Sentencia Definitiva N° 247/2026

TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE PRIMER TURNO SENTENCIA DEFINITIVA N° 247/2026 Montevideo, 29 de julio de 2026 Ministro redactor Dra. Beatriz Venturini VISTOS: Para sentencia definitiva estos autos caratulados: “COLKEY S.A. C/ VALENE S.A. -PROHIBICIÓN DE INNOVAR” – IUE: 2-39409/2021 , venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 1003-1045 vto., contra la sentencia interlocutoria N.º 851/2023 del audiencia del 17 de mayo de 2022, fs. 552-557 y sentencia definitiva Nº 84/2025 del 09 de setiembre de 2025 de fs. 966-997, dictada por la Sra. Juez Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 7º Turno, Dra. María Alexandra Facal. RESULTANDO: 1) Por la recurrida – a cuya relación de antecedentes procesales útiles se hace remisión por ajustarse a las resultancias de autos – se desestimó la pretensión de declaración de nulidad de la cláusula 8. Se desestimó la pretensión de ejecución forzada. Se amparó la pretensión y se declaró que el contrato entre las partes estaba resuelto. Se amparó la pretensión de los daños del cumplimiento de la obligación principal cuya liquidación se difiere al incidente previsto en el artículo 378 del Código General del Proceso. Se condenó a Colkey a que en el caso que no retire los carteles, abone su costo, difiriendo la cuantificación al incidente del artículo 378. Se desestimó la pretensión por abuso de las vías procesales y, por ende, no se hace lugar a la indemnización por daños y perjuicios por la frustración de la venta del inmueble. Se desestimó la pretensión por el plazo de gracia. Costas y costos por su orden. 2) Contra la referida providencia se alzó en tiempo y forma la parte actora, quien en escrito de fs. 1003-1045 manifestó que le agravia primero, respecto a la sentencia interlocutoria N.º 851/2023 del 13 de abril de 2023 se refiere a dos aspectos: la no aplicación de la regla de los hechos admitidos por no haberse contestado la demanda y el rechazo de la excepción de litispendencia. Sobre el agravio por la no aplicación de la regla de admisión de hechos, el artículo 130.2 del Código General del Proceso prevé la regla de admisión de los hechos afirmados en la demanda cuando el accionado no contesta, o cuando lo hace, no controvierte los hechos alegados por el actor. En el mismo sentido, el artículo 339.4 del Código General del Proceso, al regular la no contestación de la demanda prevé: “ la rebeldía del demandado, declarada o no, determinará que el tribunal deba tener por admitidos los hechos alegados por el actor, en cuanto no resultaren contradichos por la prueba de autos y en tanto no se tratare de derechos indisponibles (artículo 134.2 Código General del Proceso). El tribunal deberá diligenciar los medios de prueba referidos a hechos no alcanzados por la regla de admisión (artículo 137 Código General del Proceso) ”. Las normas referidas son de claridad meridiana e imponen al accionado la carga de la contradicción, que no es más que la carga de la afirmación, pero desde el punto de vista del accionado. La consecuencia del incumplimiento es tener por admitidos los hechos invocados por el actor, por tanto, Valene no cumplió esa carga y se debe tener por admitidos los hechos invocados por el actor. Señala que la a quo se apartó de la normativa referida. Además, en la sentencia que ahora se apela y que fue impugnada en audiencia, el tribunal expresó que, al señalarse el objeto de la prueba en el proceso inicial -audiencia del 17 de mayo de 2022, fs. 344 y 345 las partes solicitaron que se fijara de forma amplia. El objeto de la prueba amplio no es impedimento alguno para que se tengan por admitidos los hechos expresados en la demanda cuando la misma no es contestada, lo cual debe ser ponderado por el tribunal al momento de dictar sentencia. Las normas analizadas no disponen en absoluto que para que los hechos se tengan por admitidos cuando no se contesta la demanda se deba incluir la admisión en el objeto de la prueba ni mucho menos que si se fija un objeto de la prueba amplio queda derogada la regla de admisión de los hechos, lo que equivocadamente sostuvo la sentencia. El objeto de la prueba amplio no implica que los hechos no controvertidos por la parte demandada no se tengan por admitidos, la sanción que establece el sistema jurídico a quien no presenta la demanda en el plazo de treinta días es una norma procesal de la que no pueden disponer ni las partes, ni el tribunal. Señala que, de acuerdo con la regla de admisión son ciertos los siguientes hechos: a.- Colkey y Valene celebraron un contrato de arrendamiento de un espacio de un inmueble con el destino de instalar carteles publicitarios; b.- Valene no mantuvo el predio arrendado en óptimas condiciones, tal como se obligó en el contrato; c.- es un hecho admitido que Colkey abonó el precio adeudado dentro del plazo de 48 horas otorgado por Valene, mediante TCCPC de fecha 17 de agosto de 2021 y que Colkey ha continuado cumpliendo con su obligación de pago del precio; d.- es un hecho admitido que luego del pago realizado el 17 de agosto de 2021, Colkey continuó abonando regular y puntualmente el precio de arriendo; e.- son hechos admitidos los daños padecidos por Colkey por el incumplimiento de Valene de la obligación de mantener el terreno en óptimas condiciones. Al aplicarse en autos la regla de admisión de los hechos por así corresponder, no pueden ser admitidos en el objeto del proceso ni de la prueba la mayoría de los hechos alegados por Valene S.A. tanto en su contestación de demanda como en su demanda -pues tratan de los mismos hechos- en cuanto vulneran y buscan desaplicar la regla de admisión. Del informe realizado por el Profesor Pereira Campos en la página 13 surge que no deben ser probados porque contradicen los hechos ya admitidos en el proceso: a.- Colkey S.A. nunca pagó en tiempo y forma. Contrariamente ha sido admitido que sí ha pagado en tiempo y forma el precio del arriendo y no adeuda suma alguna; b.- Valene S.A. no otorgó un plazo para pagar a Colkey S.A. Contrariamente, ha sido admitido que Colkey S.A. abonó el saldo adeudado dentro del plazo otorgado; c.- quedó admitido que el contrato se encuentra vigente, que Valene S.A. no ha cumplido con la obligación de mantener en óptimas condiciones el predio objeto del contrato y que Colkey S.A. ha cumplido con sus obligaciones; d.- expresamente Valene S.A. no ha cumplido con la obligación de mantener en óptimas condiciones el predio objeto del contrato y que Colkey S.A. ha cumplido con sus obligaciones; e.- Colkey S.A. ha cumplido con sus obligaciones contractuales y Valene S.A. no lo ha hecho, abusando de las vías procesales para pretender evadir la regla de admisión. Respecto al no acogimiento de la excepción de litispendencia, sostiene que la misma existe en autos. Expone que existen dos visiones sobre la litispendencia: una clásica donde se la concibe cuando penden dos procesos entre las mismas partes, mismo objeto y causa; y otra, en que hay dos juicios conexos, aunque no concurran los requisitos de las tres identidades (Ansina). La segunda es la posición que debe seguirse por cuanto el Código General del Proceso buscó por todos los medios evitar decisiones contradictorias en causas conexas, prueba de ello es la amplia procedencia de incidentes de acumulación de autos, toda la gama de intervención de terceros y de formación sucesiva de los litisconsorcios. La conexión entre los dos procesos es innegable, dándose incluso la triple identidad. Contrario a lo que sostuvo la a quo -que las partes en uno y otro proceso están invertidas- esto no obsta que exista litispendencia. Con Palacio, este requisito no es inflexible, ya que debe ceder, ante la posibilidad de sentencias contradictorias sobre una misma relación jurídica o cuando el demandado en el primer proceso cubrir su inactividad asumiendo el carácter de parte actora en el segundo. Valene no contestó la demanda en el primer proceso y para salvar su omisión, inicia un segundo proceso para acumularlo al primero. Existe identidad de partes y se cumple el requisito de litispendencia. Respecto a la identidad objetiva, el tribunal sostuvo que en un proceso se peticiona ejecución forzada y en otro la resolución del contrato. No comparte esta lectura porque, como enseña Palacio, debe diferenciarse el objeto mediato del inmediato. La requisitoria de ambas pretensiones es el objeto inmediato, el mediato se relaciona con la misma causa. En el caso, el objeto de las pretensiones se vincula con una misma causa. La recurrida sostiene que no existe identidad de causa porque se funda en hechos que no son idénticos, ello es erróneo, porque la causa es el fundamento de la pretensión. Obviamente se funda en los hechos narrados, pero principalmente se relaciona con la génesis de esos hechos y tal origen es el contrato que vincula a ambas partes. Tanto la ejecución forzada como la resolución del contrato se fundan en el contrato de arrendamiento celebrado entre Colkey y Valene. Si bien la causa se relaciona con los hechos alegados por las partes, no se confunde con estos. Agrega que, Valene omitió contestar la demanda y no reconvino y para salvaguardar su omisión, presentó un nuevo proceso donde contiene lo que debió ser una contestación de demanda y la reconvención. Al desestimarse la litispendencia, Valene subsanó ilegítimamente la omisión de la carga de la contestación. Es más, se le permitió una reconvención a la pretensión inicial que, en el escrito que se tuvo por presentado fuera de plazo, no formuló. También le agravia la no admisión de la excepción de litispendencia eventual. El demandado en un proceso se encuentra comprendido por el principio de eventualidad, el que implica que todas las actitudes deben asumirse en conjunto y en un único acto. Cuando contestó la demanda, Valene debió en un mismo acto, reconvenir si consideraba que correspondía la resolución del contrato y que se le habían ocasionado daños; tenía el onus de reconvenir. En autos, el incumplidor en lugar de ser sancionado por su omisión es premiado con la posibilidad de iniciar un nuevo proceso y de salvar las omisiones incurridas. Prosigue con los agravios por no acoger la pretensión de abuso de las vías procesales, con la finalidad de desaplicar la regla de admisión de los hechos. Señala que los hechos alegados por Valene deben ser admitidos por contradecir hechos ya admitidos en el proceso tramitado previamente en el que no contestó demanda. Los hechos expresados por Valene en la demanda que promovió coinciden con los hechos alegados anteriormente en la contestación de demanda presentada fuera de plazo sin que hubiera reconvenido. La sentencia recurrida hace que Valene haya incorporado al proceso lo que no pudo ingresar debido a que no contestó la demanda y mediante el abuso de las vías procesales. Promueve una demanda y una acumulación de autos, IUE 37-29/2022 a efectos de burlar la regla de admisión. Incluso la sentenciante reconoce en la sentencia definitiva que Valene “al no haber contestado la demanda utilizó el mecanismo de la acumulación de autos, que es sabido, insume más tiempo en el proceso”. Incluso Valene, reproduce textualmente párrafos usados en la demanda que presentó contra Colkey y en la contestación que presentó fuera de plazo en el proceso que ésta le inició. Existió abuso de las vías procesales y malicia temeraria en el accionar de Valene, pues por el mecanismo de la demanda y acumulación pretende burlas la omisión en la contestación de la demanda y las consecuencias adversas que por actuar con esa grave falta de diligencia le imponen normas de orden público. Esto implica un supuesto de abuso de derecho. Los derechos están sometidos a límites externos e internos. Los primeros, se sobrepasan cuando se actúa sin derecho. Los segundos, cuando el ejercicio del derecho excede los límites internos previstos para su ejercicio por el orden jurídico. Los derechos no pueden ejercitarse contra la función social y económica que le fuera asignada por el sistema jurídico, ni en contra de la buena fe, el orden público y las buenas costumbres. Si la conducta se realiza fuera de esos límites, se verifica el abuso del derecho. Valene no actuó con una conducta ajustada a la dignidad de la justicia ni observando el artículo 5 del Código General del Proceso. Valene no acudió a la justicia, sino que la utilizó para fines espurios e ilegítimos. Luego procede a agraviarse respecto a la sentencia definitiva N.