Sentencia Definitiva N° 330/2025

Sentencia Nro. 330/2025 - IUE: 2-6144/2023 Montevideo, 21 de noviembre de 2025 TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE CUARTO TURNO.- Ministro Redactor: Ministros Firmantes: Dr. Álvaro Franca. Dra. Mónica Besio Dr. Guzmán López Montemurro. AUTOS: “HERNÁNDEZ, ROBERTO C/ QUIAN, ANA – CESACIÓN DE CONDOMINIO DE ORIGEN CONTRACTUAL (ART. 370 CGP)” IUE: 2-6144/2023. I) El objeto de la instancia está determinado por el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada Ana Quian contra la Sentencia Definitiva N° 2/2025 de fecha 17 de marzo de 2025 (fs. 122), dictada por la titular del Juzgado Letrado de Primera Instancia de San José de 2do. Turno, Dra. Maria Andrea La Paz Camacho, en la cual se desestimó el excepcionamiento opuesto por la demandada y en su mérito se mantuvo firme el auto inicial 439/2024 de fecha 19 de agosto de 2024 por el cual se había dispuesto la cesación de condominio solicitada en el marco del artículo 370 CGP sin especial condena en la instancia. II) La parte demandada en su apelación se agravió, en lo sustancial, por lo siguiente. Entendió que hubo una errónea valoración de la prueba por cuanto, el bien admite cómoda división. Se consideró que el único medio de prueba idóneo para determinar si el inmueble de autos admite o no cómoda división, es la prueba pericial y que esta prueba debió ser aportada por el demandado, considerándose una carga probatoria del demandado (art. 139.1 CGP) donde considera que los informes eran simplemente de parte. Sostuvo el recurrente que al respecto es importante aclarar que fue la misma magistrada quien por Decreto N° 577/2024 (fs. 95) solicitó los datos de quien realizará la inspección ocular, la cual la parte actora tampoco controvirtió, por lo tanto, dicha inspección se tornó en informe pericial, no solo de parte sino de la litis. Asimismo, una vez consultado el profesional sobre si la cesación de condominio es pasible de cómoda división, el mismo respondiera de forma afirmativa. También se agravió por la desestimación de la caducidad o prescripción extintiva, ya que de la propia inspección ocular surge mediante las declaraciones del arquitecto Ramos, respecto a la antiguedad de las construcciones, que las últimas reformas tenían una antiguedad superior a los 10 años (incluso algunas hasta 30 años). Asimismo se ignoró el testimonio de la Sra. Gloria Larrama (a la cual refiere la magistrada en su sentencia) quien indicó que trabajó para ambas partes (hace 28 años) manifestando que las edificaciones y construcciones ya existían en ese momento y que las mismas no se comunicaban entre sí, y que cada parte llevaba la contabilidad de su sector con total independencia y autonomía. En suma, solicitó la revocación total de la sentencia dictada en primera instancia. III) La recurrencia fue sustanciada con la parte actora, evacuó el traslado que le fuera conferido, abogando por la confirmatoria de la impugnada (fs. 140). IV) Se franqueó la correspondiente alzada, se remitieron los autos a esta Sede y previo pasaje a estudio, se acordó el dictado de decisión anticipada. V) El Tribunal confirmará la recurrida por sus fundamentos y por lo que se dirá. VI) En cuanto a las resultancias cabe remitirse a las del primer grado por ser en términos generales correctas. VII) El caso. En autos se pretende la Cesación de Condominio contractual contra la Sra. Ana Quian, mediante la venta en subasta pública del inmueble padrón XX que forma parte de una propiedad incorporada al régimen de Propiedad Horizontal como se dirá. Ambas partes son copropietarios en distintas proporciones del inmueble según surge acreditado de la documentación que se acompaña (fs. 5/28), detentan la posesión del inmueble, dividido materialmente por una pared. El inmueble se encuentra ubicado en el Departamento de San José, localidad catastral San José de Mayo empadronado con el N° XX, que forma parte del edificio incorporado al régimen de la propiedad horizontal de la ley 10751 bajo las disposiciones del decreto ley 14261, lo cual se acredita con plano de mensura y división del Ingeniero Agrimensor Daniel Sierra Navia. Asimismo es de destacar que dicho inmueble no admite cómoda división. VIII) Establecido lo anterior, el Tribunal ingresará a la consideración de los agravios que no se consideran de recibo por los fundamentos dados en el primer grado y por lo que se dirá. En la recurrida se tuvo por probado que se dio cumplimiento a los presupuestos procesales necesarios para la promoción del proceso, en tanto se acreditó que el condominio de origen contractual entre las partes, con la prueba documental acompañada (que fuera analizada por Oficina