Sentencia Definitiva N° 184/2026

Ministra Redactora: Dra. Cecilia Schroeder Rius Ministras Firmantes: Dra. Gabriela Rodríguez Marichal Dra. Analía García Obregón Dra. Cecilia Schroeder Rius VISTOS: Para sentencia definitiva de segunda instancia, estos autos caratulados: “ROSA GÓMEZ, MARIEL Y OTROS C/ GRAFTAN SOCIEDAD ANÓNIMA – EJECUCIÓN DE SENTENCIA” IUE: 2-119756/2023, venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva No. 82/2025, aclarada por providencia N.o 2632/2025 dictadas, por la entonces Sra. Jueza Letrada de Primera Instancia en lo Civil de 17o Turno, Dra. María Alexandra Facal Sosa. RESULTANDO: I. Por los referidos pronunciamientos del 5 de setiembre de 2025 (fojas 1039 – 1041) y del 12 de setiembre de 2025 (fs. 1048), en lo que interesa a la instancia se falló: Sentencia N.o 82/2025: “Desestimar la excepción opuesta y en su mérito, mantener el despacho liminar.” Sentencia interlocutoria N.o 2632/2025: “Respecto al recurso de aclaración, asiste razón al recurrente que se padeció error material y donde dice U$S 5000 debió decir U$S 50000. También asiste razón a cuanto se padeció error material y donde dice “del que se quiere hacer valer el actor” debe decir “que se quiere hacer valer el demandado”. En relación con el recurso de ampliación no asiste razón al recurrente que se omitió establecer la conminación, porque la misma estaba establecida en el despacho liminar (1119/2025), que se mantiene firme al rechazarse las excepciones. El objeto del proceso en los procesos de estructura monitoria y, por ende, sobre lo que se debe pronunciar la sentencia es si se admiten o rechazan las excepciones opuestas por el ejecutado. En efecto, en tal sentido el fallo expresa “desestimar la excepción y, en su mérito, mantener el despacho liminar. El despacho liminar fijaba la conminación económica, por lo cual no hay una omisión en dicho sentido.” II. Contra dicha decisión definitiva se alzó la demandada, Graftan S.A., interponiendo recurso de apelación en escrito obrante de fojas 1053 a 1058, agraviándose, en lo medular, por cuanto la sentencia no tuvo por cumplida la transacción oportunamente homologada. Sostiene que la obligación de rendir cuentas fue satisfecha, esgrime que la rendición pudo ser objetada por los actores, sin que lo acordado hubiese quedado sujeto a las condiciones que se reputan incumplidas. Señala que la obligación asumida consistía en rendir cuentas y que en autos dicho extremo se cumplió, al punto que la propia sentenciante confirió traslado de la rendición efectuada, reiterando que el contenido de las cuentas rendidas no fue objeto del presente procedimiento. Asimismo, se agravia respecto a la condena al pago de la multa de U$S 50.000 por el supuesto incumplimiento de dicha obligación, por entender que la rendición fue efectivamente cumplida o, en su defecto, que no se configuraron los presupuestos de mora o incumplimiento que habilitaran la imposición de una sanción pecuniaria. Agrega que la obligación asumida era una obligación de hacer y que, aun en el caso de considerarse incumplida, lo que correspondería es su ejecución forzada y no la aplicación directa de la multa prevista, por cuanto ello la coloca en una situación de indefensión. También se agravia en cuanto se tuvo por incumplida la obligación de convocar a Asamblea, sosteniendo que no existe tal incumplimiento, por cuanto el acuerdo transaccional no fijó plazo alguno para su realización, sino únicamente la prohibición de convocarla antes de transcurridos quince días desde la entrega de la documentación. Afirma que la sentenciante agregó condiciones no previstas en el acuerdo y que, al negarse la rendición de cuentas, no puede comenzar a correr el término que condiciona la convocatoria, por tratarse de una obligación subordinada a dicho acto previo. Señala la falta de coherencia del fallo al sostener, por un lado, que no se acreditó la rendición de cuentas y, por otro, que se incumplió la obligación de convocar, ordenando su ejecución y aplicando una multa, cuando dicha convocatoria debía realizarse con posterioridad a una rendición que el propio fallo considera inexistente. Por último, entiende que la decisora realizó una errónea valoración de la prueba, en tanto la documentación siempre estuvo a disposición en la administración del edificio y que el incumplimiento declarado por la sentenciante se funda en el accionar de los actores. Solicitó que, en definitiva, se revoque la recurrida en cuanto condena a Graftan SA al pago de la multa de U$S 50.000 y en su lugar, se tenga por cumplida la obligación asumida de rendir cuentas. Asimismo, se revoque la obligación de convocar a Asamblea en los términos de la transacción y la conminación de U$S 100 diarios, en mérito a que no refleja lo acordado en la transacción. III. Sustanciada la impugnación deducida, a fojas 1062 a 1063 comparecen los accionantes, y evacuando el traslado conferido, abogan por su confirmatoria. Señalan que la sentencia de primera instancia se encuentra debidamente fundada y presenta un correcto encuadre procesal, sin que el recurso interpuesto logre conmover sus fundamentos, limitándose a reiterar argumentos ya analizados y desestimados. Sostienen que la demandada incumplió la obligación de rendir cuentas, extremo que surge de las reiteradas solicitudes de prórroga formuladas y del incumplimiento del último plazo concedido. Señalan, asimismo, que si bien se realizó alguna asamblea, no se cumplió con la integración mixta de las autoridades prevista ni se consideraron los nombres de los postulantes oportunamente propuestos por los actores. Cuestionan, finalmente, la invocada autonomía del actual administrador del edificio, sosteniendo que se trata de un dependiente de la demandada, designado cuando aún no se había constituido formalmente la propiedad horizontal, por lo que no puede oponer su actuación frente a promitentes compradores que no participaron de su designación. En definitiva, solicitan se confirme la sentencia apelada, en cuanto dispuso la multa impuesta y ordenó la convocatoria a la asamblea. IV. Franqueada la alzada (fojas 1064, 1073), el expediente fue recibido en esta Sala (fojas 1075 vuelto), requiriéndose a la parte actora por decreto N.o 767/2025 la reposición de tributos omitidos (fojas 1075), lo