Sentencia Definitiva N° 283/2025

Sentencia Nro. 283/2025 - IUE: 2-51692/2014 Montevideo, 04 de noviembre de 2025 TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE TERCER TURNO Ministros firmantes: Dr. Fernando Tovagliare, Dr. Gustavo Iribarren, Dra. Claudia Kelland. Ministra redactora: Dra. Claudia Kelland. VISTOS: Para dictado de sentencia definitiva en segunda instancia los presentes autos caratulados: "AA Y OTROS C/ EDIFICIO CC, COPROPIETARIOS - DAÑOS Y PERJUICIOS" I.U.E 2-51692/2014, venidos a conocimiento de este Tribunal en mérito al recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia definitiva No 3/2025 y sentencia interlocutoria No 3431/2023, dictadas por el titular del Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 13o Turno, Dr. Gustavo Nicastro. RESULTANDO: 1- Por la sentencia definitiva impugnada, el Magistrado actuante acogió la defensa de falta de legitimación pasiva opuesta por la codemandada DD, desestimó la defensa de prescripción opuesta por el resto de los codemandados, sin perjuicio desestimó la demanda en todos sus términos; sin especial condena procesal (fs. 748- 760). 2- En tiempo y forma comparece la representante judicial de la parte actora (art. 44 del C.G.P.) e interpone recurso de apelación contra la sentencia definitiva y funda agravios respecto del recurso de apelación impetrado contra la sentencia interlocutoria No 3431/2023 (fs. 763-772). Conferido el correspondiente traslado (providencia No 288/2025), es evacuado en tiempo y forma por los codemandados y Defensora de Oficio (representante de los copropietarios de la unidad 101), quienes abogaron por la confirmación de las hostilizadas en todos sus términos (fs.777-781, fs.783-785 y vto., 787-788 y vto.). 3- Por providencia No 775/2025 (fs.791), el tribunal a quo franqueó la alzada de la apelación con efecto suspensivo. Los autos fueron recibidos por el Tribunal, y pasaron a estudio por su orden. Culminado el mismo, se acordó el dictado de la presente decisión por anticipado, designándose redactora a la Dra. Claudia Kelland (art. 200 del C.G.P.). 4- Tengan presente las partes que por licencia médica de una de sus integrantes naturales, el Tribunal se encuentra integrado por el Sr. Ministro Suplente Dr. Gustavo Iribarren. CONSIDERANDO: I- El Tribunal debidamente integrado por el número de voluntades requerido por la ley (art. 61 inc. 1 de la L.O.T.), y en la ocasión por unanimidad de sus integrantes, habrá de confirmar las sentencias impugnadas, por compartir sus fundamentos según dirá; sin especial condena procesal en la instancia. II- En virtud del principio de congruencia que se impone en toda decisión judicial (art. 198 del C.G.P.), el Tribunal de alzada por mandato legal (arts. 257.1, 257.2, 257.3 del C.G.P.) se ve limitado a revisar únicamente lo que fue expresión de agravios, sin perjuicio de las facultades que le confiere el legislador acorde lo preceptúa el art. 217 y el art. 257.4 del C.G.P.. Corresponde al Tribunal -preceptivamente- efectuar el examen de la procedencia y regularidad formal de los recursos, con antelación al estudio de los agravios, pues el régimen de los medios impugnativos es de orden público. En virtud de lo referido en los Resultandos, no existe impedimento formal para analizar el mérito del accionamiento movilizado por la parte actora. III- En la recurrida el tribunal a quo efectuó un correcto resumen del caso y de las resultancias procedimentales, a lo que el Tribunal se remite por ajustarse a las emergencias de autos, sin perjuicio de referir a los hechos principales fundantes de la pretensión para mejor intelección del presente pronunciamiento. Tratan las presentes actuaciones de un reclamo iniciado por un copropietario de una unidad (en régimen de propiedad horizontal) del "Edificio CC", así como por los ocupantes de dicha unidad, en el cual se acumulan dos pretensiones: acción redhibitoria (por vicios ocultos) y acción indemnizatoria por daños y perjuicios (daño emergente, lucro cesante y daño moral). En necesaria síntesis, los actores (AA propietario de la unidad 001 y sus padres, ocupantes de la unidad), promueven las pretensiones referidas, contra la Administración del Edificio (en la persona de su administrador EE), y contra los copropietarios, por problemas de humedad en su unidad (001). Afirman que las humedades en cuestión provocaron graves daños a la vivienda (su hogar), la que en parte estaba destinada a un emprendimiento comercial (local de comidas) que no pudo concretarse por tal motivo; además de daños personales. Dan cuenta de