Sentencia Definitiva N° 169/2026

TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE PRIMER TURNO SENTENCIA DEFINITIVA Nº 169/2026 Montevideo, 27 de mayo de 2026 Ministro redactor Dra. Beatriz Venturini VISTOS: Para sentencia definitiva/interlocutoria estos autos caratulados: “LEMOS MOTORS S.R.L. C/ NORDEX S.A. -DAÑOS Y PERJUICIOS-” - IUE: 2-69766/2024 , venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 242-251 vto., contra la sentencia definitiva Nº 100/2025 del 01 de setiembre de 2025 de fs. 225-238, dictada por el Sr. Juez Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 1º Turno, Dr. Ignacio Rivero Wyszynsk. RESULTANDO: 1) Por la recurrida – a cuya relación de antecedentes procesales útiles se hace remisión por ajustarse a las resultancias de autos – se rechazó la demanda en todos sus términos, costas y costos por el orden causado. 2) Contra la referida providencia se alzó en tiempo y forma la parte actora, quien en escrito de fs. 242-251 vto. manifestó que le agravia en primer lugar que el Juez concluya que se trate de una opción de compra (venta) y no de una promesa de compraventa. Detalla que la cláusula sexta es clara y que textualmente dice que los tres años de transcurrido el contrato la parte arrendataria tendrá la opción de constituirse en promitente comprador de los bienes detallados en el contrato de alquiler. Señala que incluso el a quo al inicio del considerando señaló que lo que debía resolverse es si corresponde condenar a la demandada al cumplimiento forzado de la opción de compra de los derechos de promitente comprador; el Juez de Primera Instancia no fundamenta en qué se basó para modificar la verdadera intención de las partes y lo que efectivamente quedó plasmado en la cláusula del contrato. Teniendo en cuenta el valor de los padrones en juego, es más razonable considerar que las partes previeron celebrar un compromiso de compraventa para poder determinar plazos, pagos, entre otras cuestiones, dejando previsto solamente el precio total y los bienes objeto de ese futuro contrato para el supuesto ejercicio de dicha facultad por parte de Lemos Motors. Señala que el decisor de primer grado cita doctrina respecto a cómo opera y cuáles son las ventajas de prever una opción de compra, pero no fue lo que quisieron las partes. Las partes optaron por constituirse en promitente comprador en documento privado, lo que es totalmente válido. Prosigue señalando que la Sede afirmó que “la compraventa se perfeccionaba con la manifestación de voluntad del arrendatario, en tanto ya estaba definido el objeto y el precio” . Establece que en las promesas de compraventa de inmuebles también se define la cosa (padrón) y el precio a pagar. El Juez cita doctrina sobre los contratos de opción, solo transcribiendo lo que los autores opinan sobre la opción de compra, omitiendo lo que expresaron sobre la opción de celebrar una promesa de compraventa, donde no se requiere escritura pública ya que el futuro y eventual contrato a celebrarse no es solemne. Transcribe jurisprudencia para fundar su punto y concluye que no hay ningún motivo para considerar que la cláusula es nula. Como segundo agravio determina que la Sede descartó la posibilidad de ejecutar forzadamente la opción de promesa de compraventa por haber descartado de plano la posibilidad de pactar una opción de promesa de compraventa. En el caso se acordó hacer uso de la opción, NORDEX S.A. tenía la opción de otorgar las promesas de compraventa a favor de Lemos Motors SRL respecto de los padrones referidos y por el precio convenido. En ese sentido, podría ejecutarse la opción de compra de derechos de promitente comprador incluida en un contrato de arrendamiento, ya que está definido objeto y precio, sin perjuicio de que se haya otorgado en documento privado. Cita doctrina al respecto. El juez, sin embargo, descarta la posibilidad de ejecutar forzadamente el contrato frente al incumplimiento de la parte demandada. Como tercer agravio, sostiene que el a quo violó el principio de conservación del negocio jurídico. Atento a este principio, cuando las cláusulas son susceptibles de dos interpretaciones, deberá preferirse aquella que abogue por la validez del acto. En el caso no hay ambigüedad y los términos del contrato son claros, por lo que, no se requiere buscar la real intención común (artículo 1298 del Código Civil). Ante la duda, el decisor de primer grado optó deliberadamente por la nulidad de la cláusula del contrato cuando en nuestro derecho positivo la regla es que las nulidades se interpretan con carácter restringido. El principio de conservación del contrato se encuentra regulado específicamente en el artículo 1300 del Código Civil, norma que establece pautas claras de interpretación, velando por la validez de las cláusulas contractuales. La Sede de primera instancia valoró una invalidez donde no la hay. Como cuarto agravio plantea que la Sede solo examinó el contrato, sin hacer un análisis integral del resto de la prueba