Sentencia Definitiva N° 25/2026

Sentencia Nro. 25/2026 - IUE: 223-256/2022 Montevideo, 18 de febrero de 2026 TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE CUARTO TURNO. Ministro Redactor: Dr. Guzmán López. Ministros Firmantes: Dra. Mónica Besio. Dr. Alvaro França. AUTOS “AA Y OTRA C/ BB S.A. INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS” - IUE: 223-256/2022.- I) El objeto de la instancia. El objeto de la instancia está determinado por el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia Definitiva No 4/2025 de fecha 17 de marzo de 2025 (fs. 320), dictada por la titular del Juzgado Letrado de Primera Instancia de Colonia de 2o Turno, Dra. Alicia Olivero Gómez quien amparó parcialmente la demanda. II) El caso. Rectamente interpretada la demanda presentada el día 9 de agosto de 2022 (fs. 12), movilizada por los reclamantes AA y DD, de conformidad con los criterios de aplicación en la materia (Odriozola, en Judicatura, año I, N° 10. P. 244 y ss), debe de concluirse que en la misma se pretende indemnización por daños y perjuicios invocados contra BB S.A. Señalaron los accionantes (casados entre sí) que celebraron con la demandada un contrato de compraventa por el cual esta última les vendió la propiedad y posesión del inmueble terreno baldío padrón No XX de la Localidad Catastral Colonia, ascendiendo a la suma de U$S 65.000. Que sin perjuicio de ello, a la fecha de la compraventa referida, otros terrenos de similar ubicación y característica, tenían una valor muy por debajo del precio abonado, promediando los U$S 20.000. Que de todos modos el precio abonado por el inmueble comprendía los servicios e instalaciones accesorias relativos a lo social y deportivo que ofrecía el complejo, áreas verdes y paseos, lugar destinado a estacionamiento y principalmente las canchas de tenis (el compareciente es un gran aficionado al tenis). Que poco tiempo después de concretar el negocio, las canchas de tenis de polvo de ladrillo dejaron de existir por no recibir ningún tipo de mantenimiento y las mismas no volvieron a recuperarse. Que los comparecientes fueron engañados en su buena fe consintiéndose el negocio en base a falsas promesas de servicios e instalaciones que nunca existieron. Reclaman se condene a la contraria al pago de U$S 51.000 comprendiendo dicho monto la suma de U$S 41.000 por concepto de daño emergente y U$S 10.000 por concepto de daño moral. La parte demandada BB SOCIEDAD ANONIMA a través de su representante contestó el accionamiento (fs 30) controvirtiendo el mismo y solicitando que se desestime la demanda en todos sus términos. III) La Sentencia Definitiva impugnada. En la impugnada se señaló que si bien la actora funda su reclamo en base al art. 1319 del C. Civil y siguientes, interpretada rectamente la demanda no cabe más que entender que el fundamento se encuentra en la responsabilidad contractual ya que invoca el contrato celebrado entre las partes y los daños y perjuicios reclamados derivan del incumplimiento contractual invocado. La decisora de primer grado entendió que surge acreditado que las partes celebraron un contrato de compraventa por el cual BB S.A. le vendió a los actores la propiedad del bien padrón No XX de la localidad Catastral de Colonia, el negocio se celebró el 20 de diciembre de 2011, se trataba de terreno baldío vendido en la suma de U$S 65.000. Del negocio surge que el bien forma parte de la urbanización denominada “Real de San Carlos Village & Golf”que BB S.A. otorgó con fecha 24 de marzo de 2004 un Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia que rige dicha urbanización. La Sra. Jueza A Quo resolvió que luego de analizados los medios probatorios diligenciados individualizados de fs 324 vto a 330, no cabe dudas que se configuró el incumplimiento contractual alegado lo que provoca el nacimiento de la responsabilidad contractual conforme el artículo 1342 del C.C. Que el incumplimiento deriva ya sea de la falta de cumplimiento de la obligación o de la demora en la ejecución, aunque no haya mala fe de su parte, siempre que no justifique la falta de cumplimiento provenga de causa extraña que no le sea imputable. Que la parte demandada reconoció al contestar la demanda que existían canchas de tenis de polvo de ladrillo incluidas en el folleto y que las mismas existían realmente, también reconoció que se ideó una urbanización en régimen de propiedad común cuyo objeto era el desarrollo de un barrio residencial con espacios verdes, instalaciones sociales, deportivas y parquización en general. Que si bien el contrato no incluye especificaciones sobre tales aspectos como una obligación concreta a ser asumida por la parte vendedora, ello resulta acreditado por la incorporación en el contrato de la existencia del Reglamento de Construcción, Urbanización Convivencia que rige dicha urbanización, por el contenido de folletería usada (fs 10 y 11), de la maqueta usada al momento de ofrecer los lotes según se desprende de las declaraciones testimoniales individualizadas y relacionadas en la presente providencia (Principio de Buena Fe Contractual). Agregó la sentenciante que en nada cambia lo señalado el contrato de Comodato efectuado entre BB S.A. y CC S.A. con fecha 28 de julio de 2021 respecto de parte del padrón No ZZ (lote 119 de la urbanización) cuyo destino según se indica en el propio contrato es el relacionado en la cláusula segunda del reglamento en lo que refiere a las instalaciones destinadas a lo social, deportivo (fs 25 a 27 y 156 a 158). Que de dicho contrato resulta que el padrón es propiedad de BB S.A., que en el mismo hay una cancha de tenis y que el comodatario se obligó a reparar los deterioros, desperfectos que se ocasionaren a la cancha de tenis para mantenerla en el estado en la que recibió, así como a exonerar al comodante de responsabilidad por daños y perjuicios ocasionados por cualquier causa. Dicha exoneración no puede afectar a la actora la cual no formó parte de dicho contrato. En la sentencia se señala que admitido el incumplimiento contractual, corresponde analizar los daños y perjuicios solicitados. Que respecto a los daños ocasionados, específicamente en cuanto al daño emergente, de acuerdo a las resultancias de las pericias se concluye que las prestaciones de la urbanización