Sentencia Definitiva N° 7/2026

TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE PRIMER TURNO SENTENCIA DEFINITIVA N.º 07/2026 Montevideo, 04 de febrero de 2026 Ministro redactor Dra. Beatriz Venturini VISTOS: Para sentencia definitiva estos autos caratulados: “ZADOR ZAKHEIM, NATALIE Y OTRO C/ ALMEIDA ACOSTA, KATHERINE Y OTROS - RESOLUCIÓN DE CONTRATO, COBRO DE PENA, ACCIÓN SUBROGATORIA” - IUE: 2-7919/2019 , venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 939-951 vto. y adhesión de la parte demandada a fs. 958-963, contra la sentencia definitiva Nº 28/2025 del 24 de marzo de 2025 de fs. 923-936, dictada por el Sr. Juez Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 1º Turno, Dr. Ignacio Rivero Wyszynsk. RESULTANDO: 1) Por la recurrida – a cuya relación de antecedentes procesales útiles se hace remisión por ajustarse a las resultancias de autos – se amparó parcialmente la demanda y en su mérito se declaró la resolución del contrato de promesa de compraventa de inmueble celebrado entre PRIMASOL y Juan Carlos Almeida y Elizabeth Tourn el día 20 de diciembre de 2000 y que fuera modificado el 20 de marzo de 2004. Se condenó a los demandados al pago de la multa por un monto de U$S 8.287,5, disponiéndose la compensación de dicho monto con la parte del precio abonado por la parte demandada. A los efectos de hacer efectiva la resolución, se estableció que la actora deberá devolver la parte del precio recibida conforme a lo establecido en el Considerando I, y previa deducción de la multa, conforme a lo establecido en el Considerando VI de la sentencia, la demandada deberá restituir el inmueble a los accionantes. Se dispuso que los intereses legales correrán desde la demanda. Se desestimó las demás pretensiones y la reconvención impetrada. Costas y costos por el orden causado. 2) Contra la referida providencia se alzó en tiempo y forma la parte actora, quien en escrito de fs. 939-951 vto. manifestó que en autos se solicitó la resolución de contrato de promesa de compraventa -que oportunamente fuera cedida-, en virtud del incumplimiento de la parte demandada. La recurrida le agravia, en primer término, en cuanto al prorrateo de la multa, pues en la cláusula decimoquinta se pactó la misma por $48.750. La existencia del contrato no fue controvertida, ni tampoco el hecho de que se adeuden U$S 16.875,89. Los demandados incumplieron el pago de las cuotas 95ª del 15 de octubre de 2011 y siguientes, lo que amerita el pago total de la multa (50% del precio). La recurrida pasa por alto lo pactado entre las partes y se afilia a la corriente doctrinaria y jurisprudencial de que la multa debe prorratearse de acuerdo con el incumplimiento, sin tener en cuenta que; a) al declararse la resolución del contrato esta parte debe devolver el precio por lo que el incumplimiento de pago de este es total, y b) que las obligaciones son indivisibles. En el caso no es aplicable lo dispuesto en el art. 1370 del Código Civil, pues tal como releva la sentencia, los demandados no brindaron voluntad de pago ni pautas para determinar en cuánto tiempo podrían cumplir con la obligación pendiente, por lo que han sido totalmente negligentes. En definitiva, el A quo incurre en error de derecho al condenar a los demandados únicamente al pago de un porcentaje de la multa pactada. Por otra parte, le agravió el dies a quo de los intereses. Expresó que una de las pretensiones fue la condena al pago de intereses por el 6% anual desde el incumplimiento (15 de octubre de 2011) hasta su efectivo pago. El incumplimiento es un hecho probado, los demandados cayeron en mora y la caducidad del plazo genera, no solo la resolución del contrato, sino además la multa pactada y los intereses moratorios. El artículo 1348 del Código Civil permite efectuar el pacto realizado por las partes, que no fue controvertido por la parte demandada. Conforme el Decreto Ley Nº 14.500, los intereses se deben desde la exigibilidad del adeudo. El A quo fija los intereses desde la demanda pese a que los demandados están en situación de incumplimiento desde hace 14 años, por lo que se genera a esta parte un perjuicio económico y enriquecimiento injusto a los deudores omisos. Como tercer agravio, manifestó que no comparte la desestimatoria de la pretensión de acción subrogatoria porque el A quo entiende que la misma únicamente tendría sentido si se hubiese optado por la ejecución forzada. Advierte que lo resuelto en autos fue la promesa de compraventa y no la cesión de derechos de promitente comprador (pues ello no se solicitó) que se hiciera sin participación de ninguno de los promitentes vendedores (no es trilateral), por lo que la misma sigue vigente. Las cesionarias fueron citadas a este pleito de conformidad con lo dispuesto en el art. 218.3 del CGP. La opción del art. 1431 del Código Civil se abre en el primer contrato y se opta por la