Sentencia Definitiva N° 219/2012

SENTENCIA Nº 219. Montevideo, catorce de setiembre de dos mil doce. TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE CUARTO TURNO. Ministro Redactor: Dra. Graciela Gatti Ministros Firmantes: Dr. Eduardo J. Turell Dra. Ana M. Maggi AUTOS: “AIELLO ARROYO, VERONICA ALEJANDRA y otros C/ ALVAREZ RODRIGUEZ, CARLOS JORGE y otros – ESCRITURACIÓN JUDICIAL” – Ficha Nº 2-60.303/2008. I) El objeto de la instancia está delimitado por los contenidos del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia Nº 43 de 3 de agosto de 2011 (fs. 204 a 216) dictada por la titular del Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil de Primer Turno, Dra. Loreley Opertti Gallo, por la que se rechazó el excepcionamiento interpuesto y se mantuvo firme el mandamiento liminarmente decretado por providencia 82/2010 con costas y costos a cargo del demandado. II) Sostuvo la parte recurrente, en lo concreto y sintéticamente, que la apelada le causa agravios por dos motivos: en primer lugar, por haber desestimado la nulidad del contrato de fecha 5 de noviembre de 2007 y en segundo término, por haber concluído que los demandados estaban en mora y haber dispuesto la escrituración pese a que los actores eran quienes habían incurrido en mora. En cuanto a la nulidad alegada, derivada de la diferencia entre la fecha consignada en el documento y la que la parte recurrente alega como real, sostuvieron los apelantes que el documento de fecha 5 de noviembre de 2007 es una modificación unilateral efectuada por el Escribano Montoro respecto del documento suscrito por las partes el 26 de octubre de 2007. Luego de referir como es, a su criterio, la práctica normal al otorgamiento de una promesa de compraventa, concluyen que, para que pudiera existir “re otorgamiento”, tal como se restableció en la impugnada, debió previamente rescindirse el primer contrato, lo que no se ha verificado. En cuanto a la mora, expresan que si bien es cierto que se pactó la mora automática, quienes estaban en mora eran los actores, pues no habían pagado el saldo de precio. Por el contrario, los vendedores tenían a su cargo la obligación de regularizar una escalera pero la parte compradora nunca les solicitó dicha regularización. Por otra parte, si bien el Escribano de la parte compradora contaba con una escritura firmada por uno de sus clientes, pretendía hacerla firmar por los recurrentes en fecha distinta, a lo que no accedieron, siendo que, en definitiva, el negocio no se concretó por culpa de los demandantes. III) Del recurso interpuesto, se confirió legal traslado (fs. 230) y al evacuarlo abogaron los convocados por la desestimatoria de los agravios contrarios en las fundamentaciones desarrolladas (fs. 232 a 234), se franqueó la correspondiente alzada, (fs. 235). Recibidos los autos en la Sede, se dispuso el pasaje a estudio necesario, se convocó a audiencia, luego dejada sin efecto ante la desintegración del Tribunal e integrado el mismo, se finalizó el estudio y se dispuso el dictado de decisión anticipada (fs. 238, 239, 242, 245 a 247). IV) Que en lo preliminar, conviene señalar que no corresponde admitir la prueba solicitada a fs. 228 a 229 en tanto la misma no se adecua a las previsiones contenidas en el art. 253.2 del C.G.P. V) En lo que refiere a los agravios deducidos, vinculados con la nulidad alegada de la promesa de compraventa cuya escrituración se ha reclamado en autos, a juicio de la Sala, los agravios no son de recibo. Por el contrario, corresponde desde ya señalar que se comparte plenamente la valoración probatoria efectuada en la anterior instancia, conforme a la cual la Sede a quo concluyó que el 5 de noviembre de 2007 se otorgó la promesa de compraventa que vinculó a las partes, siendo además que la parte demandada no cumplió cabalmente con la carga de la prueba que la gravaba a la hora de acreditar los hechos por ella alegados (art. 139 C.G.P.) Por el contrario, no puede dudarse que la parte promitente vendedora, quien ahora alega la existencia de la nulidad que se examina, estaba en pleno conocimiento de la fecha del contrato que efectivamente la vinculaba a la contraparte, la que efectivamente consintió, más allá de que en un primer momento se hubiera otorgado el mismo documento, sin firmas certificadas, y por lo tanto sin la solemnidad legalmente exigida en el caso. Así, si bien es cierto que la inexistencia de firmas en el margen del documento original protocolizado constituye un indicio que permite sospechar que la primera hoja hubiere sido cambiada, (ver informe de fs. 67), lo cierto es que las dos partes contratantes, según surge de sus propios actos posteriores al contrato, tomaron en los actos posteriores vinculados a esta operación negocial, en todas las oportunidades, como fecha del contrato que en definitiva las vincularía, el 5 de noviembre y no el 27 de octubre de 2007, al punto que siempre hicieron referencia al contrato suscrito en la primera fecha mencionada y no al contrato inicialmente otorgado. Así surge de la “Declaratoria” de fs. 10, suscrita por ambas partes, que la promitente vendedora recibió la suma de U$S 130.000 al 1º de diciembre de 2007 