Sentencia Definitiva N° 15/2026

Ministra Redactora: Dra. Cecilia Schroeder Rius Ministras Firmantes: Dra. Analía García Obregón Dra. Gabriela Rodríguez Marichal Dra. Cecilia Schroeder Rius VISTOS: Para sentencia definitiva de segunda instancia, estos autos caratulados: “GONZÁLEZ OSTAZO, OSCAR GASTÓN C/ KRYSZTAL GOBFELD, MARIO Y DEMÁS OCUPANTES – ENTREGA DE LA COSA” IUE: 28-99/2024, venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva No. 15/2025 dictada por el Sr. Juez Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 5o Turno, Dr. Juan José Benítez Caorsi. RESULTANDO: I. Por el referido pronunciamiento del 10 de marzo de 2025 (fojas 28 - 32), en lo que interesa a la instancia se falló: “Manteniendo in totum la providencia No. 3304/24 y en su mérito, desestimando la excepción interpuesta en todos sus términos.- Costas y costos a cargo de la parte demandada.-.” II. Contra dicha decisión se alzó el demandado, interponiendo recurso de apelación en escrito obrante a fojas 35 - 36, agraviándose, en lo medular, por la desestimación de las excepciones opuestas, en particular la que aducía la imposibilidad de entregar el inmueble objeto de autos debido a la existencia de un contrato de arrendamiento vigente. Señala que el contrato fue celebrado con anterioridad al proceso de ejecución hipotecaria y a la subasta que otorgó el título al actual propietario, lo que impide materialmente la entrega inmediata del bien. En tal sentido, alega que el contrato de arrendamiento regía al momento de la adquisición del inmueble por el mejor postor en la subasta, y que el nuevo titular estaba plenamente informado de su existencia, tal como consta en estos obrados, lo que lo hace oponible frente al adquirente. Expresa que no concurre la causal de rescisión o resolución invocada en primera instancia y que la existencia del contrato de arrendamiento configura una situación insubsanable que debía haber sido considerada al desestimar la entrega de la cosa. Asimismo, esgrime que, si bien la Administración conocía la existencia del arrendamiento -dado que la ejecución derivó de una hipoteca recíproca y no de una hipotecatercero a quien el contrato sería inoponible-, la sentencia ignoró la validez y efectos del mencionado contrato. Entiende que el sentenciante no valoró debidamente la situación jurídica del arrendamiento preexistente, y que la existencia de la hipoteca recíproca no conlleva la inoponibilidad del contrato frente al adquirente en la subasta. En definitiva, solicita la revocación del Decreto N.o 3304/2024 (que ordenó la entrega)la declaración de nulidad de las actuaciones en virtud de la violación de la Ley 19.604, o, en subsidio, que se acojan las excepciones planteadas, pues la sentencia impugnada debió considerar la plena validez y oponibilidad del contrato de arrendamiento para rechazar la acción de entrega de la cosa. III. Sustanciada la impugnación deducida, a fojas 41 - 45 comparece el accionante,evacuando el recurso de apelación en traslado, aboga por la confirmatoria, expresando que la sentencia recurrida fue dictada conforme a derecho y valoró correctamente la prueba, por lo cual los agravios de la contraparte resultan infundados. Manifiesta que el contrato de arrendamiento invocado por el demandado, es inoponible al adquirente en subasta pública judicial, conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley N.o 14.219, sostiene que, al no estar inscripto el contrato en el Registro de la Propiedad, no puede afectar los derechos de terceros adquirentes de buena fe. Con relación al agravio respecto al conocimiento de la existencia del arrendamiento al momento del remate, aun si se conociera tal extremo, no obsta la protección legal del adquirente, que deriva de la publicidad registral. Asimismo, reitera que la hipoteca ejecutada precede a cualquier eventual arrendamiento y está debidamente inscripta, lo que garantiza la supremacía del derecho hipotecario y su exigibilidad. Señala además que el aparente arrendatario no impugnó dicha situación durante el proceso ejecutivo, evidenciando su mala fe y estrategia dilatoria. IV. Franqueada la alzada (fojas 46), el expediente fue recibido en esta Sala (fojas 49 vuelto), pasando los autos a estudio el 12 de junio de 2025, culminado el cual, en sesión del 3 de octubre de 2025, se acordó sentencia por unanimidad, designándose