resolución; y respecto del segundo (cesión), en subrogación, se solicita que esta parte quede subrogada contra las cesionarias a los efectos de reclamar, dentro del marco de los montos de condenas contra los promitentes compradores y cedentes, las prestaciones a los cedentes que las cesionarias no cumplieron. Esta parte, subrogando al Sr. Alemida y la Sra. Tourn, pueden reclamar contra las Sras. Almeida Acosta los créditos que los primeros tienen contra estas últimas, crédito fruto del segundo contrato, o sea, la cesión de derechos de promitente comprador. Recordó que PRIMASOL no fue parte de la cesión de derechos y todas las obligaciones de la promesa siguen en cabeza de los Sres. Alemida-Tourn. Finalmente, le agravió la no imposición de costas y costos a las demandadas, quienes han actuado con malicia que merece la nota de temeridad, oponiéndose en forma infundada a la demanda impetrada y promoviendo en vía de reconvención pretensiones cuya sin razón surge de los propios términos de su demanda. La contraria pretende, de mala fe, la liquidación por la vía del art. 378 del CGP con el único fin de dejar a esta parte atada a alongaderas judiciales, ocupando el padrón sin pagar un peso desde hace más de 14 años, promoviendo una reconvención por reparaciones que se hicieron en la unidad 20 años después de que les fuera entregada. La contraria ni siquiera hace una propuesta de qué plazo necesitaría para efectuar el pago. Sus afirmaciones carecen de respaldo probatorio y su conducta fue negligente en cuanto no se preocuparon por diligenciar la prueba solicitada (entre otras, se las tuvo por desistidas de la pericia). 3) La parte demandada evacuó el traslado de la apelación conferido en escrito de fs. 958-963, adhiriendo al mismo. Manifestó que no es de recibo la apelación con relación al prorrateo de la multa pues estamos ante una cuestión de puro derecho y la sentencia se afilia a la posición del prorrateo. Los agravios de la contraria no logran conmover lo resuelto y ningún error puede advertirse. En cuanto a los intereses, agregó que también es una cuestión de puro derecho y los mismos corresponden desde la demanda de conformidad con el art. 1348 del Código Civil y el Decreto Ley Nº 14.500. Respecto al rechazo de la pretensión subrogatoria, manifestó que la acción sólo tendría sentido en un escenario de reclamo de cumplimiento del contrato, pero en autos se reclama la resolución, por lo que la subrogación carece de sentido. Finalmente, estimó que no es de recibo la pretensión de condena en costas y costos pues esta parte litigó con múltiples argumentos y defensas, creyendo estar asistida de razón. La interpretación de la contraria implicaría una condena preceptiva por el hecho de litigar, lo que no se compadece con las disposiciones legales. Advierte que la pretensión se introdujo 20 años después de la celebración del contrato. Por otra parte, adhirió a la apelación manifestando que le agravia que se disponga la resolución del contrato y pago de multa por cuanto no se hace lugar al plazo de gracia y teoría del acto propio. La sentencia no analiza por qué se pretende la resolución de un contrato 20 años después de su celebración, pues omitió analizar el contexto: esta unidad de propiedad horizontal se inserta en un proceso constructivo que tuvo mil problemas y comenzó con un incumplimiento de la vendedora que dio lugar a conflictos interminables con múltiples promitentes compradores. La promitente vendedora no reclamó antes el incumplimiento por la obvia razón de que no podía hacerlo ya que ella misma incumplía flagrantemente sus obligaciones. Continuó manifestando que no se comparte lo expresado por el A quo en cuanto a que esta parte no expresó qué plazo necesitaba, pues quien fija el plazo es el Juez discrecionalmente y ninguna norma establece que, para otorgarse el plazo de gracia, el deudor deba sugerir uno; esta parte lo dejó librado al prudente criterio judicial. La doctrina y jurisprudencia consideran el porcentaje del precio abonado para otorgar el plazo de gracia, y la resolución es un remedio drástico que afecta el principio de conservación del contrato y el principio favor debitoris. En el caso se superó el pago del 83% del precio. Además, debe considerarse la teoría del acto propio, pues esta parte tenía una legítima expectativa de que no se irían a reclamar U$S 16.000 luego de todo lo sucedido. En cuanto a la escrituración, estimó que el fallo no resuelve correctamente la cuestión del art. 16 de la Ley Nº 8.733, disposición que establece el derecho del promitente comprador a escriturar una vez alcanzado el 50% del precio (por lo que mal se puede pretender la resolución cuando se ha alcanzado el 83%). En el contrato se pactó la mora automática, lo que por sí conmueve las conclusiones del A quo. Estimó que debió ampararse la reconvención por escrituración con plazo de gracia. 