Sentencia Definitiva N° 67/2026

Sentencia Nro. 67/2026 - IUE: 2-74300/2023 Montevideo, 09 de marzo de 2026 TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE CUARTO TURNO. Ministro Redactor: Ministros Firmantes: Dra. Mónica Besio. Dr. Guzmán López Montemurro. Dr. Álvaro Franca. AUTOS: “ENGEL & VOLKERS S.A. (EV PUNTA DEL ESTE S.A) C/ TATE SMITH MATTHEW – COBRO DE PESOS”. IUE: 2-74300/2023.- I) El objeto de la instancia está determinado por el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la Sentencia Definitiva N° 10/2025 de fecha 31 de marzo de 2025, dictada por el titular del Juzgado Letrado de Primera Instancia de Maldonado de 5° Turno, Dr. Federico Rodríguez Luzardo, por la cual se desestimó la demanda en todos sus términos. II) La parte actora interpuso recurso de apelación (fs. 82 y sig.) y en lo medular se agravió por lo siguiente: a) Agravia a la parte actora que el Juez haya desestimado la demanda, ya que si bien en la impugnada se reconoce que al no haberse contestado la demanda y al no haber comparecido el demandado a la audiencia preliminar, el mismo es castigado con la admisión de los hechos invocados por el actor, es decir, que en lugar de admitir los hechos que no fueron controvertidos, se pone en posición de demandado desatendiendo el papel de Engel & Volkers S.A quien puso en contacto las partes, ofreció el bien en su totalidad y que luego en forma contraria a la buena fe, fue dejado de lado al instrumentar la negociación de la segunda parte del negocio. Por lo tanto la sentencia le agravia, debido a que sin considerar dichos extremos, cuestiona el accionar de la parte actora y exigiendo prueba de hechos que deberían haber quedado fuera del objeto de la misma y premia de forma insólita al demandado no compareciente con una sentencia totalmente favorable para su parte. b) Asimismo causa agravio que el sentenciante realizara nuevamente una valoración e interpretación errónea de los hechos y a pesar de no ser hechos controvertidos, los interpreta de manera equívoca. Refiere que lo que el juez omite considerar y por consiguiente le agravia, es la innegable participación de Engel & Volkers en la negociación de la totalidad de padrones, inicialmente se concretó solo parcialmente porque supuestamente el comprador no llegaba al precio pretendido por el vendedor, circunstancia que el juez mencionó en la recurrida. Surge de la demanda que la negociación inicial abarcaba la totalidad de los padrones y fue dicha negociación la que se utilizó por parte del demandado como base para concretar la compra de los padrones restantes al poco tiempo después de la primera compra, a los cuatros meses según surge de la información registral agregada y evitar el pago de la comisión que se reclama. Sostiene que no hay duda que la compraventa se concretó en virtud de la labor de la parte actora. c) La parte actora manifiesta que la sentencia recurrida también le agravia en cuanto la misma no tuvo en cuenta que la otra parte interviniente en el negocio, la compradora, Terra Edén SRL haya accedido a pagar a Engel y Volkers una suma por su intervención respecto de la segunda compraventa. Por todo lo expuesto, solicita se revoque la sentencia recurrida condenando al demandado Sr. Matthew Tate Smith al pago de la suma reclamada. III) Conferido el traslado del recurso de apelación, el mismo no fue evacuado por la parte demandada (fs. 88 y vlto.). IV) Se franqueó la correspondiente alzada, se remitieron los autos a esta Sede, y recibidos los mismos, previo estudio legal, se acordó resolver la cuestión anticipadamente (Art. 200.1 del C.G.P), y se dispuso el dictado de la presente sentencia en legal forma (fs. 89 y sig.). V) Primeramente corresponde señalar que oportunamente compareció en autos la parte actora - Engel & Volkers Inmobiliaria Empresa de Servicios Turísticos (EV Punta del Este S.A) - representada por la Dra. Patricia Wood, a promover proceso de cobro de dólares por sus servicios de intermediación contra el Sr. Matthew Tate Smith. Expresó en síntesis que la actora “Engel & Volkers Inmobiliaria” se dedica a la intermediación en negocios inmobiliarios, a la cual Terra Eden SRL le otorgó la