Sentencia Definitiva N° 258/2026

TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE PRIMER TURNO SENTENCIA DEFINITIVA Nº 258/2026 Montevideo, 5 de agosto de 2026 Ministro redactor Dra. Beatriz Venturini Vistos: Para sentencia definitiva estos autos caratulados: “ROSAS CASTILLA, GERARDO Y OTRO C/ PEÑA DACOSTA, ROBERT -RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA INSCRIPTA” – IUE: 2-78834-2023 , venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demanda a fs. 290/291 v., contra la sentencia definitiva Nº 6/2025 del 3 de diciembre de fs. 273/287, dictada por el Sr. Juez Letrado de Primera Instancia de Toledo de 1º Turno, Dr. Sergio Adrián Vitelio Acosta Resultando: 1) Por la recurrida – a cuya relación de antecedentes procesales útiles se hace remisión por ajustarse a las resultancias de autos – se amparó parcialmente la demanda y se declaró la resolución por incumplimiento en la obligación de pago de la promesa de compraventa celebrada entre las partes con fecha 17 de setiembre de 2018 respecto del bien inmueble ubicado en la localidad catastral de Sauce del Departamento de Canelones, empadronado con el número 1450. Se ordenó la restitución del bien inmueble detallado en un plazo de 30 días bajo apercibimiento de astreintes por una suma diaria de USD 40 dólares americanos. Se condenó al demandado al pago de la pena pactada en la cláusula cuarta la que es por toda indemnización de daños y perjuicios, y que consiste en una suma igual a la entregada por la parte demandada a cuenta del precio final. 2) Contra la referida providencia se alzó en tiempo y forma la parte demandada, quien en escrito de fs. 290/291 vto. manifestó que le agravia la errónea calificación jurídica de las mejoras y la validación de la cláusula abusiva que establece que las mejoras quedan a favor de la parte promitente vendedora. Hace referencia al Considerando VIII donde el A quo rechaza in limine el derecho de retención y cobro de mejoras invocado por su parte, basándose en la cláusula octava “las construcciones...quedarán a beneficio de la parte promitente vendedora”. Afirma que en la atacada se admite que su parte realizó “instalaciones de baño completo, construcción de cocina, eléctrica nueva con firma de UTE, reparación total del techo”. Que no son mejoras voluntarias sino necesarias (artículo 698 del Código Civil), la contraparte entregó el inmueble inhabitable y recibe uno habitable. Como segundo agravio plantea la falta de moderación de la pena y la doble sanción económica. En el caso de que se mantuviera la sentencia en su Considerando VII se le condena a perder todo lo entregado “en concepto de pena”, validando la Cláusula Cuarta. Esto genera una desproporción manifiesta y una violación directa del artículo 1360 (sic) del Código Civil. La acumulación es improcedente y confiscatoria: la actora obtuvo: i.- el inmueble restituido; ii.- la plusvalía por las mejoras necesarias; iii.- la totalidad del precio pagado (USD 24.000 aprox). Esta acumulación rompe el sinalagma del contrato. La parte demandada pagó la entrega inicial y 9 cuotas del precio. Confirmar que la actora se queda con todo el dinero más toda la obra implica que el demandado pagó un alquiler implícito astronómico, muy superior al de mercado. Plantea un tercer agravio, que versa sobre la valoración rígida de la fuerza mayor. Señala que, si bien hubo un atraso inicial, la relación se mantuvo. Que la imposibilidad de regularizar fue frustrada por un accidente laboral grave (corte con amoladora) y, además, en el contexto de la pandemia. El testigo Cabrera fue claro, afirmando que por unos dos años estuvo el demandado fuera de sus actividades normales, siendo para un trabajador manual una imposibilidad objetiva. Finalmente aduce, que le agravia que el sentenciante de primer grado no ingresó al análisis de la prueba por considerar la situación una cuestión de puro derecho. Este es un error procesal grave. La jurisprudencia indica que para determinar si hay enriquecimiento injusto o si la pena es excesiva, es imprescindible cotejar el valor del bien al momento de la entrega versus el momento de la restitución. La omisión de esta valoración impide una sentencia justa y vulnera el derecho del demandado. 