irregularidades como posibles causas de las humedades: (i)- Contador de agua: señalan que en la primera habitación de la vivienda (destinada al local comercial), hay un nicho donde se encuentra el contador de agua del Edificio, que gotea. (ii)- Tanque de agua (2.000 litros.): el mismo es lindero a la tercera habitación de la unidad, el que se encuentra apoyado en forma antirreglamentaria a la pared divisoria, no cuenta con portland lustrado, lo que genera humedades y filtraciones a dicha habitación. (iii)- Cañerías que pasan por su unidad: las que fueron advertidas luego de comprada la vivienda (adquirida en el año 2006), al remover el cielorraso, constituyen una red de cañería que no figura en los planos originales (una es del baño de la planta alta de la propia unidad 001 y la otra corresponde a la unidad 101), se obstruyen causando filtraciones; y además hay otras cañerías de hierro fundido que suben hasta la azotea (ventilaciones), las cuales fueron tapadas a solicitud de la Administración del Edificio y también causan problemas. (iv)- Cañería principal exterior: de alimentación de agua potable al Edificio, la cual sube por el pozo de aire, y fue interrumpida a solicitud también de la Administración del Edificio. Sin perjuicio de las irregularidades concretas denunciadas, surge de la demanda que refieren a otras posibles causas de las humedades (no en bienes comunes), como por ejemplo el mal estado de la unidad 101, y comportamiento de otros copropietarios (de unidades superiores). Manifiestan que presentaron denuncias ante la Intendencia de Montevideo, las que tuvieron como consecuencia la realización de dos inspecciones (febrero y junio de 2014), y en ambas se constataron humedades, sin determinar el origen. Reclaman: U$S 72.500 por daño emergente (disminución del valor del inmueble y costos de los numerosos arreglos realizados); U$S 750.000 por lucro cesante (no poder concretar el emprendimiento comercial); y $ 250.000 por daño moral (padecimientos sufridos y problemas de salud). IV- Defensa: los codemandados contestaron la demanda y opusieron excepciones previas de: prescripción cuatrienal (art. 1332 del C.C.); falta de legitimación pasiva y de caducidad respecto de la acción redhibitoria (por vicios ocultos), y falta de legitimación pasiva por ausencia de emplazamiento a los propietarios de la unidad 101 (por tal motivo se designó Defensora de Oficio). En cuanto al mérito del asunto, controvierten las causas alegadas por la contraria como origen de las humedades, y oponen como eximente de responsabilidad el "hecho de la víctima", por haber realizado reformas antirreglamentarias (en contra del Reglamento de Copropiedad), que explican en gran parte las humedades alegadas (expediente acordonado). V- Por sentencia interlocutoria N° 3431/2023 (fs. 626 y ss.), el tribunal a quo: acogió las excepciones previas de caducidad del derecho y de falta de legitimación pasiva opuestas por los codemandados en relación a la acción redhibitoria por vicios ocultos; acogió la excepción de falta de legitimación pasiva del codemandado EE (y en su mérito lo excluyó del proceso); y difirió para la etapa del dictado de la sentencia definitiva la resolución de las excepciones de falta de legitimación pasiva opuestas por DD y por la Defensora de Oficio (representante de los propietarios de la unidad 101), así como la excepción de prescripción cuatrienal respecto de la acción indemnizatoria. La resolución fue dictada en audiencia preliminar, la parte actora y los codemandados anunciaron la interposición del recurso de apelación. En el caso de los actores aclararon que la impugnación no comprendía la exclusión del proceso del Administrador EE (lo que consintieron), quedando la decisión al respecto ejecutoriada. En su consecuencia, en forma correcta el a quo tuvo presente el anuncio del recurso de apelación con efecto diferido (art. 342. 