Sentencia Interlocutoria N° 99/2008

No. 99 Tribunal de Apelaciones en lo Civil de Segundo Turno Ministro redactor: Dr. Tabaré Sosa Ministros Firmantes: Dra. Mariela Sassón, Dr. Jorge Chediak, Dr. Tabaré Sosa Montevideo, 16 de abril de 2008. FICHA No. 2-27475/2005 (Est. Trecca Rey Ltda. y Otros c. Edificio Il Gattamelata II -Cobro de pesos) V I S T O S Y C O N S I D E R A N D O: I.- Se apela en autos por ambas partes la sentencia No. 23 de 24 de abril de 2007 dictada por el Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 20o. Turno a cargo de la Dra. Ana María Bello por virtud de la cual se desestima la demanda, sin especiales condenas procesales (fs. 142-147). Se agravia la pretensora, en síntesis (fs. 149-157), en que se ha desconocido la fuerza vinculante de un contrato legalmente celebrado; en el ocurrente existe contrato por dos años, a partir del 1/III/01, renovable automáticamente y por un precio mensual de $ 4900, actualizable conforme al IPC, se interrumpió por receso unilateral, abrupto de la demandada, restando 15 meses para la pactada expiración; se agravia asimismo por habérsele negado legitimación activa a Roberto Trecca para reclamar por daño moral. Asimismo interpone lo que denomina apelación la parte gananciosa (fs. 161-168), la que en su contenido refiere a discrepancias con la fundamentación de la a quo. II.- Que dictándose decisión anticipada al estar el caso comprendido en el art. 200.1 CGP, no se hará lugar al recurso interpuesto por la accionante. Antes bien, respecto de la "apelación" que plantea la parte accionada, la misma no puede ser considerada ya que fue absuelta, esto es, se desestimó la demanda en su contra. La expresión de agravios impuesta por el art. 253.1 CGP es el escrito en el cual el apelante examina los fundamentos de la sentencia y concreta los errores que, a su juicio, ella contiene, de los cuales derivan los agravios de que reclama. Véase que el ganador cuando obtiene el ciento por ciento de lo impetrado, carece de interés para alzarse contra el decisorio; como el interés es la medida de la acción, el agravio lo es del recurso y si se le ha dado la razón con un fundamento distinto a los esgrimidos, es valor entendido que cuando su contraparte perdidosa se alza, todas las defensas planteadas por aquél quedan sometidas al órgano "ad quem". Señala HITTERS (Técnica de los recursos ordinarios, p. 418) que suele ocurrir que la providencia le de a un litigante todo lo que ha solicitado pero con fundamentos distintos a los esgrimidos; en ese caso por vía de principio, el triunfador no puede atacarla ya que los considerandos del pronunciamiento no son directamente impugnables pues como enseña PODETTI (Trat. de los Recursos p. 126), solamente es atacable la parte dispositiva de la sentencia. En suma, es ostensible el loable esfuerzo dialéctico ensayado pero, deplorablemente el mismo no está adecuadamente acompasado con las normas y principios procesales aplicables. III.- La plataforma fáctica de autos radica en lo subsiguiente. Según contrato de arrendamiento de servicios celebrado el 1 de marzo de 1999, Emertec S.A. en su carácter de propietaria y promitente vendedoras de todas las unidades del edificio y en ejercicio del derecho otorgado en los compromisos de compraventa suscritos con los promitentes compradores de las diferentes unidades, contrata a Estudio Trecca Rey Lda. para que cumpla el servicio de administración de cobranzas y pagos de gastos comunes de dicho edificio, reservándose el derecho del ejercicio de Administrador del mismo, también otorgado en los compromisos de compraventa; se estipuló un plazo de dos años, automáticamente renovable (contrato a fs. 42-43 de la pieza de rendición de cuentas F. 191/02 del Jdo. de Paz Departamental de 16º Turno). Por Asamblea de 27 de noviembre de 2001 de los promitentes compradores del Edificio "Il Gattamelata II", se resolvió prescindir de los servicios del Estudio "Trecca Rey Ltda", lo que fue notificado el 30 de noviembre de 2001, habiéndose asimismo designado nuevo administrador en la citada Asamblea del 27 de noviembre/01 (fs. 5-7 del acordonado). Las partes son contestes en que por ausencia de habilitación municipal el edificio no se incorporó aún a la Propiedad Horizontal. IV.