4) La parte actora evacuó el traslado de la adhesión a la apelación conferido en escrito de fs. 967-972 vto. manifestando que el escrito en traslado incumple lo dispuesto en el art. 253 del CGP pues no fundamenta la impugnación ya que no se realiza una crítica razonada al pronunciamiento impugnado. Destacó que la parte demandada pretende responsabilizar a PRIMASOL por el no pago, pretendiendo que esta parte ha incurrido en incumplimientos constructivos. Sin embargo, en autos se han agregado 32 escrituras que prueban que la accionante cumplió con cada una de las condiciones para escriturar. La contraria no demostró durante el proceso la más mínima voluntad de cumplir sus obligaciones. De otorgarse un plazo de gracia, el Juez modificaría uno de los elementos contractuales, apartándose del sistema legal que deja a las partes libradas las previsiones por las cuales deciden contratar. El Juez puede otorgar el plazo de gracia solo bajo ciertas condiciones (art. 1740 del Código Civil). En autos nos encontramos ante un demandado de mala fe. Agrega que por la vía de adhesión no se ha demostrado que esta parte no intentara hacer valer sus derechos, pues esta parte ha velado por la constitución en mora con las intimaciones realizadas. Además, esta parte cumplió con todas las obligaciones emergentes de la transacción (pagos ante BPS, otorgamiento del reglamento de copropiedad, etc.). Es indudable que en autos corresponde desestimar la pretensión de escrituración forzada tal como hizo el A quo. 5) Franqueada la alzada por Decreto Nº 1897/2025 del 30 de junio de 2025 (fs. 979), se asignó esta Sala (fs. 977) y recibidos los autos en el Tribunal el 5 de agosto de 2025 (fs. 977 vto.), tras el estudio de precepto, se resolvió emitir decisión anticipada al amparo de lo dispuesto por el art. 200.1 del CGP. CONSIDERANDO: I). El Tribunal con el voto conforme de todos sus integrantes acordó confirmar la sentencia definitiva apelada, salvo en cuanto al dies a quo de los intereses, los que se establecen desde el incumplimiento, y respecto a la denegatoria de la acción subrogatoria que se acoge, sin especial sanción procesal, en mérito a las siguientes consideraciones. II). Se analizan en primer lugar los agravios de la parte actora apelante. A). La accionante critica lo resuelto en primera instancia con relación a la forma en que se condena al pago de la multa, considerando que no corresponde el prorrateo establecido por el art. 1370 C.C. El agravio no es de recibo. Es cierto que el contrato prevé una pena del 50% del precio (cláusula decimoquinta). Pero tratándose de una resolución contractual, donde todo debe volver al estado en que se encontraba previo al contrato, el vendedor debe devolver el precio y la comparadora el bien. Por tanto, la devolución del precio tiene como contrapartida la devolución del bien, y ello nada tiene que ver con la multa. La multa sanciona el incumplimiento, pero no incide en los efectos de la resolución. Devueltas las cosas al estado en que estaban, debe abonarse la multa que corresponde, en sanción por el incumplimiento. Como ya hemos señalado, la sentencia resolutoria constituye una declaración jurisdiccional de certeza sobre el incumplimiento contractual, y se hace exigible la sanción punitoria. La cláusula 15ava. la determina en el 50% del precio, sin hacer otra manifestación. Por tanto, no puede deducirse de los términos de esta cláusula, ni de ninguna otra del contrato, que las partes hubieren querido separarse de la previsión legal en sede de cláusula penal, lo que considera la Sala debió hacerse en forma expresa. Por tanto, deviene aplicable el art. 1370 del CC, que establece que cuando la obligación principal se haya cumplido en parte, la pena “se pagará a prorrata por lo no ejecutado”. Por lo tanto, dependiendo del grado de incumplimiento la pena podrá alcanzar el total o solo una proporción de esta, equivalente al mismo. En este sentido el Tribunal en Sentencia Nro. 90/2024 recaída en autos caratulados: “BRAVO, ALVARO Y OTROS C/ VALMORES S.A. - COBRO DE MULTAS” - IUE: 2-57667/2022” en términos trasladables al caso a estudio ha afirmado: “ Nótese que son múltiples las interpretaciones doctrinarias en el derecho uruguayo sobre la naturaleza de la cláusula penal, y en este caso la Sala entiende oportuno convocar la opinión de Santiago Mirande en su estudio “El prorrateo de la cláusula penal ante la resolución de contrato "una cuestión normativa" ( Revista Crítica de Derecho Privado 3, Año 2006, págs. 247 y ss.) quien señala: “Precisamente, a partir de las voluntades exteriorizadas por los sujetos que crean ese sistema privado de autorregulación que es el contrato, introducen los mismos en el ordenamiento jurídico un precepto regulador de sus conductas como cocontratantes, evidenciándose respecto del negocio jurídico y, específicamente, del contrato, su "carácter instrumental y normativo para autodeterminar mecanismos vinculantes..." (9), constituyendo así el negocio jurídico, en palabras de Emilio Betti, una "regulación vinculante para el futuro" (10). A través de esta configuración contractual, y la consecuente creación de una nueva norma jurídica derivada de dicho contrato, los sujetos se colocan en una situación jurídica determinada, es decir, y tal como expresa el profesor Javier Miranda, la "posición que ocupa un determinado sujeto en virtud de una norma jurídica dada... "11. Dicha situación jurídica en la que se encuentran cada uno de los contratantes podrá ser activa o pasiva según, respectivamente, "...la posibilidad o la necesidad de desarrollar una determinada conducta, también descripta en dicha norma..." (12). A través de este precepto de la autonomía privada se conforma el contenido del negocio jurídico, destacado por Emilio Betti, quien considera que el "...elemento central y propiamente característico del negocio jurídico es el contenido de la declaración o del comportamiento..." (13). La variedad de dicho contenido, dentro del marco constitucional y legalmente permitido por el ordenamiento jurídico, es también destacado por el autor italiano, a través de criterios similares a los anteriormente expresados respecto a las situaciones jurídicas creadas a través del negocio jurídico contractual. En dicho sentido, enseña Betti: "...Declaraciones y comportamientos trascendentes en el campo del derecho privado pueden tener el más variado contenido. Pero sólo ha de calificarse de negocio jurídico la declaración o el comportamiento cuando ofrezca un contenido preceptivo en orden a una materia de autonomía privada y respecto a tal contenido asuma función constitutiva, en el sentido de que el precepto sólo en esta forma es operante de nuevas situaciones jurídicas" (14). En coincidente criterio, el profesor italiano Francesco Galgano también destaca aquella variedad de contenido, aunque refiriendo a las formas de lo que el mismo llama la autonomía contractual, asimilándola a la "libertad de determinar, dentro de los límites puestos por la ley, el contenido del contrato..., por ejemplo, la libertad de determinar el precio de la venta, el momento de entrega de la cosa vendida, los modos y plazo del pago del precio..." (15). Dentro de toda esta variedad del contenido negocial es que los contratantes tienen la posibilidad de prever una cláusula penal, en virtud de la cual, y en la perspectiva anteriormente desarrollada, el sujeto obligado a desplegar la conducta contractualmente predeterminada, y por ello colocado en una situación jurídica pasiva, contrae una "segunda obligación" (16) con la finalidad de "asegurar la ejecución de la convención...en caso de falta de cumplimiento", tal como establece el ya citado artículo 1363 del Código Civil Uruguayo. En esta primera perspectiva hemos enfocado el tema de la cláusula penal, trasladable conceptualmente al prorrateo de esta, dentro del marco del negocio jurídico como fuente normativa, y en palabras de Luigi Ferri, "entendiendo tal expresión en el sentido de modo de manifestación de normas jurídicas" (17). La previsión de la cláusula objeto de estudio determinará, en primer lugar, el constreñimiento del sujeto obligado a adecuar su conducta en coincidencia con lo preceptuado por la norma particularmente creada a fin de evitar el pago de la pena pactada; y en segundo lugar, habiéndose introducido dicha norma particular en el ordenamiento jurídico, y en caso de no adecuar su conducta a lo establecido en el precepto negocial, deberá el mismo soportar las consecuencias jurídicas prestablecidas por éste último y por la norma legal reguladora del instituto de la cláusula penal.” No obstante, a juicio de la Sala, tratándose de pena por incumplimiento corresponde tener en cuenta lo dispuesto por el art. 1370 del CC, esto es, que debe prorratearse en proporción a la parte incumplida. La Sala, con diferente integración que revalida en el presente, sostuvo: “En este aspecto el Tribunal adhiere desde tiempo atrás a la interpretación propuesta por el Prof. Santiago Carnelli, sobre el prorrateo de la pena, ante el carácter parcial del incumplimiento comprobado.” “ Como se ha dicho también en precedente análogo “entiende el Tribunal que, de acuerdo con lo dispuesto por el Código Civil art.1370, la pena debe pagarse "a prorrata por lo no ejecutado" lo cual, en la interpretación que se comparte (CARNELLI, "Prorrateo del monto de la cláusula penal. La cláusula penal" en A.D.C.U. tomo XXX p.777 y "Proporcionalidad del monto de la pena convencional, con función punitiva, a la entidad del incumplimiento" en A.D.C.U. tomo XXXII p.625) lleva a proporcionarla a la parte incumplida de la obligación de entrega asumida por la demandada.” (cf. sentencia N° 111/2018). Gerardo Caffera, partiendo de la base que cumple una función punitiva, sostiene que es lógico que la pena sea proporcional a la entidad del ilícito, donde corresponde valorar la inconducta del cocontratante incumplidor. El principio de proporcionalidad del castigo es un principio típico de la esfera punitiva (cf. autor citado, “Responsabilidad civil contractual”, pág. 152 y ss.).”