ofrecidas tuvieron incidencia en el precio del bien, y esas prestaciones no fueron cumplidas por la demandada. Que por lo tanto se hace lugar al rubro daño emergente, estándose al 20% indicado por el perito, lo que equivale al monto de U$S 13.000. Asimismo la Sra Jueza A Quo entendió que quedó acreditada la existencia del daño moral reclamado debido a que los actores jugaban al tenis, y justamente eligieron el respectivo terreno por su proximidad a las canchas de tenis existentes al momento de celebrar la compra, generando enojo, angustia y malestar por la situación padecida. En definitiva en la providencia impugnada, se amparó parcialmente la demanda y se condenó a la demanda a abonar a la parte actora la suma de U$S 17.000 (U$S 13.000 por concepto de daño emergente y la suma de U$S 2.000 por cada uno de los actores en concepto de daño moral), desestimando la demanda en lo restante. IV) El recurso de apelación interpuesto por la demandada (fs. 339). La parte demandada articuló agravios por considerar que no asiste razón a la sentenciante cuando señala que BB S.A incumplió el contrato. Que no se tomó en cuenta que BB S.A. fue quien realizó el fraccionamiento de los inmuebles empadronados en mayor área con los Nos YY y RR de Colonia. Que como desarrollador de la urbanización, BB otorgó el Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia agregado en el acordonado, con el cometido de vender los padrones resultantes de dicho fraccionamiento. Que luego del momento de la designación del Administrador que ocurrió en 2014 (según cláusula septuagésimo del Reglamento), BB ya no podría ser Administrador de la Urbanización ni tendría más derecho para designar al mismo, sino que serían los propietarios o promitentes compradores de cada lote que compone la Urbanización. Que por tanto desde el 24 de marzo de 2014 BB no tiene ninguna responsabilidad sobre el cumplimiento de las normas y obligaciones contenidas en el Reglamento. Que por otra parte la sentenciante considera como prueba del incumplimiento un folleto de abril, mayo y junio de 2014, siendo que las partes celebraron la compraventa el 20 de diciembre de 2011 y como se señalara anteriormente BB con fecha 24 de marzo de 2014 quedó desvinculada de la Administración de la Urbanización. Que la propia actora reconoce que las canchas existieron, pero si no se mantuvieron no fue por culpa de BB, quien no asumió dicha obligación en la compraventa celebrada con la actora. Que sin perjuicio de ello conviene precisar que BB por mera liberalidad construyó en 2020 una cancha de tenis de material (no de ladrillo) y se la cedió en comodato a CC S.A quien era la Administradora de la Urbanización, pero a los actores tampoco les sirvió tal extremo. Que CC S.A es el administrador de la urbanización (desde el 31 de mayo de 2010) y responsable de hacer cumplir el Reglamento, no siendo razonable lo dicho por la sentenciante en cuanto a que si no se cumple el Reglamento el responsable es la demandada. Que los propios actores declararon conocer y aceptaron el Reglamento según surge de la propia escritura de compraventa y según el mismo es el Administrador quien debe hacer respetar el mismo (clausula sexta y sexagésima). Que BB cumplió con todas las obligaciones asumidas en escritura de compraventa de fecha 20 de diciembre de 2011. Expresó la demandada que también causa agravio que la decisora de primer grado con total parcialidad haya intentado subsanar los defectos que padeció la contraria en la demanda. En efecto, los actores invocaron y fundaron el derecho en la responsabilidad extracontractual, pero la A Quo interpretó que los actores quisieron reclamar por responsabilidad contractual por haber invocado la compraventa celebrada entre las partes. Que los actores jamás expresaron que el perjuicio reclamado tuviera origen en que BB incumpliera la compraventa por haber incumplido lo dispuesto por el Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia que rige dicha urbanización, lo cual es invocado por la Sede con total parcialidad. Que es claro que el Reglamento le impone la carga al Administrador y que no habla de plazos para el cumplimiento del objetivo a lo cual ni siquiera refiere. Que los actores reclamaron indemnización por Daño Emergente porque un amigo adquirió un terreno de similares características en diciembre de 2013 y lo pagó en U$S 24.000, mientras que ellos dos años antes lo habían adquirido en U$S 65.000, por lo que no dicen como lo hace la sentenciante, que el daño emergente debe ceñirse al valor que habría tenido el terreno de saberse que lo único que se vendía era el terreno en sí mismo sin incluir las prestaciones que incluía el proyecto de Urbanización. Que surge probado de autos que el bien empadronado con el No XX no perdió valor durante el transcurso de los años (surge de las declaraciones testimoniales de EE, FF, GG, HH y KK y de la prueba pericial y documental agregada), con o sin canchas de tenis el terreno valió lo mismo, incluso actualmente vale U$S 5.000 más (con la cancha de tenis de hormigón). De ningún modo surge que los actores hayan sufrido pérdida de dinero alguno por lo que no se configura el supuesto previsto en el art. 1345 y 1346 del C. Civil. Que también corresponde señalar que el bien inmueble adquirido (padrón XX) no es asimilable al que pretenden comparar los demandantes para justificar la existencia de Daño Emergente, tal como surge de las declaraciones testimoniales aportadas en la causa. Que la inexistencia del Daño Emergente reclamado resulta probada, los actores no perdieron dinero, por lo que mantener el inmueble y además pretender que se le abone una suma de U$S 45.000 conllevaría a un enriquecimiento sin causa. Que conviene señalar al respecto que la parte actora no solicitó la nulidad del negocio ni la restitución al estado anterior a la celebración del mismo, tienen plena capacidad para enajenar el bien y recuperar el dinero invertido y quizás más conforme la prueba recabada. Que la sentenciante estimo que se ocasionó a los actores un daño emergente estimado en U$S 13.000 fundando su decisión en que el perito expreso que de los U$S 70.000 que actualmente vale el padrón propiedad de los actores, se consideraría un 20% del precio por todo lo accesorio. Que el perito