Sentencia Definitiva N° 159/2026

Sentencia Nro. 159/2026 - IUE: 2-11094/2023 Montevideo, 01 de junio de 2026 TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE TERCER TURNO Ministros firmantes: Dr. Fernando Tovagliare, Dr. Gustavo Iribarren, Dra.Claudia Kelland. Ministra redactora:Dra. Claudia Kelland.. VISTOS: Para dictado de sentencia definitiva en segunda instancia los presentes autos caratulados: " EDIFICIO PARQUE CENTRAL C/ PANDOLFI, GABRIEL Y OTROS -DAÑOS Y PERJUICIOS-" IUE 2-11094/2023,venidos a conocimiento de este Tribunal en mérito al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva N° 82/2025, dictada por el titular del Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 20° turno, Dr. Germán Olivera. RESULTANDO: 1-Por la sentencia definitiva impugnada,el Magistrado actuante amparó la demanda en forma parcial, y en su mérito condenó a la Administración del Edificio U3031 y a Foquier Corporation S.A. a pagar la suma de $ 1.207.178,35, más reajuste e interés legal desde diciembre de 2020 hasta su efectivo pago; dispuso que cada demandada debe abonar únicamente la parte proporcional que le corresponda a la cuota de propiedad en el Edificio U3031; sin especial condena procesal (fs. 393-405 vto.). 2- Apelan ambas condenadas (Foquier Corporation S.A. fs. 406-412 vto.; y la Copropiedad del Edificio U3031 a fs. 415-423 vto.). Sustanciada la recurrencia opuesta, comparece la parte actora abogando por la confirmación de la hostilizada en todos sus términos (fs. 451-459). 3- Por providencia No 3489/2025 (fs. 462) el tribunal a quo franqueó la alzada de la apelación con efecto suspensivo. 4- Los autos fueron recibidos por el Tribunal, y pasaron a estudio por su orden. Culminado el mismo, se acordó el dictado de la presente decisión por anticipado, designándose redactora a la Dra. Claudia Kelland (art.200 del C.G.P.). CONSIDERANDO: I- El Tribunal debidamente integrado por el número de voluntades requerido por la ley (art.61 inc.1 de la L.O.T.), y en la ocasión por unanimidad de sus integrantes naturales, habrá de declarar la falta de legitimación pasiva de la administración de la copropiedad del Edificio U3031, la ineficacia de la sentencia definitiva dictada, así como de lo actuado luego de la demanda -con las excepciones que dirá-,por indebida integración de la litis, y por los fundamentos que seguidamente se expresan; sin especial condena procesal. II- En virtud del principio de congruencia que se impone en toda decisión judicial (art.198 del C.G.P.), el Tribunal de alzada por mandato legal (arts. 257.1, 257.2, 257.3 del C.G.P.) se ve limitado a revisar únicamente lo que fue expresión de agravios, sin perjuicio de las facultades que le confiere el legislador acorde lo preceptúa el art. 217 y el art. 257.4 del C.G.P.. Corresponde al Tribunal -preceptivamente-efectuar el examen de la procedencia y regularidad formal de los recursos, con antelación al estudio de los agravios, pues el régimen de los medios impugnativos es de orden público. En virtud de lo referido en los Resultandos, no existe impedimento formal para analizar el mérito del accionamiento movilizado por la parte demandada. III- En la recurrida el tribunal a quo efectuó un correcto resumen del caso y de las resultancias procedimentales, a lo que el Tribunal se remite por ajustarse a las emergencias de autos, sin perjuicio de referir a los hechos principales fundantes de la pretensión para una mejor intelección del presente pronunciamiento. El caso: tratan las presentes actuaciones de un juicio de cobro de pesos de medianera y daños y perjuicios iniciado por la Administradora del Edificio Parque Central (Susana Fonterosa, quien fue designada en Asamblea de fecha 28 de octubre de 2021 para representar al Edificio), contra Molins & Asociados (en su carácter de representante del Edificio sito en General Urquiza 3031 por ser su administrador); Foquier