que fue cumplido (fojas 1077). Pasando los autos a estudio el 24 de diciembre de 2025, culminado el cual, en sesión del 19 de mayo de 2026, se acordó sentencia por unanimidad, designándose redactora. CONSIDERANDO: I. El Tribunal, por decisión anticipada adoptada al amparo de lo establecido por el artículo 200.1 del Código General del Proceso, declarará la nulidad de lo actuado a partir de la audiencia preliminar inclusive, por los fundamentos que se exponen a continuación. II. Los accionantes, -tres promitentes compradores de un total de 176 unidades del Edificio “Miami Boulevard II” (padrón matriz N.o 11.486), ubicado en Punta del Este, departamento de Maldonado, promovieron una acción declarativa, contra GRAFTAN S.A., propietaria del edificio y promitente vendedora de las unidades, sosteniendo que, pese a haber entregado la posesión y percibido el precio, la demandada mantiene el gobierno del edificio, designa unilateralmente administrador, gestiona en forma exclusiva la cuenta bancaria donde se depositan las expensas abonadas por los poseedores, desconoce las asambleas celebradas por estos, retacea información contable y no ha instrumentado adecuadamente la habilitación municipal, generando incertidumbre sobre el ejercicio de los derechos de administración y control del inmueble. Sostienen que, en virtud de la naturaleza de los contratos suscritos que califican como “promesa anómala” y de la posesión recibida con ánimo de dueño, les asisten derechos equiparables a los de propietarios, invocando el principio de relatividad de los contratos para afirmar que el vínculo entre GRAFTAN S.A. y el administrador designado no les es oponible. Expresan que también comparecen en representación de los restantes promitentes compradores “que lucen en el acta notarial de la Asamblea de Promitentes compradores celebrada el cuatro de junio de 2023 entre todos los poseedores de unidades del Edificio Miami Boulevard II” (fs. 68 vto.), aclarando que lo hacen en procuración oficiosa (fs. 73 vto.), afirmando que “buena parte” de los representados (sin especificar quienes) residen en el exterior en forma permanente. Tampoco acreditan este hecho. Solicitan, en definitiva, que se declare que los promitentes compradores -poseedores del Edificio Miami Boulevard II, tienen pleno derecho para el gobierno del Condominio, incluyendo en éstos, la designación del encargado administrador de la recaudación, pago y relaciones laborales del citado Condominio (fs. 80 vto.) Por su parte la accionada GRAFTAN S.A, opuso como excepción previa la prestación de caución, al amparo del art. 133 numeral 5 del CGP, por entender que los actores comparecen invocando procuración oficiosa (art. 41 CGP) en nombre de terceros que no habrían otorgado poder suficiente. Por ello solicita que, antes de continuar el proceso, se fije una garantía para cubrir eventuales daños y perjuicios. Sostiene que las asambleas invocadas por los actores carecen de valor jurídico, porque el edificio aún no cuenta con final de obra y, por tanto, no se rige por la Ley 10.751 sino por el Código Civil. Afirma que no existe en el ordenamiento la figura de “Asamblea de Promitentes Compradores” con facultades de gobierno y que, además, quienes promovieron la acción representan solo a una minoría de los adquirentes. Alega que es válida la cláusula contractual estampada en las respectivas promesas de compraventa, que le otorga la facultad de designar administrador durante la etapa de pre- horizontalidad, señalando que fue aceptada por los adquirentes en un contrato bilateral. Rechaza que pueda invocarse la relatividad de los contratos, niega que se trate de un contrato de adhesión y sostiene que los actores validaron el sistema al pagar durante años las expensas a los administradores designados, invocando la doctrina de los actos propios. Asimismo, afirma que los compradores no han pagado el 100% del precio, ya que resta un 1% a abonar al momento de la escritura definitiva, por lo que no pueden equipararse a propietarios ni ampararse en el Decreto-Ley 14.560. Señala que no tiene responsabilidad por las demoras en la habilitación final, atribuyéndolas a obras irregulares realizadas por los adquirentes, y afirma haber brindado información y rendiciones de cuentas en reuniones formales. En definitiva, solicita que se declare que los promitentes compradores no tienen facultades de autogobierno en esta etapa; que la designación del administrador corresponde exclusivamente a GRAFTAN S.A.; que se mantenga la validez de la cláusula de administración; que los fondos permanezcan en la cuenta actual con las firmas vigentes; y que cualquier cambio quede supeditado al ingreso formal al régimen de propiedad horizontal. Pide que se ordene una caución de U$S 10.000 por cada uno de los promitentes compradores representados que deberá ser depositada en cuenta bancaria a nombre de la Sede y bajo el rubro de autos previo a la tramitación de cualquier otra etapa procesal correspondiente. Se convoque a los promitentes compradores supuestamente representados por los promotores de este proceso a efectos de que ratifiquen o rectifiquen la demanda y la representación invocada.La parte actora evacuó el traslado de la excepción de prestación de caución señalando, en primer término, que la acción promovida resulta meramente declarativa, sin contenido económico, cuyo objeto se limita a que se determine la existencia o inexistencia de los derechos invocados. En consecuencia, sostiene que del proceso no puede derivar condena pecuniaria ni daño patrimonial alguno que justifique la fijación de una garantía. En relación con los arts. 133 y 41 del CGP, afirma que la caución solo procede en caso de eventual responsabilidad económica, lo que no ocurre en autos. Agrega que el art. 41 establece que la caución opera únicamente en defecto de ratificación, y que en este caso fue ofrecida la ratificación por parte de los representados, por lo que exigir simultáneamente cauciónratificación constituye una contradicción. Por último, expresa que la demandada no abordó el fondo de la cuestión planteadaque su oportunidad procesal para controvertir el objeto principal ha precluido, solicitando endefinitiva que la excepción de caución sea desestimada por infundada. III. Se abordará en