Sentencia Definitiva N° 71/2026

Ministra Redactora: Dra. Gabriela Rodríguez Marichal Ministras Firmantes: Dra. Analía García Obregón Dra. Cecilia Schroeder Rius Dra. Gabriela Rodríguez Marichal VISTOS: Para sentencia definitiva de segunda instancia, estos autos caratulados: “BERTA, RAFAEL y otro c/ GATTO FLORES, SANDRA – DAÑOS Y PERJUICIOS”, IUE: 2- 36894/2020, venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y la adhesión de la demandada, contra la sentencia definitiva No. 12/2025, ampliada por providencia No. 427/2025, dictadas por la Sra. Jueza Letrada de Primera Instancia en lo Civil de 10º Turno, Dra. María Aurora Larramendi. RESULTANDO: I. Por el referido pronunciamiento del 25 de febrero de 2025 (fojas 1243 a 1269), en lo que interesa a la instancia, se falló: “ACOGIENDO PARCIALMENTE LA EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA DE LA PARTE ACTORA Y RELEVANDO DE OFICIO LA FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA DE LA PARTE DEMANDADA, ÚNICAMENTE EN CUANTO AL RECLAMO SOBRE BIENES DE PROPIEDAD COMÚN Y MULTA ESTABLECIDA EN EL ART. 10 DE LA LEY 10.751. DESESTIMANDO LA EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA OPUESTA POR LA DEMANDADA. ACOGIENDO PARCIALMENTE LA DEMANDA Y EN SU MÉRITO, CONDENANDO A LA PARTE DEMANDADA A REALIZAR LAS OBRAS Y REPARACIONES EN LOS TÉRMINOS DETALLADOS EN EL CONSIDERANDO XII.1 DE LA PRESENTE. DESESTIMANDO LA PRETENSIÓN INDEMNIZATORIA INCOADA POR LA PARTE DEMANDADA POR VÍA DE RECONVENCIÓN, SIN ESPECIAL CONDENACIÓN EN LA INSTANCIA.” Por providencia aclaratoria y ampliatoria No. 427/2025, dictada el 4 de marzo de 2025 (fojas 1275 y 1276), se dispuso que: “LA CONDENA A LA PARTE DEMANDADA COMPRENDE LA INDEMNIZACIÓN DE LAS OBRAS A REALIZARSE EN LA UNIDAD 003, PROPIEDAD DE LOS ACTORES, CON EL ALCANCE RESPECTO A LAS OBRAS Y COSTOS, ESTABLECIDO EN EL INFORME PERICIAL DEL ARQUITECTO DANIEL CASTRO DE FS. 1170 A 1175 VTA.” II. En escrito obrante de fojas 1279 a 1300 comparecieron los accionantes, Sres. María Beatriz Sotto y Rafael Berta, interponiendo recurso de apelación, agraviándose, en lo medular, por considerar erróneo el acogimiento parcial de la excepción de falta de legitimación activa con relación a las pretensiones referidas a bienes comunes y a la multa; son los titulares de los derechos y de la unidad afectada por el incumplimiento contractual de la demandada (uso indebido de bienes y sectores comunes); un copropietario puede reclamar por los prejuicios causados por otro, aún si se tratara de espacios comunes; también tienen legitimación activa para reclamar la multa prevista en el artículo 10 de la Ley No. 10.751 por la ilegítima intervención en bienes comunes y el uso inadecuado de los mismos, dado que la norma admite la legitimación a cualquier propietario; se incurrió en un error al no aplicar esta sanción, ya que la conducta de la demandada justifica su imposición; la Sra. Gatto Flores incurrió en violación del artículo 18 de la Ley No. 10.751, ya que no contaba con la autorización requerida para las obras, calificando de malicioso su comportamiento procesal al desconocer los hechos y obstaculizar la solución; la prueba pericial no fue debidamente valorada, siendo errónea la afirmación de la sentencia en cuanto a que la primera pericia no fuera impugnada, en tanto se solicitó una segunda pericia; esta última y los demás medios de prueba, acreditaron la existencia del daño reclamado; se valoró erróneamente su conducta anterior al proceso; los daños que afectaron al inmueble lo tornaron inhabitable y le impidieron disponer del bien desde abril de 2020, por lo que debe ampararse el daño fundado en el punto, como también el daño moral, habiéndose demostrado los padecimientos sufridos; la decisora incurre en error al no haber impuesto condenaciones procesales a la demandada, en función de su actitud procesal; los intereses legales sobre las sumas de