Sentencia Definitiva N° 340/2025

Sentencia Nro. 340/2025 Montevideo, 17 de Diciembre de 2025 TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE 1º TURNO Ministro Redactor: Dr. Álvaro Messere Ferraro. Vistos: Para sentencia definitiva estos autos caratulados: “MESCIA ALLEN, ADRIANA c/ BLANCO PEDROUZO, MARINA Y OTROS – ACCIÓN DE SANEAMIENTO O GARANTÍA” – IUE: 2-63964/2021 , venidos a conocimiento de este tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 523/529, contra la sentencia definitiva Nº 47/2025 del 6 de junio de 2025 de fs. 507/520, dictada por el Sr. Juez Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 13º Turno, Dr. Gustavo Nicastro Seoane. Resultando: 1. Por la sentencia recurrida – a cuya relación de antecedentes procesales útiles se hace remisión por ajustarse a las resultancias de autos – se acogió la demanda, amparando parcialmente la acción estimatoria entablada. En su mérito, fijó la rebaja del precio de la compraventa celebrada entre las partes respecto del bien inmueble empadronado en Montevideo con el Nº XX en la suma de U$S 14.908, más el interés legal correspondiente, que se le abonará a la actora de la siguiente manera: a) librándose orden de pago a su favor por la suma de U$S 10.000 que se encuentra depositada en la cuenta bancaria abierta a la orden del Juzgado y bajo el rubro de autos; y b) por el pago que le harán los demandados del saldo de U$S 4.908 restante, en función de la cuota parte que le correspondería a cada uno de ellos sobre el bien inmueble a la fecha de compraventa. Sin especial condenación procesal. 2. Contra la referida providencia se alzó en tiempo y forma la parte actora, quien en escrito de fs. 523/529 manifestó que si bien se admite y reconoce la existencia de un vicio oculto en el inmueble adquirido por la parte actora, condena al pago de una suma que no guarda relación lógica ni se condice con la magnitud de aquel o de sus consecuencias, omitiendo contundentes elementos de pruebas que obran en autos y que sin dudas debieron considerarse para avaluar la disminución de precio y, en definitiva, arribar al fallo. Así, recordó que la dicente reclamó la rebaja de precio o el menor valor que al tenor del art. 1720 del Código Civil la actora hubiera pagado de haber sabido la existencia del vicio, lo que se estimó en la demanda en una disminución de U$S 170.000, de los cuales retuvo el mismo día de la escritura U$S 10.000 para garantir el cumplimiento de la obligación del vendedor de lograr la habilitación por la autoridad departamental de las obras, sin conocerse a ese momento los vicios ocultos. Estimó que la cifra de condena es absurda y encima se dispone de los U$S 10.000 que se pidieron depositar a la orden del Juzgado porque la Escribana se amparaba a la causal jubilatoria. Esos U$S 10.000 nada tienen que ver con la presente acción y agravia a esta parte que se haya dispuesto de ese dinero que tiene un fin distinto. Es verdad que el Juzgado devino en depositario de esa suma por un hecho superviniente pero la naturaleza garantista de la suma no ha cambiado. Agregó que la existencia de vicio oculto y su gravedad fue reconocida por el Juzgador y el perito designado en autos. Sin perjuicio, el monto de condena indicado por el perito no debió tomarse, pues no consideró el verdadero costo que tendrá la reparación del vicio existente, sino que únicamente agregó un presupuesto, de procedencia desconocida, para realizar un “refuerzo de emergencia”, obra que sería un parche de dudosa eficacia y no implicaría una solución real al problema existente. El costo de un trabajo de esa índole es sensiblemente menor al de una obra correcta y adecuada. El A quo debió tomar el costo señalado para hacer un trabajo que realmente dé solución al vicio oculto y fue admitido por el propio demandado. Recordó que la dicente sabía que al momento de efectuarse la obra no estaba pronta la habilitación (aunque ésta estaba en curso), pero esto no determina la imposibilidad de obtener la habilitación a causa del vicio oculto que devino con posterioridad a la compraventa. La compradora no tenía forma de saberlo. El perito reconoció que la falta de habilitación disminuye el precio del inmueble por un valor superior al de condena. Agregó que la Intendencia considera el inmueble como una “edificación inapropiada” pues no se pueden solucionar