primer lugar lo relativo a la personería, su falta, su no justificación ni resolución judicial al respecto. Ya desde la presentación del escrito introductorio, se presentaron varios problemas que la Sede a quo debió resolver, conforme al contralor de la demanda que le ordena el artículo 119.1 del Código General del Proceso y no lo hizo. En efecto, se presentaron tres promitentes compradores de unidades de un Edificio en estado de pre-horizontalidad, afirmando comparecer por sí y en representación “oficiosa” de otros promitentes compradores (que no identifican) afirmando que “buena parte” de ellos reside en forma permanente en el extranjero. Debió requerirse el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 41 del CGP. De esa forma, se desconoce cuántos y quienes del total de promitentes compradores del Edificio se encontraban impedidos de comparecer o ausentes del país y si éstos tenían interés común con el de los comparecientes, no surgiendo ello de los términos de la demanda. Tampoco se expresó impedimento para que los incomparecientes otorguen el respectivo poder, sin que deba presumirse que el mismo existiera. La función de la figura de la procuración oficiosa prevista por nuestro código adjetivo no es la de ahorrar a la parte, ni la carga de comparecer al proceso ni la de extender el correspondiente poder, conforme a lo dispuesto por los artículos 38 y 39 del C.G.P. Como se expresa en la obra colectiva “Código General del Proceso” (AAVV Enrique Véscovi Director - Tomo 2, Editorial Ábaco página 72), comentando el artículo 41 y régimen de la procuración oficiosa: “Es el instituto mediante el cual, en determinadas condiciones que establece el texto, se posibilita la actuación en juicio, en situaciones de emergencia sin la presentación de poder, simplemente sometida a la ratificación del representado. Configura una excepción a la regla de la exigencia de poder otorgado en escritura pública para la representación en juicio, y asimismo a la de quien actúa por la parte, sea abogado procurador. Se fundamenta en razones de interés público, que apuntan principalmente a no obstaculizar el desarrollo del proceso.” (resaltado del Tribunal). “Nuestra jurisprudencia ha sostenido que la procuración oficiosa funciona cuando el representado desconoce la gestión y se actúa en defensa de sus intereses, o que no requiere el desconocimiento sino que no se actúe contra la voluntad del representado.” (ob cit pág. 73) Estas circunstancias no fueron alegadas por los accionantes ni tampoco controladas debidamente por la Sra. Jueza a quo, -que debió hacerlo ab initio- siendo de fundamental importancia a los efectos de conocer la voluntad del resto de los promitentes compradores en un total de 176 unidades que componen el edificio. No necesariamente debía ser del interés de todos lo que se afirma en la demanda y los derechos que se invocan. Sin ningún tipo de contralor respecto a la irregular comparecencia y personería invocada, luego de evacuado el traslado por la parte actora, por Decreto 1151/2024, se tuvo por evacuado el mismo y se convocó a las partes a audiencia preliminar (fs. 208). La Sala debe concluir que, al no haber satisfecho los comparecientes en el escrito introductorio la carga de establecer los presupuestos para que se admitiera la representación del resto de los Promitentes Compradores del edificio Miami Boulevard II por procuración oficiosa, pudieron haber suscripto la demanda en forma personal u otorgado poder en forma. IV. Se celebró audiencia el 17 de setiembre de 2024 (fs. 227), surgiendo de la misma la comparecencia de los tres actores iniciales y la parte demandada. En etapa de conciliación, “las partes solicitan prórroga de la audiencia a los efectos de que la parte demandada proponga el plazo para rendir cuentas. A los efectos de que comparezcan las personas que se compareció en procuración oficiosa, se habilita “vía zoom” y se prorrogó la audiencia para elde octubre de 2024. Posteriormente, a fs. 257 (previo la celebración de la audiencia prorrogada) comparece el letrado de los tres actores comparecientes en la demanda, expresando que acompaña “Envíos vía correo electrónico de los escritos de ratificación, solicitando al Tribunal un plazo de 30 días para presentar los originales con firma autógrafa.” Sin que se hubiera proveído a ello, se celebró audiencia preliminar consignándose que comparecen: “Mariel Beatriz Rosa Gómez, Luis Levin y Beatriz María Calleros Robaina, representados por el Dr. Pereyra”. Nada se dijo acerca de la comparecencia por representante de los restantes “actores” ni surge la comparecencia por zoom de los representados, como se había dispuesto. En consecuencia, no quedó definida la composición de la parte actora, más que por los tres que se habían presentado anteriormente. Si bien no se les aplicó a los no comparecientes lo dispuesto por el art. 340.2, lo cierto es que no concurrieron, ni presencialmente ni vía “zoom” habilitado por la Sede y que, en ningún momento posterior se presentaron los originales de los escritos de ratificación de los incomparecientes, ni se justificó su incomparecencia a la audiencia preliminar, no habiéndose luego presentado, ni personalmente ni por poder en ninguna etapa del proceso, tampoco la de “ejecución”. V. No podía celebrarse un acuerdo conciliatorio en audiencia preliminar en las condiciones antedichas, ya que el Código General del Proceso requiere que el mismo sea celebrado por los interesados principales o, en su defecto, por representante, previa autorización de la Sede de comparecer a la audiencia a través de representante si hubiera motivo fundado (art. 340.1). A su vez, el representante debe tener facultades para transar, lo que surge expresamente de lo dispuesto por el art. 39.1 del C.G.P. in fine que expresa: “En todo caso se requerirá autorización expresa para sustituir el poder o para realizar actos de disposición de derechos, tales como el desistimiento o la transacción.” (destacado del Tribunal). Tampoco podía transarse en favor solamente de los tres comparecientes, dado el contenido del acuerdo, que abarcaba, la rendición de cuentas respecto a todos los ingresos y gastos de todas las unidades, así como obligaciones relativas a creación de “Comisión de Promitentes Compradores”, de no