Sentencia Definitiva N° 53/2013

Montevideo, 29 de Julio de 2013. SENTENCIA DEFINITIVA N° 53. VISTOS: Para Sentencia Definitiva de Primera Instancia estos autos caratulados:"COPROPIETARIOS DEL EDIFICIO PUNTA CARRETAS c/ COPROPIEDAD DEL EDIFICIO PUNTA CARRETAS, OTROS PROCESOS" FICHA 2-4523/2011. RESULTANDO: 1) A fs. 39 y con fecha 21/02/2011 comparecieron Mario Delgado Parodi y Alma Crespi, en nombre y representación de los copropietarios del Edificio Punta Carretas, a promover acción de modificación del Reglamento de Copropiedad del Edificio Punta Carretas, y expresaron en síntesis que: a) El Edificio Punta Carretas cuenta con 52 apartamentos, unidades de propiedad horizontal, y 18 garages, según Reglamento de Copropiedad cuyo testimonio luce glosado en autos de fs. 2 a 31. b) En planta baja del edifico se ubica el local comercial Padrón individual Nº 417.983/001, el cual cuenta con entrada, contadores de energía eléctrica y agua potable independientes, no utilizando los servicios del edificio tales como ascensores, limpieza, portería, pallier, etc.. c) El reglamento de copropiedad vigente establece que el pago de los gastos comunes es en proporción la milésimas de cada unidad correspondiendo a la unidad 001 padrón individual Nº 417.983/001 el equivalente a 211 milésimas, por lo que de acuerdo a ello a la fecha los gastos comunes correspondientes a dicha unidad ascenderían a $ 28.832, lo que hace inviable todo emprendimiento comercial y resulta injusto ya que dicha unidad no utiliza ni se beneficia de los bienes comunes como ya se refiriera, contando con contadores independientes. Hasta la fecha la referida unidad había abonado la suma de $ 3.000 por concepto de gastos comunes , ya que por anteriores administradores no se aplicaba para el cálculo de los mismos las milésimas, lo que fue aceptado tácitamente por la copropiedad. Debido a ello el copropietario de la unidad 101, Sr. Juan Weiss, inició ante el Jdo. de Paz Dept. de 4º Turno en los autos Ficha 2-53576/2007 un proceso por daños y perjuicios por el cual se condenó a la copropiedad a abonar la suma de $ 81.987 con más sus reajustes desde Octubre de 2008 e interese; y en proceso de oblación y consignación promovido por el mismo copropietario ante el Jdo. de Paz Dept. de 37º Turno en los autos Ficha 2-42982/2010, procedió a abonar las diferencias y saldos atrasados de gastos comunes desde Noviembre de 2008 a Noviembre de 2011 . d) Debido a lo antes expresado, y a que el propietario de la unidad 001 abonó puntualmente los gastos comunes liquidados en la forma ya referida por anteriores administraciones, situación que fue consentida durante muchos años, se celebró un acuerdo transaccional según acta de fecha 13/12/2012, el que acompaña glosado de fs. 34 a 36. Por el mismo se acordó en síntesis que el propietario de la unidad 001 abonará al edificio la suma de U$S 35.000 por concepto de diferencias de gastos comunes, daños y perjuicios, reajustes e interese, costas y costos, etc., y que la copropiedad del edificio de autos aprobará mediante las mayorías legalmente requeridas, la cláusula SEPTIMA del reglamento de copropiedad respectivo, en lo que refiere a los gastos comunes de la unidad 001 padrón individual Nº 417.983/001. e) Según surge del testimonio de acta de asamblea celebrada con fecha 13/12/2010, glosada a fs. 32 y 33, la Asamblea de Copropietarios del edificio de autos, en segunda votación y por una mayoría de copropietarios que representan el 57,5 % del valor del edificio, resolvió promover la presente acción de modificación de reglamento de copropiedad, en los términos que surgen de dicha acta, y homologar el acuerdo transaccional antes referido. Estando los comparecientes autorizados por la referida asamblea a firmar los escritos judiciales respectivos. Ofrecen prueba, fundan su derecho en lo establecido por los Art. 7 y 8 del Decreto-Ley 14.560; y en suma solicitan se confiera traslado de la demanda a los copropietarios de las unidades que se relacionan en el petitorio 2º de fs. 42 vlto., quienes votaron negativamente o no concurrieron a la asamblea de fecha 13/12/2010, y se homologue el acuerdo transaccional ya referido y se decrete la modificación del reglamento de copropiedad en los términos que surgen del acta de la asamblea celebrada el 13/12/2010, otorgándose de oficio en representación de todos los copropietarios, ante el escribano designado por los promotores. 