Sentencia Definitiva N° 10/2020

Montevideo, seis de febrero de dos mil veinte VISTOS : Para sentencia definitiva, estos autos caratulados: “ NEGRÍN CAIRUS, ELBIO C/ NEGRÍN CAIRUS, DANIEL - DESALOJO RURAL - CASACIÓN”, I UE: 443-155/2016 . RESULTANDO : I) Por sentencia nro. 37, de 29 de noviembre de 2017, el Juzgado Letrado de Primera Instancia de Dolores de 2º Turno, a cargo de la Dra. Mariana CAPURRO, falló: “ Amparando la excepción y denuncia de prejudicialidad del proceso particionario, así como y en su mérito las excepciones de falta de legitimación activa del accionante por configurarse la necesidad de un litisconsorcio activo necesario, así como excepción de falta de legitimación pasiva del demandado al revestir el mismo no solo la calidad de arrendatario también la de dueño, en carácter de copropietario al 50% de los bienes indivisos objeto de desalojo. Dejando en su mérito sin efecto el desalojo decretado por decretos No. 1114/2016; 1212/2016 y 1260/2016. Todo sin especial condenación ” (fs. 121/125). II) Por sentencia individua-lizada como DFA-0007-00010/2019, SEF-0007-000004/2019, de 4 de febrero de 2019, el Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 3º Turno, integrado en la oportunidad por las Dras. Loreley OPERTTI, Claudia KELLAND y Beatriz TOMMASINO (extendieron discordias las Dras. Cristina CABRERA y Mary ALONSO; fs. 187/189), dispuso: “ Revocase la sentencia de primera instancia y en su mérito, mantiénese firme el mandamiento de desalojo liminar el que deberá ser ejecutado, a partir del vencimiento del plazo del contrato. Sin Especial condenación ” (fs. 172/186). III) Contra el referido fallo, la parte demandada interpuso el recurso de casación en estudio (fs. 195/209 vta.). En tal sentido, en apre-tada síntesis, expresó los siguientes agravios. a) Indicó que la Sala incurrió en una errónea aplicación del art. 37 del decreto-ley nro. 14.384, en tanto es indudable que la legitimación, tanto activa como pasiva, es absolutamente incompleta, porque ninguno de los litigantes tiene la titularidad del 100% de los bienes rurales que se encuentran en estado de indivisión. Manifestó que no es posi-ble considerar al actor como arrendador pleno, dado que él no fue arrendador original, sino que heredó tal calidad y lo hizo de manera parcial. Adujo que en autos se privilegió la figura teórica del arrendamiento sin advertir a cabalidad el efecto de la confusión arrenda-tario-condómino, arrendador-condómino. Señaló que la muerte de los padres en común (originales arrendadores), mutó la legitimación tanto activa como pasiva que se deriva de esa nueva relación arrendaticia post fallecimiento. Argumentó que parece ine-xorable que el instituto jurídico de desalojo, de mantenerse la tesitura de la Sala, habría sido desnaturalizado y se habría convertido en un instituto de adjudicación de tenencia de bienes entre coherederos. Precisó que es improce-dente haber querido incluir el supuesto de autos como un caso de excepción, en el que tanto doctrina como jurisprudencia prescinden de una correcta conformación de la legitimación. Insistió en que, al pres-cindir de la partición -único mecanismo ajustado a derecho-, hace que la sentencia se vuelva anómala al estar desconociendo el derecho de propiedad del desalo-jado. Remarcó que el “ad quem” omitió apreciar que el contrato de arrendamiento inicial se vio modificado, al haber devenido ambos contendores en condóminos o copropietarios indivisos, desconociendo la Sala el art. 1151 del C. Civil. Arguyó que la solución del Tribunal es errática, pues da la impresión de haber querido otorgar los derechos declarativos de una partición en beneficio exclusivo del actor. b) Asimismo, adujo que la impugnada vulneró las normas sobre admisibilidad y valoración de la prueba (arts. 140 y 141 del C.G.P.), por cuanto, la profusa prueba diligenciada en autos, así como la multiplicidad de expedientes acordonados como prueba trasladada, de haber sido analizada individual-mente y en su conjunto, racionalmente, conforme a la sana crítica, en modo alguno podría haber llevado a revocar la sentencia de primera