º 84/2025. Primero señala que le agravia la tipificación del contrato. En cuanto, sostiene que lo celebrado entre la parte Valene (arrendadora) y Colkey (arrendatario) es un contrato atípico y no un contrato de arrendamiento de cosa. Esta imputación errada hace que no se apliquen las normas procesales que corresponden al contrato de arrendamiento de cosa como corresponde. La recurrida sostiene que el mayor argumento de esta parte es que estamos ante un arrendamiento porque así lo calificaron las partes. Plantea que es cierto que sostuvo que el contrato tipifica como un arrendamiento del espacio destinado a instalar carteles publicitarios, pero también es cierto que sostuvo conjuntamente que las obligaciones que emergen del “contrato de alquiler” pactado por Valene y Colkey corresponden a las obligaciones de un contrato de arrendamiento de cosa. Primero, las partes establecieron ello en ejercicio de su autonomía privada, establecieron en forma expresa en todo el clausulado que pactaron un contrato de arrendamiento de cosa: en el nomen iuris , el acápite y en ocho de las once cláusulas pactan sobre “arrendamiento”, “alquiler”, “precio de arriendo”, “arrendatario”, etc. Además, señala que, como expresaron en la demanda de Colkey y en su contestación, las obligaciones que pactaron las partes son las correspondientes a un contrato de arrendamiento de cosa. Destaca las cláusulas en que las propias partes aludieron a un arrendamiento. Agrega que Valene arrendó a Colkey el uso y goce de un espacio dentro del inmueble de su propiedad con el exclusivo destino de que la arrendataria instalara carteles publicitarios en el espacio arrendado. En el artículo 1776 del Código Civil se establecen las obligaciones tipificantes del contrato de arrendamiento de cosa: la obligación del arrendador de conceder el uso y goce de una cosa y la obligación del arrendatario de pagar por ese uso y goce un predio determinado. Las obligaciones de este tipo de contrato son: la concesión del uso y goce por una parte y el pago del precio por la otra. Estas obligaciones se presentan en el contrato de autos, lo cual concuerda in totum con la voluntad expresa e inequívoca de las partes. Esto incluso lo reconoce la propia sentencia. En primer lugar, menciona que la operación económica constituye una herramienta de interpretación a los efectos de interpretar el contrato, en cuanto se puede inferir la intención común de las partes (artículo 1298 del Código Civil). Esta operación económica consistió en que Valene se obligó a conceder el uso y goce del predio y Colkey a pagar el precio del arriendo. En segundo lugar, la sentencia expresa que no existe mayor dificultad para concluir que Colkey tenía interés en la utilización del espacio para colocar los carteles publicitarios y no disponer del inmueble para realizar ninguna actividad. Luego la sentencia dubita cuando establece que a veces se refiere en el contrato “arrendamiento” y a veces “alquiler de espacios para colocación y explotación de espacios”, sin considerar que son expresiones sinónimas. Esta sinonimia también está presente en el Código Civil, en los artículos: 1786, 1787, 1792, 1816, 1819, 1820, 1826, etc., como así también lo hacen diversas leyes de arrendamiento. La sentencia erra, sin embargo, cuando afirma que “si bien se establece que da en arriendo el uso, no refiere a que se de en arriendo el inmueble”, porque ninguna de las partes afirmó eso. En autos no se arrendó la totalidad del inmueble con el destino de explotación económica mediante la instalación de carteles publicitarios. Luego señala que hay un fallo conceptual en la sentencia, cuando sostiene “el hecho de que se haya pactado como obligación que el propietario tenga la obligación de mantener en óptimo estado el predio incluyendo la limpieza de este, pone de manifiesto que no hay un traslado de tenencia del inmueble, sino solo el uso para la instalación de los carteles”. Esto no tiene nada que ver con que se produzca el traslado de la tenencia. El hecho que el arrendador haya asumido la conservación del espacio arrendado no significa que no haya transferido la tenencia de la cosa. En el derecho uruguayo hay tres clases de derechos respecto de las cosas: el derecho de propiedad y los derechos reales limitados de la propiedad (usufructo, uso, habitación, servidumbre, superficie, etc.), la posesión y la tenencia (artículo 653 del Código Civil). El arrendador transfiere la tenencia al arrendatario, para que este use y goce de la cosa con el destino pactado y conserva la posesión y la propiedad. Si en el contrato de arrendamiento de cosa, el arrendador asume obligaciones respecto de la conservación, reparaciones o mejoras del inmueble, la transferencia de la tenencia igualmente se produce. El propio Código Civil establece que el arrendador se obliga a mantener la cosa “en estado de servir para el fin que ha sido arrendada” (artículo 1796.2 del Código Civil), “mantener la cosa en buen estado” (artículo 1798 del Código Civil) y hacer las reparaciones necesarias o indispensables (artículo 1807 del Código Civil) y prevé en el artículo 1796 del Código Civil la transferencia de la tenencia al arrendatario. Estas obligaciones a cargo del arrendador no hacen, que no haya transferencia de la tenencia del arrendador al arrendatario. Agrega la sentencia que, si se hubiera trasladado la tenencia del inmueble no tiene explicación para la obligación de permitir el ingreso para colocar los carteles, pues en el arrendamiento es el inquilino el que debe permitir el ingreso porque es quien tiene la tenencia. La expresión señalada en la sentencia finca en la cláusula Quinta, Obligaciones de la Propietaria. La obligación del arrendador de permitir el ingreso al espacio arrendado para que el arrendatario haga uso y goce de éste, configura una obligación propia del arrendador en el contrato de arrendamiento y se encuentra prevista en el artículo 1797 del Código Civil. Incluso dicha cláusula tiene por finalidad “que la arrendataria pueda hacer uso en óptimas condiciones del espacio arrendado”. Gamarra expresa que los contratos deben interpretarse contextualmente, cuidando de darles el significado que surge de la totalidad de las cláusulas contractuales (artículo 1299 del Código Civil). En ese sentido, son muchas las cláusulas que tipifican al contrato como arrendamiento de cosa. Agrega que, de acuerdo con la profusa prueba testimonial recabada en autos, la tenencia del espacio siempre la tuvo Colkey, la cual, ante el incumplimiento de Valene de mantener en óptimo estado el predio arrendado, siempre lo hizo por sí misma. Sostiene además que Valene es una empresa propietaria de numerosos inmuebles de grandes dimensiones y que se dedica a la inversión, la construcción y los negocios inmobiliarios, como quedó demostrado por la pericia. La Perito expresó que el principal objeto de la actividad de Valene es la explotación económica inmobiliaria, siendo una sociedad comercial experta en inversiones de inmuebles. Así las cosas, no tiene explicación racional que una sociedad anónima tenedora de muy valiosos inmuebles y cuya actividad principal son los negocios inmobiliarios, debidamente asesorada por profesionales especializados en esta área del derecho, haya consentido un contrato que se denomina como arrendamiento y ahora que venga a decir que no es un contrato de arrendamiento de cosa porque no le conviene. Si no quería transferir la tenencia del espacio arrendado, debió suscribir otro contrato, en el que no se mencionen las obligaciones ni se pacten las obligaciones correspondientes al arrendamiento de cosa. En el informe el Dr. Carlos de Cores incurre en una contradicción cuando tipificó el contrato como atípico, pero afirma que en el contrato se plasma a cambio de dinero, la concesión de derecho de usar y gozar de un bien se trata, entonces, de un contrato de arrendamiento de cosa. El hecho de que el uso sea reducido a la instalación de cartelerías se encuentra dentro del destino general de la actividad comercial y dentro del destino probable, posible y lícito, de un contrato de arrendamiento de cosa. Adicionalmente sostiene la apelante que, aunque se tipificara el contrato como un contrato atípico, se le aplican a éste las normas del contrato más análogo a éste, y ese es sin dudas, el contrato de arrendamiento de cosa. Asimismo, al ser un arrendamiento de un bien inmueble ubicado en zona urbana o suburbana, Valene debió formular su pretensión de acuerdo con las normas procesales aplicables a los arrendamientos previstas en el capítulo VIII del Decreto Ley N.º 14219 o en su caso, del Código Civil. También desarrolla agravios por no admitir la pretensión de declaración de nulidad de la cláusula octavo del contrato, que se desarrolla en la atacada bajo el título: “la validez de la cláusula 8”. La referida cláusula dispone sobre el retiro de los carteles, que deberán ser retiradas por la arrendataria dentro de un plazo máximo de treinta días desde la fecha de rescisión del contrato. Vencido el plazo sin el retiro, la propietaria podrá retirarlos a costo de la arrendataria sin necesidad de gestión judicial y/o extrajudicial; en dicho caso se consigna el derecho de la propietaria a retener los carteles hasta tanto la arrendataria abone el costo del retiro y cualquier otro gasto y/o daño y perjuicio que la propietaria sufriera como consecuencia de la demora. Es decir, resuelto el contrato, Valene puede ingresar al espacio arrendado donde se encuentran las estructuras, desocupar a Colkey del espacio arrendado por la fuerza, apropiándose de los carteles publicitarios para ejercer un derecho de retención. La nulidad de la cláusula radica en que objeto y causa son ilícitos. Si la cláusula fuera válida, Valene a su solo arbitrio y por el mero hecho de que considere resuelto o rescindido el contrato por cualquier causa, podría ingresar al predio sin autorización. Ello viola flagrantemente las normas legales de orden público (artículo 18 de la Constitución), que establecen la formalidad y el orden de los procesos en el CGP y leyes de arrendamiento para casos como el de autos. La ejecución extrajudicial de bienes por el acreedor está prevista en casos específicos expresamente establecidos como es el caso de la ejecución extrajudicial de la prenda (artículo 2301 del Código Civil), la ejecución del fideicomiso de garantía (artículo 33 de la Ley 17.703) y la ejecución extrajudicial de hipotecas prevista en la Carta Orgánica del Banco Hipotecario del Uruguay (artículo 35 a 59 de la Ley 18.125). E incluso en estas, se establecen garantías básicas para el deudor, como intimaciones previas y procedimientos que garanticen la inexistencia de abusos por parte del acreedor al ejecutar extrajudicialmente bienes. Respecto al derecho de retención, sostiene primero que el derecho de retención se configura como una garantía para el acreedor de carácter excepcional y de interpretación estricta, pues solo procede en casos determinados por la ley. La sentencia atacada sostuvo que la validez de la cláusula debe estar enmarcada en la autonomía de la voluntad que constituye un principio rector en nuestro sistema. Sin embargo, el artículo 11 del Código Civil dispone que las personas pueden derogar las leyes generales por convenios particulares, excepto “las leyes cuya observancia están interesados el orden público y las buenas costumbres”. Además, la sentencia confunde cláusula de exoneración de responsabilidad con cláusula resolutoria. Pero lo más equivocado de la sentencia es que Colkey no pidió la nulidad de ninguna cláusula resolutoria, sino de la cláusula que permite a Valene ingresar al predio arrendado y sacar a Colkey a la fuerza. Además, la sentencia afirma que Colkey redactó el contrato y ahora pretende desconocerlo, cuando no fue ello lo afirmado por Colkey en la contestación. Se afirmó que la cláusula octavo fue prerredactada e impuesta por Valene. Surge además de la prueba testimonial que Colkey ni redactó el contrato, ni se lo impuso a Valene. También afirma la sentencia que, si hay consentimiento, no hay nulidad. Pero, para que un contrato exista deben converger: consentimiento, objeto y causa. Si alguno de esos elementos padece de falta de un requisito de validez o vicios en ellos, el contrato es nulo. La falta de capacidad relativa vicia el consentimiento, va de suyo, que para que exista vicio del consentimiento, obviamente debe existir consentimiento. A eso se agrega que, atento al artículo 1561 del Código Civil, dispone que la nulidad puede y debe ser declarado de oficio por el Juez. Luego la sentencia confunde las causas de nulidad absoluta con las causas de justificación de la responsabilidad civil que excluyen la antijuricidad de la conducta dañosa. El consentimiento de la víctima es la causa o ilicitud de esta conducta, pero el hecho de que exista consentimiento no excluye en absoluto la nulidad absoluta del contrato si éste está viciado de nulidad absoluta. Señala finalmente, que contrario a lo que afirma la sentencia, la autonomía privada