habla de un valor actual de U$S 70.000 contemplando lo accesorio que existe a la fecha de la pericia, es decir no toma en cuenta lo accesorio que existió al momento de comprar. Que a su vez ese 20 % invocado por el perito es “como máximo”, no habiéndose fundado en la recurrida por que se tomó ese porcentaje y no uno menor. Por último señalan que causa agravio el amparo del rubro Daño Moral. Al respecto señaló que la Sra. Jueza hizo lugar al rubro “daño moral” basándose en que de las declaraciones testimoniales resulta que los actores jugaban al tenis y eligieron el respectivo terreno por su proximidad a las canchas de tenis existentes al momento de celebrar la compra existiendo enojo, y padeciendo angustia y malestar por la situación, lo que causa agravio. Que al respecto conviene precisar que de la prueba diligenciada no surge probada la existencia de un daño moral resarcible, y al respecto la jurisprudencia es conteste en indicar que el daño moral debe quedar reservado para un sufrimiento de cierta entidad para justificar su reparación, lo que no ocurrió en el caso. Por todo lo expuesto, la parte demandada solicita se revoque la sentencia impugnada, rechazando la demanda en todos sus términos. V) Lo dicho por la actora al momento de evacuar el traslado del recurso interpuesto. La parte actora evacuó el traslado del recurso que le fuera conferido abogando por la confirmatoria de la recurrida (fs. 357). VI) Resolución de la segunda instancia por decisión anticipada. Por auto No 571/2025 se franqueó la correspondiente alzada, se remitieron los autos a esta Sede y previo pasaje a estudio, se acordó el dictado de decisión anticipada (artículo 200 CGP). VII) La Sala habrá de revocar la impugnada y en su mérito habrá de desestimar la demanda en todos sus términos conforme a continuación se expondrá. El Tribunal habrá de amparar los agravios de la parte demandada tanto del punto de vista formal como sustancial, por lo que habrá de revocar la impugnada. VIII) El incumplimiento a la Teoría de la Sustanciación de la parte actora quien no articuló su pretensión en base a la responsabilidad contractual que debía definir el litigio, y sí en base a un tipo de responsabilidad extracontractual inexistente. De la lectura de la demanda surge que la parte actora basó y fundó el litigio en el incumplimiento de la demandada a la normativa que regula la responsabilidad extracontractual. Ello surge de la lectura de la demanda donde se advierte al fundamentar el Derecho, la alusión a los artículos 1319 y 1323 del C. Civil (fs 15 vto). No se observa que a modo de pretensión subsidiaria se hubiere reclamado por incumplimiento contractual alguno. La demandada teniendo en cuenta la única pretensión incoada, basó su defensa en controvertir la inexistencia de hecho ilícito, de nexo causal, de factor de atribución, del daño emergente y del daño moral reclamado, es decir basó su defensa en entender que no se configuró responsabilidad extracontractual alguna. Ahora bien, al momento del dictado de Sentencia Definitiva, la decisora de primer grado señaló que en base al Principio Iura Novit Curia, correspondía dilucidar y resolver el litigio en base a la normativa de la Responsabilidad Contractual en virtud de la relación preexistente que unía a los litigantes, y en su mérito señaló que la demandada había incumplido el contrato en base a los artículos 1342 y 1431 del C. Civil. La parte demandada al presentar recurso de apelación contra la Sentencia Definitiva dictada en autos, se agravió de tal decisión. Señaló que los actores invocaron y fundaron el derecho en la responsabilidad extracontractual, pero la A Quo interpretó que los actores quisieron reclamar por responsabilidad contractual por haber invocado la compraventa celebrada entre las partes. Que los actores jamás expresaron que el perjuicio reclamado tuviera origen en que BB incumpliera la compraventa por haber incumplido lo dispuesto por el Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia que rige dicha urbanización, lo cual es invocado por la Sede con total parcialidad. Que es claro que el Reglamento le impone la carga al Administrador y que no habla de plazos para el cumplimiento del objetivo a lo cual ni siquiera refiere. La Sala considera al respecto que la actora no sustanció en debida forma la pretensión. La doctrina ha señalado sobre el art. 117.4 del CGP y la narración precisa de los hechos articulados en la demanda, lo siguientes: “.... Los hechos en que se funda la demanda integran la causa petendi, o sea que se trata del objeto de la pretensión que constituirá el objeto del proceso. Entre los fundamentos deben incluirse no solo el relato histórico sino también la relación jurídica invocada. Esta relación jurídica no debe confundirse con el derecho invocado, una cosa es invocar un derecho determinado y otra distinta la norma legal que lo consagra...En la demanda deben detallarse todos los hechos que tienen trascendencia en el asunto que se trata. Mediante la descripción de los hechos el actor busca que el Tribunal y la contraparte comprendan lo sucedido a efectos de que el primero ampare al actor en lo que pide.... Los hechos deben ser expuestos con claridad, hilación, orden y en capítulos numerados a efectos de facilitar su lectura y comprensión, tal como ha sido recogido por la jurisprudencia.... El contenido de la pretensión, o sea lo que se reclama por ella, contribuye a la conformación del objeto del proceso. Ese objeto debe delimitarse con precisión para poder saber en qué consiste y sobre todo cuándo hay una variación de él....La Teoría de la Sustanciación es recogida por el CGP y sostiene que la demanda debe contener una relación circunstanciada de los hechos que originaron el derecho que se alega y necesaria para fundamentar el petitum... La Teoría parte de la base de que una pretensión procesal solo puede estar fundada en hechos, si el actor desea obtener buen éxito debe exponer en la demanda los antecedentes de hecho de los que surja la relación jurídica litigiosa, debe aportar la suma de los hechos constitutivos...” (Cfme CGP Anotado. Véscovi y Otros. T. III p. 90 y siguientes). La Sala comparte lo expuesto en el trabajo doctrinario ut supra señalado. En el proceso civil las partes tienen la carga