las patologías constructivas, lo que determinó un aumento de la contribución inmobiliaria de un 25%. Reseñó que el Arq. Gencarelli informó en autos que el costo de las obras necesarias asciende a $2.789.000 y no es correcto que el sentenciante ignore este informe. La no impugnación de la pericia no significa que se esté de acuerdo con todo lo concluido y actuado por el perito. Impugnar la pericia implica que se deba gastar tiempo y recursos en realizar un nuevo dictamen; y nada hace excluir a las reglas de la sana crítica. Recordó que todas las pruebas agregadas en autos fueron propuestas por esta parte, encontrándose numerosos informes que dan cuenta la responsabilidad técnica. La parte vendedora conocía el vicio y ello no fue valorado por la Sede, máxime cuando existió una voluntad de ocultamiento y le exhibió fotos al perito fuera de las garantías del debido proceso, razón que determina que deba imponerse además las costas y costos. 3. La parte demandada evacuó el traslado de la apelación conferido en escrito de fs. 532/535 manifestando que aboga por la recurrida en todos sus términos, pues la actora pretende inducir en error al tribunal. El A quo sopesó todos y cada uno de los extremos debatidos y fundó su decisión en el art. 1720 inc. 1 del Código Civil. El monto de condena surge del peritaje realizado en autos, no impugnado por la actora, quien pretende incorporar los presupuestos de sus profesionales como si fueran peritajes, desobedeciendo al CGP. Asimismo, la actora desconoce sus propias acciones pues fue en el momento de la inspección ocular en presencia de las partes y el perito que se acordó la ampliación del informe pericial para la inclusión de la determinación del monto en cuestión. La actora no impugnó el peritaje y hoy pretende hacer valer una teoría para que se acoja el monto de los informes de parte presentados por ella. Sostuvo que el perito no dijo que existieron riesgos ni daños, sino que había una deficiencia acústica propia del año y tipo de construcción. Agregó que el dinero depositado en la Sede, una vez efectuado el depósito, ya no es obligación del juez lo que se había ordenado por las partes a la escribana. El Juez puede disponer lo que entienda pertinente y una vez que las partes acordaron finalizar la condición de que lo tuviera la escribana ingresó a la orden del Juzgado. Incluso esta parte fue quien dejó ese dinero en depósito precisamente por el convencimiento que no había vicio alguno. Hay un accionar temerario por parte de la accionante que amerita una especial condenación a la contraria. 4. Franqueada la alzada por decreto Nº 2248/2025 del 7 de agosto de 2025 (fs. 536), se asignó esta Sala (fs. 539) y recibidos los autos en el tribunal el 27 de agosto de 2025 (fs. 540 v.). 5. A fs. 544 la parte actora presentó hechos nuevos en segunda instancia referentes a la resolución de la Intendencia de Montevideo en relación a aumentar un 25% el monto de la contribución inmobiliaria por considerarse “edificación inapropiada” al inmueble de autos. Esta resolución tiene relación directa en el trámite de habilitación municipal que se encuentra incompleto. La resolución de aumento perjudica gravemente y en forma directa a la actora, teniendo una importante incidencia en autos. 6. A fs. 547 la parte demandada evacúa el traslado de los hechos nuevos aludidos y manifiesta que la actora se presentó 20 días después de la notificación de la Intendencia, esperando deliberadamente que venciera el plazo para presentar su escrito ante el tribunal, denotando una mala fe absoluta que ha caracterizado su accionar. El hecho nuevo planteado no tiene nada de nuevo pues la actora ya lo había planteado en autos y fue ponderado por el A quo al fallar, pero la actora pretende ahora influenciar al tribunal con esta agregación. 