Sentencia Definitiva N° 75/2019

VISTOS: Para sentencia definitiva de primera instancia estos autos caratulados: “Aprhor ltda c/ Pena Calace, Eduardo -juicio ejecutivo común” IUE 2-147/2018, venidos a conocimiento de esta sede en función del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva de primera instancia N° 14/2019 del 21 de marzo de 2019 dictada por la señora Juez de Paz Departamental de la Capital de 24° Turno, Dra. Ana Claudia Galván Gatti; RESULTANDO: 1) Por el referido pronunciamiento, a cuyo relato de antecedentes procesales cabe remitirse, se falló desestimando las excepciones opuestas manteniendo firme la providencia liminar N° 677/2018 que remite a la 401/2018, con costas y costos a cargo de la demandada por ser de precepto. 2) Los agravios de la demandada en síntesis consistieron en que el edificio que generó los gastos comunes que se le reclaman por la vía del juicio ejecutivo no se encuentra incorporado al régimen de propiedad horizontal. Dijo que la sentenciante no valoró adecuadamente la prueba documental presentada, según la cual, para determinar si este edificio se encuentra o no incorporado a propiedad horizontal, debe examinarse si se dio cumplimiento a los requisitos exigidos por el art. 20 del Capítulo III de la Ley 18.795, que exige que se haya otorgado el Reglamento de Copropiedad. Expresó que, al no haber propiedad horizontal, no puede existir administrador en los términos de la Ley de propiedad horizontal y tampoco asamblea de copropietarios en los términos correctos y que legalmente corresponden. Manifestó que en todo momento reconoció la existencia de una eventual deuda por gastos de funcionamiento del edificio “pero no con la denominación 'gastos comunes'”. No se lo citó a Asamblea de Copropietarios que en realidad es una reunión de promitentes compradores porque “propietarios no hay ninguno” por no haberse podido escriturar al no encontrarse las construcciones incorporadas a propiedad horizontal. Las constancias de la empresa privada por la que se habrían efectuado las notificaciones no se encuentran firmadas, se trata de hojas de papel, documentos emanados de terceros de los que surge únicamente el término “buzón”, no la constancia de recepción ni la firma del destinatario. El testigo que dijo entregar la correspondencia no puede saber lo que ella contiene porque va en sobre cerrado. Respecto a la carga de afirmar el importe de lo que su apartamento pueda estar adeudando, la misma no puede imponérsele desde que no cuenta con las liquidaciones mensuales de los gastos de funcionamiento de los que se le intima el pago. Simplemente se dijo que se pretendía abonar la deuda en la forma que legalmente corresponde por no encontrarse el edificio dentro del régimen de propiedad horizontal. Ello significa, con su debida actualización según el Decreto Ley 14.500 y el interés legal del 6% anual desde la presentación de la demanda, previo cumplimiento de la instancia conciliatoria. A su criterio se debe analizar la prueba en debida forma, de acuerdo con los principios de la sana crítica y “fundamentalmente de la experiencia”. Solicitó que en definitiva se revoque la sentencia apelada con expresa condena en costas y costos a la contraria. 3) Al evacuar el traslado del recurso la parte actora manifestó que el demandado en su contestación de la demanda expresó que nunca fue citado a ninguna Asamblea de Copropietarios. Sin embargo, no expresó que no le llegaran las liquidaciones mensuales. Por ende, siempre tuvo acceso a las liquidaciones y al saldo final de deuda. No debe admitirse la cédula catastral agregada al apelar ya que no cumple con el requisito del art. 253.2 y 121.2 del CGP. CONSIDERANDO: I) Los agravios deducidos son de recibo, por lo que se revocará la sentencia apelada, de acuerdo a los fundamentos que seguidamente se expresarán. II) En el caso se trata de la pretensión, -tramitada por la vía ejecutiva- de cobro de gastos comunes correspondientes al apartamento 502 de un edificio construido bajo el régimen de propiedad horizontal. El demandado es promitente comprador, como lo serían también -siguiendo la posición del demandado, aunque no probada- los demás habitantes del edificio, quienes habrían designado como administrador a la parte actora. III) El promitente comprador con promesa inscripta, además de los derechos generados a partir de la inscripción, es quien está en posesión de la cosa desde el momento en que se le entregó la unidad. Por efecto de las obligaciones contraídas en la promesa original, transferidas en cada cesión operada, el demandado se hizo cargo respecto al propietario de lo siguiente (en lo que se refiere al objeto del presente proceso): aceptar el Reglamento de Copropiedad que otorgará el vendedor (cláusula novena -fs. 196 vto-, pagar los gastos comunes (cláusula décimo primera), aceptar el administrador del edificio que designe el promitente vendedor hasta la constitución del condominio. “El administrador cursará a la parte promitente compradora la liquidación de los gastos comunes cuyo importe deberá ser abonado en el domicilio del administrador dentro de los diez días sigientes a su recibo. Si no llo abonara en dicho plazo, se acumulará e interés moratorio máximo premitido legalmente, sin perjuicio de exigírsele el pago. La parte promitente compradora acepta desde ya las liquidaciones de gastos comunes que se le formulen.” (cláusula décimo segunda). También se estableció el derecho del promitente vendedor de aplicar una multa para el caso de que el promitente comprador no paque los gastos comunes.