instancia, por cuanto, dicha prueba, indica la inexorable prevalencia de los actos y hechos que de allí emergen, que son inherentes al derecho sucesorio. Concluyó que la “innova-ción” del criterio jurídico de la Sala, mediante un “simple desalojo” (monitorio), deja sin efecto todas las normas inherentes al modo de adquirir por sucesión y su forma de división (arts. 1039 y 1115 del C.C.), lo cual configura un supuesto de absurdo evidente, ilógico y aberrante. IV) Conferido el traslado de precepto (fs. 211/213), compareció la parte actora bregando por el rechazo de los agravios (fs. 225/228). V) Elevados los autos para ante la Suprema Corte de Justicia (fs. 234), fueron recibidos el día 11 de abril de 2019 (fs. 235). VI) Por resolución nro. 1600, de fecha 12 de agosto de 2019, la Corte finalmente admitió la procedencia del recurso y ordenó el pase a estudio de la causa (fs. 254 y vta.); concluido el estudio, se acordó el dictado de sentencia para el día de hoy. CONSIDERANDO : I) La Suprema Corte de Justicia, por unanimidad de sus miembros naturales, desestimará el recurso de casación interpuesto en autos, por los fundamentos jurídicos que se expresarán, pues los agravios articulados como sustento de la casación no resultan eficientes para resolver en sentido contrario a lo decidido en segunda instancia. II) Del caso de autos . Tramita en autos juicio de desalojo rural por vencimiento de plazo, respecto de los padrones nros. 5.059 y 5.029, emplazados en la cuarta sección catastral del departamento de Soriano, paraje “La Concordia”, promovido por Elbio Raúl NEGRÍN CAIRÚS contra su hermano Daniel Enrique NEGRÍN CAIRÚS. De los documentos glosados a fs. 1 y ss. (respectivos contratos de arrendamiento suscritos con fecha 25 de marzo de 2008 y 15 de octubre de 2008), surge que los cónyuges Raúl NEGRÍN GONNET y Elsa Anita CAIRÚS (padres de los litigantes) dieron en arriendo a su hijo Daniel Enrique NEGRÍN CAIRÚS (accio-nado) los citados padrones rurales. Tras el fallecimiento de los arrendadores, fueron declarados únicos y universales herederos de los causantes los ahora contendientes (fs. 8 y ss.). En razón de ello, el desalojante de autos reviste, al mismo tiempo, las calidades de arrendador y de condómino, en tanto el accionado las de arrendatario y también de condómino. Pues bien, la cuestión planteada en estos términos, de acuerdo a la forma en que fueron articulados los agravios por el recurrente, se centra en determinar las respectivas legitimaciones (activa y pasiva) de los litigantes en el presente proceso de desalojo por vencimiento de plazo. Dicho de otra manera, si en mérito a la confusión de calidades (actor / condómino / arrendador y demandado / condómino / arrendatario), resulta (o no) procedente el desahucio impetrado. En lo sucesivo se abordará tal cuestión. III) Del mérito de la impugna-ción . III.1) De si el Tribunal de Apelaciones vulneró el art. 37 del decreto-ley nro. 14.384 . A juicio de la Corte, el agravio es de rechazo. Surge con claridad, tanto de la demanda, como de la contestación, que quien comparece a promover este accionamiento es heredero, conjuntamente con el demandado, de los ya nombrados causantes, padres de los litigantes. También es claro que el título original que justifica la tenencia de los bienes rurales por parte del demandado, encuentra su razón en los contratos de arrendamiento celebrados. Pues bien, la discusión está centrada en definir si, en tal marco, el accionante reviste legitimación activa para desalojar a su condómino/arrendatario, con plazo contractual vencido. La Corte comparte la doctrina y jurisprudencia mayoritaria sobre el tema, en posición coincidente con la sostenida por el “ad-quem” -integrado-, y disiente con la postura defendida por la parte recurrente. En efecto, si bien es verdad que, en principio, cuando se trata de ejercer acciones derivadas de un condominio es necesario la presencia de todos los condóminos, es también cierto que la regla admite excepciones, por ejemplo, en caso de colusión y dolo, o cuando, como en el caso, uno de los condóminos reviste la doble calidad de condómino y