Sentencia Definitiva N° 90/2013

VISTOS: Para sentencia definitiva de primera instancia, estos autos caratulados: "TABAREZ, NELSON Y OTRO C/FERREIRA GARCIA, MABEL, DAÑOS Y PERJUICIOS", Fa. 2-20885/2012. RESULTANDO: 1º) El 29 de mayo de 2012, con los recaudos incorporados a fs. 2 a 20, se presentaron los Sres. Nelson Tabarez y Susana Costa, promoviendo juicio por daños y perjuicios contra la Sra. Mabel Ferreira. Expresaron: son propietarios de la unidad 003 del edificio ubicado en Marín 1206, padrón 197.197, el que se dividió en cuatro unidades de propiedad horizontal, otorgándose reglamento de copropiedad, el que fue inscripto el 25.09.1991. El 14.07.1992 vendieron la propiedad y posesión de la unidad 004 a la Sra. Mabel Ferreira. A dicha unidad le corresponde el uso exclusivo del espacio libre D, donde la demandada efectuó una construcción prohibida por la ley y sin autorización de la asamblea de copropietarios. Dicha situación se ve agravada porque la construcción ha tapado una ventana de la unidad de los comparecientes, generando humedades y deterioros varios. Consideran que la demandada debe proceder a la destrucción de la totalidad de la construcción en el espacio libre D, el que si bien es de su uso exclusivo, no deja por ello de ser un bien común sujeto a las disposiciones de la ley 10.751. Dicha construcción es ilícita porque se realizó sin autorización y no tiende al mejoramiento o al uso más cómodo del bien común. Reclaman asimismo los daños y perjuicios que la construcción causó a su propiedad, los que en forma provisoria estiman en U$S 10.000 y los daños por el abuso en construír en un espacio libre sin autorización, lo estiman en U$S 40.000. Solicitan diligenciamiento de prueba, fundan el derecho y piden en definitiva se condene a la demandada a la destrucción de lo construído en el espacio libre de uso exclusivo y para el caso de no hacerlo se reserve el derecho de los comparecientes de realizarlo a costa del deudor o el resarcimiento en daños y perjuicios. 2º) Corrido traslado de la demanda, a fs. 40 y ss. y con los recaudos incorporados a fs. 29 a 39, compareció la demandada contestando y reconviniendo en los términos que se expresan: No es cierto que haya construído en el espacio libre D que es de uso exclusivo. Nunca realizó edificación en un bien común y no obstruyó una ventana de la unidad 003 de la actora. Lo que hay construído es un muro que tiene más de veinte años, que no obstruye ninguna ventana ya que tiene un retiro de 25 centímetros. El reclamo de la contraria es abusivo y engañoso. Fue la actora quien construyó una nueva unidad en bienes de uso común. Se observa la malicia temeraria de la actora, ya que tal como surge de la tasación sobre el valor de la unidad, se establece un valor de mercado de U$S 15.000, por lo que no se entiende como puede reclamar U$S 40.000 por daños y perjuicios. Reconviene en tanto los actores realizaron una construcción, la unidad 001, con el fin de enajenarla, construcción que se realizó en gran parte en bienes de uso común, construcción que le causa grandes humedades. Nunca convocaron a asamblea de copropietarios, ni notificaron que realizarían dicha construcción en un bien común. La unidad 001 edificada por los actores, fue enajenada en el año 1995 a la Sra. Sara Beledo. Solicita por daños y perjuicios la suma de U$S 40.000. Pide se diligencie prueba, funda el derecho y en definitiva se desestime la demanda y se ampare la reconvención, condenando a la contraria al pago de la suma reclamada por daños y perjuicios. 3º) Sustanciado el excepcionamiento y la reconvención, la actora abogó por su rechazo en los términos de fs. 49 a 51, expresando que cuando se hizo el plano ya existía la unidad 001, la que fue incluída. Cuando se compró la propiedad total, la unidad 001 ya estaba construída y luego realizan la división en propiedad horizontal y allí se incluyó dicha unidad, la que fue vendida en 1995 a la Sra. Sara Beledo. Si ésta realizó alguna otra construcción es a ella a quien deberá demandar. Solicita prueba y pide en definitiva se rechace la reconvención con costas y costos. 4º) Las partes fueron convocadas a la audiencia preliminar que se señaló para el 4 de octubre de 2012, la que se celebró en los términos de fs. 55 y 56, solicitándose a ambas partes que precisaran los daños que reclaman, otorgándoles al efecto un plazo de diez días, lo que efectuaran a fs. 57 a 61, citándose nuevamente a la continuación de la audiencia preliminar, que se fijó para el 19 de diciembre. 5º) La misma se celebró conforme emerge de fs. 65 y 66; señalándose la complementaria para el 4 de abril pasado, ordenándose el diligenciamiento de prueba (fs. 67 a 74, 86 a 96, 98 a 108, 113 a 120). 6º) En dicho señalamiento se cumplió la actividad procesal emergente de fs. 75 a 85, prorrogándose para el 3 de junio y posteriormente 14 de agosto, donde se cumplió la actividad de fs. 121 a 124. 