(fs. 197). IV) La designación del administrador actual se hizo en asamblea del 29 de diciembre de 2011, la que se presume se trató de una asamblea o reunión de promitentes compradores (fs. 206). Se encuentran presentes los que firman por las unidades allí indicadas pero no se expresa en qué carácter lo hacen o si alguno de ellos es el propietario del inmueble. Hay otras firmas de las que no se identifica el número de apartamento, por lo que no es posible establecer si estaba el promitente comprador de la unidad objeto de la presente ejecución (502). V) La deuda que pretende ejecutarse en autos contra el promitente comprador de la unidad 502 fue aprobada por asamblea del 23 de mayo de 2017, conformada presuntamente por promitentes compradores, que ratificaron la designación de APRHOR LTDA como administradora del edificio y se la facultó para iniciar las acciones legales para el cobro de las deudas detalladas. También se designó a la Dra. Miriam Areosa para que las lleve a cabo por el total de las deudas hasta la fecha más los gastos incurridos hasta cancelar. “También se resuelve que a partir de tres meses de deuda por concepto de gastos coumnes, dicha deuda pasa a jurídica a efectos de iniciar las acciones legales correspondientes.” (fs. 6). VI) Con el acta de asamblea antedicha y certificado notarial sobre la designación de ARHOR LTDA como administrador del edificio se inició juicio ejecutivo. El mismo se fundó en lo dispuesto por el art. 14 del Decreto Ley 14.560 que dice: “La cuenta de expensas y demás gastos comunes (artículo 5° de la Ley 10.751 de 25 de junio de 1946) adeudada por un copropietario, formulada por el administrador y aprobada por la Asamblea constituirá título ejecutivo, siempre que estos hechos resulten acreditados en la forma prevenida por el párrafo final del artículo 7° de esta ley” (testimonio notarial). VII) El demandado se excepcionó alegando que el edificio no se encuentra incorporado al régimen de propiedad horizontal, lo que significa que la actora no está facultada para promover acción ejecutiva por no ser de aplicación al caso el artículo 14 del Decreto Ley 14.560. VIII) La sentenciante desestimó las excepciones (“falta de legitimación activa y defecto en el modo de preparar la demanda”). La primera, porque según informara la IMM el edificio cuenta con habilitación final, por lo que se encuentra incorporado el régimen de propiedad horizontal de acuerdo a lo dispuesto por el art. 30 de la ley 10.751. La segunda, porque, -a criterio de la a quo- se realizó Acta de Asamblea de Ccopropietarios en la que se estableció la deuda de la unidad 502 y se aprobó iniciar las acciones tendientes al cobro, siendo el Administrador que surge del Certificado Notarial de fs. 4/4v, quien se presentó a promoverlas, por tanto existe título ejecutivo y el proceso iniciado es correcto, conforme a derecho.” (fs. 144). IX) No se comparte la posición de la a quo. El legitimado activo para demandar el pago de los gastos comunes al promitente comprador es el propietario, esté el edificio en régimen de propiedad horizontal o no. En el caso de que existiere un condominio bajo el régimen de propiedad horizontal y existieren varios condóminos, éstos conformarán su voluntad de exigir el pago -incluso judicial, con título ejecutivo legalmente establecido- a través de un órgano propio de la propiedad horizontal denominado Asamblea de Copropetarios. X) En el caso, no surge acreditado que la asamblea conformada para resolver la realización de acciones judiciales tendientes al pago de deudores de gastos comunes hubiere provenido de co-propietarios. Si bien la IMM informó a fs. 122 que las construcciones realizadas en el padrón 32.579 tienen habilitación final, no surge desde qué fecha ni que se hubiera inscripto el plano aprobado en la Dirección Nacional de Catastro, donde sigue figurando como padrón en régimen “común” y “Valor PH provisorio Ley 18.795 art. 20” (fs. 147). Por lo tanto, no pudieron haberse realizado las escrituras traslativas de dominio a los integrantes de la Asamblea que decidió promover las acciones para el cobro a este promitente