Sentencia Definitiva N° 298/2025

TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE PRIMER TURNO SENTENCIA DEFINITIVA N° 298/2025 Montevideo, 4 de noviembre de 2025 Ministro redactor Dra. Ana Rivas VISTOS: Para sentencia definitiva estos autos caratulados: “COOPERATIVA DE VIVIENDA TIMBÓ 2015 COVITIM C/ SOLANO SERVICE S.A. - RESCISIÓN DE CONTRATO, ESCRITURACIÓN FORZADA” – IUE: 2-54864/2020 , venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada a fs. 453-464, contra la sentencia definitiva Nº 16/2025 del 25 de febrero de 2025 de fs. 434-450, dictada por el Sr. Juez Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 1º Turno, Dr. Ignacio Rivero Wyszynsk. RESULTANDO: 1) Por la recurrida – a cuya relación de antecedentes procesales útiles se hace remisión por ajustarse a las resultancias de autos – se amparó la demanda promovida por COVITIM y en su mérito se condenó a SOLANO SERVICE S.A. a escriturar a favor de la COOPERATIVA DE VIVIENDA COVITIM 2015 el inmueble padrón Nº XX sito en el departamento de Canelones localidad Ciudad de la Costa. Rechazó la demanda de rescisión de los contratos. Costas y costos por el orden causado. 2) Contra la referida providencia se alzó en tiempo y forma la parte demandada, quien en escrito de fs. 453-464 manifestó que le agravia la condena pues por más que los plazos están vencidos, la Agencia Nacional de Viviendas tampoco ha adjudicado el préstamo a la cooperativa, lo que era un claro requisito según el contrato agregado en autos. Analizando el contrato conforme las reglas del art. 1297 del Código Civil, no cabe dudas que la “adjudicación” refiere a la adjudicación de la Agencia Nacional de Viviendas, pues así lo establece el contrato. En autos se probó que el MVOT concedió financiamiento, lo que dista mucho de ser la adjudicación de préstamo pactada en el contrato. Estimó que lo primordial para la adjudicación del préstamo es el estudio del proyecto ejecutivo, tal como declaró la testigo propuesta por la contraria Sra. Martínez, quien sostuvo que la resolución del MVOT marca el inicio del trámite que habilita a la cooperativa a presentar el proyecto ejecutivo. La resolución en cuestión expresamente establece que la designación del préstamo será efectuada por el ordenador competente. Reseña que el A quo desestima la demanda presentada por esta parte por entender que la resolución ministerial constituye la adjudicación del préstamo, pero ello no es lo que surge de la contestación de oficio de la Secretaría, y mal podría decirlo cuando la propia resolución establece en forma expresa que las adjudicaciones serán realizadas por el organismo competente, una vez estudiado el proyecto ejecutivo (que se presentó en abril de 2021 y fue aprobado en agosto de 2021). No fue antojadizo que en el contrato se estableciera un plazo de 24 meses para obtener la adjudicación de la Agencia Nacional de Viviendas -ANV-, pues dicha estimación de plazo se realizó tomando en cuenta los tiempos que insume, en la práctica, un trámite de estas características. En el contrato (boleto de reserva) se utilizó el término “adjudicación” en el único sentido que a las partes podía interesar a nivel negocial: acto administrativo por el cual se obtiene la liberación del dinero y se habilita el otorgamiento de la escritura de compraventa que marca la concreción final del negocio. No se puede tomar la resolución del MVOT como “adjudicación”. Entiende que la contraria, al contestar la demanda instaurada por esta parte, nada dijo al respecto del punto analizado ut supra, por lo cual no hubo una debida sustanciación. La contraria no dedicó una línea al tema, incumpliendo la carga establecida en el art. 117 del CGP. En tal sentido manifiesta que el A quo acierta al afirmar que no existe contradicción entre los contratos coligados, pero falla al desestimar a pretensión de esta parte y acoger la petición contraria por un argumento que ni siquiera se sustanció en debida forma. La contraria dio un giro argumentativo en las audiencias, al sostener, en el interrogatorio, que el cumplimiento provenía de la resolución Ministerial del 26 de mayo de 2020 (el que, claramente, no era el acto de