comercialización y venta de la Chacra “Terra Edén”, propiedad de 213 hectáreas, compuesta de 11 padrones, los cuales eran ofrecidos en venta como una única propiedad dividida en dos y así se ofreció en venta. De la publicación efectuada por la actora en su página web surge la oferta de 102 hectáreas por U$S 2.690.000 y la posibilidad de adquirir también los demás padrones contiguos. El 14/10/2021 el demandado se contacto con la actora para consultar sobre otro inmueble y fue atendido por el agente inmobiliario Andrea Centenaro, quien le ofreció la Chacra “Terra Edén”, habiendo el mismo mostrado interés tanto por las 102 hectáreas (que incluían la casa principal), así como por las 111 hectáreas contiguas, las que también se le ofrecieron. Ante ello se organizó una visita al inmueble por parte de Centenaro y recorrieron con el demandado y otra agente inmobiliaria las hectáreas ofrecidas (tanto las que contienen la vivienda principal como las contiguas). El demandado manifestó que estaba interesado en la propiedad pero que no accedía al precio de venta, por lo tanto luego de una serie de negociaciones entre la vendedora y el demandado, a través de Engel & Volkers y mediante la intermediación de los agentes inmobiliarios Centenaro y Waldraff, se llegó a un acuerdo de compraventa parcial de solo alguno de los padrones, incluyendo en ellos el que contenía la vivienda principal. Agregó la actora que las partes acordaron que una vez concretada esa compraventa inicial, se iniciarían nuevas negociaciones por los restantes padrones (No 20.699 y 22.755). La primer compraventa se celebró el 20/12/2021 y tanto el comprador como el vendedor abonaron a la actora la comisión equivalente al 4% (IVA incluido) del precio de venta, sin embargo al poco tiempo de concretar la primer compraventa, Terra Edén y el demandado siguieron adelante de manera privada con las negociaciones para la compraventa de los dos padrones restantes. De información registral acompañada con la demanda (fs. 9 a 12), surge que la segunda compraventa, se concretó cuatro meses después de la primera y por la suma de U$S 1.000.000, y que el negocio se concretó sin notificar a la parte actora y sin abonar la comisión debida, cuyo pago correspondía ante la innegable intervención e intermediación de la actora, la que tuvo un papel clave en la concreción del negocio de compraventa. La parte vendedora suscribió con la actora un acuerdo transaccional con fecha 5/9/2022, por el cual Terra Edén SRL abonó a la actora la comisión adeudada por la compraventa de los restantes padrones, No 20.699 y 22.755 (acompañó testimonio notarial del mismo fs. 4 a 6). Solicitó en suma se haga lugar a la demanda, condenando al Sr. Matthew Tate Smith al pago de la suma de U$S 40.000 IVA incluído, por concepto de la comisión. VI) El demandado no contestó la demanda a pesar de haber sido notificado (actuación a fs. 64), ante lo cual la actora solicitó se lo declarara en rebeldía al demandado y se ordene el embargo genérico sobre créditos, derechos y acciones del mismo, Sr. Matthew Tate Smith. Por Decreto No 3381/2024 se declaró al demandado rebelde en la instancia y se trabó el embargo solicitado, oficiando (Art. 339.1 C.G.P) (fs. 66 y sig.). El día 27/2/2025 se celebró audiencia preliminar, a la que no compareció el demandado, a pesar de haber sido notificado (fs. 66 vlto.); en la misma se fijó el objeto del proceso y de la prueba en los términos que resultan del acta a fs. 71, se tuvieron por agregados los documentos acompañados con la demanda, se declaró manifiestamente innecesaria la prueba testimonial ofrecida por la parte actora, la cual renunció a sus alegatos y se tuvo por concluida la causa, convocándose a audiencia de lectura de sentencia (acta a fs. 72-73), dictándose la recurrida. VII) El Sr. Juez “a quo” en la sentencia definitiva impugnada, resolvió desestimar la demanda en todos sus términos y disponer el levantamiento del embargo trabado. Sostuvo que el reclamo movilizado en autos se sustenta en la figura del contrato de mediación inmobiliaria. Refirió que en el caso, el demandado Sr. Matthew Tate Smith, a pesar de haber sido debidamente notificado, no contestó la demanda