Sentencia Definitiva N° 94/2013

VISTOS: Para sentencia definitiva de primera instancia, estos autos caratulados: "LAVIE PEREIRA, JEAN C/CESSIO GAEIRO, EDUARDO Y OTROS, COBRO DE PESOS", Fa. 2-48181/2012. RESULTANDO: 1º) El 22 de octubre de 2012, con los recaudos incorporados a fs. 2 a 21, se presentó el Sr. Jean Paul Lavié, promoviendo juicio por cobro de pesos por mediación contra los Sres. Eduardo Cessio, Alicia Vulcano, María Carolina, Rosina y Sebastián Cessio Vulcano y Alvaro Bolón Porta. Manifestó: los esposos Cessio-Vulcano le confiaron la venta de varios inmuebles de su propiedad, entre ellos el ubicado en Emilio Raña 2761, cuya titularidad consta a nombre de sus hijos María Carolina, Rosina y Sebastián. Originalmente pretendían por el terreno de 2.727,86 m2, la suma de U$S 750.000. Realizó gestiones para su venta. Recibió a través del Sr. Jorge Mosca, una oferta de clientes españoles que pretendían construír viviendas sociales de U$S 550.000, que no fue aceptada y contraofertaron U$S 650.000, frustrándose la operación. El 30 de abril de 2012 se interesa el Sr. Alvaro Bolón, a quien le muestra el inmueble y le proporciona toda la información y documentación a efectos de que se asesore de la viabilidad de la construcción de canchas de fútbol 5, que era el destino que pensaba darle la familia Cessio. Sebastián Cessio había elaborado un proyecto que había sido aprobado por la IMM y tenía una maqueta a escala del mismo, la que fue presentada a Bolón en la casa de la familia Cessio-Vulcano. El 2 de mayo Bolón plantea la posibilidad de reconsiderar el precio, ofreciendo U$S 550.000, lo que se trasmitió al matrimonio, verdaderos propietarios del bien, ya que el mismo figuraba a nombre de los hijos por temas fiscales. Finalmente el precio ofrecido por Bolón fue aceptado, pero Bolón necesitaba contar con un préstamo, siendo la propia Alicia Vulcano que recomendó hablar con su agente de cuentas del BBVA, Sr. Santiago Lavaca. Se contactó con el mismo, quien a su vez lo derivó a la Sra. Natalie Beljeri, la que le da las instrucciones para la obtención del préstamo, las que trasmitió a Bolón, quien a partir de entonces lo gestionó en forma directa. La Escribana de Bolón redacta un "Boleto de reserva", el que fue enviado a la Sra. Vulcano, la que le trasmitió que para vender el precio que debe figurar es de U$S 300.000. El 28 de mayo de define la venta, quedando de firmar el 5 de junio. A la hora 11.00 la propia Sra. Alicia lo llama desde el BBVA avisando que estaba todo pronto. A continuación lo llama un empleado de la Clínica de nombre Enrique, quien le pide coordine todo porque los firmantes son los hijos del Dr. Cessio. A partir de entonces no supo más nada de los participantes ya que dejaron de atender los teléfonos. El 1º de agosto de 2012 pasa por el terreno, advirtiendo que se está construyendo una obra, siendo informado por los trabajadores que están edificando tres canchas de fútbol 5 por cuenta y orden de Bolón, por lo que se ve obligado a iniciar los procedimientos para el cobro de comisión de intermediación del 3% para cada parte, lo que equivale a U$S 34.980, más los intereses. Cita y transcribe doctrina en su apoyo, solicita diligenciamiento de prueba, funda el derecho y pide en definitiva se condene a los demandados al pago de la suma reclamada, intereses, costas y costos. 