que también debió servir de insumo para el fallo. Además, violó la regla hermenéutica del artículo 1301 del Código Civil. Señala que la parte actora contaba con la opción de adquirir derechos de promitente comprador y con la expectativa de que la contraparte cumpliera con su obligación; por ello, realizó mantenimiento a fondo y realizó varias reformas en los padrones ya que se proyectó a largo plazo en dichos locales. Contrató entonces a un Economista llamado Pablo Moya, el que desarrolló un plan financiero presentado ante el Banco de la República Oriental del Uruguay, donde se proyecta una ampliación y mejora de toda la construcción. Transcribe declaraciones testimoniales sobre el punto. En este contexto, estima pertinente la aplicación de la regla hermenéutica prevista en el artículo 1301 del Código Civil debiendo interpretarse el contrato conforme a los hechos subsiguientes de los contrayentes, esto es, las reformas y mejoras que se hicieron en el local y la contratación de profesionales para el plan financiero, en el entendido de que se cumpliría lo pactado en el contrato. Además, relata que, en la etapa conciliatoria de la audiencia preliminar, NODEX S.A. confesó que al haber nuevos accionistas y directores hay instrucciones de no vender el patrimonio de la empresa; esto da cuenta de que al momento de suscribir el contrato había voluntad de prometer en venta los inmuebles. Establece entonces que teniendo en cuenta la prueba documental y la declaración de los testigos, es evidente que las partes actuaron como si fueran a celebrar un futuro contrato de compromiso de compraventa, lo que fue ignorado por el Juzgado de Primera Instancia al momento de resolver. El quinto agravio que desarrolla se vincula a que las cláusulas contractuales deben interpretarse en contra de quien lo redacta (artículo 1304 del Código Civil), en especial en un contrato de arrendamiento donde el arrendatario es la parte débil de la negociación. Lemos es una empresa de trayectoria y experiencia, pero no deja de ser una empresa familiar del rubro de service mecánico, por lo que no pudo imponerle la cláusula sexta a un grupo económico como NORDEX. No hay prueba además de que la parte actora haya redactado la cláusula por lo que, debe interpretarse en favor del arrendatario, porque es la parte débil del contrato y porque su arrendador es una empresa de la envergadura de NORDEX. Como sexto agravio establece que la interpretación de la Sede conduce a una violación de la buena fe por parte del arrendador, en cuanto, se utiliza como excusa la falta de escritura pública para desconocer la voluntad de las partes al suscribir el contrato. No se trata de cualquier arrendador sino de la tercera empresa exportadora del país y la principal del sector de vehículos. Hubo una intención inicial de que la parte arrendataria tuviera la opción de convertirse en promitente comprador de los padrones que iba a arrendar, luego cambiaron los accionistas mayoritarios de NORDEX, lo que provocó la negativa de suscribir la promesa de compraventa, incumpliéndose lo acordado en 2019. Se viola entonces el principio de buena fe en la ejecución de los contratos consagrado en el artículo 1291 del Código Civil. Esta norma obliga al intérprete a analizar las conductas de los sujetos en la fase de cumplimiento del contrato, se trata de un genuino mandato legal que obliga a ejecutar los contratos en concordancia con el principio de buena fe. La parte demandada consintió la cláusula y ahora alega su nulidad por falta de escritura pública, negando lo que se pactó en el contrato. La doctrina más aceptada hoy en día, estima que la opción es una propuesta u oferta de contratar vuelta irrevocable como consecuencia del acuerdo de partes. La irrevocabilidad es un efecto del contrato de opción y en nuestro derecho deriva fundamentalmente de los artículos 1291 y 1294 del Código Civil, como señala Gamarra. Señala que luego de suscrito el contrato, NORDEX ya no tenía la posibilidad de revocar la opción, por lo que, el optante (LEMOS) adquiere el poder de producir con su sola manifestación de voluntad, una modificación en la esfera jurídica de otro sujeto que es el concedente; para que tal efecto tenga lugar, al optante le basta con aceptar la propuesta ya formulada por el concedente. En subsidio, plantea que existe la posibilidad de aplicar la teoría de la “promesa anómala” la que define citando a Blengio como “un contrato definitivo de intercambio de inmueble por precio, con reserva del dominio, pactada en instrumento privado no inscripto que es válido básicamente porque los artículos 2, 3 y 4 de la Ley 8733, consagran un régimen de solemnidad alternativa y no constituyen requisito de validez de las exigencias de los artículos 3 y 4 que solo se reclaman para la inscripción en el Registro y porque el artículo 51 de dicha ley permite su inscripción” . Señala entonces que incluso adoptando la interpretación del Sr. Juez de Primera Instancia, la consecuencia nunca puede ser la nulidad absoluta de la cláusula. También señala que no se toman en cuenta criterios actuales respecto a la regulación posterior a la sanción del Código Civil, como es el artículo 291 de la Ley 18.362 que establece que el negocio de apoderamiento para otorgar negocios solemnes puede suscribirse en documentos privados. Dicha Ley es posterior a la vigencia del artículo 1664 del Código Civil por lo que arguye no entender por qué la opción no tiene validez, cuando hasta un poder puede ser otorgado en documento privado para otorgar una posterior compraventa. 