indicándose como antecedente el compromiso de compraventa de fecha 5 de noviembre de 2007 (ver cláusula antecedente a fs. 10). Igualmente, la carta de pago de fs. 93, de fecha 20 de noviembre de 2007, hace referencia a igual documento, esto es al “compromiso de compraventa del día 5 del corriente”, estando también suscrita por los demandados, los que no desconocieron la autoría de las firmas. Y es más, los demandados, al intimar el pago a los actores, según surge de fs. 85 lo hicieron en el plazo de un año previsto en el contrato, no contado desde el primer contrato suscrito, sino desde el 5 de noviembre de 2007, esto es, desde el contrato que efectivamente los vinculaba. Todo ello, examinado a la luz del art. 1301 del C.C. lleva inexorablemente a concluir que para las partes, es decir, para ambas partes, el contrato válido y que los vinculaba era de fecha 5 de noviembre de 2007, en tanto fue a través del mismo que dieron nacimiento a las obligaciones contraídas y así lo reconocieron, expresamente, al suscribir las cartas de pago e indirectamente al computar el plazo para intimar el pago de los promitentes compradores. Todavía, cabe señalar que en nada afecta a la validez de dicho contrato que se hubiere previamente otorgado otro, por el mismo bien con fecha 26 de octubre de 2007. Y ello, en la medida en que dicho contrato no contó con firmas certificadas notarialmente y por lo tanto no cumplió con los requisitos exigidos por el art. 3 de la Ley 8733 y sus modificativas en orden a la intervención notarial, lo que eximía a las partes de proceder a su rescisión, tal como lo postula el apelante, para proceder a otorgar el nuevo contrato, con fecha 5 de noviembre de 2007. VI) En lo que refiere a los agravios formulados por los demandados en cuanto a que la parte actora había incurrido en mora, por lo que a su juicio no podía hacerse lugar a la escrituración solicitada, los mismos tampoco resultan de recibo. En efecto, surge del contrato glosado a fs. 5 a 8 que en la cláusula 7 (fs. 6v.) se pactó la mora automática, por lo que vencido el término pactado para el pago del precio, la parte actora había caído en mora. Ello, en tanto el procedimiento de intimación previsto en los artículos 22 y 40 de la Ley 8733 corresponde en caso de que se solicite la resolución del contrato, pero no es exigible cuando lo que se pretende es el cumplimiento forzado del mismo, tal como ocurriera en autos, (CF. Viera, Enajenación de Inmuebles a Plazos, pág. 169, Gamarra, Tratado de Derecho Civil, Tomo IV, pág.). Ahora bien, tal aserto, sin embargo, no le impedía a dicha parte solicitar la ejecución del contrato. Ello en tanto, si bien es cierto que dicho estado se había configurado, debe observarse que en el caso, la mora de los accionantes se originaba en el no pago del precio en fecha. Se trataba pues de un incumplimiento no definitivo y siendo así, tal como lo enseña Gamarra, mientras el acreedor, en este caso los promitentes vendedores, no promovieran demanda por resolución del vínculo contractual los deudores, promitentes compradores, podían cumplir su obligación, como lo hicieran, depositando el pago del saldo de precio (CF. Tratado de Derecho Civil, Tomo XVII, Responsabilidad Contractual, 2º Edición, pág. 121/122). Es criterio de la Sala (Sents. 83/98, 374/05) que debe distinguirse claramente las hipótesis de cumplimiento tardío y la purga de la mora. En el primero se satisface el interés de acreedor y se extingue el estado de mora para el futuro (ex nunc), pero no se eliminan los efectos ya producidos anteriormente, como el perjuicio moratorio y la sanción punitiva de la cláusula penal. La segunda consiste en una renuncia del acreedor a los efectos ya producidos (ex tunc) sin satisfacción de éste y siendo así, solo puede originarse en un acto unilateral de acreedor, de carácter abdicativo, que perdona y desiste de hacer valer las consecuencias de la mora y las elimina por su sola voluntad (Gamarra, "Responsabilidad contractual" Vol. 1 "El incumplimiento", pág. 321). El cumplimiento tardío es posible mientras el acreedor no haya manifestado su voluntad de resolver el contrato. Así Gamarra afirma que “en el plazo esencial ... el cumplimiento tardío está vedado al deudor” aunque entiende que, si le interesa al acreedor, éste puede admitirlo siempre que no haya sido pactado como resolutorio (Responsabilidad contractual, Tomo I, p. 237-250). Por consiguiente y dado que los demandados no iniciaron acción alguna tendiente a la resolución del contrato por incumplimiento de los promitentes compradores, no había precluido para estos la posibilidad de cumplir con la obligación a su cargo de pagar el precio, y cumplido tal extremo, solicitar la escrituración judicial, como lo hicieran. VIII) No existen méritos para la imposición de especiales sanciones procesales en el grado (arts. 688 C.C.; 56, 261 C.G.P.). Por los fundamentos expuestos, disposiciones enunciadas y aplicables, el Tribunal FALLA: Confirmando la recurrida, sin especial condenación en el grado. Y, oportunamente, devuélvase. Dra. Graciela Gatti Dr. Eduardo J. Turell Ministra Ministro Dra. Ana M. Maggi Ministra Esc. Blanca Casanova Loreto Secretaria