Actuaria, fs. 43) y ademas relevar que el inmueble de autos no admite cómoda división (informe técnico a fs. 37). El presente proceso se encuentra regulado por el artículo 370 del CGP que refiere a la cesación de condominio de origen contractual mediante la venta de la cosa común en remate público (art. 1755 y 1756 del C.C.) y conforme a la normativa citada, esto procede cuando cualquiera de los propietarios, acreditando el dominio con la prueba requerida por derecho y afirmando la imposibilidad de división cómoda y sin menoscabo, exige la venta y el reparto del precio que se obtenga. El art. 1755 C.C establece que si una cosa común a muchos no puede ser dividida cómodamente y sin menoscabo, o si en una partición de bienes comunes se encuentra una cosa que ninguno de los copropietarios quiere o puede admitir por entero, se hará la venta a martillo o en subasta pública y el precio se repartirá entre los interesados. A su vez, conforme lo establecido por el art. 1756 CC debe señalarse que cada uno de los copropietarios tiene derecho a reclamar que la venta se haga en subasta pública. Cuando alguno de ellos fuese ausente o persona jurídica o menor habilitado o estuviere sujeto a tutela o curaduría, la venta se hará en la forma establecida por el art. 396 de este Código. La Doctrina al analizar el art. 370 CGP consigna que en cuanto a los interesados, la legitimación activa corresponde a cualquiera de los condominios y se afirma que constituyen presupuestos particulares de esta pretensión, los siguientes: a) la existencia de un condominio, es decir la cotitularidad de más de una persona respecto de determinado bien. b) que dicho condominio sea de origen contractual. Queda descartada así la posibilidad de tramitar por esta vía el cese de un condominio que tenga un origen distinto del contractual, como ocurre con el condominio de origen sucesorio o el que resulta de la disolución de la sociedad conyugal. c) tratándose de un proceso monitorio y resultando aplicables los presupuestos típicos de esta estructura, el actor debe acompañar en su demanda la documentación correspondiente. De acuerdo a la normativa aplicable la forma de acreditar el dominio tratándose de bienes inmuebles, será la escritura pública correspondiente inscripta en el Registro respectivo (Art. 1664.1 C.C.). d) por último constituye igualmente un presupuesto de esta pretensión que se afirme la imposibilidad de división cómoda y sin menoscabo del bien en condominio. La norma refiere a la “afirmación” por el actor de dicha circunstancia, en oposición a la “acreditación” que se le exige respecto del dominio mediante la prueba correspondiente. En aplicación de la normativa general en materia de actos de proposición y procedimiento probatorio, no se exige respecto de este extremo necesariamente prueba documental, y mucho menos que la misma tenga las características requeridas por el art. 352.2. (CGP Comentado. Anotado. Angel Landoni. Vol 3 B pag. 1650 a 1655). Establecido lo anterior, el Tribunal comparte con la primera instancia en cuanto a que en el caso quedó debidamente acreditado la calidad de propietarios de los actores y demandados, y la imposibilidad de cómoda división y sin menoscabo de los bienes en estado de indivisión. Máxime cuando, como sucede en autos, se pretende el cese de condominio de una unidad incorporada al régimen de propiedad horizontal (ley 10.751) lo cual no resulta menor, ya que la decisión de dividir una unidad sometida a tal régimen requiere el concurso de voluntad de terceros, ajenos al condominio que nos ocupa con eventualmente una serie de gastos y trámites (realización de planos, modificaciones de reglamento de copropiedad, etc.) que claramente llevan a considerar que constituyen un ?menoscabo ? (entendido como daño o perjuicio ). En cuanto al agravio respecto del medio de prueba no se entiende de recibo, es la parte que pretende acreditar lo alegado quién debe elegir el medio adecuado para ello. La inspección ocular fue solicitada por la demandada y la Magistrada hizo lugar y correctamente en su sentencia valoró la prueba pedida y entendió que, el único medio idóneo es la prueba pericial. Al respecto, se podría considerar que o bien la demandada en vez de solicitar una inspección ocular podría haber solicitado una prueba pericial, o en su caso, la magistrada no hubiera hecho lugar a la inspección ocular solicitada y en su lugar se hubiera pronunciado sobre la prueba pericial como medio más idóneo. Cabe recordar que el art. 177 CGP establece que “Procede la prueba pericial, cuando para verificar hechos que interesen al proceso son necesarios conocimientos artísticos, científicos o técnicos especiales”. Sin embargo la