condena se deben desde la fecha de presentación de la demanda. Piden que se amparen los agravios deducidos, con imposición a la contraria de las costas y costos de ambas instancias. III. Sustanciada la impugnación deducida, de fojas 1304 a 1360 comparece la demandada, Sra. Sandra Gabriela Gatto Flores, evacuando el traslado conferido y adhiriendo a la apelación contraria. Aboga por el rechazo de la recurrencia deducida, la que considera carente de agravios, señalando además que el fallo valoró correctamente la prueba pericial; no se acreditó la existencia de los daños reclamados y se amparó acertadamente la excepción de falta de legitimación activa, resultando correcto también el rechazo de la condena en costas y costos; los actores han modificado su estrategia en alzada, pues inicialmente intentaron fundar su legitimación mediante la ratificación de la demanda por los titulares de la unidad 001, quienes luego se retractaron; tal modificación resulta inadmisible y la coloca en estado de indefensión; tratándose de un litisconsorcio activo necesario, como correctamente lo relevó la a quo, se exige la comparecencia de todos los condóminos para accionar sobre bienes comunes; el artículo 10 de la Ley No. 10.751 fue adecuadamente aplicado, ya que la multa procede únicamente respecto a situaciones ocurridas dentro de los bienes propios y no en relación con los bienes comunes; la postura de los actores en el punto, vulnera los principios de lealtad y buena fe procesal, por lo que solicita se imponga condena en costas y costos; no existió contradicción entre los dictámenes periciales, resultando complementarios, ya que la pericia realizada por el Arq. Castro constituyó una ampliación de la efectuada por la Arq. Campiotti; la conducta de los actores, al oponerse a un acuerdo conciliatorio, así como solicitando la paralización de las obras en su unidad, contribuyó al agravamiento de los daños, agregando que los existentes en la unidad de los reclamantes no fueron causados únicamente por las obras suyas, sino también por la antigüedad del edificio y obras anteriores realizadas en la misma unidad; los actores no fundamentan el agravio ni prueban el daño moral, limitándose a transcribir jurisprudencia genérica y a reiterar alegaciones ya vertidas; niega haber incurrido en conducta alguna que justifique la imposición de condena en costas y costos; no corresponde tampoco la imposición de intereses sobre los costos de reparación a partir de la fecha de presentación de la demanda, sino que el cómputo debe iniciarse a partir de que la eventual sentencia de condena quede firme. Al fundar su adhesión, se agravia por el acogimiento de la demanda, señalando que la actora no cumplió con la carga de sustanciar su pretensión, ni acreditó de qué modo las obras realizadas en la unidad 002 habrían ocasionado en su unidad el daño reclamado; como quedó demostrado, no existe nexo causal entre los incumplimientos alegados; el reclamo fue deducido por un monto que excede la eventual responsabilidad que pudiera corresponderle, habiéndose generado el daño no por su accionar sino por la paralización de las obras dispuesta a solicitud contraria, por lo que procede el acogimiento íntegro de la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta; también corresponde imponer a la parte actora las costas y costos del proceso, por la temeridad y ligereza con que actuó, vulnerando el principio de buena fe. IV. De fojas 1364 a 1373, comparece la parte actora, evacuando el traslado de la adhesión formulada, pidiendo su rechazo, expresando que carece de sustento y no tiene aptitud para conmover el fallo de primera instancia en los términos pretendidos, en tanto no contiene una crítica circunstanciada de la recurrida; los agravios se limitaron a la condena impuesta y no en relación con las pretensiones que fueron deducidas en su reconvención; la conducta procesal de la