ni tampoco compareció a la audiencia preliminar, pero que en este caso, y a pesar de las regla de la admisión, la intervención de la actora, Engel & Volkers Inmobiliaria, no fue suficiente para el nacimiento del derecho al cobro de la comisión que se reclama, ya que su labor en la intermediación entre las partes contratantes cesó con la concreción de la primera compraventa y cuando esto sucedió, la segunda compraventa era solo un proyecto sujeto a las resultancias de las nuevas negociaciones que se instrumentarían con posterioridad. Entendió que no hubo entonces en el caso, una continuidad entre las acciones inicialmente desplegadas por la Inmobiliaria y el segundo negocio finalmente celebrado, y que en definitiva la labor desplegada por la actora se agotó en una fase instrumental, lo que no le otorga derecho a compensación alguna por un servicio que no determinó la concreción del negocio final, por lo que concluyó que se vió impedido de atribuirle responsabilidad al demandado, por lo cual desestimó la demanda, disponiendo el levantamiento del embargo que se trabó por la rebeldía del accionado. VIII) La Sala arribará a decisión revocatoria del fallo apelado por ser de recibo los agravios incoados por la parte actora apelante y en virtud de los fundamentos que se expondrán a continuación. En síntesis la parte actora se agravia y sostiene que no habiendo el demandado evacuado el traslado de la demanda, ni habiendo comparecido a la audiencia preliminar, deberán tenerse por ciertos los hechos manifestados en la misma, sin perjuicio de que entiende asimismo que de las resultancias de autos surge que la actora participó en la negociación de la venta de la totalidad de los padrones y que el posterior negocio de compraventa de los restantes padrones no incluidos en la primera compraventa, se concretó por el acercamiento de las partes en virtud de la labor de la actora, habiéndose incurrido en la sentencia impugnada en errónea aplicación de las reglas relativas a la carga de la contradicción y de la prueba. Oportunamente en la audiencia preliminar celebrada en autos, de conformidad a lo pretendido en la demanda y atento a la no contestación de la demanda por parte del demandado y su incomparecencia a la citada audiencia, el objeto del proceso quedó fijado “...determinar si corresponde condenar al demandado al pago de lo pretendido por concepto de comisión en la intermediación inmobiliaria por la enajenación de los inmuebles padrones 20699 y 22755, sitos en la Cuarta Sección Catastral del Departamento de Maldonado... establecer - en su caso – la cuantificación de lo adeudado.” y el objeto de la prueba en: “...acreditar los presupuestos procesales y materiales de la comisión pretendida y su monto. Atento a la falta de contestación de la demanda, a la incomparecencia injustificada del demandado a esta audiencia y a que las presentes actuaciones versan sobre materia disponible, tienense por ciertos los hechos afirmados por la parte actora en los términos y con el alcance previsto por los Art. 130.2 inc. 3 y 340.3 del CGP.” (fs. 71). En los casos de incontestación de la demanda por parte del demandado como ocurre en las presentes actuaciones, en mérito a lo dispuesto por los Art. 130.2 y 137 del C.G.P, corresponde tener por admitidos los hechos afirmados por la parte actora en la misma, no existiendo hechos controvertidos (Conforme: Enrique Véscovi y equipo en Código General del Proceso. T. III, pág. 329 y sig.). Respecto a la no contestación de la demanda por parte del demandado el Art. 130.2 C.G.P establece: “El demandado deberá pronunciarse categóricamente sobre la veracidad de los hechos alegados en la demanda y sobre la autenticidad de los documentos que a ella se hubieren acompañado y cuya autoría le fuere atribuida. Los documentos se tendrán por auténticos si no se desconocen. El silencio, las respuestas ambiguas o evasivas, así como la falta de contestación se tendrán como admisión de los hechos alegados en la demanda, en cuanto no resultaren contradichos por la prueba de autos y en tanto no se tratare de derechos indisponibles (inciso segundo del artículo 134)” y el Art. 137 en cuanto a la “Necesidad de