Sentencia Definitiva N° 87/2021

Montevideo, cuatro de mayo de dos mil veintiuno VISTOS : Para sentencia definitiva estos autos caratulados: “CARBAJALES LÓPEZ, JULIO Y OTROS C/ SURCOS DEL SOL S.A. Y OTROS – ESCRITURACIÓN FORZADA – DAÑOS Y PERJUICIOS – COBRO DE MULTAS - CASACIÓN”, IUE: 2-20720/2014 , venidos a conocimiento de esta Corte en mérito a los recursos de casación interpuestos por la parte actora y por el tercero coadyuvante contra la sentencia definitiva SEF-3-40/2019, dictada el 27 de marzo de 2019 por el Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 1er. Turno. RESULTANDO : I.- Por la referida decisión, el citado Tribunal, integrado por las Dras. Macció (r), Salvo, y Venturini, dispuso: “No hacer lugar a la prueba ofrecida en esta instancia. Revócase la sentencia apelada y en su lugar se declaran resueltos el contrato de promesa de compraventa celebrado el 15 de febrero de 2007 entre Surcos del Sol S.A., Esther Andrea Mintegui Ferro, Ana María Freire Korzeniak, Weyerhaeuser Uruguay S.A. (actualmente Julio, Jorge y Raúl Carbajales López) y el celebrado el 22 de junio de 2007 entre Bibencor S.A. y Weyerhaeuser Uruguay S.A. (actualmente Julio, Jorge y Raúl Carbajales López). Los promitentes vendedores restituirán las sumas recibidas a cuenta del precio y los promitentes compradores abonarán las penas estipuladas con más los intereses y compensaciones, todo según se especifica en el Considerando VI...” (fs. 2130 a 2135 vto.). II.- El pronunciamiento de primer grado, emanado del Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 9no. Turno, por Sentencia No. 63/2017, dictada por el Dr. Recarey el 4 de diciembre de 2017, había fallado: “Haciendo lugar a las demandas movilizadas en autos y su acumulado; y, consecuente-mente, desestimando las reconvenciones. De ese modo, se ordenan las escrituraciones forzadas impetradas en ambos expedientes. Y, por otro lado, se condena solidariamente a Surcos del Sol S.A., Esther Andrea Mintegui Ferro y Ana Freire Korzeniak; al pago de la suma de U$S1.907.500 (dólares estadounidenses un millón novecientos siete mil quinientos). Así como a la indemnización de los daños y perjuicios causados, según lo establecido en el 8º Considerando de los fundamentos de este fallo. En liquidación que se hará con arreglo a lo previsto en el art. 378 del C.G.P. A su vez, se condena a Binecor S.A. ( rectius : Bibencor S.A.) al pago de la suma de U$S2.125.929 (dólares estadounidenses dos millones ciento veinticinco mil novecientos veintinueve). Así como a la indemnización de los daños y perjuicios causados, según lo establecido en el 8º Considerando de los fundamentos de este fallo. En liquidación que también se hará con arreglo a lo previsto en el art. 378 del C.G.P. A todas las cantidades se les sumarán los intereses legales, a computar desde la fecha de interposición de las demandas...” (fs. 1819 a 1827). III.- En tiempo y forma, contra la sentencia de segunda instancia interpuso recurso de casación la parte actora (fs. 2286 a 2321), en el que expresó los agravios que básicamente a continuación se relacionan. a) Afirmó que la sentencia colide con lo establecido en el art. 197 del C.G.P., porque adolece de un defecto en su motivación. A su criterio, la hostilizada parte de un supuesto falso al considerar que los actores se negaron a incluir en los negocios definitivos la preferencia para el pastoreo (establecida en una cláusula de los compromisos de compraventa). Tal extremo no surge probado, por lo que se ignora bajo qué proceso lógico deductivo el Tribunal arribó a la conclusión de que los actores se negaron a incluir la cláusula de preferencia en una escritura de compraventa que no llegó a otorgarse. El Tribunal no explicitó las razones por las que decidió revocar la sentencia de primera instancia y, tal extremo, es causa suficiente para anular la sentencia impugnada. b) Indicó que la Sala valoró en forma absurda la prueba producida y, a partir de ello, concluyó que los actores incumplieron sus obligaciones. Puntualizó que los actores jamás negaron que la causa de los contratos fuera, además del pago del precio, la preferencia para el pastoreo. Nunca se controvirtió que la cláusula que consignara el derecho de pastoreo formara parte del haz obligacional, más allá de su discutido alcance. También precisó que resul-ta irrelevante discutir si era necesaria la inclusión de la referida cláusula en los contratos definitivos a otorgarse. El Tribunal, en su opinión, se equivoca al focalizar el objeto de la controversia, desde que no tiene en cuenta que lo que la contraria pretendía era la inclusión de una cláusula no ya de preferencia, como fue acordado, sino un derecho al pastoreo, lo que no fue previsto. Manifestó que no fue controvertido que la no inclusión de la cláusula concerniente al pastoreo en la escritura definitiva de compraventa de cinco de los padrones prometidos en venta haya significado una renuncia. Pese a no haberse consagrado por escrito dicha cláusula, igualmente se cumplió con lo acordado. El derecho de preferencia para el otorgamiento de contratos de pastoreo surgía de las promesas oportunamente inscriptas y mantenía su eficacia, con independencia de que se incluyera en las compraventas definitivas. Su valor y vigencia se mantenía incólume, por lo que su inclusión en las escrituras de compraventa definitiva, hubiese signifi-cado incurrir en una redundancia innecesaria. Alegó que la Sala incurrió en una absurda valoración del material probatorio, en cuanto concluyó que existió un incumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato. Por ende, aplicó erróneamente el art. 1431 del Código Civil, que permite a la parte a la que se ha faltado ejercitar la opción que regula. En este caso, la única parte que ha faltado al cumplimiento puntual de sus obligaciones es la demandada, al haberse negado a escriturar con pretextos falsos e insostenibles. Apuntó que al momento de solicitar la ejecución forzada de las promesas –ocasión en que el cumplimiento aún era posible– adjuntó los proyectos de escritura que contenían la cláusula de preferencia para el pastoreo. Esto inhibía a la parte demandada de resistir su cumplimiento y optar por la resolución; no obstante, el Tribunal sin advertir la circunstancia mencionada, declaró resueltos los compromisos. En otro orden, también planteó que la sentencia desconoce la conducta posterior de las partes; variable que, conforme con lo previsto en el art. 1301 del Código Civil, debió ser contemplada. Debe verse que la actora jamás sostuvo que el haber otorgado el contrato definitivo de compraventa que tenía por objeto cinco de los padrones prometidos sin que se previera acerca del derecho de preferencia de pastoreo haya supuesto una renuncia tácita a ese derecho. Además, en esa oportunidad nadie solicitó su inclusión. La actora, luego de la escrituración de dichos padrones, otorgó contratos de pastoreo. La aplicación de la teoría de los actos propios revela que no era necesaria la citada inclusión de la cláusula en las escrituras que motivan el proceso. Por otra parte, la estipulación, como reiteradamente se ha sostenido, nunca fue negada a la demandada ni en la letra ni en los hechos. Por ende, si la cláusula no se incluyó, pero igualmente se respetó, no aparece probado el incumplimiento fundante de la resolución decidida por la Sala. Como antes se mencionara, indicó que resulta aplicable lo previsto en el art. 1301 del Código Civil, que ordena atender a la conducta de las partes subsiguiente al otorgamiento del contrato para interpretar el alcance de sus cláusulas. Los propios demandados reconocieron que les fue concedida la posibilidad de igualar la oferta de pastoreo. En la propia audiencia preliminar, se ofreció a la contraparte la inclusión de la cláusula de pastoreo tal cual fue acordada. Pero, en esa oportunidad, se negó a ello. Tal actitud deja en descubierto, según la recurrente, que lo que pretendía la demandada era modificar lo pactado. Quería la inclusión de una cláusula con otro alcance: perseguía, no un derecho de preferencia, sino un derecho al pastoreo; un derecho absoluto y ejecutable, que jamás fue pactado. La verdadera razón por la que se resistieron a otorgar la escritura fue porque pretendían un derecho irrestricto al pastoreo y no una preferencia. Sin embargo, del texto del contrato emerge que lo que se pactó fue una preferencia, que la parte actora siempre estuvo dispuesta a respetar; no un derecho absoluto, como de mala fe se pretendió. La sentencia de segunda instancia, según la recurrente, desatiende este punto. Si bien refiere a preferencia o prioridad para el pastoreo, no considera que la contraria pretendía ir mucho más allá de lo pactado; en eso basaba su negativa a escriturar. La hostilizada no analiza que esta pretensión no fue exigida al momento de la primera escrituración, por lo que, si se tratara de algo tan fundamental, debió motivar su negativa a firmar, pese a lo cual, no lo hizo. Ello hace aplicable la regla del acto propio; la sentencia, en definitiva, no valora la conducta de la demandada a la luz de lo previsto por el art. 1301 del Código Civil y la regla del acto propio. c) Denunció una errónea aplicación de la excepción de contrato no cumplido. La sentencia -dijo- se equivoca al justificar la resis-tencia de la demandada a escriturar, en la supuesta inclusión de la cláusula de preferencia, tal como si fuere una obligación de necesario cumplimiento previo al acto mismo de escrituración. El derecho de preferencia nacía una vez otorgado el contrato de compraventa definitivo, por lo que no se advierte que haya incumplido, en la medida que los inmuebles no le fueron entregados. En la promesa se pactó que la vendedora tendrá derecho a la multicitada preferencia “luego de entregada la posesión efectiva”. Se trata de una obligación de tipo personal, cuyo derecho correlativo nace y es ejecutable luego de que la compradora se haya hecho de la posesión de la cosa. Ergo, el derecho de preferencia solo puede exigirse en forma concomitante a la escrituración o luego de la misma. Expresó que la excepción de contrato no cumplido no procede, porque la actora no estaba obligada a cumplir en primer término. Sin embargo, la contraparte -que debía cumplir- ni siquiera concurrió el día señalado para el otorgamiento del negocio definitivo. Esto invalida totalmente la defensa basada en la excepción de contrato no cumplido. Recordó que, en la mecánica de la “ exceptio” , el incumplimiento propio solo puede excusarse cuando la contraparte, obligada a cumplir primero, incumple. Ello no ocurrió en este caso, donde la contraparte ni siquiera fue al acto de escrituración. La defensa de la demandada se basó en una especulación o incertidumbre sobre la actitud que tomarían los promitentes adquirentes en relación con el pastoreo; una incertidumbre no apta para justificar la resistencia a escriturar. Por otra parte, relacionó que la carga de acreditar el incumplimiento de la contraria –habilitante de la defensa de la “ exceptio” – recae sobre quien articula dicha defensa. En cualquier caso, si la contraria albergaba dudas o incertidumbres, estas debieron disiparse totalmente cuando se promovieron las demandas de cumplimiento forzado en las que se incorporaron los proyectos de escritura de compraventa definitiva, que incluían el derecho de pastoreo. Además, sostuvo que la Sala omitió advertir que los motivos que impidieron la escrituración radican en la propia actividad de la contraria, que no se encontraba pronta para cumplir. La contraparte debía entregar la documentación necesaria para escriturar con cinco días de antelación a la firma; sin embargo, no lo hizo ni estaba en condiciones de hacerlo. La Sala soslaya que la contraria no presentó la documentación del Banco de Previsión Social (BPS) relacionada con el negocio (certificado único especial), la declaración jurada y los recibos de pago del impuesto al patrimonio (IPAT), la constancia de estar al día con la contribución inmobiliaria, el certificado de haber cumplido con el ofrecimiento al Instituto Nacional de Colonización impuesto por la Ley No. 11029 y la rescisión de cualquier arrendamiento vigente así como el descarte de cualquier otro vencido. Ninguno de estos documen-tos fue presentado en el plazo de antelación pactado de cinco días, lo que demuestra que la demandada no estaba en condiciones de cumplir y, por ende, haber amparado la defensa de la excepción de contrato no cumplido fue una decisión jurídicamente errónea. A su vez, había cuatro padrones que estaban arrendados y el contrato de arrendamiento estaba inscripto, por lo que no estaban desocupados y en condiciones de ser escriturados. Otros inmuebles estaban ocupados con madera y ganado; por lo tanto, tampoco estaban en condiciones de ser escriturados. En definitiva, sostuvo, resulta antijurídica la decisión de amparar la defensa de la “exceptio” , pues la parte que la invocó (la demandada) no estaba en condiciones de cumplir. Mucho menos pretender que el acreedor se encontraba en mora irredimible y que ello ameritaba solicitar la resolución del contrato. Finalmente, precisó que la “exceptio” sirve como defensa para resistirse a cumplir mientras la contraparte que debe cumplir en primer término no lo hace. Es admisible en las obligaciones cuyo plazo no es esencial y precluye con la demanda de resolución. Por ende, no era lícito en este caso articular la referida defensa, en la medida que al serle notificada la demanda a la que se adjuntaba el proyecto de escritura de compraventa, se disipaba la incertidumbre sobre el incumplimiento que le imputaba a la parte actora. La omisión de incluir la cláusula concerniente al pastoreo, que se alega como el supuesto incumplimiento, no se pudo sostener válidamente con la demanda y la documentación que la acompañaba a la vista. d) Manifestó que la Sala se equivoca al amparar la resolución de contrato. En primer lugar, porque no se verifica uno de sus presupuestos ya que la parte que solicitó la resolución judicial del contrato no es la parte a quien se ha faltado. La única que ha faltado al cumplimiento de sus compromisos es la demandada, tras haberse resistido injustificadamente al otorgamiento de los contratos. En otro orden, señaló que aun si se considerara que existió un incumplimiento atribuible a la recurrente, el mismo no fue definitivo como exige la norma para que pueda resolverse el contrato. De haber existido un incumplimiento, fue temporal, no definitivo. No hay incumplimiento definitivo si el deudor está en condiciones de cumplir con la prestación. La única excusa de la contraria era la duda o incertidumbre (mal calificada de incumpli-miento) respecto a la inclusión de la preferencia en la escritura definitiva. Ahora bien, una vez que recibe el proyecto de escritura que acompañaba a la demanda (con la estipulación en él contenida) no podía resistirse a escriturar. Y menos podría reconvenir por resolución contractual. Nada de eso fue analizado por el Tribunal. Sostuvo que el incumpli-miento no fue de una trascendencia y gravedad que justifiquen la resolución del contrato. La cláusula de pastoreo no fue incluida en la compraventa definitiva de cinco padrones, otorgada el 27 de diciembre de 2012. Ese antecedente, a la luz del art. 1301 del Código Civil, permite inferir que ni siquiera era obligatoria o necesaria la inclusión para dar cumplimiento a la misma. Pese a no haber incluido esa cláusula en esa compraventa, igualmente se respetó luego la preferencia y se suscribieron sendos contratos de pastoreo con el Sr. Manzino (representante de las enajenantes). La preferencia fue respetada pese a no haberse incluido en el contrato, antes y después de iniciado este proceso. Adujo que, como bien sostuvo el decisor de primera instancia, no existía una obligación de incluir la cláusula en la escritura definitiva, sino tan solo de respetarla. Y así se hizo. La mera sospecha de una parte de que su contraparte no incluiría una cláusula en la escritura definitiva, no puede tomarse como un incumplimiento. Adicionalmente, señaló que se desconocieron los arts. 22 y 40 de la Ley No. 8733 que reclaman la doble intimación (incumplida en este caso), para la procedencia de la resolución del contrato. La doble intimación puede sustituirse por la cláusula de mora automática; pero se requiere al menos una interpelación judicial, que en este caso no tuvo lugar. La falta de intimación al otorgamiento de la escritura de compraventa determina que la resolución no esté jurídicamente justificada. Como corolario de los errores denunciados, tampoco está justificada la imposi-ción de multas a la parte incumplidora. Sin perjuicio de lo cual, las fechas desde que se hace correr el interés legal de las penas no coincide con la de las fechas previstas para la escrituración. Finalmente, se agravió de la omisión del Tribunal en pronunciarse sobre los daños y perjuicios reclamados en la demanda, generados por la imposibilidad de disponer de los inmuebles prometidos en venta, que fueron amparados por el decisor de primera instancia. IV.