permite a dos empresas negociar un negocio privado tiene como límites el orden público y las buenas costumbres. Las partes no regularon sus conductas contractuales, sino que establecieron un proceso privado por el cual Valene puede obtener por la fuerza la desocupación del espacio arrendado y apropiarse de los carteles publicitarios. Luego, desarrolla agravios por la declaración de resolución del contrato: “Interpretación del primer telegrama” del 17 de agosto de 2021. Bajo este título, la sentencia analiza la eficacia de la comunicación efectuada por Valene el 17/08/2021 para resolver el contrato de arrendamiento de autos, a pesar de que dicha parte incumplió una obligación sinalagmática del contrato como la de mantener en óptimas condiciones el espacio arrendado. La decisora soslayó que, luego de que Colkey pudiera disponer del espacio arrendado -porque se encontraba ocupado por el anterior arrendatario- irrumpió la pandemia a partir del 13 de marzo de 2020; cuando Colkey debía ofrecer los carteles para publicidad, nadie quería publicitar nada y menos cuando se trata de una técnica de oferta publicitaria que depende de la circulación de vehículos por la zona. En ese momento el Poder Ejecutivo decretó el estado de emergencia. En esas condiciones y mientras se desarrollaba una negociación entre las partes, con fecha 17 de agosto de 2021 es que Valene envió el referido telegrama colacionado, comunicando una supuesta rescisión del contrato. Como surge de la pericia, Valene a ese momento era una empresa millonaria, mientras que Colkey, una pequeña empresa. La sentencia además omitió analizar el incumplimiento previo de Valene al no mantener en condiciones el predio. La sentencia se equivoca cuando afirma que Valene dio por cancelada la relación contractual e intimó la deuda que ya se había generado. En los hechos, no se comunicó solo la extinción del contrato, también se otorgó un plazo para cumplir con la deuda pendiente y que originaría dicha resolución. Si pretendía el pago, no procedía la resolución del contrato, pues es contradictorio declarar la aniquilación del contrato y al mismo tiempo, pedir su cumplimiento. La intimación de pago debe ser previa a la extinción del contrato. Lo que pactaron las partes, es que Valene, previo a desistir en forma unilateral del contrato, debe intimar a Colkey por el plazo de treinta días a efectos de que se remedie el incumplimiento y se conserve el contrato. A continuación, detalla que le agravia la no admisión de la ejecución forzada de Valene de su obligación de mantener el terreno en óptimas condiciones y por el no reconocimiento del incumplimiento de esa obligación como impedimento a la resolución del contrato. Primero destaca que la sentencia reconoce que existió este incumplimiento, pero afirma que no fue de entidad. Se pregunta cómo no pudo haberlo sido si desde 2019 y por todo el plazo, se encargó Colkey del mantenimiento del terreno. La sentenciante refiere a que surge una sola fotografía para acreditar dicho incumplimiento. De la misma surge que el predio se encontraba en muy mal estado, con malezas y basurales que prueban el incumplimiento de la arrendadora. Pero hay además numerosa prueba documental y testimonial de dicho incumplimiento que no fue considerada en la atacada. Surge probado que Colkey debió reparar un camino con un puente en mal estado de conservación sobre un curso de agua que no daba paso y que debió reconstruirlo. También realizó tareas de mantenimiento de un camino de balastro para permitir el acceso respectivo. También debió canalizarse el agua proveniente de una cañada. Afirma además que este incumplimiento surge refrendado por variada prueba. Y que el contratante que cae en mora que fue la contraparte, no puede hacer caer en mora a la otra parte, y por ello, Valene no tiene derecho a pedir la extinción del contrato. Asimismo, para reclamar la extinción del contrato por una de las partes, ésta debió cumplir previamente con todas las obligaciones a su cargo. Sobre el incumplimiento de la obligación de no turbar el uso y goce del arrendatario, la a quo desestima la pretensión de Colkey aduciendo que el video agregado y visualizado en audiencia, además de establecer algunas conductas propias de masculinidades hegemónicas, carece de relevancia, porque refiere a un episodio en el momento en que se iban a bajar los carteles que dieron origen a este proceso. En los videos aludidos visualizados en el juzgado, se observa que los días 3 y 4 marzo de 2022 ingresaron al predio un conjunto de patovicas, algunos vestidos con camisetas de Nacional, para mostrar que eran barras bravas, enviados por Valene, con la finalidad de bajar por la fuerza los carteles. Quien dirigió la operativa fue el Dr. Christian De Souza, representante de Valene. Contrariamente a lo señalado en la atacada, los hechos suscitados ese día fueron gravísimos, estaba vigente la medida cautelar de no innovar dictada en los presentes y el proceso estaba en pleno desarrollo. Incluso una persona enviada por Valene subió a las estructuras de los carteles y comenzó a cortar los cables hasta que llegó la policía y desbarató el atropello. En el video también se observa personal de Colkey tratando de impedir el atropello, lo que no lograron. Sobre este hecho existe profusa prueba: actas notariales, video y testigos. También deduce agravios por la violación del principio de conservación del contrato: luego del pago hecho por Colkey el 19 de agosto de 2021, dando cumplimiento a la intimación recibida, el contrato se continuó ejecutando regularmente y el precio de arriendo fue abonado puntualmente hasta la fecha. La sentencia afirma que el contrato se continuó ejecutando, sin perjuicio de que no hay información en el expediente respecto a cómo se ejecutó, sobre todo en cuanto al pago de la mensualidad, lo que no es cierto. Desde que se pagó la suma requerida por intimación de pago el 19 de agosto de 2021, Colkey abonó cada uno de los precios del arriendo mensual pactado, mientras Valene concedió el uso y goce del espacio arrendado, aunque no cumplió su obligación de mantener el predio. Además, el pago de las mensualidades en forma puntual no es un hecho relevante para determinar los daños, sino para aplicar el principio de conservación del contrato y evitar aniquilar los efectos de este. La sentencia no valora ni una vez el principio de conservación del contrato y su aplicación a este caso. Pese a que se pagó en el plazo concedido por el acreedor y de que luego se pagaron todos los precios del arriendo, la sentencia opta por resolver el contrato, en lugar de mantener sus efectos mediante la aplicación del principio aludido. La información de los pagos surge de fs. 324 -342 y de la prueba testimonial. Además, la Sra. Juez sabe de la puntualidad de los pagos, porque lo consultó a las partes en audiencia, pero fuera de AUDIRE. Agrega que, si Colkey no hubiera pagado el precio, Valene hubiera tomado acciones inmediatas e informado a la Sede. Le agravian además las indemnizaciones establecidas en la sentencia recurrida. Primero, respecto a los “Daños por retiro de carteles”, la sentencia afirmó que dicho daño no es actual, sino que es eventual y que no se sabe si ocurrió. Para Gamarra, un daño que no es cierto no existe, es la ausencia de daño. La sentencia además es incongruente (artículo 198 del Código General del Proceso) porque Valene solicitó como indemnización la suma correspondiente al gasto del retiro de carteles, pero no peticionó una sentencia condicional para el caso de que Colkey no retire los carteles. Sin embargo, la sentencia estableció que debe darse la oportunidad a Colkey de que retire los carteles, y que, si no cumple, recién ahí corresponde amparar el rubro, lo que no fue lo solicitado; la Sede entonces endereza el injustificado reclamo de Valene y dicta una sentencia condicional. Ello implica sentenciar algo diverso a lo pedido. En el caos la incongruencia es por exceso, pronunciándose la sentenciante sobre cuestiones no solicitadas. Afirma que el daño es eventual, no actual, y ante un daño inexistente y en ausencia de pedido en forma, sustituye a la parte y falla algo no pedido. Sobre la condena a indemnizar lucro cesante, denominado en la sentencia como “daño por el no cumplimiento de la obligación principal”, la sentencia sostuvo que Colkey continuó usando el predio y no hay información en cuanto al pago de la mensualidad, pero, si condenaba por el daño en la forma en que lo solicitó Valene, podría resultar en su enriquecimiento si también percibió la mensualidad. Difirió el plazo al incidente previsto en el artículo 378 del Código General del Proceso y estableció como base que se deberá abonar la mensualidad desde que se bajen los carteles, hasta cumplir el plazo de 10 años pactado. Primero, señala que sí tiene la sentenciante información sobre los pagos de la mensualidad, surgiendo prueba de ello en autos. Entonces, la sentencia se equivoca, porque al resolver el contrato este se extingue y con él, los derechos y obligaciones que emergen. Pasada la sentencia en autoridad de cosa juzgada, Colkey retirará los carteles publicitarios del espacio arrendado y se lo restituirá a Valene, la cual tendrá la disponibilidad plena del espacio arrendado. Como consecuencia, Valene ya no tendrá derecho seguir recibiendo el precio del arriendo. Como señala Gamarra, en la resolución del contrato, el acreedor no tiene derecho a pedir la prestación incumplida. La sentencia implica un enriquecimiento indebido de Valene, cobrando el precio como lucro cesante y también podrá arrendarlo a un tercero. Sobre la no concesión de un “Plazo de gracia”, le agravia que, de acuerdo con el principio de conservación del contrato y el derecho de solicitar un plazo de gracia para el cumplimiento previsto por el artículo 1431 del Código Civil. Colkey solicitó 48 horas para cumplir con la deuda. Para Gamarra, la concesión del plazo corresponde cuando aún es útil al interés del acreedor y en autos, surge que lo es, porque continuó y continúa cobrando los precios del arriendo pactado y no padeció ni padece perjuicio alguno por la continuidad de un contrato que él mismo consintió. Agrega además que Valene ha dispuesto de todo el resto del inmueble conformado por hectárea y media y, sin embargo, no ha realizado actividad económica en el mismo. El problema de pagos se dio durante la declaración de emergencia sanitaria por COVID 19, cuando no había interesados en publicitar en carteles publicitarios que no cumplían ninguna función en comparación con la televisión. A pesar de eso, Colkey pagó en el plazo que se le concedió. No es cierto que exista incumplimiento desde el principio del contrato, además de ser la relación entre las partes correcta por cumplirse las obligaciones que surgen del contrato. Los hechos ilícitos cometidos por Valene los días 3 y 4 de marzo de 2022 fueron puntuales. Corresponde entonces, la aplicación del principio de conservación del contrato. 3) La parte demandada evacuó el traslado conferido en escrito de fs. 1051-1116 vto, y adhirió al recurso de apelación, manifestando primero, respecto a los agravios formulados contra la sentencia interlocutoria N.