Sentencia Definitiva N° 271/2026

TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE PRIMER TURNO SENTENCIA DEFINITIVA Nº 271/2026 Montevideo, 12 de agosto de 2026 Ministro redactor Dra. Beatriz Venturini VISTOS: Para sentencia definitiva estos autos caratulados: “MAR Y CHACRA SRL Y OTRO C/ GARCÍA, ALEJANDRO Y OTROS -COBRO DE PESOS” – IUE: 2-112570/2023 , venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 210-217, contra la sentencia definitiva Nº 45/2025 del 12 de setiembre de 2025 de fs. 197-209, dictada por el Sr. Juez Letrado de Primera Instancia de Maldonado de 5º Turno, Dr. Federico Rodríguez Luzardo. RESULTANDO: 1) Por la recurrida – a cuya relación de antecedentes procesales útiles se hace remisión por ajustarse a las resultancias de autos – se desestimó la demanda impetrada, en todos sus términos. Costas y costos por su orden. 2) Contra la referida providencia se alzó en tiempo y forma la parte actora, quien en escrito de fs. 210-217 manifestó que le agravia primero, que la sentencia no está motivada, habiendo incurrido en “error in iudicando” frente a una sentencia donde se valoró erróneamente la prueba y se omitió valorar otra prueba allegada al proceso. Atento al artículo 140 del Código General del Proceso dispone, que el tribunal apreciará las pruebas tomando en cuenta cada una de ellas en su conjunto, racionalmente, de acuerdo con las reglas de la sana crítica e “indicará concretamente, cuáles medios de prueba fundan principalmente su decisión. Resulta imprescindible trasladar esa apreciación o valoración a la fundamentación y motivación de las sentencias, debiéndose exigir que la misma sea suficiente, completa, precisa, controversial, crítica y coherente. En materia de apreciación y valoración de la prueba, la motivación también debe cumplir con estas características, ya que solamente de esa forma podrá estar ante una garantía plena y adecuada que haga a la tutela jurisdiccional más efectiva. La palabra “principalmente” no puede ser un salvoconducto para vulnerar las propias reglas de la sana crítica, ya que de esa forma se podía desvirtuar el resto de la disposición. Las conclusiones a las cuales arribó el sentenciante de Primera Instancia, analizando en forma parcial la prueba allegada al proceso, implica, además de la incorrecta motivación, la aplicación en forma errónea de los criterios de la sana crítica. Si la valoración de la prueba no figura en la motivación (no solo de los medios más relevantes que se tuvieron en cuenta, sino también de los que se desestimaron) entonces se podrían llegar a vulnerar garantías y a producir vicios argumentativos en la sentencia. Agrega que, en la sentencia, no se valoró la prueba en su conjunto, ni en forma racional, ni se aplicaron las reglas de la sana crítica. El Juez no valoró el testimonio de Maiorano, ni el testimonio de Lucía Mediza, ni el testimonio de María Elizabeth Guadalupe, no expresándose tampoco el motivo por el que no fueron relevados, habiendo sido ignorados por la sentencia. Tampoco fue valorada en forma crítica y racional la declaración de parte del codemandado Alejandro García Terra y se le otorgó, en forma inexplicable, una certeza de la cual carece, se le otorgó a lo dicho en su declaración, el mismo estatus que le correspondía a un testigo. Asimismo, los testimonios que sí fueron analizados lo fueron en forma errónea, no racional y no en conjunto con el resto de la probanza diligenciada en autos. Además, sostiene que hay errores en la valoración de la prueba, omisiones y prueba no analizada. El a quo considera la declaración de la testigo Gimena Etcheto, del portero Andrés Galeano, el testimonio de Sebastián Alfonso Ruiz, muy someramente la declaración de María Elizabeth Guadalupe, pero no considera en absoluto la declaración de Lucía Mediza ni de Maiorano. En cuanto a la testigo Annie Joan Casas Dal Molin, el sentenciante de primer grado sostuvo que dicho testimonio “no arroja luz al asunto ya que esta testigo no habría tenido participación directa en los hechos que motivan el reclamo”, sin aclarar porqué considera el Juez que no la tuvo, cuando en cambio, ella expresó “recuerda que en la pandemia Gimena tenía este cliente -refiriéndose a García Terra- que le fue a mostrar un apartamento en el Edificio Terrazas y estando allí recordó que había otro a la venta en un primer piso, creo que habló con el portero y el portero le dijo que sí que estaba a la venta y llamó él mismo a Salaya para saber si lo podía mostrar y Salaya le dijo que sí que podía mostrar y fue gente de Salaya y los mostraron (…)”. A su vez expresó que lo declarado lo sabía porque Etcheto dijo “(…) trabajamos en el mismo ambiente de trabajo, estamos