de alegar y probar los hechos controvertidos. En el caso, la parte actora no hace referencia ninguna a la existencia de incumplimiento contractual de la demandada con la cual claramente la unía un vínculo prexistente, no señala en qué consistiría el mismo, no indica si se reclama responsabilidad de la demandada en base a su condición de vendedor, en base a su condición de administrador de la urbanización, o en base a otra circunstancia, tampoco indica el momento específico en que se considera que la demandada incumplió con su obligación de mantener el estado de las dos canchas de tenis de polvo de ladrillo que en definitiva es lo que genera el reclamo. Las falencias o deficiencias de la demanda al incumplir con la Teoría de la Sustanciación, la cual no fundó el Derecho en forma correcta de acuerdo al reclamo formulado, determinó que la demandada no pudiera articular defensa alguna en base a la normativa que rige el incumplimiento contractual (no pudo articular defensa sobre su cumplimiento a las disposiciones del contrato celebrado el 20 de diciembre de 2011 o en su defecto de las disposiciones del Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia otorgado el 24 de marzo de 2004), por lo que se advierte por parte de la Sala una sustanciación deficiente de la pretensión articulada que alteró el derecho de defensa de su contraparte. IX) El caso debe dilucidarse por las reglas de la Responsabilidad Contractual (como bien sostuvo la Sra. Jueza A Quo en aplicación del Principio Iura Novit Curia) en función del vínculo preexistente que unió a las partes, para lo cual es necesario acudir a las reglas de interpretación del acuerdo celebrado entre los litigantes, con el fin de determinar si existió o no incumplimiento al mismo por parte de la demandada. a) El contrato de compraventa celebrado y el Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia al que alude el primero. Surge de la compraventa celebrada el 20 de diciembre de 2011 que BB S.A. vendió a AA (casado con DD), un solar de terreno baldío situado en la primera sección judicial del departamento de Colonia, padrón No XX (antes en mayor área padrones YY y RR) el que se compone de una superficie de 998 metros 80 dm. Se estableció en el negocio jurídico celebrado que el precio asciende a U$S 65.000, que la vendedora declaró haber recibido a su satisfacción. En la cláusula 5ta se consignó que el comprador declara conocer y aceptar que el inmueble que adquiere por esta escritura, forma parte de la urbanización denominada “REAL DE SAN CARLOS VILLAGE & GOLF (REAL PLAYA)”, y que BB S.A. ha otorgado el 24 de marzo de 2004 un Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia que rige dicha urbanización, el comprador aseguró haber leído dicho reglamento y por tanto conocer sus disposiciones las que acepta en todos sus términos. El Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia al que hacía referencia el contrato, fue confeccionado el 24 de marzo de 2004 y surge agregado en expediente acordonado IUE 223-148/2021 (fs 31 y siguientes). Del mismo surge que BB S.A. es propietaria de dos inmuebles ubicados en el departamento de Colonia, empadronados en mayor área con No YY y RR con una superficie en conjunto de 22 hectáreas 2.620 metros y 76 decímetros. Que en las fracciones referidas se desarrollará una urbanización con el nombre de “REAL DE SAN CARLOS VILLAGE & GOLF (REAL PLAYA)”. Que dicha urbanización tiene el objetivo de desarrollo de un barrio residencial con servicios necesarios a ese fin, espacios verdes, instalaciones destinadas a lo social, deportivo y parquizaciones en general, que forma parte de la urbanización la caminería que se ha realizado, los servicios de agua potable y electricidad que llegan hasta cada uno de los terrenos que la integran y los ductos para el cableado de los diferentes servicios. Se estableció específicamente que el fin del Reglamento es la obtención de una armónica convivencia entre los habitantes de la urbanización. En la cláusula quinta se estableció que existirá una Administración abocada a la salvaguarda del medio ambiente, y que sería competencia de dicha Administración hacer cumplir las normas nacionales y municipales relacionadas con el correcto desenvolvimiento del emprendimiento, así como aplicar y hacer cumplir las disposiciones del presente reglamento. En la cláusula 14 se estableció que el propietario debía presentar a la Administración, los planos y documentación necesaria para construir, y que una vez aprobados los planos por la Administración debe hacerse la presentación formal ante la Intendencia de Colonia y que cuando fuere obtenida la aprobación se podría comenzar la obra. En la cláusula 23 se consignó que el propietario debería presentar dentro de los 60 días de finalizada la obra, plano y habilitación de final de obra expedida por la Intendencia de Colonia. En la cláusula 35 se hace referencia a las “construcciones complementarias”, se consideran así las piscinas, quinchos, parrillas, vestuarios, depósitos, y otra construcción que no sea tratada en particular por este Reglamento, que dichas construcciones no podrán iniciarse sin que previamente se haya construido el 70 % del edificio principal destinado a la vivienda y deberán ser autorizados de la misma forma que le resto de las construcciones. En la cláusula 56 se consignó que fuera del límite de cada lote queda prohibido cualquier tipo de construcción, excepto accesos vehiculares y peatonales aprobados por la Administración. b) En la Sentencia impugnada se entendió probado el incumplimiento contractual de la demandada, específicamente de las previsiones del Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia otorgado en el 2004, y en función de ello se amparó parcialmente la demanda. En la Sentencia impugnada en breve síntesis se entendió que luego de analizados los medios probatorios diligenciados e individualizados de fs 324 vto a 330, surgía probado el incumplimiento contractual lo que provoca el nacimiento de la responsabilidad contractual conforme el artículo 1342 del C.C. Que la parte demandada al contestar el accionamiento reconoció que se ideó una urbanización en régimen de propiedad común cuyo objeto era el desarrollo de un barrio residencial con espacios verdes, instalaciones