- Entonces, volviendo al caso a estudio, el vendedor obtendrá la devolución del bien, y la pena por el incumplimiento. Por tanto, corresponde prorratear el monto de la multa en función de la suma efectivamente debida, como lo hace la apelada en temperamento que la Sala comparte. Además, en cuanto a la alegada indivisibilidad de las obligaciones, el agravio tampoco es de recibo. El apelante pretende que cuando se dispone que las obligaciones son indivisibles, supone que la pena no puede dividirse. Considera el Tribunal por unanimidad que ello no es así. Cuando el contrato refiere a la indivisibilidad de obligaciones lo hace en función de las diferentes obligaciones asumidas en el contrato, pero no con relación al monto final de la multa. Claramente la cláusula penal, en cualquiera de las naturalezas jurídicas que la doctrina y la jurisprudencia le atribuyen, no es una obligación que tenga por fuente el contrato, pues, o bien es una sanción para el caso del incumplimiento de las obligaciones asumidas (me obligo si incumplo pago) o directamente es una estimación que se adelanta de los daños y perjuicios que el incumplimiento contractual pueda generar. B). Se agravia la parte actora porque los intereses se impusieron desde la demanda y no desde el incumplimiento. Este agravio, a criterio de la Sala, es de recibo. La Sala tiene posición firme en cuanto al dies a quo de los intereses en supuestos como el que se considera infolios. Sólo a vía de ejemplo, en Sentencia Nro. 247/2022 recaída en autos caratulados: “ZADOR KAKHEIM, NATALIE Y OTRO c/ GONZALEZ PINTOS, MARIA DE LOS ANGELES – JUICIO EJECUTIVO” - IUE: 2-7940/2019”, analizando un recurso de apelación idéntico al de estos autos se afirma: “ Apelación parte actora. Se agravia porque la sentencia impugnada sostiene que el interés moratorio corresponde desde la demanda, cuando en realidad debe regir desde el incumplimiento de acuerdo con lo establecido por los arts. 1729 y 2212 del CC. El agravio es de recibo. De acuerdo con la normativa incidente el interés moratorio comienza a correr a partir del incumplimiento de la obligación. Incluso adviértase que la Sra. Juez “a quo” cita una sentencia reciente del TAC 1º, aunque adopta otra posición. La Sala, ha reiterado en numerosos fallos que el interés moratorio rige desde la exigibilidad: “En general, la jurisprudencia ha sostenido que los intereses corren desde la demanda según lo dispone el art. 1348 del C.C. Sin dejar de reconocer la opinabilidad del punto, la Sala integrada comparte los argumentos vertidos por Luis A. Larrañaga (en T.D.C.U., T.XXII, "Desvalorización monetaria, alquileres, intereses y multa", p. 435-439 y en T.XXV, "¿Por qué el interés legal no rige desde la demanda?", p.653-659) y por Jorge Gamarra (en Responsabilidad Contractual, I. El Incumplimiento, p.295-296). Según Larrañaga, el art. 4 inc. 1 del Decreto-Ley No. 14.500, aplicable en la especie, fija la tasa de interés legal remitiéndose a "los casos en que sean de aplicación los arts. 1, 2 y 3" y dichas disposiciones toman en cuenta la exigibilidad de la obligación y no la fecha de constitución en mora o de la demanda, de lo que infiere que por expreso mandato legal coinciden la exigibilidad del crédito con la exigibilidad del interés legal. En relación al punto de partida del cómputo del interés legal en sede de responsabilidad contractual, sostiene el citado civilista que: a) los arts. 1348 y 2213 C.C. no constituyen una regla general que prevea que el interés legal corre desde la demanda; b) tampoco el art. 1348 C.C. es regla dentro de la clasificación de las obligaciones en dar, hacer y no hacer porque no se aplica a las dos últimas ni a la primera cuando el dar refiere a prestación infungible; c) dicha norma es inarmónica con el sistema legal de incumplimiento temporal y contraria a la regla general de daños y perjuicios edictada en el art. 1341 C.C.; d) también el art. 2213 C.C. es una norma residual porque los arts. 2208 y 2212 C.C. prevén que el interés moratorio resulta exigible concomitantemente con la exigibilidad de la obligación principal. En suma, para Larrañaga el Decreto-Ley No. 14.500 tomó el momento de la exigibilidad para dar comienzo tanto al sistema del reajuste como al del interés legal y el régimen del art. 1348 C.C. se aplica a las obligaciones de pagar suma de dinero en las que no corresponda la actualización prevista por dicho Decreto-Ley. Por su parte, Gamarra afirma que si bien los intereses legales tienen naturaleza moratoria (con función resarcitoria