contraparte es malintencionada, pues en lugar de impugnar directamente la sentencia, formula la adhesión para atacarlos, justificando su propio proceder e incluso cuestionando indirectamente la pericia, cuando la oportunidad procesal para hacerlo precluyó, lo que amerita la correspondiente condena en costas y costos en ambas instancias. V. Franqueada la alzada (fojas 1375), el expediente fue recibido en esta Sala (fojas 1390vuelto), pasando los autos a estudio el 11 de agosto de 2025 (fojas 1396), luego de repuesta la tributación omitida. Culminado el estudio, en sesión del 6 de febrero de 2026, se acordó sentencia por unanimidad, designándose redactora. Surge de la causa que la Sala permaneció desintegrada en virtud de la licencia médica de la Dra. Schroeder entre el 17 de octubre de 2025 y el 15 de enero de 2026. CONSIDERANDO: I. El Tribunal, por decisión anticipada adoptada al amparo de lo establecido por el artículo 200.1 del Código General del Proceso, confirmará la recurrida, sin especiales sanciones procesales, por los fundamentos que se exponen a continuación. II. El subexámine fue promovido por María Beatriz Sotto y Rafael Berta, propietarios de la unidad 003 del inmueble padrón No. XX de la localidad catastral Montevideo, sometido al régimen de propiedad horizontal, quienes dedujeron demanda contra Sandra Gabriela Gatto Flores, titular de la unidad 002 del mismo padrón, alegando que a partir de septiembre de 2019 la accionada efectuó obras y reformas en su unidad y en bienes comunes, que generaron daños en la suya. Solicitaron se condene a la demandada a realizar las reparaciones necesarias, remover las cámaras de seguridad instaladas, pagar la multa prevista en el artículo de la Ley No. 10.751 y resarcir daños y perjuicios ocasionados (indemnización por costo de obras a realizar en unidad 003, por indisponibilidad del bien para alquiler de temporada y por daño moral). La demandada, Sra. Sandra Gabriela Gatto Flores, opuso las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva respecto al reclamo referido a bienes comunes y al pago de multa, argumentando además que las obras realizadas en su unidad no generaron los daños por los que se la demandó. Asimismo, formuló reconvención acumulando pretensiones de daños y perjuicios y multa, cuya desestimatoria devino firme al no deducirse agravios fundados en el punto. III. La sentencia definitiva apelada amparó parcialmente a la demanda, condenando a la demandada a realizar obras y reparaciones en su propia unidad 002, a efectos de solucionar los daños padecidos en la unidad 003, propiedad de los actores, así como a indemnizar “el costo de las obras de refacción de la unidad 003”, con el alcance establecido en el informe pericial del Arquitecto Castro de fojas 1170 a 1175 vuelto. Se desestimó, en cambio, la pretensión indemnizatoria deducida en la reconvención, acogiendo en forma parcial la excepción de falta de legitimación activa de la parte actora y relevando de oficio la falta de legitimación activa de la parte demandada, “únicamente en cuanto al reclamo sobre bienes de propiedad común y multa establecida en el art. 10 de la Ley No. 10.751.” IV. El Tribunal confirmará la sentencia apelada, no resultando de recibo los agravios formulados por las partes para modificar lo decidido en el grado anterior. En primer lugar, se desestimarán los agravios que la parte actora esgrime contra la recurrida en el punto relativo a la legitimación del copropietario para reclamar por daño o modificación en bienes comunes por parte de otro copropietario y también la multa prevista en el artículo 10 de la Ley No. 10.751. La propiedad horizontal de autos consta de tres unidades, encontrándose enfrentados los propietarios de dos de ellas (de la 002 y la 003). Atento a ello, quienes conforman esta decisión consideran que exigir la comparecencia de todos los integrantes de la copropiedad, como