sociales, deportivas (cancha de tenis de polvo de ladrillo incluida) y parquización en general. Que si bien el contrato no incluye especificaciones sobre tales aspectos como una obligación concreta a ser asumida por la parte vendedora, ello resulta acreditado por la incorporación en el contrato del Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia que rige dicha urbanización, por el contenido de folletería usada (fs 10 y 11), de la maqueta usada al momento de ofrecer los lotes según se desprende de las declaraciones testimoniales individualizadas y relacionadas en la presente providencia, todo ello en cumplimiento al Principio de Buena Fe Contractual. Agregó la sentenciante que la conclusión a la que se arriba, no se ve modificada por el contrato de Comodato efectuado entre BB S.A. y CC S.A. con fecha 28 de julio de 2021 respecto de parte del padrón No ZZ (lote 119 de la urbanización) que refiere a las instalaciones destinadas a lo social, deportivo (fs 25 a 27 y 156 a 158), que de dicho contrato resulta que el padrón es propiedad de BB S.A., que en el mismo hay una cancha de tenis y que el comodatario se obligó a reparar los deterioros, desperfectos que se ocasionaren a la cancha de tenis para mantenerla en el estado en la que recibió, así como a exonerar al comodante de responsabilidad por daños y perjuicios ocasionados por cualquier causa, que dicha exoneración no puede afectar a la actora la cual no formó parte de dicho contrato. c) Sobre la interpretación del contrato. Asistimos en la especie (como bien señaló la decisora de primer grado en base al Principio Iura Novit Curia) a un supuesto de Responsabilidad Contractual, para lo cual es necesario analizar el acuerdo celebrado e interpretar las resultancias del mismo. Interpretar es averiguar el sentido o significado de una cosa. La interpretación del contrato busca reconstruir la voluntad de los sujetos que le dieron vida, y una vez finalizada esta labor quedará determinado el contenido negocial...La interpretación tiene por finalidad constatar el significado de la voluntad de los contratantes, saber lo que aquéllos quisieron... Puede creerse que sólo es materia de interpretación la expresión ambigua, equívoca, dudosa u oscura, puesto que cuando el tenor literal del contrato es suficientemente claro, por sí solo revela la intención y no resulta necesario, entonces recurrir a otros elementos para averiguar la voluntad contractual...El artículo 1298 del C.C. puede fomentar este entendimiento porque al partir del presupuesto de la ambigüedad para que pueda indagarse la intención común, hace pensar con una lectura superficial que si la ambigüedad no existe el intérprete está obligado a atenerse exclusivamente al sentido literal de los términos, sin poder ir más lejos... Es equivocado pensar que cuando los términos del contrato son claros, hay que atender exclusivamente a ellos, creyendo que el Código autoriza remitirse a la intención sólo en caso de ambigüedad...Un contrato no se interpreta exclusivamente por sus elementos textuales, sino que debe tenerse en cuenta todo un complejo de elementos (textuales y extratextuales) cuyo análisis global es el que permite reconstruir la voluntad común de los contratantes...Las circunstancias en que el contrato se pactó pueden ser elementos decisivos. Aquí aparece otro elemento extratextual no previsto por el Código que también se queda corto en el mismo art. 1301, ya que circunscribe el comportamiento valorable al posterior al contrato, cuando en verdad, toda la conducta de las partes (incluso la anterior, tiempo de las tratativas o concomitante) debe tomarse en cuenta... Hay que buscar el significado de la voluntad por todos los medios que suministra el arte de la lógica. E incluso ante el material textual, el intérprete no debe detenerse en las palabras exclusivamente, sino penetrar más a fondo, el sentido literal no es decisivo, si se tiene en cuenta que la rapidez con que se desarrollan las transacciones comerciales y la inexperiencia jurídica de las partes, llevan con frecuencia a expresar en términos incompletos y erróneos incluso las declaraciones más importantes...” (Cfme Gamarra. TDCU T. XVIII. Volumen 2do. p. 195 y siguientes). La jurisprudencia por su parte ha señalado sobre la interpretación del contrato, que la misma trata de una actividad ajustada por una serie de preceptos que fijan los criterios que deben presidir dicha labor y de estos métodos o criterios lógico jurídicos el Magistrado no puede apartarse. El Juez, frente al conflicto presume que la voluntad contractual es la que se refleja en el texto, pero el cuestionamiento mismo de una de las partes que dio vida al negocio le obliga a recabar todos los elementos que confirmarán o no aquella voluntad reflejada en el texto y que indudablemente le permitirán la interpretación y calificación consecuencia de los actos jurídicos realizados por los intervinientes (Cfme Stcia No 270/2004 c. 403. p. 534 publicada en Doctrina y Jurisprudencia de Derecho Civil. Tomo II). X) La Sala revocará la providencia impugnada por entender en base a la interpretación del contrato, que no se acreditó incumplimiento contractual de la demandada y en su mérito revocará la decisión impugnada y desestimará la demanda. La Sala considera (al igual que lo hizo la decisora de primer grado) que de los propios términos del contrato celebrado el día 20 de diciembre de 2011, no se hace referencia alguna a que el vendedor (el demandado) sería el encargado de mantener y cuidar los bienes comunes, entre ellos las canchas de tenis de polvo de ladrillo que motiva el conflicto, por lo que mal puede entenderse que haya incumplimiento de la accionada al respecto. Ahora bien, en la impugnada se señaló que la responsabilidad de la demandada deriva de incumplimiento al Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia que rige dicha urbanización, y que ello surgía probado de las resultancias del mismo, del contenido de folletería usada (fs 10 y 11), y de la maqueta usada al momento de ofrecer los lotes a los clientes, según se desprende de las declaraciones testimoniales individualizadas. La Sala no comparte dicha conclusión que motivó a la decisora de primer grado el amparo parcial de la demanda, conforme a continuación se