2) Por auto N° 413/2011 se confirió traslado de la demanda, el que fué evacuado a fs. 86 y sig. por Juan Weiss Krezisky y Yanet Weiss Ibáñez, quienes expresaron en síntesis que: a) Son copropietarios del edificio de autos, acompañan certificado notarial. b) La Asamblea General Ordinaria convocada para el día 13/12/2010 por el Edificio Punta Carretas a los efectos de la consideración de la modificación del respectivo reglamento de copropiedad y homologación de acuerdo transaccional celebrado con el propietario de la unidad 001, tenía especial relevancia por la referida temática a considerar, ya que de aprobarse las modificaciones y la transacción, los demás propietarios se verían obligados a soportar un incremento de los gastos comunes a abonar mensualmente, en beneficio del propietario de la unidad 001 el que pasaría a abonar menos del 50% de lo que le correspondería abonar por dicho concepto. Ello resultaría injusto para el resto de los copropietarios máxime teniendo en cuenta que se trata de un local comercial ubicado en un lugar privilegiado, y muy cotizado comercialmente, frente al Shopping de Punta Carretas, con amplias vidrieras por dos calles, y cuyo valor de acuerdo al reglamento de copropiedad actual es al año 2002 de $ 4.936.740, según cédula expedida por la Dir. Gral de Catastro. c) En la referida asamblea no se controló debidamente que los asistentes y votantes fueran los copropietarios de las unidades por las que comparecían, y del acta labrada en esa oportunidad, de la comparecencia respectiva, no surge que la hubiesen firmado todos los presentes a la misma, solo lucen 5 firmas al concluir dicha acta, por lo cual la misma no está aprobada por las mayorías requeridas por el Art. 8 de la Ley 14.560. d) Se oponen en suma a la demanda en todos sus términos, ya que para modificar el reglamento de copropiedad se requiere una doble mayoría de al menos 2/3 de los copropietarios del edificio, que a su vez representen por lo menos las ¾ partes o 75% del valor total del edificio, estando el valor de cada unidad determinado por mismo reglamento, en milésimas o coeficientes respecto del valor total del edificio. El Art. 8 de la Ley 14.560 establece que en aquellos casos en que la asamblea se convoca a los efectos de la reforma del reglamento de copropiedad, como ocurre en este caso, luego de dos votaciones sucesivas, no se obtuvieran las mayorías antes referidas, los copropietarios que representen el 51% del valor del edificio, podrán demandar judicialmente a los restantes copropietarios el otorgamiento respectivo, adjuntando el proyecto de reglamento. Las mayorías calificadas señaladas refrieren a los votos favorables a la reforma, en relación a la totalidad de los copropietarios, y no solo de los presentes o representados en la asamblea. Por tanto si no se obtiene el quórum de 2/3 para tratar la reforma, la misma no puede aprobarse, e) Existen cláusulas del reglamento que no pueden modificarse sin el consentimiento unánime de todos los copropietarios, por ej. las que determinan la naturaleza común o exclusiva de ciertas áreas del edificio, las que fijan los porcentuales que corresponden a cada unidad o las bases para la determinación del monto contributivo para el pago de gastos comunes, lo que ha sido reiterado por la jurisprudencia. Citan doctrina y jurisprudencia. Ofrecen prueba, fundan su derecho en lo establecido por el reglamento de copropiedad respectivo y en la Ley 14.560. En suma solicitan que se desestime la demanda en todos sus términos, con costas y costos a cargo de la actora. 