3) La parte demandada evacuó el traslado de la apelación conferido en escrito de fs. 256-264 vto. controvirtiendo los agravios por su orden. Respecto al primero que versa sobre la incorrecta interpretación del a quo sobre el contrato, en cuanto para fundar su argumento extracta y descontextualiza lo que el Juez consideró que se debía resolver. Señala que lo que hizo el decisor de primer grado fue relevar los actos de proposición de las partes y el objeto del proceso, lo que no evidencia que haya tomado partido por la posición que sostiene la actora. Sostiene que la parte actora “inventa” una situación jurídica procesal que no existió, atribuyéndole al juzgador un obrar que no es real a efectos de estribar el agravio que no sucedió, pero que le es conveniente. Continúa analizando los agravios y señala que la contraria indicó que el a quo no fundamentó en qué se basó para “modificar” la intención de las partes, cuando lo que hizo fue analizar el tipo contractual respaldado en la doctrina y jurisprudencia monolítica escrutando la hermenéutica contractual destinada a encontrar la correcta calificación del contrato, en orden de determinar el derecho aplicable, más allá de lo consignado sobre el papel por las partes. También sostiene la contraria que le agravia que, lo razonable teniendo presente el valor de los inmuebles, sería que las partes celebraron un compromiso de compraventa para poder determinar plazos, pagos y otras cuestiones. Señala que los elementos fundamentales de la compraventa estaban definidos en la cláusula sexta contenida en el contrato de arrendamiento -y esto da cuenta de que estamos ante una opción de compraventa y no una opción de constitución de promitente comprador- por lo que es adecuada la valoración del Juez de primera instancia. Estaban definidos claramente el precio (monto total y forma de integración descontando arrendamientos), el objeto, así como también el momento de verificarse la opción de compra. No es razonable suponer que las partes diferirían elementos tan importantes como el plazo, forma de pago, integración del precio, etc., para una discusión posterior. No siendo admisible decir que el Juez no fundó el motivo por el que concluyó que estamos ante un contrato de opción de compra (venta), cuando surge claramente del primer considerando de la Sentencia atacada. Respecto a la afirmación sostenida por la contraria, en cuanto, lo que se quiso es celebrar un futuro contrato de compra de derecho de promitente adquirente. Primero indica que este elemento de defensa es nuevo, que no fue propuesto con la demanda y que no es admitido en nuestro ordenamiento procesal. Esto ya implica el rechazo del agravio. Señala que la recurrente abogó por escriturar forzadamente una compraventa (lo que se evidencia con el contenido de fs. 62 y el acta notarial glosada a fs. 62), donde se reclaman los títulos para verificar su bondad desde el punto de vista notarial, no así discutir términos del negocio. Es decir, optó por la compraventa, no por una promesa. Esto es un acto propio indiscutible. Respecto a que el a quo omitió adrede lo expresado por Gamarra y demás doctrina que brega por la opción de celebrar promesa de compraventa, es una falacia de oposición. El Juez expuso de forma lógica y fundada los argumentos de su decisión. Sobre la falta de ambigüedad establecida por la contraria, concuerda con dicha aseveración, pero porque objeto y precio estaban claros. La cláusula no es ambigua y se trata de una opción de compraventa. La parte actora nunca pretendió ir a la negociación de los términos de una promesa de compraventa y surge probado con el telegrama agregado a fs. 62 y fechado el 22/08/2023 y la intimación notarial glosada a fs. 66. Respecto al segundo agravio planteado por la parte actora y que versa sobre la posibilidad de ejecutar forzadamente la promesa de compraventa, es improcedente en cuanto parte de una premisa equivocada: ubicar a NORDEX en la obligación de otorgar una promesa cuando la opción era de compraventa. Si el objeto y precio estaban definidos, entonces es un contrato de opción de contraventa y no una opción de promesa de compraventa. El a quo no hizo lugar a la ejecución y tuvo presente la oposición de la parte demandada y calificó correctamente el negocio jurídico como contrato de opción de compraventa, estableció que no lo podía ejecutar por los amplios y fundados extremos que obran en la resistida. Analiza