expondrá. El mencionado Reglamento es relacionado en la cláusula 5ta del contrato celebrado en el 2011 entre las partes. En dicha cláusula se consigna que el comprador declara conocer y aceptar que el inmueble que adquiere por esta escritura, forma parte de la urbanización denominada “REAL DE SAN CARLOS VILLAGE & GOLF (REAL PLAYA)”, y que BB S.A. ha otorgado el 24 de marzo de 2004 un Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia que rige dicha urbanización, que el comprador aseguró haber leído dicho reglamento y por tanto conocer sus disposiciones las que acepta en todos sus términos. Por tanto lo que corresponde analizar a continuación es si puede sostenerse (como se hizo en la recurrida) que la demandada ha incumplido el referido Reglamento, para lo cual hay que analizar la prueba diligenciada para poder concluir si existió o no incumplimiento a las obligaciones que asumió BB S.A. a través de dicho documento. a) Las declaraciones testimoniales de otros propietarios que al igual que los actores adquirieron lotes en la urbanización denominado “Sector Playa”, y de la declaración de vendedores del proyecto de BB quienes ofrecían los lotes a los potenciales clientes. De la declaración testimonial del Sr. EE surge que el mismo es amigo de los actores y que también vive en el fraccionamiento del Sheraton en el REAL GOLF en el Sector Playa, que cuando compró el lote había canchas de tenis, de fútbol, Club House y de un momento a otro dejaron de mantener la cancha de tenis, tiraron abajo las canchas de futbol y dejaron de mantener el Club House. Que en su momento hizo las consultas pertinentes y ahí se desayunó de que en la escritura de compraventa no surgía la obligación de que se debían mantener las espacios comunes, que ahora hay una casa construida en el lugar donde estaban las canchas de futbol. Que tiene entendido que no se trata del régimen de Propiedad Horizontal, que no hay bienes comunes. Que tiene conocimiento que en un principio el Administrador fue BB y luego CC. Que las canchas de tenis en un principio se usaban, estaban disponibles y eran mantenidas, que había una persona encargada del mantenimiento del barrio y las canchas que era empleado de BB. De la declaración testimonial de FF, surge que también le compró un terreno a BB S.A. en el fraccionamiento en la playa, fue en 2016, mantiene ese terreno y otro más que compró en 2017. Que BB es la empresa que hizo el fraccionamiento, que los vecinos le reclamaron a BB por los servicios que se brindaban y que desaparecieron. Que la cancha de tenis la dejaron de mantener y creció pasto y ahora hicieron otra cancha de tenis de cemento pero que no está en uso. Que cuando compró los lotes no se hizo referencia a esos beneficios. Que en Colonia no existe otro Barrio de similares características y por eso compró ahí, incluso había un descuento para ir a almorzar al hotel. Que su lote y el de los actores no se encuentran bajo el régimen de propiedad horizontal, son lotes comunes, son padrones comunes. De la declaración de la testigo GG surge que la misma es empresaria y trabajó como empleada para BB entre el 2003 al 2011. Que conoce a los actores del 2011 cuando ellos vinieron al Hotel Sheraton donde estaba en la oficina de BB y les ofreció unos terrenos en la urbanización. Que el actor AA vino a la oficina, la testigo tenía una maqueta donde se le mostró el emprendimiento, ellos estaban interesados en comprar en el “Sector Playa”, fueron a ver los terrenos, y AA le dijo que le gustaba mucho jugar al tenis y quería comprar un terreno frente a la cancha de tenis. Que el emprendimiento trataba de un barrio que era semi privado con seguridad, cancha de tenis, cancha de futbol, tenían un abono especial en el spa del hotel y en el golf, la existencia de un Club House. Que cuando los actores compraron, había construida dos canchas de tenis de polvo de ladrillo, y el terreno adquirido por los actores fue elegido por ellos porque estaba en frente de dichas canchas. Que en determinado momento los actores estaban ofuscados porque AA le gustaba el tenis y las canchas habían dejado de mantenerse y fueron desapareciendo. Que los servicios que figuraban en la maqueta existieron, pero de a poco dejaron de funcionar, que por ejemplo en el lugar donde estaba el Club House está a la venta. Que supuestamente el lugar donde estaban los servicios eran bienes comunes donde el goce y el uso era de todos los propietarios del “Sector Playa”. Que no sabe si la Administración cobraba expensas por los bienes comunes, escuchó que el mantenimiento de las canchas las hacía el Sheraton pero no sabe bien. De la declaración del testigo HH surge que es empresario y amigo de los actores. Que la oficina que él representa (LL) fue vendedora del proyecto de BB, pero no fue quien vendió el terreno a los actores, no fue su cliente. Que sobre el loteo del REAL SAN CARLOS VILLAGE AND GOLF, puede decir que uno es abierto (Sector Playa) y el otro cerrado (Sector Golf). Que los promotores del proyecto eran MM y NN, quienes eran accionistas de BB. Que el emprendimiento tenía convenios con el Hotel Sheraton donde el mismo podía usar los servicios de la urbanización. b) La declaración testimonial del Escribano que trabajó para BB S.A. y que confeccionó el Reglamento. De la declaración testimonial del Sr. PP, surge que el mismo fue el Escribano que trabajó para BB S.A. en la confección del Reglamento de Urbanización que rige el barrio Sector Playa (así es conocido), que tuvo participación en las ventas de los padrones de dicha urbanización en representación de BB. Indicó que el lugar donde está ubicada la propiedad de los actores está ubicado en el Sector Playa que no están en régimen de propiedad horizontal, sino que están en régimen común, donde cada individuo es propietario de cada lote, y donde hay un estatuto que rige la urbanización que es el “Reglamento de Convivencia”, que fue autorizado por el testigo que establece limitaciones en la propiedad común en cuanto a la construcción que debe seguir determinados parámetros. Agregó que en el fraccionamiento del Sector Playa (lugar donde está ubicado el lote de los actores) existen bienes comunes pero no en el entendido de la naturaleza de los bienes comunes de la propiedad horizontal porque