la prueba” dispone: “Corresponde probar los hechos que invoquen las partes y sean controvertidos. También requieren prueba los hechos, aun admitidos, si se tratare de cuestiones indisponibles.” Las citadas normas reconocen la existencia de una regla general de admisión fáctica, la que es aplicable, en principio toda vez que el demandado haya sido emplazado a estar a derecho y no hubiere comparecido, e impone tener por ciertos los hechos alegados por el actor, y consecuentemente la improcedencia de diligenciar la prueba ofrecida, por ser la misma innecesaria y ajena a la controversia, pues solo procede probar los hechos controvertidos, Art. 137 del C.G.P. Sin perjuicio de ello existen excepciones a la regla de la admisión, entre ellas cuando se está ante cuestiones de orden público, derechos indisponibles o hechos no pasibles de ser probados por confesión, cuando las consecuencias de la regla de la admisión se ve contradicha por la prueba previamente incorporada a la causa o por la documental ya incorporada con la demanda o con la contestación, si el demandado hubiere contestado la demanda, o cuando se trata de supuestos de hecho ajenos al demandado. Asimismo corresponde señalar que la regla de la admisión antes referida solo comprende a los hechos, no incidiendo en las consecuencias jurídicas de los hechos o en la apreciación de las consecuencias jurídicas de los hechos, en virtud del principio "iuria novit curiae" (Conforme: Dr. Luis María Simón en Jornadas de Derecho Procesal VIII, pág. 249). De acuerdo a este artículo y teniendo en cuenta que el demandado no contestó la demanda y por lo tanto no controvirtió lo alegado por la parte actora, los hechos invocados en la demanda deberán tenerse como admitidos. Por su parte, Art. 340.1 del C.G.P establece la obligación de las partes de comparecer a la audiencia preliminar en forma personal y el Art. 340.3 dispone asimismo las consecuencias jurídicas de su inasistencia, en cuanto a la parte demandada establece:" Si el inasistente fuera el demandado, el tribunal cumplirá, sin posibilidad de prórroga fundada en la inasistencia, la actividad prevista en los numerales 1) y 6) del artículo 341 y en el artículo 343, en lo pertinente, la de saneamiento que deba realizar de oficio, y tendrá por ciertos los hechos afirmados por el actor en todo lo que no se haya probado lo contrario....". Dicha norma reconoce la existencia de una regla general de admisión fáctica, la que es aplicable, en principio toda vez que el demandado haya sido emplazado a estar a derecho y no hubiere comparecido, e impone tener por ciertos los hechos alegados por el actor, y consecuentemente la improcedencia de diligenciar la prueba ofrecida, por ser la misma innecesaria y ajena a la controversia, pues solo procede probar los hechos controvertidos, Art. 137 y 341.6 del C.G.P. En las presentes actuaciones el demandado no compareció a la audiencia preliminar, ni tampoco justificó su incomparecencia a la misma en la forma prevista por el citado Art. 340.3 inc. 2, siendo la norma procesal clara al respecto cuando en el inc. 1 establece que el tribunal tendrá por ciertos los hechos afirmados por el actor en todo lo que no se haya probado lo contrario. Entiende la Sala que el Sr. Juez “a quo” no ha aplicado en forma correcta la regla que impone al demandado la carga de contestar la demanda y la de contradicción de los hechos alegados por el actor en la misma y la carga de su comparecencia en forma personal a la audiencia preliminar si no quiere que a su respecto se apliquen las consecuencias que la ley prevé para ese caso. Como lo concluyó en forma correcta el Sr. Juez “a quo” en la recurrida (Considerando III.a.), el reclamo formulado en autos por la parte actora tiene su sustento en el contrato de mediación inmobiliaria, estándose ante una hipótesis de responsabilidad contractual, por cobro de comisión. El contrato de mediación en la comercialización de bienes inmuebles, es un contrato civil, regido por tanto por la normativa regulada en el C. Civil. Nuestra jurisprudencia desde larga data ha sostenido la naturaleza civil del contrato de mediación en la comercialización de inmuebles. Como el