Sentencia Definitiva N° 28/2026

Sentencia Nro. 28/2026 Montevideo, 17 de Marzo de 2026 IUE 2-13096/2025 VISTOS: Para sentencia definitiva de segunda instancia, en autos caratulados “LEYENDA 3030 S.A.S. c/ DACEPLAN S.A. DESALOJO POR VENCIMIENTO DE PLAZO” I.U.E. 2-13096/2025, venidos en conocimiento en virtud del recurso de apelación deducido por la parte actora contra la sentencia No 39/2025 dictada por la Sra. Juez de Paz Departamental de la Capital de 23° turno, Dra. Gabriela Perini. RESULTANDO: 1) Que por pronunciamiento definitivo de primer grado se amparó el excepcionamiento opuesto, dejándose sin efecto el desalojo liminarmente dispuesto, sin especial condenación. 2) Que contra dicho fallo se alzó la parte actora manifestando a fs. 116 y siguientes, en breve síntesis, que la recurrida le causa agravio al entender que los contratos de arrendamiento que las partes suscribieran quedan comprendidos en el régimen del decreto-ley 14.219, en base a que era carga de la promotora justificar debidamente que el permiso de construcción adjunto significó una reforma de tal envergadura del inmueble que supuso “una nueva construcción”. Cuestiona que no se hubiera tomado en consideración la prueba aportada que demostraría que las partes se sometieron a un régimen arrendaticio de libre contratación y afirma que para que un contrato se rija por libre contratación el trámite del permiso de construcción debe ser iniciado a partir del 2/06/1968, lo que entiende probado en autos por documento que no fuera controvertido por la contraria pero que la a quo no analizó. Alega que el permiso de construcción es del año 2001 y las reformas tuvieron una extensión de 206m2 siendo su objeto permitir que el inmueble tuviera destino principal de comercio, destacando que el área total del predio es de 300 m2. Entiende evidente que el régimen aplicable es el de la libre contratación, alegando además que si las partes hubieran creído que el régimen aplicable eral el estatutario, no hubiera sido necesario prorrogar con tanta reiteración el plazo contractual acordado. En segundo lugar se agravia en que por la atacada se desconoce la sucesión ininterrumpida de contratos como una única relación arrendaticia. Afirma que el 31/05/2025 se cumplieron 15 años de permanencia en el inmueble por parte del demandado y ello sería fundamento suficiente para el desalojo de la finca entendiendo errado el razonamiento de la sentenciante de primer grado. Destaca que de la prueba aportada surge que las partes han mantenido una misma relación locativa, ininterrumpida, con idéntico objeto, destino y sujetos. Invoca lo dispuesto por el art. 1782 del Código Civil y cita doctrina que entiende que no se pueden celebrar contratos de arrendamiento sucesivos que sumados excedan 15 años, por lo que el arriendo caducará pasado ese lapso y la sentencia sentaría un peligroso precedente pues estaría admitiendo la evasión a una norma prohibitiva, pudiendo extenderse el contrato a perpetuidad. Alude al contrato original de 2010 y los celebrados en 2016 y 2022. Entiende absurdo que se entendiera que las prórrogas pactadas supongan la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento. Concluye en que se trata de un único vínculo arrendaticio que fue pactado por un plazo de 14 años (y ya ha superado los 15) y alega su caducidad. Se agravia también en que la sentencia impugnada omite declarar la caducidad del contrato de oficio y que habiéndose excedido los 15 años por más de 5 meses y entiende que esta Sede de alzada deberá declarar la caducidad del contrato en base a lo dispuesto por el art. 1782 del Código Civil. Solicita que se disponga la nulidad de la sentencia N.o 39/2025 en virtud de la caducidad operada sobre la relación arrendaticia, disponiendo en su lugar el desalojo por vencimiento de plazo y en subsidio, se revoque dicha sentencia en cuanto amparó el excepcionamiento deducido por la contraria, disponiendo mantener el decreto de desalojo por vencimiento de plazo. 