3) La parte actora evacuó el traslado de la apelación conferido en escrito de fs. 296/300 vto. manifestando que, respecto al primer agravio, pretende el apelante hacer recaer sobre la Sede la responsabilidad de su incumplimiento y omisiones permanentes desde la compraventa y durante todo el proceso, en el que no probó ninguna de sus afirmaciones. Ligeramente alegó en su contestación derecho de retención, sin probar ninguno de sus dichos. No solo no probó las obras realizadas, limitándose a enumerarlas, sino que no probó la regularización de estas ante los organismos competentes, condición establecida en la cláusula 11 apartado c para que el promitente vendedor debiera abonar al apelante las mejoras. Mal podría la Sede distinguir mejoras y calificarlas como necesarias si no fueron constatadas, solo nombradas por el demandado y según sus dichos, efectuadas por él mismo. Además, el sentenciante lo que hizo en el Resultando 2 fue constatar lo expresado por el demandado, no reconocer la existencia de las mejoras. El demandado falsamente afirma que recibió un inmueble inhabitable y pretende alegar la existencia de obras en la finca que no solamente no probó, sino que no acreditó cumplimiento de la obligación contractual de la cláusula 11 de la promesa. Sobre el segundo agravio, establece que conforme al artículo 1360 del Código Civil invocado por el apelante, no se comprende el sustento jurídico de su agravio. La condena es procedente porque las partes acordaron las condiciones de una resolución en caso de incumplimiento y la sentencia se ajusta al contrato. No es confiscatoria en modo alguno. El demandado desde el momento en que no cumplió con sus obligaciones tenía pleno conocimiento de las consecuencias legales de su incumplimiento. Ha vivido en la finca durante 7 años, habiendo pagado solamente USD 3000 y no USD 24000 como dice en su apelación. Sin perjuicio, la mora estaba pactada de pleno derecho, e igualmente fue intimado reiteradamente al pago como surge de autos, medida extremadamente garantista para el apelante. La plusvalía de la que habla no solo es infundada y absurda, sino que parece no contemplar que, de ser ciertas las mejoras, enfrentar la regularización podría tener costos muy elevados para los actores. Como último absurdo argumental dijo que pagó una entrega inicial y 9 cuotas, lo que no sostuvo en su contestación, sabedor de que no hubo pago inicial. Los USD 3000 que abonó dividido en los 90 meses que habitó el inmueble, implica que pagó algo más de USD 30 mensuales. En cuanto al tercer agravio, señala que se valoró adecuadamente la prueba. No existió causa extraña que exima de responsabilidad al deudor de cumplir con el pago de las cuotas establecidas en la cláusula segunda de la promesa de compraventa. El exhaustivo y coherente análisis del sentenciante en los numerales V y VI impone la remisión a los mismos, que manifiesta compartir in totum . Finalmente, respecto al último agravio, alega que existió “vicio de procedimiento” citando el Considerando VII) que “no se ingresará a analizar la prueba ya que responde a una cuestión de puro derecho”. Este agravio tampoco es de recio por cuanto, refiere a los daños y perjuicios solicitados por la parte actora y no a lo reclamado por el demandado. En la respuesta de CRAMI agregada a fs. 204 informa que no tiene registros asistenciales del Sr. Robert Peña Dacosta. La respuesta de ASSE de fs. 214-217 no arroja datos del alegado accidente, relevantes para estos obrados. Lo que deja probado que no fue probada la entidad del derecho alegado ni el impacto relevante en la falta de pago, siendo inaceptable como “causa de justificación”. Quedó probado que el hecho en que pretendió justificar su incumplimiento aconteció dos años después a que debiera pagar las dos anualidades, por lo que mal pudo impactar en la falta de pago en 2019 y en 2020. Todo sin perjuicio de tener presente, que cuando acontecieron los hechos, de entender que constituían fuerza mayor, debió actuar en consecuencia y tomar las medidas legales correspondientes, lo que no hizo 4) Franqueada la alzada por Decreto Nº 47/2026 del 02 de marzo de 2026 (fs. 301), se asignó esta Sala (fs. 308) y recibidos los autos en el Tribunal el 18 de marzo de 2026 (fs. 309), tras el estudio de precepto, se resolvió emitir decisión anticipada al amparo de lo dispuesto por el art. 200.1 del CGP. Considerando: I). El Tribunal con el voto conforme de todos sus integrantes habrá de confirmar la sentencia definitiva apelada, salvo en cuanto al monto de la cláusula penal que se abate como se dirá, sin especial sanción procesal, en mérito a las siguientes consideraciones. II). En primer término, la parte demandada apelante plantea errónea calificación jurídica de las mejoras y la validación de una cláusula del contrato que considera abusiva. La Sala estima del caso relevar que hay argumentos en esta crítica que, claramente, no fueron planteados al contestar la demanda. De la lectura del libelo de comparecencia de la parte demandada que, en lo que