que al ser el documento privado una opción de compraventa, no aplican al caso las citas de Gamarra y Blengio, pues se parte de la premisa equivocada, que es considerar que la intención de Lemos fue transitar una opción de promesa de compraventa (nunca intimó ni solicitó negociar ningún tipo de extremo propio e inherente a una promesa de compraventa, lo cual es un acto propio indiscutible porque sabía que no había nada para negociar en tanto objeto y precio estaban dispuesto). No se puede acceder a una ejecución forzada de una opción de compraventa, si la misma no observa el requisito de solemnidad, como fue sentenciado por el a quo . Señala que el único incumplimiento relevado en autos por el sentenciante fue que la parte actora no observó el requisito de solemnidad en la opción de compraventa y que no contaba con el precio cuando habría correspondido, de hecho, confesó que lo obtendría tiempo después ya que tramitaba un préstamo. Finalmente, la contraria esbozó como argumento que la solución de la Sede es injusta para el arrendatario. No se trata de justicia o injusticia sino de la adecuación al derecho. Máxime cuando se invoca para remediar sus propias omisiones: no se asesoró debidamente para suscribir una opción de compraventa de padrones estimados en USD 800.000; efectuó la opción vencida el plazo para hacerlo (o en su defecto en su límite máximo), sin contar con los fondos para adquirir la propiedad que arrendaba. El tercer agravio planteado por la parte actora refiere a la supuesta violación del principio de conservación de los contratos. Analiza que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento no preveía, regulaba o disponía ningún tipo de actividad de tipo negocial a ser verificada entre las partes. Objeto y precio estaban definidos, lo que pretende la actora no es claro e implica buscar una intencionalidad diferente. Insiste en que lo que intima Lemos por telegrama a NORDEX, lejos está de discutir o negociar los términos de una promesa de compraventa, solo se intima la entrega de títulos para verificar la bondad desde lo notarial. Señala que la parte actora relevó jurisprudencia sobre la interpretación de los contratos, la que solo confirmó la pertinencia de la decisión del juez de primera instancia, calificó el contrato de marras conforme y ajustado a derecho, ubicó correctamente el tipo de negocio que surge de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento y dejó en evidencia los actos propios de la parte actora, que no hacen sino justificar que de “promesa” de compraventa no hubo nada. La parte actora invocó el artículo 1300 del Código Civil como fundamento para validar la interpretación de la cláusula contractual y para argumentar que el a quo realizó una interpretación incorrecta de la misma. Ello no es así, la interpretación fue la ajustada y la que, -desde la hermenéutica judicial contractual- resulta objetiva y racionalmente aplicable a la misma; la única interpretación admisible es que se pactó una opción de compraventa. Este argumento parte entonces de una premisa equivocada, como lo es así también, interpretar que es válido jurídicamente interpretar que lo que se acordó fue una opción de compromiso de compraventa, cosa que no es jurídicamente admisible. Asimismo, señala que la contraria estableció que al ser el contrato un acuerdo privado, y como el futuro contrato no sería de naturaleza solemne, podía otorgarse la opción en escritura privada. La parte demandada sostiene que el objeto y precio ya estaban pactados y que lo único hipotético era si el Sr. Lemos optaba por comprar o no, aún sin contar con el dinero (lo que surge probado en autos), Lemos optó por comprar (en un plazo y términos discutibles) y no por negociar una promesa de compraventa. Esta compraventa sí requiere solemnidad y por eso así lo concluyó el decisor de primer grado en forma acertada. Respecto al cuarto agravio expresado por la parte actora, que versaba sobre el análisis probatorio y la violación a la regla hermenéutica del artículo 1301 del Código Civil señala que la parte actora estableció que no se hizo un análisis integral de la prueba y que no se tomó en cuenta, por ejemplo, las reformas que realizó en virtud de tener un plan de negocios. Respecto a dichas refacciones, señala que se realizaron al comienzo del contrato y que significó para el arrendador una significativa disminución del precio del arrendamiento y que fue pactado en la cláusula 5 del contrato. Asimismo, el plan de negocios habría comenzado meses antes del vencimiento del contrato de 5 años, con lo que no se puede pretender que las mejoras y reformas hayan sido prueba de los medios económicos de Lemos para adquirir el inmueble. También señala que quedó probado en autos, que el plan financiero que la parte actora invoca no era suficiente para conseguir la financiación pretendida para costear el precio de los inmuebles, por lo que, al realizar la opción de compraventa, el Sr Lemos carecía de medios para