ahí y compartimos lo que se vive, compartimos trabajo, somos muy pocos en la inmobiliaria es un trabajo como familiar digamos (…)” “(…) Se habla todo” “están a un metro y medio de distancia (…)”. También omitió valorar el testimonio de Maiorano, quien expresó cuando fue interrogado por la parte actora que “(…) un día voy a comentar, yo salí al palier así y vi a Gimena abajo en su autito, y vi que estaba con una pareja, que no pude identificar, primero porque a esa altura de mi vida no conocía personalmente al Sr. García ni a su mujer, entraron al apartamento de abajo que era de la viuda, ahora no me acuerdo el nombre, Cecilia no sé cuánto, y pregunté quién son estos y me dijo son los mismos que estuvieron viendo el apartamento 1 y 3 (…)”. antes había aclarado que el apartamento 3 es el 101. Esta declaración confirma el testimonio de Gimena Etcheto y el de Annie Joan Casas Dal Molin. Tampoco valoró la declaración de Lucía Mediza, a la cual refirió solamente por los mensajes que obran a fs. 16 a 24 de autos. Esta testigo declaró que fue a ver a la unidad 101 del Edificio Las Terrazas, que fue para conocerlo porque iba a trabajar la propiedad, que fue atendida por un señor de nombre Sebastián, que recuerda que estaba con el esposo y con un perrito; también sabe que ese señor era cliente de Salaya Romera, que el apartamento estaba en la Inmobiliaria para la venta. Magdalena Giuria, además, al mostrarle la foja 23, recordó haber recibido dicha oferta, amén de reconocer los mensajes que lucen a fs. 16 a 22 de autos. Agrega que el decisor de primer grado también valoró en forma errónea el testimonio del portero del Edificio, Galeano, omitiendo primero considerar que el Sr. Galeano es empleado de la copropiedad y, por tanto, sometido a dependencia de los antiguos y nuevos propietarios del apartamento 101. No consideró que este testigo expresó que un muchacho de la Inmobiliaria Salaya Romera había ido a la unidad 101, que lo había alquilado, por lo tanto, no resulta cierto lo que expresó el testigo Sebastián Alfonso Ruiz de que no conocía a Salaya Romera, lo que no fue valorado por el juez. Concretamente declaró que recordaba haber abierto la unidad 101 alguna inmobiliaria, respondió que sí, que entablaron conversación por WhatsApp y que sacaron fotos, lo que condice con lo que surge a fs. 28 vto. Los dichos de este testigo y los de la testigo Lucía Mediza, demuestran que la unidad 101 sí era trabajada por la Inmobiliaria Salaya Romera. Sobre la trascendencia dada a la declaración de Alejandro García, parte codemandada, expresa que no fue valorado a la luz de la finalidad específica del medio probatorio. Esto es, la obtención de la confesión (expresa o tácita) de la parte interrogada. Agrega que el decisor desoye las valoraciones realizadas por la doctrina respecto a las reglas de valoración de la declaración de parte. Tampoco valora ni considera, que la explicación dada por García Terra a lo que surge de fs. 12 vto., no resulta creíble. Si alguien en mi nombre pasa una oferta por un bien en el cual yo no estoy interesado, luego me pasa la oferta y la contestación de la oferta, no corresponde con el emoji de sonrisa seguido de “muy gracioso”, hago las aclaraciones correspondientes, pido explicaciones. Respecto a la intermediación, señala que no comparte lo sostenido por el juez cuando expresó “la comisión o remuneración (…) que es la compensación de la actividad prestada por el mediador (…) no se debe sin más (…) queda subordinada a la efectiva conclusión del negocio y al hecho de que tal conclusión haya estado con relación de efecto a causa (nexo de causalidad) respecto de la intervención del mediador (…)”. Sostener ello, supone de cierta forma desmerecer el trabajo del mediador, quedando estas personas a la buena voluntad de los clientes que actúan de mala fe y de los porteros de los Edificios que, como es de público conocimiento, constituyen una competencia absolutamente desleal. En el caso de autos, hubo intermediación respecto de la unidad 101, y dos meses después de cortar las conversaciones, comprador y vendedor desconocieron a los intermediarios, omitiendo el pago de las comisiones que habían generado y, por ende, adeudado. 