2 inc.1 del C.G.P.). VI- Agravios de la parte actora contra la sentencia interlocutoria N° 3431/2023 (fs.763- 765). En la alzada, en una confusa apelación, la demandante insiste en la procedencia de la acción redhibitoria contra los codemandados (copropietarios), a quienes considera responsables de los perjuicios sufridos, soslayando que admitió en forma expresa que la acción redhibitoria debió ser entablada contra el vendedor, y no accionó contra el mismo, habiendo caducado el derecho (escrito que obra a fs. 426- 426 vto. y 428- 428 vto., donde evacuó el traslado de las excepciones opuestas). Y al apelar reitera tal entendimiento al manifestar que, "...es claro que el sujeto pasivo de la acción para reclamar por los defectos o vicios ocultos de la cosa vendida es el vendedor..."; sin perjuicio de considerar que igualmente los copropietarios deben responder ya sea por "vicios o desperfectos ocultos o anomalías". Así las cosas, la pretensión en examen estaba destinada al fracaso desde su inicio por no tener legitimación pasiva los codemandados copropietarios (art.1724 del C.C.), haber caducado largamente el derecho para promover la acción en examen en tiempo útil (art. 1726 del C.C, la unidad fue adquirida en el año 2006), y ser la misma carente de objeto (no se pidió la resolución del contrato ni rebaja de precio). Por lo expuesto, los agravios no son de recibo, siendo la recurrida ajustada a derecho, y se confirmará. VII- Apelación de la parte actora contra la sentencia de mérito (fs.765 vto.-772). Los agravios (útiles) están encaminados a cuestionar: (i) Incompleta e incorrecta valoración de la prueba: por omisión de analizar prueba diligenciada y porque el a quo no tuvo presente la "pericia de parte" realizada por la Arq. Vázquez, así como sus aclaraciones en audiencia, las cuales acreditan que las humedades provienen de espacios de uso común. Y tampoco tuvo en cuenta, que el Arq. Ambrosini (contratado por la parte demandada en el año 2015- 2016, precisamente por los problemas de humedad en la unidad 001), constató humedades en cimientos y paredes, e indicó que en la unidad 101, existe un baño en mal estado, que puede ser la causa de las humedades en la unidad 001 (que se encuentra debajo). (ii) Refiere que la prueba pericial que solicitó como diligencia preparatoria, y que no se realizó, no fue por omisión de su parte, sino que obedeció a cuestiones ajenas (motivos gremiales e imposibilidad de notificar a los futuros codemandados), que meritó que tuviera que solicitar una "pericia de parte" (informe de la Arq. Vázquez); por tanto el tribunal a quo no puede efectuar reproche al respecto (por ausencia de prueba idónea). (iii) Señala que la recurrida tampoco tuvo en cuenta las emergencias de la inspección judicial (realizada como diligencia preparatoria), donde se constató por el tribunal a quo, la existencia de humedades, todo lo que generó daños patrimoniales y extrapatrimoniales que entiende acreditados. VIII- Respecto de la valoración de la prueba realizada por el a quo, y la necesidad de contar con prueba pericial. Tal como surge de la delimitación de agravios realizada en el Considerando anterior, el apelante considera que el tribunal a quo realizó una incorrecta e incompleta valoración de la prueba, pues omitió valor algunos medios de prueba, y otros lo valoró en forma errónea. No le asiste razón. Estamos ante una sentencia bien fundada, motivada, que denota estudio y valoración de la prueba diligenciada, no siendo ajustado a derecho que se exija al sentenciante que realice en su pronunciamiento una especie de glosario de la prueba diligenciada por ambas partes. Klett señala en su obra "Proceso Ordinario en el Código General de Proceso", Tomo II (pág. 209 y ss.), al estudiar la Sentencia Definitiva (su contenido) que la misma tiene que ser dictada acorde a lo dispuesto en el art.197, 198 del C.G.P. y 18 de la Constitución de la República, pero, no existe un mandato que obligue al tribunal a pronunciarse expresamente en la sentencia sobre todos y cada uno de los medios de prueba examinados. Refiriéndose al tribunal, la autora manifiesta "Tiene sí el deber de analizar cada una de las pruebas producidas y todas ellas en el cúmulo. Pero, tal actividad no debe constar expresamente en la sentencia bajo la forma de un inventario de todo lo que examinó y las conclusiones precisas sobre cada una de las pruebas". Teniendo en cuenta tales conceptos, alcanza la lectura del Considerando V), para advertir que el a quo valoró cada una de las pruebas diligenciadas y en su conjunto bajo la regla de la sana crítica (art. 140 C.G.P.). Este Colegiado, luego de valorar las probanzas diligenciadas a la luz de los agravios esgrimidos por el apelante, comparte con el decisor que la demandante no cumplió con la carga de la prueba (art. 139 C.G.P.), pues no surge acreditado en legal forma el origen de las humedades en la unidad 001. Todo lo referido por los informantes (Arq. Vázquez y Arq. Ambrosini), así como por otros testigos calificados (personas que trabajaron en el Edificio), dice que se constataron humedades, pero cuestión diferente es determinar la o las causas de las mismas para saber a quien responsabilizar y en que proporción (hay varias posibles