3) Que conferido el traslado de la apelación el mismo fue evacuado por la parte demandada a fs. 127, expresando en síntesis que discrepa con la a quo en cuanto sostuvo que no está definido en el contrato el régimen legal aplicable, entendiendo que el contrato se rige por el DL 14.219, por haberlo así determinado expresamente las partes, pero además, afirma, las partes en los tres contratos suscritos se remitieron a esa norma. Para el caso de que no se comparta ese criterio entiende que el DL 14.219 debe igualmente regir, en tanto se trata de una de las hipótesis que la ley excluye del régimen de libre contratación, pues quedó acreditado en autos que el inmueble fue construido con anterioridad al 2/06/1968. Coincide con la a quo en que era carga del arrendador acreditar que se trató de una obra de tal entidad que amerite calificarla como “nueva construcción”, agregando que la exclusión de la norma debe ser precedida de un estudio caso a caso de las obras de reforma y reciclaje de edificios y destaca que si se trata de una reforma no sustancial (mantenimiento, mejoras parciales), aunque la reforma cuente con permiso posterior, no altera la estructura esencial, el criterio es que la fecha del permiso de construcción sería el original, mientras que si la reforma es sustancial (nueva construcción, demolición casi total y reconstrucción) podría aplicarse el régimen de la libre contratación. Destaca que la carga de la prueba de tales extremos recae sobre el arrendador y que la jurisprudencia aplica un criterio estricto para considerar que un inmueble pasa al régimen de libre contratación, requiriendo una transformación radical del inmueble por la que pierda su condición de “finca vieja”. En cuanto al agravio relativo al plazo, sostiene que no estamos ante un contrato de 15 años de plazo sino ante tres contratos sucesivos e independientes, alegando que en cada contrato se acordaron cambios sustanciales en cuanto a las prestaciones principales del contrato, precio y plazo. Controvierte lo afirmado por la apelante en cuanto a que el contrato vencería a los dos años y el arrendatario no tiene opción de prórroga expresando que la cláusula tercera del contrato vigente no establece que el arrendatario no tendrá opción de prorroga, pues el régimen es el del DL 14.219 y el art. 3o del mismo establece el plazo de cinco año y en caso de pacto de un plazo menor, el beneficio al arrendatario de poder completar el plazo legal. Solicita que se desestime la apelación. 4) Franqueada la alzada, pasaron los autos a estudio, viniendo los autos efectivamente al despacho el día 25/02/2026. CONSIDERANDO: I) Que de acuerdo con lo dispuesto por el art. 200.2 del C.G.P., se procederá a dictar sentencia en forma anticipada. Debe aclararse que como establece el aforismo tantum apellatum, tantum devolutum y recoge el art. 257.2 del CGP, no procede ningún pronunciamiento sobre temas con respecto a los cuales no se expresaron agravios. II) Siguiendo el orden peticionado por el apelante y habiendo invocado la caducidad del contrato de arrendamiento por haberse excedido el plazo de 15 años previsto en el art. 1782 a ser declarada de oficio. Debe señalarse que la alegación de caducidad del contrato fue planteada recién al contestar las excepciones, no al interponerse la demanda. También debe señalarse que no se comparte que la a quo no se hubiera pronunciado sobre este asunto como se afirma en el escrito de apelación. Por el contrario, la misma entendió que se trata de tres contratos diferentes, en los que se modificaron estipulaciones esenciales del contrato como lo son el plazo y el precio por lo cual se concluyó en que “no se advierte una vulneración al plazo regulado en el art. 1782 del Código Civil” (fs. 115). Tal pronunciamiento descarta la posibilidad de declaración de caducidad del contrato. Quien suscribe comparte las conclusiones de la juez de primer grado: las partes celebraron tres contratos de arrendamiento sucesivos, fechados el 12/08/2010, el 31/08/2016 y el 1o/06/2022, calificando a los dos últimos como prórrogas, pero estableciendo nuevo pacto de precio y plazo. El tiempo transcurrido entre los contratos evidencia que se aguardó hasta la finalización del plazo previsto en el art. 3o del DL 14.219 para el arrendamiento para el comercio, de cinco años. Las expresiones de voluntad emitidas en 2016 y en 2022 impiden que pueda entenderse la existencia de una vulneración del plazo establecido en el ar. 1782 del Código Civil: el vigente, es un plazo pactado en 2022 y por lo tanto no se entiende que exista tal vulneración. Asimismo se entiende relevante lo expuesto por nuestra doctrina ya desde Peirano Facio, en cuanto a que racionalmente no debería existir ese límite. Larrañaga y Gamarra citan a Lorenzetti quien sostiene que “si una empresa alquila un inmueble y realiza una inversión en el mismo, o desempeña una actividad contratando empleados y asumiendo costos y