Corporation S.A. (en su carácter de propietario del edificio en construcción); y Gabriel Pandolfi (Dugonjic Pandolfi Arquitectos, en calidad de arquitecto del edificio demandado). Reclaman el costo de la mitad de la medianera (por el arrime) en la suma de $ 1.433.374 (actualizado a febrero de 2023), más reajustes e interés legal; daños y perjuicios por la suma de $ 350.000 (por haber tenido que llegar a la instancia judicial), y daño emergente en la suma de $ 88.365) por costos de estudios realizados, más costas y costos del proceso. Contesta la demanda el Dr. Fernando Barrenechea en representación de la Copropiedad del Edificio U3031. En lo que interesa en la alzada opone excepción previa de falta de legitimación pasiva (sustancial) por entender que la acción debió promoverse contra todos y cada uno de los copropietarios del Edificio por la congrua razón de que será en el patrimonio de cada uno de ellos que impactará una (eventual) sentencia amparatoria de la demanda. Señala que fue demandado como Administrador de la Copropiedad del Edificio U3031 cuando no correspondía, pues la copropiedad no tiene personería jurídica, y porque el litigio ventilado en autos exorbita -con creces- el ámbito de los actos que se pueden realizar en representación de la "copropiedad", en la medida que el art. 19 (literal e) de la ley 10.751 incluye entre los cometidos del Administrador (y de sólito: la legitimación sustancial pasiva del consorcio, lo que no se diseña en el caso de autos) "....representar en juicio a los propietarios en las causas concernientes a la administración y conservación del Edificio, ya sea que se promueva con cualquiera de ellos o con terceros...". (subrayado le pertenece). Cita jurisprudencia de larga data que avala su postura (sentencia interlocutoria 2673/1998 dictada por el Dr. Luis María Simón), y afirma que hasta el presente la jurisprudencia postula que en procesos indemnizatorios, el objeto de la litis exorbita el concepto de actos de administración y conservación del Edificio. Conferido el traslado del excepcionamiento opuesto, la accionante solicita el rechazo de la defensa formal opuesta de mala fe, con el único ánimo de dilatar el cobro de la medianera. Afirma que el art. 19 invocado por la contraria expresa los cometidos del administrador, entre ellos está "...el cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes...", y señala que la pretensión impetrada refiere a un bien común (medianera), por lo tanto estando al tenor del literal "e" del artículo citado, la administración demandada puede representar en juicios a los propietarios "....en las causas concernientes a la administración y conservación del edificio ya sea, que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros",por ser un centro de imputación de normas para una situación activa o pasiva. IV- La recurrida entiende que ambas administraciones tienen legitimación para ser actora y demandada respectivamente en el presente proceso, en tanto el litigio versa sobre un bien común de sus respectivas copropiedades (la pared medianera), siendo el cobro de medianería reclamado una cuestión vinculada a la administración de los edificios, y siendo los administradores quienes representan a los respectivos edificios. Señala el Magistrado actuante que la misma norma (art. 19 de la ley 10.751) que habilita al administrador a iniciar acciones en representación del consorcio también lo faculta para ser demandado en ese carácter cuando el litigio refiere a bienes comunes o a cargas que comprometen la economía de la copropiedad. Refiere que tal entendimiento responde a la literalidad de la norma, y que además atiende a razones de economía procesal y acceso a la justicia, evitando la necesidad de tener que emplazar a todos los copropietarios en un asunto que afecta al conjunto y que puede ser adecuadamente defendido por quien fue