cumplir con la obligación principal: pagar el precio determinado. Tampoco surge de autos prueba hábil para demostrar que la parte actora contara con la suma de USD 700.000, surgiendo incluso de autos los sucesivos rechazos a sus pedidos de financiación. Inclusive surge prueba de que tenía problemas económicos inmediatamente previos a realizar la opción de compraventa. Señala que tampoco es pertinente considerar que los dichos en Sede de conciliación sobre cambio de directores y accionistas, sea prueba de la pretensión de la parte actora, ese agravio es un despropósito jurídico. Concluye que analizada la prueba documental y de las demás resultancias de autos, surge que jamás se podría haber concretado la opción de compraventa y no por culpa o responsabilidad de NORDEX. Sobre el agravio referente a que las cláusulas contractuales se interpretan en contra de quien las redacta, en especial en los contratos de arrendamientos donde el arrendatario es la parte débil, se parte de una premisa falsa que es que la cláusula sexta del contrato fue redactada por NORDEX, no surge prueba de ello de la diligenciada en autos. La parte actora cuando le conviene es arrendadora y cuando le conviene es compradora. Resulta ilógico que Lemos cuando negoció la opción de comprar a un precio de USD 800.000 los inmuebles que arrendó y a través de la inmobiliaria que eligió, no haya tenido participación de la redacción de la cláusula. Analiza la forma en la que fue utilizado por el recurrente el artículo 1304 del Código Civil, que fue sesgada y funcional a su pretensión y señala que un arrendamiento con opción a compra no es el típico contrato de arrendamientos que habitualmente es redactado por el arrendador. Prosigue en el análisis y argumenta respecto al agravio referente a que la interpretación de la Sede conduce a una violación al principio de buena fe del arrendador. Señala que la parte actora ubica al arrendador como la parte fuerte, pero en la cláusula sexta se prevé una opción con la cual el arrendador es el vendedor, eso implica que se aplicarán las soluciones legales para quien vende un inmueble, no aquellas para quien da en arriendo, robustece su argumentación señalando que la doctrina y jurisprudencia citadas en los agravios de la parte actora, versan sobre compraventa, no sobre arrendamientos. Señala que la parte actora en Sede de apelación agrega información financiera de NORDEX del año 2024 que no fue sustanciada en la demanda y que no obra prueba en autos al respecto. Continúa explicando que, si el agravio refiere a la redacción del contrato, en todo caso debió revisarse la situación de la empresa en el año 2018, por lo que, está descontextualizado. Relata que la parte demandada al contestar la demanda opuso varias defensas, principalmente incumplimientos y omisiones de Lemos más allá de la falta de escritura pública y esta es la defensa que acoge el Juez de Primera Instancia, porque así corresponde a derecho. La parte actora insiste en argumentar respecto a la mala fe y los incumplimientos de NORDEX, pero solo es un recurso retórico ante los claros, evidentes y demostrados incumplimientos de Lemos, desde el nacimiento de la cláusula sexta hasta manifestar su opción de compraventa fuera de plazo y sin contar con los fondos para pagar el precio. Expresa que el a quo fundadamente entiende que estamos ante una opción de compraventa y por eso entiende que existe el requisito de solemnidad que exige de forma monolítica nuestra jurisprudencia. La contraria pretende que esta acción implica que NORDEX ya no tiene posibilidad de revocarla, eso es una cosa, y otra, que Lemos efectuó la opción conforme a derecho, lo que fue probado que no hizo. Lemos no contaba con los fondos para abonar el precio, no preveía contar con el dinero suficiente en el corto plazo. Prosigue estableciendo respecto al agravio que se manifiesta “en subsidio” por la contraria respecto a pactar una promesa anómala en documento privado. Primero señala que este argumento no fue explicitado en la demanda y configura una nueva pretensión. Segundo, se fuerza una solución in extremis y en total minoría a nivel doctrinario y que no registra antecedentes jurisprudenciales para la promesa de enajenación de inmuebles a plazos (Ley 8733). Finalmente, respecto al agravio referido a que el a quo no tomó en cuenta criterios actuales y la regulación posterior al Código Civil, refiere que el requisito de solemnidad para las compraventas de bienes inmuebles previsto en el artículo 1664 del Código Civil, no ha sido modificado por norma posterior. Se exige esta solemnidad para brindar al negocio jurídico, publicidad y prueba y sumando rigor técnico y jurídico, la participación de un escribano. La misma solemnidad es requerida en el negocio de opción sobre inmuebles. Respecto al artículo 291 de la ley 18362, solo resulta aplicable a los poderes que confieren facultades para otorgar negocios jurídicos solemnes y los registrables, exigiendo que cuenten con firma certificada notarialmente y protocolizado por escribano, requisitos obviados por el recurrente. Solicita en definitiva se rechace en todos sus términos la apelación interpuesta. 