2º) Sustanciada la demanda, a fs. 49 y ss. y con los recaudos incorporados fs. 30 a 48, se presentaron los Sres. Eduardo Cessio, Alicia Vulcano, María Carolina y Rosina Cessio a través de Representante y Sebastián Cessio Vulcano, quienes manifestaron: Oponen excepción de falta de legitimación pasiva respecto de Eduardo Cessio y sus hijos María Carolina, Rosina y Sebastián. El actor admite que los hijos no le encomendaron gestión alguna. Respecto del co-demandado Eduardo Cessio, le atribuye haberle confiado junto a su esposa, la venta de varios inmuebles, entre ellos el de Emilio Raña, lo que es una afirmación falaz. La versión del actor no se ajusta a la realidad. Fue Miriam Carracedo y José Vázquez, amigos del matrimonio, quienes al enterarse que pretendían vender el terreno de Emilio Raña, manifestaron a la Sra. Vulcano que un amigo de su hijo, el actor, si bien no se dedicaba al rubro inmobiliario estaba muy vinculado con gente del ambiente del fútbol y podía contactar algún interesado. El codemandado Eduardo Cessio jamás participó de ninguna conversación referida al terreno. Fue el accionante y la Sra. Vulcano quienes convinieron que si éste conseguía un interesado por el precio que pretendía, le cobraría la comisión únicamente al comprador. Prueba de ello es que el accionante publicó el terreno catalogando su intervención como "trato directo", coincidiendo su publicación con la realizada por la Sra. Vulcano, quien continuó publicando el mismo varias semanas más. En el transcurso del mes de mayo de 2012 el actor le planteó que había un interesado, sin identificarlo, que necesitaba adquirir un préstamo por lo que Vulcano le ofreció al actor que se contactara con Santiago Lavacca del BBVA. Es cierto que Vulcano recibió en su correo electrónico el borrador de un boleto de reserva redactado por la Escribana del interesado, en el que no se identifica al futuro comprador y el precio de U$S 540.000 que figura no coincide con el referido por el accionante, sino que además el pago se haría en una sola partida y quedaba supeditado a la obtención de un préstamo por parte del futuro comprador cuyo monto no podía ser menor a U$S 400.000 con una tasa no superior al 7% anual y por un plazo no inferior a 8 años. La Sra. Vulcano nunca aceptó esa oferta, nunca llamó al actor desde el BBVA. El reclamo que efectúa carece de fundamento. El actor llegó a un acuerdo únicamente con la Sra. Vulcano, acuerdo en el que renunciaba a la comisión por la parte vendedora. Es cierto que el terreno se enajenó finalmente al Sr. Bolón, pero el actor nunca les había proporcionado el nombre del interesado y ni siquiera fue Alvaro Bolón quien se contactó para negociar la compra del bien. La Sra. Vulcano nunca dejó de ofrecer en venta el terreno. La última orden de publicación la realizó el 29.05.12 por cinco publicaciones, la primera de 3 de junio, en la que se agregó el teléfono de un empleado de confianza de Clínica Laser, Sr. Enrique Urtet. Fue a raíz de esa publicación que el Sr. Eduardo Techera se comunicó con Urtet y finalmente se reunió con la Sra. Vulcano con quien definió las bases del negocio. El Sr. Techera ofreció pagar U$S 350.000, de los cuales U$S 280.000 se pagarían al contado en el momento de la escritura y el saldo en un plazo de 15 meses. Pese a que todas las tratativas se hicieron con Techera, quien finalmente figuró como comprador en la escritura otorgada el 25.7.12, fue el Sr. Alvaro Bolón a quien el mismo presentó como su socio. Ni Vulcano, su esposo o sus hijos sabían quien era Alvaro Bolón, por lo que les resultaba imposible vincularlo con el interesado al que había hecho referencia el actor. Resulta insólito que el actor reclame por una mediación que no realizó y que si hubiera realizado le tendría que haber cobrado únicamente a la parte compradora y sobre el precio de venta real. Solicitan diligenciamiento de prueba, fundan el derecho y piden en definitiva, se desestime en todos sus términos la demanda. 