y a título de daño por el retardo), ello no es un obstáculo en contra de la tesis de Larrañaga, porque se trata (los intereses) de un accesorio de la obligación que se revaloriza y si ésta se actualiza a partir de la exigibilidad, también desde ese mismo momento empiezan a correr los intereses, a lo que debe agregarse que no se cumpliría con la finalidad perseguida por multicitado Decreto-Ley si la obligación que se actualiza no devengara intereses desde el momento en que comienza su actualización, ya que no se mantiene el valor de la obligación ni se tutela al acreedor contra la desvalorización monetaria. Para el Maestro, el fundamento de la obligación de intereses (compensar por la privación del goce o disponibilidad del dinero) determina que sean debidos desde dicha privación y, no se repara íntegramente el daño cuando se excluyen los intereses generados desde la exigibilidad hasta la demanda.” (cf. Sentencia N° 96/2022 del 18 de mayo de 2022). Por tanto, el interés moratorio rige desde el incumplimiento que en este caso es desde la fecha que indico la actora, al alegar (fs. 252), esto es, 20 de agosto de 2011.” C). Se agravia la parte actora porque se desestimó la acción subrogatoria. Este agravio también es de recibo, y en este punto es relevante considerar los antecedentes en otro caso ya resuelto por esta Sala. En efecto, en la sentencia Nº 141/2025, que comparte con el caso a estudio que se trata de la misma parte actora, con el mismo patrocinio letrado, se analiza el punto. Si bien en ese caso se despejó que no era lo analizado un supuesto de cesión de contrato, sino de cesión de crédito y que dicha cuestión no se plantea en estos autos, si es cierto que se analiza el planteo, prácticamente idéntico al realizado en estos autos (siendo la misma la defensa letrada actuante como ya se indicó), sobre una acción subrogatoria, y se resuelve dicho accionamiento como perfectamente posible, pues la acción subrogatoria puede darse, partiendo de la base que se trata de dos contratos diferentes: por una parte el contrato de promesa de compraventa y por otra el contrato de cesión de créditos. Respecto del primer vínculo jurídico se pide la resolución, y respecto del segundo vínculo jurídico, que es diferente, se pide por vía de la acción subrogatoria un cobro de lo debido, por ello el argumento efectuado por el distinguido Sr. Juez A quo no es de recibo. En efecto, asiste razón a la apelante cuanto señala en su libelo de agravios que con relación al contrato de cesión de compraventa de inmueble de fecha 13 de abril de 2009 en el cual ALMEIDA Y TOURN (cedentes) cedieron a las ALMEIDA ACOSTA (cesionarias) los derechos de la promesa de compraventa originaria, la acción subrogatoria es procedente, y en definitiva que como se señala por la apelante: “…mis mandantes, subrogando al Sr. Almeida y a la Sra. Tourn pueden reclamar contra las ALMEIDA ACOSTA por los créditos que los primeros tienen contra las últimas, crédito fruto del segundo contrato, o sea, de la cesión de derechos de promitente comprador”. D). Finalmente, en cuanto a los agravios de la parte actora, critica la atacada porque no impone condena en costas y costos. El agravio, a criterio de la Sala, no es de recibo. La demandada no ha incurrido en ninguna conducta que amerite su condena, pues, como viene de señalarse hay críticas que son de recibo para la Sala, y han ameritado la solución parcialmente revocatoria. III). Con relación a los agravios de la parte demandada introducidos en vía de adhesión a la apelación, a criterio del Tribunal, no son de recibo. A). Se agravia la parte demandada porque no se concedió plazo de gracia. El agravio no es de recibo. En este sentido este TAC en sentencia Nº 85/2012 ha dicho “ Es admitido que los jueces pueden otorgar un plazo de gracia, aunque el deudor no lo pida y pueden hacerlo tanto al comienzo del juicio como en la sentencia definitiva (GAMARRA, Tratado, tomo XVII, p.129), condicionando la resolución del contrato al hecho de que el deudor no cumpla dentro del plazo de gracia que se le otorgue. Las condiciones para que ello ocurra son: que haya incumplimiento temporal del deudor, pedido del acreedor de resolución del contrato, y que medien “circunstancias especiales” que justifiquen la habilitación de cumplir dentro de cierto plazo judicialmente determinado. El instituto, de carácter excepcional, en un ámbito regido por la autonomía de la voluntad, se justifica por el principio de conservación de los contratos, a los que suelen agregar otras consideraciones de variada índole: acudiendo a la historia, se habla de razones de humanidad, de equidad, de buena fe, de favor debitoris, de escasa gravedad del incumplimiento, de que la prestación aún pueda ser útil al acreedor, de que el daño que éste sufra por el retardo sea menor que el que causa la resolución del contrato… (GAMARRA, Tratado, tomo