parece referir la a quo, para accionar por los daños en los bienes comunes, cuando el alegado autor de los mismos es un integrante del consorcio, llevaría a que cada uno de ellos podría actuar según su criterio, sin responsabilidad alguna, puesto que nunca iría contra sí mismo. Por ello se estima que las citas transcriptas en la recurrida no serían aplicables, al menos en su totalidad, al caso de autos, en tanto refieren a situaciones en que el daño es ocasionado por un tercero. No obstante ello, se confirmará lo decidido, por cuanto, a criterio de la Sala, no se requiere la voluntad de todos los integrantes del consorcio para accionar, sino la adopción de una voluntad por parte de la copropiedad a través de los mecanismos legalmente previstos, que es algo distinto y que en el caso no se verificó. Son los órganos de la copropiedad los que deben adoptar las decisiones que tienen que ver con la voluntad de ésta, debiendo existir un pronunciamiento de la Asamblea de propietarios, que es quien se encuentra habilitada legalmente para expresar la voluntad de la copropiedad o del Administrador, según el caso, lo que no ocurrió en el subexámine. Como lo expresó el Sr. Ministro discorde, Dr. John Pérez, en sentencia del Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 2º Turno No. 70/2010, en términos que el Tribunal comparte y que resultan trasladables mutatis mutandis: “Se trata de un Edificio que fue incorporado al régimen de propiedad horizontal a través del sistema de las leyes 13880 y 13892. Por lo tanto, lo primero que se debe examinar en el caso de autos es si tanto los actores como los demandados poseen la legitimación activa necesaria para solicitar la aplicación de la multa correspondiente. En efecto, tanto los actores como los demandados son propietarios de una de las unidades del Edificio, no son Administradores del mismo, ni alegan ni prueban que haya existido una Asamblea de Copropietarios que haya decidido el inicio de acciones judiciales en contra de cada uno de ellos respectivamente. En la especie ambas partes realizaron obras no autorizadas. Como bien afirman los juristas Moldes Ruibal y Rodríguez Sosa en la obra Propiedad Horizontal pág 69 y 70 ( Editorial IB de F) “La copropiedad como conjunto posee, respecto al condómino infractor, todas las acciones previstas en los arts, 10 y 11 de la ley para hacer cesar los actos violatorios de las obligaciones de no hacer contenidas en los art. 8 y 13 de la propia ley”. Como se puede apreciar en la presente demanda no es la copropiedad la que acciona (sea todos los copropietarios o el Administrador como órgano representativo de la misma) sino un solo copropietario, por lo que entiendo que carece de legitimación activa para accionar, ya sea para solicitar la destrucción de lo hecho, como para solicitar la aplicación de la multa prevista legalmente. Es la copropiedad en su conjunto, a través de sus órganos, quien tiene la legitimación para demandar por estos rubros, lo que acá no sucede. Por otra parte de la lectura del art. 10 de la ley 10.751 surge que la multa que puede aplicar el Juez es a petición del Administrador del Edificio o de cualquier propietario pero si se infringe cualquier de las hipótesis del art. 9. Ninguna de dichas hipótesis son las alegadas en el caso de autos, por lo que el copropietario, actor en este juicio no está legitimado para solicitar ni la aplicación de multa ni el cese de actos prohibidos. En ADCU Tomo XXX pág. 247 caso 658 expresa el Tribunal que cualquiera de los propietarios de un edificio de propiedad horizontal está legitimado para accionar demandando la cesación de actos prohibidos por Reglamento de Copropiedad en cuanto violación de normas de convivencia o uso ordenado en las hipótesis del art. 9 de la ley 10.751, en otras hipótesis no está legitimado uno solo de los propietarios. Es de orden que la multa establecida por el Reglamento de