designado para gestionar los intereses comunes. En suma, el a quo desestimó la excepción opuesta de falta de legitimación pasiva, y amparó la demanda en forma parcial en los términos consignados en el Resultando I. V- Apelación de Foquier Corporation S.A. (fs. 406 - 412 vto.) y de la Administración demandada en representación de la Copropiedad del Edificio U3031 (fs. 415- 424). En lo que interesa en la alzada ambos apelantes entienden que la litis no está bien integrada en la medida que debió demandarse a cada uno de los copropietarios del Edificio, por estar frente a un caso de litisconsorcio pasivo necesario (art. 47 del CGP), no teniendo la copropiedad demandada personería jurídica. En lo esencial al apelar la parte demandada activa los mismos fundamentos dados por la administración demandada al plantear la defensa formal en su excepcionamiento. VI- El Tribunal adelantó que irá a declarar la falta de legitimación pasiva de la copropiedad del Edificio U3031, la ineficacia de la sentencia definitiva dictada en primera instancia por compartir con los apelantes que, atento a la naturaleza del reclamo y eventual condena, debió demandarse a cada uno de los copropietarios del edificio, sin perjuicio de que el cobro de pesos y daños y perjuicios pretendidos tenga causa en un bien común. Ello sin soslayar que la legitimación pasiva en juicios como el presente debe ser examinada en sintonía con el principio constitucional de acceso a la justicia, y en hipótesis de copropiedades de gran envergadura (con muchos pisos, muchas unidades para demandar a centenares de copropietarios) puede generar problemas reales de acceso a la justicia que ameritarían un tratamiento especial atendiendo a las particularidades concretas alegadas y acreditadas. Ahora bien, ello debe ser requerido y explicitado en esos términos por quien inicia la demanda, explicando las dificultades de un emplazamiento a decenas, cientos de personas físicas. Pero ante la ausencia de explicitación (carga de la debida alegación), como ocurre en este caso, rige el principio general conforme al cual, en acciones en las que se reclama dinero con sustento en un derecho real, corresponde demandar a cada uno de los copropietarios del edificio, pues cada uno tiene el derecho de plantear la mejor defensa que entienda pertinente, y defenderse de una eventual condena que deberá afrontar con su patrimonio; por lo que resulta más garantista que se le conceda la potestad a todos los legitimados sustanciales de ser oídos. La Sala considera aplicables al caso la hipótesis de los arts. 46 y 47 del CGP en tanto se trataría de un litis consorcio pasivo necesario " (...) debe necesariamente convenirse que el accionamiento debió haberse intentado contra todos los copropietarios del edificio de propiedad horizontal involucrado los que conforman un litisconsorio pasivo necesario.." (Ramos Olivera, Manual Práctico de propiedad horizontal, 2da, ed. actualizada, pág. 14-18, 21-22, etc.; Larrañaga Luis y Gamarra Raúl, en ADCU T. XXVIII, p. 741- 746; ob. cit. T XIX c. 603; T XXXV, c. 637; T XL c. 529, etc.). En el subexámine se persigue la afectación del patrimonio de los copropietarios, por tanto a criterio del Colegiado no alcanza la representación legal del administrador, sin más (TAC 6° Sent. N° 255/009, 77/2021). Ello porque, aunque el administrador tiene como uno de sus cometidos representar en juicio a los propietarios en las causas concernientes a la administración y conservación del edificio, ya sea que se promueva con cualquiera de ellos o con terceros (art. 19 lit. e. inc. 1° de la ley 10.750), esta causa en particular excede el marco de su competencia. La jurisprudencia coincide en que dicha representación se limita a las causas concernientes a la administración y conservación del edificio, por ser excepcional, debe ser interpretada restrictivamente, y que no incluye las cuestiones