º 851/2023 del 13 de abril del mismo año, señala sobre la alegada no aplicación de la regla de admisión de los hechos, que la sentencia apelada es clara y correcta y que Colkey no puede reabrir el debate al respecto porque precluyó su oportunidad para hacerlo porque nada dijo al fijarse el objeto del proceso y de la prueba. La regla de admisión tiene un alcance estrictamente limitado, en cuanto es una ficción procesal de interpretación restrictiva, aplicable únicamente a los hechos concretos, fácticos y disponibles, pero nunca sobre cuestiones jurídicas, valoraciones subjetivas o consecuencias normativas. El texto del artículo 130.2 del Código General del Proceso es categórico, al establecer que el silencio, las respuestas evasivas o ambiguas y la falta de contestación, se tendrán como admisión de los hechos alegados en la demanda, en cuanto no resulten contradichos por la prueba de autos y mientras no versen sobre derechos indisponibles. Es decir, la sanción por la falta de contestación no opera de manera automática, sino bajo condiciones y dentro de límites precisos. Con Valentin, la admisión tácita solo se proyecta sobre la questio facti (los hechos alegados) y nunca sobre la questio iuris (su calificación jurídica). Señala Selva Klett que deben excluirse de las reglas de admisión, las consecuencias jurídicas excluidas del simple hecho, tales como la culpa, el dolo, el hecho ilícito, la fuerza mayor, es decir, conceptos jurídicos, aunque se sustenten en bases fácticas. La aplicación de la regla de admisión debe someterse al principio de razonabilidad y respeto por el derecho de defensa. Agrega que, como surge del informe realizado por el Dr. Valentin, Valene compareció a contestar la demanda con claro propósito de controvertir los hechos alegados por la actora y aportar prueba en su defensa. Si bien la Sede tuvo por no contestada la demanda debido a una interpretación formal sobre el cómputo del plazo, ello no configura silencio ni omisión de defensa, ni puede equipararse a una aceptación tácita de los hechos. No puede afirmarse entonces que haya incurrido un reconocimiento o confesión, a lo sumo no cumplió con su carga temporal. En autos se fijó además un objeto del proceso amplio. Sostiene que la interpretación de Colkey es contraria a lo sostenido en la jurisprudencia. En tanto, en tanto, incluso en casos de falta absoluta de contestación -situación más grave que la discutida- los tribunales han sido consistentes en limitar la sanción a los hechos estrictamente disponibles, sin trasladarla al plano jurídico ni a la imputación de culpa o incumplimiento. Sobre la excepción de litispendencia, afirma que la Sede de primer grado, la resolvió en forma correcta. La contraria insiste en afirmar la litispendencia entre este proceso, y el que se inició ante la Sede Civil homóloga de 11 Turno “Valene S.A. C/ Colkey S.A. Rescisión de contrato” IUE 2-37.501/2022. Primero, de acuerdo con la concepción clásica, la procedencia de la litispendencia exige triple identidad de partes, objeto y causa ( eadem personae, eadem res, eadem causa pretendi ). Los que no se dan en el caso como correctamente dispuso la recurrida. No existe identidad subjetiva porque las partes ocupan posiciones procesales inversas. En este proceso Colkey es actora y Valene demandada, mientras que, en el proceso tramitado ante el 11° Turno, Valene es actora y Colkey demandada. No existe tampoco identidad objetiva, porque las pretensiones deducidas en ambos procesos son distintas e incluso incompatibles. Un proceso pretende la ejecución forzada del contrato y pago de daños y perjuicios y el otro, la resolución del contrato por el incumplimiento de Colkey y la condena de daños por ese incumplimiento. No existe además identidad causal porque los hechos fundantes de cada pretensión son diferentes. Lo que existe según el Dr. Valentin, es conexión parcial, ello puede justificar la acumulación, pero nunca la litispendencia. Sostiene que también fue correctamente rechazada la alegada litispendencia eventual, porque, con Almeida y López Portillo, no opera la eventualidad frente a la pretensión ejercida por el demandado no reconviniente contra el actor en un proceso distinto, porque no pueden surtir efectos respecto a una pretensión que no ha sido ejercitada; ello viola el derecho de acción. Sobre el abuso de las vías procesales, porque Valene ha ejercido legítimamente su derecho constitucional de acción promoviendo una pretensión autónoma y sustantiva, fundada en hechos y causas distintas a las invocadas por Colkey. Pretender que Valene no pueda accionar en defensa de sus derechos por haber sido previamente demandada en otro proceso -de objeto, causa y rol procesal distinto- implicaría negarle el acceso a la justicia y consagrar una especie de inmunidad procesal a favor de la contraria. Implicaría una interpretación extensiva e indebida de una excepción de carácter restrictivo, como lo es la litispendencia, Colkey parece olvidar que ambos procesos se acumularon en virtud del incidente promovido por esta parte, al cual se allanó. La condena en costas y costos solicitados en la demanda, frente a la conducta temeraria de Colkey es clara, en tanto se valió de una medida cautelar de no innovar fundada en una obligación secundaria. La conducta de Colkey sigue siendo temeraria y ligera, recurriendo a descalificaciones y situaciones que siquiera se encuentran en el expediente. Determina entonces, que la conducta procesal de la apelante amerita su condena en costas y costos, en cuanto su conducta ha estado marcada por la reticencia, la omisión de hechos relevantes y la manipulación del relato fáctico contrariando los principios de lealtad y buena fe procesal. Bajo la apariencia de “víctima contractual” presentó una versión parcial del negocio, calificando erróneamente el contrato como arrendamiento para imputar a la contraria un incumplimiento inexistente y encubrir el propio. Luego procede a contestar los agravios formulados contra la sentencia definitiva. Primero señala que la tipificación del contrato no resiste el más mínimo análisis. Pretende instalar que en el proceso se discutió si nos encontrábamos ante un contrato de arrendamiento de inmueble o de la concesión de uso de un espacio para la colocación de carteles y publicidad. Ello resulta curioso cuando fundó la medida cautelar promovida sobre esa base y cuando, además, surgió probado que impidió el acceso a la totalidad del predio a personas contratadas por Valene. La Sede de Primera Instancia analizó con rigor la estructura, finalidad y contenido del negocio celebrado entre las partes, concluyendo que no se trató de un arrendamiento de inmueble, sino de contrato atípico o innominado y cuyo objeto fue la autorización limitada para el uso publicitario de un espacio físico mínimo dentro de un inmueble de casi 4 hectáreas, sin transferencia de la tenencia ni del goce pleno del bien. La apelante pretende forzar un negocio jurídico complejo dentro de la figura del arrendamiento de cosa, regulada en los artículos 1776 del Código Civil, cuando no concurre en el caso, el elemento esencial de dicho contrato: la entrega de la tenencia y el goce exclusivo y temporal de la cosa arrendada. Expone entonces sobre la verdadera naturaleza del contrato celebrado, señalando primero que la calificación jurídica de un contrato no depende del nombre que las partes le otorguen, sino de su contenido real, su función económica y la estructura de las obligaciones asumidas. El Código Civil consagra el principio de autonomía de la voluntad, permitiendo a los particulares crear contratos válidos y eficaces, tengan o no una denominación específica. Esto implica que las partes puedan celebrar contratos que por virtud de ellos se generen obligaciones válidas y eficaces sin necesidad de encuadrar dicha relación contractual dentro de los tipos contractuales establecidos en la legislación. Este principio se encuentra consagrado en el artículo 1260 de nuestro Código Civil que al clasificar los contratos en nominados (típicos) e innominados (atípicos) establece que se admite que los contratos generen obligaciones “ya tengan o no, denominación particular”. Por ello, que las partes hayan denominado el contrato como “contrato de alquiler de espacio para la colocación y explotación de carteles publicitarios” no determina su naturaleza jurídica. Tampoco lo hace el uso de expresiones como “arrendadora” o “arrendataria”. La calificación de un contrato deriva entonces del análisis de texto y contexto del documento, así como del comportamiento asumido por las mismas en el mundo fáctico durante la ejecución de este, para su posterior cotejo con algunos de los tipos expresamente regulados por el derecho. Es cierto lo que afirma la a quo , respecto a que Colkey afirmó que se trata de un arrendamiento de inmueble y no de un arrendamiento de espacio para la colocación de los carteles, tanto en la medida cautelar promovida como en la demanda; con eso indujo en error a la Sede para que haga lugar a la medida cautelar y ahora pretende modificar los fundamentos de su pretensión cuando esto le está vedado. Luego señala la inexistencia en el contrato de autos del elemento esencial del arrendamiento: la entrega de la tenencia. El artículo 1776 del Código Civil define al contrato de arrendamiento como aquel por el cual se obliga a conceder el uso y goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso un precio determinado. Dicha concesión del uso y goce de una cosa debe revestir el carácter de temporal, lo que se encuentra consagrado en el artículo 1792 del Código Civil. La transferencia de la tenencia del bien arrendado entonces es un elemento esencial e ineludible del contrato y eso no sucedió en el caso. Valene solo le permitió a Colkey el acceso limitado al terreno para instalar, mantener y retirar los carteles publicitarios en una mínima parte de este. Colkey pretende justificar su cambio de postura invocando que “el arrendador transfiere la tenencia, pero no la posesión (artículo 653 del Código Civil) es acudir a un tecnicismo jurídico para forzar una realidad que rompe los ojos. Está probado que desde el inicio fue Colkey la que se hizo cargo de mantener el predio en “óptimo estado” y que lo hizo voluntariamente y de común acuerdo con Valene; la que siempre tuvo el control del inmueble, teniendo Colkey un permiso limitado de acceso para instalar y mantener carteles, sin derecho alguno de uso pleno sobre el predio. El precio pactado no constituye una renta locativa, sino una contraprestación por la autorización de uso parcial y específico de un espacio físico. Luego argumenta sobre la pretendida nulidad de la cláusula octavo del contrato también es improcedente y fue correctamente analizado por la sentenciante de primer grado. El caso se trata de dos empresas negociando en paridad de condiciones, ambas en el rubro de su género empresarial. Una disponiendo o limitando parte de su terreno y la otra, negociando la colocación de carteles para publicitar. La contraria se agravia en la conclusión a la que arriba la Sede, pero no queda duda que la cláusula establece con absoluta claridad, que los carteles instalados por la actora en el predio de Valene debían ser retirados por aquella dentro de los treinta días siguientes a la resolución del contrato -cualquiera fuera su causa- disponiéndose expresamente que, vencido dicho plazo sin que la arrendataria cumpliera, Valene podría retirar a costo de la arrendataria, sin necesidad de trámite judicial alguno. Esta cláusula no es solo válida, es también necesaria. La cláusula da opción y un plazo razonable para que Colkey como incumplidora contumaz que fue, retire los carteles en 30 días. Y solo si no lo hace, Valene puede hacerlo trasladándole los costos y daños y perjuicios que hubiera provocado tal omisión. Esta es una cláusula común y de estilo en contratos de este tipo. Además, pretende excusar en la actividad durante la pandemia, las dilaciones y mentiras relacionadas con la falta de pago, los pagos tardíos y parciales, resulta asociado a una especie de “teoría de la imprevisión” que no tiene cabida en nuestro derecho positivo. Desde la intimación paga religiosamente, ello demuestra que a pesar de poder pagar lo pactado, en todo momento resolvió no hacerlo, incumpliendo así el contrato celebrado. Cómo una empresa especializada en cartelería publicitaria y publicidad, debidamente asesorada por sus abogados, negoció, acordó y redactó el contrato que incluyó la cláusula octavo, para luego incumplir con su obligación principal, sabiendo cuáles serían sus consecuencias. Valene solo protegía sus derechos como propietaria del espacio donde se instalarían los carteles. No puede sostenerse que la nulidad de la cláusula es absoluta y aparece de manifiesto, fue negociada, aceptada y redactada en un contrato que firmaron ambas partes. Sobre la inexistencia de objeto o causa lícita, la contraria afirma que la actora sostiene que la cláusula octava del contrato padecería de objeto o causa lícita por contravenir el artículo 669 del Código Civil, que prohíbe el despojo violento de la posesión o tenencia. Sus argumentos son insostenibles: i.- porque Colkey jamás tuvo la tenencia; ii.