riesgos, es indudable que necesita un plazo para amortizar la inversión”. Los autores sostienen que “la ratio legis no se adapta a los nuevos requerimientos de los negocios comerciales, industriales y agropecuarios que exigen una estabilidad temporal mayor para poder desarrollarse y así recuperar la inversión. Las excepciones al 1782 operadas en nuestro derecho positivo confirman esta afirmación. A nuestro juicio, sería posible sostener que todas aquellas situaciones en las cuales el límite legal no se pueda adaptar a la realidad económica y social del negocio involucrado y que tangan la misma ratio legis que las excepciones establecidas, podrían estar comprendidas en la extensión del plazo de 15 a 30 años”, ello en base a lo dispuesto por los artículos 7, 10 y 72 de la Constitución (Luis Larrañaga y Raúl Gamarra, “Plazo Máximo de 15 años en el arrendamiento de inmuebles: una norma cuestionada” en ADCU, Tomo XLII, página 411 y siguientes). Justamente la situación de autos implica una inversión en local y en el negocio, contratación de personal, etc. Por otra parte debe señalarse, que en tanto se solicita que esta Sede declare en segunda instancia la caducidad del contrato, la actual redacción del art. 1782 del Código Civil, dada por el art. 688 de la ley N.o 20.446 de 16/12/2025 vigente desde el 1o de enero de 2026, establece la caducidad del arrendamiento si se contratare por más de treinta años. Por tal motivo, aun de sustentarse la posición de recurrente, tampoco procede la declaración de caducidad en los términos impetrados, esto es, como declaración de oficio en segunda instancia, pues la norma ahora vigente llevó el plazo de caducidad a los treinta años. III) En lo que refiere al segundo agravio, interpuesto en subsidio, debe determinarse si el plazo del arrendamiento ha vencido o si por el contrario continua vigente y para ello debe dilucidarse si el régimen aplicable al contrato celebrado entre las partes es el de la libre contratación como alega la parte recurrente, o si por el contrario es aplicable el régimen del DL 14.219, como sostiene la parte demandada y la Sra. Juez a quo. No es un hecho controvertido que la construcción original del inmueble es anterior al 2/06/1968. Del documento agregado a fs. 65 y siguientes surge que el permiso de construcción otorgado el 25/04/2001 obedece a una reforma (ver fs. 66 y 69), pero los demás ítems del formulario agregado lucen en blanco. Quien suscribe coincide con la a quo en que era carga de la parte actora acreditar la entidad de las reformas practicadas a los efectos de dilucidar el régimen normativo aplicable y como consecuencia de ello si existe o no posibilidad de prórroga del plazo. No se comparte lo sustentado por la recurrente en cuanto a que la mera existencia de un permiso de construcción posterior al 2/06/2001 sea suficiente para excluir al inmueble del régimen del DL 14.219, pues con tal criterio bastaría la realización de una obra mínima para obtener tal fin. No fue acreditado en autos la entidad de la reforma llevada a cabo no entendiéndose suficiente que ella afectara dos tercios del área del predio, pues no se cuenta con elementos probatorios que justifiquen la entidad de esa afectación. Como consecuencia de lo anterior, se entiende que el régimen aplicable es el previsto en el DL 14.219. Así las cosas, y en tanto el último de los contratos fue celebrado el día 1o/06/2022, resulta vigente el plazo previsto en el art. 3o de dicha norma, estando el mismo aún vigente, más allá de lo acordado en la cláusula TERCERO. Por todos lo expuesto quien suscribe entiende que el razonamiento de la a quo ha sido correcto y en consecuencia habrá de mantenerse la sentencia impugnada. IV) Condenas procesales. La conducta procesal de las partes no amerita sanciones especiales en el grado por lo que no habrán de imponerse condenas especiales (art. 261 y 56 del CGP). Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por las normas mencionadas, las concordantes y complementarias, F A L L O: Desestímase la solicitud de declaración de nulidad de la sentencia al no entenderse que ha operado la caducidad alegada, que también se desestima. Mantiénese la recurrida en todos sus términos. Notifíquese a domicilio a las partes y devuélvase a la Sede de origen. Honorarios profesionales fictos a los solos efectos fiscales 3 b.p.c. (tres bases de prestaciones y contribuciones), por cada parte. Dra. Ines PERALTA GADEA Juez Letrado Capital.