4) Franqueada la alzada por Decreto Nº 3299/2025 del 29 de octubre de 2025 (fs. 266), se asignó esta Sala (fs. 269) y recibidos los autos en el Tribunal el 17/11/2025 (fs. 269 vto.), tras el estudio de precepto, se resolvió emitir decisión anticipada al amparo de lo dispuesto por el art. 200.1 del CGP. CONSIDERANDO: I). El Tribunal con el voto conforme de todos sus integrantes acordó confirmar la sentencia definitiva apelada, sin especial sanción procesal, en mérito a las siguientes consideraciones. II). En este proceso se trata de la pretensión de la parte actora de ejecución forzada de lo que estima es una opción de promesa de venta de inmuebles, lo cual es resistido por la parte demandada, y todo ello en el marco de un contrato de arrendamiento de inmuebles que celebraron las partes, que luce agregado infolios de fs. 5 a 6 con fecha 1 de diciembre de 2019. III). La sentencia de primera instancia desestima in totum la demanda, por cuanto se estima que se trata de un pacto de opción de compraventa de inmuebles, que resulta absolutamente nulo por ausencia de solemnidad requerida, y se agravia la parte accionante. IV). A criterio del Tribunal por unanimidad, no asiste razón al apelante según se dirá. V). En primer término, la parte actora insiste en que lo pactado en la Cláusula Sexto del contrato, que luce a fs. 5, es una opción de promesa de venta de inmuebles y no una opción de compraventa de inmuebles. Obviamente, la interpretación de qué quisieron acordar las partes es fundamental, porque de ello depende la validez o nulidad de la cláusula. El contrato o pacto de opción se define es un negocio jurídico bilateral, en atención al número de partes intervinientes, en el que una de ellas, concedente u oferente, emite una propuesta u oferta de contratar, que deviene irrevocable por efecto del acuerdo de voluntades, en tanto que la otra, llamada optante o beneficiario, obtiene el derecho (potestativo) de aceptar o no esa propuesta, en un plazo determinado (plazo de la opción). Nótese que, atendiendo a esta definición, nada agrega el acuerdo de partes a lo que perfectamente podría ser una propuesta irrevocable, producto de una manifestación de voluntad unilateral de una de las partes, pues lo relevante es que se trata de una propuesta, esto es, una manifestación de voluntad expresa e irrevocable, que se asocia a un determinado plazo durante el cual se mantiene. En este tipo negocial, una parte realiza esa propuesta irrevocable, adelantando su voluntad para el contrato definitivo, y alcanza con que la otra parte acepte para que el referido contrato definitivo quede perfeccionado, pues al agregarse la aceptación a la propuesta previamente realizada, se forma el consentimiento, y obviamente, la propuesta debe ser completa, esto es, debe tener todos los elementos o requisitos esenciales de validez (art. 1261 C.C.), en particular el objeto. En este mismo sentido este Tribunal en Sentencia Nro. 47/2010 ha afirmado: “… como contrato de opción y ello por cuanto dicho contrato ha sido caracterizado por la doctrina como un negocio jurídico bilateral, clasificado en atención al número de partes que intervinieron en su formación, una de ellas concedente u oferente emite una propuesta u oferta de contratar que deviene irrevocable por efecto del acuerdo de voluntades, en tanto que la otra llamada optante o beneficiaria obtiene el derecho (potestativo) de aceptar o no la propuesta, en un plazo determinado (plazo de opción). La opción es pues, un contrato que se inserta en la formación de otro contrato, adelantando uno de los elementos de este (segundo) contrato, la oferta o propuesta, formulada por el concedente al optante. En una primera etapa, que corresponde al momento en que se estipula el contrato de opción, se forma un contrato (el contrato de opción) que es actual y produce desde ya todos sus efectos. Sin embargo, el contrato de opción no agota, por sí solo, todos los efectos de la situación jurídica, para dar lugar a un segundo contrato, que es futuro y eventual, al tiempo en que la opción se pacta. - El efecto típico de la opción se presenta pues, como una parálisis transitoria producida en la formación de un contrato, que opera el fraccionamiento o segmentación de este (segundo) negocio para el cual una de las partes formula su propuesta de contratar que obliga a mantener firme (oferta irrevocable) durante un período de tiempo en espera de la aceptación de su contraparte (optante). Se advierte así que el contrato de opción crea necesariamente una desigualdad jurídica entre sus partes, puesto que una de ellas, el concedente, resulta vinculado a partir de ese momento, como consecuencia de una propuesta irrevocable de contratar, que forma el núcleo de la opción, en tanto la otra (optante), queda en libertad de aceptar o no esa