- porque el cumplimiento de la cláusula octava no implica violencia alguna, es una actuación pacífica, acordada y anunciada. La ilicitud del objeto o causa requiere que la cláusula contradiga una norma de orden público o una prohibición expresa del derecho y no que simplemente prevea un mecanismo de ejecución contractual autónoma. Asimismo, el pacto de retención convencional también es válido, porque es admitida en la doctrina la posibilidad de pactar derechos de retenciones convencionales, en tanto versen sobre derechos disponibles y no contravengan disposiciones de orden público. En el caso, el derecho pactado no tiene por objeto apropiarse de bienes ajenos, sino retener temporalmente la cartelería hasta el pago de los gastos generados por el incumplimiento. Constituye una aplicación razonable del principio de exceptio non adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido, reconocido por nuestra doctrina y jurisprudencia. El derecho de retención contractual es expresión del mismo principio de equilibrio sinalagmático. Finalmente señala en este punto, que Colkey no tiene legitimación para alegar nulidad y debe aplicarse el artículo 1561 del Código Civil, ya que resulta inconcebible, que Colkey desconociera el alcance de la cláusula que voluntariamente aceptó, con pleno conocimiento del negocio y sus consecuencias jurídicas. Sobre el agravio relativo a la interpretación del primer telegrama, purga de la mora e inexistencia de resolución del contrato, sostiene que también debe ser rechazado. Primero, porque el telegrama del 17 de agosto de 2021 manifestó de forma clara e inequívoca la voluntad resolutoria del contrato celebrado. Valene no incumplió ninguna obligación sinalagmática, la supuesta obligación de mantener el predio no solo era de naturaleza secundaria, sino que nunca perturbó la posibilidad de que Colkey publicitara a través de los carteles. Además, fue asumida por ella de común acuerdo con la contraria. Segundo, la intimación de pago no tiene las consecuencias que pretende Colkey (purga de mora), sino de cobrar lo adeudado frente a un contrato ya resuelto, conforme lo previsto por la cláusula octavo. Los argumentos vertidos sobre la pandemia de COVID-19 en nada afectan el cumplimiento del contrato celebrado entre las partes. Para poder justificar el incumplimiento, Colkey debió invocar un supuesto de fuerza mayor, lo que no hizo. Incluso, Valene le otorgó innumerables chances para que se ponga al día con los pagos adeudados. Este argumento no es parte del objeto del proceso ni fue planteado en los escritos iniciales como una hipótesis de fuerza mayor o eximente de responsabilidad. Segundo, plantea que el plazo de 48 horas no constituyó una nueva oportunidad de cumplimiento, sino una exigencia de pago de lo adeudado al momento de la resolución del contrato. No existe en dicha comunicación -ni expresa ni implícitamente- ninguna retractación de la voluntad de resolver, ni se advierte reserva alguna por parte de Valene en cuanto a la eventual subsistencia del vínculo. Agrega que resulta claro que la única clasificación de la mora requerida por el artículo 1816 del Código Civil, consiste en exigir atrasos en el pago de dos o más períodos de renta (cuando el pago se hace con frecuencia menor a un trimestre) o uno solo de ellos (en los restantes casos) pero nada más. Los atrasos ascendían a mucho más que a dos meses y el período en que debían abonarse los pagos era mensual, razón por la cual operaron, sobradamente, los requisitos previstos por el artículo 1816 del Código Civil. Como tercer punto, plantea la inexistencia de purga de mora y su imposibilidad de producir efectos jurídicos. Es requisito para que opere, que el acreedor manifieste su voluntad de mantener el vínculo pendiente de cumplimiento, lo que claramente no ocurrió en el presente caso. En la cláusula nueve se pactó expresamente la mora automática. En cuarto lugar, fundamenta sobre la validez de la cláusula resolutoria expresa y procedencia de la resolución extrajudicial, estableciendo en el literal a) de la cláusula séptimo, lo siguiente “las partes acordaron que el incumplimiento en el pago de una o más mensualidades, habilita a la arrendadora a poner término inmediato al contrato, sin necesidad de intimación previa. La doctrina nacional ha reconocido de forma unánime la validez y eficacia de estas cláusulas en contratos bilaterales distintos del de compraventa, permitiendo al acreedor resolver el contrato mediante una simple manifestación de voluntad dirigida al deudor, sin necesidad de accionar judicialmente. El telegrama constituyó un acto unilateral válido de resolución del contrato, en ejercicio de una cláusula resolutoria expresa, debidamente pactada y amparada por el artículo 1431 del Código Civil. Luego establece que Valene no incumplió con ninguna obligación. De hecho, no se acreditó en el expediente que Colkey haya intimado a Valene a cumplir con dicha obligación, ni promovido reclamo alguno en tiempo útil. Asimismo, el eventual incumplimiento de Valene, en todo caso, no extingue ni suspende la obligación principal de pago de Colkey ni invalida la resolución contractual. En todo caso, la recurrente debió invocar la excepción de contrato no cumplido, lo cual nunca hizo. Como bien recoge la a quo , la falta de mantenimiento no reviste de gravedad suficiente para justificar la retención del pago de ocho mensualidades completas. Y de existir un incumplimiento mayor, Colkey contaba con los medios procesales pertinentes y no lo hizo. Mantener la sentencia es una obligación accesoria, no principal. Obligación que además salió de la esfera de Valene para caer en la de Colkey, de común acuerdo entre las partes. Lo mismo ocurre con la reparación del camino con un puente en mal estado de conservación que habría sido reconstruido por Colkey. En ningún lado del contrato se pactó que Valene debía hacerse cargo de esa situación, existente con anterioridad a la firma del contrato y perfectamente conocida por la recurrente; y que, además, fue incluida en la bonificación de dos meses de alquiler acordada entre las partes. Sostiene, además, que el agravio formulado por la recurrente desconoce la correcta interpretación sistemática del contrato. La cláusula sexta impuso a la contraria la obligación correlativa de conservar el inmueble en el mismo estado de mantenimiento y limpieza, obligándole a devolverlo en iguales condiciones al finalizar el vínculo. De esa lectura armónica -conforme los artículos 1291 y 1431 del Código Civil- surge que el deber de mantenimiento no recala exclusivamente sobre Valene, sino que era una obligación compartida y complementaria. La obligación principal de Valene fue entregar el bien en condiciones de uso y goce pacífico, lo que efectivamente hizo, tal como acreditaron los testigos y la prueba documental. La obligación de mantenimiento, en cambio, tenía carácter accesorio y permanente, vinculada a la conservación general del predio durante el desarrollo de la relación. Por algo, su eventual incumplimiento -el que no se probó- no puede considerarse esencial ni justificar la resolución contractual. También señala la improcedencia de la ejecución forzada, porque impone la existencia de un incumplimiento actual, grave y susceptible de cumplimiento material, lo que no acontece en el caso. Valene cumplió las obras esenciales y ejecutó tareas adicionales durante la relación contractual. Las diferencias invocadas por la recurrente refieren, a lo sumo, a cuestiones interpretativas sobre el alcance de las tareas, lo que no configura incumplimiento alguno. Conforme al artículo 1431 del Código Civil, en las obligaciones recíprocas ninguno de los contratantes puede demandar el cumplimiento si él mismo no ha cumplido o no se allana a cumplir. Por ello, Colkey no puede pretender la ejecución forzada de Valene mientras se incumplía en forma contumaz y reiterada con sus obligaciones contractuales. Finalmente, señala que el principio de buena fe -reconocido en el artículo 1291 del Código Civil y desarrollado por la doctrina- impone a las partes un deber de coherencia, lealtad y cooperación durante toda la ejecución del contrato. Colkey: aceptó las obras de mantenimiento, se benefició de la bonificación de dos meses en el predio sin objeción ni reclamo de ningún tipo, nunca se amparó en la excepción de contrato no cumplido, sino que admitió en todo momento que no pagó en tiempo y forma, solo una vez que recibió el telegrama colacionado comunicando la resolución del contrato, invocó un supuesto incumplimiento para oponerse a la misma y promover una medida cautelar sin fundamentos reales. Sostiene entonces que el agravio debe ser descartado. Contesta el agravio relativo al supuesto incumplimiento de la obligación de no turbar el uso y goce del espacio publicitario. No comparte que los hechos ocurridos los días 3 y 4 de marzo de 2022 constituyan una violación de la obligación de no turbar el uso y goce del espacio objeto del contrato; mucho menos pueden calificarse como hechos de violencia, desacato o justicia por mano propia por parte de Valene. Lo que menos puede permitir es que se atribuya a Valene y al letrado que le patrocina, haya sido quien “lideró la operativa”, dirigiendo al grupo de personas violentas enviadas por la empresa. No hay ninguna prueba al respecto. Luego alegan respecto a la inexistencia de turbación en sentido jurídico. El agravio parte de un presupuesto fáctico y jurídico errado: supone la existencia de un arrendamiento de cosa y, por tanto, la existencia de tenencia y goce exclusivo del predio por parte de Colkey; pero nunca existió un desplazamiento de la tenencia del predio en favor de la contraria. Valene solo autorizó el acceso limitado y temporal para la instalación, mantenimiento o retiro de carteles publicitarios, manteniendo en todo momento la posesión y control material del inmueble. Ergo, no puede configurarse turbación del uso o goce de una cosa que nunca fue objeto de goce pleno por parte de la actora, sino un simple permiso de acceso funcional al cumplimiento de una finalidad publicitaria, un acceso limitado y temporal. Sobre a medida cautelar de prohibición de innovar dictada por sentencia N.º 2694/2021 de octubre de 2021, tenía como objeto evitar alteraciones en el uso del espacio publicitario mientras subsistiera la relación contractual. Una vez resuelto legítimamente el contrato por incumplimiento de la actora y notificada la rescisión, la prohibición de innovar había perdido virtualidad y razón de ser, pues ya no existe el vínculo contractual que tutelar. La actuación de Valene fue una simple recuperación del espacio propio y retiro de estructuras que permanecían indebidamente en su inmueble, actuación que no se encuentra comprendida en el alcance objetivo de la medida. La sentencia calificó correctamente el episodio de irrelevante desde un punto de vista jurídico porque el mismo se desarrolló en el contexto del retiro de los carteles que dieron origen al litigio. No hubo turbación, sino la conclusión natural de una relación contractual extinta y la actuación de la propietaria en defensa de su derecho de dominio. Sobre la supuesta violación del principio de conservación del contrato, no es cierto que, los pagos realizados con posterioridad a la intimación realizada, tenga relación con el principio que invoca la contraria. La única finalidad que tuvo dicha conducta fue mantener la medida cautelar promovida, evitando así la aplicación de la cláusula octavo del contrato. Quien hizo todo por mantener el contrato fue Valene, que otorgó plazos y refinanciaciones a Colkey para ponerse al día en los pagos adeudados. Solo cumplió recibido el telegrama colacionado intimando el retiro de los carteles para poder promover una medida cautelar de no innovar e impedir (espuria e ilegítimamente), la aplicación de la cláusula octavo del contrato celebrado. La rescisión fue legítima y eficaz, mediante telegrama colacionado del 17/08/2021 ante el incumplimiento de la contraria en el pago oportuno de los precios pactados. Cuando Colkey efectuó un pago el 19/08/2021 (dos días después de su recepción) el contrato ya se encontraba extinguido por incumplimiento esencial de modo que dicho pago extemporáneo no podía ni convalidar ni revivir una relación ya disuelta conforme a derecho. El principio de conservación del contrato tiene naturaleza hermenéutica: orienta al intérprete a preferir, entre varias interpretaciones posibles, aquella que preserve la validez del acto jurídico. Pero no constituye una regla de ejecución de contratos incumplidos y no impone tampoco la obligación de mantener vivo un negocio que la otra ha quebrantado. El principio no puede oponerse al régimen de resolución por incumplimiento previsto en el artículo 1569 del Código Civil que consagra la facultad de resolver los contratos bilaterales cuando una de las partes falta gravemente a sus obligaciones. Así, los pagos posteriores no implican subsistencia del contrato. El pago tardío de una deuda no restablece un contrato extinguido ni genera por sí mismo la reanudación de este. De hecho, la doctrina ha sostenido que los efectos extintivos derivados del incumplimiento no se neutralizan por actos unilaterales posteriores del deudor, salvo aceptación expresa del acreedor, la cual nunca existió en este caso. Sobre las reglas de interpretación del artículo 1291 del Código Civil, al principio de conservación de los contratos y a la supuesta “concordancia y coherencia” con el plazo de gracia del artículo 1431, resultan totalmente ajenas al caso. No existe disposición contractual ambigua ni contradictoria que requiera interpretación alguna. Atento al agravio sobre las indemnizaciones establecidas en la sentencia de primera instancia también deberá ser rechazada. Colkey confunde daño incierto con existencia del daño, si bien en el caso el daño es