XVII, p.127-146 y Responsabilidad contractual, tomo I, p.351-358). Lo cierto es que el plazo de gracia tiene verdadero sentido cuando el deudor ha cumplido sus otras obligaciones, el cumplimiento tardío de la incumplida aún es posible y no perjudica al acreedor.” En el caso actualmente a estudio, la Sala comparte la argumentación del Sr. Juez A quo. En efecto, después de tanto tiempo de incumplimiento (20 años), resulta difícil imponer un plazo de gracia. Con referencia al instituto del Plazo de gracia el Prof. Gonzalo Rivaro en su estudio “Circunstancias y efectos del plazo de gracia en el marco de la acción de resolución” publicado en Tratado Doctrinario y Jurisprudencial de Incumplimiento de Contrato (de Cores-Gamarra-Venturini), señala que: “ Función y fundamento. La norma que en nuestro derecho permite al juez otorgar un plazo de gracia proviene del Código Napoleón, y fue fundada en su momento por el Tribuno FAVARD en razones de humanidad, que justificaban socorrer a un deudor impedido de cumplir por circunstancias desgraciadas. Se trata entonces de una nueva aplicación del principio favor debitoris, que inspira a variadas disposiciones de nuestro sistema contractual, buscando tutelar el interés del deudor, al que se lo considera como la parte débil del contrato. A su vez, la jurisprudencia ha señalado reiteradamente como fundamento de la concesión del plazo de gracia a la equidad, la cual sirve para atemperar los rigores del derecho estricto. Ha dicho en tal sentido el T.A.C. 3º, en conceptos permanentemente citados en posteriores fallos, que “el fundamento de equidad del instituto del plazo de gracia impone recurrir a su aplicación con el fin de evitar una rigurosa y mecánica concreción de las consecuencias extremas del incumplimiento, cuando el mismo es superado sin que se afecte la ecuación contractual y cuando, en función de la calibración de su entidad y trascendencia, no lleva implicada transgresión a la regla de la ejecución descrita en el inciso 2º del art. 1291 CC” . La concesión del plazo se justifica plenamente cuando en el incumplimiento “han incidido circunstancias que juzgadas conforme a la equidad poseen entidad y seriedad suficiente como para explicar la situación de retardo en el cumplimiento”. La función del instituto queda plasmada también en la siguiente cita de la S.C.J.: “El plazo de gracia (…) parte de una situación de incumplimiento contractual comprobado y por razones de equidad (gracia) impide la consecuencia natural de dicho incumplimiento que es la resolución del contrato”. Ahora bien. La protección del deudor, las razones de equidad señaladas, y el interés del orden jurídico en el mantenimiento y cumplimiento normal de los contratos, no pueden operar en contra del interés del acreedor. En función de ello, el cumplimiento tardío solo podrá ser homologado cuando el mismo sea apto para satisfacer de modo razonable el interés del acreedor. Por ende, si la ejecución tardía resulta evidentemente perjudicial para la situación del acreedor, provocando un desequilibrio entre las prestaciones, el plazo debe ser denegado. En suma, el fundamento del instituto dice relación con una especial tutela del deudor, así como con los principios de justicia, equidad y conservación del contrato. Su función, en tanto, radica en evitar el drástico remedio de la resolución del vínculo en aquellos casos en que determinadas circunstancias justifiquen el retraso del deudor, y siempre que con el otorgamiento del plazo no se afecte gravemente el equilibrio contractual, ni se frustre el interés del acreedor. Naturaleza. La potestad judicial de conceder un plazo de gracia al deudor es de facultativa, excepcional y reglada. En primer lugar, decimos que la potestad es facultativa, por cuanto no es preceptiva su aplicación por el juez, que solamente la ejercerá cuando, a su juicio, se reúnan en el caso las circunstancias que justifiquen el otorgamiento del plazo al demandado. En segundo término, afirmamos que la facultad judicial es de carácter excepcional, lo cual determina su interpretación restrictiva. Ello por cuanto es una solución que altera las estipulaciones contractuales, al modificarse uno de sus elementos (el plazo) a raíz de la injerencia del juez, con lo cual se limita el derecho del acreedor que ya había optado por la resolución. A su vez, entendemos que la potestad conferida al juez no es discrecional, sino reglada, puesto que será ejercida de acuerdo con las circunstancias del caso, por lo cual, si se reúnen las condiciones para su otorgamiento, el magistrado deberá concederlo, mientras que, si no se reúnen las mismas, el juez deberá denegarlo. Por supuesto que ello no obsta a que, en la práctica, el tribunal esté dotado de un gran poder de apreciación, puesto que será el juez quien deberá completar esta norma en blanco, o concepto jurídico indeterminado, en