comprador. Ni la ley 10.751 ni el Decreto Ley 14.261 otorgan el derecho a los promitentes compradores a reclamar por la vía del juicio ejecutivo el pago de gastos comunes a otros promitentes compradores. Las leyes posteriores que disponen formas especiales de incorporación de inmuebles al régimen de propiedad horizontal tienden a que los promitentes compradores de unidades construidas o a construir en el régimen de propiedad horizontal que no han podido reunir los requisitos de las dos leyes anteriores puedan obtener el status de horizontalidad. El fin último de la obtención de dicho estado es que el promitente comprador pueda regularizar su título escriturando la unidad (ahora existente tanto material como jurídicamente) a su favor y adquiriendo así el dominio pleno y los derechos que le otorga el régimen. Hasta tanto ello no suceda (la escrituración voluntaria o judicial de la unidad) el promitente comprador no tiene los derechos que le otorgan las leyes 10.751 y Decreto Ley 14.261 que es un sistema concebido para un régimen de condominio o copropiedad estrictamente. XI) El artículo 10 del Decreto Ley 14.261 establece: “Los derechos acordados a los copropietarios y condóminos en los artículos precedentes, podrán ser ejercitados igualmente por lor promitentes compradores con promesa inscripta en el Registro General de Inhibiciones, cuando haya recaído a su favor sentencia definitiva ordenando la escrituración de oficio y hayan pagado o consignado la totalidad del precio de venta de la promesa respectiva. En tal caso deberán acreditar ante el Juzgado además, los siguientes extremos: A) Que constituyen una mayoría de los 2/3 (dos tercios) de los promitentes compradores, que representen por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor total del inmueble; B) Que los propietarios promitentes vendedores han incurrido enmora de cumplir conlos requisitos previos necesarios para la incorporación; C) Que no tienen deudas pendientes con ellos por ningún concepto y especialmente tributos y consumos cuando éstos sean o hayan sido de su cargo.” En tanto co-poseedor, puede acordar con los demás co-poseedores la forma como se va a administrar el bien. Es legítimo -ya que no se encuentra prohibido- acordar administrar el bien de la misma forma que si el inmueble estuviera incorporado al régimen de propiedad horizontal. Contando con la habilitación final de la Intendencia Municipal de Montevideo, de hecho el inmueble se encuentra en régimen de propiedad horizontal. Ello les confiere el derecho a los promitentes compradores a exigir del promitente vendedor la escrituración del apartamento prometido en venta bajo este régimen. XII) Como se expresa en LJU caso 12.057: “/.../mientras no existe materialmente la cosa que constituirá el objeto del derecho de propiedad, mientras no se apruebe el plano respectivo por la autoridad municipal y se otorguel a 'habilitación final', mientras no se otorguen la escritura pública y la tradición, el promitente adquirente no será propietario (cf. Sánchez Fontans: ob. Cit, p. 268). Es decir que antes de la reunión de todos esos elementos, el edificio es un bien, es una cosa existente en elmundo exterior, pero NO PUEDE REGIRSE POR EL SISTEMA DE LA LEY 10.751 (modificativas y complementarias), y para constituir derechos sobre él, le será aplicable, hasta tanto no lleguen a reunirse losmencionados requisitos, el régimen del Código Civil, considerando terreno y edificio como una unidad: es la única posibilidad. Si queremos tratarlo como propiedad horizontal, tendremos que considerarlo una cosa futura; no es aun propiedad horizontal, puede llegar a serla (Miranda, Op cit, p.25).” /.../ En consecuencia, ni el actor ni los restantes ocupantes de las unidades del edificio 'E', sito en la calle E. N° 1080, revisten otra calidad que la de co-promitentes compradores -con promesa inscripta el primero y también presumiblemente los segundos-, por lo que no cabe hablar de 'condóminos' sino en forma muy genérica y sí atribuir condición de acreedores a estos últimos. Por cuya virtud, la relación entre todos ellos, queda regida por el 'derecho común', no siendo aplicable ninguna de las leyes relativas a la Propiedad Horizontal. /.../” “ Por lo mismo, no puede hablarse de 'expensas' y 'gastos comunes' en el sentido y conforme a la regulación legal (a. 5,6,7,24 y 25 L. 10.751; a. 6/7 DL 14.261; a. 14 DL 14.560 etc.); ni de una administración del edificio a cargo de un Administrador y de un órgano fundamental, cual es la Asamblea de Propietarios (a.17, 18, 19 y ccs. L 10.751; a. 617 DL 14.560, etc) etc.” “Como se señala en dictamen de la Comisión de Derecho Civil de la Asoc. De Escribanos del Uruguay, los promitentes compradores con promesa registrada que no han escriturado la unidad a su nombre, no tienen la calidad de propietarios hasta que se opere