interesa al punto, luce de fs. 104 a 105 emerge que habla de mejoras en el inmueble que se acreditaran por inspección ocular y Pericia. Sin embargo, nada de eso tuvo lugar, en particular con relación a la Pericia nunca se realiza y la Oficina Actuaria informa a fs.236vto, que ese medio probatorio quedó condicionado a que el demandado cumpliera la intimación que se le realizó a fs. 126. Y allí a solicitud de la actora se le intima que exprese si realizó demoliciones o reformas de cualquier índole o cualquier otra construcción y que presente recibos de pago de BPS o cualquier otro trámite o gasto por ese concepto, y nunca agregó nada. Además, las afirmaciones de la parte demandada en el alegato, a fs. 263 a 264, son también diferentes a lo que había enunciado al contestar la demanda En definitiva, cuando en la apelación refiere a jurisprudencia sobre mejoras necesarias, que no cita indicando el Tribunal y Número de sentencia (ver fs. 290vto.), tampoco es del caso, porque no demuestra haber realizado mejoras como para dar base a un derecho de retención. Lo precedentemente expresado, en particular la ausencia total de prueba sobre eventuales mejoras, llevan a la Sala a señalar que ni cabe ingresar a los argumentos referentes al enriquecimiento sin causa, o la existencia de una cláusula abusiva que no es tal. Al contrario, muchas veces se pacta y es lícito hacerlo, que en caso de resolución las mejoras quedan a favor del vendedor, y lo mismo con referencia a la cláusula de compensación de la devolución de lo recibido a cuenta de precio con la cláusula penal. Otro error jurídico radica en que en la apelación se pide que se declare “inoponible” esa cláusula al promitente adquirente. Si fuera realmente una cláusula abusiva sería un caso de nulidad parcial, pero, como ya se indicó, no lo es. III). El segundo agravio es muy difícil de interpretar pues se habla de la violación del art. 1360 CC y lo califica como falta de moderación de la pena y doble sanción económica Evidentemente hay un error al citar dicha norma, porque en realidad lo invocado se vincula, en todo caso, con el art. 1370 CC, ya que la norma referida (art.1360 C.C.) define a las obligaciones de género. El argumento invocado es que el accionante obtiene la devolución del inmueble con las mejoras, y que ello viola el sinalagma funcional del contrato. Lo primero a decir es que estamos en un caso de resolución de un contrato bilateral por incumplimiento de la obligación principal de pagar el precio, aun considerando la situación especial de un contratante promitente comprador bajo el manto protector de la Ley Nro. 7833, y eso es también consecuencia de la frustración de dicho sinalagma, y cumplidos los requisitos de rigor, trae como consecuencia que las cosas vuelven al estado anterior, como si no hubiera existido contrato. En particular, si el bien se devuelve con las mejoras, ello es porque así se pactó expresamente, como se señala en la atacada. Si el demandado hubiera cumplido con su obligación de pagar el precio en la forma pactada, conservaría el bien y cualquier mejora que le hubiera realizado, pero no cumplió, y no pudo justificar razones para la falta de cumplimiento, lo cual determina que, al resolverse el contrato, el promitente adquirente tiene que restituir el bien, con las mejoras que se hubieran realizado, porque se pactó, expresamente, que quedarían a favor del promitente vendedor. Si bien el apelante en todo momento se funda en el art. 1360 C.C., a criterio del Tribunal hay un error y el fundamento del agravio se encuentra en el art. 1370 C.C. por el cual cuando la obligación principal se ha cumplido en parte, la pena se pagará a prorrata por lo no ejecutado. En el estudio efectuado por la redactora denominado “ Panorama sobre Cláusula Penal” en la RDJC T X págs. 247 y ss. Año 2022, se afirma: “ e) Otro capítulo importante es el relativo a saber qué ocurre en el caso de cumplimiento parcial e incumplimiento temporal posterior, que desemboca en incumplimiento definitivo por la vía del reclamo de la resolución del contrato y pago de la multa, cuando el juez declara resuelto el contrato y condena a pagar la multa. En casos como éste, se ha planteado también enconadas discusiones. Por un lado CAUMONT y MARIÑO , entienden que en el caso de resolución del contrato, el hecho de que históricamente haya existido un cumplimiento parcial, no configura la hipótesis del art. 1370 CC, porque el contratante a quien se ha faltado (en palabras del art. 1431 CC) debe, como consecuencia de la resolución del contrato, restituir la prestación parcialmente recibida, careciendo por consecuencia de utilidad