Sentencia Interlocutoria N° 377/2026

Sentencia No. 377/2026 Tribunal de Apelaciones en lo Civil de Segundo Turno Ministro redactor: Dr. Gabriel Ohanian. Ministros Firmantes: Dr. Pablo Benítez, Dra. Patricia Hernández y Dr. Gabriel Ohanian. Montevideo, 26 de Agosto de 2026 V I S T O S: Para Sentencia Interlocutoria de Segunda Instancia estos autos caratulados “SYRAH URUGUAY CONSTRUCTORA SOCIEDAD ANÓNIMA (EN AUTOS: TRUOL FUHR, MAURO c/ ROMERO, FERNANDO- EJECUCIÓN DE PRENDA. IUE 2-81514/2024)”, IUE: 39 – 89/2025, venidos a conocimiento del Tribunal de Apelaciones de 2° Turno por el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia Interlocutoria No 516/2025 dictada por el titular del Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 5° Turno Dr Andrés Hernández Ferreiro. R E S U L T A N D O : I) En la Sentencia Interlocutoria de primera instancia apelada, se dispuso: “Desestimar la tercería de dominio deducida por Syrah Uruguay Constructora Sociedad Anónima en todos sus términos. Con costas y costos de cargo de la tercerista perdidosa. ...” (fs. 54/55). II) En fs. 60/72 compareció el representante de Syrah Uruguay Constructora Sociedad Anónima a fin de promover recurso de apelación. En síntesis, sostuvo el recurrente: - Que la Sede ha interpretado este proceso como una “suspensión de remate” y no un problema de titularidad sobre derechos a ejecutarse. “Obviamente se omite el tema principal el de la titularidad” (fs. 62). - Luego de citar abundante doctrina, señala que “...en este proceso lo que debe determinarse es si se está ejecutando o no un derecho de la compareciente, y no que derechos adquiriría o no el mejor postor” (fs. 71). - Quedando sobradamente claro que los derechos reales sobre la unidad a ejecutar son de la recurrente, corresponde excluir los mismos del remate a efectuar. En definitiva, solicita se revoque la recurrida y se haga lugar a la tercería de dominio promovida en autos, dejando sin efecto la condena en costas y costos dispuesta. III) Por Decreto N° 673/2026, del 16/III/2026, se confirió traslado del recurso de apelación promovido en autos, por el término legal (fs. 73). IV) La representante del Sr. Mauro Ricardo Truol Fuhr evacuó el traslado conferido en los términos que surgen de fs. 78/85 vto., abogando por el rechazo del recurso de apelación promovido en la causa. V) Por Decreto N° 828/2026, del 26 de marzo de 2026, se dispuso el franqueo del recurso de apelación para ante el Tribunal de Apelaciones en lo Civil que por turno corresponda, con efecto suspensivo (fs. 86). VI) Recibidos los autos en este Tribunal el 27 de abril de 2026 (cfme. fs. 90), por Decreto N° 163/2026, del 5 de mayo de 2026, se dispuso: “Pasen a estudio de los Sres. Ministros por su orden” (fs. 91). VII) Oportunamente y por unanimidad de los miembros naturales de la Sala, se acordó dictar sentencia anticipada, de conformidad con lo dispuesto en el art 200.1 del C.G.P. C O N S I D E R A N D O : 1.- Que se habrá de conformidad la decisión del grado precedente en todos sus términos, con las costas y costos a cargo del apelante. 2.- En los autos acordonados, caratulados “Truol Fuhr, Mauro c/ Romero, Fernando - Ejecución de Prenda”, IUE 2 - 81514/2024, se presentó el Sr. Mauro Fernando Truol Fuhr a fin de promover ejecución en vía de apremio contra el Sr. Fernando Adrián Romero. Expresó el demandante que en la ciudad de Punta de Este el 4 de noviembre de 2020 suscribió con el accionado un contrato de Mutuo con Prenda de Derechos de Promitente Comprador. Por dicho instrumento, en garantía de las obligaciones asumidas por el accionado se constituyó prenda de derechos de promitente comprador sobre el inmueble unidad de propiedad horizontal número 106, Sector B, que forma parte del Edificio Syrah Premium, empadronado con Nº 27.516/B/106, departamento de Maldonado. Agrega que el demandado incumplió el pago debido, por lo que lo intimó a pesar de lo cual el accionado “sigue sin ponerse al día con los pagos” (fs. 28). Solicita se trabe embargo sobre los derechos de promitente comprador sobre el bien antes referido y se cite de excepciones. Por Decreto Nº 2922/2024, del 10 de setiembre de 2024, se tuvo por presentado al actor y se dispuso: “Trábase embargo específico sobre el inmueble prendado, oficiándose.- Cumplido, notifíquese a la parte demandada en el domicilio a los efectos del artículo 379 del CGP. ...” (fs. 40). No habiendo comparecido el demandado, previo los trámites de estilo, por Decreto Nº 3435/2025, del 14 de octubre de 2025, se dispuso: “Dispónese el remate sobre los derechos de promitente comprador del inmueble Padrón Nº 27.516/b/106, de la Localidad Catastral Punta del Este, Departamento de Maldonado, en publica subasta sin base , en dólares estadounidenses y al mejor postor sin perjuicio de las facultades otorgadas al Sr. Rematador por la ley Nº 19.090 Art. 386 ...” (fs. 93). Habiéndose fijado el remate para el 1º de diciembre de 2025 (cfme. fs. 114), el 24 de noviembre de 2025 se presentó en autos el representante de Syrah Uruguay Constructora Sociedad Anónima a fin de promover tercería de dominio. Por auto Nº 4044/2025 del 25 de noviembre de 2025, la Sede resolvió: “Con el escrito que antecede y documentación adjunta fórmese pieza separada para tramitar la tercería de dominio incoada. - Suspéndese el remate decretado en autos (artículo 335.2 del CGP). ...” (fs. 143). 