causas). En la demanda se invocan tres posibles causas concretas de las filtraciones de agua: 1- el contador; 2- el tanque de agua; y 3- cañerías. Y podrían agregarse otras, referidas genéricamente en el libelo introductorio, por ejemplo, el mal estado de conservación de la unidad 101 (a cuyos propietarios no se demandó a título individual), así como conductas inadecuadas (puntuales) de otros copropietarios. Los informantes (profesionales citados), inspeccionaron el lugar y ambos refieren a las humedades en la unidad 001, eso no se soslaya, pero no fueron concluyentes en cuanto al origen de las mismas. Señalan "posibles causas", como por ejemplo humedad en cimientos, problemas en el baño de planta alta de la unidad 001, baño de la unidad 101 que se encontraba en mal estado, obstrucción de cañerías, irregularidad de cañerías que no cumplían con la normativa, problemas de condensación por humedad ambiental y falta de ventilación general en la unidad 001 que impedían un correcto secado del revoque, arreglos y reformas en dicha humedad que no son reglamentarias, etc. Asimismo, la Arq. Vázquez (informante de parte actora), declaró que no pudo inspeccionar todas las unidades porque no le permitieron el ingreso. De esa manera, que las humedades podrían tener causa en la propia unidad 001, en desperfectos y/o irregularidades en bienes comunes, en conductas que podrían ser imputadas a título personal a los propietarios de la unidad 101 y de otras unidades, etc.. Así las cosas, para el éxito de la pretensión y poder dictar una sentencia de condena, la prueba idónea era la prueba pericial. El art.177.1 del C.G.P. refiere que "Procede la prueba pericial, cuando para verificar hechos que interesen al proceso son necesarios conocimientos artísticos, científicos o técnicos especiales...". De otro lado, el art.139.1 del C.G.P. establece: "Corresponde probar a quien pretenda algo, los hechos constitutivos de su pretensión; quien contradiga la pretensión de su adversario tendrá la carga de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión.". Dada la complejidad de la cuestión (que meritaba tener conocimiento en el arte de construir), la prueba pericial resulta necesaria; y esa prueba no fue solicitada por la demandante en el sub examine, en la carga de su propio interés. Resulta evidente la trascendencia del peritaje en un litigio como el de autos, en el cual se discute el origen de las humedades y es el propio accionante que indica "multicausas" (en bienes comunes y también propios). Lamentablemente la prueba pericial solicitada como diligencia preparatoria no se realizó, y los motivos alegados para su frustración (medidas gremiales, dificultad para notificar a los futuros codemandados), no pueden ser considerados obstáculos insalvables. Y si bien el actor pudo solicitar la prueba pericial en la causa corriente, optó, sin embargo, por acreditar el origen de las humedades con un informe de parte (que no es una pericia), que siquiera es concluyente al respecto. Este Colegiado comparte lo dicho por la distinguida Defensora de Oficio cuando al evacuar el traslado de la apelación señala que "Quizás otra hubiese sido la suerte de la demanda si se hubiese realizado una prueba pericial...". IX- Tampoco asiste razón al apelante cuando señala que el a quo no tuvo en cuenta las emergencias de la diligencia preparatoria. Ello porque la recurrida analizó tales actuaciones, y arribó a la conclusión que de la inspección judicial realizada, tampoco surge cual es el origen de las humedades, lo que parece lógico porque la inspección judicial se realizó sin auxilio de perito. También fue analizado en la recurrida actuaciones realizadas en instancia administrativas (ante la Intendencia de Montevideo), las que valoradas no arrojan luz sobre el origen de las humedades. X- Respecto de los daños y perjuicios pretendidos. Aún en el caso de que se hubiese probado en legal forma el origen de las humedades existentes en la unidad 001 e identificar así a los responsables, la pretensión de condena indemnizatoria no hubiese podido prosperar por falta de cumplimiento de la carga de la debida alegación y orfandad probatoria en relación a los daños alegados. En el escueto capítulo dedicado a los daños y perjuicios (una carilla), se reclama: (i) Bajo el nome iuris de "enfermedades infecciosas", fueron alegados daños económicos por gastos que debieron asumir los coactores AA y BB por el problema de humedad en la vivienda. Refieren que por tal razón AA tuvo que mudarse a un apartamento de su propiedad, dejando de percibir la