3) Los codemandados Alejandro García Terra y María Argul Lanza evacuaron el traslado conferido, adhiriendo a la apelación, en escrito de fs. 221-233, manifestando primero, respecto a la adhesión al recurso de apelación, que en el desarrollo del presente proceso ha quedado evidenciada la temeraria actitud de “litigar por litigar” que manifiestamente llevó adelante la parte actora, aún a sabiendas de su sinrazón, llegando al punto de tergiversar los hechos acaecidos de forma tal de incluso faltar a la verdad en reiteradas oportunidades, con la finalidad de inducir en error a la Sede. Los recurrentes encontraron en su reclamo una oportunidad para obtener en forma injustificada el cobro de una comisión, por concepto de intermediación, cuando sabe que no le asiste derecho. Frente a conductas como la observada por la contraria, el artículo 688 del Código Civil establece que el Juez puede imponer a los litigantes el pago de costas y costos cuando estime que actuaron con ligereza o malicia que merezca la nota de temeridad, lo que fue omitido por el sentenciante. Luego procede a evacuar el traslado conferido, expresando con relación a la supuesta errónea valoración de la prueba en que habría incurrido el sentenciante porque en ningún momento las recurrentes ponen de manifiesto algún elemento de prueba crucial que haya sido abiertamente desconsiderado por el Sr. Juez A quo o haya incurrido en una apreciación manifiestamente equivocada por irracional que determine la fragilidad de tal valoración; lejos está de ser absurda o ajena a la realidad del expediente. No debe perderse de vista que el sentenciante tiene la legitimación de dictar la sentencia, de descartar los medios de prueba previamente admitidos, pero que, en el transcurso del proceso resultaron inconsistentes o incoherentes, lo que hizo en el caso. El Juez no tenía la obligación de invocar en cuáles medios de prueba fundó su decisión y por qué, extremo que fue cabalmente cumplido en la recurrida. Por ejemplo, del fallo se desprende que la declaración del Sr. Maiorano fue tomada en cuenta, no obstante, los hechos sobre los que podía declarar no hacen al objeto del proceso, no incidió ni intervino en la compraventa de la unidad 101 del Edificio “Las Terrazas” siendo el propietario de otro de los inmuebles del edificio, unidad 102, cuya compraventa no se concretó. Con relación al testimonio de las Sras. Lucía Mendiza y Gimena Echeto, cabe señalar que se trata de agentes de ambas inmobiliarias, es decir, que se encuentran vinculadas ambas reclamantes y que, además, tienen interés económico en que su pretensión sea amparada, siendo testigos sospechosas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 157 del Código General del Proceso. Los dichos de la Sra. Mendiza se contradicen flagrantemente con la prueba documental agregada por las propias actoras y con la declaración de otros testigos: Sres. Galeano y Alfonso, quienes afirmaron que la unidad 102 no se encontraba a la venta y que, por tanto, Inmobiliaria Salaya Romero no contaba con autorización del propietario para recibir, trasladar y mucho menos aceptar ofrecimientos de compra del bien, por no encontrarse el mismo dentro de su cartera de propietarios en venta. La Inmobiliaria Magdalena Giuria no pudo realizar un ofrecimiento válido en nombre de los demandados, ya que dicha oferta, fue trasladada a un supuesto intermediario -Salaya Romero- que no contaba con autorización del propietario para recibir, trasladar y mucho menos aceptar ofrecimientos de compra del bien. La inexistencia de vinculación entre el Sr. Barba y la Inmobiliaria Magdalena Giuria en supuesto nombre del Sr. García Terra, no existiendo nexo causal alguno entre la oferta realizada -completamente inválida- y el negocio que los codemandados finalmente confeccionaron. Es evidente entonces que no existieron intermediaros, ni actividad de intermediación por parte de ninguna inmobiliaria en el perfeccionamiento de la compraventa de la unidad 101. Respecto a María Elizabeth Guadalupe, primero mantiene una relación con las actoras, y segundo, no participó en forma alguna en los hechos acaecidos y sus dichos no se encuentran respaldados con la restante prueba producida en obrados. Sobre la testigo Annie Joan Casas Dal Molin, en forma pertinaz y obstinada las recurrentes pretenden que se atribuya un valor probatorio que no es tal a lo que la testigo podría haber escuchado al trabajar junto a la Sra. Gimena Etcheto en la misma oficina. Finalmente, respecto al valor probatorio que se otorga a la declaración de parte del Sr. García Terra, no comparte que el sentenciante haya incurrido en error. Las actoras solicitaron particularmente que fuera el Sr. García Terra el que brindara su declaración, no obstante, como sus dichos no son de su conveniencia, ahora pretenden que su declaración sea desestimada. Sobre el supuesto error in iudicando en que habría incurrido el sentenciante, el fallo se caracteriza por su precisión y gran claridad conceptual, pero que, además, está ampliamente fundado, dedica varios párrafos a encuadrar la situación de marras en el marco jurídico correspondiente y posteriormente a valorar la totalidad de la prueba producida en obrados en función de las reglas de la sana crítica y en armonía con la normativa aplicable al caso. Doctrina y jurisprudencia son contestes respecto a que, para que se genere derecho a cobro de comisión por intermediación en un negocio de compraventa inmobiliaria, deben reunirse tres requisitos: i.