alguna en su patrimonio, por lo que resulta inviable prorratear compensatoriamente pena y pagos. La posibilidad de reducir la pena en este tipo de casos ha sido sin embargo sostenida por la jurisprudencia en varias oportunidades, y ha recibido importantes apoyos doctrinarios. Una sentencia de TAC 5º admitió la reducción porque el pacto de una multa “fija y global es adecuada para sancionar el incumplimiento definitivo, “pero es extraña e inadecuada para medir las consecuencias de un incumplimiento temporal, que sólo puede insumir unos días, no estando vinculado al cálculo de su dimensión económica el transcurso del tiempo”. La sentencia cita en su apoyo a Gamarra, quien ha sostenido que “la reducción de la pena podrá operar en función del mayor o menor tiempo del retardo”. Es insoslayable considerar que más allá de una aplicación lógico-sistemática, el tribunal, al sentar la máxima de que una multa fija y global, aun cuando está claramente pactada para “cualquier incumplimiento”, carece de la flexibilidad necesaria para contemplar la entidad de la demora, y no es de aplicación razonable para los casos de simple retardo”, deja de lado el pacto expreso de las partes. En el recurso de casación, el Fiscal de Corte avaló el criterio del Tribunal, confirmando la interpretación de que “la multa convenida no previó la posibilidad de contemplar la posible demora y su entidad, y menos el posterior cumplimiento total de la obligación, por lo que en consecuencia, el oficio está legalmente facultado para asignar a la convención una interpretación que luzca razonable y no extraña e inadecuada para medir las consecuencias de un incumplimiento temporal”, evitándose “una desnaturalización de la convención, además de un beneficio económico con vistas de enriquecimiento injusto para el promitente vendedor, el cual obtendría, además del precio total de la venta, el setenta por ciento del valor del inmueble como contrapartida por aquel retraso de escasa entidad”. La sentencia de la Corte en ese caso se apartó del dictamen fiscal y casó la sentencia de segunda instancia, expresando que “si pudiera ser así, se dejaría al arbitrio judicial la determinación y fijación del tiempo prudencial para que operara la incursión en mora, pese a haber transcurrido el plazo convenido y haberse configurado la mora del deudor, con claro detrimento de la seguridad del negocio jurídico”. En sostén del fallo, la Corte reitera que el sistema uruguayo convierte al juez en “mero calculador de las situaciones de hecho”, por lo que la prestación del deudor por concepto de multa se debe inferir por una simple aplicación de una regla de proporcionalidad. Como señaló PEIRANO FACIO, en derecho uruguayo, no es posible poner en duda la improcedencia de la modificación de la pena pactada por obra del arbitrio judicial. Sin embargo, lo cierto es que el art. 1370 CC sólo dice que en caso de cumplimiento parcial la pena será reducida, y no dice nada sobre la extensión del poder del juez a esos efectos, ni dice que su papel se reduce al de mero calculador. El análisis de las fuentes del artículo no arroja una luz definitiva, pues demuestra que si bien nuestro codificador, Tristán Narvaja, se basó en la fuente francesa, que como vimos, constituía en la época de la codificación el paradigma de la inmutabilidad de la pena por obra del juez, también tomó en cuenta la fuente española, que admitía ampliamente la reducción por vía del arbitrio judicial. Además, incluso en la propia génesis del código francés, hay elementos que indican que los redactores del código consideraron que el caso del cumplimiento parcial es un caso que las partes no previeron en el contrato, generándose una situación imprevista que, como tal, impone el recurso a la prudencia del Tribunal. Se trata, entonces, de saber si en el acto de rebajar la pena, el juez debe necesariamente aplicar un criterio aritmético, o bien crítico, considerando globalmente el interés de las partes y la gravedad del incumplimiento. Y en ese sentido, creemos que no puede afirmarse, rotundamente, que los antecedentes del art. 1370 CC excluyan totalmente una posición favorable al poder de los jueces de actuar moderando la cláusula penal conforme un sentido crítico. …………………… .. Sobre la cuestión del prorrateo, el TAC 1 (Maccio, Salvo Venturini) en Sentencia Nro. 148/2018 afirmó: “III) En cuanto a la cláusula penal, ambas apelantes dedujeron agravios, la actora postulando que no corresponde su prorrateo y la accionada por sostener que no corresponde imponerla desde que fue pactada solo para el supuesto de incumplimiento definitivo, el que no se verificó. No le