3º) A fs. 78 y ss. y con los recaudos incorporados a fs. 54 a 77 se presentó el Sr. Alvaro Bolón, quien evacuando el traslado expresó: El actor actuó expresamente como un representante y colaborador de los vendedores, no como un mediador ni intermediario. No acercó a las partes. No existe nexo causal entre la actuación del Sr. Lavié y el negocio celebrado entre el compareciente y los hermanos Cessio Vulcano. El negocio celebrado se acordó directamente entre los promitentes vendedores y los promitentes compradores quienes se conocieron a través de las publicaciones en el Gallito Luis. Adjunta la publicación de 29 de abril de 2012, a raíz de la cuál se interesó por el terreno. Desde el primer momento el actor le dijo que no se trataba de un mediador inmobiliario, sino de una persona muy allegada a la familia de los vendedores, que los representaba en la gestión y su actuación no implicaba comisión alguna. Lavié le ofreció facilitarle la obtención de un préstamo bancario. Le dijo que tenía contactos en el BBVA y le plantea el pago de una comisión, pero no como mediador inmobiliario, sino como contrapartida por la obtención de un préstamo. La operación proyectada se encontraba condicionada a la obtención del préstamo. Incluso en el mail de fs. 20 el demandante le puntualiza dos cosas respecto al boleto de reserva: que figure un precio menor al real y de que hay que documentar su comisión. El BBVA no otorgó el préstamo. Lavié le plantea una financiación privada con un tercero, lo que tampoco se concretó. El negocio proyectado en el que tuvo intervención el actor como representante de los vendedores, el que estaba supeditado a la obtención del préstamo, quedó concluído. No es cierto que hubiese acuerdo respecto del precio del negocio. Habiéndose frustrado el negocio, continuó con la búsqueda de terrenos, apareciendo un aviso el 10 de junio, llamando su colaborador Eduardo Techera a uno de los números que figuraban en el mismo, hablando con quien se identificó como Enrique, colaborador de los vendedores. Este le informó que el terreno se encontraba en Emilio Raña 2671 y que era de 2.700 m2 y que los vendedores estaban dispuestos a escuchar ofertas. No podía sospechar que se tratara del mismo terreno ya que el aviso del actor señalaba la ubicación en Emilio Raña 2691 y que constaba de 3000 m2. Al concurrir al lugar indicado por el Sr. Enrique, alertó que se trataba del mismo terreno que el actor le había ofrecido. Techera trasmitió una oferta de U$S 350.000, la que fue aceptada por los vendedores, firmándose la promesa de compraventa ante la Esc. Laura Lema el 25 de julio de 2012, entre los hermanos Cessio Vulcano y el compareciente. Este negocio no tuvo causa en la actividad desarrollada por el actor, se trató de un negocio diferente. Cita y transcribe doctrina y jurisprudencia en su apoyo. Controvierte la liquidación efectuada por el actor, solicita diligenciamiento de prueba, funda el derecho y pide en definitiva, se desestime la demanda con costas y costos al promotor. 4º) Corrido traslado del excepcionamiento, el actor abogó por su rechazo en los términos de fs. 94 y 95. 5º) Las partes fueron convocadas a la audiencia preliminar que se señaló para el 2 de mayo pasado, la que debió prorrogarse a solicitud de parte para el 16 de mayo. La misma se celebró en los términos de fs. 108 a 110; fijándose la complementaria para el 5 de agosto, ordenándose el diligenciamiento de prueba (fs. 111 a 127, 147 a 154, 160 a 162). 6º) En dicho señalamiento se cumplió la actividad procesal emergente de fs. 128 a 146, prorrogándose para el 14 de octubre, en que se cumplió la actividad de fs. 155 a 159. La causa concluyó el 31 de octubre pasado en los términos de fs. 163 a 181, quedando convocadas las partes para el día de hoy a efectos de oír el dictado de la sentencia. CONSIDERANDO: I) Conforme se estableció en el estadio procesal correspondiente a la fijación del objeto, deberá determinarse: 1º) Legitimación de María Carolina, Rosina, Sebastián y Eduardo Cessio. 