aquí nos encontramos en un régimen de propiedad común. c) La declaración del empleado de BB S.A. quien era encargado del mantenimiento de los bienes comunes. De la declaración del testigo QQ surge que el mismo tuvo vinculación con BB, que trabajaba en el mantenimiento de áreas verdes y cableado, trabajaba en la parte del Barrio Playa. Que en el Barrio Playa existían dos canchas de tenis de polvo de ladrillo y que era él quien hacía el mantenimiento de las mismas. Que al día de hoy dichas canchas no están, las desarmaron pero no recuerda cuando ocurrió y no sabe el motivo. Que era él mismo quien compraba las bolsas de polvo de ladrillo en Barraca Espino y había una persona que se encargaba del riego, pero como nadie jugaba en las canchas piensa que por ese motivo se desmanteló. Agregó que luego se hizo otra cancha de tenis pero de cemento en el mismo lugar donde estaba una de las dos canchas de polvo de ladrillo, pero en dicha cancha de cemento nadie jugó (no se puso ni la red). d) El comodato existente BB S.A. y CC S.A y la Administración de la urbanización a partir de diciembre de 2020 a cargo de GEC Gerenciamiento Edificios y Consorcios. Del documento que luce agregado en autos (fs 25 y 156) surge la existencia de contrato de Comodato (lugar donde se construyó una cancha de tenis de cemento en el año 2020) entre BB S.A y CC S.A. celebrado el 28 de julio de 2021. Se señala que BB es propietaria del bien padrón ZZ (se trata del padrón donde estaban las canchas de tenis de polvo de ladrillo y actualmente se encuentra una cancha de hormigón) ubicado en Urbanización REAL DE SAN CARLOS VILLAGE & GOL (REAL PLAYA)”. El comodante entrega en comodato al comodatario parte del bien referido, el destino será el indicado en la cláusula segunda del Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia del 24 marzo de 2004 (instalaciones destinadas a lo social, deportivo) no pudiendo modificarse el mismo sin el consentimiento escrito del comodante. El presente comodato no tiene plazo. El comodatario recibe el bien en buen estado de conservación y se obliga a devolverlo en las mismas condiciones. De la factura de fecha 22 diciembre de 2020 agregada a fs 27 y 28 surge que se hicieron trabajos en la cancha de tenis cuyo valor ascendió a $ 122.000. Del documento de fs 160 surge que GEC Gerenciamiento Edificios y Consorcios fue designada por CC S.A para administrar el Barrio Real de San Carlos Village & Golf Sector Playa a partir del 1 de diciembre de 2020. e) La inspección judicial realizada en noviembre de 2023 (fs 202). Con fecha 27 de noviembre de 2023 se realizó inspección judicial en la urbanización cuyas fotografiáis lucen de fs 225 a 230. f) La actora no cumplió con la carga probatoria de acreditar el incumplimiento contractual de la demandada ni en su carácter de vendedor, ni en su carácter de administrador (tipo de responsabilidad que no invocó al momento de articular su pretensión) y por tanto corresponde revocar la impugnada. El art. 139 del CGP establece que corresponde probar a quien pretende algo, los hechos constitutivos de su pretensión, quien contradiga la pretensión de su adversario tendrá la carga de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión. La distribución de la carga de la prueba no obstará a la iniciativa probatoria del tribunal ni a su apreciación, conforme con las reglas de la sana crítica, de las omisiones o deficiencias de la prueba. La doctrina ha señalado sobre la carga de probar: “....Las partes aportan al juez los hechos en que basan sus pretensiones, referidas normalmente a acontecimientos pasados....Son las partes quienes tienen que aportar las pruebas de los hechos que ellos solo conocen. Lo que nos remite a la noción de carga, cuyo estudio pertenece a la teoría general del derecho y la teoría general del proceso, según la cual ella integra una de las situaciones jurídicas. Ha sido definida como un imperativo del propio interés....La carga de la prueba significa determinar quién debe probar y si no lo hace, sufre las consecuencias....Corresponde probar a quien pretende algo, los hechos constitutivos de su pretensión, y a quien contradice, los hechos modificativos, extintivos o impeditivos, es el criterio adoptado por nuestro Código...En principio se atribuye al actor la carga de probar el hecho constitutivo en que basa su pretensión, y al demandado los hechos extintivos, impeditivos o modificativos en que basa su defensa....” (CGP Anotado y Comentado. Véscovi y otros. T. IV. P. 69 y stes). La SCJ ha señalado en Sentencia No 149/2021 de fecha 29 de junio de 2021, sobre la carga de la prueba: “....La carga de la parte actora antecede a la carga de la demandada, pues no se puede demostrar la imposibilidad de que haya ocurrido aquello que no se ha acreditado que sucedió. Como enseña Taruffo, ante la incertidumbre de los hechos invocados, los ordenamientos jurídicos tienden a excluir la posibilidad del non liquet. Entran allí en juego las reglas de la carga de la prueba, que permiten en cualquier caso tomar una decisión en el supuesto de incertidumbre. El actor que no prueba el hecho constitutivo de su pretensión pierde el juicio. Y pierde no porque se haya probado la falsedad de la hipótesis de hecho que alegó, sino porque la ley impone al juez que tome en cuenta la permanencia de la incertidumbre sobre el hecho constitutivo y que extraiga las consecuencias que la propia ley considera más oportunas sobre la base de la dimensión subjetiva de la controversia (Cfme Taruffo. La prueba de los hechos. Trotta, Madrid 2009. P. 247248 y Viera, Luis Alberto, La prueba en Curso de Derechos Procesal IUDP Montevideo 1974 pag. 84-84). En definitiva, como bien enseña Valentín, las reglas de la carga de la prueba se aplican cuando la valoración probatoria fracasa y permiten decidir la cuestión en contra de quien tenía la carga de la prueba y no se desembarazó adecuadamente de ella (Cfme Valentín. La prueba y la sentencia. Las reglas para determinar la existencia o inexistencia de los hechos en el proceso jurisdiccional en Revista Latinoamericana de Derecho Procesal No 2, diciembre 2014). En el caso se considera que la parte actora no cumplió con la carga probatoria correspondiente que atribuye responsabilidad a la demandada en el daño emergente