Sentencia Definitiva N° 6/2024

VISTOS: Para sentencia definitiva de primera instancia en autos caratulados “DOMÍNGUEZ, Ricardo y otro c/ TORRE XXI S.R.L y otros –Daños y perjuicios-” I.U.E. 2-34625/2021: RESULTANDO: I. A fojas 53 y ss comparece la parte actora, iniciando demandada de daños y perjuicios contra la parte demandada.- II. En síntesis expresan los accionantes que adquirieron en el año 2011 unidad No. 401 del Edificio TAORMINA. Recibieron la unidad el 7 de septiembre de 2011. A partir del año 2015 empezaron a surgir problemas de importante entidad en las paredes exteriores del edificio de aislación e impermeabilización que afectó estructuralmente al edificio, como a su apartamento. Pudieron ver como paulatinamente, en las paredes de la cocina, dormitorios y balcones, aparecían grietas y desprendimientos de revoques, afectando incluso las aberturas. Reclaman la reparación de parámetros exteriores, muros, terrazas y en su unidad, todo lo que ascendería a US$ 86.000 más US$ 10.000 de daño moral.- III. Por auto Nº. 1467/21 se confirió traslado de la demanda, lo que fue debidamente notificada (fs. 66, 68 y 70), siendo evacuada en tiempo y forma.- IV. La parte co-demandada PIÑA controvierte la pretensión, interponiendo excepción de prescripción y falta de legitimación activa. Manifiestan que los supuestos daños y perjuicios alegados no ingresan en el concepto de ruina previsto por el art. 1844 del C. Civil, rechazando su existencia. A su vez, la co-demandada TORRE XXI S.R.L, también interpone excepción de falta de legitimación activa en cuanto se reclama la reparación de bienes comunes, así como caducidad del plazo de garantía por responsabilidad decenal. En relación al fondo del asunto, sostiene que hubo renuncia a la garantía en cuanto ya se realizaron reparaciones, por lo que, ante la ejecución de trabajos pro una empresa ajena sin su autorización, se renunció a la garantía. Los daños mencionados en ningún modo pueden ser considerados ruina del edificio, controvirtiendo los perjuicios y su monto. Finalmente, MARGIOTTA, opone la excepción de falta de legitimación pasiva, en cuanto la compraventa de la unidad lo fue con la persona jurídica., no existiendo responsabilidad de los socios de la S.R.L. Del mismo modo, habría falta de legitimación activa y caducidad de la garantía por responsabilidad decenal, controvirtiendo por último, los daños y perjuicios reclamados.- V. Evacuando el traslado de las excepciones, no habría falta de legitimación activa, ni pasiva, ni la configuración de la caducidad en atención al tiempo de ocupación del bien.- VI. En su oportunidad se convocó a las partes a la audiencia de precepto (art. 340 C.G.P) conforme dispositivo 2396/21 (fojas 216) lo cual fue debidamente notificado a fojas 217 y 218, desarrollándose según informa el acta resumida de fojas 219, fijándose el objeto del proceso y la prueba, habiéndose dispuesto los medios probatorios ofrecidos por las partes, se procedió a su diligenciamiento. Por auto 2758/21, se dictó despacho saneador y se dispuso, desestimar la excepción de prescripción, haciendo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva y parcialmente a la legitimación activa sobre bienes comunes.- VII. Confirmada la sentencia impugnada y diligenciados los medios probatorios, se difirió el pronunciamiento de la sentencia y sus fundamentos, convocándose a las partes a la audiencia de lectura de sentencia para el día de la fecha (arts. 203 y 343.7 C.G.P.).- CONSIDERANDO: 1- Que a juicio de este proveyente corresponde, y así se dispondrá, desestimar in totum la acción impetrada, conforme a los fundamentos que se examinarán en los apartados siguientes.- 2- En la especie, el thema decidendum está centrado principalmente en determinar la existencia de daños en el inmueble adquirido, su etiología, responsabilidad de las partes e importe. Vale decir, contemplar, la presunta identificación del daño-evento por no respetar la lex artis, habiendo responsabilidad decenal, para ingresar en su caso, en el daño-consecuencia.- 3- A este respecto, es necesario ordenar sistemáticamente la argumentación racional que permite llegar a dicha conclusión. De principio se tratará la presunta responsabilidad por los vicios en la construcción.- 4- Aquí cobra relevancia el hecho que el vicio de construcción se trata de una mala ejecución de la obra, todo defecto de ejecución causado por el desconocimiento de las reglas del arte de construir obras inmuebles (SPOTA, Alberto G. Tratado de la locación de obra Volumen II, 3ª edición, Depalma, Buenos Aires, 1976, págs. 265 y 278).