propuesta. Así se ha expresado que actualmente existe acuerdo, en el ámbito de la doctrina más prestigiosa, para considerar al contrato de opción como un contrato que tiene por efecto volver irrevocable una propuesta u oferta de celebrar un segundo contrato (propuesta que el concedente formula al optante), (Conf. Jorge Gamarra “Tratado de Derecho Civil Uruguayo” págs.155/164) (Sánchez Fontans “Naturaleza de la opción” en L.J.U Tomo 47, pág.93) .” Las partes acordaron un arrendamiento de inmueble en documento privado (fs. 5 -6) como ya se indicó, y en la cláusula sexta establecen “las partes acuerdan que a los tres años de transcurrido el presente contrato la parte arrendataria tendrá la posibilidad de constituirse en promitente comprador de los bienes detallados en el presente contrato de alquiler.” Se establece el precio total de los inmuebles en la suma de U$S 800.000, y que el mismo se integrará con los alquileres ya devengados. Y por último dice “En caso de verificarse la venta del inmueble, esta se llevará a cabo en escritura pública, …..” Cabe agregar que en el contrato también se establece que el arrendatario se obliga a dejar entrar posibles compradores (cláusula 11) y que el arrendador puede enajenar los inmuebles durante la vigencia de este contrato (cláusula 14. La apelante afirma que se trata de un pacto de opción, pero no de compraventa de inmuebles sino de promesa de venta de inmuebles, lo que le permite señalar que no hay un defecto por falta de requisito de forma, ya que la promesa de venta, que constituye un contrato preliminar, no requiere , si el objeto son bienes inmuebles, que el negocio se efectúa en escritura pública. En este sentido releva el Tribunal que es cierto que un negocio preliminar, que antecede a un negocio definitivo, y que por ello es aquel que sólo puede generar una obligación de hacer concreta, que es la obligación de hacer el negocio definitivo, va a requerir que ambas partes manifiesten su consentimiento de creación del negocio definitivo, y ello es independiente de que, una vez perfeccionado el contrato preliminar, las partes se han obligado a realizar el negocio definitivo y por ello cabe la ejecución forzada específica in natura (y de ello ya no hay duda alguna muy en particular desde la sanción del CGP que admite la ejecución de promesas inscriptas y no inscriptas, arts. 367, 397 y 398 Nral. 4). Sin embargo, y esa es la cuestión a dilucidar en autos, hay que analizar cual es el alcance de la cláusula sexto del contrato celebrado entre las partes. Por esa razón, para el Tribunal no es de recibo la crítica efectuada a la atacada, pues no se trata sólo de señalar que no es necesario el requisito de forma, sino que, previamente para evitar incurrir en una petición de principios, debe demostrarse que se pactó una opción de promesa de venta. El único argumento del apelante en ese sentido es el texto de la cláusula sexto cuando establece: “posibilidad de constituirse en promitente comprador de los bienes detallados” Sin embargo, la propia conducta de la parte actora en la demanda, en lo que cabe calificar como conducta preparatoria del presente accionamiento, se remite nota a la parte demandada haciendo saber su intención de hacer uso de la “opción de compra” (sic) prevista en la cláusula sexto, agregando que el contrato no tiene ninguna referencia a como se debe ejercer la “opción de compra” y luego en la intimación efectuada en que, si bien se hace referencia a querer constituirse en promitente comprador de los padrones, en definitiva se pide la entrega de los títulos para realizar controles notariales. No es como sostiene la apelante que deba realizarse una interpretación contra stipulatur (art. 1304 C.C.inc. 2), sino que, más bien, esa conducta posterior está ilustrando sobre la voluntad negocial, de conformidad al art. 1301 CC. Sobre esta cuestión, a criterio de la Sala asiste razón a la parte demandada cuando al evacuar el traslado de la apelación denuncia un cambio en los fundamentos efectuados al apelar y a diferencia de lo señalado al demandar. En efecto, en la apelación la parte actora plantea una opción de compra de derechos de promitente adquirente, señalando que lo que se quiso por las partes fue celebrar un futuro contrato de compra de derechos de promitente adquirente, en planteo absolutamente novedoso respecto a lo invocado en la pretensión. VI). El segundo agravio refiere a la posibilidad de ejecutar forzadamente una opción de promesa de compraventa. Este agravio carece de sentido pues, como se viene de señalar, la cuestión radica en determinar si tal fue la opción pactada, lo que fue descartado. VII). El tercer agravio señala que, con la solución adoptada en primera instancia, se viola el principio de conservación del contrato. No le asiste razón. Es cierto que en la atacada se releva la nulidad de un pacto de opción de compra de inmuebles en documento privado. A tal efecto, el distinguido Sr. Juez A quo cita la Sentencia de este Tribunal en anterior integración Nro. 47/2010, que resolviendo un caso que guarda alguna semejanza con el ventilado en autos, expresamente señala: “ IV.