y daño moral cuya indemnización motiva el reclamo. El Tribunal entiende que la parte demandada en su condición de vendedor del inmueble que adquirieron los actores, cumplió con la obligación de dar la cosa convenida, cumplió con la obligación de la construcción de bienes de uso común tal como surgía del Reglamento, de la folletería y de la maqueta que se exhibía a los clientes promocionando la urbanización (entre ellos las dos canchas de tenis de polvo de ladrillo). Distinta sería la conclusión si dichos bienes no hubieran sido construidos, pero ello no fue lo que ocurrió en el caso, porque surge probado por diversos medios de prueba relacionados ut supra, que los bienes de uso común existieron y estuvieron disponibles para los habitantes de la urbanización (entre ellos las dos chanchas de tenis de polvo de ladrillo). Ante ello, lo que corresponde analizar en definitiva es a quien correspondía el mantenimiento de los bienes comunes, ya que también quedó probado que la urbanización ubicada en el “Sector Playa” donde se ubica la propiedad de los actores, no se rige por la normativa de la Propiedad Horizontal conforme surge del contrato y de la declaración de varios testigos conforma ya fuera señalado en la presente providencia. De la lectura del Reglamento de Construcción, Urbanización y Convivencia que rige dicha la urbanización no surge en forma clara y fehaciente que el vendedor en su carácter de Administrador es quien se encargaría del mantenimiento de los bienes comunes. En el Capítulo III se alude a Normas relacionadas con la convivencia. En la cláusula 60 (fs 39 vto del acordonado IUE223-148/2021 se hace referencia a que las instalaciones sociales y deportivas pueden ser usadas por los propietarios de los lotes en condiciones y horarios que se establezca por parte de la Administración, agregando que los propietarios comparten responsabilidad en el uso, mantenimiento y limpieza y cuidado de los espacios y bienes del emprendimiento, como plazas, parques, veredas, instalaciones y que deben contribuir a su realce y embellecimiento, señala que la debida conservación de estas zonas y espacios son responsabilidad del propietario. En el Capítulo IV se alude a las Disposiciones Finales y en la cláusula 69 se hace referencia a los gastos operativos de funcionamiento de la Urbanización. En ese sentido se señala que cada propietario deberá contribuir al pago de los gastos necesarios para la administración de la urbanización (seguridad, recolección de residuos, controles de las construcciones y cumplimiento de las normas reglamentarias, etc), que dichos gastos serán pagados por los propietarios o promitentes compradores de los lotes que integran la urbanización, proporcionalmente a la superficie de cada uno de los solares, que la Administración determinará en todos los casos el sistema de cálculo de los gastos operativos. En la cláusula 70 se hace referencia a la designación del Administrador, estableciéndose que BB S.A. tendrá su cargo por el plazo de 10 años la administración de la urbanización. En la cláusula 71 se consigna que la Administración podrá aplicar multas a los infractores de las normas del presente Reglamento las que serían incluidas en los gastos comunes. De la lectura de la demanda no queda claro cuál fue el momento en que las canchas de tenis de polvo de ladrillo dejaron de estar disponibles para el actor, incumpliendo nuevamente la parte accionante con la Teoría de la Sustanciación. En efecto, surge de la demanda (fs 12 vto numeral 6) lo siguiente: “....Lamentablemente, poco tiempo después de concretar el negocio, las canchas de tenis de polvo de ladrillo dejaron de existir por no recibir ningún tipo de mantenimiento...”. Es decir, no se establece ni siquiera el año en que se habría ocasionado el daño producto del no funcionamiento de las canchas de tenis de polvo de ladrillo. Ante ello, no se puede determinar a quién correspondía la Administración de la urbanización, si era a BB S.A. o era a CC S.A. o era a GEC Gerenciamiento Edificios y Consorcios, o algún otro Administrador designado por los copropietarios. Como bien señala el recurrente a partir del año 2014 BB S.A. dejó de ser Administrador de la urbanización (el plazo de su administración según el Reglamento era de 10 años a partir del 2004), por lo que a partir de dicha fecha la demandada no tenía responsabilidad sobre el cumplimiento y obligaciones contenidas en el Reglamento. Ahora bien, sin perjuicio de lo expuesto, de la lectura del Reglamento tampoco surge con certeza y con claridad cómo se financiaba el mantenimiento de los bienes comunes. Es de suponer que sería el Administrador a quien correspondería dicha tarea, pero para ello era necesario el pago de gastos de funcionamiento, tal como hace referencia el art. 69 del Reglamento. En efecto, de la cláusula 60 del Reglamento surge que serían los propietarios quienes comparten responsabilidad en el uso, mantenimiento, limpieza, y cuidado de los espacios y bienes del emprendimiento, y en la cláusula 69 se hace referencia a los gastos operativos de funcionamiento de la Urbanización estableciéndose que cada propietario debía de contribuir al pago de gastos necesarios para la administración de la urbanización, no surgiendo acreditado en autos que los actores y otros propietarios hayan cumplido con la obligación de hacer frente a los referidos gastos, ya que nada se alude sobre dicho extremo en la demanda. Por todo lo expuesto, al no surgir incumplimiento contractual de la demandada, ni nexo causal con el daño emergente y daño moral cuya indemnización fuera solicitada en este litigio, se habrá de revocar la impugnada desestimando la demanda en todos sus términos. XI) La conducta de las partes en el proceso ha sido correcta por lo que no existen méritos para la imposición de especiales condenas procesales en el grado (Art. 688 C.C. y 56 del CGP). Por los fundamentos expuestos, el Tribunal FALLA: Revocase la Sentencia Definitiva impugnada sin especial condenación en la instancia, y en su lugar desestimase la demanda en todos sus términos. Notifíquese personalmente y oportunamente devuélvase con copia en la forma de estilo. Dr. Guzmán López. MINISTRO Dr. Alvaro França MINISTRO Dra. Mónica Besio. MINISTRA Esc. Adriana León SECRETARIA