adjudicación). El Juez infirió de oficio que el préstamo fue otorgado cuando la propia resolución dice que la adjudicación la hará el ordenador competente. Agregó que aun considerando que la resolución Ministerial de mayo de 2020 fuera la adjudicación, es claro que el contrato estableció que una vez otorgado el préstamo se acordaba un plazo máximo de 180 días, por lo que el plazo máximo para escriturar hubiera sido el 26 de noviembre de 2020, plazo vencido a todas luces. Sin perjuicio, véase que el proyecto fue presentado y posteriormente aprobado en agosto de 2021, es decir, un año y medio después de dictada la resolución. La presentación ocurrió en abril de 2021, cuando los plazos previstos en el contrato ya habían vencido. Por otra parte, sostuvo que al promover la diligencia preparatoria de intimación, la contraria no dijo nada en relación a la falta de permiso de construcción. Esta parte se negó a firmar el permiso de construcción, no por obrar de mala fe, sino porque, a su entender, todos los plazos se encontraban vencidos. Agravia a esta parte que el A quo entienda que la dicente no colaboró con la ejecución del contrato pues no estaba obligada a firmar el permiso de construcción. De acuerdo con la normativa departamental citada por el A quo, este estima que el permiso de construcción requiere la firma del propietario; pero ello no le fue requerido a esta parte en tiempo hábil, sino en diciembre de 2021 cuando los plazos ya estaban vencidos. La obligación de firmar el permiso de construcción no emerge del contrato y semejante obligación debió haber estado establecida a texto expreso. Continuó expresando que la firma del permiso de construcción importa la asunción de diversas obligaciones que esta parte no tenía por qué asumir, no siendo posible exigirle la firma del permiso para que el préstamo sea librado y menos afirmarse que ello implica mala fe. De haber solicitado la ANV que el dicente sea solidariamente responsable del crédito para que el préstamo se apruebe, se debió haber firmado una carta de fianza para que el contrato pueda ejecutarse. La actora podía firmar sin problemas el permiso cuando se transformara en propietaria del inmueble. Además cabe preguntarse si la dicente quedaba obligada tras firmar un permiso de construcción sin que la Cooperativa obtuviera los demás requisitos para la escrituración. No es procedente afirmar que por el principio de buena fe se debió suscribir el permiso, pues buena fe es cumplir con las estipulaciones del contrato, plazos, etc., y no tener al propietario de rehén por más de siete años extendiendo responsabilidades no previstas en el contrato. Por otra parte, en cuanto a la purga de la mora, expreso que la sentencia establece que la voluntad rescisoria manifestada por esta parte mediante telegrama fue notificada el 14 de octubre de 2020; los pagos efectuados con posterioridad a dicha manifestación fueron depositados en la cuenta establecida en el contrato sin que esta parte tuviera posibilidad de aceptar o rechazar el pago. Surge probado de autos que la compareciente se ofreció a devolver el dinero y la contraria se negó. La compareciente no pudo hacer manifestación de voluntad alguna pues la contraria no le notificaba de las sumas depositadas; sin perjuicio, la compareciente tenía derecho a cobrar el crédito pues era lo establecido en el contrato. Es decir, estaba establecido en el contrato que si éste se rescindía las sumas abonadas por la opción de compra quedaban a favor de esta parte. Véase que los últimos pagos realizados correspondían a cuotas que debieron ser pagas con anterioridades (es decir, fueron pagos efectuados fuera de plazo). Claramente hay una mala fe de la contraria, máxime porque se apuró a demostrar los pagos para promover la presente acción judicial. Abogó por la improcedencia de escrituración forzada para boletos de reserva manifestando que el sentenciante no consideró las afirmaciones realizadas por esta parte al contestar la demanda y alegar de bien probado. En efecto, no resultan de autos documentos acreditantes del cumplimiento por parte del accionante, pues no acreditó haber cumplido con el pago del precio estipulado y el incumplimiento de la obligación principal de la actora de pagar el precio es presupuesto principal de la obligación recíproca a la sumida por el vendedor. La cooperativa se encuentra lejos de estar en posición de cumplimiento pues no tiene dinero para cumplir su obligación. 