7. Tras el estudio de precepto, se resolvió emitir decisión anticipada al amparo de lo dispuesto por el art. 200.1 del CGP. Considerando : I. La Sala, por unanimidad de votos de sus miembros naturales, habrá de confirmar la sentencia de primera instancia, salvo en cuanto a la modalidad de pago de la condena, y ello, por lo subsiguiente. II. Memorial de agravios. Se agravia porque el monto de la condena no guarda relación lógica ni condice con la magnitud del vicio y sus consecuencias, omitiendo contundentes elementos y pruebas, que sin duda debieron considerarse para avaluar la disminución de precio. El perito designado por la sede “a quo”, Arquitecto Brum, en su primer informe, relata la dificultad de determinar el monto de disminución de precio ya que se requeriría otros estudios y cateos (fs. 365 y ss.). En la ampliación del informe (fs. 431 y ss.) difiere en las obras necesarias para la corrección del vicio y presupuesta la solución que propugna, en un estimativo de U$S 2.000 (herramientas y andamios), U$S 6.655 dólares y $ 246.300, sin tomar en cuenta las utilidades de la empresa constructora, que estima en 20% más. El Sr. juez “a quo”, se basa en este peritaje para fijar el monto de la rebaja de precio de la compraventa, en U$S 14.908. Cabe indicar, que el art. 184 del CGP, dispone, en lo pertinente, que los dictámenes de los peritos serán apreciados por el tribunal de acuerdo con las reglas de la sana crítica, debiendo consignar en el fallo los motivos que tenga para apartarse de ellos cuando así lo haga. Vale decir, la apreciación del dictamen pericial debe efectuarse de conformidad a las reglas de la sana crítica y para el caso que el Oficio decida apartarse de sus conclusiones debe exponer con claridad los fundamentos de tal proceder, esto es, dicho apartamiento no puede ser caprichoso ni arbitrario. Si el peritaje aparece fundado en principios técnicos y no existe otra prueba que lo desvirtúe – como en el subexamine - la sana crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos de mayor valor aceptar las conclusiones de aquél. Para apartarse de sus conclusiones el tribunal deberá fundarse en razones serias, que demuestren en forma objetiva: o bien que no tiene fuerza de convicción suficiente, o que se han violado principios lógicos o máximas de experiencia o que existen en el proceso otras pruebas de mayor eficacia acerca de la verdad de los hechos controvertidos (cf. Landoni, “La prueba pericial con especial referencia al proceso civil” en “IX Jornadas Nacionales de Derecho Procesal”, pág. 234), lo cual – ciertamente – no se verifica infolios. El art. 183.2 del CGP, dispone que las partes podrán impugnar las conclusiones del peritaje, aportando las pruebas que fundamentan la impugnación o solicitando la realización de un nuevo peritaje por una sola vez. Nada de ello realizó la parte actora. Al respecto, debe tenerse en cuenta que los informes acompañados, al demandar (fs. 13/22) no constituyen prueba pericial, en la medida que no se realizó bajo el contralor de la contraparte y de la sede judicial interviniente (cf. ponencia de la redactora y de Cardinal, F. "El informe del asesor técnico de parte.: su naturaleza jurídica y valoración", IX Jornadas de Derecho Procesal, Rivera 1997, ps. 210?217). El informe del consultor privado de parte, constituye un verdadero acto de proposición, integrando la alegación de la parte a quien asesora (cf. CGP, anotado por Véscovi y colaboradores, tomo 5, p. 360/361). Devis Echandia, al referirse a esta clase de informes, enseña: “El juez puede encontrar razones técnicas, científicas o artísticas que iluminen su criterio para el entendimiento de los hechos que hayan sido objeto de otras pruebas e inclusive para la apreciación del dictamen de peritos rendido en el curso del proceso, y ninguna consideración lógica ni jurídica puede impedirle que se sirva de aquel dictamen extraprocesal, para ese fin. Si el juez puede ilustrarse en libros y publicaciones de cualquier género o en consultas privadas con expertos, para criticar mejor los hechos técnicos, científicos o artísticos y la peritación practicada en el proceso con igual razón puede servirse de la enseñanza que encuentre en este dictamen considerado como un simple estudio de persona calificada. Pero no se trata entonces de una prueba, sino de simple reglas generales de la experiencia especializada, que el Juez puede utilizar en la valoración de las pruebas y para el mejor entendimiento de los hechos a que ellas se refieren” (Cf. autor citado, “Teoría General de la Prueba Judicial” Tomo II Edit. Zavalia 1981 pág. 355 a 358). Por tanto, estos informes solo pueden ser valorados como afirmaciones de la actora, las que deben ser acreditadas. En definitiva, a juicio de la Sala, no existe mérito para apartarse del peritaje realizado infolios (art. 184 CGP); las conclusiones de la pericia no fueron