Sentencia Definitiva N° 350/2025

Sentencia Nro. 350/2025 - IUE: 504-126/2022 Montevideo, 17 de diciembre de 2025 TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE TERCER TURNO Ministros firmantes: Dr. Fernando Tovagliare, Dr. Gustavo Iribarren, Dra. Claudia Kelland. Ministra redactora: Dra. Claudia Kelland.. VISTOS: Para dictado de sentencia definitiva en segunda instancia los presentes autos caratulados: "DOTTI, HUGO C/ FRADE AMORIN, ESTEBAN AMADEO - COBRO DE PESOS" I.U.E 504-126/2022, venidos a conocimiento de este Tribunal en mérito al recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia definitiva N° 7/2025, dictada por la titular del Juzgado Letrado de Primera Instancia de Maldonado de 6° Turno, Dra. Gabriela Tuberosa. RESULTANDO: 1.- Por la sentencia definitiva impugnada, la Magistrada actuante desestimó la demanda; sin especial condena procesal (fs.140-144). 2.- En tiempo y forma comparece el representante legal del actor e interpone recurso de apelación (fs. 147-153 vto.). Conferido el correspondiente traslado (providencia No1078/2025), es evacuado en tiempo y forma por la parte demandada, quien abogó por la confirmación de la hostilizada en todos sus términos (fs. 164-166). 3.- Por providencia No 1883/2025 (fs. 167) el tribunal a quo franqueó la alzada de la apelación con efecto suspensivo. Los autos fueron recibidos por el Tribunal, y pasaron a estudio por su orden. Culminado el mismo, se acordó el dictado de la presente decisión por anticipado, designándose redactora a la Dra. Claudia Kelland (art.200 del C.G.P.). 4.- Tengan presente las partes que por licencia médica de una de sus integrantes naturales, el Tribunal se encuentra integrado por el Sr. Ministro Suplente Dr. Gustavo Iribarren. CONSIDERANDO: I.- El Tribunal debidamente integrado por el número de voluntades requerido por la ley (art.61 inc.1 de la L.O.T.), y en la ocasión por unanimidad de sus integrantes, habrá de revocar la impugnada y amparará la demanda en forma parcial, por los fundamentos que dará; sin especial condena procesal en la instancia. II.- En virtud del principio de congruencia que se impone en toda decisión judicial (art.198 del C.G.P.), el Tribunal de alzada por mandato legal (arts. 257.1, 257.2, 257.3 del C.G.P.) se ve limitado a revisar únicamente lo que fue expresión de agravios, sin perjuicio de las facultades que le confiere el legislador acorde lo preceptúa el art. 217 y el art. 257.4 del C.G.P.. Corresponde al Tribunal -preceptivamente- efectuar el examen de la procedencia y regularidad formal de los recursos, con antelación al estudio de los agravios, pues el régimen de los medios impugnativos es de orden público. En virtud de lo referido en los Resultandos, no existe impedimento formal para analizar el mérito del accionamiento movilizado por la parte actora. III.- En la recurrida el tribunal a quo efectuó un correcto resumen del caso y de las resultancias procedimentales, a lo que el Tribunal se remite por ajustarse a las emergencias de autos, sin perjuicio de referir a los hechos principales fundantes de la pretensión para mejor intelección del presente pronunciamiento. IV.- Tratan las presentes actuaciones de un proceso de cobro de pesos por incumplimiento contractual, iniciado por Dotti contra Frade, para el cobro de la comisión debida por haber intermediado el primero en la venta de tres fracciones de campo propiedad del demandado (tres padrones rurales en el Dpto. de Treinta y Tres, paraje "El Rosario" por un total de 618 hectáreas, 9.458 metros). El actor afirma que acordó con el demandado una comisión que asciende a U$S 100 más IVA por hectárea, equivalente al 3,45% del precio de venta, y entiende (además) que ese es el precio de costumbre. Señala que inicialmente Frade estaba dispuesto