- Por su parte, Eucapine S.R.L. (antes Weyerhaeuser Uruguay S.A.) interpuso recurso de casación (fs. 2325 a 2348 vto.) y esgrimió, básicamente, los siguientes agravios: a) Denunció que la sentencia no cumple con el estándar legal de motivación, pues resume tan esquemáticamente el objeto del litigio que termina omitiendo el centro de la cuestión, es decir, qué alcance tiene la cláusula de preferencia. b) Sostuvo que erra en la aplicación de los arts. 1301 y 1431 del Código Civil, así como en la interpretación de los contratos. Mencionó las condiciones de aplicación de la excepción de contrato no cumplido y señaló que la demandada no estaba habilitada para oponerla. Además, manifestó que el incumplimiento endilgado a la actora solo puede ser temporal. Reiteró que no existía obligación de insertar una cláusula de derecho de preferencia de pastoreo en el contrato de compraventa, pues, en todo caso, se trataba de un derecho de tanteo y no de una obligación de dar pastoreo absoluto a los demandados. En su opinión, se equivoca la Sala cuando concluye que, por tratarse de la “causa” de los contratos, el derecho de preferencia en el pastoreo debía estar incluido en la compraventa. Relacionó que Weyerhaeuser nunca asumió una obligación de “dar” pastoreo absoluto. c) Manifestó que el Tribu-nal incurrió en absurdos y evidentes errores en la valoración de la prueba, pues confundió sobre qué discutieron las partes e interpretó en forma arbitraria e inadecuada la conducta de las partes. Bajo el mismo agravio, sostuvo que el Tribunal creó una falsa contradicción entre una supuesta renuncia al derecho de preferencia en pastoreo y ofrecimiento de la inclusión de la cláusula de preferencia, así como que, sin fundamento alguno, justificó que los demandados no estuvieran en condiciones de escriturar cuando debían estarlo. V.- En tiempo y forma, la demandada evacuó el traslado y abogó por su rechazo en los términos que lucen a fs. 2387 a 2466. VI.- Por Sentencia Interlocu-toria No. 313/2019, el Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 1er. Turno ordenó franquear los recursos interpuestos para ante esta Suprema Corte de Justicia (fs. 2468), a la que arribaron el 27 de junio de 2019 (fs. 2481). VII.- Por Decreto No. 1372, de 25 de julio de 2019 (fs. 2482 vto.), se dispuso el pasaje a estudio y se llamó la causa para sentencia. VIII.- Atento a la inhibi-ción de la Sra. Ministra Dra. Elena Martínez (fs. 2483), la Corte se integró, por el sorteo correspondiente, con la Sra. Ministra Dra. Claudia Kelland, miembro natural del Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 3er. Turno (fs. 2498). IX.- Durante el estudio de la causa se produjo el cese del Dr. Eduardo Turell como integrante de la Corte. Luego de las actuaciones de rigor, la Suprema Corte de Justicia se integró con la Sra. Ministra Dra. Cecilia Schroeder, miembro natural del Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 3er. Turno (fs. 2550). X.- El 9 de marzo de 2021 se celebró audiencia y se recibieron los informes “in voce” de las partes, cuyas versiones escritas obran a fs. 2567 a 2581 vto. y por Decreto No. 211/2020 de la misma fecha se ordenó volvieran los autos a estudio de los Señores Ministros. XI.- Terminado el estudio, se acordó emitir el presente pronunciamiento en legal y oportuna forma. CONSIDERANDO : I.- La Suprema Corte de Justicia, debidamente integrada, por unanimidad, decla-rará inadmisible el recurso de casación interpuesto por Eucapine S.R.L. y, por el concurso de voluntades de los Sres. Ministros Dras. Kelland, Schroeder y el redactor desestimará el recurso de casación interpuesto por la actora, salvo en cuanto al “dies a quo” de los intereses correspondientes a las multas, punto en el que se amparará la sucumbencia, por las razones que a continuación se exponen. II.- A los solos efectos de facilitar el razonamiento expositivo corresponde precisar que en estos autos, por la sentencia impugnada, se declararon resueltos dos contratos de promesa de compraventa que tenían por objeto varios padrones rurales sitos en el Departamento de Cerro Largo, a saber: el contrato celebrado el 15 de febrero de 2007 entre, por un lado, Surcos del Sol S.A., Esther Mintegui y Ana María Freire y, por el otro, Weyerhaeuser Uruguay S.A. (fs. 3 a 11) y el contrato celebrado el 22 de junio de 2007 entre Bibencor S.A. y Weyerhaeuser Uruguay S.A. (fs. 29 a 37 del acumulado IUE 2-35929/2015, en adelante “el acumulado”). Dichos contratos fueron precedidos por un compromiso de contratar, celebrado el 26 de octubre de 2006 entre las mismas partes (fs. 17 a 26). El 8 de noviembre de 2012, Weyerhaeuser Uruguay S.A. cedió sus derechos de promitente adquirente a los aquí actores, Julio, Jorge y Raúl Carbajales (fs. 36 a 47 vto.). Los Sres. Carbajales, invocando la negativa de los accionados a otorgar el contrato de compraventa de los padrones prometidos en venta, demandaron la escrituración forzada más el cobro de la multa pactada y la reparación de los daños y perjuicios. En su demanda, indicaron que, a la fecha acordada para el otorgamiento del contrato de compraventa, los promitentes enajenantes no estaban en condiciones de escriturar, porque los padrones no se encontraban libres de gravámenes ni desocupados para poder ser entregados (al contrario, estaban poblados de ganado y con existencias de maderas cortadas). Narraron que las demandadas, como pretexto para no cumplir, exigieron la inclusión en la escritura de compraventa de la cláusula de pastoreo prevista en la cláusula décimoprimero de la promesa de compraventa. Tal requerimiento fue manifestado mediante telegrama colacionado luego de dos meses de vencido el plazo fijado para la escrituración, pese a que, el derecho de tanteo relacionado con el pastoreo, estaba incluido en las estipulaciones. Por su parte, los demandados sostuvieron, en lo medular, que su resistencia a otorgar la compraventa fue legítima, pues la escritura que se pretendía autorizar no incluía el derecho de preferencia para el pastoreo, derecho que los actores postularon no formaba parte del haz obligacional, en tanto para los demandados, formaba parte de la causa del negocio e incoaron reconvención en la que solicitaron se declararan resueltos los contratos y se condenara a los actores al pago de las multas contractualmente pactadas. El decisor de primera instancia amparó la demanda y, en su mérito, ordenó otorgar las escrituras y condenó al pago de las multas pactadas más los daños y perjuicios. El Tribunal de Apelaciones en lo Civil revocó tal decisión y, en su lugar, amparó la reconvención y declaró resueltos los contratos de promesa de compraventa que originan este pleito, impuso las multas a los actores y ordenó restituir las prestaciones ya cumplidas. El argumento central de la Sala fue que la causa de la obligación de vender radicó en el pago del precio y el otorgamiento del derecho de preferencia, que los promitentes compradores se negaron a incluir en los contratos de compraventa. Asimismo, descartó que los vendedores se hayan negado a otorgar las escrituras por no haber levantado los embargos e hipotecas que pesaban sobre algunos de los padrones prometidos en venta o porque algunos de ellos estuvieran ocupados. Ello, porque se había acordado la posibilidad de que la compradora descontara del saldo de precio las sumas necesarias para cancelar embargos e hipotecas, incluidos gastos profesionales. Contra la sentencia de segunda instancia interpusieron recurso de casación los Sres. Carbajales (actores) y Eucapine S.R.L. (antes Weyerhaeuser Uruguay S.A., tercero coadyuvante). III.- La Suprema Corte de Justicia en pronunciamiento “ némine discrepante ” decla-rará inadmisible el recurso interpuesto por Eucapine S.R.L. (antes Weyerhaeuser Uruguay S.A.) por entender que carece de interés para interponer el recurso “ sub examine ”. Sabido es que por más que se persiga como fin la defensa del Derecho, al decir de Vescovi, los medios impugnativos, salvo casos muy excepcionales, no son de contenido objetivo sino subjetivo, en defensa del interés del recurrente que haya sufrido agravio sin el cual carecerá de legiti-mación para recurrir (Cf. Vescovi, E., Los recursos judiciales y demás medios impugnativos en Iberoamérica, Depalma, Bs. As., 1988, pág. 219). “ In folios ”, Eucapine S.R.L. fue convocada al pleito por la demandada, al amparo de lo dispuesto en el art. 51 del C.G.P.; su intervención fue provocada e intervino como tercero coadyuvante simple con los reclamantes (art. 48.1 del C.G.P.). Guasp cuando analiza los que denomina “coadyuvantes” postula que los efectos del proceso en que se da esta pluralidad de partes se producen respecto a las principales y al coadyuvante, pero no pueden ser impugnados por el segundo con independencia de los primeros (Cf. Guasp, J. Derecho Procesal Civil , T. I, Instituto de Estudios Políticos, Madrid, 1968, pág. 309). Así, el interés del tercero que interviene está dado porque la sentencia le puede afectar (“... a quien la sentencia pueda afectar”, establece el art. 51 del C.G.P.), pero carece de legitimación en la causa para ser actor o demandado, ya que no tiene una conexión específica directa con el objeto del proceso. Su interés deriva de que puede verse indirectamente afectado por la sentencia que resuelva ese objeto (cf. Valentín, G, Principio de congruencia y iura novit curia en el proceso civil uruguayo , FCU, Montevideo, 2013, págs. 149, 150). El tercero coadyuvante simple no introduce al proceso litigio nuevo alguno ni amplía el ya planteado; simplemente se limita a colaborar en el éxito de una de las partes, con la finalidad de evitar que la sentencia que habrá de pronunciarse en ese pleito pueda perjudicarle en un futuro, en virtud de ser un tercero titular de una relación jurídica material dependiente de la que se deduce en el proceso. De ahí su interés en que en ese proceso se resuelva a favor de la parte a la que está ligado por esa relación conexa y subordinada. La sentencia por recaer, si bien no se pronuncia sobre su situación, por reflejo le afectará si se resuelve en contra de la parte a la que adhiere. La sentencia por dictarse podrá llegar, eventualmente, a repercutir dañosamente en su situación jurídica; sin embargo, en estricto rigor, carece de la legitimación para ser parte en el proceso y no está dentro del alcance subjetivo de la cosa juzgada de la sentencia a recaer (cf. Código General del Proceso Comentado T. 2, Ábaco, Montevideo, s/f, págs. 136 a 139). Debe verse que, en este caso, ninguna pretensión concreta se articuló contra la sociedad que fue convocada como tercera, en su mérito no hubo acumulación por inserción con base al art. 51 del C.G.P. Y, en la medida en que ningún agravio recibió de la sentencia impugnada, resulta evidente que carece de interés para recurrirla. El proceso es, a su respecto, “ res inter alios judicata ”. Pero, como dice Hitters, muchas veces la sentencia produce efectos expansivos (o cinéticos) hacia los terceros, en cuyo caso se les permite atacarla. Cita a Couture (Fundamentos del derecho procesal civil, Depalma, Bs. As., 1978, págs. 363 y 425), quien señala que la regla que puede darse en esta temática es la de que el agravio es la medida del recurso y si los terceros permanecen ajenos a los límites subjetivos de la “ res iudicata” y no pueden ser atrapados por ella, carecen de poder de ataque y si por el contrario, son afectados por la sentencia, están en condiciones de ejercer la impugnación, aun cuando no hayan estado presentes en el litigio (Cf. Hitters, J. C., Técnica de los recursos ordinarios , LEP, La Plata, 2000, págs. 71,72). Ahora bien. Es valor entendido que el derecho de impugnar tiene claro límite en la calidad de actual del agravio, expresión que significa que los concretos motivos de sucumbencia deben existir al momento de plantear el recurso ya que emanan del propio acto recurrido. Como bien lo señala el Dr. Garderes en el pasaje de su consulta que obra “ in folios ”, la sentencia no le causa perjuicio ya que no formula declaración ni condena a su respecto. Si bien fundamenta en su libelo impugnativo que tiene interés en que se mantenga la sentencia de primera instancia, porque la sentencia tiene impacto directo en el derecho al cobro por parte de Eucapine S.R.L. del saldo de precio mencionado, tal interés no es directo y actual, sino eventual y contingente. De modo que Weyerhaeuser (Eucapine S.R.L.) no puede invocar perjuicio en esta oportunidad, al menos en relación al objeto del proceso y con su calidad de tercero interviniente, puesto que la sentencia descartó expresamente cualquier declaración o condena a su respecto. Esta Corte ha afirmado -con base en señeros precedentes- que “ el recurso de casación solo puede interponerse por quien recibe un agravio de la sentencia (art. 272 C.G.P.)... como postula Palacio, es requisito subjetivo del recurso de casación, la existencia de un perjuicio o gravamen derivado de la sentencia que se impugna (Landoni Sosa y colaboradores en CGP Comentado, anotado, vol. 2 B, BdeF, 2004, págs. 864 y 1020; Vescovi, E., El recurso de casación, Idea, 1996, pág. 42; Palacio, Der. Proc. Civ. T. V, Abeledo Perrot, Bs.AS, 1979, pág. 222) ” (No. 25/2010). En el mismo sentido se pronunció en Sentencias Nos. 1.243/2012, 1.698/2017 y 1.160/2019, entre otras. IV.