- 5- En nuestro país SÁNCHEZ FONTÁNS define a los defectos de construcción como los que, por exceder la medida de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato o de las reglas del arte (SÁNCHEZ FONTÁNS, José El contrato de construcción Tomo II, Biblioteca de Publicaciones Oficiales de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad de la República, Montevideo, 1953, § 366 pág. 271). De esta manera, corresponde examinar si se cumplió con una actividad diligente como objeto de la obligación, o hubo una ignorancia de la lex artis, falta de diligencia o la no previsión de un evento contrario a los intereses de su cliente (YZQUIERDO TOLSADA, Mariano La responsabilidad civil del profesional liberal, hammurabi, Buenos Aires, 1998, pág. 359).- 6- En rigor, la responsabilidad por los vicios en la construcción se determina en base a la atribución de la paternidad de la lesión que se conecta a la competencia técnica cuando se incumple con la lex artis del buen hacer constructivo (GARCÍA CONESA, Antonio Derecho de la construcción, Bosch, Barcelona, 1996, pág. 415).- 7- Con relación a la valoración del presunto daño por el quebranto a la diligencia debida, al haberse realizado una pericia, corresponde estar a sus resultancias, no pudiendo apartarse de la misma, salvo motivos fundados. Ello obedece a que no hay mayor hesitación que, a pesar de la prueba, documental y testimonial diligenciada, deviene fundamental para determinar el incumplimiento del buen arte constructivo por parte de la demandada, la pericia practicada por el arquitecto LORENZO (fojas 285 a 300).- 8- La importancia de la prueba pericial reside en que el juez es un técnico en derecho, pero carece generalmente de conocimiento sobre otras ciencias y sobre cuestiones de arte, de técnica, de mecánica, de numerosas actividades prácticas que requieren estudios especializados o larga experiencia. Resulta claro que los jueces no están obligados a seguir la opinión de los peritos, debiendo valorarlo conforme las reglas de la sana crítica pero naturalmente, el rechazo por el Juez del dictamen, debe basarse en razones serias, en un análisis crítico tanto de los fundamentos como de las conclusiones que lo llevan al convencimiento de que carece de los requisitos examinados en los números anteriores. Pero, si por el contrario, el juez considera que los fundamentos y las conclusiones del dictamen reúnen todos los requisitos de lógica, de técnica, de ciencia, que para el caso pueden exigirse, por el cual queda convencido de la certeza de esas conclusiones, no puede rechazarlas sin incurrir en arbitrariedad (DEVIS ECHANDÍA, Hernando Compendio de la prueba judicial Tomo II, Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, págs. 104 y 113).- 9- En términos similares se señala que el juez debe analizar el dictamen de los peritos, y si lo convence, puede tenerlo en cuenta para edificar sobre él, en todo o en parte, la decisión que tome; así mismo debe examinar los fundamentos y las conclusiones, y si les halla mérito lo tiene como base para fallar; caso contrario, debe desecharlo. El juez es soberano (sin arbitrariedad) para examinar el dictamen pericial, sin estar sujeto a ningún valor preestablecido, pero de todos modos tendrá que decir, por qué lo acepta, por qué cree en lo dicho por los peritos y, en caso contrario, igualmente deberá dar las razones por las cuales no lo acoge (PARRA QUIJANO, Jaleo Manual de derecho probatorio 16ª edición Ediciones del profesional, Bogotá, 2007, págs. 655 y 656).- 10- Evidentemente, cuanto más técnica sea la cuestión de hecho sometida al juez, tanto mayor es la utilidad de la pericia, en cuyo caso el juez no puede, en consecuencia, apartarse del dictamen de los peritos sin expresar las razones que tiene para ello (ALSINA, Hugo Tratado teórico de derecho procesal Tomo III 2ª edición, Ediar, Buenos Aires, 1958, págs. 475 y 521). En concreto, el juez tiene plena libertad de apreciación de la pericia conforme los principios de la sana crítica. Pero no puede apartarse del dictamen pericial arbitrariamente. Cuando lo haga, deberá dar las razones de su conducta, en caso de estar poco fundado, ser confuso, oscuro, dubitativo, contradictorio o reñido con una lógica fundamentación (BARBIERI, Laura Pericia y responsabilidad médica. Su valoración por el juez págs. 691 y 692 en ADCU Tomo XXVIII). La misma no fue impugnada por ninguna de las partes, a pesar de haber otorgado la oportunidad al tal efecto a fojas 327 vlto ab initio.