- desarrollo de una actividad de intermediación, ii.- concreción de una operación de compraventa y iii.- existencia de nexo causal entre la actividad de intermediación desarrollada y la concreción de la venta del inmueble. En ausencia de cualquiera de estos elementos, el derecho a cobro de comisión por concepto de intermediación no nace. En el caso, todas las negociaciones por el precio, coordinación de visitas a la unidad y demás tareas necesarias para el perfeccionamiento del negocio, fueron llevadas a cabo en forma directa por las partes. La contraria no acercó a las partes ni intermedió entre ellas. No fueron las inmobiliarias las que lograron el acercamiento de las partes por su “labor activa” y en la medida en que no existió actividad de intermediación en la venta de la unidad 102 que fuera directamente determinante en la concreción del negocio final no se cumplen los requisitos necesarios para que se configure la intermediación. 4) La parte codemandada Jaime Barba evacuó el traslado de la apelación conferido en escrito de fs. 234-239 manifestando sobre el primer agravio expresado por las actoras, que debe ser rechazado en tanto, la sentencia contiene un análisis acabado de la totalidad de la prueba vertida en autos, y una correcta aplicación de la regla de la sana crítica. Todos los testimonios fueron considerados y debidamente valorados. Respecto al testimonio de María Elizabet Guadalupe, no se expresa ningún agravio concreto. Declaró en su carácter de dependiente de Salaya Romera Propiedades, negó en todo momento conocer a Jaime Barba, así como al Sr. Sebastián Alonzo Ruiz e identificó como cliente de su empleadora al Sr. García Terra, la total inconsistencia de su declaración, generando su declaración además fuerte sospecha e indicios de instrucción. El testigo Maiorano, expresó no conocer a Salaya Romera Propiedades y no tener conocimiento del negocio objeto de autos y su testimonio no debe ser considerado. A su vez, el fragmento de la declaración citada, en la cual la recurrente se basa para decir que la Sra. Etcheto le mostró la unidad al Sr. García Terra y a su esposa, no fue citado textualmente y es necesaria la cita completa de esa declaración, ya que el testigo seguidamente expresa: “se lo mostró o no se lo mostró, no sé porque no ni lo vi ni los puedo identificar ¿está claro?”. Respecto a la testigo Annie Casas, su declaración también refiere casi exclusivamente al vínculo de la inmobiliaria Magdalena Giuria y los codemandados García Terra y Argul Lanza, siendo correcta la valoración de esta realizada por el sentenciante, porque la testigo no tuvo participación directa en los hechos. En cuanto al fragmento de la declaración citado por las recurrentes en el literal B N.º 2 del recurso, no hace más que confirmar lo expresado en la sentencia, o sea que la declaración de esta testigo no arroja luz al asunto, ya que refiere a una supuesta situación que vivió su compañera en el edificio con el portero, basada en completas suposiciones realizadas por la testigo. Si se considera en conjunto la totalidad de la prueba, queda evidenciado que la única vez que la Sra. Etcheto ingresó a la unidad del Sr. Barba fue cuando el portero del edificio Sr. Galeano le ofreció mostrarle en esa unidad una diferencia en los techos respecto a la unidad que los Sres. García Terra y Argul Lanza estaban interesados en comprar y la que efectivamente visitaron, la unidad 102. Este extremo quedó también acreditado con la declaración del Sr. Andrés Galeano, quien confirmó que fue la única vez que ingresaron a la unidad 101 y que el motivo fue que él se ofreció a mostrarles como quedaban los techos modificados, haciendo hincapié en toda su declaración que la unidad del Sr. Barba no estaba a la venta. Con relación a la declaración de la Sra. Lucía Mediza, se agravian las recurrentes en que la misma no fue valorada, lo que no es de recibo. De la misma surge que la testigo no recordaba absolutamente nada, lo que repite a lo largo de toda su declaración; no recordaba los hechos, ni la unidad, ni la oferta que supuestamente había enviado, nada de nada, todo fueron suposiciones. Finalmente, sobre el Sr. Galeano, afirmó en reiterados pasajes de su declaración que la unidad del Sr. Barba no estaba a la venta, que Salaya Romera Propiedades n había tenido ninguna vinculación con la venta de la unidad y que él había