- La Suprema Corte de Justicia, debidamente integrada y por la mayoría conformada por los Sres. Ministros Dres. Kelland, Schroeder y el redactor, desestimará el recurso de casación interpuesto por los actores. En efecto, los agravios articulados no resultan recepcionables, por lo que se postulará la solución adversa a la sucumbencia que exponen, conforme los fundamentos siguientes. V.- Antes de ingresar al análisis de los basamentos volcados en la introducción de la vía impugnativa por la parte actora, se estima imprescindible relevar someramente los negocios que motivaron el litigio planteado en estos obrados. En el contrato preliminar celebrado el 26 de octubre de 2006 entre los demandados y Weyerhaeuser Uruguay S.A., denominado “promesa de contratar”, en la cláusula “primero – antecedentes”, en lo que aquí interesa, se incluyó la siguiente declaración: “A pesar de todo lo manifestado en la presente cláusula, la causa del contrato proyectado será para los vendedores el precio obtenido por la enajenación de todos los padrones y prioridad que se le asignará para concederles pastoreo en los mismos, si fuera del caso; y para Weyerhaeuser recibir al 31 de marzo de 2007 una superficie con aptitud forestal de al menos 1.500 hectáreas y que a más tardar el 31 de diciembre de 2012, recibirá la propiedad y posesión de las 6.600 hectáreas menos la superficie reservada por los vendedores, libre de obligaciones, deudas, embargos, gravámenes, ocupantes, arrendamientos y contratos similares que obsten a la realización de la actividad forestal...” (fs. 352). En cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato preliminar, el 15 de febrero de 2007, Surcos del Sol S.A., Esther Mintegui y Ana María Freire celebraron con Weyerhaeuser Uruguay S.A. la denominada “Promesa de compraventa” (fs. 3 a 14). Por dicho contrato, las nombradas en primer lugar “prometen vender, libre de obligaciones y gravámenes, con la sola excepción de la hipoteca constituida en favor de Eufores S.A. y del crédito a la adquisición de la madera que se corresponde a los bosques de rendimiento que acceden a los inmuebles, los cuales también se encuentran prendados en favor de Eufores S.A., a Weyerhaeuser Uruguay S.A., quien en tales conceptos promete comprar, la propiedad y posesión de los siguientes inmuebles rurales…”, enumerándose catorce padrones de Cerro Largo, su respectiva superficie y sección catastral. Tal como lo habían convenido en el preliminar, en la promesa pactaron un precio total a razón de U$S1300 por hectárea. El treinta por ciento de dicho precio se abonó al suscribirse la promesa. Acordaron que el saldo se pagaría simultánea-mente con la escritura de compraventa y la entrega de la posesión, para lo cual se fijó como fecha máxima el 31 de diciembre de 2012. En el numeral 4, se estableció que “la parte promitente vendedora se obliga a destinar las sumas necesarias de la parte del precio que se entrega el día de hoy, para cancelar todas las inscripciones mencionadas precedentemente, así como cualquier otra que pudiera aparecer y tuviera preferencia a la inscripción del presente compromiso de compraventa. Si así no lo hiciera, la parte promitente compradora podrá descontar del saldo de precio lo necesario para realizar tales cancelaciones (incluyendo el rubro gastos y honorarios profesionales), sin perjuicio de su derecho a cobrar la multa pactada y los daños y perjuicios que se ocasionen...” (fs. 9). En el numeral 10 se pactó la multa, mientras que, en el 11, las partes “convienen en la creación de un derecho de tanteo en favor de la promitente vendedora, por lo cual ésta tendrá preferen-cia a fin del otorgamiento de cualquier contrato por el que se entregue la tenencia de todos o alguno de los citados inmuebles bajo la modalidad de pastoreo sin tenencia de la tierra, luego de entregada la posesión efectiva a la promitente compradora. Cuando la promi-tente compradora propusiere el otorgamiento de contratos por el que se obligara a recibir animales en pastoreo en parte o todos los citados inmuebles y recibiere en las respectivas tratativas propuestas que satisficieren su interés, comunicará a la promitente vendedora el precio y demás condiciones del respectivo contrato, a fin que ésta ejercite el respectivo derecho de tanteo. Transcurridos 10 días sin que ésta comunicare su decisión se entenderá que ha desistido de ejercer el respectivo derecho, estando facultada la promitente compradora a fin del otorgamiento del respectivo contrato...” (fs. 9 vto., 10). Según el numeral 17, “las partes se remiten en caso de dudas y en todo lo que fuere aplique (sic) y no contradictorio con el presente contrato, a los términos, estipulaciones, espíritu y exposición de motivos que resultan del contrato celebrado entre las promitentes vendedoras y la promitente compradora con fecha 26 de octubre de 2006, el cual en lo pertinente forma parte integrante de este contrato” (fs. 11). Por su parte, el 22 de junio de 2007, Bibencor S.A., en cumplimiento del contrato preliminar de 26 de octubre de 2006, celebró promesa de compraventa (testimonio notarial a fs. 29 a 41 del acumulado) con Weyerhaeuser Uruguay S.A. por la cual se obligó a enajenar cuatro padrones sitos en la séptima sección catastral de Cerro Largo, zona rural, cuya superficie total es de 1.876 hás 5493 m.c., sobre la que no existen montes implantados ni pesan hipotecas. Dejando de lado estas dos circunstancias (montes y gravámenes), el resto del texto contractual es idéntico al de la promesa celebrada por las otras tres deman-dadas, incluido el numeral 17 relativo a la remisión al contrato preliminar. El 1º de octubre, a tres meses de vencer el lapso máximo pactado para la escrituración, las partes acordaron modificar dicho plazo y adelantarlo para algunos de los catorce padrones prometidos en venta y postergarlo para los restantes (fs. 29 y fs. 51 y 52 del expediente acumulado). En el caso de Bibencor S.A., la fecha límite para otorgar la escritura se pospuso para el 20 de diciembre de 2014 (fs. 51 vto. del acumulado). El 8 de noviembre de 2012, Weyerhaeuser celebró con los Sres. Carbajales el negocio denominado “cesión de compromiso de compraventa” (fs. 36 a 44), por el cual éstos adquirieron los “derechos sobre los compromisos de compraventa” (fs. 42 vto.) antes referidos. El 11 de diciembre de 2012, se notificó la cesión a las cedidas, que se opusieron (acta notarial de fs. 78). Interesa especialmente en esta instancia procesal reparar en el texto de la cláusula cuarta de esta cesión, por la cual se estableció: “Las compraventas se realizarán en el entendido de que nada se adeude y respetando todas y cada una de las cláusulas pactadas en los compromisos de compraventa y sus modificaciones, así como en los negocios preparatorios de los mismos en ellos referidos y entre la cedente y los cesionarios, que las partes declaran conocer y aceptar en todos sus términos” (fs. 43 vto.). El 27 de diciembre de 2012, en cumplimiento de la promesa, Surcos del Sol S.A. y las Sras. Mintegui y Freire otorgaron escritura de compraventa en favor de los Sres. Carbajales por cinco de los catorce padrones que habían sido objeto de la promesa (fs. 81 a 91). Bajo tal óptica, el núcleo del debate consiste en determinar si los cesionarios estaban obligados a incluir en las compraventas que no se otorgaron, algún derecho relativo al pastoreo y, en caso afirmativo, si cumplieron con ello o no lo hicieron. VI.- La recurrente, en primer lugar, expresa que la sentencia le causa agravio por carecer de motivación. Sostiene que “es un misterio bajo qué proceso lógico deductivo el Tribunal arriba a la falsa conclusión de que esta parte se negó a incluir la cláusula de preferencia, en una escritura que jamás llegó a otorgarse”. Entiende que la sentencia incurre en un supuesto de absurdo y arbitrariedad en este punto “en tanto se afirma que los promitentes compradores incumplieron la obligación al negarse a incluir la cláusula sobre derecho de preferencia, cuando es claro que la demandante afirmó categóricamente que nunca se negó a incluir esa cláusula y afirmó que había incluido expresamente esa cláusula en el borrador que agregó a la demanda, hecho que además no fue controvertido. Uno de los casos de errores que ingresan en el supuesto de arbitrariedad o absurdo es el caso de conclusiones que son contradichas por las constancias de la causa...”. Sin duda, media un erróneo enfoque de la parte recurrente. En toda su exposición fundante del recurso interpuesto, no indica cuáles son las “constancias de la causa” que debió imperativamente el órgano de mérito tomar en cuenta y sin tal explicación, la alegación de “absurdo” y “arbitrariedad” carece ostensiblemente de virtualidad jurídica. Aclarado ello, es de ver que la Sala analiza correctamente las probanzas incorporadas a la causa y llega a conclusión contraria a la postulada por la recurrente. Que el litigante no com-parta las conclusiones del Tribunal, no equivale a sostener que la sentencia carezca de motivación. Como reiteradamente lo ha dicho la Suprema Corte, citando a Couture, “la motivación de la sentencia es el conjunto de razonamientos, de hecho y de derecho, en los cuales el juez apoya su decisión y que se consignan habitualmente en los considerando de la sentencia (...) no se considera causal anulatoria (...) cuando del fallo surge el razonamiento lógico que hizo que se arribara a una determinada conclusión...” (Sentencia No. 310/2004). “El defecto de motivación o adecuada fundamentación atañe a la propia legitimidad del ejercicio de la función jurisdiccional en el estado de derecho, señalándose por parte de la doctrina que el contenido significativo del art. 197 del C.G.P. señala que la motivación debe ser expresa, clara, completa y lógica, en opinión de De la Rúa, congruente, no contradictoria e inequívoca, exigencias que fueron cumplidas por la decisión cuestionada. (...) Sin duda la motivación de la sentencia –o su justificación– constituye la parte más importante de la sentencia, en la que el juez expone los motivos o los fundamentos en que basa su decisión, es decir qué fue lo que determinó que adoptara una u otra solución al conflicto que debía resolver. Dicho requisito esencial del acto conclusivo de la causa define a la sentencia como un acto reflexivo y no discrecional de su voluntad autoritaria y permite el control sobre el modo de ejercer los jueces su poder jurisdiccional...” (Sentencia de la Suprema Corte de Justicia No. 606/2012). De la lectura de la sentencia surge un claro y lógico orden de razonamiento, fundado, además, en la prueba producida. En primer lugar, el Tribunal plantea el núcleo de la litis en sus precisos términos: “los actores sostuvieron que los demandados incumplieron al negarse a otorgar los denominados contratos definitivos y los demandados afirmaron que su negativa fue legítima porque en dichos contratos debía incluirse el derecho de preferencia para el pastoreo, derecho que los actores postularon no formaba parte del haz obligacional” (fs. 2133). Analiza cuál fue el alcance de la preferencia para el pastoreo y concluye que se trató de una obligación principal, que cabe en la moderna noción de causa concreta pero también en el clásico concepto de causa. Detalla el concepto jurídico de renuncia y, a la luz de este, descarta que haya mediado abdicación alguna por parte de las demandadas. Y aunque esto fuera suficiente para arribar a la conclusión a la que llega, igualmente explica al actor por qué no son de recibo otras teorías del caso que subsidiariamente planteó para fundar el incumplimiento que pretendió imputar a las demandadas, lo que la hace, además, una sentencia completa. Al respecto, la sentencia expresa: “En otro orden, tampoco es de recibo el argumento de los actores en el sentido que los ahora apelantes no querían escriturar por no haber levantado los embargos e hipotecas que pesaban sobre algunos padrones (...) Ello olvida que en las promesas de compraventa se pactó que la parte promitente compradora podía descontar del saldo de precio las sumas necesarias para realizar la cancelación de embargos e hipotecas (...) Y en cuanto a la alegación de que los inmuebles prometidos en venta se encontraban ocupados, de ser ello así no se alcanza a percibir el motivo por el cual la actora persistía en su voluntad de escriturarlos pese a la ocupación que alega” (fs. 2133 vto., 2134). Sobre el punto entonces, a criterio de los Ministros que forman la mayoría, la sentencia es argumentalmente sólida y está coherente-mente ordenada; refleja claramente el razonamiento lógico que hizo se arribara a determinadas conclusiones, por todo lo cual se desestima el agravio conforme fuera adelantado. VII.- En segundo lugar, agravia a los recurrentes que el Tribunal entendiera que existía la obligación de incluir en los contratos de compraventa el derecho de preferencia para el pastoreo pactada en el contrato preliminar, que tal obligación tenía carácter de causa concreta del negocio y que fue estipulada como obligación principal, y que concluyera que, al haberse rehusado a incluir tal cláusula en el texto de la compraventa, los que incumplieron el contrato fueron los actores. Los actores critican tal intelección señalando: “Esta parte jamás negó que la causa de los contratos fuera – además del pago del precio – la preferencia para el pastoreo. El análisis del Tribunal al respecto, así como las sendas consultas presentadas por la contraria sobre el punto, resultan ociosas, en tanto, reiteramos, ese extremo no está controvertido (...) esta parte jamás se negó a incluir la cláusula con el alcance previsto en las promesas” (fs. 2293 vto.). A continuación, aseguran que no incluyeron la cláusula relativa al pastoreo, pues las demandadas pretendían un derecho de pastoreo que nunca tuvieron y no una preferencia para el mismo. Sostienen que no existía obligación de incluir en el texto de la compraventa ninguna referencia al pastoreo, pues según las consultas que agregaron de los Dres. Berdaguer y Ramírez, “ya estaba estipulado en la promesa” cuyas cláusulas “mantienen valor y vigencia sin necesidad de repetirlas en absurda e innecesaria redundancia” (fs. 2294 vto. y 2295). Se agravian preguntando “¿cómo puede el Tribunal sostener que esta parte postuló la referida cláusula no formaba parte del haz obligacional? Esta es otra falacia contenida en la sentencia. Jamás fue discutido que el cumplimiento de la preferencia formara parte del haz obligacional (más allá del discutido alcance de la misma) (...) este es un supuesto de absurdo o arbitrariedad en la estructura misma de la sentencia (...) cuando es claro que los actores señalaron expresamente que al operar la cesión no solo adquirieron las obligaciones típicas que emanan de las promesas de enajenación, sino también pactadas entre la cedente (Weyerhaeuser) y los promitentes vendedores (las demandadas), entre ellas la preferencia para el pastoreo a favor de estos últimos...” (fs. 2295). Así, cabe tomar nota, como reconocen los impugnantes, que la preferencia para el pastoreo era una obligación principal y, como tal, debía cumplirse de algún modo. Sin embargo, la prueba diligenciada en autos demuestra, a entender de esta mayoría, que los actores no estaban dispuestos a cumplirla de manera alguna, conforme se analizará seguidamente. VII.