- 11- Sin entrar en detalles, con sumo acierto FACAL señala que resulta muy dificultoso apartarse de un dictamen que las partes aceptaron sin incurrir en arbitrariedad, menos aún, sin no hay otro medio de prueba en sentido contrario (FACAL, Alexandra La prueba pericial en Uruguay pág. 63 en AA.VV Tres estudios sobre la prueba, Fcu, Montevideo, 2022). De modo que la información experta que aporta la afirmación pericial lleva a que el perito sea en definitiva un “buen informante” (VÁZQUEZ ROJAS, Carmen De la prueba científica a la prueba pericial, Marcial Pons, Madrid, 2015, págs. 158 y 221). El aporte del perito es muy relevante ya que el contenido del dictamen está fuera de la experiencia y conocimiento (experience and knowledge) del juez (EMSON, Raymond Evidence 5th edition, Pallgrave-Macmillan, Hampshire, 2010, § 12.2.2 pág. 354). La prueba pericial (Expert evidence), conlleva una utilidad (helpfulness), evidente que estriba en las habilidades especiales (special skill) del perito (DENNIS, Ian The law of evidence 6th edition Sweet & Maxwell, London, 2017, § 20-007 pág. 1446).- 12- En este contexto, el perito LORENZO en forma por demás ilustrativa y detallada, informó principalmente que “Salimos a la terraza que sirve a la cocina. En ella pudimos ver fisuras de otras ventanas de unidades superiores que se forman entre las jambas de las aberturas y sus antepechos” (fojas 287). Se aprecia fácilmente que aquí, no importa etiología de la patología, ya que se trata de pared exterior, siendo un bien común, lo que se evidencia con las fotos de fisura en pared exterior de fojas 288 a 290. Continuando el informe, destaca que “fuimos a los dormitorios: en primera instancia ingresamos al dormitorio dos en el cual nos mostró las humedades en el perímetro de la ventana. En estos casos sucede que el material se satura por el ingreso de agua, provocando que haya desprendimiento de revoques, ampollas y destrucción de la pintura”, fojas 291. Aquí sucede lo mismo, dado que el agua que originaría las humedades, presuntamente, ingresaría por el perímetro de la ventana que, también es un bien de la co-propiedad y no individual. Además, se desconoce a ciencia cierta la causa de la colonia de hongos en los dormitorios, ya que también puede ser por “falta de ventilación de los espacios”, fojas 292.- 13- En términos análogos, la humedad en el dormitorio principal “pudieran ser por presencia de agua en la losa superior, o por mala ventilación del lugar”, fojas 293. Asimismo, en los baños “no se puede detectar si es por la diferencia térmica entre el interior y el exterior…o por filtraciones dentro de los parámetros” fojas 294 in medio. A lo que hay agregar que para el baño secundario “sumado a que esta fachada es la problemática” fojas 294 in fine. Por último señala que “estas humedades no se puede aseverar que sean por filtraciones de agua; me inclinaría a pensar que son de condensación” fojas 297.- 14- Entonces es verdad que la “pared fue revestida con yeso sobrepuesto a la pared original del edificio. Según manifiestan es por la humedad que en ella reinaba”, pero no es menos cierto que la existencia no visualizada de humedades, también provienen de un bien en común como es la pared orientación “SUR/ESTE” (fojas 286).- 15- Lo anterior, fue ratificado en la audiencia de aclaraciones y/o ampliaciones de la pericia. El arq. LORENZO declaró que “Predominantemente las fisuras nacen en los ángulos entre las gambas que es la parte vertical y los antepechos de las ventanas….es frecuente porque eso está al exterior y generalmente hay fisuras (Pista 2 minuto 0:55 en adelante audiencia del 19 de octubre de 2023). En este plano precisó que “puede ser que haya filtraciones por correntía que es cuando la lluvia pega contra el muro y el agua se desliza …y eso genera humedad (Pista 2 minuto 2:10 audiencia del 19 de octubre de 2023). También refirió a que “La colonia de hongos, puede ser por humedad en el paramento o puede ser por falta de ventilación, por condensación, cuando es por humedad, por presencia de agua, es mucho más violenta, ya hay otro color” (Pista 2 minuto 3:15 audiencia del 19 de octubre de 2023). Así pues, aclaró que la “Fisura en fachada y se repara esa fisura, nada me da la garantía que no pase en otro ángulo o apartamento” (Pista 2 minuto 6:15 audiencia del 19 de octubre de 2023), para concluir que “Para hacer un trabajo de esos, hay que hacer una fachada prácticamente completa” (Pista 2 minuto 6:40 audiencia del 19 de octubre de 2023).