sido quien contactó al Sr. García Terra con el Sr. Jaime Barba. Respecto al agravio articulado sobre la trascendencia dada en la sentencia a la declaración de parte del Sr. García Terra, no comparte el agravio, porque si bien el objetivo principal de la declaración de parte es la obtención de confesión, en caso de que no se obtenga no puede desestimarse todo valor probatorio de la misma, particularmente en el caso de autos, que además del interés del codemandado García Terra y de la pretensión deducida contra el mismo por Mar y Cacra SRL, hay otra pretensión diferente deducida por Salaya Romera Propiedades contra el Sr. Jaime Barba. La declaración fue debidamente ponderada por el a quo , utilizando las reglas de la sana crítica y analizada en su conjunto con la prueba documental y testimonial que surge de autos. Sobre el agravio que versa sobre las consideraciones realizadas por el sentenciante sobre la tarea de intermediación, las mismas fueron acertadas. La única actividad realizada por Salaya Romera Propiedades fue contactar al Sr. Alfonzo Ruiz y realizarle una oferta de venta de la unidad, por haberla visto publicada en la página web de otra inmobiliaria, nunca le fue encomendada por el Sr. Barba ni por su pareja, la comercialización de la unidad, la cual como se acreditó no estaba a la venta. Para que el mediador tenga derecho al cobro de la comisión es necesario que se dé la efectiva conclusión del negocio y el nexo causal entre la actividad del mediador y el perfeccionamiento de ese negocio. La única actividad que fue reconocida por el demandado y que se acreditó en autos, es que la Sra. Lucía de Salaya Romera Propiedades le hizo llegar una oferta para la venta de su unidad, la cual fue rechazada habiéndole aclarado expresamente que la unidad no estaba en venta. No solo no acreditó un vínculo comercial que sostuvo mantenía con el Sr. Barba, sino que además respecto a la operación por la cual reclama la comisión en autos, solo alegó haber pasado una oferta, siendo incluso expresamente reconocido que no cerró el negocio. También se acreditó que el negocio se concretó por la negociación directa entre el Sr. García Terra y la pareja del Sr. Barba, los que fueron contactados por el portero del edificio Sr. Galeano. 5) La parte actora evacuó el traslado de la apelación conferido en escrito de fs. 246-247 vto. manifestando que la contraria se agravia en la conducta procesal de la parte actora, cuando ello no se ajusta a la realidad y resulta absolutamente ofensivo y fuera de lugar. Es ofensivo en cuanto califica la forma de litigar de la actora como “desleal”, “carente de buena fe”, “actuando con palmaria temeridad”, “tergiversar los hechos a su conveniencia”, asimismo, también sostienen que se falta a la verdad. El recurrente utiliza las expresiones mencionadas, descalificándolas, pero sin referir expresamente qué conducta acto y/o hecho, durante el trascurso del proceso, fue desleal, o cuándo la parte actora actuó con palmaria temeridad, o cuando denotó malicia o inverosimilitud, todo lo cual implica, que lo único pretendido en su libelo impugnativo es la descalificación de la parte actora. Sostiene que nunca actuaron en forma desleal ni con palmaria temeridad, se actuó de buena fe y con el convencimiento de que les asiste razón. Las expresiones usadas por la contraria fueron innecesarias y constituyen ataques directos, calificaciones sin respaldo alguno. Se actuó con lealtad procesal y probidad en todo el proceso. 6) Franqueada la alzada por Decreto Nº 152/2026 del 12 de febrero de 2026 (fs. 248), se asignó esta Sala (fs. 253) y recibidos los autos en el Tribunal el 24 de marzo de 2026 (fs. 257), tras el estudio de precepto, se resolvió emitir decisión anticipada al amparo de lo dispuesto por el art. 200.1 del CGP. CONSIDERANDO: I). El Tribunal con el voto conforme de todos sus integrantes acordó confirmar la sentencia apelada, sin especial sanción procesal, en mérito a las siguientes consideraciones. II). La actividad del mediador es la de acercar a las partes para que concreten un negocio, por lo que el derecho a cobrar la comisión es la concreción del negocio. Existen diferentes formas de involucramiento del mediador, ya sea limitándose a acercar a las partes o colaborando en el armado del negocio final. De todas formas, lo que genera el derecho a cobrar comisión es que las partes concluyan, efectivamente, la operación de que se trate. Como sostiene el Tribunal desde larga data, y mantiene con su actual integración, según sentencia N° 89/2020: “II) El Tribunal ha sostenido en Sentencia Nº 100/2013, en posición que mantiene con su actual integración, que “…II) El contrato de mediación se puede definir como "la convención por la cual se comete a una de las partes, llamada mediador, la tarea de poner en relación a dos o más personas para la concertación de un negocio mediante el pago de una comisión" (cf. Messineo, Manual, T. VI, p. 65 y Carnelli, Santiago, “El contrato de mediación” en RDJA, T. LXVII, p. 33).