3) La parte actora evacuó el traslado de la apelación conferido en escrito de fs. 468-489 manifestando que no es de recibo el agravio en relación a que la resolución ministerial no es la adjudicación del préstamo. La sentencia recogió la abundante prueba respecto a la adjudicación, que está en autos y se respaldó con la contestación de oficio y el testimonio de la funcionaria del Ministerio de Vivienda -que es concluyente y su transcripción está glosada en autos. A ello debe agregarse la declaración de los empleados del Instituto de Asistencia Técnica del Centro Cooperativista Uruguayo, Sr. Victor Belo e Ismael Castellanos. Todos estos elementos probatorios fueron debidamente considerados en la sentencia que se impugna, abogando esta parte por su confirmatoria en virtud de que COVITIM cumplió con su obligación dentro del plazo de 24 meses, a pesar de que contaba con 34 meses por las razones y fundamentos jurídicos sostenidos por esta parte. Estimó que tampoco es de recibo el agravio en relación a que esta parte no sustanció que el cumplimiento provenía de la resolución ministerial, pues ya se puede ver desde la diligencia preparatoria que se intimó el reconocimiento de documentos y la escrituración de compraventa definitiva en noviembre de 2020, acreditándose el cumplimiento de su obligación de haber sido adjudicada con el préstamo dentro del plazo de 24 meses. La demanda quedó incursa en mora de sus obligaciones a 10 días de ser intimada ya que decidió no cumplir en base a que entendió que el 14 de octubre de 2020 había vencido el plazo (razón por la cual hizo su intimación), pero no consideró la interrupción de plazos dispuesta por la Ley N° 19.879 que obligaba a adicionar 62 días. Continuó expresando que hubo una segunda intimación por esta parte para la firma del permiso de construcción y la devolución del vale suscrito por haberse cancelado la deuda. Por no haber mediado cumplimiento, la demandada nuevamente quedó incursa en mora, lo que expresamente confiesa tras expresar que entendía que ya había comunicado oportunamente la recisión por telegrama. En definitiva, de la demanda se puede advertir que se sustanciaron expresamente los argumentos de que la compareciente cumplió sus obligaciones y está en condiciones de exigir judicialmente a su contraparte (incursa en mora) la escrituración judicial del inmueble. En relación al permiso de construcción, manifestó que lo expresado en los agravios no es correcto y se incurre en afirmaciones temerariamente falsas. La demandada se negó en el año 2020 a firmar el permiso de construcción y sobre este punto se destacan nuevamente las declaraciones testimoniales de Victor Belo, Ismael Castellanos y Belisa Martínez. Recalcó que la demandada no consideró la suspensión de plazos ya expresada que implicaba la adición de 62 días al plazo original, venciendo el contrato el 23 de octubre de 2020. Solano Service intimó erróneamente a la compareciente y nunca logró hacerla incurrir en mora, pero la compareciente sí lo hizo a su respecto, en tiempo y forma. Continuó sobre este punto expresando que no es de recibo el agravio en relación a que la firma del permiso de construcción no fuera una obligación que surgiera del boleto de reserva. En efecto, fue la contraria quien previó todos los textos y contenidos del contrato, conociendo perfectamente el tipo de trámites accesorios, instrumentales y necesarios para el avance del expediente de préstamo para la cooperativa. Quedó probado incluso que la demandada suscribió contratos similares con la cooperativa COVIDINO (“hermana” de la cooperativa actora en autos”), llegando a la escrituración y cobro del préstamo en el MVOT; y ello resultó porque allí sí firmó el permiso de construcción. Sostuvo, en relación a los pagos efectuados, que la demandada ensaya una nueva argumentación que antes no había presentado y lejos de beneficiarla, la