7º) La causa concluyó finalmente el 3 de octubre pasado en los términos de fs. 126 a 133, quedando convocadas las partes para el día de hoy a efectos de oír el dictado de la sentencia. CONSIDERANDO: I) Conforme se estableció en el estadio procesal correspondiente a la fijación del objeto, deberá determinarse la procedencia de la destrucción de las construcciones efectuadas en el espacio "D" del padrón Nº 197.197 y procedencia de la reserva de los daños y perjuicios, lo que fuera controvertido por la demandada, quien reconvino por los daños y perjuicios provocados por la actora al realizar construcciones en bienes de uso común. II) No resultó contradicho en autos que las unidades 003 y 004 del Padrón Nº 197.197 de Montevideo se encuentran incorporadas al régimen de propiedad horizontal y por ende la responsabilidad de sus propietarios se regula de acuerdo a las normas de la responsabilidad contractual y lo dispuesto por las leyes 10.751, 14.261 y lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad otorgado el 12 de setiembre de 1991 y que obra agregado a fs. 5 a 12 de las presentes actuaciones. De acuerdo a lo dispuesto en la cláusula segunda del Reglamento, a la unidad 004, propiedad de la demandada, Sra. Ferreira, le corresponde el uso exclusivo del Espacio Libre D. En el régimen de propiedad horizontal los bienes pueden ser comunes, propios o comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 3º de la ley 10.751, son los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su departamento, por ej. azotea, paredes maestras, muros divisorios, puertas de entrada, patios, instalaciones de agua o energía eléctrica. Los bienes propios son aquellos que pertenecen a cada copropietario y que forman parte de cada unidad en particular. Los bienes comunes de uso exclusivo son aquellos comunes en tanto la titularidad corresponde a todos los copropietarios, pero por razones de ubicación o conveniencia, su uso y goce corresponde a un determinado copropietario. III) En la especie y tal como quedara demostrado a través de la pormenorizada pericia incorporada a fs. 99 a 108 de las actuaciones; la Sra. Mabel Ferreira, en clara contravención a la ley de propiedad horizontal y a las disposiciones del Reglamento de Copropiedad efectuó construcciones en el bien común de uso exclusivo, denominado Espacio Libre D. Lo hizo sin permiso municipal, sin autorización de los copropietarios y afectando directamente a la unidad 003, propiedad de los actores, por cuanto inhabilitó uno de los dormitorios de la misma al impedir el ingreso de aire y luz por la ventana. Como claramente expresa la Sra. Perito en su informe a fs. 104: "…La unidad 004 ocupa todo el ancho del terreno entre la unidad 003 y el padrón vecino…toda la franja lindera con la unidad 003 que debería ser libre, fue edificada…por la ventana del dormitorio de la unidad 003 no ingresa aire ni luz". Concluye que: "… las construcciones realizadas en el espacio libre D inciden negativamente en la unidad 003 porque afecta su habitabilidad y su valor económico". La Sra. Ferreira tenía derecho al uso privado del bien común Espacio Libre D, pero dicho uso privado o exclusivo atribuído por el Reglamento de Copropiedad no debió llevarla a creerse propietaria del mismo. Como expresa RACCIATTI, la pacífica convivencia de los comuneros se tornaría imposible si cada uno pudiera realizar por sí cualquier género de obras nuevas en el inmueble o espacio común, sobre todo si con ellas no se persiguen ventajas para el conjunto sino que se busca satisfacer el interés particular del infractor (Cf. aut. cit. en "Propiedad por pisos o departamentos"). Las construcciones efectuadas por la Sra. Ferreira en el bien común de uso exclusivo sin que hubiere mediado conformidad de todos los copropietarios y que afectan directamente a la unidad 003, constituye un incumplimiento de la ley de propiedad horizontal y del estatuto contractual, por lo que corresponde hacer lugar a la petición de demolición que se promoviera en el plazo de sesenta días de ejecutoriada la presente decisión, sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 398 del Código General del Proceso. IV) Se irá a rechazar en todos sus términos la reconvención interpuesta. La propietaria de la unidad 001 es la Sra. Sara Beledo, por lo que en primer lugar, los actores carecen de legitimación pasiva respecto de la reconvención. En segundo lugar, las construcciones que se adujo fueron realizadas en la unidad 001 tienen unos diez años de antigüedad y ninguna de ellas es contigua a la pared divisoria de la unidad 004 de la demandada, ni afecta la habitabilidad de las otras unidades, por lo nada probó la demandada respecto de los hechos que fundamentan su reconvención. Por lo expuesto, normas citadas y lo dispuesto por los artículos 139, 140 y 198 del Código General del Proceso, FALLO: Ampárase la demanda y en su mérito, condénase a la demandada a proceder a la demolición de las obras realizadas en contravención al reglamento de copropiedad y en el espacio libre D, en el plazo de sesenta días de ejecutoriada la presente decisión y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 398 del Código General del Proceso. Desestímase en todos sus términos la reconvención interpuesta. Costas y costos en el orden causado. Consentida o ejecutoriada, cúmplase y oportunamente archívese. Honorarios fictos, $ 40.000.