3) A fs. 109, 122, 135, 149, 187, 212, y 226 comparecieron respectivamente, los propietarios de las unidades Nº 206, 503, 702, 306, 706, 601 y cochera SS 102, 208, del Edificio Punta Carretas, quienes acreditaron su propiedad mediante los certificados registrales respectivos que acompañaron en sus comparecencias, a adherir a la demanda promovida en autos, a quienes por auto Nº 997/2011 (fs. 228), se los tuvo por adheridos a la demanda. 4) Por auto N° 906/2011(fs. 90), se tuvo por evacuado el traslado conferido, y por auto Nº 1511/2011 (fs. 229) se convocó a las partes a audiencia preliminar, la que en definitiva se celebró con fecha 9/8/2011 ; en la misma ( fs. 239) las partes se ratificaron de sus respectivos escritos; se tentó la conciliación intraprocesal de precepto; se fijó el objeto del proceso y de la prueba; y se dictó pronunciamiento respecto a los medios de prueba admitidos, teniendo por agregada la prueba documental aportada por las partes, y haciendo lugar a la prueba testimonial, por oficios, e intimación; se celebraron las audiencias complementarias correspondientes a los efectos de diligenciar toda la prueba dispuesta; en audiencia celebrada con fecha 13/06/13 se recibieron los alegatos los que se tuvieron por agregados, y por auto N° 1768/13 dictado en la misma, se convocó a audiencia de dictado y lectura de sentencia para el día de la fecha. CONSIDERANDO: 1) El objeto del proceso quedó fijado a fs. 239, en determinar si procede acoger la demanda promovida en autos y en su mérito si procede disponer la modificación del reglamento de propiedad del Edificio Punta Carretas en los términos que resultan del acta notarial a fs. 35 vlto., y si procede homologar la transacción extrajudicial celebrada , glosada de fs. 34 a 36, atendiendo a los términos de la contestación de fs. 86 a 89. El objeto de la prueba se fijó en acreditar si la asamblea de copropietarios se celebró en legal forma, y si se han cumplido con las mayorías requeridas por los Art. 7 y 8 de la ley 14.560, y demás hechos alegados y controvertidos por las partes. 2) Se promueve en autos una demanda por reforma del Reglamento de Copropiedad del Edificio Punta Carretas, y por homologación de acuerdo transaccional celebrado entre el propietario de la unidad 001 de dicho edificio y la copropiedad del mismo. Los codemandados comparecientes a fs. 86 y sig., Juan Weiss Krezisky y Yanet Weiss Ibáñez, propietarios respectivamente de las unidades 101 A, 101 B, G 104, y 506 el primero y de la unidad 906 la segunda, contestaron la demanda oponiéndose a la misma sosteniendo en síntesis que en la Asamblea celebrada con fecha 13/12/2012 no se obtuvo el quórum legalmente requerido para funcionar y menos aprobar la reforma del reglamento de copropiedad, para lo cual se requiere una doble mayoría de al menos 2/3 de los copropietarios del edificio, que a su vez representen por lo menos las ¾ partes o 75% del valor total del edificio, según el valor establecido en el mismo reglamento, y que existen cláusulas del reglamento que no pueden ser modificadas sin el consentimiento unánime de todos los copropietarios, siendo ejemplo de ello las cláusulas que determinan la naturaleza común o exclusiva de ciertas áreas del edificio, las que fijan los porcentuales que corresponden a cada unidad o las bases para la determinación del monto contributivo para el pago de gastos comunes, como ocurre en el caso de autos. 3) Procede entonces determinar, de acuerdo al objeto del proceso y de la prueba oportunamente fijados en virtud de lo expresado y peticionado en las respectivas comparecencias de las partes, si las resoluciones tomadas por la asamblea celebrada con fecha 13/12/2010 requería para ello la unanimidad de los copropietarios, o la obtención de mayorías especiales, si la asamblea referida contó con el quórum legalmente requerido para funcionar y si las resoluciones tomadas por la misma y objeto de estas actuaciones, fueron aprobadas en legal forma por las mayorías correspondientes. 