Sentencia Definitiva N° 21/2013

Montevideo, 4 de Abril de 2013. SENTENCIA DEFINITIVA N° 21. VISTOS: Para Sentencia Definitiva de Primera Instancia estos autos caratulados: “BILUREY S.A. c/ FERNÁNDEZ, Walter. RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA INSCRIPTA” FICHA 2-18720/2012, RESULTANDO: 1) A fs. 6 y con fecha 17/05/2012 compareció el Dr. Javier Rodríguez Teodoro, en representación de Bilurey S.A., según personería que acreditó con testimonio de poder para pleitos glosado en autos a fs. 2 y 3, a promover juicio de rescisión de compromiso de compra-venta y cobro de multa, contra el demandado, Sr. Walter Norberto Fernández, y en síntesis expresó que: a) Con fecha 5 de Setiembre de 2011, su representada celebró con el demandado un contrato de compromiso de compra-venta respecto de la unidad 302 del bloque A del Edificio “Amarras Reales”, Padrón N° 7.948/302 ubicado en la localidad catastral Piriápolis, Depto. de Maldonado, con frente a la Av. Francisco Piria 7948, el que luce glosado de fs. 4 a 9 de los autos acordonados Ficha 2-2440/2012. b) En el referido contrato de compromiso de compraventa de autos se pactó un precio de U$S 335.500, el que se abonaría parte al contado, y parte en cuotas según surge del contrato referido. c) Se promovió diligencia preparatoria de intimación de pago de cuotas atrasadas, según surge de los autos antes referidos, no habiendo el demandado procedido a efectuar el pago de lo adeudado, por lo cual a caído en mora. . d) El demandado adeuda las cuotas atrasadas desde el mes de Octubre de 2011, las que ascienden a U$S 2.741, más intereses desde la fecha de la exigibilidad y reajustes desde la presentación de la intimación como surge de los autos ya referidos. e) En la cláusula vigésima punto 2 del compromiso de compra-venta de autos se pactó una multa de U$S 167.750 (50% del precio), sin perjuicio de la pena diaria del 0,8% del valor de la transacción, desde la sentencia ejecutoriada y hasta que el deudor restituya la unidad. f) El deudor tampoco abonó los gastos comunes, ni los tributos respectivos, los que también fueron intimados ( $ 54.096 por gastos comunes y $ 1.251 de impuesto de primaria), ni tampoco el suministro de energía eléctrica que está a nombre de la actora. Ofrece prueba y acompañan testimonio de inútil tentativa de conciliación, y en suma solicita que se declare rescindido el contrato de compromiso de compra-venta de autos, condenando a la demandada al pago de la pena por rescisión que asciende a U$S 167.750, con mas sus intereses y reajustes legales y se apliquen las astreintes referidas del o,8% hasta la efectiva entrega del inmueble. 2) Una vez agregados los autos acordonados, por auto N° 2395/2012 se confirió traslado de la demanda, la que no fue contestada, a pesar de haber sido el demandado debidamente notificado en el domicilio contractual , según surge de la actuación de fs. 16. Por auto N° 3887/2012 se tuvo por precluido el término para contestar la demanda, y se convocó a las partes a audiencia preliminar, a la que no asistió la parte demandada, pese a haber sido debidamente notificada, según surge de la actuación de fs. 19; la misma se celebró con fecha 27/2/2013, en la cual la parte actora se ratificó de su demanda, no siendo posible tentar la conciliación ante la incomparecencia de la parte demandada. Se fijó el objeto del proceso y de la prueba, se tuvo por agregada la prueba documental obrante en autos, la actora renunció a sus alegatos y por auto N° 365/2013 dictado en audiencia preliminar se convocó a audiencia de dictado y lectura de sentencia para el día de la fecha. CONSIDERANDO: 1) Se fijó el objeto del proceso y de la prueba en determinar si corresponde acoger la demanda y en su mérito si procede declarar rescindido el compromiso de compraventa de autos, y condenar al demandado al pago de la pena pactada por la suma de U$S 167.750, y sus intereses; y si procede la aplicación de la pena del 0,8% del valor de la transacción por día desde que la sentencia quede ejecutoriada, hasta la restitución del inmueble, teniendo presente la incontestación de la demanda y la incomparecencia de la parte demandada a la audiencia preliminar, aplicándose lo dispuesto por el Art. 340.3 del C.G.P.. 2) Las actitudes asumidas por la parte demandada producen consecuencias jurídicas de relevancia en el proceso. La parte demandada no contestó la demanda, por lo que en mérito a lo dispuesto por los Art. 130.2 y 137 del C.G.P, corresponde tener por ciertos los hechos afirmados por la parte actora, no existiendo hechos controvertidos. El C.G.P en su Art. 340 establece la obligación de las partes de comparecer a la audiencia preliminar en forma personal, estableciendo las consecuencias jurídicas de su inasistencia. En el caso de autos la inasistente ha sido la demandada, y para este caso el Art. 340.3 del C.G.P dispone que: " Si el inasistente fuera el demandado el Tribunal dictará sentencia de inmediato y tendrá por ciertos los hechos afirmados por el actor en todo lo que no se haya probado lo contrario....". y a esa altura del proceso la única prueba obrante en autos puede ser la documental aportada por el actor. La regla antes referida solo comprende a los hechos, no incidiendo en las consecuencias jurídicas de los hechos o en la apreciación de las consecuencias jurídicas de los hechos, en virtud del principio "iuria novit curiae" ( Conforme: Dr. Luis María Simón en Jornadas de Derecho Procesal VII). 