Copropiedad beneficia a toda la copropiedad y no a uno solo de los copropietarios, por lo cual es toda la copropiedad que debe accionar y no uno solo de los copropietarios, por lo cual carece aquí también la parte actora de legitimación para accionar. Tanto Cutrin (en LJU T. CVI pág. 67-Personalidad del consorcio o conjunto de copropietarios de PH) como Berdaguer (en la obra La Sociedad Civil ¿Es sujeto Activo? Pág. 48) expresan que el consorcio así como contrata con terceros, “queda legitimado procesalmente para formular cualquier reclamación, entre otro aspectos, la percepción de las expensas comunes, disponer de los fondos de reserva y para solicitar las sanciones previstas en los arts. 10 y 11 de la ley 10751”. En el mismo sentido se pronuncia sentencia del TAC 3º Nº 87/1997, en ADCU T. XXVIII pág. 239, que expresa que es el Administrador el legitimado para demandar judicialmente el cobro de multas.” De modo que los copropietarios accionantes no se encuentran legitimados para reclamar por los prejuicios que la demandada hubiera causado relativos a espacios comunes y tampoco para reclamar la multa prevista en el artículo 10 de la Ley No. 10.751, lo que lleva a confirmar la recurrida en cuanto declaró su falta de legitimación activa con respecto a las pretensiones de reparación de bienes comunes, retiro de cámaras de seguridad y cobro de multa. V. Se desestimará, asimismo, el agravio relativo a que en la apelada se refiere que la pericia de la Arquitecta Teresita Campiotti, no fue impugnada y la parte considera que sí lo fue, por cuanto el esgrimido no configura verdadero agravio, en tanto ningún perjuicio le ocasiona a la apelante lo expuesto en la recurrida, ya que la condena se fundó en la pericia del Arquitecto Castro, que no fue cuestionada en forma alguna por la actora. Más allá de ello, la Sala comparte con la a quo, que ambas pericias resultaron complementarias y no contradictorias. VI. En el punto relativo a la valoración de la conducta de los actores anterior al proceso, cabe precisar que los propios apelantes refieren a fojas 1294 que no los afecta, porque se condenó a indemnizar la totalidad del costo de las obras estimado por el Arquitecto Castro y no se le impusieron sanciones procesales, por lo que el agravio no resulta de recibo, además de no constituir un verdadero agravio, dada la ausencia de perjuicio. VII. Se confirmará la decisión en cuanto rechazó la indemnización deducida por concepto de los daños y perjuicios por el lapso que los accionantes no pudieron disponer de la unidad y a futuro para alquilar en forma temporaria y por daño moral, en mérito a que, como bien lo relevó la a quo, la prueba en el punto no avala condena alguna. Por otra parte, el artículo 5 del Reglamento de Copropiedad (fojas 7), no establece el alquiler para turistas como destino habilitado de la unidad, sino solo para vivienda familiar, estudio, consultorio u oficina particular y tampoco se acreditó el daño reclamado, habiendo argumentado la a quo en términos que se comparten: “no existe prueba alguna diligenciada en autos, que acredite la “causalidad adecuada”, entre las obras “irregulares” efectuadas por la demandada y por las cuales se dispone la reparación establecida en el numeral anterior, y la “indisponibilidad de la unidad para alquiler temporario”. VIII. Con relación a la no imposición de sanciones procesales, punto sobre el que se agravian ambas partes, se procederá a confirmar lo decidido. Como se ha expresado reiteradamente, en nuestro derecho positivo, la condena al pago de los gastos del proceso no es una consecuencia de la pérdida del juicio, sino que resulta sustancialmente de la aplicación de criterios para apreciar la conducta procesal de los litigantes con sustento en el concepto de culpa. Debe verse que el artículo 56 del Código General del Proceso remite al 688 del Código Civil, el cual consagra un régimen de