2.- La Sala comparte lo expresado por el Sr. Juez a quo cuando sostiene : “... no puede soslayarse que en el Decreto 3435/2025 de 14 de octubre de 2025 se dispuso el remate “sobre los derechos de promitente comprador del inmueble Padrón N.º 27.516/b/106 de la localidad catastral Punta del Este, Departamento de Maldonado” por lo que ninguna duda cabe que el objeto de la subasta son los referidos derechos de promitente comprador y no el inmueble como tal. En tal sentido, y teniendo presente que a todas luces, Syrah Uruguay Constructora SA no es -ni alega ser- la titular de los derechos de promitente comprador sobre la unidad referida, sino que por el contrario, es la promitente vendedora, resulta palmario que carece de legitimación para ensayar una tercería de dominio. Ello por cuanto dicho género de tercería debe ser “promovida por quien comparezca a raíz de alguna medida cautelar tomada sobre bienes de su propiedad” conforme reza el artículo 335.1 del CGP. Lo que dista de ser la hipótesis en autos, en tanto el tercerista no alega, siquiera, que el bien a rematar -esto es, los derechos de promitente comprador- le pertenezcan en propiedad.” (fs. 53). Contra dicho fundamento ningún agravio expresó el recurrente y ante tal comprobación el Colegiado entiende argumento suficiente para desestimar la impugnación en estudio. Aun teniendo presentes las facultades de la Sala para revisar de oficio dicho presupuesto procesal, la solución dada en el grado anterior resulta ajustada a Derecho, por lo que no resulta pasible de revocación. 3.- Los derechos emergentes de la promesa de compraventa de un inmueble pueden ser objeto de prenda, existiendo la posibilidad de negocios de garantía sobre los mismos (v. nota de jurisprudencia a LJU 9804), extremo que tampoco ha sido discutido en autos. 4.- Asimismo, la inscripción de esas promesas hace que surja el derecho real de garantía sin importar si el edificio está o no levantado a pleno (art 15 Leyes 8.733 y 10.751; MANTERO y SANTI, Protección del promitente adquirente...p. 93 y ss Doc y Jurisp Civil t V año V, FCU)¨. 5.- La promesa de obrados se halla inscripta (fs 20 del principal) y la unidad se encuentra en el “pozo” según las clausulas 1° y 2° de la compraventa (fs 11 vto y 12 del principal) porque el edificio se está construyendo al momento en que se celebra ese negocio, por ende el promitente comprador detenta la protección legal mencionada. 6.- En cuanto al mérito de la incidencia, la Sala conceptúa que el accionante, confunde su derecho dominial como titular del inmueble donde se asentará el edificio que se construye, con el derecho real de garantía que detenta el promitente adquirente respecto de la futura unidad que ya está plenamente identificada. Lo que se ejecuta es la posición y el derecho del promitente comprador y la tercerista carece de toda legitimación sobre ello, ya que no es la deudora ni la prenda fue constituida a su favor; y como la unidad ya está identificada en el edificio en estado jurídico de horizontalidad. 7.- Se coincide con la correcta sentencia impugnada en cuanto a que lo que se ejecuta nada tiene que ver con el dominio del suelo ni con la accesión, por lo que no se advierte en la especie nada que pueda afectar o perjudicar su relación con el inmueble que sirve de suelo. El mejor postor, en caso de que opere el remate, quedará en la misma posición que el deudor o promitente comprador originario, por lo que no se observa perjuicio alguno aposta del vinculo dominial de la pretensora incidental con el inmueble que servirá de asiento al futuro edificio. 8.- Se habrá de mantener la condena en costas y costos impuestas en la apelada. Como se sostiene en la hostilizada, la sinrazon del planteo promovido, la ausencia de un interés legítimo en la promoción de la tercería deducida, así como la frustración del remate a días de su celebración, determinaron la imposición de costas y costos en el grado precedente (fs 54 nal VI de la apelada). La expresión contenida en el petitoro 2° de la apelación (fs 72), carente de cualquier argumentación previa respecto de la conducta procesal en el cuerpo de su recurso, no puede considerarse una crítica razonada a los fundamentos de la sentencia de primera instancia en punto a las costas y costos impuestas, contrariando así la disposición del art 253 del C.G.P cuando refiere a que el recurso de apelación debe ser fundado. 9.- Las consideraciones referidas a la conducta procesal del recurrente se revalidan en el presente grado, pues SYRAH URUGUAY CONSTRUCTORA S.A vuelve a insistir con un planteo carente de toda razón jurídica que amerita la imposición de condena en costas y costos en segunda instancia, art 56 y 57 del C.G.P. Por lo expuesto y dispuesto en los art 257 y concordantes del C.G.P., el Tribunal R E S U E L V E : Confirmar la recurrida en todos sus términos, con las costas y costos del grado. Oportunamente devuelvase a la sede a quo. Notifíquese personalmente. Patricia Hernández Ministra Pablo Benítez Ministro Gabriel Ohanian Ministro