desvirtuadas por los informes de parte; no fue cuestionada la idoneidad del Sr. Perito, y experiencia en el tema; la pericia se ajustó al procedimiento señalado por la ley adjetiva y se ciñó estrictamente a su objeto, habiendo culminado con la presentación de un dictamen fundado; no se aportaron pruebas que desvirtuaran las conclusiones del peritaje ni se solicitó la realización de uno nuevo. III. En cuanto a la incidencia de la no obtención del permiso de construcción, el Sr. juez “a quo”, sostiene que su ausencia ya era conocida por el actor, y no puede estimar su incidencia en la compra. Pero, lo cierto es que, una cosa es que el permiso esté en trámite (y para ello se determina una suma en garantía) y otra, es que no se consiga por el vicio oculto. En esta senda, adviértase que se encuentra una garantía ante el eventual incumplimiento, por tanto, no tiene que ver con la disminución del precio. Cabe tener presente que, al demandar, no señala este incumplimiento, sino que se centra en los vicios ocultos únicamente, mencionando el punto con la finalidad de indicar que no supone que sospechara la existencia de los vicios. Comenzó el tema con la comparecencia de la Esc. Amodeo y con el hecho nuevo planteado, pero, no hubo un planteamiento concreto sobre la incidencia de estos aspectos (no obtención de habilitación), por tanto, no puede valorarse ahora. IV. Con relación al agravio relativo a la suma destinada a garantizar trámites por parte de la vendedora. El Sr. juez “a quo” descuenta los U$S 10.000 que se encuentran depositados a la orden de la sede, en garantía de la obtención de la habilitación de obras por parte de los vendedores. De autos surge que dicha suma, la tenía la Esc. Amodeo en depósito, hasta que la parte demandada presente la carpeta de obras debidamente habilitadas por la Intendencia de Montevideo (fs. 461y ss.). La Esc. Amodeo, comparece a la sede y solicita se deposite el dinero en cuenta a la orden de la sede, de lo que se da vista a las partes (fs. 465). La parte demandada, no se opone a lo solicitado y la parte actora, tampoco se opone al cambio de depósito, pero destaca el incumplimiento de la obligación que la suma garantiza. Ahora bien, el Sr. juez “a quo” descuenta esta suma, pero no queda claro, en qué calidad. Parece considerar que las partes están de acuerdo en que se entregue (fs. 470 v. y 502 v.) pero en puridad, no están de acuerdo en la calidad que debe ser entregada. En efecto, de los escritos reseñados, surge que la suma está depositada en garantía del cumplimiento de una obligación por parte de los vendedores, que no se alega haber cumplido, y que la parte actora, solicita le sea entregada ya que la obligación que garantiza, no se cumplió (fs. 470 v.), la parte demandada, pretende se compute como parte de la disminución de precio (fs. 502v). A juicio de la Sala, ambas partes piden cosas diferentes, por lo que se colige, que no hay acuerdo. Se coincide con la apelante, que esta suma está a disposición de la sede, en garantía de una obligación específica. Otra cosa diferente es la disminución del precio que produjeron los vicios ocultos, y que se deben computar aparte. Finalmente, la apelante, sostiene que de mantenerse la condena de U$S 14.908, no se descuenten los U$S 10.000 ya depositados, sino que se paguen aparte por el incumplimiento de la obligación. Este planteamiento resulta extemporáneo, ya que no formó parte del debate, en etapa procesal pertinente, por lo que tal decisión, sería extrapetita. Por tanto, se revocará la modalidad de pago individualizada en el apartado a) del fallo impugnado, debiendo, en su lugar, la parte demandada, abonar la suma de U$S 14.908, en la forma indicada en el apartado b), de dicho dispositivo. V. No existe mérito para imponer especiales sanciones procesales en el grado. Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por los arts. 195 siguientes y concordantes del CGP, el tribunal, FALLA: Confírmase la sentencia impugnada, salvo en cuanto a la forma de pago de la condena, que deberá realizarse de acuerdo a lo previsto en el Considerando IV, in fine, de este pronunciamiento, sin especial sanción procesal en el grado. Honorarios fictos $ 30.000. Notifíquese y oportunamente, devuélvase. Dra. Beatriz Venturini – Dra. Ana Rivas – Dr. Álvaro Messere MINISTROS Esc. Rosario Fernández SECRETARIA