la traslación de dominio, por el modo tradición. Por ende, carecen de poderes para integrar la Asamblea de Propietarios (Inf. De los Esc. José curi Zagia, Fernando Miranda y Walter Pardías, en Rev. A.E.U. Cit., t. 62, Nos 3-4, ps 170-171).” “Esta aplicación del derecho común supone excluir la normativa legal, como viene de señalarse, la cual opera normalmente como supletoria o bien como complementaria, ya que en un edificio de Prop. Horizontal es vital el Reglamento de Copropiedad en cuanto se le reputa 'la ley del condominio', pudiendo emanar del acuerdo de voluntades de los condóminos (contrato plurisubjetivo o plurilateral) o del propietario del edificio que lo emite en oportunidad de INCORPORAR el mismo al régimen de propiedad horizontal ( cf. De Vida Martincorena Nelson: 'El régimen de la propiedad horizontal según la ley 14.261', ed. FCU 176 ed 1976 p. 52-53).” Conforme a lo expuesto, APRHOR carece de personería desde que no representa al o a los propietarios del bien por cuyo uso y goce se generaron los gastos de funcionamiento que se reclaman. El título de autos es inhábil para constituir título ejecutivo, desde que no emana de una Asamblea de Copropietarios. Siendo incuestionable la legitimación del propietario para reclamar al promitente comprador el pago de gastos de funcionamiento del inmueble que ocupa en virtud del contrato de promesa de compraventa que los vincula, pueden tener legitimación los promitentes compradores de unidades de propiedad horizontal del mismo edificio por la cuota parte que le corresponde al demandado en los gastos de funcionamiento. No en función de contrato que los vincule, ni de leyes de propiedad horizontal que no se les aplica sino en función de normas del derecho común, tales como el art. 1308 del C Civil. Pero lo que está en juego en el presente proceso es si se presentó título hábil para exigir el cobro de una deuda por la vía del juicio ejecutivo, siendo la respuesta a esto, negativa. En caso de que debiera entenderse que la actora tiene legitimación activa para entablar juicio ejecutivo contra el demandado de autos por deuda de gastos de funcionamiento del edificio y de administración, debe señalarse también que lo incorporado para ser ejecutado tampoco constituye una cuenta de gastos, en el sentido indicado por la ley de propiedad horizontal. Como se expresa en RUDP 1-2/2010, caso 590. “Si se parte de la base de la ratio legis que habilita un proceso monitorio ejecutivo, que radica en la 'certeza inicial' del fundamento de la pretensión -certeza tal que permite un muicio de dundabilidad liminar por el Juzgador acerca del petitum-, va de suyo que la interpretación sobre la habilidad del título ha de ser restrictiva, debiendo emerger en forma clara del mismo, los elementos requeridos por la ley y que permitan un despacho inaudita altera pars.” “En el caso, de la lectura del Acta cuyo testimonio constituye el pretendido título, no emerge en ningún momento la aprobación de cuenta alguna. La Real Academia Española define como cuenta, en la acepción relevante para esta causa, al 'Pliego o papel en que está escrita alguna razón compuesta de varias partidas, que al fin se suman o restan' y por cuenta deudora 'la que presenta saldo en contra de su titular'. Es decir que dicho saldo debe emerger de un pliego o papel de aquella razón, que no es otra cosa que un detalle de las partidas que se adeudan, en forma mínimamente relatadas. De allí que se pueda concluir en la inexistencia de una 'cuenta' pues en el Acta no emerge el menor análisis previo del por qué se llega a la suma pretendidamente debida.” “Dada la especialidad del monitorio que antes se expresara, que requiere una certeza inicial, certeza que justifica las menores garantías emergentes de la estructura 8a tal punto que se prevé como impugnación un proceso ordinario posterior en el art. 361 CGP), va de suyo que la no existir esa certeza no se verifica el presupuesto necesario habilitante del tracto especial monitorio, por lo que el título ha de considerarse inhábil para ello, correspondiendo entonces acudir a otra vía, tal cual es la ordinaria. En suma, habrá de acogerse la excepción interpuesta por ausencia del presupuesto procesal de existencia de título hábil en los especiales términos del art. 14 de la Ley 14.560, y por ende se revocará la recurrida dejando sin efecto el mandamiento liminar ejecutivo.” (TAC 3° Cardinal (r), Alonso, Chalar. Sent. N° 239/2009 del 19/10/2009). No se impondrán condenas procesales especiales en el grado. Por los fundamentos expuestos y lo dispuesto por los arts. 197 y 198 del CGP, FALLO: Revocando la sentencia apelada y en su mérito, dejando sin efecto el mandamiento liminar ejecutivo y levantando el embargo trabado, oficiándose sin especial condenación procesal. Notifíquese y devuélvase con copia para la señora juez a quo.