condena. En efecto, la demandada confirma que recibió las cuotas atrasadas, lo que determina que nunca intimó al pago e inmediatamente dejaron de ser atrasadas para convertirse en cuotas del precio del contrato efectivamente pagadas. Esto evidencia la voluntad de SOLANO, que fue la de cobrar el dinero sin dar nada a cambio, quedándose con el inmueble y el dinero de 50 familias. Las maniobras por vender el inmueble determinaron que el juez dispusiera la anotación preventiva de la litis. Finalmente, en relación al agravio referente a que una reserva no admitiría escrituración forzada, expresa que la contraria manifiesta que una vez cumplidas las condiciones pactadas se otorgaría la compraventa definitiva, lo que determina que efectivamente estábamos ante una promesa de venta. COVITIM cumplió con su obligación y no importa el nombre con el que se haya titulado al documento, el conjunto de contratos coligados determina que se acordó la promesa de otorgamiento de la escritura definitiva de compraventa cuando se cumpliera la obligación de la accionante, lo que se hizo. 4) Franqueada la alzada por Decreto Nº 1219/2025 del 9 de mayo de 2025 (fs. 493), se asignó esta Sala (fs. 496) y recibidos los autos en el Tribunal el 27 de mayo de 2025 (fs. 496 vto.), tras el estudio de precepto, se resolvió emitir decisión anticipada al amparo de lo dispuesto por el art. 200.1 del CGP. CONSIDERANDO: I) El Tribunal, con la voluntad conforme de todos sus integrantes naturales, habrá de confirmar la sentencia apelada sin especial condenación, por los fundamentos que se expondrán. II) Agravio relativo a la “adjudicación” del préstamo a la actora. El tema central del debate es determinar si antes del vencimiento del plazo acordado para escriturar, en el boleto de reserva, esto es, 22 de agosto de 2020, la Agencia Nacional de Vivienda había adjudicado el préstamo a “COVITIM 2015” para la compra del terreno. En este sentido, la cláusula tercera del boleto de reserva celebrado el 22 de agosto de 2018, estableció: “La escritura de compraventa se otorgará una vez que la Agencia Nacional de Vivienda ADJUDIQUE el préstamo a la parte que reserva el comprar. La parte que reserva el derecho a comprar se obliga a presentarse en cada sorteo que haya a partir de hoy y declara que en caso de no salir sorteado el plazo máximo para dicha adjudicación es de 24 meses contados a partir de hoy. Una vez adjudicado el préstamo y a efectos de efectivizar el mismo las partes acuerdan un plazo máximo de 180 días para firmar la compraventa.” (fs. 2 v.). En forma concomitante se firmó el contrato de opción de compra, por el cual Solano Service SA, concedió a “COVITIM 2015” opción de compra sobre el inmueble de marras, estableciendo un plazo de 24 meses a contar del día de la suscripción (22 de agosto de 2018) para el ejercicio de la opción (fs. 6 v.). De la contestación del oficio enviado al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, surge que por Resolución Ministerial N° 766/20 del 26 de mayo de 2020 se le otorgó el financiamiento en forma directa a la cooperativa “Timbó 2015 (COVITIM)” por haber cumplido los requisitos para ello, a saber: aprobación de la factibilidad del predio de emplazamiento del proyecto, elaboración y aprobación del anteproyecto arquitectónico y la participación en tres sorteos consecutivos sin haber resultado sorteada. A renglón seguido, agrega que de acuerdo al cronograma acordado entre la ANV y el MVOT, la cooperativa debía presentar el proyecto ejecutivo el 14 de abril de 2021, lo que cumplió con la presentación en tiempo y forma del proyecto ejecutivo, que fue estudiado y aprobado por los servicios de lea ANV el 11 de agosto de 2021. Y remata, que en el informe de aprobación de la ANV se indica que se debía tramitar y obtener el permiso de construcción, requisito para fijar fecha para las escrituras de compraventa del inmueble padrón N° XX, y de préstamo hipotecario. Tal requisito se consigna en el informe final del proyecto ejecutivo. En consecuencia, los fondos para financiar el precio de adquisición del bien inmueble continúan reservados a la espera de la presentación del referido permiso de construcción; una