2º) Procedencia de la comisión por intermediación inmobiliaria reclamada por el actor, lo que fuera controvertido en todos sus términos por los demandados. II) Legitimación. Según sostiene DEVIS ECHANDIA: "…tener legitimación en la causa consiste en ser la persona que, de conformidad con la ley sustancial, puede formular o contradecir las pretensiones contenidas en la demanda, por ser el sujeto activo o pasivo de la relación jurídica sustancial pretendida que debe ser objeto de la decisión del juez…" "Estar legitimado en la causa significa tener derecho a exigir que se resuelva sobre las peticiones formuladas, sobre la existencia o inexistencia del derecho material pretendido, ya por medio de sentencia favorable o desfavorable" (Cf. Aut. Cit. en "Teoría General del Proceso", T. I). Y bien; a la luz de las probanzas incorporadas a la causa se irá a desestimar el excepcionamiento interpuesto. Si bien es cierto que el actor siempre se comunicó con la Sra. Vulcano en la etapa de tratativas para la venta del inmueble de Emilio Raña 2671; dicho inmueble pertenecía al patrimonio de la familia Cessio-Vulcano, siendo los titulares registrales los Sres. María Carolina, Rosina y Sebastián Cessio Vulcano (fs. 11 a 16 de autos). El producido de la venta del bien se destinaría al pago de deudas ante la DGI, provenientes de la Clínica Laser del Sr. Eduardo Cessio (fs. 36 a 44), por lo que más allá de que en las tratativas con Lavié participara sólo la Sra. Vulcano, la gestión del promotor arrojaría beneficios para el patrimonio familiar, por lo que todos los co-demandados son titulares del interés debatido en la causa. III) En cuanto al fondo del debate, el Sr. Lavié pretende de los demandados el cobro de comisión inmobiliaria por la venta del inmueble de Emilio Raña, padrón 133.514 de Montevideo, con una superficie de 2.727 metros cuadrados con 86 decímetros. Y bien; el contrato de mediación es de naturaleza consensual y exige para generar el derecho al cobro de comisión por el mediador dos requisitos esenciales: la efectiva conclusión del negocio y el nexo causal entre la actividad del mediador y el perfeccionamiento del contrato, ya sea este preliminar o definitivo. En la especie, el primero de los requisitos se cumplió (compromiso de compraventa incorporado a fs. 63 a 68 de autos); por lo que el aspecto medular a dilucidar consiste en determinar si la conclusión de dicho negocio por parte de la familia Cessio Vulcano y Bolón se debió a la labor de acercamiento e intermediación del Sr. Lavié. A la luz de las probanzas aportadas en autos, las que fueran valoradas de conformidad con lo dispuesto por el artículo 140 del Código General del Proceso, se irá a concluír que no medió nexo causal entre la labor desplegada por el actor y la conclusión del negocio, por lo que no se verificó el segundo presupuesto para la configuración del derecho al cobro de comisión reclamado. IV) En efecto; no resultó contradicho y se probó en autos: a) El interés de vender el inmueble por parte de la familia Cessio-Vulcano. b) El contacto con Lavié a través de la Sra. Miriam Carracedo y su esposo José Vázquez (declaración de fs. 139 y ss.), en virtud de que Lavié, si bien no tenía como tarea habitual la intermediación inmobiliaria, poseía contactos con el fútbol. c) La publicación de un aviso por parte del mismo en el Gallito Luis y página web (fs. 6, 7, 55). d) El ofrecimiento efectuado por inversores españoles a través del Sr. Mosca, el que no fue aceptado por los vendedores (declaración de fs. 144 y ss.). En lo que a la causa interesa, el Sr. Bolón demostró interés en la adquisición del inmueble a través del aviso publicado por Lavié el 29 de abril de 2012 (fs. 6 y 55). Dicho aviso no identifica con precisión la ubicación del inmueble y su metraje (Emilio Raña 2691 y 3000 m2 en lugar de Emilio Raña 2671 y 2700 m2) y alude a "Trato directo", lo que supone que no existen intermediarios en la