- Para que el mediador tenga derecho al cobro de su retribución es necesario: a) que el negocio se haya concluido y b) que dicha conclusión haya sido la consecuencia de la mediación (cf. Gamarra Jorge, Derecho del mediador a la comisión y conclusión del negocio, A.D.C.U., T. XVII, p. 184 y ss.), de lo que se deriva que no es suficiente la mera puesta en contacto de las partes, sino que se requiere una labor de aproximación activa que tenga como resultado la conclusión del negocio para generar el derecho al cobro de comisión (cf. Gamarra, Raúl y Larrañaga, Luis, "El negocio de mediación o corretaje inmobiliario", en A.D.C.U., T.XXVII, p.527-528).- En ese sentido, en sentencia Nº 29 de 15/4/2009 sostuvo esta Sala que: “Para que el mediador tenga derecho a reclamar su comisión es necesario que “la conclusión del negocio sea efecto directo de su obra” o sea, que haya cumplido una labor de efectiva aproximación entre las respectivas posiciones de las partes contribuyendo, más que al conocimiento recíproco de oferta y demanda, a reducir y eliminar las divergencias que obstan el acuerdo finalmente obtenido, el que aparece como la conclusión normal de su actividad exitosa. En tal sentido y en términos más o menos similares se pronuncian tanto nuestros civilistas como el Prof. Jorge Gamarra (A.D.C.U. tomo XVII, p.184), Santiago Carnelli (“Contrato de mediación” en R.D.J.A. tomo 67 p.33) y R. Gamarra-L. Larrañaga (“El negocio de mediación o corretaje inmobiliario” en A.D.C.U. tomo XXVII p.517 y sgtes) como el comercialista Prof. R. Mezzera al referirse al corretaje (Curso de Derecho Comercial, actualizado y ampliado por Rippe, tomo I p.235) y numerosos fallos jurisprudenciales (A.D.C.U. tomo XXVII nota 448, tomo XXVI notas 445 a 450 – A.D.Comercial tomo 7, nota 60ª 62 y tomo 11 notas 95 y 96)”.- También ese mismo sentido en sentencia Nº 131 de 27/10/2010 se dijo que: “El derecho al cobro de la comisión se genera desde que el mediador logre el acercamiento de las partes que se transforman en contratantes en función de su labor en forma activa, con abstracción de la naturaleza jurídica (contrato preliminar o definitivo) del vínculo negocial y de las vicisitudes del contrato: (retractación, anulación, rescisión). Lo trascendente es el logro del resultado que se propuso el mediador, resultado que puede expresarse a través de una muy variada gama de modalidades contractuales, según lo dicta el interés y la conveniencia de los contratantes, destinatarios de la labor de aproximación (sentencias Nº361/2004 y Nº211/2007 de la Suprema Corte de Justicia en A.D.C.U Tomo XXXVIII, c.484, págs.245/246; sentencia Nº66/2006 del T.A.C 7º Turno Tomo XXXVIII, c.512, págs.221/222)”. En similar tesitura la Suprema Corte de Justicia, en Sentencia Nº 211/2007, sostuvo que “… Por lo tanto y en función de los dos criterios respecto de la intervención del mediador, se observa que la mayoría de la doctrina y jurisprudencia han sostenido reiteradamente que el derecho al cobro de comisiones se configura por el acercamiento de las partes, quienes pasan en consecuencia de ello a transformarse en contratantes con la suscripción de un contrato, así sea de naturaleza preliminar o definitivo. En doctrina, Messineo entendió al respecto que: "La mediación en la comercialización de bienes inmuebles es un negocio civil... y ha sido definida como la convención por la cual se comete a una de las partes, llamada mediador, poner en relación a dos o más personas para la concertación del negocio, mediante el pago de una comisión..." sosteniendo además... "la comisión se debe aun cuando las partes, puestas en relación por obra del mediador, no estipulen inmediatamente el contrato, sino que difieran su conclusión; a veces, precisamente, al objeto (doloso) de intentar sus-traerse a la obligación de abonar la comisión; siempre que el mediador pueda probar que la posterior estipulación es efecto directo de su obra, de poner en contacto a las partes" ("Manual de Derecho Civil y Comercial", T. 6, págs. 65, 71).” III). Pasando a analizar las críticas formuladas por la parte actora, se agravia, en primer término, por la falta de motivación de la sentencia fundado en la errónea y parcial valoración de la prueba. Para el Tribunal, el agravio no es de recibo. La sentencia está claramente motivada. Como ha tenido oportunidad de señalar la Sala en otras oportunidades: “ Al respecto, viene al caso transcribir –una vez más- lo expuesto por la Suprema Corte de Justicia en sentencia Nº 2094 de 27/6/2011, a saber: “ Sin duda, la motivación constituye la parte más importante de la sentencia, en la que el Juez expone los motivos o fundamentos en los que basa su decisión, es decir, las razones que lo llevaron a adoptar una u otra solución en el conflicto que estaba llamado a resolver (cf. Couture, Eduardo J., Vocabulario Jurídico, 3ª edición ampliada y actualizada por Ángel Landoni Sosa, Bdef, Buenos Aires, 2004, pág. 510). Dicho requisito esencial del acto conclusivo de la causa define a la sentencia como un acto reflexivo y no discrecional de la voluntad autoritaria del magistrado, y permite controlar el modo en que los Jueces ejercen su poder jurisdiccional (cf. Véscovi, Enrique y colaboradores, Código General del Proceso. Comentado, anotado y concordado, Tomo 6, págs. 62 y 63; cf. Sentencias Nos. 434/2003, 215/2005 y 83/2008 de la Suprema Corte de Justicia, entre muchas otras) “ Como enseña Calamandrei: “ La motivación de las sentencias es, verdaderamente, una garantía grande de justicia, cuando mediante ella se consigue reproducir exactamente, como en un croquis topográfico, el itinerario lógico que el juez ha recorrido para llegar a su conclusión; en tal caso, si la conclusión es equivocada, se puede fácilmente determinar, a través de la motivación, en qué etapa de su camino perdió el juez su orientación...” (Elogio de los jueces, Librería El Foro, Buenos Aires, octubre de 2008, pág. 155). “ Por su parte, Couture expresa: “La motivación del fallo constituye un deber administrativo del magistrado. La ley se lo impone como una manera de fiscalizar su actividad intelectual frente al caso, a los efectos de poderse comprobar que su decisión es un acto reflexivo, emanado de un estudio de las circunstancias particulares, y no de un acto discrecional de su voluntad autoritaria”. El juez no está obligado a analizar y mencionar una por una la prueba aportada, sino describir con claridad los elementos probatorios en los que basa su decisión. Se puede compartir o no, pero ello no supone falta de motivación.” IV). Se agravia la parte actora por la valoración de varios testimonios. En cuanto al testimonio de Annie Casas, si bien el juez lo desechó por no participar, el mismo está en la misma línea de otros testimonios en cuanto a que la accionante no habría tenido participación directa, esto es, no habría intermediado concretamente, por lo cual, igualmente, este testimonio no tiene una trascendencia que resulte determinante a criterio de la Sala, si bien puede considerarse que pudo ser considerado. En efecto, las previsiones del art. 157 del C.G.P. solo se deben tomar en cuenta cuando el testimonio del testigo, valorado en el conjunto de la prueba realizada en el expediente, resulte disonante y contradictorio. También se deben tener en cuenta, a la hora de determinar la influencia de la causa de sospecha en la conclusión final, las cargas probatorias que pesan sobre las partes. El testimonio de Maiorano que también invoca la apelante, solo demuestra que fueron a ver apartamentos, lo que no se cuestiona. El testimonio de Lucía Mediza debe valorarse en el marco de la nota de sospecha por trabajar en la inmobiliaria que deduce demanda. Y su testimonio, claramente, se opone al del codemandado en cuanto a que la unidad 101 estaba a la venta en su inmobiliaria Salaya. Por otra parte reconoce la conversación con la otra inmobiliaria luego de mostrársele los mensajes. En cuanto al portero asiste razón al apelante en cuanto a sus dichos, de haber abierto el apartamento a la inmobiliaria para sacar fotos. Conforme a lo precedentemente expresado, considera el Tribunal que existen elementos probatorios en cuanto a que las actoras en su momento comenzaron tratativas por la unidad 101, surge de los mensajes de WhatsApp de fs. 12v. donde se presenta la contraoferta por esa unidad, efectuada por el dueño de esta (su pareja en realidad quien llevó adelante la negociación). Frente a ello, con la inmobiliaria Mar y Chacra SRL la negociación terminó el 17/2/22 en fs. 13, con la frase concluyente “Lamentablemente el propietario no lo vende…” Pero surgen pruebas que el 3 de marzo de 2022 el codemandado Sr. García consigue el teléfono del propietario de la unidad Nro. 101, el también demandado Sr. Barba, y comienza una negociación en forma directa, y con fecha 4 de abril ya interviene la escribana del comprador. El comprador termina abonando por la unidad 101 una suma similar a la que fuera rechazada originalmente, pues las accionantes afirman que la oferta que efectuaba el Sr. García era por 550.000 