- En el caso, la cláusula se pactó en un contrato escrito, pero no en escritura pública. La doctrina ha señalado que cuando el contrato previsto por la opción es un contrato consensual, ningún problema se plantea, porque basta el consentimiento expresado por cualquier forma. Pero, tratándose de contratos solemnes, como el contrato de opción contiene la oferta propuesta de contratar (esto es, la oferta de celebrar un contrato solemne) es necesario que el contrato de opción observe también la forma exigida por el legislador como requisito de solemnidad (Conf. Jorge Gamarra “Tratado de Derecho Civil Uruguayo” Tomo X, pág.186) (Sánchez- Fontans “Naturaleza de la Opción” en L.J.U Tomo X, pág.101).” En consecuencia, la solución de primera instancia es compartida por el Tribunal, y en un supuesto de falta de un requisito esencial para la validez, una vez relevado que lo pactado es una opción de compraventa de inmueble, no admite otra solución en pos de la validez de un negocio que es absolutamente nulo. Por ello, tampoco es de recibo que se pretenda llegar a una solución diversa a través del análisis de los medios probatorios, o la consideración de si el arrendatario es la parte contractual débil, o la aplicación del principio de buena fe, frente a nada de lo cual cede la ausencia de un requisito esencial de validez del negocio que se pretende ejecutar. Finalmente, el argumento subsidiario de considerar al negocio como una promesa anómala en instrumento privado, supondría la admisión de la tesis de la conversión del negocio jurídico nulo en uno válido. Este Tribunal tiene posición formada en este punto y al respecto en Sentencia Nro. 323/2025, recaída en autos caratulados: FRANCIA LÓPEZ, TEODORA c/ RODRÍGUEZ BLANCO, FABIANA – ACCIÓN REIVINDICATORIA” – IUE: 2-28867/2024, se afirma: “ VII). Para el Tribunal por unanimidad, se puede argumentar, en contra de la tesis del fallo impugnado, que, si bien no lo dice expresamente, intenta aplicar o, más bien aplica, la teoría de la conversión del negocio nulo. Este instituto, que es admitido por Maestro Gamarra (Cf. TDCU T. XVI p. 112), y no así por el Profesor Eugenio Cafaro en el estudio que más adelante se cita, permite que cuando hay un negocio nulo absolutamente por falta de un requisito esencial, como es el consentimiento, por no haberse otorgado con la forma legalmente establecida para la validez (escritura pública), pueda convertirse en un negocio preliminar válido. Por ejemplo, no es compraventa de inmuebles por falta de solemnidad, pero puede valer como promesa de compraventa, que no requiere de solemnidad. Nuestro Código Civil no regula la conversión del negocio jurídico nulo, como si lo hacen otros derechos positivos, en particular el C.C. Italiano de 1942. La figura parte del supuesto de considerar posible que quienes convinieron un negocio jurídico nulo, con el propósito de alcanzar un cierto fin, habrían igualmente querido (de haber conocido la nulidad) otro negocio válido, cuyos elementos están contenidos en aquél (doctrina subjetiva). La especie, tendría su fundamento en el art. 1300 del C.C., entendido como expresión del principio de la conservación de la actividad negocial, y se traduciría, no ya en la subsistencia del contrato nulo (como su nombre parece indicar), sino de la actividad negocial, del fin práctico que sus autores persiguen. Conviene precisar que no hay en juego, en rigor, una cuestión de interpretación de la voluntad, ya que, si de ello se tratara, no habría en verdad ni un problema, ni una figura autónomos. La voluntad en juego que se trata de reconstruir -y sólo con este alcance por demás lato podría hablarse de interpretación - es meramente hipotética pues se trata de determinar no lo que las partes quisieron, sino lo que hubieran querido. En base a la constatación que viene de hacerse y a la falta de consagración legal en Uruguay de la figura, la Sala se afilia a esta postura que sostiene su improcedencia en nuestro derecho positivo, ya que los efectos jurídicos solo pueden provenir o bien de la voluntad de las partes, que falta en la especie, o bien de la ley que por hipótesis resulta inexistente por absoluta ausencia de regulación en el derecho positivo vigente. (Cf. Cafaro, Eugenio, “El instituto de la conversión del negocio jurídico nulo en el Derecho Positivo Nacional”, RAEU, t.73 p.7 y ss.).” VIII). La correcta conducta procesal de las partes determina que no corresponda efectuar sanciones procesales. Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por los arts. 195 siguientes y concordantes del CGP, el tribunal , FALLA: CONFÍRMASE LA SENTENCIA DEFINITIVA APELADA, SIN ESPECIAL SANCIÓN PROCESAL. HONORARIOS FICTOS $ 30.000 NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE Dra. Beatriz Venturini – Dra. Ana Rivas – Dr. Álvaro Messere MINISTROS Esc. Rosario Fernández SECRETARIA