(i)- Negativa de los actores a incluir una cláusula en la compraventa. La prueba revela que los actores no facilitaron el proyecto de escritura de compraventa que pretendían suscribir, a pesar de las reiteradas solicitudes de las promitentes vendedoras en ese sentido. La indiferencia de los actores ante los insistentes pedidos de las demandadas evidencia que aquellos no tenían intención de contemplar la preferencia al pastoreo. Y, como se verá, así lo declaró el Esc. Wallusche –notario designado por los actores para autorizar la compraventa–. El 20 de agosto de 2013, Bibencor S.A. intimó por actuación notarial a Weyerhaeuser y a los Sres. Carbajales “a establecer con precisión en el plazo de diez días hábiles a contar de hoy, la forma en que cumplirán las obligaciones asumidas en los documentos relacionados en el acta de solicitud” (de la que se dejó copia auténtica a ambos; intimación notarial de fs. 1429 a 1432). La intimación no fue contestada. El 19 de diciembre de 2013, remitieron telegrama colacionado Surcos del Sol, Mintegui y Freire a Raúl, Julio y Jorge Carbajales con el siguiente texto: “Intimo presentación proyecto de escritura que contemple derechos y obligaciones estipuladas en promesa de contratar del 26/10/2006, promesa de compraventa del 15/02/2007 tal como fuera intimado por Bibencor S.A. el 20/8/2013 (...) todo en forma previa a formalizar escrituración según convocatoria recibida 17/12/2013 apercibimiento de incurrir en mora” (fs. 324). El 30 de diciembre de 2013, después de la cita convocada por los Sres. Carbajales para escriturar y a la que ellos mismos no asistieron, las demandadas remitieron el siguiente telegrama: “Ratificamos su caída en mora día 20/12/13 por no presentarse para escritura, habiéndose constatado fehacientemente que nadie nos atendió en el lugar, fecha y hora de convocatoria anterior. Ratificamos incumplimiento de obligaciones contractuales por no responder intimación del 19/12/13 referido a necesidad de verificar proyecto de escritura que contemplara cumplimiento de obligaciones asumidas en promesa de contratar 26/10/2006 y promesa de compraventa del 15/2/2007 respectivamente. Desconocemos además legitimación para nuevas convocatorias hasta cumplir con las obligaciones acordadas” (fs. 325). La respuesta de los actores a estos telegramas fue insistir en la intimación para escriturar. El 10 de febrero de 2014 remiten el siguiente telegrama: “Intimamos plazo 3 días hábiles otorgamiento de escritura de compraventa de los padrones (...), bajo apercibimiento” (agregado a fs. 143 por los actores y a fs. 330 y 331 por las demandadas). Por su parte, las deman-dadas repitieron su solicitud original: “Reiteramos lo que fuera intimado antes: presentación de proyecto de escritura contemplando derechos y obligaciones pactadas en promesa de contratar y promesa de compraventa, para así verificar la misma y proceder a la escrituración” (telegrama acompañado por la actora a fs. 147 y por las demandadas a fs. 333 y 335). Como se advierte, la actitud de los actores no fue la de facilitar el proyecto de escritura ni tampoco la de cuestionar los términos del alcance de la preferencia para el pastoreo ni la de proponer un documento aparte de la compraventa para tal preferencia, como pretenden argumentar extemporáneamente en sede casatoria. Fue, obcecadamente, no colaborar en la instrumentación de la compraventa, lo que evidencia su negativa a incluir la cláusula de pastoreo. La declaración del Esc. Wallusche, notario designado por los actores para autorizar la escritura de compraventa es también elocuente acerca de la actitud elusiva no solo de sus clientes sino de él mismo. A fs. 798, se lo interrogó acerca de las comunicaciones dirigidas por las demandadas: “P: le llegó alguna intimación en agosto de 2013 por la cual la promitente vendedora solicitaba se verificara la forma de contemplar sus derechos expuestos en los contratos preliminares y en los contratos de compraventa. R: No recuerdo. P: Cuál es el domicilio constituido por los Sres. Carbajales en las cesiones. R: De memoria no me acuerdo. P: Cuál es el domicilio de su estudio. R: Colonia 1181 of. 503 (Domicilio constituido por los actores en la cesión, fs. 36). P: Recuerda si se estipuló el telegrama como forma hábil de comunicación. R: No recuerdo. P: Recuerda si llegaron un número importante de telegramas a dicho domicilio y que no fueron retirados. R: No tengo conocimiento. Se le exhiben fs. 340 a 348”. Enfrentado a los telegra-mas de fs. 340 a 348, explicó cómo funciona la portería de su edificio y la diligencia de su conserje y cierra con una expresión, que, leída, resulta socarrona: “Cuando vuelva voy a tomar los recaudos”. A fs. 799 se le preguntó por la reunión convocada por él y sus clientes para el 20 de diciembre de 2013, fecha prevista por contrato para otorgar la compraventa. “P: Recuerda lo sucedido en la convocatoria a escriturar realizada para el día 20/12/2013” . Respondió: “Ese día se hizo una convoca-toria a sabiendas que no se iba a escriturar porque no tenía la documentación. Era una crónica de una muerte anunciada”. Se le preguntó si antes de tal reunión había facilitado el texto de la escritura que se proponía autorizar y su respuesta, aunque categórica, vuelve a ser evasiva: “P: Ud. envió vía mail un proyecto de escritura al Esc. Borrea. R: (...) De la escritura segunda (refiere a la que habría de suscribirse el 20 de diciembre de 2013, siendo “la primera” la suscripta el 27 de diciembre de 2012, por cinco de los catorce padrones) no descarto que no le haya dado copia y si me mandó un mail tampoco descarto que no lo haya contestado porque estaba muy molesto”. En la misma audiencia (a fs. 800 a 807) declaró el Esc. Borrea (notario de las demandadas) en estos términos: “P: Qué recuerda respecto a los sucesos de diciembre de 2013 y enero 2014 respecto a intimaciones o notificaciones con respecto a la escritura a realizarse. R: Según recuerdo se intima a la parte promitente vendedora al cumplimiento de la escrituración de determinados padrones en determinado plazo, yo comunicado por mis clientes (...) quise intentar comunicarme con por distintos medios, correo electrónico y dos o tres teléfonos con el Esc. Wallusche para que me proporcionara el proyecto de la escritura de compraventa para verificar si se contemplaban o no las obligaciones establecidas en el negocio original. No tuve respuesta y nunca me pasó un proyecto de la escritura”. Se le exhibió el proyecto de escritura que el actor agregó a fs. 254 y se le preguntó “Alguna vez vio ese documento...”. “Lo acabo de ver”, respondió (fs. 807). El documento de fs. 254 fue presentado por los actores como el proyecto de escritura de compraventa que incluía, en su cláusula novena, el derecho de preferencia para el pastoreo. Sin embargo, no se agregó prueba de que tal documento haya sido suministrado a las demandadas y es eso lo que se discute: no si existió un proyecto de compraventa, sino si el mismo fue entregado oportunamente a las enajenantes. El documento (de fs. 255 a 263) en sí mismo nada acredita, pues no era la presentación de la demanda (mayo 2014) la ocasión de proporcionar los proyectos, sino un lapso prudencial previo al día de la escritura (20/12/2013). Es decir, antes del 20 de diciembre de 2013 los actores no habían facilitado el proyecto de escritura y tampoco tenían intención seria ni de escriturar ni de solucionar las discrepancias, como quedó claro ese mismo día y se verá a continuación. VII.(ii)- La cita convocada por los actores a la que ellos mismos no acudieron. En la promesa de compra-venta original, entre Surcos del Sol, Mintegui y Freire con Weyerhaeuser, se había acordado el 31 de diciembre de 2012 como fecha límite para otorgar la compraventa. Posteriormente, de común acuerdo las partes modificaron tal fecha: la adelantaron en el caso de cinco padrones para el 20 de diciembre de 2013 (fs. 29) y la pospusieron para el 20 de diciembre de 2014, en el caso de los nueve restantes (fs. 51 y 52 del acordonado). Las circunstancias en las que se otorgó la compraventa del 20 de diciembre de 2012 serán analizadas más adelante, pues atañen a otro de los agravios de los recurrentes. El 18 de diciembre de 2013, los actores convocaron a las demandadas “para el día 20 de diciembre de 2013 a la hora 12:00 en Colonia 1181 oficina 503 Montevideo (Estudio del Esc. Hugo Wallusche) a fin de proceder a la escrituración de los padrones números 8.043, 11.132, 299, 15.593, 15.594, 14.033 y 14.032 de la séptima sección catastral de Cerro Largo y número 14.035 y 14.036 de la octava sección catastral del mismo Departamento y cancelación del saldo de precio pactado en la promesa” (acta notarial de fs. 93 a 95). El sentido de esta convocatoria era meramente formal, pues como declaró el Esc. Wallusche, “se hizo a sabiendas que no se iba a escriturar”. A este comunicado, al día siguiente las demandadas respondieron con un telegrama en el que intimaron la “presentación del proyecto de escritura que contemple derechos y obligaciones estipuladas en la promesa de contratar del 26/10/2006 y promesa de compraventa del 15/02/2007 tal como fuera intimado por Bibencor S.A. el 20/8/2013...”. No surge de autos que los actores hayan contestado este telegrama. Según quedó probado, las demandadas asistieron a la cita, aunque la parte actora lo haya contradicho. En efecto, los actores afirmaron que a la convocatoria no se presentó nadie. Por su parte, las demandadas agregaron un acta notarial de comprobación que expresa: “...En la ciudad de Montevideo, el veinte de diciembre de dos mil trece, siendo la hora 11 y 50 y cumpliendo con el acta de solicitud que antecede, me constituyo en la oficina del Escribano Hugo Wallusche sita en la calle Colonia número 1181 oficina 503 de esta ciudad y en presencia del Dr. Giacomino di Matteo, Andrea Benzo y Ana Freire, compruebo que no hay nadie en la citada unidad oficina. Esperamos en la puerta por un período de veinte minutos sin que llegue nadie, habiendo llamado a la puerta del apartamento en reiteradas oportunidades. (...) El portero del edificio me manifiesta que no ha visto en el día de hoy al Escribano Wallusche. Y siendo las 12 y 25 horas, culmino la presente acta...” (fs. 311). El acta notarial no fue impugnada por lo que debe tenerse por cierto lo que consigna: el 20 de diciembre de 2013, fecha pactada para otorgar la compraventa, las enajenantes se presentaron y los adquirentes no estaban. De autos surge que los actores volvieron a convocar a las demandadas a escriturar (notificación notarial hecha el 24 de diciembre de 2013, citando para el 2 de enero de 2014, hora 12, en el escritorio de Wallusche, fs. 98 a 102) y las demandas remitieron el telegrama de fs. 325, en el que destacaron la caída en mora de los actores al no haberse presentado a escriturar, ratificaron el incumplimiento por no haber facilitado el proyecto de escritura y desconocieron legitimación para nuevas convocatorias hasta tanto no se facilitara el referido proyecto. En este extremo, asiste razón a las demandadas: la fecha para escriturar era la acordada en la promesa modificada y, como cualquier otro pacto contractual, no puede ser cambiada unilateralmente por una de las partes. El 10 de febrero de 2014, los actores volvieron a remitir telegrama intimando a escriturar (fs. 330) y las demandas respondieron, el 13 de febrero, por telegrama como ya venían haciéndolo: “reiteramos lo que fuera intimado antes: presentación de proyecto de escritura contemplando derechos y obligaciones pactadas en promesa de contratar y promesa de compraventa...” (fs. 333). De modo que, el 20 de diciembre de 2013 la parte que cayó en mora de su obligación de escriturar y pagar fue la actora. VII.(iii)- La negativa a incluir la cláusula de pastoreo se verificó en el caso de la promesa de Bibencor S.A. En el acumulado se litigó por los contratos suscriptos por Bibencor S.A. como promitente enajenante, cuya única diferencia con los de las restantes demandas fue la fecha prevista para escriturar. En audiencia celebrada el 13 de junio de 2017 (fs. 1670), el Esc. Wallusche fue interrogado por el contrato que habrían de suscribir Bibencor S.A. con los recurrentes y volvió a dejar en evidencia la actitud de menosprecio por el negocio y por la co-contratante con la que se desenvolvieron los actores. Se le preguntó si tuvo contacto con Eufores (que debía retirar la madera de los campos que se entregarían a los compradores) y contestó: “No solo no lo tuve sino que no lo intenté (...) Este negocio jurídico como cualquier otro tiene ciertos riesgos. Lo que profesionalmente puedo hacer es minimizar el riesgo (...) si no, tenía una hermosa multa para cobrar. Lo iba a descontar del saldo de precio” (fs. 1670, 1671). Y preguntado acerca de la cláusula de pastoreo, dijo que les resultaba “ridículo poner eso” y que “cuando esto surgió, fue que mis clientes me dijeron si el problema es incluir este famoso derecho de preferencia, metelo” (fs. 1671). VII.(iv)- No surge de autos que la discrepancia entre las partes haya sido por el alcance del derecho de preferencia al pastoreo. En su memorial de agravios, los actores reiteran la argumentación relativa al alcance de la cláusula en cuestión. Refieren a las consultas de los Dres. Van Rompaey, Caffera, Berdaguer y Ramírez que agregaron e insistieron en las diferencias entre la preferencia para el pastoreo y el pastoreo. Sin perjuicio de coincidir con los recurrentes en que, ciertamente, no son derechos iguales, el agravio habrá de desestimarse por una sencilla razón: no surge prueba alguna en autos que acredite que la resistencia a escriturar de los Carbajales fue por el alcance del derecho de preferencia. La argumentación de los actores carece de un presupuesto, a saber: demostrar que respondieron en alguna ocasión a la intimación de las demandadas de acceder al proyecto de escritura. Sin embargo, la displicencia con la que actuaron evidencia lo contrario: simplemente no respondieron. El litigio podría haberse centrado en el alcance de la cláusula sobre pastoreo si los actores hubieran acreditado que facilitaron un proyecto de cláusula objetado por las demandadas. Pero lo que sucedió en autos, según surge de la prueba ya reseñada, es que los actores derechamente no propusieron borrador alguno de la cláusula en cuestión. Por lo que el agravio en este sentido no pasa de ser una mera argucia. En síntesis: la prueba referida demuestra que en reiteradas ocasiones las demandadas solicitaron controlar el proyecto de escritura de compraventa para verificar la inclusión de la referencia al pastoreo. La respuesta que obtuvieron de los actores fue el silencio. Contrariamente a la tesis que proponen los impugnantes en esta instancia, no hay prueba alguna que acredite sus dichos: no hay prueba de que hayan propuesto suscribir la preferencia para el pastoreo en un documento separado; no hay prueba de que hayan facilitado el proyecto de escritura ni antes de la fecha prevista para su otorgamiento ni el día que convocaron a suscribirlo (cita a la que ni siquiera concurrieron); no hay prueba de que hayan debatido con las demandadas el alcance del derecho de tanteo para pastoreo; no hay prueba de que el proyecto de escritura que presentaron en estos autos haya sido facilitado en algún momento a las demandadas. VII.