cierto, existirá si Colkey incumple con el retiro de los carteles. El daño es eventual y previsible -como bien estableció la a quo - por lo que resulta una sentencia condicional, conforme a la doctrina de Vescovi, la que señala esta modalidad como legítima cuando tiene por finalidad garantizar un derecho frente a una amenaza cierta de daño. Sobre la condena a indemnizar el lucro cesante como consecuencia del incumplimiento de contrato por parte de Colkey. La normativa en cuanto es clara en cuanto a que, frente al incumplimiento de una parte, la otra tiene derecho a los daños y perjuicios que él mismo provoca. El hecho de que Colkey pierda el derecho de usufructuar el espacio y que Valene vuelva a tener la disponibilidad del espacio, no implica que la obligación incumplida quede sin efecto ni que desaparezcan los daños y perjuicios ocasionados como por arte de magia. Al haberse configurado un incumplimiento en el pago del precio, deberá la totalidad de lo pactado contractualmente. La sentencia determinó correctamente que la resolución del contrato produce efectos ex nunc, al tratarse de una relación de ejecución continuada que se mantuvo durante el proceso. Hasta el momento de la resolución, Colkey continuó utilizando el espacio publicitario y obteniendo un beneficio económico, sin haber acreditado el cumplimiento puntual de su obligación de pago. La jueza estimó que correspondía reconocer a Valene el derecho a ser indemniza por los perjuicios derivados del incumplimiento, pero diferir la cuantificación del daño al incidente previsto en el artículo 378 del Código General del Proceso. El agravio de Colkey incurre en una contradicción lógica mientras sostiene haber cumplido con los pagos, afirma que la condena genera un doble beneficio para Valene. Sin embargo, el propio fallo supedita la verificación efectiva a los pagos realizados de modo que: si los arriendos fueron satisfechos, no habrá monto alguno a liquidar y si no lo fueron, Valene podrá ser indemnizada por el perjuicio económico sufrido. No puede afirmarse que la resolución contractual extingue la responsabilidad derivada del incumplimiento. La doctrina es unánime: la resolución no elimina la posibilidad de reclamar daños ocasionados por el incumplimiento que motivó la rescisión. Por su parte, los gastos alegados por Colkey como la reparación del camino, iluminación y vigilancia, resultan ajenos a toda obligación de Valene y carecen de nexo causal con una conducta suya; fueron gastos asumidos unilateralmente por Colkey, con el único propósito de facilitar su propia actividad, sin que Valene hubiera asumido compromiso alguno a su respecto. Respecto a la iluminación y pago de honorarios policiales, no solo fueron voluntarias, sino que se realizaron cuando el vínculo contractual ya se encontraba resuelto válidamente, momento en el cual Colkey ocupaba ilegítimamente el predio y continuaba explotando los carteles publicitarios sin autorización. Ello surge del acta de comprobación notarial labrada por la Esc. Sofia Sierra del 17/12/2021, donde consta que, al concurrir operarios de Planazul S.A., fueron advertidos por cámaras instaladas en los carteles y conminados mediante parlantes a retirarse, procediéndose incluso a energizar las estructuras. Colkey persistió en la ocupación indebida del predio y en la explotación comercial del espacio publicitario sin derecho ni causa legítima, en abierta violación de derechos de Valene. Como consecuencia de esa conducta es que se debió enviar telegrama colacionado el 27/12/2022, intimando nuevamente el retiro de las estructuras y abstenerse de continuar ingresando al predio. Sobre el agravio por la no concesión del plazo de gracia para remediar el incumplimiento, primero señala que el plazo que le había entregado Valene antes, fue a los solos efectos de que abonara lo adeudado, frente a un contrato ya resuelto. Como segundo punto señala que Valene no consintió ninguna nulidad y el contrato se mantiene únicamente porque Colkey no puede dejar de pagar, so pena de que caiga la medida cautelar que ella misma promovió. La contraria señala además que Valene ha podido disponer del resto del inmueble, lo que es irrelevante; solo apela a la lástima y a una especie de teoría de la imprevisión disfrazada. El apelante dice que el Tribunal de Apelaciones deberá considerar especialmente que el problema de pagos durante la pandemia de COVID 19, sin embargo, para hacer valer ello, debió invocar una causal de fuerza mayor. No lo hizo porque claramente se estaba aprovechando de una situación a costa de Valene, estirando lo que más pudo su incumplimiento, hasta que la confianza se rompió. No hay prueba en el expediente sobre la inexistencia de clientes o la merma en el negocio publicitario. La sentencia relevó: que el incumplimiento en el pago se dio prácticamente desde el inicio mismo del contrato y que Valene otorgó todas las prerrogativas para que Colkey se pusiera al día, mintiendo la contraria respecto de supuestas transferencias realizadas, demoras, excusas sin sentido ni fundamento, todo lo que rompió la relación. No es cierto que la relación sea correcta porque Colkey paga el precio y Valene concede el uso y goce. La relación comercial está dañada, por un contrato resuelto, que subsiste únicamente porque Colkey debe pagar lo que debe, so pena de que caiga la medida cautelar que promovió. Luego señala que el artículo 1431 del Código Civil inciso 2° establece que, según las circunstancias, los tribunales pueden conceder un plazo al demandado, pero que tiene naturaleza restrictiva. Como el incumplimiento en autos fue reiterado, persistente y prácticamente desde el inicio de la relación comercial, la Sede rechazó lo solicitado. Además, por la redacción del telegrama “comunicamos terminación inmediata del contrato” no era posible darle una interpretación diversa. Tampoco es cierto que el contrato estableciera un plazo de gracia de 30 días aplicable a todo incumplimiento. La contraria transcribió de forma fragmentada la cláusula 7. Lo que establece la misma es lo siguiente: los incumplimientos de pago de una o más mensualidades, el incumplimiento de la normativa vigente, la cesación de pagos, concurso, quiebra o liquidación, acarrean la resolución inmediata del contrato, sin necesidad de intimación ni plazo de gracia; solo el literal d -referido a incumplimientos residuales- exige intimación previa con plazo de 30 días. Brega, además, por la inaplicabilidad del plazo de gracia judicial del artículo 1431 del Código Civil, porque, como enseña Gamarra, constituye una facultad excepcional del juez, de aplicación sumamente restrictiva, que concurre solo cuando concurren los siguientes requisitos: que el cumplimiento tardío sea todavía útil al interés del acreedor, que el deudor haya obrado de buena fe y, que el incumplimiento sea meramente formal o excusable. No procede cuando el incumplimiento es grave y prolongado, cuando la confianza contractual está deteriorada o cuando la relación ha perdido funcionalidad económica. El agravio también invoca el principio de conservación del contrato argumentando que la relación se había mantenido útil y funcional durante años. La pérdida de confianza y la reiteración de incumplimientos tornaron inviable la continuación del vínculo, frustrando el equilibrio sinalagmático que exige el principio de conservación. La apelante además alega negociaciones mantenidas durante la pandemia como fuente de una supuesta “expectativa legítima” de continuidad contractual. Sin perjuicio de reconocer esas negociaciones, ninguna de ellas modificó las cláusulas del contrato ni implicó la renuncia de Valene a ejercer sus derechos frente al incumplimiento reiterado de Colkey. La buena fe contractual invocada en abstracto por la actora no impone al acreedor la obligación de mantener indefinidamente un vínculo gravemente incumplido, máxime cuando el contrato contenía una cláusula resolutoria expresa que habilitaba su terminación inmediata por falta de pago. Luego plantea sus argumentos por la adhesión a la apelación, en tanto le agravia en los siguientes puntos: no hizo lugar a los daños derivados por la frustración en la venta del inmueble y no condenó en costas y costos a Colkey por litigar con malicia temeraria. Los daños que se reclamaron por concepto de frustración de la venta del inmueble corresponden, porque las propias partes acordaron la posibilidad de venta del inmueble mientras estuviera vigente el contrato, lo que fue impedido por Colkey sin siquiera dar la chance a Valene. Surge probado a fs. 78 que Valene recibió una oferta de compra por parte de un cliente de Remax por la suma de USD 4.900.000. La validez y vigencia de la oferta era de 180 días, lo que significa que caducó automáticamente el 15 de marzo de 2022. La cláusula que establece que, en caso de que se enajenara el inmueble, se concedería a la arrendataria la posibilidad de trasladar los carteles a otro lugar y que, en caso de no estar de acuerdo, se terminaría automáticamente el contrato, no se pudo llevar a cabo por la medida cautelar promovida por Colkey, más allá de la existencia o no de un ejercicio abusivo de las vías procesales (argumento por el cual la sentenciante desestimó estos daños). Valene había argumentado “un rendimiento razonable para una suma de tal cuantía, puede fijarse en un seis por ciento en dólares, razón por la cual, incluso en caso de que se pretendiera desconocer el perjuicio tangible y grave causado por la pérdida de venta del inmueble en el precio ofrecido por el cliente de Remax, debe tenerse en cuenta, en forma subsidiaria, el perjuicio padecido por mi representada al no disponer del dinero por concepto de precio”. Este rendimiento razonable se planteó a partir de la caída de la oferta por vencimiento de plazo, el cual se continuaría generando hasta que en definitiva se pueda concretar la venta del inmueble o se liberara de la medida cautelar de no innovar que pesaba sobre él. El monto de la pérdida fue probado en autos por la pericia realizada por la perito Cra Patricia Da Luz y fue de USD 1.885.405. Sobre la no condena en costas y costos, no se pronunció la a quo al respecto. La conducta de la contraria estuvo plagada de contradicciones, omisiones, tergiversaciones y agravios personales a lo largo del presente proceso. Surge de autos que la contraria ha actuado con malicia temeraria, litigando a sabiendas de su sinrazón. Colkey no actuó con la buena fe que exige el artículo 688 del Código Civil. Su conducta obligó a la contraria a esta parte a defenderse primero y promover después un proceso, reclamando los daños y perjuicios ocasionados. En un proceso acumulado que a la fecha lleva más de cuatro años. 4) La parte actora evacuó el traslado de la apelación conferido en escrito de fs. 1125-1138 vto. manifestando primero, sobre los argumentos de Valene para pedir daños por la imposibilidad de vender, que la supuesta oferta de compra nunca fue probada, los documentos no tienen fecha cierta y no fueron reconocidos por su autor. No se convocó a declarar ni a Damian Benia ni a los representantes de la Inmobiliaria Remax para que reconocieran los documentos y que declaren sobre la supuesta oferta. La nota presentada, además, solo manifiesta un interés, sin señalar la persona que realizaba la presunta oferta (elemento subjetivo o personal) ni expresa cuáles serían los elementos esenciales o estructurales que conformarían el contrato (elemento objetivo) como, por ejemplo, las obligaciones que la persona desconocida asumiría y las condiciones de plazo y tiempo de cumplimiento de las obligaciones, no existiendo, por tanto, una voluntad seria de obligarse. Además, Valene siempre pudo enajenar el inmueble porque el artículo 1792 del Código Civil expresamente lo permite, además de que estaba expresamente previsto en el contrato de arrendamiento. Finalmente, señala que la pericia contable no pudo determinar la supuesta pérdida de valor que presuntamente habría tenido Valene -inexistente como se indicó- porque no logró determinar el valor contable de los inmuebles, como lo requerían las instrucciones de la pericia, al no figurar este importante dato en la contabilidad que Valene entregó a la Perito. La Perito asumió potestades que no le correspondían de tasar el inmueble de autos y otros inmuebles de la zona, sin que se le hubiera indicado y sin que la perito, como ella misma lo declaró, fuera tasadora ni tuviera experiencia en tasación de inmuebles. El documento agregado no constituye un acto jurídico que tenga eficacia jurídica, pues es un acto unilateral emitido por una persona en representación de alguien que no expresa quién es. No tienen firmas autenticadas ni fueron reconocidas judicialmente, por lo que no tienen eficacia probatoria en este