convocatoria a asamblea por determinado tiempo, la comunicación del acuerdo a otra Sede donde -según alegaron los comparecientes se tramitaba un proceso relativo a rendición de cuentas-, la reserva de derecho de solicitar ampliaciones, aclaraciones y toda documentación respaldante de los rubros de los que se pusiera en duda su destino, etc. Como puede verse, ya desde el inicio, se incurrió en graves transgresiones al régimen procesal -de orden público- del que no pueden disponer las partes, sin ser las mencionadas las únicas, lo que se explicitará en los siguientes apartados. VI. Sobre el contenido del acuerdo “transaccional”: (sic): En audiencia del día 2 de octubre de 2024, las partes arribaron al siguiente acuerdo “En este estado, las partes arriban al presente acuerdo,la demandada se comprometerealizar la rendición de cuenta de todo el período, que comprende desde el primer depósito de expensa hasta la fecha en que cambio la cuenta bancaria que se encontraba a nombre de la demandada pasando a nombre del edificio, procurando la rendición de cuenta posterior con el actual administrador. Asimismo, se compromete a no convocar a asamblea hasta que hubiesen transcurrido 15 días de la entrega de la documentación a la parte actora. El presente acuerdo no significa que la actora acepte la rendición de cuenta (sic) que presente la demandada reservándose el derecho de solicitar ampliaciones, aclaraciones y toda documentación respaldante de aquellos rubros de los cuales se pusieran en duda su destino. Las partes pactan en calidad de pena la suma de 50.000 dólares para el caso del incumplimiento de la obligación acordada. Asimismo, solicitan que se comunique al homólogo de 10° Turno para comunicar el presente acuerdo puesto que coincide con el objeto del expediente allí tramitado 2-37311/2023. Se acuerda que se conformará una comisión con participación equitativa de ambas partes, que oficiarán de nexo, apoyo, sustento y contralor del administrador incluyendo el manejo financiero. Asimismo, en relación con este último punto las parte (sic) acuerdan que comunicarán a la Sede la necesidad de realizar una nueva audiencia o bien comunicar el funcionamiento para cerrar la litis.” Dicho acto fue homologado por Decreto N° 3101/2024, ordenándose la reserva de los autos por 90 días. El demandado presentó la documentación de fs. 283 a 935, que calificó como “la rendición de cuentas acordada”, solicitando que se tenga por cumplida dicha obligación. También expresó que la parte actora no cumplió con la ratificación de la demanda, considerando que la contraria está conformada únicamente por 3 personas que firman la demanda y comparecieron a audiencia, solicitando se la condene al pago de “la multa que la Sede estime pertinente”. Por último, señaló que la integración del Consejo o Comisión quedará definida en forma equitativa o proporcional al número de unidades representadas por la parte actora en relación al total de componentes del órgano y que sus integrantes deberán ser postulados y votados por la próxima reunión de promitentes compradores. Seguidamente figura acta de audiencia de fs. 938 celebrada el 20 de diciembre de 2024 donde se proveyó por Decreto N° 4092/2024 en esencia: “De la rendición presentada traslado al actor. Convócase a las partes a audiencia para el 26 de febrero de 2025 a los efectos de realizar inspección de los documentos digitales.” Surge del audio de audiencia, que no se discutió la cuestión acerca de si lo presentado era o no la rendición de cuentas acordada, sino la forma en que se presentó la documentación, intimándose al demandado a que cumpla con el artículo 72 del CGP (intimación a 20 días, - minuto 3:40-). Planteada la cuestión acerca de que dicha intimación dejaría la presentación de la rendición de cuentas acordada fuera de los noventa días que se habían estipulado, el letrado de los actores, en minuto 3:56 expresó: “lo dejamos por escrito que hoy comenzó a cumplir y se cortó el plazo”. La Sede expresó: “Yo observo la forma de presentación y ya está”. El 5 de febrero de 2025 por Decreto 93/2025, se ordenó al Sr. Administrador “de la parte demandada” agregar la documentación en legal forma, en el plazo de 10 días. (fs. 939). El 4 de febrero de 2025 (fs. 942) compareció el representante judicial de los actores expresando que retiró su copia de la compilación presentada por la contraria y contrató un Contador Público para realizar “un primer análisis” de los documentos y expresara cuánto tiempo le llevaría realizar una completa auditoría que finalice con su opinión profesional. Expresa que se le informó (según fotocopia de nota que agrega) que la documentación presentada no permite la realización de una auditoría profesional y destaca, entre las ausencias, la inexistencia de todo informe sobre la contribución de todas las unidades al Fondo de Reserva. Concluye que la demandada no ha cumplido el mandato judicial homologado de presentar una rendición de cuentas en forma, lo cual le hará merecedor de la aplicación de la multa pactada en la citada transacción. Solicitó: 1) “Se suspenda la audiencia señalada para el próximo 26 de febrero a las 11 horas, disponiéndose que se podrá señalar la misma sólo luego de prestada la conformidad de la parte actora con la rendición de cuentas aún no presentada por la demandada, desde que sólo datos salteados y esporádicos no pueden sustituir a la información solicitada. 