(v)- La pretendida omisión del Tribunal de aplicar el art. 1301 del Código Civil y la escritura de 27 de diciembre de 2012. Al fundar el agravio titulado “Inexistencia de incumplimiento imputable a esta parte”, la recurrente asegura que “el Tribunal omite la aplicación de la regla de interpretación contenida en el artículo 1301 del Código Civil (...) La circunstancia de que en la primera de las escritura-ciones definitivas la cláusula no fuera incluida y no obstante la preferencia respetada, permite legítimamente razonar que su no inclusión jamás podía obstar al otorgamiento de la compraventa. Repetimos, aun cuando en los hechos esta parte jamás se negó a ello” (fs. 2296). Se torna necesario volver sobre el “ iter” negocial. Surcos del Sol, Mintegui y Freire acordaron, en la promesa de compraventa celebrada con Weyerhaeuser, un plazo máximo para otorgar la escritura de compraventa que, luego, de común acuerdo modificaron. Según la modificación convenida, cinco padrones debían ser objeto de escrituración antes del 20 de diciembre de 2013 (fs. 29) y los restantes, antes del 20 de diciembre de 2014 (fs. 51 y 52 del acordonado). El 8 de noviembre de 2012, los actores adquirieron, por cesión de Weyerhaeuser, los “derechos sobre las promesas”, de lo que se notificó a las demandas el 11 de diciembre de 2012, es decir, nueve días antes de la fecha prevista para escriturar los primeros cinco padrones. Tal escritura se concretó el 27 de diciembre de 2012 (fs. 81 a 91). Tal como lo refieren los recurrentes, en dicha escritura no se incluyó la cláusula sobre pastoreo, que sí se suscribió simultánea-mente con el Sr. Manzino (ex cónyuge de una de las codemandadas). Según los impugnantes, el hecho de no haberse incluido debió haber sido analizado por la Sala a la luz del art. 1301 del Código Civil y se agraviaron de que así no lo haya hecho. Se rechazará el agravio, por entender que el Tribunal efectivamente analizó tal extremo y concluyó que de tal circunstancia no se desprende que las enajenantes hayan renunciado a derecho alguno. Sobre el punto, la sentencia es de lógica concluyente y de destacable precisión y concreción: “En primer lugar, la renuncia, con la amplitud que pretende la actora, no se presume, pero, además, la mentada renuncia con el alcance que se pretende, resulta desvirtuada por la propia conducta de los actores, que en el año 2014, propusieron su inclusión (fs. 406 a 411) y por lo expuesto en el numeral 25 de la contestación a la reconvención (fs. 611)”. En ese texto al que remite la Sala, los ahora agraviados sostuvieron: “Jamás esta parte manifestó una negativa a incluir la cláusula en los términos pactados en el original. No existe en estos obrados un solo elemento de prueba que indique que mis representados se negaron a reconocer la preferencia”. Adviértase que en el escrito del recurso de casación vuelven a abundar esas expresiones. Sin perjuicio de que lo expuesto es suficiente para desestimar el agravio, existe, además, prueba en autos de que la firma de la compraventa en esas condiciones (sin referencia al pastoreo) fue hecha bajo protesta de las enajenantes. El Esc. Wallusche, que autorizó esa escritura, preguntado acerca de la protesta, declaró: “Sí, estuvo presente eso que Di Matteo comentó, que no estaban conformes y que tenían una consulta con un grado 5 que apoyaba su teoría y que estaba preparando un eventual juicio por incumplimiento. Eso se habló el día de la firma”. A fs. 802, expresó el Esc. Borrea: “A Wallusche lo conozco cuando comienza todo el tema de la notificación de la cesión de la promesa...”. Preguntado “si habiendo conocido al Esc. Wallusche recibió del mismo algún proyecto de la escritura que ocho días después debía celebrarse por la primera fracción de campo a escriturarse”, respondió: “No recibí pese a haberle pedido varias veces el proyecto previo. Debo aclarar que se firmó esa compraventa un poco bajo presión de mis clientes de cumplir con ciertas obligaciones por otro lado y por lo que necesitaban urgentemente cumplir con eso. Pero lamentablemente no recibí. Y se dejó constancia, se labró un acta de que no estaban contemplándose en dicha escritura una de las cláusulas principales del negocio que era el derecho de la preferencia de pastoreo...”. A fs. 806, se le preguntó “por qué al momento de escriturar no se exigió la inclusión del derecho de preferencia de pastoreo que sí exigieron para la segunda”, a lo que el Esc. Borrea contestó: “Sí que se exigió, antes y durante y el Esc. Wallusche dijo se firma así o no se firma y mis clientes necesitaban el dinero y lo firmaron pero dejamos constancia que no estaban contemplados. Se plasmó en un acta notarial”. La referida acta luce a fs. 411. En el mismo sentido declaró la Esc. Roselli a fs. 903: “...No se estaba de acuerdo con las condiciones en que se estaba firmando, pero quería firmarse para no incumplir...”. VIII.- En tercer lugar, los recurrentes denuncian una errónea aplicación de la excepción de contrato no cumplido (fs. 2300 a 2311). Afirman que, para que proceda la excepción, “se exige que el contrato no imponga al excepcionante el deber de cumplir en primer término” y que “la obligación de ‘otorgar la preferencia’ es una obligación de tipo personal, cuyo derecho correlativo nace y es ejecutable luego de que el comprador se haya hecho de la posesión de la cosa. Ergo, el respeto de la preferencia solo puede exigirse en forma concomitante a la escrituración o luego de la misma” (fs. 2301). La recurrente acude a un raciocinio que intenta generar confusión. Lo que se le reprocha es no haber incluido tal obligación en la escritura de compraventa; no que, luego de asumida, no la haya cumplido. La distinción entre el nacimiento y el ejercicio de un derecho es evidente. La preferencia, como derecho personal con su correlativa obligación, debía incluirse en el texto de la compraventa cuya redacción estaba a cargo de los actores. Su posterior ejercicio es, ciertamente, eventual. En contra de sus intereses, la actora cita un extracto de la consulta del Dr. Ramírez que agregó, que confirma este entendimiento: “... crearon el pacto de preferencia para ser ejecutado –como es lógico– desde que el obligado tuviera la posesión de los bienes a ofrecer en pastoreo ”. La obligación incumplida por los actores es, precisamente, la de plasmar en la compraventa la creación del pacto de preferencia, esto es, la fuente de la obligación. A continuación, se pregun-tan quién debió cumplir en primer término y aseguran: “No quedan dudas que la demandada. Esta debía presentarse el día de la escritura en condiciones de proceder a su otorgamiento y si alguna objeción le merecía la redacción del documento se encontraba –con o sin razón– habilitada a oponer la exceptio, en dicho momento, explicando cuál era el fundamento de su oposición (...) y sí, y sólo sí (sic) esta parte hubiese negado el derecho de preferencia, podría la contraria haber solicitado la resolución. Pero (...) ni siquiera concurrió el día de la escritura...”. Cuando las partes no han pactado tiempos especiales para cumplir, el cumplimiento de los contratos bilaterales es simultáneo. Lo que sucede en la especie es que la prestación a cargo de las demandadas (otorgar escritura de compraventa) exigía la previa colaboración del acreedor, que debía redactar la escritura a firmarse. Esa obligación de preparar el documento a firmar puede entenderse instrumental y era de previo cumplimiento por parte de las recurrentes, en contra de lo que aquí sostienen. Asimismo, cabe señalar que las demandadas intimaron, por acta notarial, en agosto de 2013 el cumplimiento de esa obligación instrumental sin que los actores hayan siquiera respondido. Quien debía cumplir en primer lugar era la recurrente y no lo hizo. Los impugnantes aseguran que las demandadas no estaban en condiciones de oponer la “ exceptio” pues, a lo más, existía “una mera incertidumbre no apta para justificar la resistencia a escriturar” (fs. 2302). Y que “no existe una sola prueba en el expediente que indique o haga presumir que esta parte se negaba a incluir la cláusula de preferencia para el pastoreo en el negocio definitivo...”. Dos consideraciones se imponen. En primer lugar, la incertidumbre en materia jurídica no suele ser un extremo para minimizar como pretende hacerlo la recurrente. En materia contractual, ella es, nada más ni nada menos, el eje de distinción entre la falta de cumplimiento y el incumplimiento según doctrina dominante. En estos obrados, puede decirse que existió incertidumbre hasta la fecha de la escrituración a la que los actores no concurrieron. Intimados en agosto de 2013 a proporcionar el proyecto de escritura, no contestaron. El día de la escritura, no comparecieron, por lo que tampoco facilitaron el proyecto de escritura. A partir de ahí, su suerte quedó sellada. Estando pactada la mora automática, los actores quedaron incursos en mora y la salida de la incertidumbre, por resolución o por ejecución forzada (art. 1431 C.C.), quedó en manos de las demandadas, la parte a la que se había faltado, quien, por lo demás, ya le había hecho saber a los actores que optaría por la resolución, según surge de las actas de inútil tentativa de conciliación de fs. 394 a 397. No contestar al primer requerimiento de las demandadas cursado en agosto de 2013, constituye un proceder reñido con la buena fe con que deben ejecutarse todos los contratos, buena fe que, además, en este caso concreto, constituyó una obligación específicamente acordada en atención a la complejidad del negocio. Contra eso, la tesis de la actora parecería decir que existe una suerte de derecho a mantener en incertidumbre a la contraparte y ello no es admisible, pues colide con el principio general de la buena fe como norma de conducta leal. En segundo lugar, en mérito a los medios de prueba ya reseñados es claro que sí existen plenas probanzas que hacen presumir que no cumpliría. Para no incurrir en reiteraciones basta recordar la declaración de Wallusche a fs. 1671, quien señaló que fue recién un año después, cuando se hizo exigible la escrituración de la promesa de compraventa de Bibencor S.A., que sus clientes le manifestaron “si el problema es incluir este famoso derecho de preferencia, metelo”, como si la obligación principal y causa concreta del negocio constituyera un favor generoso de los adquirentes hacia las enajenantes. En otro orden, causa agravio que el Tribunal “no analiza si la contraparte se encontraba pronta para cumplir. Una vez más infringe el artículo 1431, en lo que tiene relación con la excepción de contrato no cumplido” (fs. 2304) Sin embargo, con la destacable lógica argumental que caracteriza a la sentencia, la Sala afirmó: “...tampoco es de recibo el argumento de los actores en el sentido de que los ahora apelantes no querían escriturar por no haber levantado los embargos e hipotecas (...) Ello olvida que en las promesas de compraventa se pactó que la parte promitente compradora podía descontar del saldo de precio las sumas necesarias para realizar las cancelaciones de embargos e hipotecas incluidos gastos y honorarios profesionales, según surge de la cláusula 4ª de las promesas que originaron este cúmulo (fs. 9 del presente y fs. 20 del acumulado)”. Contra ello nada argumentan los recurrentes, y en cambio, centran su exposición en otros recaudos que debían ser entregados con cinco días de antelación por las enajenantes (certificado de BPS, certificado de colonización, rescisión de cualquier contrato de arrendamiento vigente y descarte de cualquier otro vencido). Es común en la práctica notarial que la tramitación de estos documentos provoque un fluido intercambio entre los colegas que asesoran a las partes y que, si las partes actúan de buena fe y los notarios colaboran para la concertación del negocio, estos sean obstáculos superables. En autos, quedó demostrado que la promitente compradora eludió los requerimientos del representante de la promitente vendedora. No le envió ni siquiera el proyecto o “borrador” de escritura, no le respondía las llamadas, ni los mensajes de texto, ni los correos electrónicos. La lógica y razonable explicación de esta conducta evasiva es que la promitente compradora pretendió que se aproximara el plazo para escriturar y de esa forma llevar a que la promitente vendedora firmara bajo sus condiciones (y el antecedente de 27 de diciembre de 2012 podía hacer prever que no incluiría cláusula alguna sobre el pastoreo). Sin embargo, no podía conducirse de esa forma, exigiendo prácticamente a la otra parte la firma a modo de contrato de adhesión desde que ello resulta contrario a la conducta leal que puede esperarse de un hombre normal, defraudando la confianza del otro sujeto. Como el escribano del futuro comprador es quien autoriza la escritura, es de ver que en el caso, no le dio al escribano de la futura vendedora participación alguna en el control de la redacción del contrato, supuesto alejado de la buena fe obviamente imputable a la promitente compradora. No hay explicación alternativa razonable, compatible con una conducta proba en la ejecución de la promesa que hubiera aportado la parte actora para explicar este modo de conducirse, totalmente apartado de los usos y costumbres en la materia para un negocio de gran importancia económica y complejidad jurídica. En ese marco, no resulta convincente que hubiera sido el estado de ocupación de los inmuebles o sus gravámenes lo que determinara que no se pudiera escriturar, sino la inclusión o no de la cláusula de pastoreo. Respecto del retiro de los montes, los actores agregaron un acta (de dudosa legalidad, como se dirá) de la que surge que, en los padrones prometidos en venta por Surcos, Mintegui y Freire, existía madera apilada y parte de bosque en pie en dos de los nueve padrones. De acuerdo con el art. 176 del llamado “Reglamento Notarial” (Acordada No. 7533), que regula la formulación de actas notariales, la actuación del Escribano no puede ser clandestina, pues de serlo se acercaría a la pesquisa. Establece la norma: “...Al comienzo de cualquier diligencia el Escribano deberá presentarse, hacer conocer su condición de tal y explicar al requerido el motivo de aquella. Si a su criterio y por motivos fundados, tal presentación frustrara o pudiera frustrar su intervención, deberá hacerlo en cualquier momento antes de su finalización. De todo ello se dejará constancia en el acta”. El acta en cuestión no explica por qué la Escribana no cumplió con su deber de presentarse y manifestar las razones de su intervención. A pesar de ello, tal falta reglamentaria no invalida el documento, cuyo valor probatorio deberá ser evaluado por los tribunales. En tal sentido, se advierte