- 16- Quiere esto decir que, si la pericia no fue impugnada por ninguna de las partes a pesar de haberse otorgada la oportunidad, hay que estar a sus resultancias, que coinciden la versión de la parte demandada.- 17- Estas reflexiones dan pie, para desestimar in totum la pretensión. Me explico. De lo que vimos, aceptando sin ambages la existencia de vicios de construcción, los mismos se manifiestan en la fachada, ventanas y paredes exteriores, perjudicando el interior de la unidad adquirida. En ese contexto, los actores, carecen ostensiblemente de legitimación para hacer el reclamo que, corresponde a la co-propiedad o Administrador. En efecto, deviene inviable, pretender reparar los bienes comunes que dan al apartamento de los actores, en cuanto, las fisuras pueden aparecer en otros lugares de la fachada o paredes exteriores.- 18- No puede ocultarse el daño-consecuencia padecido, en los baños, terraza, dormitorios, etc, pero ello obedece, al daño-evento que se origina en un bien de la co-propiedad, no propio de los actores, lo que lleva a descartar el reclamo.- 19- Desde otro ángulo, las humedades y colonia de hongos, bien provienen de las fisuras y filtraciones en bienes en común o ausencia de ventilación lo que origina condensación. En cualquiera de los casos, no son perjuicios a resarcir por los demandados, en cuanto en el primer supuesto, la legitimación corresponde a la co-propiedad y en el segundo supuesto, sería una culpa propia, intransferible.- 20- En este contexto, hay que decir que las patologías relevadas dado que no se tratan de un vicio de hecho y grave entendiendo que no puede pretenderse cosas perfectas, pues la perfección es un ideal y los objetos no se ajustan a él. La ley exige que los defectos hagan la cosa "impropia para su destino” (LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando Teoría de los contratos Tomo I, 4ª edición, Zavalía, Buenos Aires, 1997, págs. 786 y 787).- 21- Cabe acotar que la gravedad del vicio refiere en primer lugar al uso de la cosa y en segundo término, a su valor. El menoscabo en la utilidad debe ser relevante, por eso, el saneamiento y reparación no corresponde si el bien no se vuelve impropio para su uso (LLÁCER MATACÁS, María Rosa El saneamiento por vicios ocultos en el Código Civil: Su naturaleza jurídica, Bosch, Barcelona, 1992, pág. 118). En concreto, debe ponderarse la afectación real del bien, su pérdida real de utilidad y la diferencia de valor que se genera (PEIRANO FACIO, Jorge Contratos Tomo I, del Foro, Montevideo, 1996, pág. 388). Hace casi un siglo CASSIN enseñaba acerca de la idea de tolerancia necesaria entre los contratantes basada en el principio de buena fe encuentra aplicación en caso de que, una parte no haya cumplido su prestación de una manera perfecta, pero los vicios que la afecten produzcan una disminución muy poco importante en comparación con el contenido global del contrato (CASSIN, René De l´exception tirée de l´inexécution dans les rapports synallagmatiques Sirey, Paris, 1914, pág. 572). En la litis, las “imperfecciones” no vuelven a la cosa impropia para su uso, perdiendo funcionalidad, puesto que la humedad y fisuras, no afectan, al presente, la habitabilidad del bien.- 22- Particularmente, el “leit motif” del vicio es que la cosa no sea ostensiblemente sana, disminuyéndose las posibilidades de uso (CERRUTI AICARDI, Héctor J. Contratos civiles, Centro de estudiantes de notariado, Montevideo, 1958, pág. 142). Todo lo dicho, lleva a concluir que las humedades y filtraciones, pueden menoscabar en algo la funcionalidad del bien, pero no lo vuelven ruinoso, además de provenir de bienes de uso común y no en forma exclusiva.- 23- La conducta procesal de las partes no amerita sanción procesal especial (art. 56 C.G.P. y art. 688 C.C.).- Por los fundamentos expuestos, normas citadas y lo dispuesto por los arts. 139, 197, 198 y 340 C.G.P y art. 1291 y 1341 del Código Civil FALLO: Desestimando la demanda in totum.- Todo sin especial condenación en costas y costos, distribuyéndose según el orden causado.- Establécese en la suma de cinco bases de prestaciones y contribuciones los honorarios a los solos efectos fiscales.- Ejecutoriada, cúmplase, repóngase vicésima; expídase testimonio si se lo solicitare, practíquese los desgloses a que hubiera lugar y oportunamente archívense estos obrados.