juicio. No se probó siquiera que Juan Benia exista ni que trabaje para Remax. Además, como instrumento privado no tiene fecha cierta, y su fecha y efectos no son oponibles frente a terceros como lo establece el artículo 1587 del Código Civil. Los efectos del instrumento privado, cuya firma adquiere certeza con posterioridad no se aplican retroactivamente al alcanzar la certidumbre. Agrega que Valene actuó con malicia temeraria al demandar una suma millonaria en dólares americanos sobre la base de documentos privados, pero no pidió el reconocimiento judicial de los documentos privados, pero no pidió el reconocimiento judicial de los documentos privados por el presunto autor. La contraria no agregó ninguna prueba sobre que el inmueble se encontrara a la venta en su contestación de demanda, incumpliendo con la carga de la debida sustanciación. Valene siempre pudo enajenar el inmueble porque se lo permite de forma expresa el artículo 1792 del Código Civil. Si el arrendador enajena el bien, el nuevo propietario pasa a ocupar la posición de arrendador frente al arrendatario, quien deberá cumplir con sus obligaciones respecto de este. Luego señala que no corresponde la condena en costas y costos de Colkey porque actuó de buena fe, con la diligencia debida y cumpliendo con el deber de colaboración durante todo el proceso. Valene no apeló por vía de adhesión el rechazo del supuesto abuso de las vías procesales, pero sí se agravia por el rechazo de la condena en costas y costos con el mismo fundamento, lo cual no es razonable ni admisible. El trato entre las partes y la Juez fue educado, correcto, cordial, sin ningún hecho que se pueda señalar de inadecuado o fuera de lugar. Incluso Colkey planteó como transacción la negociación del precio del arriendo en beneficio de Valene o unas nuevas condiciones en cuanto al plazo que favorecieron a ésta, solo para no continuar el proceso, y la contraria se negó. Ni el proceso ni la medida cautelar las promovió Colkey a sabiendas de su sin razón. 5) Franqueada la alzada por Decreto Nº 3621/22026 del 01 de diciembre de 2025 (fs. 1139), se asignó la Sala homóloga de 7° (fs. 1142). En el acuerdo, los Sres. Ministros el 12 de febrero de 2026 remitieron los presentes a conocimiento de este Tribunal y recibidos los autos en el Tribunal el 23 de febrero de 2026 (fs. 1152), tras el estudio de precepto, se resolvió emitir decisión anticipada al amparo de lo dispuesto por el art. 200.1 del CGP. CONSIDERANDO: I). El Tribunal con el voto conforme de todos sus integrantes acordó revocar Sentencia Interlocutoria apelada Nro. 851/2023 del 13 de abril de 2023 y, en su lugar, aplicar la regla general de admisión de hechos y en su mérito se hace lugar a la excepción de litispendencia; y revocar la Sentencia Definitiva recurrida Nro. 84/2025 de primera instancia y, en su lugar, se hace lugar a la demanda promovida por COLKEY S.A., sin especial sanción procesal, todo en mérito a las siguientes consideraciones. II). Agravios sobre la Sentencia Interlocutoria apelada. A). Con relación a la aplicación de la regla general de admisión, es de recibo la crítica efectuada por la apelante. Por sentencia interlocutoria de primera instancia N° 1122/2022, se revocó la resolución N° 394/2022, en cuanto tuvo por contestada la demanda y, en su mérito se tuvo por no contestada la demanda (fs. 317/319). Así las cosas, al no haber contestado la demanda (en puridad, la contestó, pero extemporáneamente) a criterio del Tribunal en estricta aplicación del derecho positivo procesal, es de rigurosa aplicación la regla de admisión de hechos (art. 130.2 del CGP)- La regla de admisión alcanza únicamente a la plataforma fáctica y excluye la prueba de los hechos alegados en la demanda, pero no inhibe al Juez de su poder- deber de juzgar si se configuró o no la responsabilidad que se invoca (cf. C.G.P. Comentado, …, Véscovi y otros, T. 3, p. 321-327).” Además, debe tenerse en cuenta que únicamente se pueden tener por admitidos los hechos personales o propios del demandado y los hechos ajenos que conocía o que debía conocer o que podía haber conocido empleando la diligencia de una persona media, prudente y cuidadosa, pero siempre y cuando no resulten contradichos por la prueba de autos (cf. C.G.P., Comentado…, Véscovi y otros, T.3, p. 323-327 y p. 339-346). En esta senda, el juzgador, debe dilucidar qué hechos pueden ser pasibles de admisión y cuáles no. Además, aun respecto de hechos alcanzados por posible admisión, ésta podrá ser enervada por prueba incorporada a la causa a través de diligencias preparatorias, o prueba documental que el actor haya acompañado a su demanda" (ob. cit. supra, págs. 343/344)”. De los términos amplios en que se fijó el objeto del proceso y de la prueba, a la sazón de celebrarse la audiencia preliminar (fs. 344/345), se colige - sin hesitación – que la tarea de deslindar los hechos que quedaban atrapados por la regla general de admisión, no se realizó, al menos con la precisión exigida legalmente. Ello tiene como consecuencia y determina que no pueda aplicarse el instituto de la preclusión, ya que la oportunidad procesal por antonomasia para precisar el concreto alcance de la aplicación de la regla general de admisión de hechos es en la sentencia definitiva, cuando – se insiste – en la audiencia preliminar no se precisó cuáles hechos requerían o no, ser probados. En consecuencia, a criterio de la Sala por unanimidad, debe tenerse por admitido que Valene no cumplió con la obligación de mantener en óptimas condiciones el predio objeto del contrato. Las restantes consideraciones que enumera el apelante a fs. 1.006, en opinión de la Sala también por unanimidad, no quedan atrapadas por la regla de admisión. Como sostuvo relevante jurisprudencia, refiriendo al punto en análisis: “…ni la exoneración de la carga probatoria referida en los considerandos que anteceden ni la aplicación de la presunción emergente de lo dispuesto en el art. 340.3 determinan por si solas que deba acogerse la demanda instaurada sin proceder a un análisis de si tales hechos constituyen o no los presupuestos exigidos legalmente para que proceda la pretensión correspondiente. En efecto tal circunstancia seria contraria a toda lógica jurídica y podría llegar a consagrar que se falle a favor de acciones judiciales no consagradas o en contra de estas por la sola admisión de hechos por parte del demandado.” “De lo expresado anteriormente se deduce pues que independientemente de dar por probados los hechos afirmados en la demanda corresponde examinar si conforme a la normativa legal aplicable se dan o no en el caso de marras los supuestos exigidos para que proceda el acogimiento de la acción instaurada” (cf. Sent. N° 24/2020 del 12 de febrero de 2020 del TAC de 2° Turno). B). Con relación a la excepción de litispendencia, también se comparte lo señalado por la apelante por lo cual el agravio es de recibo. A criterio del Tribunal, más allá de las diferentes posiciones doctrinarias con relación a la configuración de la litis pendencia, esto es, si se exige la existencia de la triple identidad, o se aplica un criterio más flexible, aquí el punto central del debate es que, respecto al demandado, en el primer proceso, se rechazó la contestación de la demanda, por haberla evacuado extemporáneamente. En este trillo, resulta irrelevante la posición que se adopte al respecto, ya que, en su momento, Valene, solicitó que se rechace la demanda de ejecución forzosa específica y se declare que operó la rescisión del contrato debido al incumplimiento contumaz de la actora, declarándose, asimismo, la plena validez de la cláusula octava del mismo (fs. 296 v.). Ello implica que, por vía oblicua, Valene, intentó suplir su omisión, iniciando un nuevo proceso, por el que solicitó idéntica cuestión a la que sostuvo en la malograda contestación de demanda. La Sala, expresó con anterior integración que revalida en esta ocasión que el haber omitido plantear ciertas pretensiones que se derivan de los mismos hechos que otra que se plantea en un juicio, opera preclusión e impide hacerlo con posterioridad (cf. Sentencias N° 405/2009 y 132/2010). Se coincide con la cita del Prof. Lino Palacio que realiza el recurrente en cuanto sostiene que procede la aplicación del instituto, cuando se pretenda cubrir su inactividad asumiendo el carácter de parte actora en el segundo proceso (fs. 1.007). La doctrina ha sostenido que el abuso de las vías procesales puede tener su origen en conductas dolosas, culposas graves e incluso, que también se configura cuando se procede en contra del principio de la buena fe aún sin necesidad de dolo o culpa grave (cf. Van Rompaey, L. La Responsabilidad por el uso indebido de las vías procesales y la incidencia del Código General del Proceso, en Anuario de Derecho Civil Uruguayo, tomo XX, pág. 378, Fundación de Cultura Universitaria y la redactora ha propuesto la misma postura con relación a la Responsabilidad de los Medios en el cuaderno del ADCU del mismo nombre, FCU 1998). Por su parte, el TAC de 6°, en ocasión de analizar una medida cautelar, expresó: “Se estima que la medida cautelar fue ejercida con abuso (art. 1321 C.C.), en tanto importó un uso anormal, desviado y desbordado del ejercicio del derecho, siendo de destacar que esta Sala en su actual integración, apartándose de la posición que exige el dolo y la culpa grave para que se configure abuso del proceso (posición que era la de este Tribunal en su anterior integración: Anuario Der. Civil Urug., T. XXII, c. 12, ps. 10/11, y que era también la del redactor de este pronunciamiento cuando integró el ex-Trib. Civil 8º: Anuario cit., T. XXVII, c. 2 y 3, ps. 7/8), entiende que el término "exceso" contenido en el art. 1321 C.C. alude a una circunstancia puramente objetiva, que comprende no sólo el dolo, sino también la culpa en sentido amplio (Sent. inédita Nº 252/97).” (LJU c. 13.515). Gamarra entiende que el abuso de las vías procesales solo puede existir ante conductas intencionales, ya que no se concibe una forma culposa dado que cuando el proceso se utiliza con un propósito que no concuerda con su función natural la intención deliberada no puede menos que existir (cf. autor citado, “Tratado de Derecho Civil Uruguayo”, T.XIX, p. 211). Para Alejandro Sobrera, el abuso de las vías procesales se ubica en la responsabilidad aquiliana, art. 1321 del CC, de tal modo que la ilicitud consistiría en apartarse del fin legal de los actos procesales (artículo publicado en CADE 78 del 6 de noviembre de 2004. A la luz de las consideraciones precedentes, cualquiera sea la posición que se adopte con relación al factor de atribución, a juicio de la Sala, está claro, que Valene, intentó por vía oblicua eludir la falta de contestación de la demanda, en el juicio principal. III). Apelación con relación al fondo del asunto, respecto de la Sentencia Definitiva. A). En primer término, se agravia Colkey S.A. señalando que el contrato de autos debe tipificarse como un arrendamiento de cosa, esto es, en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato. Esta cuestión no es un tema puramente académico, sino que establecida la naturaleza del contrato quedará también establecido el régimen jurídico aplicable. La apelante desarrolla fundamentos que le permiten señalar que se trata de un arrendamiento de cosa, y para ello se considera no sólo el nomen iuris que le atribuyen las partes, sino también el análisis de las obligaciones emergentes, por un lado, conceder el uso y goce de un bien, que es parte de un inmueble y por otro lado el pago de un precio. La apelante concluye que, tratándose de un arrendamiento urbano o suburbano, incluso sería aplicable en lo pertinente del D.L. 14.219. La Sala coincide con el Consultante Prof. Carlos de Cores en cuanto a tomar por base el análisis de la operación económica que las partes consideraron al pactar el contrato de autos. En esa línea se constata que las partes celebraron un contrato denominado “arrendamiento/alquiler de espacio para colocación y explotación de carteles publicitarios” por el cual Valene (propietaria) autoriza a Colkey (explotadora) a instalar cartelería es un espacio del inmueble, mediante el pago periódico convenido. A criterio del Tribunal, las partes en ejercicio de su poder normativo negocial y conforme al principio de la autonomía de la voluntad pueden pactar un contrato como el que luce agregado a fs. 7 a 8vto., el cual tiene notorias semejanzas con un arrendamiento de cosa, pero, conforme a su causa concreta adquiere ciertas particularidades que permiten concluir que se trata de un contrato atípico. Para la Sala, a la hora de categorizar un contrato como arrendamiento de cosa se debe tener en cuenta lo dispuesto por los arts. 1776 y 1796 del C.C.U., y