que las fotos acreditan que la madera existente en los campos fotografiados estaba pronta para ser trasladada, acopiada junto al alambrado, frente al camino público. La existencia de monte en pie, que era un hecho conocido por los actores (estaba descripto en las promesas cedidas y en la cesión que celebraron con Weyerhaeuser, fs. 740), no puede ser considerada un incumplimiento relevante de las demandadas a la luz de la declaración de Wallusche. Cuando se le preguntó si tuvo contacto con Eufores (que debía retirar la madera de los campos que se entregarían a los compradores), contestó: “No solo no lo tuve sino que no lo intenté (...) Este negocio jurídico como cualquier otro tiene ciertos riesgos. Lo que profesionalmente puedo hacer es minimizar el riesgo (...) si no, tenía una hermosa multa para cobrar. Lo iba a descontar del saldo de precio” (fs. 1670, 1671). Pero no solo podría descontarlo del precio e intentar cobrar la multa, sino que tampoco se advierte qué obstáculo podría significar la existencia de monte en pie para el destino que darían los adquirentes al campo. De la prueba testimonial surge que los Sres. Carbajales adquirirían los inmuebles para forestarlos. De modo que no se entiende cómo podrían los montes significar un obstáculo para escriturar. Si se hubieran avenido a negociar la redacción de la compraventa de buena fe y en armonía, habrían ponderado la incidencia de los montes en el saldo de precio. El Esc. Wallusche declaró: los actores “son fabricantes de pasta (...) hasta ese momento no tenían ninguna relación con el tema agro, ellos tienen fábrica de pastas, La especialista, y ahorraron y querían invertir en el país. (...) El tema era una forestación, básicamente me explicaron que de agro no tenían mucho conocimiento y con el asesoramiento de este ingeniero que es especialista en forestación, era un tema de invertir y era menor el tiempo que tenían que estar para la explotación (...) El promitente vendedor había hipotecado la forestación y había recibido un dinero. Estaba sujeto la entrega a que pagara esa hipoteca que se pagaba básicamente en madera. Ellos tuvieron una negociación previa de modificación de los plazos de entrega. A nosotros no nos cambiaba en nada” (fs. 786, 787, pieza 3). Por su parte, Juan Ferreira, técnico forestal, a fs. 836 declaró que asesora a los Sres. Carbajales en “la parte forestal en los campos Surcos del Sol”. En lo relativo a la constatación del ganado que se recogió en el acta notarial, cabe precisar que el hecho que los semovientes estuvieran allí el día del acta, nada acredita respecto a su presencia el día previsto para la entrega de los campos. Adviértase que las demandadas, legítimamente, continuaron explotando los campos de los que seguían siendo propietarias. Por lo demás, el testigo Sergio Ruiz a fs. 968 y 969 declaró: “Manzino me comunicó que Weyerhaeuser le había vendido a Carbajales y había que ir entregando las 1.000 hectáreas. (...) Me comunicó que había que dejar libres ciertos potreros porque iban a forestar”. Se le preguntó: “Para el caso de tener que sacar ganado de 1.000 hectáreas de campo, había lugar a donde llevarlo y cuánto podía demorar en hacerse”. Contestó: “...se habían arreglado unos potreros en San Miguel y se iban a trasladar ahí. Era un trabajo de horas porque es muy cerca un predio de otro y con dos o tres personas se podía llevar todo el ganado”. IX.- Expresan los actores que la resolución del contrato era improcedente, así como que la Sala no debió haberles aplicado la multa. La sentencia impugnada entendió que “como corolario de todo lo desarrollado en los Considerandos precedentes es que corresponde acoger la reconvención y resolver el contrato de promesa de compraventa celebrado con fecha 15 de febrero de 2007 (entre Surcos, Mintegui y Freire con Weyerhaeuser) (...) y la promesa de compraventa celebrada con fecha 22 de junio de 2007 (entre Bibencor con Weyerhaeuser) (...) Y ello por cuanto, como se adelantara, la causa de la obligación de vender radicaba en el pago del precio y en el otorgamiento del derecho de preferencia, que los promitentes compradores incumplieron al negarse a incluir esta última en los contratos definitivos...” (fs. 2134). Los recurrentes se agra-vian, pues consideran que no incurrieron en incumplimiento definitivo que habilitara declarar la resolución de las promesas. Señalan que, en todo caso, su incumplimiento solo puede calificarse de temporal. “...si la única excusa de la contraria era la duda o incertidumbre (mal calificada como incumplimiento) respecto a la inclusión de la preferencia en la escritura definitiva, una vez que recibe el proyecto de escritura acompañado a la demanda (con la estipulación en él contenida) no podía resistirse a escriturar y menos podía reconvenir por la resolución contractual. Nada de esto analiza el Tribunal, para quien la incertidumbre parecería ser una nueva causal de incumplimiento contractual: insólito” (fs. 2312 vto.). Indican, además, que no existió incumplimiento grave o trascendente. “No discutimos (jamás lo hemos hecho) que la cláusula de preferencia para el pastoreo sea causa del contrato y tampoco negamos la inclusión de la misma en el contrato definitivo (...) si este es el incumplimiento que se nos imputa, se impone analizar la gravedad de la no inclusión de la estipulación y si la misma puede acarrear la resolución del contrato. Entendemos que a todas luces no...”. Y para justificar que no se trata de un incumplimiento grave refieren a la compraventa de 27 de diciembre de 2012, en la que no se incluyó la cláusula de pastoreo. “Este antecedente, a la luz del art. 1301 permite inferir que ni siquiera era obligatoria o necesaria la inclusión para dar cumplimiento a la misma” (fs. 2313). “...no existía una obligación de incluir la cláusula en la escritura definitiva, sino tan solo de respetarla y así se hizo” (fs. 2313 vto.). Finalmente, se agravian por cuanto para declarar la resolución de las promesas habría sido necesaria “la doble intimación requerida por la Ley 8.733” (fs. 2315). Afirmaron que “... en el ámbito de la resolución contractual de la ley, que consagra en general un régimen tuitivo para el adquirente, no basta pues con la mora automática que las partes hayan pactado, sino que se hace necesario la interpelación judicial o por acta notarial, lo que en la especie no se ha cumplido. No existe en autos ninguna intimación al otorgamiento de la escritura de compraventa, por lo que, en lo que hace al aspecto formal del pedido de resolución, la falta de intimación obstaba a que la pretensión prospere (sic)” (fs. 2315 vto.). Ninguno de los argumentos es de recibo. Respecto a la modalidad del incumplimiento (temporal o definitivo) la norma del art. 1431 del C. Civil dispone que la parte a la que se ha faltado podrá optar entre solicitar la ejecución forzada y la resolución del contrato más daños y perjuicios. Lo que habilita tales opciones es el incumplimiento y este, por su parte, puede ser temporal o definitivo. Cualquiera de las dos clases de incumplimiento hace nacer para el acreedor el derecho potestativo de optar por una de las dos vías previstas en la norma. A tales efectos, no cabe la pretendida distinción que hacen los impugnantes. Es equivocado sostener que solo el incumplimiento definitivo habilita a pedir la resolución del contrato. Lo que sucede es que ante el incumplimiento definitivo carece de utilidad pedir la ejecución forzada, pues, por definición, la prestación ya no es posible (materialmente o por haber perdido interés en ella el acreedor). Como explica el Maestro Gamarra, “... la resolución tiene por punto de partida tanto un incumplimiento definitivo como un incumplimiento temporal, ya que el presupuesto de la resolución es el incumplimiento, y este puede ser temporal o definitivo...” (Gamarra, J., Responsabilidad contractual , T. I, FCU, Montevideo, 1996, págs. 71, 72). Despejado esto, debe considerarse que el incumplimiento de la recurrente es definitivo. Véase que recién con la demanda los actores acompañan un proyecto de escritura, lo que ratifica que hasta ese entonces no habían facilitado el borrador a las demandadas. Sin perjuicio de ello, cabe observar también que: el 16 de agosto de 2013 (cuatro meses antes de la fecha pactada para escriturar), las demandadas habían intimado la presentación del referido proyecto; el 18 de noviembre de 2013, ante la no respuesta, las demandadas citaron a conciliación a los actores; el 19 de diciembre 2013, día antes de la cita para escriturar, volvieron a intimar a los actores la entrega del borrador de escritura; el 20 de diciembre de 2013, los actores no se presentaron a la cita que ellos mismos habían convocado para escriturar; se los volvió a intimar en el mismo sentido el 13 y el 24 de febrero de 2014. Esta pertinaz y obstinada actitud de no facilitar el proyecto de escritura puede considerarse equivalente a la manifestación del deudor que afirma que no habrá de cumplir, comportamiento que doctrina y jurisprudencia asemejan al incumplimiento definitivo. Como lo sostuvo el TAC 6º, el incumplimiento puede calificarse de definitivo “cuando haya certeza de que la obligación no puede ser objetivamente cumplida o cuando el propio deudor declara, manifiesta, que no tiene interés en cumplir la obligación a su cargo. En estos casos se configura incumplimiento definitivo que habilita tanto para demandar la resolución (...) como de oponer útilmente la excepción de contrato no cumplido” ( ADCU , T. XXIII, c. 37, pág. 16). En el mismo sentido, comentando la posibilidad de que se configure un incumplimiento aún antes del vencimiento del plazo, Cafaro y Carnelli señalan: “La certeza de que el deudor no cumplirá al ser exigible su obligación por venci-miento de plazo, se inferirá de su propia conducta, (...) por haber manifestado, expresa o tácitamente una voluntad de no cumplir...”. (Cafaro, E. – Carnelli, S., “La resolución de contrato con plazo pendiente” en ADCU , T. XIII, pág. 219). Aun si se entendiera que el incumplimiento no fue definitivo sino temporal, la conclusión no cambia. Lo cierto es que, como se vio y a pesar del pacto de mora automática, fueron múltiples las intimaciones de cumplimiento que las demandadas cursaron a los actores, con lo que estos quedaron incursos en mora. Y cuando al contestar la demanda en la que, a pesar de estar en mora, reclamaban el cumplimiento (no puede decirse que ofrecían un cumplimiento tardío porque ello habría supuesto que, en lugar de reclamar los daños, ofrecieran resarcir los ocasionados con su demora), las demandadas optaron por la resolución del contrato y reconvinieron, precluyó la posibilidad de aquellos de cumplir. Sabido es que la caída en mora del deudor no le impide cumplir útilmente. “Este estado solo llegará a su fin con el ejercicio por parte del acreedor insatisfecho de la opción que le concede el artículo 1431, interponiendo la demanda de resolución del contrato. (...) Es recién en ese momento, cuando el acreedor insatisfecho opte por la resolución del contrato, que precluirá la posibilidad de cumplimiento útil, es decir, desaparecerá el derecho del deudor de imponer al acreedor la recepción de la prestación” (de Cores, Gamarra, Venturini, Tratado jurisprudencial y doctrinario – Incumplimiento del contrato , T. I, La Ley Uruguay, Montevideo, 2013, pág. 328). Tal como señaló la Sra. Ministra Dra. Schroeder en su voto particular, “la mora genera la opción para el acreedor, de elegir entre exigir el cumplimiento forzado de la obligación o la resolución del contrato más los daños y perjuicios (art. 1431). Esta opción se trata de un derecho potestativo del acreedor, frente al cual la situación jurídica del deudor es de estado de sujeción a la opción que decida el acreedor activar. Se puede decir que el deudor moroso tiene la posibilidad (no el derecho) de cumplir siempre que lo consienta el acreedor. O bien, cuando la buena fe exija habilitarlo a que lo haga por tratarse de un incumplimiento menor, tanto en su entidad como en su demora y que, en definitiva, satisfaga razonablemente el interés del acreedor. La regla (señalada en doctrina, no estrictamente legal) según la cual el deudor moroso deja de poder cumplir voluntariamente su obligación recién después de que el acreedor entabla su demanda –y con ello realiza una manifestación externa expresa acerca de cuál fue la opción elegida frente al incumplimiento del contrario– no es una regla absoluta. Debe juzgarse siempre a la luz del principio de la buena fe. En principio la opción es del acreedor de habilitar al deudor a que cumpla voluntariamente o pedir la resolución. Puede decirse –a la inversa– que el deudor incurso en mora no tiene la “opción” de cumplir –tardíamente– o persistir en el incumplimiento y atenerse a las consecuencias. Si el acreedor manifestó, luego de intimar al deudor el cumplimiento, que no está dispuesto a que el contrario cumpla –salvo casos de abuso de derecho– antes de presentar su demanda el deudor efectivamente ya conoce o sabe que el acreedor perdió interés en que cumpla el contrario, el (ofrecimiento de) cumplimiento tardío verificado antes de una demanda de resolución efectivamente presentada no es válido para impedir que prospere la pretensión de resolución. Por lo tanto, conociendo la voluntad del acreedor, el intento de cumplir lo incumplido (estando incurso en mora) e intimar a la contraparte a la ejecución del contrato fue inútil y hasta posiblemente de mala fe, con el solo fin de dificultar que la contraparte contractual pueda hacer efectiva su opción por la resolución presentando la demanda. Como en una suerte de carrera contra el tiempo presentó su demanda de cumplimiento antes de que la otra parte le pidiera la resolución. Pero –como dijo el escribano de las actoras– todo era “crónica de una muerte anunciada”; ya sabían que el negocio había muerto. (Las actoras) Hacían las intimaciones de cumplimiento sabiendo que la otra parte había perdido el interés y la confianza en que la contraria fuera a cumplir.” Respecto a la gravedad del incumplimiento resulta contradictorio el planteo de la actora en sede de casación y de todos modos, no tiene razón en sus agravios. En reiteradas ocasiones reconoce que la cláusula de pastoreo fue causa del contrato y que debía incluirse en el contrato definitivo. Y por otro lado, señala que no se trataba de una obligación principal sino de una “mera reiteración documental”. Como acertadamente lo entendió el órgano de la segunda instancia de mérito, “... en los negocios que tuvieron lugar entre las partes hay una causa concreta prolijamente descripta (...) aún con un concepto clásico de causa en un negocio bilateral y oneroso (esto es la ventaja o provecho que proporciona a la contraparte) resulta indudable que en los negocios de autos se pactó como contraprestación para los enajenantes además del precio el derecho de preferencia en el pastoreo. Por eso no puede minimizarse esa obligación, como realizó la apelada, porque los contratantes la erigieron en obligación principal. (...) Entonces resulta claro que el derecho de preferencia para el otorgamiento de contratos de pastoreo (...) fue una de las razones que llevó a los apelantes a vender, de lo que se deriva que fue legítima su resistencia a otorgar las compraventas definitivas” (fs. 2133). Los Sres. Ministros que conforman la mayoría que concurre a dictar la presente sentencia coinciden con las apreciaciones de los Profesores Blengio y de Cores: “...así como para el comprador la ventaja o provecho la constituyó la obtención de los inmuebles objeto del negocio pactado, para el vendedor lo constituyó la obtención de la prestación dineraria y el derecho de preferencia. Lo cual se explica porque la prestación a cargo del comprador, esencial para el vendedor fue una obligación mixta, especie que como se señalara no es ajena a las previsiones de nuestro Código Civil (art. 1662). Y respecto a este aspecto, no puede haber dudas de especie alguna pues las propias partes se encargaron de aventarlas, acordando que la obligación de otorgar la preferencia era esencial, era causa del contrato. Por consiguiente, si la obligación de conferir el derecho de preferencia tenía esa calidad, no solo debía acordarse en el negocio definitivo, sino que esa cualidad de esencial, principal o sinalagmática, legitimaba la resistencia a cumplir del vendedor, si el comprador no cumplía con la obligación mixta a su cargo, y en particular, su obligación de conferir el derecho de preferencia que se obligó a conceder (además de pagar una suma de dinero) a cambio de su derecho a obtener los bienes” (fs. 1884 vto.). Fácilmente se advierte (y así lo reconoce la propia recurrente) que no se trataba de una simple reiteración documental sino de una obligación principal y en consecuencia, debía estar consagrada en la compraventa. Como dicen los referidos Profesores, “No es admisible, entonces, sostener que no era necesario estipularlo en la escritura porque el comprador reconocía la existencia de ese derecho. Pues, con el mismo criterio, podría postularse que no es necesario establecer la obligación de pactar la obligación de entregar los bienes y transferir su propiedad (si se pacta la cláusula de título perfecto), porque el vendedor reconoce que es deudor de la misma. Es también claro que ambos tienen derecho a que sus respectivas obligaciones principales se plasmen en el negocio definitivo que hayan de otorgar. Basta con el sentido común, para demostrar que las obligaciones que integran el sinalagma deben preverse y regularse en el contrato definitivo que plasman” (fs. 1885 vto.). A ello cabe agregar una consideración: el negocio prometido (compraventa de inmuebles rurales) era uno solemne. Y, en consecuencia, cabe preguntarse dónde, sino en la escritura pública, habría de describirse su objeto completo (cosa por precio, donde el precio era dinero y preferencia para el pastoreo). Finalmente, también habrá de rechazarse el agravio relativo a la doble intimación de los arts. 22 y 40 de la Ley No. 8.733. Tal sistema está previsto únicamente para la obligación del promitente adquirente de pagar el precio y la obligación incumplida fue la de otorgar la preferencia para el pastoreo en la escritura de compraventa. Como explica Gamarra, “es esta la única hipótesis de incumplimiento para la cual la ley reglamenta especialmente el procedimiento en los arts. 40 y 22, para el caso de promesas inscriptas. El incumplimiento de cualquier otra obligación por parte del adquirente (que no se refiera al pago del precio) se rige por los principios generales del derecho común (art. 1336 C.C.)...” (Gamarra, J., Tratado de Derecho Civil Uruguayo , T. IV, FCU, Montevideo, 2001, pág. 247). La obligación de otorgar la preferencia para el pastoreo es una obligación de hacer, que no resulta contemplada en los artículos referidos. En sentido técnico, no puede entenderse como “precio a pagar” sino como contraprestación de hacer. Acerca de las multas, de cuya imposición también se agravian los actores, corresponde recordar que la sentencia atacada impuso las multas previstas en cada promesa, las redujo a prorrata de lo no cumplido y ordenó compensar con el adelanto de precio recibido. El agravio refiere a la fecha a partir de la cual tales sumas generan intereses. En cada promesa (la celebrada entre Surcos, Mintegui y Freire con Weyerhaeuser el 15 de febrero de 2007 y la celebrada entre Bibencor y Weyerhaeuser el 22 de junio de 2007) se pactó una multa de U$S1.000.000 para el incumplimiento definitivo (fs. 9 vto. de estos obrados y 33 del acumulado). Simultáneamente con el otorgamiento de la primera promesa, las demandadas recibieron U$S985.120 (fs. 7 vto.) como pago de parte del precio. Asimismo, este contrato se ejecutó parcialmente cuando en la compraventa de 27 de diciembre de 2012 se enajenaron cinco de los catorce padrones prometidos. En consecuencia, el Tribunal señala que “corresponde prorratear la pena (...) y se establecerá la suma a abonar por los actores en concepto de pena en U$S320.000, ya que lo no cumplido equivaldría al 64%, de lo que corresponde detraer además un 50% porque se trata del incumplimiento de una sola de las obligaciones principales (otorgar el derecho de preferencia del pastoreo), que se compensará con el adelanto de precio recibido por los promitentes vendedores”. En la segunda promesa, como señala el Tribunal, existió incumplimiento total de una de las obligaciones asumidas, por lo que la Sala aplicó la mitad de la pena, “que se compensará con el adelanto de precio recibido por los demandados, promitentes vendedores”. Culmina el Tribunal: “A las restituciones de precio a realizar por los demandados se les aplicará el interés legal desde que percibieron las sumas a reintegrar, o sea la fecha de la respectiva promesa y las penas que deberán abonar los actores generarán interés legal desde la fecha en que se verificó el incumplimiento por su parte, esto es, el 31 de diciembre de 2012, fecha establecida para otorgar la escritura de compraventa en ambas promesas que originan este cúmulo, precisando que no resulta de aplicación el art. 1428 CC desde que no hubo entrega de los inmuebles...”. En este punto se hará lugar al agravio, pues asiste razón a los recurrentes en que los intereses deben correr desde las fechas en que debieron otorgarse cada una de las dos escrituras. En consecuencia, se dispone que la multa prevista en el contrato de promesa de compraventa celebrado entre Surcos del Sol S.A., Esther Mintegui y Ana María Freire con Weyerhaeuser, cedida a los Sres. Carbajales, devengará intereses desde el 21 de diciembre de 2013, día siguiente a la fecha máxima prevista para su escrituración. Y que la multa prevista en el contrato de promesa de compraventa celebrado entre Bibencor S.A. y Weyerhaeuser, cedida a los Sres. Carbajales, devengará intereses desde el 21 de diciembre de 2014, día siguiente a la fecha máxima prevista para su escritu-ración. X.- La correcta conducta procesal de las partes determina que las costas y los costos del presente grado se distribuyan en el orden causado (art. 688 del C.C. y arts. 56.1 y 279 del C.G.P.). Por los fundamentos expuestos y, en atención a lo establecido en los arts. 268 y concordantes del Código General del Proceso, la Suprema Corte de Justicia FALLA : DECLÁRASE INADMISIBLE EL RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO POR EUCAPINE S.R.L. (ANTES WEYERHAEUSER URUGUAY S.A.). DESESTÍMASE EL RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO POR LA ACTORA, SALVO EN CUANTO AL “ DIES A QUO ” DE LOS INTERESES CORRESPONDIENTES A LAS MULTAS, PUNTO EN EL QUE SE ANULA LA IMPUGNADA Y, EN SU LUGAR, SE DISPONE QUE CORRAN DESDE EL DÍA SIGUIENTE A AQUEL EN QUE DEBIÓ OTORGARSE CADA ESCRITURA DE COMPRAVENTA. SIN ESPECIAL CONDENACIÓN PROCESAL. FÍJANSE LOS HONORARIOS FICTOS EN 80 B.P.C. NOTIFÍQUESE A DOMICILIO, PUBLÍQUESE Y, OPORTUNAMENTE, DEVUÉLVASE. SRES. MINISTROS DRES. BERNDAETTE MINVIELLE Y LUIS TOSI BOERI DISCORDES: POR CUANTO CONSIDERAMOS QUE CORRESPONDE AMPARAR EL RECURSO DE CASACIÓN Y, EN SU MÉRITO, ANULAR LA SENTENCIA IMPUGNADA Y MANTENER LA DE PRIMERA INSTANCIA, SIN ESPECIAL CONDENACION PROCESAL. 1) En lo inicial, corresponde recordar que en estos autos, por la sentencia impugnada, se declararon resueltos dos contratos de promesa de compraventa, que tenían por objeto varios padrones rurales sitos en el Departamento de Cerro Largo; a saber: (i) El contrato celebrado el 15 de febrero de 2007 entre (por un lado) SURCOS DEL SOL S.A., Esther Andrea Mintegui Ferro, Ana María Freire Korzeniak y (por otro lado) WEYERHAEUSER URUGUAY S.A. (fs. 3/11). (ii)El contrato celebrado el 22 de junio de 2007 entre BIBENCOR S.A. y WEYERHAEUSER URUGUAY S.A. (fs. 29/37 – Pieza 1 del acumulado IUE 2-35.929/2015; en adelante: “el acumulado”). Dichos compromisos de compraventa fueron precedidos de un compromiso de contratar (léase: de otorgar los compromisos de compraventa antes mencionados), celebrado el 26 de octubre de 2006 entre las mismas partes. Por un lado SURCOS DEL SOL S.A., BIBENCOR S.A., Esther Andrea Mintegui Ferro y Ana María Freire Korzeniak y, por otro, WEYERHAEUSER URUGUAY S.A. (fs. 17/26). El 8 de noviembre de 2012, WEYERHAEUSER URUGUAY S.A. cedió sus derechos de promitente adquirente a los aquí actores Julio y Raúl Carbajales López (en adelante: “los Sres. Carbajales”) (fs. 36/47 vuelto). Ante la negativa de la parte demandada a otorgar el contrato definitivo de compraventa de los padrones prometidos en venta, los Sres. Carbajales demandaron la escrituración forzada y pidieron que se condene a los demandados al pago de la multa contractualmente pactada y a la reparación de los daños y perjuicios causados. Indicaron en su demanda que, a la fecha pactada para el otorgamiento del contrato de compraventa definitivo, los promitentes enajenantes no estaban en condiciones de escriturar, porque los padrones no se hallaban libres de gravámenes ni desocupados para poder ser entregados (estaban poblados de ganado y con existencias de maderas cortadas). Narraron que las demandadas alegaron, como pretexto para negarse a escriturar, que pretendían la inclusión de la cláusula de pastoreo -prevista en la cláusula 11 de la Promesa de Compraventa- en la escritura definitiva. Tal requerimiento fue manifestado mediante un telegrama colacionado luego de dos meses de vencido el plazo fijado para la escrituración, pese a que, el derecho de tanteo relacionado con el pastoreo, estaba incluido en las estipulaciones. 2.1) En primera instancia, el decisor dio la razón a los reclamantes y concluyó que correspondía hacer lugar a las escrituraciones forzadas reclamadas. Además, condenó al pago de la multa contractualmente pactada (ver in extenso punto 1.1 ut supra ). 2.2) En segunda instancia, la Sala revocó la sentencia impugnada y, haciendo lugar a la reconvención planteada por la demandada, declaró resueltos los contratos de promesa de compraventa que originan este pleito. Y ordenó a las partes a restituir las prestaciones (ver in extenso punto 1.2 ut supra ). Para declarar resueltos los compromisos de compraventa, la Sala se basó en que la causa de la obligación de vender radicó en el pago del precio y el otorgamiento del derecho de preferencia, que los promitentes compradores incumplieron al negarse a incluir esta última en los negocios definitivos. Asimismo, descartó el argumento de que los vendedores de negaron a escriturar por no haber levantado los embargos e hipotecas que pesaban sobre algunos de los inmuebles prometidos en venta y/o que los inmuebles estaban ocupados. Ello porque se había pactado la posibilidad de que la parte compradora descontara del saldo de precio las sumas necesarias para realizar las cancelaciones de embargos e hipotecas, incluidos gastos profesionales. 2.3) Contra la sentencia de segunda instancia, interpusieron recurso de casación los Sres. Carbajales (los actores) y EUCAPINE S.A. (antes: WEYERHAEUSER URUGUAY S.A.). 3) Análisis sustancial. Por las razones que expondremos seguidamente, contrariamente al criterio de la mayoría entendemos que el recurso debe ser amparado. Los argumentos de la recurrente logran conmover los fundamentos de la sentencia atacada. Pese a la aridez del caso, ambientada por escritos impugnativos que -aunque exhaustivamente fundados- son sumamente extensos así como de la incorporación de múltiples consultas contratadas a distinguidos docentes universitarios de Derecho Procesal y Civil, el asunto puede simplificarse bastante. A los efectos de analizar la impugnación a estudio, corresponde partir de los argumentos que la Sala tomó en cuenta para declarar resueltos los compromisos de compraventa y, luego, examinar los cuestionamientos que, contra esos fundamentos, lanzaron los actores. 3.1) Los fundamentos de la Sala para declarar resueltos los compromisos de compraventa. En lo medular, la Sala postuló que el diferendo giró en torno al derecho de preferencia del pastoreo, concedido a los demandados en las promesas de compraventa cuya resolución se impetró. Dicho derecho fue pactado en la cláusula 1ª numeral VI de la Promesa de Contratar celebrada el 26 de octubre de 2006 entre SURCOS DEL SOL S.A. y WEYERHAEUSER URUGUAY S.A. (fs. 19) y en la cláusula 17 de la promesa de compraventa celebrada con fecha 22 de junio de 2007 entre BIBENCOR S.A. y WEYERHAEUSER URUGUAY S.A. que se remite a los términos, estipulaciones, espíritu y exposición de motivos que resultan del contrato celebrado entre la promitente compradora y la promitente vendedora el 26 de octubre de 2006 (fs. 19). La Sala partió de la base, que el cerno del litigio, está centrado en el alcance de esa cláusula de pastoreo. Concluyó que los demandados se negaron legítimamente a otorgar los contratos, porque pretendían que en las compraventas se incluyera dicha cláusula que formaba parte del haz obligacional. La Sala postuló que: “... en los negocios que tuvieron lugar entre las partes hay una causa concreta prolijamente descripta en la mencionada ‘Promesa de Contratar’ de fecha 26 de octubre de 2006, a la que remiten las promesas cuya ejecución se pretende en este cúmulo (...) resulta indudable que en los negocios de autos se pactó como contraprestación para los enajenantes además del precio el derecho de preferencia en el pastoreo. (...) Entonces resulta claro que el derecho de preferencia para el otorgamiento de contratos de pastoreo fue parte integrante de la operación económica que las partes instrumentaron en diversos contratos, y fue una de las razones que llevó a los apelantes a vender, de lo que se deriva que fue legítima su resistencia a otorgar las compraventas definitivas ” (fs. 2133/2133 vuelto). Asimismo, la Sala descartó el argumento de que los vendedores de negaron a escriturar por no haberse levantado los embargos e hipotecas que pesaban sobre algunos de los inmuebles prometidos en venta y/o, porque los inmuebles estaban ocupados (con madera y ganado). Ello porque se había pactado la posibilidad de que la parte compradora descontara del saldo de precio las sumas necesarias para realizar las cancelaciones de embargos e hipotecas, incluidos gastos profesionales (fs. 2133 vuelto y 2134). 