2) Se confiera traslado de este escrito a la parte demandada, así como vista del informe del Cdor. Santeugini recamándosele se aporte toda la documentación contable solicitada en el plazo que la Sra. Magistrada juzgue conveniente. Advirtiéndole, además, que se mantiene suspendida toda asamblea de promitentes compradores hasta la aprobación por los actores de la rendición de cuentas debidamente informada y no existan elementos que puedan hacer presumir un fraude o un desvío de fondos, o simplemente la no aportación de determinadas unidades al Fondo de Reserva”. (fs 943) A dicho escrito se proveyó en esencia, dejar sin efecto la convocatoria dispuesta y vista a la parte demandada (fs. 944). Antes de que se cumpliera el proveído anterior, vuelve a comparecer el representante judicial de los actores el 6 de febrero de 2025 (fs. 948) dando cuenta de una convocatoria del administrador del edificio a los promitentes compradores a reunión informativa con los siguientes temas: 1) Informe y rendición de cuentas de la administración sobre la situación económica/financiera por el período 1.1.2024 al 31.12.2024 y 2) Evaluación del Personal, información sobre las decisiones adoptadas y la proyección de la estructura del personal del edificio. El compareciente interpretó dicha convocatoria como “desobediencia” al mandato judicial de que sólo se convocará a asamblea de promitentes compradores luego de la Rendición de Cuentas debidamente informada y aceptada por la parte actora. Solicitó se disponga la suspensión del llamado a Asamblea de Promitentes Compradores bajo el título de Convocatoria a Reunión Informativa hasta tanto se cumpla con lo acordado en la transacción. A dicho escrito recayó el Decreto N° 133/2025 que dispuso “En virtud de que lo que se pretende es la ejecución de una obligación de no hacer, conforme lo dispuesto por los artículos 399, 398 y 372.3 del CGP, previamente deberá intimar el cumplimiento de la sentencia.”(fs. 950). El Tribunal releva que no existía sentencia que debiera intimarse con los efectos dispuestos por los artículos 399, 398 y 372.3 del CGP, sino una transacción ineficaz por falta de los requisitos indispensables para ser calificada por tal, impeditiva de generar efectos obligatorios líquidos y exigibles, que no podía constituir título de ejecución. El acuerdo arribado en todo caso estableció que los actores se reservaban el derecho de solicitar ampliaciones o información adicional pero no el de declarar lisa y llanamente el incumplimiento de la obligación del contrario. El artículo 377 numeral 5o del CGP confiere a la transacción aprobada judicialmente la calidad de título de ejecución. Lo que agrega la aprobación judicial entonces es, a un documento válido, -que es ley entre las partes-, un efecto procesal especial. Además del que tiene todo título ejecutivo (siempre que contenga una obligación de pagar cantidad líquida y exigible) de gravar con embargo ab initio a los bienes, derechos o créditos del deudor, todo lo relativo a la abreviación del trámite para solicitar la ejecución forzada en caso de incumplimiento, la limitación de las defensas oponibles, la inapelabilidad de determinadas providencias, etc. El acuerdo judicial de autos, denominado transacción, donde, como se dijo, una de las partes carecía de poder de representación y, en consecuencia, de legitimación para disponer en nombre de terceros podría calificarse, -desde el punto de vista de su objeto- como transacción “mixta o “compleja”, ya que además del efecto que le es propio, de efecto dispositivo abdicativo (en lo que recae exclusivamente sobre la situación litigiosa y que no cumple en este caso por fundamentos que más adelante se explicitarán) agrega a ese efecto, uno obligacional (GAMARRA, Tratado, T.I pág 88). Dice el autor: “Va de suyo que, en caso de transacción “compleja”, han de aplicarse las reglas propias que correspondan a la naturaleza del elemento que exorbita la materia litigiosa, pero se inserta en la transacción. Funcionarán, por ende, en cada caso, los principios específicos que correspondan a la naturaleza de este elemento ...”(ob cit, página 89). A poco de detenerse en el contenido del acuerdo homologado, del mismo se desprenden obligaciones de hacer y de no hacer, con la cláusula penal establecida respecto a la obligación de rendición de cuentas a cargo de Graftan SA. para el caso de incumplimiento. Es decir, el incumplimiento es de necesario acaecimiento para que sea exigible la multa. Y, a su vez, la obligación de hacer de la que es una obligación accesoria la multa, no era, a la fecha de la transacción, -ni posteriormente-, ni líquida ni exigible (art. 1502 C. Civil). Para que así lo fuera, siguiendo las ritualidades procesales debidas, debía contar el actor, con un crédito emergente de un pronunciamiento judicial firme respecto a las obligaciones acordadas, que contuviera una condena al pago de cantidad líquida. Tal pronunciamiento judicial nunca se produjo, el cual era presupuesto procesal para ejecutar, de la forma como la ley ordena según las características de la obligaciónobligaciones incumplidas, dicha sentencia. VII. Es cierto que la transacción (que no es sinónimo de sentencia) tiene de ordinario, los mismos efectos de la cosa juzgada en caso de ser homologada judicialmente. Ello, -como quedó expresado- en lo referente a su contenido propio, que es el de ser un negocio dispositivo abdicativo en lo que recae exclusivamente sobre la situación litigiosa. Pues bien.Si se examina el contenido del petitorio de la demanda, el de la susodicha transacción tiene poco que ver con el objeto litigioso. A fs. 79 vto., los actores expresaron: “Se trata de una declaración sobre los derechos que le asisten a los promitentes compradores a la luz de un análisis del marco jurídico expuesto, en tanto poseedores con ánimo de dueño y que como tal deben categorizarse. A. Declaración que deberá determinar el límite de la actuación de la promitente vendedora de todas las unidades a las que confirió el goce, y por tanto sólo mantiene una obligación accesoria -no principal- de obtener la habilitación municipal. B. A la vez deberá declararse que es inoponible a los promitentes compradores las obligaciones que GRAFTAN SA y el administrador por ésta nombrada constituyeron y por tanto, son aquellos los legitimados, en tanto poseedores en goce de sus departamentos quienes deben designar a quien ejecutará sus resoluciones en tanto mandatario - administrador. C. Finalmente, deberá declararse que los fondos depositados en una o más cuentas bancarias a nombre del Condominio pero manejadas (firmas autorizadas) sólo de directores de GRAFTAN SA junto con el administrador que ésta designó (no reconocido expresamente por los comparecientes) y decide su actuación, deberán ser transferidos a una cuenta bancaria cuyas firmas para manejo de los fondos sean los legítimos depositantes y titulares, esto es los promitentes compradores -poseedores, que por ser quienes habitan el condominio, tienen el mayor poder de contralor sobre todas las necesidades económicas, sin perjuicio de que se sume a las firmas autorizadas, el encargado -administrador