4) Estándose en autos ante una demanda en la que se reclama la reforma del Reglamento de Copropiedad del Edificio de propiedad horizontal “Punta Carretas”, es de aplicación lo dispuesto por la Ley 10.751y sus concordantes y modificativas, entre ellas la Ley 14.560 invocada por las partes, así como también las disposiciones del propio reglamento de copropiedad del edificio referido. El Art. 16 de la Ley 10.751establece que los propietarios de los edificios podrán acordar por unanimidad los reglamentos de copropiedad con el fin de precisar los derechos y obligaciones de los copropietarios; el mismo debe ser otorgado por escritura pública e inscripto en el registro respectivo, actualmente en el Registro de la Propiedad Inmueble (Art. 17 nal. 5 Ley 16.871), disponiéndose asimismo que el reglamento será obligatorio para los copropietarios otorgantes y sus sucesores a cualquier título, debiendo aplicarse en primer término dicho reglamento, y para el caso de silencio se deben aplicar las normas respectivas de la Ley 10.751y sus modificativas y concordantes. Por su parte el Art. 7 del Decreto-Ley 14.560 a los efectos de la formación o modificación del reglamento de copropiedad no estableció la unanimidad, sino que exige la existencia de una mayoría especial o calificada, la que consiste en el voto afirmativo al menos de las ¾ partes del valor del edificio, dispuso una doble mayoría, de por lo menos 2/3 de los copropietarios del edificio, no se refiere a los copropietarios presentes en la asamblea, y que los mismos representen por lo menos las ¾ partes o el 75% del valor total del edificio. Las referidas mayorías son las exigibles en el caso de autos, ya que se trata de un edificio incorporado al régimen de propiedad horizontal con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto-Ley 14.560; no se requiere la unanimidad como ocurriría en el caso de un edificio incorporado bajo la vigencia de la Ley 10.751, ya que en ese caso siendo de orden público las normas respecto a los quórums y mayorías establecidas por los diversos regímenes que regulan la propiedad horizontal ( Art. 16 del Decreto-Ley 14.560), se aplicaría el régimen establecido por la misma. Por su parte en particular respecto al edificio de autos, como se señala en la misma demanda, el Reglamento de Copropiedad del Edificio Punta Carretas cuyo testimonio luce glosado en autos de fs. 2 a 31, en su cláusula SEPTIMA establece que la contribución de las diferentes unidades a los efectos de cubrir los gastos y expensas comunes se hace en forma proporcional al valor de cada unidad, de acuerdo al valor que se establece en la cláusula NOVENA, esto es el “Valor Real” determinado por la Dir. Gral. de Catastro. 5) Sin perjuicio de lo referido en el considerando anterior en cuanto a que a los efectos de la reforma del reglamento de copropiedad de los edificios incorporados al régimen de propiedad horizontal no se requiere la unanimidad de los copropietarios del mismo, corresponde hacer ciertas precisiones. En efecto, en general tanto la doctrina como la jurisprudencia exige que a los efectos de la modificación de los reglamentos de copropiedad en lo relativo a la proporción en que cada copropietario debe contribuir al pago de las expensas y gastos comunes, requiere la unanimidad del consentimiento de los mismos, ya que se entiende que ello tiene como fundamento lo establecido en los Art. 2, 3, 4 y 5 de la Ley 10.751, por los que se dispone que cada propietario no solo es propietario de su unidad, sino copropietario en los bienes afectados al uso común, siendo bienes comunes aquellos necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, y que permiten el uso y goce a cada propietario de sus respectivas unidades (caso de terreno, cimientos, paredes maestras, azoteas, etc.), y que la contribución a las expensas necesarias debe ser de acuerdo al valor proporcional de su unidad ( Conforme: Washington Lanziano en estudios de Derecho de Superficie y de Propiedad Horizontal, pág. 264 a 265, y 289 a 290; y Julio Ramos Olivera en Manual Práctico de Propiedad Horizontal, pág. 33. 