vez presentado, se fijará la fecha para las citadas escrituras (fs. 309-310). De acuerdo a la información reseñada, proporcionada por el MVOT, a criterio de la Sala, no pueden caber dudas, que el préstamo fue concedido. La disquisición que realiza el impugnante relativa a que no fue “adjudicado” el préstamo sino el “financiamiento”, es de rechazo. El préstamo fue adjudicado a la cooperativa y reservado a la espera de la presentación del referido permiso de construcción; una vez presentado, se fijará la fecha para las citadas escrituras. De manera que, de la propia contestación del oficio, surge que la cooperativa cumplió con todos los requisitos exigidos por el Ministerio de Vivienda. Y el préstamo concedido, quedó en reserva hasta que sea presentado el permiso de construcción. Ello, significa que el préstamo fue concedido antes de la finalización del plazo estipulado para el otorgamiento de la escritura, por lo que la cooperativa no incurrió en incumplimiento de la referida obligación. III) Agravio relativo a la firma del permiso de construcción. Con relación a que la firma para obtener el permiso de construcción, respecto de lo cual la apelante argumenta que no se encontraba dentro del elenco de obligaciones asumidas por “Solano”, tampoco se comparte. Como indica el Sr. juez a quo, de acuerdo a la normativa que regula la materia constructiva en Canelones, para obtener el permiso de construcción se requiere la firma del propietario del inmueble (fs. 445-446). De acuerdo a lo que informó el Ministerio de Vivienda reseñado, la ANV, indició que para fijar fecha para las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario, se debía tramitar y obtener el permiso de construcción. Por tanto, en aplicación de lo dispuesto por el art. 1291 del CC, es un hecho inconcuso que, para liberar el dinero del préstamo, ya adjudicado a la cooperativa, y proceder a la escrituración, era imprescindible el concurso de “Solano”, al revestir la calidad de propietaria del inmueble en cuestión. Ello implica que el trámite no pudo continuar debido a la actitud asumida por “Solano”. IV) Agravio a la purga de la mora En este punto, se comparte el razonamiento desplegado por el Sr. Juez a quo, en cuanto a que el hecho que “Solano”, luego de comunicar su intención de rescindir el contrato, continuó recibiendo el dinero de las cuotas, resultando una conducta incompatible con aquella decisión.. La intención de la apelante se expresa a través de sus acciones, y lo cierto es que los pagos fueron depositados en su cuenta luego de trasmitir su voluntad rescisoria del contrato. La explicación ensayada por “Solano” al respecto, que no estaba enterada que la cooperativa le seguía depositando las cuotas pactadas en su cuenta y, que no podía hacer nada, resulta inverosímil. Estamos frente a la cuenta bancaria de una empresa , que no puede alegar desconocimiento de las sumas que ingresan a la misma. Y si el depósito no se quería , debió utilizar los medios correspondientes para su devolución. . V) Agravio relativo a la escrituración forzada Finalmente, con relación a la condena a escriturar, de los propios términos del contrato suscrito por las partes el 22 de agosto de 2018, más allá de su naturaleza jurídica, surge – sin hesitación – que una vez adjudicado el préstamo y a efectos de efectivizar el mismo, se estipuló un plazo para firmar la compraventa (fs. 2 v.). En definitiva, la Sala considera que la cooperativa no incumplió el contrato suscrito y la no continuación del trámite a efectos de proceder a la escrituración, es enteramente atribuible a la actitud asumida por “Solano”, al negarse a firmar el permiso de construcción, requisito indispensable para proceder a la liberación del préstamo y la escrituración, de acuerdo al ANV y MVOT. VI) La conducta procesal de las partes no amerita especial imposición en costas y costos. Por los fundamentos expuestos y normas citadas, el Tribunal FALLA: CONFÍRMASE LA SENTENCIA APELADA , SIN ESPECIAL CONDENACIÓN. HONORARIOS FICTOS 3 BPC NOTIFÍQUESE Y OPORTUNAMENTE, DEVUÉLVASE. Dra. Beatriz Venturini – Dra. Ana Rivas – Dr. Álvaro Messere MINISTROS Esc. Rosario Fernández SECRETARIA