que aquellos elijan conforme la confianza que en él depositarán.” Y, a fs. 80 vto: “En definitiva se declare que los Promitentes Compradores -Poseedores del Edificio Miami Boulevard II, tiene (sic) pleno derecho para el gobierno del Condominio, incluyendo en éstos, la designación del encargado -administrador de la recaudación, pagorelaciones laborales en el citado Condominio.” Al evacuar el traslado de la demanda, GRAFTAN SA, solicitó que “En definitiva, se declare que los Promitentes Compradores no tienen los mismos derechos que los propietarios a la toma de decisiones en el edificio, que es competencia exclusive de GRAFTAN SA la designación del administrador hasta tanto se celebre la primer Asamblea de Copropietarios (de acuerdo a lo pactado voluntariamente entre las partes en cada una de las promesascompromisos de compraventa) una vez que el edificio haya sido incorporado al régimen de la Ley N° 10.751 y que los fondos existentes deberán continuar en la cuenta bancaria a nombre del Edificio Miami Boulevard II con las mismas firmas autorizadas que se encuentran vigentes en la actualidad, hasta tanto se celebre la primer Asamblea de Copropietarios, una vez que se cumplan los requisitos esenciales para el ingreso al régimen de Propiedad Horizontal.” (fs. 142). Sobre las cuestiones planteadas por las partes, nada se definió en la transacción así como tampoco fue objeto de resolución posterior, quedando en la nebulosa más absoluta a qué título y de qué forma los Promitentes Compradores (en este caso tres de 176 unidades) del edificio, en estado de prehorizontalidad, podían ejercer derechos sobre la administración del total del edificio. Tampoco se estableció la forma en que sería conformada la Comisión de Promitentes Compradores estipulada, la que debería ser con participación equitativa de ambas partes. Ello dio origen a las distintas posturas de las partes, traducidas en las comparecencias de fs. 263267 que no ameritó ningún pronunciamiento específico, más que el de estar a lo dispuesto por el Decreto 3101/2024 (Homologación del acuerdo y reserva de los autos por noventa días).De esa forma no se cumplió con el efecto propio de la transacción, según lo dispuesto por el inciso 2° del artículo 223 del C.G.P. y la norma concordante, artículo 2147 del Código Civil. El Decreto N° 133/2025 que dispuso “En virtud de que lo que se pretende es la ejecución de una obligación de no hacer, conforme lo dispuesto por los artículos 399, 398 y 372.3 del CGP, previamente deberá intimar el cumplimiento de la sentencia.”(fs. 950) deja implícita la existencia de una sentencia o pronunciamiento definitivo que no surge se hubiera realizado. VIII. A fs. 953 compareció Graftan SA a evacuar la vista conferida (Dec. 109/2025, fs. 944) expresando que entregó en originales, toda la información y documentación con que cuentasi la parte considera que debe proporcionar más información al profesional que ha contratado, deberá gestionar esa documentación con los distintos administradores según la fecha, ya que Graftan SA ha entregado toda la documentación e información que obraba en su poder. Destacó que el actual administrador, Cr. Martín Aleman, también ha agregado toda documentación en formato original, cumpliendo en forma con la presentación de la documentación. El Decreto N° 181/2025 a este escrito proveyó: Por presentado con la representación invocada y por evacuada la vista conferida. Cumplido con lo dispuesto por providencia N° 93/2025, vuelvan. (Se refiere a la agregación por el administrador de la parte demandada, de la documentación en legal forma). A solicitud de la parte demandada, se amplió el plazo al administrador por dos veces para el cumplimiento de la providencia N° 93/2025. El representante judicial de la parte actora compareció a fs. 958 solicitando “Se intimeGRAFTAN SA al cumplimiento -parcial de la Sentencia recaída en autos para que en un plazo de cinco días hábiles desde el siguiente a la intimación, convoque en coordinación con el administrador que aquella designara, una reunión de los actuales integrantes de la Comisión de Promitentes Compradores y de los propuestos por la parte actora, a efectos de integrar una nueva Comisión de Promitentes Compradores cuyos nuevos integrantes deberán representar, en forma equitativa, los intereses encontrados entre ambas partes de esta contienda, bajo la aplicación de una multa conminatoria diaria desde su incumplimiento. La reunión a convocar por la demandada deberá ser en forma híbrida...” (fs. 958 vto.)Por Decreto N° 234/2025 se proveyó de conformidad a lo solicitado. (fs. 960). A fs. 975 compareció el representante judicial de la parte actora expresando que la contraria incumplió la transacción homologada y solicitó se le imponga la multa por incumplimiento de rendir cuentas con arreglo a la transacción judicial, intimándole su pago. “Sin perjuicio de lo cual, anuncia que continuará con el proceso incidental de Rendición de Cuentas, previsto en el tercer inciso del art. 333 del Código General del Proceso.” Es decir que, en autos, en vía de “ejecución de sentencia” se solicita “Intimar el pago de la multa descripta, para lo cual, además, deberá el Oficio disponer la apertura de una cuenta en el Banco de la República Oriental del Uruguay, para que en el plazo de cinco (5) días, luego de notificada la demanda, realice el depósito de la multa adeudada.” Por interlocutoria N° 1119/2025 se dispuso: “Condénase a Graftan SA a abonar la suma de U$S 50.000 por concepto de multa. Dispóngase la obligación de Graftan SA de convocar a la Asamblea en los términos de la transacción, fijándose una conminación económica de U$S 100 dólares diarios hasta la realización o por 45 días. Notifíquese al ejecutado.”