3.2) Las cláusulas sobre el pastoreo y su alcance. Ambas partes están de acuerdo en que estas cláusulas, concernientes al pastoreo, eran parte fundamental de la operación económica subyacente a los negocios jurídicos otorgados por las partes (promesa de contratar del 26 de octubre de 2006 y promesas de compraventa del 15 de febrero y 22 de junio de 2007). El activo patrimonial prometido en venta, formaba parte de un gran establecimiento agropecuario. Los promitentes vendedores se desprenderían de casi todos los padrones rurales que componían dicho establecimiento, quedándose únicamente el padrón en el que está el casco de la estancia y unas trescientas hectáreas a su alrededor. Esto explica lo crucial que les resultaba el derecho relacionado con el pastoreo, porque pretendían seguir con la explotación; no en calidad de propietarios de la tierra, sino en virtud del referido derecho de pastoreo. Ahora bien, discrepan en cuanto a su alcance y a la necesidad de incluir la referida cláusula en los negocios de compraventa que se comprometieron a celebrar. Conviene repasar el texto de la cláusula contractual que ha dado lugar a esta controversia, para luego establecer su alcance. En la promesa de contratar del 26 de octubre de 2006, manifestaron su intención de comprar y vender los multicitados padrones y establecieron -en la cláusula VI)- que: “... la causa del contrato proyectado será para los vendedores el precio obtenido por la enajenación de todos los padrones y la prioridad que ese le asignará para concederle pastoreo de los mismos, si fuera del caso; y para Weyerhaeuser recibir el 31 de marzo de 2007 una superficie con aptitud forestal de al menos 1.500 hectáreas y que a más tardar el 31 de diciembre de 2012 recibirán la propiedad y posesión de las 6.600 hectáreas menos la superficie reservada a los vendedores... ” (fs. 19). En la promesa de compraventa que -en cumplimiento de la antes mencionada promesa de contratar- otorgaron (por un lado) SURCOS DEL SOL S.A., Esther Andrea Mintegui Ferro y Ana María Freire Korzeniak y, por otro WEYERHAEUSER URUGUAY S.A. incluyeron la cláusula concerniente al pastoreo de la siguiente forma (Cláusula 11): “ Convienen en la creación de un derecho de tanteo a favor de la promitente vendedora, por lo cual ésta tendrá preferencia a fin del otorgamiento de cualquier contrato por el que se entregue la tenencia de todos o alguno de los citados inmuebles bajo la modalidad de pastoreo sin tenencia de la tierra, luego de entregada la posesión efectiva a la promitente compradora. 11.1 Cuando la promitente compradora propusiere el otorgamiento de contratos por el que se obligara a recibir animales en pastoreo en parte o todos los citados inmueble, y recibiere en las respectivas tratativas propuestas que satisficieren su interés; comunicará a la promitente vendedora el precio y demás condiciones del respectivo contrato, a fin que ésta ejercite el respectivo derecho de tanteo. Transcurridos 10 días sin que ésta comunicare su decisión se entenderá que se ha desistido de ejercer el respectivo derecho, estando facultada la promitente compradora a fin del otorgamiento del respectivo contrato ” (fs. 10). En la promesa de compraventa otorgada el 22 de junio de 2007, los contratantes se remitieron a: “... los términos, estipulaciones, espíritu, y exposición de motivos que resultan del contrato celebrado entre la promitente vendedora y la promitente compradora de 26 octubre de 2006, el cual en lo pertinente forma parte integrante de este contrato ” (fs. 35 del acordonado). La interpretación de estas cláusulas fue, en buena medida, el germen de la controversia. La negativa de los promi-tentes vendedores a escriturar, como no ha resultado controvertido, se basó en que los promitentes compra-dores no estaban dispuesto a asegurarles el derecho al pastoreo sobre los inmuebles cuya propiedad transmi-tirían con el alcance que entendían que correspondía. Por su parte, los promitentes adquirentes indicaron que lo que los promitentes vendedores pretendían era asegurarse el derecho al pastoreo sobre los campos y, ese derecho, no fue previsto contractualmente. Lo que se pactó fue un derecho de “tanteo”; esto es: lo que los promitentes compradores aseguraban a los promitentes vendedores era que, si se disponían a dar en pastoreo los inmuebles, debían ofrecérselos primero a ellos en idénticas condiciones que a terceros. Desde nuestro punto de vista, la interpretación de las cláusulas contractuales concernientes al pastoreo resulta inequívoca: lo que se aseguraba era el derecho de tanteo; es decir, un derecho de preferencia para contratar el pastoreo. Los promitentes compradores no les aseguraban a los promitentes vendedores que les conferirían necesariamente un derecho irrestricto al pastoreo. Como bien observa el Dr. Van Rompaey en la consulta que le formularon los actores: “... la causa para los enajenantes no fue precio y pastoreo , sino precio y derecho de prioridad en el pastoreo , conceptos absolutamente diferentes, aunque se intente confundir para intentar justificar su accionar en un incumplimiento de la contratante compradora, que no existió (...) la resistencia a escriturar por los enajenantes se ubica en su errónea creencia de que debería consagrarse a su favor un derecho de pastoreo ignorando que su derecho se limitaba a la estipulación de un derecho de preferencia de pastoreo, prioridad o tanteo en relación al pastoreo ”(fs. 2181 vuelto; los destacados son del original). En esta línea fue la acertada sentencia de primera instancia en la que el Dr. Recarey consignó que los promitentes compradores: “... podían dar o no dar en pastoreo; y en el primer caso, disponer las condiciones que desearan. Solo estarían obligados a permitir que los vendedores igualaran ofertas de terceros. Nada más. (...) Respetar los derechos de preferencia de pastoreo es una cosa. Y muy otra la disposición a contratar estos pastoreos (iniciativa), los término scon los que se quiere hacerlo, y el desarrollo de los contratos que pudieren nacer. Lo acordado era solamente ofrecer la preferencia. Nada más ” (fs. 1823/1824). Del alcance del diferendo son particularmente ilustrativas las declaraciones de los escribanos que intervinieron en los negocios jurídicos y en las negociaciones que los precedieron. El Esc. Hugo Walusche (escribano que asistió a “los Carbajales”) dijo lo siguiente: “... entre la primera escritura que autoricé yo y esta segunda escritura que no se hizo hubo una audiencia de conciliación en la cual el Dr. Di Mateo citó a mis clientes y en esa audiencia fue donde surge el famoso tema del pastoreo, a lo cual recibí instrucciones de los Carbajales que si el problema era ese derecho de tanteo del pastoreo que copiara tal cual lo que estaba pactado en el compromiso de compra venta. Que esto tal cual estaba era lo que ellos estaban dispuestos a comprometerse. (...) Lo que me explicó Manzino [representante de los promitentes vendedores] el día de la firma fue el siguiente esquema de negocios que el tenía en la cabeza. Era el propietario de la estancia y lo que le interesaba era tener el dinero. Por lo cual él se reservó el casco de la estancia y un potrero en el cual un hijo suyo estaba haciendo algo de genética. Entonces el planteó seguir explotando ese estableci-miento con pastoreos que tomaba ahí en la zona básicamente a Waierauser, y que sin ese esquema ese casco que él tenía y el potrero no tenía sentido, era una pérdida porque no sea compasaba el volumen del casco con la superficie del campo que él se había quedado... ” (fs. 793). El escribano de los promitentes enajenantes (Esc. Pedro Borrea), confirma que ese era el esquema negocial que se planteaban con los negocios jurídicos en cuestión. Ahora bien, discrepó en cuanto al alcance de la cláusula concerniente al pastoreo. Dijo el profesional al declarar como testigo: “ El negocio que era importantísimo era le vendo todo este campo pero me aseguran el pastoreo porque por algo me quedo con esto acá, por la finalidad logística. Si bien no se refleja directamente en el primer compromiso queda establecido que todo lo demás se va a regir por lo establecido en el contrato preliminar ” (fs. 801). En otro pasaje de su declaración dijo en relación a al cláusula de pastoreo: “... se que tenía una cláusula que tenía un carácter principal y el motivo por el cual mis clientes se quedan con una islita en el medio de un campo de más de 6.000 hectáreas es porque tienen la certeza basados en el principio de buena fe que van a tener el pastoreo de ese campo ” (fs. 806). La declaración del Esc. Borrea está en línea con el alcance que a las cláusulas sobre el pastoreo le dieron los promitentes vendedores; sin embargo, dicho alcance no se condice con su tenor literal. Puede que la intención de los promitentes vendedores haya sido la que manifiesta el Esc. Borrea, pero no fue lo que se acordó por escrito. No hay forma de interpretar las cláusulas contractuales del modo que pretenden los demandados. Por tal motivo, no comparto el enfoque de la Sala que soslaya este punto absolutamente crucial. Por otra parte, debe de verse que, como lo demuestra a cabalidad el Prof. Dr. Gerardo Caffera en su erudita consulta, el derecho de preferencia resultaba válido y plenamente eficaz al estar pactado en los negocios que antecedieron a la compraventa a otorgarse (promesa de contratar y compromisos de compraventa). No era necesaria su reiteración en la compraventa de los inmuebles (fs. 2212/2218). Esto también es reafirmado por el Prof. Esc. Jaime Berdaguer en la consulta obrante en autos, en la que dijo: “... en el plano técnico jurídico no era necesario incluir la referida cláusula en el texto de la escritura definitiva para que la referida estipulación (ya regulada en la promesa) conservara su plena validez y eficacia entre las partes. Pues al estar ya estipulado en la promesa inscripta, el referido derecho de tanteo no era necesario reiterarlo en la escritura definitiva; al respecto existe consenso general en que las obligaciones estipuladas en las promesas inscriptas conservan su plena eficacia futura aunque posteriormente no se reiteren en el texto de las escrituras definitivas” (fs. 2258). En suma, el incumplimiento que la Sala le reprochó a los actores, relacionado con la observancia de la cláusula de pastoreo no está jurídicamente justificado. La cláusula fue debidamente respetada y, en cualquier caso, su eficacia no estaba condicionada por su inclusión en los contratos de compraventa que se obligaron a otorgar. La negativa de los promitentes vendedores a escriturar no pudo basarse válidamente en algún incumplimiento de los reclamantes en relación a esa cláusula, porque no existió ese incumplimiento. 3.3) Sobre la errónea aplica-ción de la excepción de contrato no cumplido. El otro argumento en el que descansa la sentencia de la Sala, es el de reprocharle a los reclamantes su negativa a escriturar porque los promitentes vendedores no habían levantado los gravámenes (embargos e hipotecas) que pesaban sobre algunos padrones prometidos en venta y porque algunos de los predios objeto del negocio estaban ocupados. Sobre este punto también es de recibo la crítica de que la Sala omitió advertir que los motivos que impidieron la escrituración radican en el propio accionar de los promitentes vendedores, que determinó que no se encontrara pronta para cumplir. En primer lugar, los argumentos manejados por el decisor de primera instancia no fueron solo los que consigna la Sala. Debe de verse que el Juez de instancia hizo caudal de que -como lo declaró el Esc. Wallusche (el profesional que asistía a: “los Cabajales”)- los vendedores no le entregaron (ni con la antelación de cinco días pactada ni nunca) la documentación atinente a la escritura (ver CONSIDERANDO 6 de fs. 1824/1825). Esto era algo ciertamente crucial para poder otorgar las escrituras y se constituyó en un obstáculo que resulta imputable en exclusiva a los promitentes vendedores. El Esc. Wallusche dijo al declarar como testigo: “ Cualquier escritura no se crea por generación espontánea, lleva todo un tema previo, por eso en el propio compromiso pone la carga de la documentación con un mínimo de 5 días, nunca me la dieron. Concretamente el famoso contrato de arrenda-miento que quería que cancelaran. Lo otro es el certificado único especial del BPS, las constancias de estar al día en el pago de la contribución inmobiliaria... ”. Preguntado acerca de si el Esc. Borrea (el profesional que asistía a los promitentes vendedores) le acercó dicha documentación respondió: “ Nunca ” (fs. 792). La contraparte debía entregar la documentación necesaria para escriturar con 5 (cinco) días de antelación a la firma; sin embargo no lo hizo ni estaba en condiciones de hacerlo. La Sala soslaya que la contraria no presentó la documentación del Banco de Previsión Social (BPS) relacionada con el negocio (certificado único especial); la declaración jurada y los recibos de pago del impuesto al patrimonio (IPAT); la constancia de estar al día con la contribución inmobiliaria; el certificado de haber cumplido con el ofrecimiento al Instituto Nacional de Colonización impuesto por la Ley Nº 11.029 y la rescisión de cualquier arrendamiento vigente así como el descarte de cualquier otro vencido. Ninguno de estos docu-mentos fue presentado en el plazo de antelación pactado de 5 (cinco) días, lo que demuestra que no estaba en condiciones de cumplir y, por ende, haber amparado la defensa de la excepción de contrato no cumplido fue una decisión jurídicamente errónea. Como bien señala Caffera en las conclusiones de su consulta: “... existían obstáculos insuperables para la transferencia de la propiedad libre de impedimento y gravámenes ” (fs. 2730). Y esos obstáculos eran imputables a los promitentes vendedores. Por otra parte, como también lo observa agudamente Caffera en su consulta, no es cierto que los gravámenes (hipotecas) que afectaban a los inmuebles les resultaran indiferentes a los promitentes compradores, porque estaban autorizados a pagar a los acreedores y a descontar lo pagado del saldo de precio pendiente. Era la parte promitente vendedora la que debía “mover primero” sobre este tema. Y ello porque contractualmente se reservó la primera opción para negociar la deuda. Los Sres. Carbajales tenían prohibido por contrato afectar directamente el precio o entrar en contacto con los acreedores sin tener el visto bueno de los promitentes vendedores. Los promitentes vendedores se reservaron respecto del levantamiento de los impedimentos la primera opción de negociarlos y abonarlos por su cuenta y cargo (fs. 2200). Como bien lo anota Caffera, sin contar con un preaviso razonable, los Sres. Carbajales no podían resolver el tema y, tal aviso, nunca llegó. Si los promitentes vendedores pretendían que fueran los promitentes compradores quienes negociaran con los acreedores y resolvieran el tema de los gravámenes pendientes descontando del saldo de precio lo que debieran pagar, debieron comunicárselos en algún momento (fs. 2220/2201). En suma, también da en el blanco el agravio que señala que la Sala realizó una errónea aplicación de la exceptio y es un motivo más para anular la sentencia y mantener la solución de primera instancia.