qué consisten las “circunstancias” del caso. Pero tal latitud judicial no implica que la potestad se ejerza en forma discrecional, desde que el juez no se encuentra ante varias opciones todas ellas válidas entre las cuales debe optar por razones de mérito o conveniencia, sino que la opción válida será una sola para el caso concreto, de acuerdo a las particularidades que el mismo presente. En tal sentido, sostiene el T.A.C. 4º que “El plazo de gracia no puede otorgarse por el juez en forma irrestricta ya que es una facultad judicial genérica y excepcional basada en principios de justicia y equidad que el inciso final del art. 1431 del C.C. autoriza a ejercer ‘según las circunstancias’, expresión que limita los poderes del juez en lo referente a su concesión”. Finalmente, apuntemos que el juez puede conceder de oficio el plazo de gracia, sin que sea necesaria para su otorgamiento una expresa petición al respecto de parte del demandado. Sin perjuicio de lo cual, deberá extraerse de los dichos del deudor, aunque sea implícitamente, su voluntad de cumplir con su obligación, y deberán surgir de sus alegaciones las circunstancias habilitantes para el funcionamiento del instituto … En conclusión, el plazo solo podrá acordarse –o el cumplimiento tardío homologarse- cuando el retraso en la ejecución de la obligación no cause perjuicios al acreedor, o cuando los daños provocados sean de poca entidad, no llegando a afectar la funcionalidad del negocio.” Volviendo al caso a estudio, si bien es cierto que surge acreditado que se abonó la mayor parte del precio, lo que podría habilitar la concesión de un plazo para cumplir al deudor, y en base a ello y a la demora en reclamar por parte de la parte actora, eventualmente, también se podría otorgar, a criterio de la Sala, coincidiendo con el razonamiento efectuado en primera instancia, no existe un planteo concreto de la parte demandada sobre el término necesario para hacer efectivo el pago del saldo efectivamente pendiente del precio, y por ello, para la Sala, fue correcto que el Magistrado actuante no hiciera uso de la potestad que le concede el inciso final del art. 1324 del Código Civil, y, en su mérito, no conceder plazo de gracia, condicionando la resolución del contrato al no cumplimiento del deudor. B). Se agravia la parte demandada porque no se hizo lugar a su solicitud de escrituración. Señala la apelante que de acuerdo con el art. 16 de la ley Nro. 8733 integrado el 50% del precio puede solicitar escriturar, pero pretende que también, al alcanzar ese 50%, la contraparte no puede pedir la resolución del contrato. Ello no es así. La resolución de un contrato bilateral por incumplimiento, conforme a los dispuesto con carácter general en el art. 1324 C.C., y en particular en la normativo de la Ley 8.733, constituye un derecho potestativo, en este último caso si se cumple con sus requisitos. En particular, de acuerdo con la interpretación que pretende el apelante, si el promitente comprador ha abonado el 50% del precio el promitente vendedor queda impedido de reclamar el resto del pago, o la resolución del contrato, lo que es inadmisible, si como en el caso a estudio se cumple con la normativa de la L. 8.733. El pedido de escrituración se plantea con posterioridad al pedido de resolución. La cuestión lleva al análisis de la eventual existencia de incumplimientos recíprocos, pero en el caso a estudio la situación se despeja mediante uno de los criterios que se utiliza por la doctrina y la jurisprudencia, y es el “cronológico”. (véase Revista Doctrina y Jurisprudencia de Derecho Civil, Año I, Tomo I 2013, p. 211 “Incumplimientos Recíprocos y resolución de contrato” estudio de la redactora conjuntamente con el Prof. Esc. Juan Blengio). En efecto, ello conlleva a considerar quien incumplió primero. En el caso a estudio, quien cayó en mora primero fue la parte demandada. Esta parte tampoco acreditó que hubiere exigido dicho derecho antes de la demanda, y hacerlo con posterioridad enfrenta el hecho de que ya se ha constatado su incumplimiento, que habilita el planteo de su contraparte. IV). La correcta conducta procesal de las partes determina que no corresponde efectuar especial condena al pago de las costas y costos de esta instancia (arts. 688 CC y 261 CGP). Por los fundamentos expuestos y normas citadas, el Tribunal, por unanimidad de sus integrantes, F A L L A: CONFÍRMASE LA SENTENCIA APELADA SALVO EN CUANTO: AL DIES A QUO DE LOS INTERESES, LOS QUE SE ESTABLECEN DESDE EL INCUMPLIMIENTO RESPECTO A LA DENEGATORIA DE LA ACCIÓN SUBROGATORIA, Y, EN SU LUGAR, SE HACE LUGAR A LA ACCION SUBROGATORIA IMPETRADA. SIN ESPECIAL CONDENACIÓN EN LA INSTANCIA. - HONORARIOS FICTOS: $ 25.000.- NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE. - Dra. Beatriz Venturini – Dra. Ana Rivas – Dr. Álvaro Messere MINISTROS Esc. Rosario Fernández SECRETARIA