3) De la única prueba que emerge de autos, prueba documental aportada por la parte actora en su demanda, contrato de promesa de compra venta de la unidad 302 del bloque A del Edificio “Amarras Reales”, Padrón N° 7.948/302 ubicado en la localidad catastral Piriápolis, Depto. de Maldonado, con frente a la Av. Francisco Piria 7948, el que luce glosado de fs. 4 a 9 de los autos acordonados Ficha 2-2440/2012, la que no contradice los hechos alegados por la misma, surge que se pactó un precio total de U$S 335.500, de los cuales el demandado abonó al contado la suma de U$S 73.021, y se obligó a abonar el saldo en 46 cuotas mensuales, iguales, y consecutivas de U$S 3.000 cada una y una última cuota de U$S 2.002, y con la suma de U$S 37.017 a abonar el día 5/4/2012. Surge asimismo del contrato referido cláusula décimo cuarta que el demandado se obligó a abonar los gastos por concepto de consumos, gastos comunes, tributos, etc.. 4) De los autos antes referidos surge también que se intimó al demandado el pago de 4 cuotas atrasadas de las cuotas pactadas por saldo de precio, y el pago de dos trimestres de gastos comunes, el tributo de Impuesto de Primaria, y los consumos de UTE (fs. 23), el que cayó en mora en el cumplimiento de dichas obligaciones; surgiendo además que se pactó la mora de pleno derecho (cláusula quinta in fine y vigésima primera del contrato). Y que en la cláusula vigésima del mismo, se pactó que en caso de incumplimiento por parte de la promitente compradora, la parte promitente vendedora podría optar entre la ejecución forzada del contrato o la resolución mismo, y en ambos casos exigir acumulativamente el pago de una pena equivalente al 50% del precio pactado que se considera indemnizatoria de los daños y perjuicios, estableciéndose además que el promitente vendedor se encuentra facultado para compensar automáticamente lo abonado a cuenta del precio, con la pena pactada, y que para el caso de que el promitente comprador, como ocurre en el caso de autos (acta de ocupación glosada a fs. 10 de los autos acordonados), hubiere ocupado el bien, el mismo debería abonar además una pena diaria de 0,8 del precio pactado por cada día de atraso en la entrega a partir de la orden judicial que imponga la restitución. 5) La parte actora solicitó se declare la rescisión del contrato de autos, y se condene a la demandada al pago de la pena pactada que asciende a la suma de U$S 167.750 (50% del precio), con más sus reajustes e intereses, y solicitó asimismo la aplicación de las astreintes del 0,8% hasta la entrega efectiva del inmueble. En mérito a lo expuesto y a lo dispuesto por los Art. 130.2, 137 y 340 Del C.G.P. y Art. 1431 y sig. del C.C. y Leyes 8.733 y 10.571, corresponde acoger la demanda. 6) Atento a la conducta procesal de la demandada y a su desinterés en el proceso y de acuerdo a lo previsto por los Art.688 del C.C y 56 del C.G.P, se ha de imponer especial condenación en costas. Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por los Art. 130.2, 137 y 340.3 del C.G.P, y Art. 1366, 1368 y 1431 del C.C y demás normas citadas. FALLO: Acogiendo la demanda y en su mérito declarando la resolución del contrato de promesa de compraventa del inmueble unidad 302 del bloque A del Edificio “Amarras Reales”, Padrón N° 7.948/302 ubicado en la localidad catastral Piriápolis, Depto. de Maldonado, con frente a la Av. Francisco Piria 7948, por incumplimiento de la parte demandada, oficiándose; y condenando asimismo al demandado al pago de la suma de U$S 167.750 por concepto de la pena pactada, con sus intereses legales desde la fecha de promoción de la demanda, imputándose a la misma las sumas ya recibidas por la actora al contado por concepto de entrega a cuenta del saldo de precio y por concepto de las cuotas pactadas en la promesa de autos y que fueran ya abonadas. En virtud de la resolución declarada deberá la parte demandada restituir a la actora el inmueble prometido en venta, y se condena al mismo a abonar a la parte actora la suma equivalente al 0,8% del precio pactado de U$S 335.500 por día hasta la fecha de la entrega efectiva del inmueble, a partir de que quede ejecutoriada la presente sentencia. Con especial condenación en costas a cargo de la demandada, y costos a cargo de la actora. Consentida o ejecutoriada, cúmplase; efectúense los desgloses y expídanse los testimonios que se solicitaren, previa reposición de la vicésima correspondiente; y oportunamente archívese. Fíjanse los honorarios fictos profesionales en 3 B.P.C. Dra. Mónica Besio Juez Letrado