relativas a la individualidad de cada unidad o al patrimonio de sus dueños u ocupantes o a cuestiones de guarda de las unidades o a bienes reservados de uso exclusivo o a temática de responsabilidad civil (TAC 2° sent. 210/2011; TAC 5° 142/2011, entre muchas otras). El Tribunal comparte los fundamentos dados por el TAC 4° (Maggi (r), Besio, Pereira) en Sent. 84/017-4i, en conceptos que aplican al caso mutatis mutandis "... En lo que se refiere a la legitimación pasiva, debe verse que en la especie, los sujetos pasivos son los co-propietarios del Complejo de Edificios de Propiedad Horizontal Green Park I. "...Dicho Complejo no es sujeto de derecho aún cuando la Copropiedad pueda ser admitida como centro autónomo de intereses y se encuentren involucrados bienes comunes. El Art. 19 de la Ley No. 10.751 le confiere al Administrador la representación de la copropiedad pero en forma limitada a los efectos de lo que la propia ley establece, administración y conservación de edificio; las cuestiones de naturaleza indemnizatoria como la de autos excede a la Copropiedad como tal y se debe demandar a cada uno de los copropietarios. Al respecto el TAC 6° (Sentencia T.A. Civil No. 82/999-6 ha expresado” “La natural área de actuación del Administrador es la relativa a los bienes comunes del consorcio, gestión de la convivencia en el régimen de propiedad horizontal, aplicación del reglamento, distribución de créditos y deudas comunes, etc. Pero cuando se involucra ya la individualidad de cada departamento, el patrimonio de sus dueños u ocupantes, cuestiones de guarda de unidades de propiedad horizontal o bienes reservados a uso exclusivo, temática de responsabilidad civil, etc. la legitimación del administrador no resulta consagrada en el parco texto del art. 19 literal e cit. pues retoma vigencia el régimen de defensa propia, por los copropietarios, de sus derechos e intereses particulares” (“Representación procesal de administrador del inmueble de propiedad horizontal”, Enrique Tarigo, RUDP,2000,4, pág.563).(Véase también sobre el tema: RUDP 4/2005 caso 720; RUDP 2/2007 caso 585; RUDP 1-2/2010 caso 371). Siguiendo a Julio Ramos Olivera se puede definir al Administrador de un edificio de propiedad horizontal como “, el funcionario que ejerciendo la representación legal del consorcio, se encarga de ejecutar su voluntad, concretando su funcionamiento mediante actos que manifiestan su personalidad.”. Y transcribiendo a Alberto Gabas (Derecho Práctico de Propiedad Horizontal, Buenos Aires, 1992, pág. 129, agrega: “Sus actos dentro de los límites de su mandato son acciones del consorcio” (Conforme autor citado en Manual Práctico de Propiedad Horizontal, 5o Ed., Pág.79). De conformidad con lo establecido por el Art. 19 de la Ley No. 10.751 es el ejecutor de las resoluciones referidas al consorcio del edificio de propiedad horizontal, considerándoselo como un mandatario legal de los copropietarios, el cual tiene amplias facultades de representación en relación a la administración y conservación del edificio de que se trate; por tanto como mandatario (Art. 2051 Código Civil) es quien en nombre y representación y por cuenta de la copropiedad, representa a la misma y ejecuta los actos a los que está facultado por la ley, por el respectivo reglamento de copropiedad, y por la asamblea de copropietarios. En pronunciamientos anteriores la Sala ha expresado: “Porque sin necesidad de adentrarse al análisis particularizado de la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, el Tribunal participa del entendimiento de que el sistema legislativo vigente no atribuye al consorcio de copropietarios el carácter de ente jurídico, por lo que el condominio no constituye persona jurídica, razón por la cual, cuando en nuestro derecho solo pueden ser partes las personas físicas o jurídicas (arts. 21 y conc. Código Civil; 31, 32 y conc. C.G.P.), debe