negocio de compraventa de inmuebles es civil, la mediación (contrato accesorio) sigue la suerte del contrato principal y también debe considerarse civil. Siendo el corretaje un contrato accesorio, sigue la jurisdicción del principal, siendo por tanto mercantil cuando la operación sea comercial, y civil cuando se reputa así el contrato principal, por lo cual en el caso de compraventa de un inmueble el corretaje está sujeto a la ley civil porque el Código de Comercio establece que sólo es considerada mercantil, la compraventa de cosas muebles...” (Cfme. Sentencia No 1545/2018 de la SCJ publicada en ADCU XLIX c. 335). La Sala ha sostenido en reiterados pronunciamientos, con anterior integración que en la actual se mantiene, "...que el pago de la comisión al mediador se debe cuando se haya operado la conclusión del negocio final entre los interesados y el nexo causal entre esa conclusión y la actividad útil, ventajosa o exitosa del mediador. Razón por la cual, si el contrato no se perfeccionó porque las partes no llegaron a puntuales acuerdos debido a que una o varias de las cláusulas del mismo no les resultaban convenientes o por otra circunstancia del tipo, la comisión no se debe. En lo general puede admitirse, que no habiéndose concluido el negocio el mediador no tiene derecho a comisión, porque no es concebible el fraude, esto es, el propósito doloso de eludir el derecho ajeno si este derecho no existe, ni puede en tal supuesto hablarse de incumplimiento ya que sólo puede incumplirse un negocio perfeccionado; salvo hipótesis en que se acredite que la única motivación por la cual el contrato no se llevó a cabo fue el propósito fraudulento de privar al mediador el derecho a la comisión...La tendencia mayoritaria de la jurisprudencia es la de exigir como presupuesto del pago de la comisión, la conclusión del negocio y la relación causal.." (Sentencia No 230/2012 del TAC 4to turno). Y entiende el Tribunal, lo que ha admitido asimismo en anteriores pronunciamientos con otras integraciones, que el pago de la comisión al mediador se debe cuando se haya operado la conclusión del negocio final entre los interesados y exista el nexo causal entre esa conclusión y la actividad útil, ventajosa o exitosa del mediador. Razón por la cual, si el contrato no se perfeccionó, como consecuencia de la actividad del mediador, ya sea porque no les resultaba conveniente el negocio o por otra circunstancia del tipo, la comisión no se debe. Como se desprende de la cita referida, no es concebible el propósito doloso de eludir el derecho a la comisión si este derecho no existe, ni puede en tal supuesto hablarse de incumplimiento ya que solo puede incumplirse un negocio perfeccionado, salvo hipótesis en que se acredite que la única motivación por la cual el contrato no se llevó a cabo fue el propósito fraudulento de privar al mediador el derecho a la comisión (Messineo, Derecho Civil y Comercial, T. VI, p. 67, 71, etc.; Gamarra, Jorge en A.D.C.U., T. XVII, p. 159, 184-187; T. XVIII, p. 229; Gamarra, Raúl y Larrañaga, Luis en op. cit., T. XXVII, p. 517 y sig.; de la Sede Sents. No 72/2015, 130/2016, entre otras). Corresponde precisar en primer término que no se está en este caso ante ninguna de las excepciones establecidas a la regla de la admisión, tales como cuestiones de orden público, derechos indisponibles, cuando las consecuencias de la regla de la admisión se ve contradicha por la prueba previamente incorporada a la causa o por la documental ya incorporada con la demanda o con la contestación, si el demandado hubiere contestado la demanda, o cuando se trata de supuestos de hecho ajenos al demandado. Por el contrario el actor en su demanda invocó hechos que no son ajenos al demandado, sino todo lo contrario. En efecto, la parte actora invocó que se dedica a la intermediación en negocios inmobiliarios, razón por la cual el día 14/10/2021 el demandado, Sr. Matthew Tate Smith, se había contactado con la misma a los efectos de consultar sobre otra propiedad (no la que tiene relación con el reclamo de autos) y que en esa circunstancia fue atendido por uno de sus agentes inmobiliarios, Sra. Centenaro, quien le ofreció la Chacra “Terra