dólares. Para el Tribunal es compartible el análisis de la atacada en cuanto releva que originariamente el bien por el cual el Sr. García efectuaba oferta era la unidad 102 y no la 101 que termina adquiriendo. Pero, estima la Sala que, más allá que haya sido puesta en venta o no por la inmobiliaria Salaya, lo cierto es que la unidad 101 fue contactada por esta inmobiliaria para su venta, y que se realizó efectivamente una contraoferta por su intermedio. Por lo tanto, estuviera o no en su cartelera de ventas, lo cierto es que para esta negociación aceptó la intermediación de la inmobiliaria, la cual no se concreta. Ahora bien, el Tribunal coincide con el sentenciante de primera instancia que la intervención de las actoras en el eventual negocio no se puede catalogar como intermediación en el resultado final, ya que quedó conclusa ante la primer oferta y contraoferta. En efecto, las actoras intervinieron en determinado momento en la oferta de la unidad 101, pero ante la gran diferencia de precios, de los textos de los mensajes surge que desistieron de continuar con la negociación o que la dieron por terminada sin resultados, como ya se indicó. En efecto, el 17 de febrero se trasmitió la contraoferta y luego no se siguió negociando. Es más, la actora Mar y Chacra en mensaje obrante a fs. 13vto., directamente da por concluida la negociación, al afirmar que “no lo vende por ese monto” y ofrecerle buscar otra propiedad en forma por demás vaga: “Si se da otra propiedad te la comparto”. Lo mismo surge del diálogo entre las dos actoras, durante el cual luego de esta oferta también dan por concluida la intervención (ver fs.18v-22), ya que frente a la contraoferta la co actora Mar y Chacra responde “no ni ahí no paga eso” y concluye todo diálogo. La compraventa de la unidad 102 se celebró el 25 de mayo de 2022 según surge de fs. 39 y ss. Entonces, para el Tribunal la solución adoptada en primera instancia es correcta, pues, el negocio final no tiene nexo causal con la actividad de las inmobiliarias accionantes y es producto de una negociación directa entre los propietarios, y se concreta por un precio muy diferente. Cuando un mes después el demandado Torres consigue el teléfono del codemandado Barba, para negociar en persona y concretar el negocio, luego que las inmobiliarias lo dieron por frustrado, no se está violando los derechos de las actoras, por la ausencia de uno de los requisitos imprescindibles para tener poder hacer efectiva una comisión, que es que el negocio sea la consecuencia, no solo del acercamiento, sino de la actividad concreta del mediador, que no se da en el caso. En este sentido, la SCJ en reciente Sentencia Nro. 37/2025 ha afirmado, en términos que son trasladables al caso a estudio que: “ Si a eso se agrega que la enajenación que finalmente se concretó fue por un precio de más de diez millones de dólares inferior al que proponía la actora, esto es, un 30% más barato que el ofrecido por el mediador, no se entiende cuál habría sido la labor desplegada por el actor que explique causalmente la concreción del negocio final. La mera actividad de “mostrar” el campo, no puede ser causa suficiente para generar el derecho a cobrar la comisión, máxime cuando, en esa ocasión, la compradora no aceptó las condiciones de venta, ni la Sala tuvo por probado que haya existido alguna oferta de compra al momento de la visita, o en tiempo inmediato a ella. IX) Cuanto viene de referirse es suficiente, no solo para concluir que la compradora carece de legitimación pasiva, sino también, para concluir que no existió vinculación causal entre la actividad de la actora y el resultado final alcanzado. Adviértase que ni siquiera en la demanda se especifica cuál habría sido la actividad del mediador, más allá de invocar la existencia del contrato de mediación y de haber recibido a la compradora en una visita al campo. ” Conforme a lo precedentemente expresado, se impone la solución confirmatoria. V). Finalmente, en cuanto a la adhesión a la apelación formulada por la parte demandada, la Sala estima que, en la medida en que fue acreditado que efectivamente hubo un contacto entre las accionantes y los demandados, aunque ello no fuera suficiente para generar el derecho a cobro de comisión, no corresponde que se hubiera efectuado condenas procesales, como tampoco habrá de imponerse sanciones procesales en segunda instancia. Por los fundamentos expresados, el Tribunal FALLA: CONFÍRMASE LA SENTENCIA APELADA, SIN ESPECIAL SANCIÓN PROCESAL HONORARIOS FICTOS: $ 30.000 NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE. Dra. Beatriz Venturini – Dra. Ana Rivas – Dr. Álvaro Messere MINISTROS Esc. Rosario Fernández SECRETARIA