necesariamente convenirse que el accionamiento debió haberse intentado contra todos los copropietarios del edificio de propiedad horizontal involucrado los que conforman un litisconsorcio pasivo necesario (Ramos Olivera, Manual práctico de propiedad horizontal, 2da. ed. actualizada, p. 14-18, 21-22, etc.; Larrañaga Luis y Gamarra Raúl, en A..D.C.U., T. XXVIII, p. 741-746; op. cit., T. XIX, c. 603; T. XXXV, c. 637; T. XL, c. 529, etc.; de la Sede Sentencia T.A. Civil No. 87/009-4, etc.). (...) Correspondía a los accionantes identificar adecuadamente a su contraparte. En la especie debe convocarse al proceso de la totalidad de copropietarios de la unidad de propiedad horizontal al conformarse una hipótesis de litisconsorcio pasivo necesario (arts. 46 y conc. C.G.P.; ampliamente de la Sede Sentencia T.A. Civil No. 87/009-4, etc.) (Véscovi, Der. Procesal Civil, T. II, p. 169 y ss.; Véscovi y colaboradores, op. cit., T. 2, p. 115 y ss.; Torello, en Curso sobre el C.G.P., I.U.D.P., T. I, p. 77-78, etc.; ampliamente de la Sede: Sentencia T.A. Civil No. 139/001-4; Sentencia T.A. Civil No. 195/006-4; Sentencia T.A. Civil No. 66/008-4; Sentencia T.A. Civil No. 324/009-4, etc.). Asimismo la doctrina más moderna apoya esa jurisprudencia, en tanto no admite que en juicios donde se persigue una condena contra los copropietarios, se pueda emplazar al administrador, como representante de ellos (Mantero Elías; Howard, Aparicio; Frigerio Alfredo, "Propiedad Horizontal", 2da. edición, revisada y ampliada FCU, Montevideo, 2022, pág. 200 y nota 84). VII- Así las cosas, en el caso que nos ocupa, en tanto se tramitó todo el proceso, es claro que lo actuado a partir de la omisión de demandar a todos los propietarios, resulta ineficaz, por los fundamentos expuestos anteriormente, correspondiendo que así se declare (Cf. de la Sala N° 208/009). Faltando la sustanciación con los litisconsortes no llamados a quienes habrá de emplazarse (art. 117.3 del CGP), a pedido de la parte actora (según el art.47 inciso 2o C.G.P.), deviene ineficaz la totalidad de las actuaciones a partir de la demanda, sin perjuicio de la sustanciación y emplazamiento de los litisconsortes efectivamente emplazados que sí es eficaz, por tanto no se habilita una nueva oportunidad procesal para contestar la demanda impetrada en su contra, quedando a su respecto la litis trabada en la forma que surge de autos. Dado lo antes expresado, y siendo que el a quo dictó sentencia definitiva pronunciándose sobre el fondo de la cuestión debatida -ineficazmente como se viera-, corresponde remitir los autos al subrogante natural, a los efectos pertinentes y para su eventual continuación, una vez cumplido con el requisito que permita la continuación del proceso a partir de la etapa que se preanunciara. VIII- La conducta de las partes en la segunda instancia ha sido correcta, no amerita sanción procesal (art. 261 del C.G.P.). Por los fundamentos expuestos, normas legales citadas, arts.197 y 198 del C.G.P. el Tribunal, FALLA: Declárase la falta de legitimación pasiva de la administración de la copropiedad del Edificio U3031. Declárase la ineficacia de la sentencia dictada, así como de todo lo actuado posterior a la demanda -con la excepción expresada respecto de los litisconsortes efectivamente emplazados-, por indebida integración de la litis. Suspéndase el trámite hasta que la actora cumpla con lo establecido en el art. 47 inciso 2° del CGP en la forma dispuesta en el presente pronunciamiento. Sin especial sanción procesal. HPF 3 BPC. Notifíquese a domicilio a las partes. Cumplido devuélvase al tribunal de origen, quien deberá remitir el expediente al subrogante natural para que continúe (eventualmente) con el debido proceso acorde a su estado. Dra. Claudia Kelland - Ministra Dr. Fernando Tovagliare - Ministro Dr. Gustavo Iribarren - Ministro Esc. Laura Pérez - Secretaria Letrada