renta por dicha unidad (pérdida económica que no reclama en autos), por no poder vivir en el "Edificio CC", debiendo darse una vacuna (no se dice cuál), en forma constante por el tema de las humedades ("que ahora ya no padece"). Y por otra parte se adujo que BB, "sufre afecciones de piel y del aparato respiratorio", debiendo comprar un medicamento que en Farmacia tiene un costo de $ 200 (tampoco se dice cual es el medicamento). El reclamo no solo incumple con la teoría de la sustanciación, sino que tampoco se diligenció prueba idónea para poder establecer el nexo causal entre las alegadas enfermedades y necesidad de tomar medicamentos (vacunas, etc,) con los hechos de autos. No siendo suficiente la declaración de una única testigo (FF), que refirió a tales afecciones, pero que no pudo establecer sus causas. De otro lado el reclamo no se concretó en lo económico (no se estimó), omisión que adelanta su fracaso. (ii) Daño emergente y material: por imposibilidad de vender el bien y tener que hacer arreglos constantes, piden la suma de U$S 72.500 (en forma global). Tal importe carente de todo sustento y prueba (a fs. 82 por ejemplo consta un documento -si firma-, de fecha 22 de mayo de 2015, que refiere a un costo por arreglos realizados desde el año 2008 por $ 110.000, y según se indica los arreglos obedecieron a problemas en cañerías de las unidades 201, 101, a cuyos propietarios no se demandó a título individual). (iii) Lucro cesante: en este rubro en forma por demás confusa piden condena por "gastos de medicación de la Sra. BB", y por no poder "concretarse el negocio de comidas por el cual se compró la vivienda". Estiman una pérdida económica mensual de U$S 1.000, lo que multiplican por 9 años, pidiendo una condena de U$S 750.000 (no se comprende el cálculo matemático). El reclamo merece las mismas consideraciones que el rubro anterior, no hay una sola prueba al respecto, y la pretensión económica resulta arbitraria, antojadiza. (iv) Daño moral: por "las enfermedades, estrés, estado de nervios, presión, diabetes, todos los gastos, etc. todo el sufrimiento de estos años se estima en $ 250.000". El daño moral pretendido no se prueba in re ipsa, y no se diligenció prueba que acredite los hechos referidos, no resultando claro, además, si el monto pretendido es para cada uno de los actores o es un importe global (lo que sería incorrecto, porque se trata de un daño personal). XI- En definitiva, sin dejar de reconocer que las humedades en la unidad 001 existieron, no se acreditó en legal forma el origen de las mismas (sus causas), para saber quién o quiénes eran los responsables, y tampoco se acreditaron los alegados daños y perjuicios, habiéndose incumplido con la carga de la debida alegación y ofrecimiento de prueba. Klett señala que "La carga de plenitud e integración del relato fáctico-jurídico de la demanda debe cumplirse cabalmente. Toda deficiencia en la satisfacción de esta carga, de efectuar un relato completo y veraz, íntegro, sin omisiones trascendentes, sin soslayar ningún dato relevante para la resolución de la litis, desencadena una serie de consecuencias procesales establecidas por el Ordenamiento Adjetivo. Puede acontecer que estas se hallen previstas en forma expresa para determinadas situaciones, o bien puede inferirse de estas inconductas un indicio endoprocesal en contra de quien debía actuar de determinada manera y no lo hizo..." (Proceso Ordinario en el Código General del Proceso -La carga de la plenitud e integridad del libelo pretensivo, Tomo I pág. 255). La falta de cumplimiento de la doctrina de la sustanciación y de la consecuente carga de la plenitud e integridad de los actos de proposición, juegan en contra de la fundabilidad de la pretensión y perjudica su derecho (cfm.: Klett obra citada). Y a ello se adiciona la omisión en diligenciar prueba pertinente (pericial) para acreditar el origen de las humedades así como de cada uno de los daños y perjuicios alegados. XII- La conducta de las partes en la segunda instancia ha sido correcta. no amerita sanción procesal (art. 261 del C.G.P., art. 688 del C.C.). Por los fundamentos expuestos, normas legales citadas, art.197, 198 del C.G.P. el Tribunal, FALLA: Confírmase la sentencia interlocutoria N° 3431/2023 y la sentencia definitiva de primera instancia; sin especial condena procesal. H.P.F. 10 B.P.C.. Notifíquese a las partes a domicilio. Cumplido, devuélvase al tribunal de origen. Dr. Fernando Tovagliare -Ministro Dr. Gustavo Iribarren -Ministro Dra. Claudia Kelland -Ministra Esc. Laura Pérez -Secretaria Letrada