arrendatario, lo que se traduce en una confusión de intereses pues, por un lado, el demandado es copro-pietario y, por otro, tiene interés económico en la continuación de la explotación del predio cuyo desalojo se impetra. En ninguno de estos su-puestos es posible exigir al otro condómino que cuente con la voluntad de su co-heredero arrendatorio para dar el desalojo, pues el sentido común indica que nunca lo logrará, dado que el actual ocupante del predio eviden-temente no quiere ser desalojado. Sucede que para satisfacer el derecho sustancial en juego, para no conculcar el derecho de acción y tener por debidamente integrado el lado activo de la relación procesal, resulta indispen-sable prescindir de la voluntad del condómino demandado, puesto que no se puede exigir que comparezca a desalojar a aquel cuyo interés, como dice Enrique VESCOVI, está en la vereda de enfrente (cf.: “Litisconsorcio necesario. Casos en los cuales no es indispensable la participación de todos los condóminos. Oposición a la prórroga de arrendamiento”, en R.U.D.P., año 1990, nro. 1, Jurisprudencia anotada, pág. 67; ver también: Enrique VESCOVI y OTROS, “ Código General del proceso. Comentado, anotado y concordado ”, T. 2, Ed. Ábaco, Montevideo, año 1993, pág. 121; en jurisprudencia, ver sentencia nro. 99/2017 del T.A.C. 7º T., sentencias nros. 67/2008, 68/2013, 79/2014 y 90/2015 del T.A.C. 6º T.; sentencias nros. 126/2005, 89/2014 y 109/2015 del T.A.C. 5º T., sentencia nro. 53/97 del T.A.C. 4º T. y sentencia nro. 86/2000 del T.A.C. 3º T.). En verdad, el recurrente omite considerar que el título original por el que detenta los bienes rurales son los respectivos contratos de arrendamiento. La circunstancia de que el enjuiciado haya sucedido a la parte arrendadora junto con su hermano (actor), no modifica el título en cuya virtud se ejerce la tenencia, y en tal sentido se comparten plenamente las siguientes consideraciones vertidas por el Prof. Jaime TEILTELBAUM en oportunidad de evacuar una consulta a él formulada: “ Se consulta: 1) Si los condóminos propietarios sólo de 5/6, tienen legitimación activa para iniciar el desalojo del arrendatario (ahora también condómino). 2) Si dichos condóminos tienen legitimación activa para iniciar los procedi-mientos de revisión del precio. 3) Si en cambio, deben proceder previamente al procedimiento de partición judicial. En principio tratándose de un condominio, o, más concretamente de un coarrenda-miento, la legitimación activa corresponde a todos los titulares. Se trataría de un litisconsorcio necesario activo, lo que supone la carga de la demandado común (...) No obstante en el caso presente, si bien se impone el litisconsorcio necesario activo para los cinco condóminos sucesorios, no es necesario (y en los hechos imposible) la comparecencia del condómino simultánea-mente arrendatario ”. Concluyendo más adelante: “ ...no puede imponerse preceptivamente la carga de la demanda a los seis condóminos del caso en consulta por las siguientes razones: a) La situación de hecho, torna lógicamente imposible, la comparecencia del condómino, en una demanda común, dirigida a sí mismo como arrendatario y en contra de sus intereses como tal. b) Encarado jurídicamente, como dialéctica procesal, no puede concebirse que una parte asuma la doble posición de actor y demandado en el mismo juicio... ”. “ c) No existe violación del principio de defensa, ni extensión subjetiva a terceros que no han litigado, en la medida de que el condómino es emplazado como arrendatario demandado y como tal es parte ” (cf.: “Litis consorcio. Imposibilidad de comparecencia de todos los litis consortes en un litis consorcio necesario”, publicado en RUDP nro. 1/1989, págs. 101/102). Tampoco el vencimiento del plazo contractual puede introducir modificaciones a la naturaleza de la relación arrendaticia, porque el demandado desalojado, sin perjuicio de su calidad de condómino que reviste junto con su hermano, es arrenda-tario con plazo vencido y pasible de ser desalojado del bien en cuestión. En lo específico, la Corte, en su anterior integración, señaló: “ Respecto del desalojo