venta. Si bien el Sr. Bolón se demostró interesado en el negocio requería obtener un préstamo, siendo la Sra. Vulcano quién derivó a Lavié a su ejecutivo de cuentas en el BBVA, tal como emerge de las declaraciones de Labaca y Belgeri a fs. 131 a 133. La adquisición del inmueble quedaba supeditada a la obtención del préstamo en determinadas condiciones, tal como emana de la cláusula cuarta, literal "e" del boleto de reserva incorporado a fs. 18 y 19, préstamo que no fue obtenido por Bolón tal como emerge de lo informado por el BBVA a fs. 126. En referencia a este boleto de reserva, debe precisarse que el mismo no fue redactado por la Esc. Secchi. De acuerdo a lo declarado por ésta a fs. 155 y ss., un conocido suyo Eduardo Techera, le solicitó un modelo, el que le envió vía mail, omitiendo borrar su nombre. Este modelo fue utilizado por Bolón quien se lo envió modificado a Lavié, tal como se desprende de las comunicaciones de fs. 58 y 59, correspondientes al 28 de mayo de 2012. De las mismas surge que Lavié no quería un boleto sino un compromiso de compraventa. A su vez, del testimonio de los mensajes de texto del celular de Lavié al celular de Círculo Laser (fs. 2, 3 y 149) y supuestamente al celular de Bolón (fs. 4, 5) se desprende que a fines de mayo cesaron las comunicaciones entre el actor y el codemandado Bolón y el 2 de junio cesaron las comunicaciones con la Sra. Vulcano, no surgiendo de autos que el promotor continuara con gestiones tendientes a acercar a las partes. No existe elemento alguno que haga presumir que existió acuerdo entre los codemandados para firmar el 5 de junio como aseveró en su demanda. El compromiso de compraventa finalmente firmado el 25 de julio de 2012 (fs. 63 a 68), que en nada condice con el borrador incorporado a fs. 18 y 19, no respondió a la labor desplegada por el actor. Luego de cesadas las comunicaciones con el actor, tal como se desprende de la documentación que el mismo aportara, la Sra. Vulcano procedió a efectuar publicaciones en el Gallito Luis a partir del 3 de junio, ofreciendo el inmueble y proporcionando el teléfono de la clínica y del Sr. Urtet, empleado de confianza de la misma (fs. 45 a 47 y declaraciones de fs. 133 y ss). Quien se comunicó con Urtet, fue el Sr. Techera y si bien su vínculo con Bolón es llamativo, fue quién por espacio de casi dos meses llevó adelante las tratativas que culminaron con la celebración del compromiso de compraventa. Si bien el actor realizó tareas tendientes al acercamiento de las partes hasta fines de mayo de 2012, la conclusión del negocio dos meses después y en condiciones muy diversas a las iniciales, no respondió a su labor. Para que el cobro de comisión se genere, no basta que haya posibilitado que las partes se conocieran como ocurrió en el caso, contrariamente a lo afirmado por los demandados; sino que se requiere que haya tenido participación activa en la reducción y eliminación de divergencias que posibilitara el acuerdo final, lo que no se demostró. Obsérvese que luego de que el Sr. Lavié comunicara a Bolón el 27 de mayo de 2012 que no quería boleto de reserva (fs. 20, 21 y 58, 59), no surge elemento alguno posterior que demostrase nuevas tratativas que acreditasen una conducta activa de acercamiento entre las partes para concertar el negocio. En suma entonces, no habiéndose acreditado el nexo causal requerido para el cobro de la comisión, se irá a desestimar la demanda. V) La conducta de las partes durante el transcurso del proceso no amerita especial imposición (arts. 688 CC y 56 CGP). Por lo expuesto, normas citadas y lo dispuesto por los artículos 1253, 1291 y 1341 y ss. del Código Civil, 139 y 140 del Código General del Proceso, FALLO: Desestímase la demanda, sin especial condenación. Consentida o ejecutoriada, archívese. Honorarios fictos, $ 40.000.