redactora. Consta en autos el período en el que el Tribunal estuvo desintegrado por licencia médica de la Dra. Cecilia Schroeder, entre el 17 de octubre de 2025 y el 15 de enero de 2026. CONSIDERANDO: I. El Tribunal, por decisión anticipada adoptada al amparo de lo establecido por el artículo 200.1 del Código General del Proceso, confirmará la recurrida, por los fundamentos que se exponen a continuación. II. El Sr. Oscar Gastón González Ostazo, compareció en autos caratulados: “EDIFICIO CONVENCIÓN C/ KRYSZTAL GOBFELD, MARIO – EJECUCIÓN HIPOTECARIA RECÍPROCA” IUE 2-50684/2018, en su calidad de adquirente mediante remate conforme escritura judicial autorizada en Montevideo, el 29 de agosto de 2024, como pudo constatarse a fs. 389 a 391 del expediente principal IUE 2-50684/2018 que se tuvo a la vista. Expresó que, pese a tratativas extrajudiciales a fin de obtener la desocupación del bien, no se logró, por lo que promovió la Entrega de la Cosa, formándose la presente pieza, en cumplimiento del auto N.o 3232/2024, a fin de tramitar la entrega del inmueble padrón N.o ZZ/302, sito en Convención XX unidad 302. El demandado, compareció oponiendo excepciones, alegando la imposibilidad de la entrega del inmueble debido a la existencia de un contrato de arrendamiento que, según su posición, se encontraba vigente hasta marzo de 2027 resultando oponible al nuevo propietario. El demandado sostuvo que dicho contrato fue celebrado con anterioridad al proceso de ejecución hipotecaria que culminó con la subasta, y que el adquirente tenía conocimiento de su existencia. Asimismo señaló que el expediente principal resulta nulo, en tanto la ejecución fue tramitada por una suma superior a la debida, en contravención a lo establecido en la Ley 19.604. III. La sentencia definitiva N° 15/2025, rechazó las excepciones opuestas por el demandado e hizo lugar a la acción de entrega de la cosa impetrada por el actor. El a quo fundamentó su resolución en la inoponibilidad del contrato de arrendamiento invocado, al no encontrarse éste inscripto en el Registro de la Propiedad, de conformidad con la normativa aplicable en materia de arrendamientos y subastas judiciales, así lo expresó: “No se han agregado antecedentes registrales, siendo únicamente aseveraciones subjetivas sin respaldo probatorio alguno.- Por vía consecuencial, no surgiendo un contrato inscripto, no habiéndose mencionado siquiera liminarmente que el presunto contrato se haya incorporado al registro de protocolizaciones o bien otorgado en escritura pública frente a notario, la suerte de la excepción estaba echada de antemano.” IV. Esta Sala comparte la decisión del sentenciante de primera instancia, en tanto, el inc. 2° del art. 396 del CGP, dispone: “En este proceso no se podrán oponer más excepciones que las que surjan de derechos que provengan de actos jurídicos debidamente registrados o se puedan probar documentalmente, si dicha documentación tuviera fecha cierta anterior al embargo.” El ejecutado en los autos principales, compareció oponiendo excepción, y aduciendo además su calidad de arrendatario, cuestión que no fue acreditada por ningún medio probatorio; no resultó agregado el presunto contrato, ni se mencionó la posible inscripción del mismo, tal como relevó el a quo. Su defensa se limitó a expresar la existencia del arrendamiento, sin acreditar tal extremo. V. Por tratarse el de autos de un proceso monitorio corresponde imponer al demandado - por remisión del art. 396 al 364 CGP y del art. 363 a los arts. 354 a 360 CGP en sede de juicio ejecutivo, especialmente el art. 358.4 ejusdem- las costas y costos. Por los fundamentos y textos normativos precedentemente expuestos; de conformidad con lo establecido por los arts. 197, 198, 354 a 360, 364, 396 y concordantes del Código General del Proceso y demás disposiciones modificativas y complementarias, el Tribunal, FALLA: I) Confírmase la sentencia impugnada, con costas y costos a cargo del apelante. II) Establécese en la suma de $ 30.000 los honorarios por el patrocinio letrado de cada parte, a los solos efectos fiscales. III) Notifíquese personalmente a las partes y devuélvase con copia para el Sr. Juez Actuante. Dra. Analía García Obregón - Dra. Gabriela Rodríguez Marichal Dra. Cecilia Schroeder Rius Ministras Esc. Laura Falchetti Escudero Secretaria Subrogante