asiste razón a ninguno de los apelantes. En primer término, para la Sala resulta indudable, a tenor de la redacción de la cláusula 8ª, que la pena se pactó para el caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas, añadiendo la misma cláusula que “…Dicha multa que regirá para cualquier incumplimiento…”, con lo cual no le asiste razón al demandado cuando pretende que lo fue solo para supuestos de incumplimiento definitivo. Y en relación con el prorrateo de la cláusula penal, el Tribunal, adhiere a la posición sostenida por el Prof. Carnelli que postula procede el prorrateo, aún en ausencia de agravio, siendo que en este caso sí se dedujo. En tal sentido se sostuvo en sentencia N° 176/2007: “… Sin desconocer que el asunto es opinable y motivo de dura polémica, el Tribunal ha adherido a la tesis sostenida por el Prof. Carnelli y entiende que, tratándose de una pena –y, en el caso, es claramente una estipulación punitoria ya que se pacta su acumulación con la reparación de perjuicios- debe proporcionarse a la medida del incumplimiento y so implica, abatir la multa al 50% ya que esa es la media del incumplimiento de la prestación de la deudora (CARNELLI, “Prorrateo del monto de la cláusula penal” en A.D.C.U. tomo XXX p.777-806; y “Proporcionalidad del monto de la pena convencional, con función punitiva, a la entidad del incumplimiento” en A.D.C.U. tomo XXXII p.625-644; S.C.J. Sent.331 de 15/11/04 en A.D.C.U. tomo XXXV nota 85 y T.A.C.1º notas 86 y 87). Si bien no hubo agravio por ello, la Sala tiene posición firme respecto de la aplicación preceptiva de esta disposición –que se considera de orden público- y entiende que debe aplicarla de oficio (DE CORES, “La reducción judicial de la cláusula penal” en A.D.C.U. tomo XXIII; A.D.C.U. tomo XXXVI notas 112 y 113). (Sent. Nº 97/07 de 23/5/07).” Despejada la procedencia del prorrateo de la cláusula penal en el presente supuesto de resolución por incumplimiento del promitente comprador en el pago del precio, corresponde individualizar la obligación incumplida concretamente, para determinar el monto a aplicar a título de pena. En autos se declara la resolución del contrato por incumplimiento, pues se cumple con la normativa de del Código Civil y de la Ley 8733 art. 22 y 40. Pero es de verse que el demandado pagó exclusivamente las nueve primeras cuotas por un valor de U$S 333.33 cada una, sobre un valor total del precio del inmueble, por un valor de U$S 53.000. O sea que se pagó U$S 2999,97, suma que se puede establecer en U$S 3000 para facilitar el cálculo. El valor de lo que las partes denominan “pena” y que también indican que constituye la “toda indemnización” es exclusivamente lo que fue entregado a cuenta del precio. Asiste razón a la parte actora cuando señala que no es cierto lo afirmado por el apelante de haberse realizado una entrega inicial. De lo precedentemente expresado emerge que la reducción de la pena es muy baja, porque esta sanción se paga por lo no ejecutado y ello es la mayor parte del precio, en el caso equivale a la suma de U$S 50000 dólares En definitiva, hay que abatir la pena levemente, porque lo cumplido son sólo esos U$S3000 de un precio de U$S53000, y lo no cumplido son U$S 50.000, por lo que lo no cumplido equivale a un porcentaje de 94.34% del valor de la pena. En consecuencia, el valor de la pena es de U$S 2830,20. IV). Finalmente, el agravio por el cual el apelante insiste en la invocación de fuerza mayor no resiste el menor análisis Se enuncia un accidente del demandado en el año 2021, con una moladora que le produce una lesión, cuando el incumplimiento en el pago del precio, esto es, de la cuotas posteriores a las nueve primeras, dejó de efectuarse desde el año 2019. La Sala comparte el muy correcto análisis efectuado en la sentencia de primera instancia, pues no hay imposibilidad absoluta y objetiva de cumplir, sino mera dificultad, por lo cual el deudor no puede excusar su incumplimiento en ninguna causa extraña no imputable. V). La conducta procesal y la solución de revocatoria parcial determinan que no corresponda realizar condenas procesales. Por los fundamentos expresados y normas citadas, el Tribunal FALLA: CONFÍRMASE LA SENTENCIA APELADA, SALVO EN CUANTO AL MONTO DE LA PENA, QUE SE FIJA EN LA SUMA DE U$S 2830,20 QUE SE COMPENSA CON LA SUMA A REINTEGRAR POR CONCEPTO DE PRECIO COMO EFECTO DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. SIN ESPECIAL SANCIÓN PROCESAL. HONORARIOS FICTOS: $ 25.000 NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE. Dra. Beatriz Venturini – Dra. Ana Rivas – Dr. Álvaro Messere MINISTROS Esc. Rosario Fernández SECRETARIA