- Sobre conflictos como el presente hay jurisprudencia de gran enjundia que, puede decirse ha agotado la temática (TAC 6° 24/IV/91, -Mercant, Bermúdez -r-, Olagüe- LJU caso 12057); así se ha expresado, en conceptos trasladables: Es decir que antes de la reunión de todos esos elementos, el edificio es un bien, es una cosa existente en el mundo exterior, pero no puede regirse por el sistema de la ley 10751 (modificativas y complementarias), y para constituir derechos sobre él, le será aplicable, hasta tanto no se llegue a reunirse los mencionados requisitos, el régimen del Código Civil, considierando terreno y edificio como una unidad: es la única posibilidad. Si queremos tratarlo como propiedad horizontal, tendremos que considerarlo una cosa futura: no es aún propiedad horizontal, puede serlo (MIRANDA, Op. cit. p. 25). ?Por lo mismo, no puede hablarse de "expensas" y "gastos comunes" en el sentido y conforme a la regulación legal (?); ni de una administración del edificio a cargo de un Administrador y de un órgano fundamental, cual es la Asamblea de Propietarios (?) ?Al no regir la normativa legal sobre propiedad horizontal, no cabe asignar EN PRINCIPIO al recurrente condición de administrador, con el alcance que dicho cargo reviste? ?Empero, debe aceptarse que en los hecho el demandado actuó como "administrador" del promitente vendedor JAT inicialmente, y luego de los co-promitentes compradores. Entonces, cabe admitir en la especie, la legitimación como en los hechos se ha configurado (ambas partes conocían y reconocían las respectivas posiciones que ostentaban y actuaban de consuno a los cometidos que les incumbían, cual si fuera un edificio regularmente incorporado al estatuto de la PH), donde asimismo tienen relevancia los actos propios de las partes, fundamentalmente que el Edificio solicitó y obtuvo rendición de cuentas judiciales de Estudio Trecca Rey Ltda como administrador del Edificio. De cuanto viene de exponerse, fluye de modo incontrastable que debe aplicarse un criterio holgado en tal aspecto y tener en cuenta que el contrato entre Emetrec SA y la actora rige el principio de la ineficacia del contrato respecto de terceros (relatividad del contrato -1293 CC) donde sus estipulaciones específicas (caso del plazo y sus prórrogas -sin perjuicio de lo que se señalará luego respecto de la cláusula 15ª de los contratos de promesa de compraventa-) no pueden oponerse a los promitentes compradores, pues a lo máximo, se les impuso la figura de un administrador y no más allá. Aúnase a los anterior la cláusula decimoquinta de los contratos de promesa donde se prevé que el administración podrá ser sustituido "por otra resolución de la Asamblea que realice el condominio a formalizarse" V.- En suma, las diferentes relaciones contractuales vinculantes y el haz obligacional que pende en definitiva entre las partes de este juicio, determina que la remoción efectuada con designación inmediata de reemplazante (conforme acta de fs. 6v del acordonado se designó nuevos administradores al Dr. Gonzalo Amorin y Sr. Carlos González por Asamblea de 27 de noviembre de 2001) es consecuencia del ejercicio del derecho de receso que encuentra su fuente en el contrato, en la ley o en el ordenamiento jurídico y es de principio en los contratos con plazo indeterminado, pudiéndose ejercer "ad nutum", más aún en el caso de un administrador de un consorcio que implica encargo de confianza donde perdida la misma (sea por causas justificadas debidamente o no) la frustración contractual es irreversible. Y con ello se extinguió también el derecho al cobro del precio estipulado en el primigenio contrato con Emertec SA., razón por la cual la demanda no puede prosperar tal cual se resolvió en la instancia anterior. VI.- La solución por la regularidad de la remoción del administrador determina que queden sin sustento los demás agravios, en especial el referido al daño moral de la persona jurídica demandante, por ausencia del elemento ilicitud. VII.- Costas y costos de la presente instancia por su orden (arts. 56 y 261 [red. L. 16699] CGP y 688 C. Civil). Por los expresados fundamentos y preceptos que se incluyen el Tribunal, F A L L A: Confírmase la sentencia apelada, sin especiales condenaciones. Oportunamente, devuélvase. Dr. Jorge Chediak Ministro Dra. Mariela Sassón Ministro Dr. Tabaré Sosa Ministro