inspección implica justamente inspeccionar personas, lugares o cosas con la finalidad de esclarecer hechos que interesen a la decisión del proceso” (Art. 186 CGP), se trata de una observación directa pero no brinda una información tan detallada y profunda, al respecto, (Cfme. Sentencia N°208/2011, TAC 6°)“Ante situaciones controversiales y sin desmedro de otro tipo de probanzas, la pericial resulta la prueba idónea, por referir la situación a hechos para cuya verificación son necesarios conocimientos científicos o técnicos especiales (art. 177 CGP)”. Por otra parte, surge de la declaración del arquitecto que asistió a la inspección ocular, que cuando le consultan si es posible una cómoda división del inmueble responde afirmativamente, sin embargo acto seguido aclara que, si las partes están de acuerdo para modificarlos podría haber cómoda división pero se afectaría a otros copropietarios de la Propiedad Horizontal (fs. 107 vto.) lo cual nos lleva al concepto de menoscabo o perjuicio que llevan a considerar procedente la cesación de condominio que nos ocupa. En efecto, considera el Tribunal, que al respecto hay que tener en cuenta que según surge acreditado por el plano de mensura donde se indica que el padrón se encuentra en régimen de propiedad horizontal no siendo posible la división del inmueble. El arquitecto Ramos no realizó informe detallando que admitía cómoda división, solo manifestó que si todas las partes que integran la propiedad horizontal, copropietarias, estuvieran de acuerdo se podría modificar, pero en el caso, el bien se trata de un sector del padrón que integra una propiedad horizontal donde existen terceros propietarios que no son parte del proceso, no podría admitir cómoda división con la sola voluntad de las partes del proceso. Se ha agregado por la parte actora con la agregación de la documentación necesaria y los informes para acreditar que el bien no admitía cómoda división (informe FS. 37 realizado por Gustavo Cornellius), fue calificado por la Oficina Actuaria y no existe impedimento para continuar con la cesación de condominio en la forma dispuesta en el monitorio inicial. Respecto al segundo agravio, es necesario considerar que se trata de un bien indiviso perteneciente a dos personas y el cual la demandada en los últimos años lo ha usufructuado, ambos se encuentran en igualdad para solicitar un cese de condominio por ser ambos propietarios. El hecho de quien utilizó o no el bien en el último tiempo no tiene relevancia, ya que lo que interesa es la titularidad de la propiedad, lo cual surge acreditado mediante certificado notarial (fs. 40). Por lo tanto, no hay otra conclusión posible que entender que los actores dieron cumplimiento a todos los requisitos y presupuestos establecidos en el art. 370 del CGP, afirmando en forma razonable que en el caso la cosa en común no puede ser dividida cómodamente y sin menoscabo, atendiendo a diversas circunstancias: entre otras que las unidades de propiedad horizontal que integran el condominio tienen diferentes características, algunas arrendadas, y por tanto tienen valores distintos, lo que dificulta una equitativa distribución material de las mismas. Finalmente, en relación a la excepción de prescripción o caducidad de la acción, la Magistrada de primer grado consideró que no cumplió con la carga de la sustanciación, ya que se limita a mencionarlo sin profundizar en su alcance. Sin perjuicio de compartir lo señalado, el Tribunal entiende que, en el caso, no corresponde invocar la prescripción extintiva ya que esta no se compadece con la cesación de condominio, ya que se trata de un proceso judicial para poner fin a la copropiedad a través de la venta forzada del bien y no se encuentra en juego la extinción de un derecho por inactividad. La cesación de condominio se solicita cuando es imposible dividir el bien cómodamente, y se busca la venta del bien en remate para repartir el precio entre los condominios. En el caso, observa el Tribunal, que la demandada no alegó la prescripción adquisitiva de la cuota parte en función de la cual se pretende la cesación y por tanto la confirmatoria se impone por lo dicho en forma previa y por lo dicho. IX) La conducta procesal de las partes ha sido correcta y no corresponde realizar sanciones procesales en la instancia (artículo 56 CGP, 688 CC). Por los fundamentos expuestos, normas citadas, el Tribunal, FALLA: Confírmase la recurrida sin especial condenación en la instancia. Notifíquese personalmente y oportunamente devuélvase con copia en la forma de estilo (honorarios fictos 5 BPC). Dra. Mónica Besio Dr. Guzmán López Montemurro Dr. Álvaro França Esc. Adriana León Ministro Ministro Ministro Secretaria