Edén”, y expresó asimismo que en esa oportunidad el demandado había mostrado interés por dicha propiedad, tanto por las 102 hectáreas que incluían la casa principal, así como por las 111 hectáreas contiguas, las que también le fueron ofrecidas para la venta. Expresó asimismo la actora que el demandado participó de una visita a la propiedad en compañía de la ya citada Sra. Centenaro y de otro agente inmobiliario y que recorrieron el bien, incluyendo no solo las hectáreas que contienen la vivienda principal, sino también las contiguas y que en esa circunstancia el demandado había manifestado que estaba interesado en la propiedad pero que no accedía al precio de venta de todos los padrones, habiendo en definitiva acordado adquirir solo alguno de los padrones, incluyendo en ellos el que contenía la vivienda principal, y que se había llegado a dicho acuerdo en mérito a las negociaciones llevadas a cabo entre la parte vendedora y el demandado, a través de Engel & Volkers, mediante la intermediación de los agentes inmobiliarios Centenaro y Waldraff, concretándose la compraventa. Señaló también que la vendedora y el demandado acordaron que posteriormente iniciarían nuevas negociaciones por los restantes padrones (No 20.699 y 22.755), las que siguieron adelante de manera privada, pero que la intervención de la actora como agente inmobiliario había sido clave para la concreción del segundo negocio por el cual el demandado no abonó la comisión. Los referidos hechos invocados por la actora no son hechos que puedan ser considerados ajenos al demandado, sino que se trata de hechos que el demandado pudo y debió controvertir si no quería que se aplicaran a su respecto las consecuencias dispuestas por los Art. 130.2, 137 y 340.3 del C.G.P, pudo y debió controvertir si la actuación de la actora no había sido clave, determinante para la concreción del segundo negocio. El demandado mantuvo una conducta omisa en relación a la presente causa, en virtud de que no solo no contestó la demanda, sino que tampoco compareció a la audiencia preliminar, lo que habilita a que se tengan por ciertos todos los hechos afirmados por el actor en todo lo que no se haya probado lo contrario y en este caso de la prueba documental obrante en autos, única prueba incorporada a la causa en aplicación de lo dispuesto por el Art. 340.3 C.G.P, no resultan elementos de convicción que permitan apartarse de lo establecido por la norma y concluir que los hechos invocados en la demanda no son ciertos, sino que por el contrario de la prueba documental, surge que el demandado adquirió los padrones restantes que le fueron ofrecidos oportunamente por la actora (información registral obrante de fs. 9 a 12), no habiendo el demandado controvertido en tiempo y forma que se arribó a la concreción de la segunda compraventa en virtud de la labor de intermediación cumplida oportunamente por la actora, sin la cual el negocio no se habría celebrado. El demandado tampoco controvirtió el precio por el cual adquirió los inmuebles, sin perjuicio de que el mismo resulta de la información registral referida (U$S 1.000.000), ni el porcentaje de la comisión cuyo cobro se reclama en autos (4% IVA incluido) del precio de venta. Por lo expuesto, se procederá a revocar el fallo recurrido, condenando al demandado a abonar a la actora la suma de U$S 40.000, con más sus intereses legales, por concepto de comisión por el servicio de intermediación - mediación, inmobiliaria. IX) La conducta de las partes en el proceso ha sido correcta por lo que no existen méritos para la imposición de especiales condenas procesales en el grado (Art. 688 C.C. y 56 del CGP). Por los fundamentos expuestos, el Tribunal, FALLA: Revócase la sentencia impugnada en todos sus términos; y condénase al demandado, Sr. Matthew Tate Smith, al pago a la actora, Engel & Volkers Inmobiliaria Empresa de Servicios Turísticos (EV Punta del Este S.A), de la suma de U$S 40.000, con mas sus intereses legales. Sin especial condenación en la instancia. Notifíquese personalmente. Oportunamente devuélvanse. Dr. Guzmán López. Dra. Mónica Besio. Dr. Alvaro França. Esc. Adriana León. Ministro. Ministra. Ministro. Secretaria.