(fs. 987). Esta providencia establece una condena al pago de una multa por un incumplimiento que nunca se determinó y que debió transitar otros derroteros, hasta que -una vez agotadas las instancias correspondientes-, pasara en autoridad de cosa juzgada. Y si, de lo que se tratara fuera de ejecutar un crédito líquido y exigible a favor de la parte actora, también se encontraría con el escollo de lo establecido por el art. 1367 inciso 2° del Código Civil, según el cual “No puede, pues, pedir a la vez la obligación principal y la pena, a no ser que se haya así pactado expresamente.” (cosa que, por otra parte no se estipuló, quedando vigente la prohibición legal). Llamativamente entonces, se da comienzo a un proceso declarativo que se transforma en uno de ejecución de condena al pago de una suma de dinero y una obligación de hacer que nunca había sido impuesta, ni por sentencia ni por acuerdo de partes. IX. Nunca se estableció -ni judicialmente ni por acuerdo de partes- lo que era el objeto principal del litigio o insatisfacción jurídica manifestada por los accionantes, consistente en la declaración de sus derechos como promitentes compradores con relación a la gestión de la administración, nombramiento de administrador y todo lo referente al gobierno del edificio, lo que necesariamente debía ser antecedente a la definición del alcance de la rendición de cuentas pactada en audiencia preliminar (con tres del total de promitentes compradores). Si, por ejemplo, se dijera que los Promitentes Compradores en estado de horizontalidad tienen iguales derechos que los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal, la rendición de cuentas del administrador debía realizarse en asamblea convocada a tal efecto y no de otra forma, surgiendo de una convocatoria (acreditado que fuera la citación de todos los Promitentes Compradores del edificio), la aprobación o desaprobación de la misma y posterior aceptación o impugnación de la mencionada asamblea. Si, a diferencia de lo anterior, se estableciera que los Promitentes Compradores en estado de pre -horizontalidad no tienen idénticos derechos que los copropietarios en régimen de propiedad horizontal, la rendición de cuentas comprometida en la audiencia preliminar no podía dejar tampoco al arbitrio de la contraparte la determinación de que fue correctamente realizada o, por el contrario, fue incumplida (art. 1253 del Código Civil). En cuanto a la cuestión sobre la rendición de cuentas (en general, fuera del caso específico de la de un administrador hacia los copropietarios en régimen de propiedad horizontal), cabe recordar, con ABAL, lo atinente al proceso principal judicial contencioso de ejecución de “rendición de cuentas”: “Regulado por los arts. 332 y 333 del CGP como proceso incidental (auxiliar), en realidad conforme al mismo concepto de incidente que brinda el art. 318 del Código, se trata de un proceso principal. A través suyo se debe plantear la pretensión de condena a rendir cuentas de una tutela, curatela, administración de bienes sociales, etc. en una primera etapa, por la vía de los incidentes en audiencia, se determina si existe o no la obligación de rendir cuentas y, en caso afirmativo, se condena al demandado a realizarla. En una segunda etapa, mediante una intimación con plazo formulada al demandado, se ejecuta aquella sentencia de condena. Para el caso de que esta obligación de hacer no se cumpla voluntariamente, el art. 333 del CGP prevé la ejecución del fallo mediante la presentación de las cuentas por parte del actor. Un proceso totalmente independiente del anterior será aquel en el cual luego se discuta la exactitud de las cuentas rendidas (rendidas ya por el demandado voluntariamente, ya por el actor ante la pasividad del demandado). Este último proceso será ordinario, sea cual fuere la parte que discuta las cuentas (sin que la estructura tenga ninguna especialidad, salvo la presunción simple, en favor de las cuentas presentadas por el actor del proceso anterior, cuando el demandado omitió cumplir voluntariamente la sentencia que le condenaba, precisamente, a rendir cuentas). Aun cuando el punto pudiera discutirse, entiendo, que la sentencia que resuelve este proceso ordinario no es solo declarativa, sino necesariamente de condena.” (Abal, Alejandro, Derecho Procesal T VI FCU 2a. edición 2013 página 165) Pues bien. En el presente caso, mediante acuerdo de partes celebrada en acta de audiencia y homologada judicialmente, se convino que Graftan SA rendiría cuentas de todo el período, que comprende desde el primer depósito de expensa hasta la fecha en que cambió la cuenta bancaria que se encontraba a nombre de la demandada pasando a nombre del edificio, procurando la rendición de cuentas posterior con el actual administrador. También se estipuló que “El presente acuerdo no significa que la actora acepte la rendición de cuenta (sic) que presente la demandada reservándose el derecho de solicitar ampliaciones, aclaraciones y toda documentación respaldante de aquellos rubros de los cuales se pusieran en duda su destino”. En una correcta intelección de la cláusula, no puede inferirse que se confirió a la parte actora (constituida en la ocasión por tres de los muchos más promitentes compradores, siendo un edificio con 176 unidades) el derecho potestativo de, mediante su actitud de no aceptar la rendición a presentar por la contraria, pudiera darse por incumplida la obligación asumida por Graftan SA. En respeto al rito procesal (de orden público) correspondiente a este instituto, (obteniendo los actores mediante la transacción, la asunción voluntaria de Graftan SA de rendirles cuenta a los actores de la administración del edificio “Miami Boulevard II”), una vez presentada por la obligada, en caso de disconformidad con la misma, se estipuló la posibilidad de solicitar ampliaciones, etc., pero no ahorrarse, en caso de persistir las diferencias, lo que procesalmente corresponde, que es la realización de rendición de cuentas por parte del actorel proceso de discusión de las cuentas específicamente previsto por la ley. De otro modo, se estaría vulnerando las garantías de defensa de las partes en juicio y su igualdad en el proceso, dejando librada la ejecución de lo convenido al arbitrio de uno de los contrayentes, en vulneración de lo dispuesto por el art. 1253 del C. Civil. X. En lo que refiere a la segunda parte de la interlocutoria 1119/2025 se dispuso: Dispóngase la obligación de Graftan SA de convocar a la Asamblea en los términos de la transacción, fijándose una conminación económica de U$S 100 dólares diarios hasta la realización o por 45 días. Nuevamente, no tenemos aquí una obligación exigible, desde que se había acordado entre las partes no convocar a asamblea hasta que hubiesen transcurrido 15 días de la entrega de la documentación a la parte