaban sí inscriptos pero no ratificados, no podía ignorar sino saber, que pendía la condición de que se tuvieran que ajustar tanto uno como otro. Se concluye entonces, que el BHU aplicó correctamente el art. 39 de la Ley l4.261. En sustento de la posición precedente, puede mencionarse la opinión del Dr. Nelson DE VIDA MARTINCORENA, quien analizando las “potestades especiales del Banco Hipotecario” (SIC), señala que tales potestades implican una sustitución de competencias. Y menciona la posibilidad de prescindir de la aprobación municipal del permiso, pudiendo el BHU efectuar una “registración provisional de planos, fijando los valores fiscales provisorios...”, etc. (art. 35 DL 14.261). Y, luego de estimar que el BHU, fiel a su tradición, habrá de actuar en armonía con “Catastro” y “Municipio”, transcribe las facultades que otorgan al BHU los arts. 36 y 39, disposición esta última que no comenta” (“Régimen de la Propiedad Horizontal según Ley No. 14.261”, Sistema de Incorporación. Dominio de Unidades. Fomento de la adquisición por el ocupante. Cuestiones conexas, ed. FCU, 1976, págs. 139/140). El hecho de que nada observe respecto del alcance del art. 39, significa que, como sostiene el Sr. Procurador del Estado en lo Contencioso Administrativo, debe estarse al claro tenor literal de la norma. Lo cual, por otra parte, es coherente con las facultades exorbitantes del derecho común que la Carta Orgánica otorga al BHU en materia hipotecaria, por ejemplo. V) Por último, no escapa a una lectura y examen del contenido de la demanda de anulación promovida, que en lo sustancial, existe un cuestionamiento relacionado con la violación de eventuales derechos, que habrían sido desconocidos por las “variaciones” efectuadas por el promotor al construir el edificio. Se sostiene que “se violó de manera inexcusable y grave el objeto del Plano-proyecto del Arq. Gepp, el del Reglamento de copropiedad otorgado en base al mismo, y el de los contratos que en la misma base se suscribieron con los adquirentes o promitentes adquirentes de las unidades, y con el propio B.H.U.” (fs. 21v. en rojo, de autos). En su virtud, el agravio de la accionante hace hincapié, en lo que se considera incumplimientos graves del vendedor y constructor. Sin embargo, es un aspecto que se inserta en los efectos civiles del acto que no tiene relación con la juridicidad de la decisión recurrida, por lo que, conforme a la jurisprudencia constante de la Corporación, no es de competencia del Tribunal. Pero, ello no significa que si existió responsabilidad civil en el caso, se obstaculicen las reclamaciones judiciales que los interesados que se consideren perjudicados, puedan efectuar, pues tienen expeditas las vías procesales para accionar contra los que consideren, eventuales responsables. Por los fundamentos expuestos y de conformidad con el Sr. Procurador del Estado en lo Contencioso Administrativo, el Tribunal FALLA : Desestimando la demanda y por ende, confirmando el acto administrativo impugnado, sin especial condenación procesal. A los efectos fiscales, fíjanse los honorarios del abogado de la parte actora, en la suma de $ 6.000 (pesos uruguayos seis mil). Oportunamente, devuélvanse los antecedentes administrativos agregados; y archívese. Dr. Mercant, Dr. Baldi (r.), Dr. Bermúdez, Dr. Brito del Pino, Dr.Borges. Dra. Petraglia (Sec. Letrada).