responsabilidad subjetiva y a “esos efectos, se tendrá en cuenta la conducta que observaron las partes durante el proceso y, en base a ello, únicamente, corresponderá que se impongan o no las condenas procesales en la sentencia definitiva.” (Código General del Proceso anotado por Véscovi y colaboradores, Tomo 2, página 216). En el caso, a juicio de la Sala, la conducta procesal de los litigantes ha sido correcta, por lo que no existe mérito para la imposición de condenaciones procesales. IX. Con respecto al agravio de los reclamantes relativo a la no imposición de los intereses desde la demanda, la Sala estima que no resulta de recibo, puesto que el perito estableció un monto por las reparaciones a la fecha del informe y en varias monedas (véase fojas 1174 vuelto) y además en la demanda no se solicitó de esa forma, sino que solo se pidió la aplicación de intereses. X. Finalmente, se desestimarán los agravios deducidos por la demandada al adherir a la apelación contraria, referidos a la condena impuesta, puesto que se acreditó la procedencia de la misma con los informes periciales diligenciados en autos. Al respecto, el dictamen del Arquitecto Castro, reseñado en la recurrida, concluyó: “que las fisuras que afectan a la Unidad 03, causadas por las obras en la Unidad 02 se desarrollan sobre el muro separativo entre ambas Unidades, y la continuación de éste, en el acceso de la Unidad 03 sobre el Corredor de acceso “A”. Se debe tener en cuenta además que según el Plano de Mensura y Fraccionamiento de la Propiedad horizontal, el baño social de la Unidad 03, se ubica del otro lado del muro separativo entre ambas unidades (hacia la Unidad 02), compartiendo una superficie de 3,5 m2 del muro portante con la Unidad 02. En tal sentido, las patologías generadas en el baño de la Unidad 03 por las obras realizadas en la Unidad 02 son responsabilidad de esta última. En función del cálculo estructural realizado en el muro portante...de la Unidad 02 que demuestra la existencia de una sobrecarga que supera la capacidad resistente del muro en una relación de 4 a 1, a lo cual se suma la rápida degradación de la perfilería metálica estructural ubicada en la parte superior del muro (a causa de la filtración directa del agua de lluvia por falta de impermeabilización) y además la degradación de la base del muro por la humedad de cimientos se concluye la existencia de riesgo estructural para dicho muro y el entorno inmediato afectado por éste...”. No existen motivos para apartarse de las fundadas conclusiones del experto, que fueron valoradas en el grado anterior conforme a las reglas de la sana crítica y permiten tener por demostrada la responsabilidad que se atribuye a la parte demandada por las obras realizadas en la unidad 002, que ocasionaron en la unidad 003 de los actores el daño reclamado, habiéndose acreditado tanto el nexo causal entre tales obras y el daño, como la cuantía de este último, conforme surge del dictamen del Arquitecto Daniel Castro a fojas 1174 vuelto. XI. Como se dijo, la conducta procesal de los litigantes ha sido correcta, por lo cual no se impondrán sanciones procesales (artículo 56 del Código General del Proceso y artículo 688 inciso 2º del Código Civil). Por todo lo expuesto y de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 197, 198, 200, 256 y 257 del Código General del Proceso y demás normas concordantes y complementarias, el Tribunal, FALLA: CONFÍRMASE LA SENTENCIA IMPUGNADA, SIN ESPECIAL CONDENACIÓN PROCESAL. ESTABLÉCESE EN LA SUMA DE $ 40.000 LOS HONORARIOS POR EL PATROCINIO LETRADO DE CADA PARTE GRAVADA EN LA SEGUNDA INSTANCIA, A LOS SOLOS EFECTOS FISCALES. NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE A LAS PARTES Y DEVUÉLVASE A LA SEDE DE ORIGEN. Dra. Analía García Obregón - Dra. Cecilia Schroeder Rius - Dra. Gabriela Rodríguez Marichal Ministras Esc. Laura Falchetti Escudero Secretaria Subrogante