de un coheredero por otro cabe afirmar que no procede el desalojo del condómino coheredero cuando esta es la única calidad que funda su ocupación. Pero si celebra un con-trato de arrendamiento la relación contractual locativa prevalece sobre la condición de condómino y la sustituye en lo que tiene relación con los derechos, deberes y obligaciones que surgen del contrato ” (cf. sentencia nro. 25/1999). En suma, este Colegiado estima que asiste razón a la Sala de segundo grado cuando distingue la situación en que uno o varios comuneros pretenden desalojar a otro u otros copropie-tarios que gozan exclusivamente de uno o varios bienes comunes, respecto de la hipótesis en que el arrendatario de un inmueble adquiere en forma superviniente la calidad de copropietario de dicho bien. Tal como señaló el Tribu-nal de Apelaciones en lo Civil de 6° Turno, en fallo redactado por el Dr. Hugo BERMÚDEZ: “[En realidad] s on supues-tos distintos. En el primero, es claro que no procede la vía del desalojo, porque existiendo una típica INDIVISIÓN, corresponde implementar la vía del proceso particionario. Tampoco corresponde el cobro de renta, aunque doctrina y jurisprudencia admiten la posibilidad de recompensas o de accionamientos contra quienes tuvieran el disfrute exclusivo y excluyente del o de los bienes comunes, ya en base a la ‘actio in rem verso’, ya en virtud de los principios inherentes a la comunidad. En el segundo supuesto, que es el de autos, la solución no puede ser la misma, porque NO SE TRATA DE PONER FIN A UNA INDIVISIÓN, como se sostiene en el memorial de agravios, sino de accionar en Sede de desalojo, en principio correctamente, pero contra un arrendatario que reviste, al mismo tiempo, calidad de copropietario del raíz objeto del desahucio. En estas situaciones es claro que se admite el accio-namiento, porque no se trata de un condominio puro y simple que ocupa un bien común, sino de un copropietario que antes de asumir dicha condición había arrendado el bien a quienes, ulteriormente, pasaron a compartir la titularidad dominial del bien. No aceptar en tales situaciones la vía del desalojo implicaría violar los dos grandes principios que consagran los a.1253 y 1291 C.C., reglas fundamentales que se aplican desde que la calidad superviniente de copropietario del bien no produce la aniquilación del contrato de arrendamiento; pero significaría, además, dejar librada la restitución del bien -obligación impuesta por el a. 17 DL 14.384- a la voluntad del arrendatario-copropietario y a las vicisitudes del proceso particionario. Por ende, la definición del caso concreto no se confunde con las hipótesis de indivisión pura y simple, porque el subjudice no enfrenta en contienda a dos condóminos, sino a una parte arrendadora y otra parte arrendataria, y una vez definida y consolidada la cuestión planteada por el desalojo, los condóminos movilizarán la vía apropiada para hacer cesar el estado de indivisión, siendo en esa vía donde deberán ventilarse todas las cuestiones existentes entre aquéllos ” (cf. sentencia s/n, de fecha 21 de octubre de 1991, publicada en la LJU, T. CV, c. 12.171, págs. 450/451). El precedente desarrollo argumental conduce a rechazar la alegada falta de legitimación activa, en cuya ausencia se funda la impugnación de autos. III.2) De si la Sala in-currió en error al valorar la prueba de autos (arts. 140 y 141 del C.G.P.) . A partir de las considera-ciones anteriormente expuestas, y de la solución a la que se arriba, la Corte entiende que, por su conexión lógica, se torna inútil y carente de objeto analizar este sector de la impugnación. IV) De las costas y costos . Atento a la correcta con-ducta procesal desplegada por las partes, no se impondrán condenas causídicas en el grado (arts. 56.1 y 279 del C.G.P y art. 688 del C.C.). Por los fundamentos expuestos, la Suprema Corte de Justicia, por unanimidad, FALLA : I) DESESTÍMASE EL RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO POR LA PARTE DEMANDADA; SIN ESPE-CIAL CONDENA PROCESAL. II) ESTÍMANSE LOS HONORARIOS FICTOS EN 20 B.P.C. III) NOTIFÍQUESE Y, OPORTUNA-MENTE, DEVUÉLVESE.