6) En la demanda de autos se pretende se homologue el acuerdo transaccional celebrado en la asamblea del Edificio Punta Carretas de fecha 13/12/2012, el cual luce glosado de fs. 34 a 36 autos, y por el que se acordó en síntesis, que el propietario de la unidad 001 abonará al edificio la suma de U$S 35.000 por concepto de diferencias de gastos comunes, daños y perjuicios, reajustes e interese, costas y costos, etc., y que la copropiedad del edificio de autos aprobaría mediante las mayorías legalmente requeridas, la cláusula SEPTIMA del reglamento de copropiedad respectivo, en lo que refiere a los gastos comunes de la unidad 001 padrón individual Nº 417.983/001. Como se refiriera en el considerando 5º para la modificación del reglamento de propiedad en lo que tiene que ver con la proporción en que cada copropietario debe contribuir al pago de las expensas y gastos comunes, se requiere la unanimidad del consentimiento de todos los copropietarios, lo que no obtuvo en este caso, ya que los copropietarios comparecientes en autos a fs. 86, Sr. Juan Weiss Krezisky y Sra.Yanet Weiss Ibáñez, se oponen a ello, no habiéndose entonces logrado la unanimidad requerida, por lo que no corresponde acoger la demanda. En efecto, por dicho acuerdo transaccional cuya homologación judicial se pretende, se establece en forma clara una modificación del reglamento de copropiedad en lo relativo a la forma de contribución a los gastos y expensas comunes, para lo cual se requiere unanimidad de todos los copropietarios, la que no se obtuvo en el caso de autos, por lo que se desestimará la demanda, 7) Si bien la actora en su demanda sostiene que la situación planteada respecto al pago de los gastos y expensas comunes en cuanto a la unidad 001 podría implicar una situación injusta, y que en algunas ocasiones, como ocurre en el caso de autos, el cumplimiento estricto de los reglamentos de copropiedad puede ser injusto o aún abusivo, violentándose en la situación planteada los derechos del propietario de la unidad afectada, a este respecto a juicio de la suscrita corresponde en primer término señalar que es de aplicación la teoría del acto propio en mérito a la cual no es posible ir contra los propios actos, violentando principios tales como los de buena fé; si el propietario de la unidad 001del edificio de autos adquirió el mismo, debe entenderse que lo hizo en conocimiento de las condiciones edilicias de la misma, y del edificio, así como de las disposiciones del reglamento de copropiedad de dicho edificio (Conforme: ADCU T. XXXVI caso 1092 TAC 1º Sent. 91/05). Por tanto no es posible que luego de adquirir el bien en las condiciones que el mismo revestía, se pretenda invocar dichas condiciones como fundamento de una modificación del reglamento de copropiedad que afectará el derecho y obligaciones de todos los copropietarios respecto a la forma de contribución con los gastos y expensas comunes del edificio, sin contar con el consentimiento unánime de todos los propietarios a dichos efectos en mérito a los fundamentos ya expresados en el considerando 5º. 8) En cuanto a la conducta de las partes en el proceso ( Art. 688 del C.Civil y Art. 56 del C.G.P), entiende la suscrita que la misma ha sido correcta no ameritando en esta instancia especial condenación en costas y costos. Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por los Art. 197 y 198 del C.G.P, y demás normas legales, citadas. FALLO: Desestimando la demanda, sin especial condenación en costas y costos. Consentida o ejecutoriada, cúmplase y oportunamente archívese, previa reposición de la vicésima correspondiente. Fíjanse los honorarios fictos profesionales en 3 B.P.C por cada parte. Dra. Mónica Besio Juez Letrado