actora, sin que se hubiese establecido un término o plazo final de cumplimiento. La providencia antes transcripta tampoco fija un plazo judicial (ni se le requirió) para la convocatoria a la mentada asamblea. Por otra parte, llama la atención la negativa de los integrantes de la parte actora comparecientes, a la reunión informativa convocada por el administrador con el objeto de “1) informar y rendición de cuentas de l administración sobre la situación económica/financiera por el período 01-01-2024 al 31 -12- 2024 administrado por Tadministra SRL y 2) Evaluación del Personal, información sobre las decisiones adoptadas y la proyección de la estructura del personal del edificio” (fs. 947). También, la de la actora de proponer la integración de la Comisión del edificio con promitentes compradores a propuesta de estos tres actores que comparecieron, de un total de 176 unidades, cuando, según ellos mismos sostienen en su demanda, tener igual régimenderechos que los propietarios de una propiedad horizontal. Pues bien. En una acción declarativa promovida con el objeto de que se declare “que los Promitentes Compradores -Poseedores del Edificio Miami Boulevard II tiene (sic) pleno derecho para el gobierno del Condominio, incluyendo en éstos, la designación del encargado -administrador de la recaudación, pago y relaciones laborales en el citado Condominio” (fs. 80 vto), ello no fue objeto de acuerdo expreso ni de decisión judicial. Directamente, se acordó la obligación de rendición de cuentas del propietario del edificio (en estado de pre-horizontalidad) y la conformación de “una comisión con participación equitativa de ambas partes, que oficiarán de nexo, apoyo, sustento y contralor del administrador incluyendo el manejo financiero. Asimismo, en relación con este último punto las parte (sic) acuerdan que comunicarán a la Sede la necesidad de realizar una nueva audiencia o bien comunicar el funcionamiento para cerrar la litis.” No se estableció en el mencionado acuerdo, la forma como se conformaría la referida comisión -en lo que refiere a la parte actora-. No obstante, atendiendo a que en la pretensión principal se expresó tener el mismo derecho de los promitentes compradores que los copropietarios en régimen de propiedad horizontal, no podían, en violación a su propia pretensión, que dicha conformación se produjera de manera diferente a como debe realizarse por los copropietarios en régimen de propiedad horizontal, que es una asamblea entre ellos, que no surge, de la comparecencia de fs. 263, se hubiera realizad expresándose que “Deliberando entre los promitentes compradores integrantes de la parte actora, se acordaron las siguientes nominaciones que en paralelo se informa al colega patrocinante de la parte demandada, esperando una próxima convocatoria para una primera asamblea integrada por ambos grupos.” En relación a la condena a la convocatoria a asamblea bajo apercibimiento de astreintes, la Jueza agrega contenido y condiciones al acuerdo transaccional cuando no los tiene. Del supuesto acuerdo no surge un plazo para fijar la Asamblea sino que se dispuso que no fuera antes de los 15 días de la entrega de la documentación a la parte actora; tampoco se solicitó o dispuso un plazo judicial. En consecuencia, no nos encontramos, tampoco en este caso, con una obligación exigible, conforme a lo dispuesto por el art. 1502 del C. Civil. Es un presupuesto del título de ejecución sobre obligaciones de pago de una suma de dinero, que exista cantidad de dinero líquida y exigible, lo que no se da en el caso respecto de la multa objeto de condena, según los precedentes desarrollos. Tampoco existe incumplimiento calificado de la obligación de no hacer, puesto que no se acreditó por los actores la existencia de un crédito a su favor derivado de una rendición de cuentas promovida y ejercitada conforme a la ley y que no se estableció plazo para su cumplimiento, así como de la obligación de hacer, ya que en el acuerdo transaccional tampoco se estipuló un plazo al efecto ni se determinó, con la calidad de la cosa juzgada, un plazo judicial. XI. De todo lo expuesto, surgen graves apartamientos del orden procesal, más allá de irregularidades subsanables, ya que se violentaron las normas sobre los requisitos para la representación en juicio, para la comparecencia a la audiencia preliminar, el poder de disposición necesario para la concreción de un acuerdo transaccional, se omitió efectuar los contralores necesarios para la validez del acuerdo y se homologó pese a sus graves carencias, confusas e indefinidas estipulaciones, se omitió la necesaria decisión sobre las cuestiones suscitadas por las partes, sin que se produjeran pronunciamientos que pudieran ser objeto de recursos y eventual contralor en segunda instancia violentándose el derecho de defensa, para culminar con una indebida ejecución “de sentencia” absolutamente alejada de las pretensiones iniciales de las partes o de sentencia alguna que se hubiere pronunciado. Se estableció una “ejecución de sentencia” con limitadas defensas para culminar en la ratificación de un proveimiento anterior que no puede calificarse de otra forma que de improcedente. Conforme a lo dispuesto por el artículo 116 del C.G.P., cabe declarar la nulidad de lo actuado a partir de la audiencia preliminar inclusive, sin que exista acto procesal realizado en primera instancia que sea aprovechable a partir de dicha actuación. XII. No existe mérito, a criterio del Tribunal, para la imposición de condenas procesales especiales (arts. 56 del C.G.P y 688 del C.C.). Por todo lo expuesto y de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 40, 116, 197, 198, 200, 256 y 257 del Código General del Proceso y demás normas concordantes y complementarias, el Tribunal, FALLA: I) Declárase la nulidad de todo lo actuado, a partir de la audiencia preliminar inclusive, sin especial condenación procesal. II) Establécese en la suma de $ 50.000 los honorarios por el patrocinio letrado de cada parte gravada en la segunda instancia, a los solos efectos fiscales. III) Notifíquese personalmente a las partes y devuélvase a la Sede de origen. Dra. Gabriela Rodríguez Marichal - Dra. Analía García ObregónDra. Cecilia Schroeder Rius Ministras Esc. Laura Falchetti EscuderoSecretaria subrogante.