a aceptar por la venta del campo un precio de U$S 3.000 por hectárea. La contraoferta de la parte compradora fue de U$S 2.800 por hectárea, y en definitiva el negocio se cerró por un precio de U$S 2.900 la hectárea, y la diferencia obtenida (U$S 100) sería el precio de la comisión pactada por hectárea. Refirió que el día de la firma de la escritura el demandado ofreció pagarle U$S 31.000, que no era lo que se había acordado. Sin perjuicio, y ante la insistencia de Frade recibió dos letras de cambio (U$S 15.000 cada una), pero firmó el recibo de pago "a cuenta de la comisión de venta" (según lo alegó el documento fue redactado por el escribano interviniente). El campo se vendió en U$S 1.794.942,82, por lo tanto el honorario debido por su actuación como mediador asciende a U$S 61.925,52 más IVA (U$S 13.623,62), total U$S 75.549. A dicho importe resta lo abonado (U$S 31.000), quedando un saldo de U$S 44.549, cuyo importe reclama en este proceso, más interés legal. Por su parte el demandado afirma que lo efectivamente acordado fue el pago de una comisión equivalente a U$S 50 la hectárea (nada se acordó respecto al pago de IVA por su parte), y sobre un total de 620 hectáreas, por lo tanto con el pago de los U$S 31.000 cumplió con su obligación contractual y nada debe a Dotti. La Magistrada actuante desestimó la demanda por entender que el actor no cumplió con la carga probatoria respecto a que el precio pactado fue el reclamado en la demanda (3,45% más IVA sobre el precio de venta), y entendió que el demandado cumplió con el pago de los U$S 31.000. V) Los agravios del apelante están encaminados a cuestionar la incorrecta valoración de la prueba por parte del tribunal a quo, pues entiende que probó con la prueba testimonial recibida y declaración de parte, que pactó con el accionado una comisión de U$S 100 por hectárea, y reitera que lo acordado no es otra cosa que el precio de costumbre, tal como lo declaró el testigo Nicolich, experto en la materia. Y señala que no es correcto entender como lo hizo la a quo, que el demandado probó que lo acordado por la comisión fue de U$S 50 por hectárea. VI) El objeto del proceso es un contrato de mediación. Al referir a la mediación Messineo, sostiene que “La mediación en la comercialización de bienes inmuebles ha sido definida como la convención por la cual se comete a una de las partes, llamada mediador, poner en relación a dos o más personas para la concertación del negocio, mediante el pago de una comisión....” (Messineo, Manual de Derecho Civil y Comercial, t. 6, p. 65. Cfme. Carnelli, S., ‘El contrato de mediación’ en RDJA, t. LXVII, p. 33; Gamarra, J. A.D.C.U. T. XVII, p. 184; Gamarra, R., y Larrañaga, L., ‘El negocio de mediación o corretaje inmobiliario’ en A.D.C.U., t. XXVII, p. 517 y ss; Mezzera, R. ‘Curso de Derecho Comercial, actualizado y ampliado por Rippe, t. I., p. 235. Y ver en el ámbito de la jurisprudencia: A.D.C.U. , t. XXVI, notas 445/450; t. XXVII nota 448, t. XLVII, notas 351/354; y R.D.J.C. t. VI, año VI, 2018, c. 1238). En tal sentido, la postura ampliamente dominante en doctrina y jurisprudencia -a la que se afilia el Tribunal- entiende que debe verificarse el cumplimiento de dos requisitos para generar el derecho a la comisión: i) la consecución del resultado que se le encomendó propiciar y ii) un nexo causal entre el actuar del intermediario y el perfeccionamiento del negocio final (ver reseña de la jurisprudencia ampliamente mayoritaria relevada por Larrañaga y Gamarra en ADCU, t. 27, p. 521). Y tal como señala Mantero, corresponde aplicar en el caso la teoría de la causalidad adecuada, teniendo presente todos los factores causales influyentes en la concreción del negocio (Mantero, E., ‘El Derecho a la Comisión del mediador en una sentencia