según este último sus obligaciones principales, sin perjuicio de otras que puedan pactar las partes, son: la entrega de la cosa arrendada, la de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada, y librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. En el caso concreto a estudio, la entrega de la parte del bien inmueble en que se le concedió a la actora el uso y goce, con la sola finalidad de desarrollar actividad publicitaria a través de la colocación de cartelería, si bien se podría considerar implícita por ser presupuesto del uso y goce que se concede, como afirma la apelante, en este caso a criterio del Tribunal, no tuvo lugar, y por ello nada se dice en el contrato al respecto, concretamente no se pactó una obligación de entregar una parte del bien inmueble, y por el contrario, al comienzo de la cláusula quinta del contrato se establece como obligación del propietario del predio (Valene S.A.) “permitir el ingreso” al arrendatario para colocar los carteles, lo cual, como señala el Prof. de Cores, es ajeno a un contrato de arrendamiento de cosa, en que la situación es inversa y habitualmente se pacta que quien autoriza el ingreso al bien del propietario arrendador, es el arrendatario, y ello es lógico por haberse entregado el bien al arrendatario. La consideración del contrato de autos como contrato atípico o innominado, admitido conforme al art. 1260 C.C.U. lleva a descartar la aplicación de la normativa tuitiva en materia de arrendamientos urbanos del D.L. 14.219 pero no así la normativa del contrato de arrendamiento de cosa en cuanto fuera pertinente. Por esa razón, a continuación, en primer término, se analizará el haz obligacional emergente de las cláusulas pactadas, y en particular la cuestión de la resolución del contrato por incumplimiento o la ejecución forzada del contrato en los términos en que fue solicitada por la parte actora. B). En cuanto a la interpretación del primer telegrama colacionado del 17 de agosto de 2021, el Tribunal coincide con la crítica que efectúa la apelante a fs. 1026vto. punto Nro. 3. Contrariamente a la opinión del distinguido consultante que luce a fs. 230vto. in fine y ss., no se advierte cual sería la razón para interpretar la comunicación dando preeminencia a la voluntad rescisoria, si ella se encuentra acompañada de una intimación de pago, la cual, además desconsiderando la mora automática ya producida, concede un plazo para efectuar el pago. Por esa razón, además de compartir la cita efectuada en la apelación de lo señalado en TDJ (de Cores-Gamarra R.-Venturini pág. 379 a 380), donde se hace referencia a casos en que se solicita una demanda la resolución del contrato y su ejecución forzada al reclamarse el cumplimiento de obligaciones emergentes del contrato), para el Tribunal por unanimidad, el texto, y dadas las circunstancias de hallarse en negociaciones, se debe convalidar la interpretación de Colkey S.A. en favor del mantenimiento del contrato, lo que se corrobora con el hecho no controvertido de haberse efectuado el pago dentro del plazo establecido. En una única y breve frase la atacada ignora por completo la diferencia entre la aplicación de una cláusula resolutoria expresa (que tampoco es el caso de autos) que al igual que la resolución del contrato solo deja lugar al pago de daños y perjuicios (una nueva obligación para Gamarra que nace con el incumplimiento), y el pedido de cumplimiento o ejecución forzada del crédito nacido del contrato a favor del acreedor. Ello sucede cuando en la atacada se afirma: “Esto es, tenía un derecho de crédito, que no implica tolerar el retardo, sino, concluir el contrato e intimar el pago de la deuda que ya existía y que resulta obvio tenía derecho a cobrar”. No puede compartirse esta afirmación del fallo de primera instancia, ni siquiera en la postura del Prof. Peirano Facio, y de alguna forma del Prof. Berdaguer (Fundamentos de Derecho Civil T. I 4da. Ed. 2019 págs. 212 a 224) según la cual con el incumplimiento la obligación originaria se mantiene, aunque cambia de objeto (art. 1551 inc. 2 C.C.U.), o no se trata de una “nueva obligación, porque una cosa es pedir el cumplimiento de la obligación que nace del contrato, y otra es el efecto de la terminación de un contrato, que podría generar daños y perjuicios a quien la solicita o no. Entonces, y especialmente considerando que en la comunicación se establece un plazo para cumplir, es totalmente compartible la afirmación del apelante cuando señala que “el otorgamiento de un plazo para el cumplimiento no es compatible con un incumplimiento definitivo que ameritaría la extinción del contrato…”, que culminaría con una sentencia incluso declarativa de resolución de contrato para la redactora,”…Si intima el cumplimiento, es porque el incumplimiento es temporal y todavía satisface el interés del acreedor”. Adicionalmente, la comunicación tampoco encuadra en lo previsto por la cláusula séptima del contrato por la cual la propietaria podría poner término inmediato al contrato, pero que requiere de una previa intimación a Colkey por un plazo de 30 días a efectos de que remedie el incumplimiento, y no de 48 hs., como se establece en la comunicación. Resulta para el Tribunal sorprendente que Valene S.A., debidamente asesorada, hubiera efectuado semejante comunicación si su intención era poner fin al contrato, y, por el contrario, para quien la recibe y para cualquier intérprete, que incluye a esta Sala, debe primar el principio de conservación del contrato, frente a tan clara intimación de cumplimiento. Esta cuestión también fue objeto de agravio, y la Sala comparte que debe tenerse especialmente en consideración que la apelante cumplió con la intimación y continuó abonando el precio pactado en el contrato, pudiéndose inferir conforme al principio de razonabilidad que ello fue así, pues de lo contrario la parte demandada hubiera denunciado el impago. C) La Sala también coincide con la parte actora apelante en que se debe tener por acreditado el incumplimiento por parte de Valene S.A. de la obligación de mantenimiento a cargo del arrendador. En efecto, el contrato estableció que la obligación mencionada estaba a cargo de Valene S.A. (ver la cláusula quinto transcripta por la apelante a fs. 1030vto.). No se comparte la opinión de la atacada en cuanto a que mantener en óptimas condiciones el estado general del terreno, entendiéndose or tal la limpieza y mantenimiento general del mismo, asumida por Valene S.A. no es una obligación principal, sino que es una obligación accesoria. Si se atiende a la cusa concreta del contrato que es la concesión del uso y goce de parte del terreno para fines publicitarios, resulta evidente que tanto ello como mantener el bien en condiciones para el efectivo uso y goce son obligaciones que integran en igual forma el sinalagma y son recíprocas al pago del precio también pactado. Puede interpretarse que se pactó expresamente que la propietaria se obliga a mantener en óptimas condiciones el estado general del terreno, entendiéndose por tal la limpieza y mantenimiento general del mismo, sin perjuicio de que para contratos de arrendamiento de cosa hay normas expresas, elevando esa prestación a la categoría de obligación principal. No solo es principal la obligación que permite colocar un contrato en determinada categoría, sino que pueden las partes pactar como principales a obligaciones que la dogmática conceptúa como accesorias, por estar fuera del haz sinalagmático, y este es el caso. Pero, además, la atacada efectivamente estima que hay un incumplimiento de esta obligación, pero que no se trata de un incumplimiento de entidad. La primera reflexión que realiza el Tribunal refiere a que el requisito de la gravedad del incumplimiento es requerido para la resolución de un contrato bilateral, y en autos la accionante ejerce una acción de ejecución forzada. Igualmente, no se comparte con la atacada la falta de acreditación, no ya del incumplimiento que se admite, sino de su entidad o gravedad. El Tribunal comparte la crítica que se efectúa en el libelo de agravios (ver fs.1031vto. a 1035), pues mediante prueba instrumental y testimonial ha quedado demostrado que el mantenimiento del predio en condiciones para su uso y goce con fines publicitarios estuvo desde el inicio del contrato en 2019 a cargo de la apelante y no de quien asumió expresamente dicha obligación Valene S.A. Entonces, para la Sala, también asiste razón a la apelante en que, habiendo incurrido en incumplimiento su contraparte, y estando pactada la mora automática, el demandado estando en mora no podía impetrar por su parte la resolución del contrato, ni hacer caer en mora a su contraparte, con cita del Prof. Carnelli, y que para la Sala es la opinión unánime de doctrina y jurisprudencia. También se estima por el Tribunal incumplida la obligación de no turbar el uso y goce del bien que fue concedido en el contrato, pues de la prueba allegada al proceso, surge que, estando en vigor tanto el propio contrato como la prohibición de innovar dispuesta en este proceso, con fecha 2 y 3 de marzo de 2022 se producen incidentes en el predio, en particular en el lugar cuyo uso y goce fue concedido a la apelante. No es irrelevante lo sucedido, y en particular si se atiende a la solución a la cual se llega en esta instancia. D). En cambio, no es de recibo el agravio por la no declaración de nulidad de la cláusula octavo. Sin perjuicio de señalar que esta cláusula no es de aplicación, pues como viene de señalarse hay un incumplimiento acreditado de la parte demandada y frente al mismo la parte actora puede optar por la ejecución forzada del contrato, y no se trata de una situación de terminación del contrato que determine el retiro de los carteles publicitarios, igualmente corresponde efectuar un pronunciamiento sobre esta pretensión del accionante, que fue objeto de crítica. La Sala estima que el agravio no es de recibo. Coincidiendo con la opinión del Consultante Prof. de Cores no se advierte que la cláusula viole el orden público, ni siquiera el denominado orden público de protección, pues, para la Sala se trata de un contrato paritario, celebrado por contratantes debidamente asesorados, y la cláusula significa una ejecución extrajudicial sin controles, sino que las partes resolvieron que, terminado el contrato, hay un plazo para el retiro de los carteles, y si ello no tiene lugar, los carteles serían retirados por la propietaria, a costo de la contraparte, y ello en el ámbito del principio de autonomía de la voluntad. E) Además de la acción por ejecución forzada específica la accionante reclama daños y perjuicios La Sala ha estimado que corresponde aplicar la regla de admisión en mérito a la no controversia resultante de la no contestación a la demanda, pero, además, se estima que los daños y perjuicios reclamados por la accionante se acreditan con la documentación agregada a fs. 143 a 151, y son explicitados en la demanda a fs. 162 a 162vto., por lo que corresponde hacer lugar a las sumas reclamadas, con más interés legal y reajustes para las sumas en moneda nacional, todo en la forma solicitada. F) Lo precedentemente expresado determina que se impone la solución revocatoria a todas la indemnizaciones a que fue condenada la parte actora, pues el incumplimiento, según fue señalado, es imputable a Valene S.A. De la misma forma, estima el Tribunal que no corresponde ingresar al agravio por la no concesión de un plazo de gracia, porque ello solo cabe si se dispone la resolución del contrato bilateral por incumplimiento y ese no es el caso de autos. IV). Recurso de Adhesión a la apelación interpuesto por la parte demandada. Para la Sala los agravios esgrimidos por Valene S.A. no son de recibo. De acuerdo a lo precedentemente expresado, no existe fundamento alguno para condenar a la parte actora a abonar daños por la frustración de la venta del inmueble invocada por la parte demandada, y tampoco para imponer condena en costas y costos de la primera instancia. V) La solución revocatoria determina que tampoco corresponde efectuar condenas procesales en la presente instancia. Por los fundamentos expresados y normas citadas, el Tribunal FALLA: REVOCASE LA SENTENCIA INTERLOCUTORIA APELADA Y, EN SU LUGAR, SE DISPONE APLICAR LA REGLA GENERAL DE ADMISIÓN DE HECHOS Y SE HACE LUGAR A LA EXCEPCIÓN DE LITISPENDENCIA OPUESTA POR LA PARTE ACTORA. REVOCASE LA SENTENCIA DEFINTIVA DE PRIMERA INSTANCIA, Y, EN SU LUGAR, ESTÍMASE ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA PROMOVIDA POR COLKEY S.A., SIN ESPECIAL SANCIÓN PROCESAL. HONORARIOS FICTOS: $ 50.000. NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE. Dra. Beatriz Venturini – Dra. Ana Rivas – Dr. Álvaro Messere MINISTROS Esc. Rosario Fernández SECRETARIA