de la S.C.J., Derrumbando el todo o nada’, Rev. CADE, XLIX, enero 2019, pág .41 y ss.). Teniendo presente esas enseñanzas y las alegaciones de las partes, no puede estar en tela de discusión en el subexámine el derecho que tiene el demandante a percibir comisión por su trabajo como mediador, lo que cumplió en forma exitosa. El thema decidendum es determinar en función de los agravios si las partes acordaron un precio de U$S 100 por hectárea (más IVA), que sería equivalente al precio de costumbre que postula Dotti, en el orden de un 3, 45% del precio de la venta; o si el acuerdo se hizo sobre la base de U$S 50 por hectárea (por todo concepto) como postula Frade en virtud de que el precio de venta no fue el querido (U$S 3.000 por hectárea). Así las cosas, el Tribunal destaca que en la especie ambas partes afirman que acordaron un precio, por tanto no corresponde acudir al precio de costumbre (art. 1834 del C.C.) como primera alternativa para decidir la litis, sino que debe valorarse la prueba diligenciada para arribar a la verdad material, que en el caso es conocer qué fue lo que efectivamente acordaron las partes en concepto de comisión. Del análisis de la prueba testimonial recibida y declaración de parte no puede arribarse a una prueba unívoca en tal sentido. Ello porque las partes se mantienen cada cual en su postura inicial y los testigos no son concluyentes. El testigo Nicolich (consignatario de ganado, titular de una empresa de negocios rurales), actuó como intermediario por parte de los compradores. Preguntado si sabe lo que debía percibir Dotti por comisión, manifestó "se suponía que esos 100 dólares más era lo que iba a percibir Dotti". El testigo explicó que el vendedor pretendía U$S 3.000 la hectárea, el comprador ofreció U$S 2.800 y acordaron en U$S 2.900, y supone que esos U$S 100 era lo que iría a percibir Dotti por hectárea por la comisión. El testigo muestra su falta de certeza al respecto, afirmando que "supone". Declara que él percibió una comisión del 2% sobre el precio de la compra por la exclusividad del negocio; y manifestó que es común que se pacten honorarios inferiores a los del arancel cuando el precio de la venta es alto (4 o 5 millones de dólares). El testigo Silvera, conoce a Dotti de los años 70 por estar en el mismo rubro y a Frade desde el año 2000, por remate de ganados. Todo lo que sabe el testigo es porque Dotti se lo manifestó, no estuvo en la negociación de la comisión con Frade; refirió que al actor le deben el 50% porque "Dotti así me lo trasmitió". Se trata de un testigo de oídas y además sospechoso por su vínculo de amistad con el actor y por compartir negocios. En suma, la testimonial recibida no arroja luz para el esclarecimiento de los hechos de autos. En su defecto, el Tribunal considera relevante tener presente que la comisión establecida por la Cámara Inmobiliaria Uruguaya para venta de inmuebles es del 3% (fs. 63), mientras que la Asociación Nacional de Rematadores, Tasadores y Corredores Inmobiliarios la establece en el 3, 45% (fs. 72). Ahora bien, surge acreditado que el negocio objeto de autos no era el primero que vinculaba a las partes, pues antes, en el año 2004, Dotti había actuado como mediador en la venta de un campo de Frade (dos padrones rurales en "Los Caracoles"), y en dicha oportunidad acordaron una comisión del 2% del precio. Según surge de la documentación agregada en autos, el negocio referido contó con un precio total de U$S 346.994,50 (fs. 24 a 29). Tal circunstancia fue alegada por Frade al contestar la demanda como antecedente válido para controvertir que jamás pudo acordar con Dotti una comisión superior (como resulta ser 3,45%), no pareciendo razonable tal conducta de su parte al contar con un antecedente por un porcentaje muy inferior (2%). Y la Sala señala que el actor no ofreció prueba en contrario (art. 118.3 del C.G.P.), limitándose en su alegato a manifestar que eso fue hace mucho tiempo (numerales 22 y 23, fs.128). Y lo mismo señaló en sede de apelación al referir que un antecedente tan lejano no es referencia para establecer un trato preferencial con Frade. Así las cosas, el Colegiado considera que acorde a las máximas de experiencia (a lo que ocurre corrientemente en los negocios inmobiliarios o en cualquier otra actividad con honorarios por arancel) no es rara avis que las partes tengan en cuenta antecedentes y tengan en cuenta también el precio del negocio. Entonces, no parece razonable que si las partes de autos en un negocio anterior que contó con un precio de venta de U$S 346.994,50 y donde se pactó una comisión de un 2%, luego, en otro negocio similar (venta de campos), pero por un monto muy superior (U$S 1.794.942,82) hayan acordado una comisión de un 3,45%, que es el porcentaje máximo previsto en uno de los aranceles agregados en autos. Así las cosas, la versión del actor -carente de prueba- no resulta verosímil, y por contrario la versión del demandado, aun cuando no resulte decisiva, es la que ofrece mayor solidez, pues nada explica porqué Frade pactaría una comisión superior al 2% para la venta de un campo cuyo precio es muy superior a la venta anterior (referida supra del año 2004). De aplicarse el mismo porcentaje (2%), la comisión de Dotti hubiese ascendido a U$S 35.899, comisión más o menos en el mismo rango a la que correspondería por U$S 50 por hectárea (en 620 hectáreas, el precio sería U$S 31.000). Y surge que se pagó U$S 31.000 (hecho admitido, sin perjuicio que el documento que luce a fs. 23, refiere a dos letras de cambio por U$S 15.000 cada una). En suma, al resultar desacreditada la versión del actor y no quedar fehacientemente acreditada la versión del demandado, la Sala considera que debe necesariamente acudirse al precio de costumbre (art. 1834 del C.C.), y que contando las partes con un antecedente donde acordaron un 2% ese debe ser razonablemente el porcentaje a estimar en este caso, por ser acorde a la regla de experiencia, pruebe de ello es que el mediador de la parte compradora fue lo que pactó y cobró. En el mercado inmobiliario es frecuente que las partes acuerden un porcentaje inferior a los que establece el arancel, máxime en este caso donde no era la primera vez que Dotti actuaba como intermediario en la venta de campos propiedad de Frade. El 2% del precio de la venta asciende a U$S 35.899,y habiéndose admitido que el actor recibió la suma de U$S 31.000, el demandado debe la diferencia, esto es U$S 4.899, más interés legal desde la presentación de la demanda. El pago debe hacerse contra entrega de la factura por el monto estimado (U$S 35.899) más IVA. VII) La conducta de las partes en la segunda instancia ha sido correcta y no amerita sanción procesal (art. 261 del C.G.P.). Por los fundamentos expuestos, normas legales citadas, art.197, 198 del C.G.P. el Tribunal, FALLA: Revócase la sentencia definitiva impugnada. Ampárase parcialmente la demanda, determínase la comisión debida al actor en la suma de U$S 35.899 más IVA; en su mérito condénase al demandado a abonar al actor la diferencia entre dicho monto y lo percibido (U$S 31.000), esto es, la suma de U$S 4.899, más interés legal desde la demanda hasta su efectivo pago. El pago debe realizarse contra entrega de factura por el total estimado U$S 35.899 más IVA. Sin especial condena procesal. H.P.F. 15 B.P.C. cada parte. Notifíquese a las partes a domicilio. Cumplido, devuélvase al tribunal de origen. Dr. Fernando Tovagliare - Ministro Dr. Gustavo Iribarren - Ministro Dra. Claudia Kelland - Ministra Esc. Laura Pérez - Secretaria Letrada.