Sentencia Definitiva N° 74/2019

VISTOS: Para sentencia definitiva de primera instancia estos autos caratulados “VARELA INMOBILIARIA SRL C/ DO CANTO PRADO, PABLO – ACCIÓN RESOLUTORIA” IUE 2 – 9144/2019 RESULTANDO : 1) A fs. 1/3 compareció VARELA Inmobiliaria SRL y promovió demanda de resolución de contrato por incumplimiento y cobro de multa , contra Pablo Danilo Do Canto Prado , solicitando por las razones allí expuestas que corresponde hacer lugar a la pretensión consistente en que se declare resuelto el negocio referido en la demanda y se condene a la demandada a la restitución del bien objeto del contrato, y al pago de la multa pactada para el caso de incumplimiento. 2) Habiéndose conferido traslado de la demanda (v. fs. 18) la parte demandada no contestó la misma ni compareció a la audiencia preliminar que se celebró según consta del acta obrante a fs. 28. CONSIDERANDO : 1 - En primer término, corresponde tener presente que la incontestación de la demanda y la incomparecencia a la audiencia preliminar implican que en el caso, deba tenerse por cierto que las partes celebraron el negocio obrante a fs. 4, denominado ‘boleto de reserva’ (arts. 130.2 inc. 3, 339.4 y 340.3 del CGP) y que la demandada no cumplió con la intimación de pago que luce a fs. 5 y 6. 2 - Sin perjuicio de ello, se observa que la configuración de una hipótesis de incumplimiento contractual, no es un extremo fáctico (hechos) susceptible de ser admitida, y en relación a tal cuestión, no rige la ‘regla general de admisión’, siendo aplicable el ‘iura novit curiae’. Esto es, a pesar de la calificación jurídica de los hechos que realice el actor, y de lo que diga (u omita decir) el demandado, el juez está facultado para calificar los hechos de forma distinta. (Ver: Vescovi E . y otros, ‘C.G.P. Comentado, anotado y concordado’, t. 3, ed. Abaco, págs. 330/330). 3 - Realizada esta sutil aclaración, en el caso, corresponde tener por probado (pues la ‘regla general de admisión’ prevista por los arts. 130, 339 y 340 del C.G.P. así lo establece) que en las circunstancias de lugar y tiempo relatadas en la demanda las partes celebraron el negocio obrante a fs. 4, y que –como se viene de expresar- la parte demandada no cumplió con la intimación de pago obrante a fs. 5/6. 4 – Ahora bien, el referido negocio, por su denominación como ‘ boleto de reserva ’, y por las estipulaciones (pre impresas) contenidas en el mismo, debe ser calificado como un contrato preliminar , en la medida que en el mismo las partes se obligaron a celebrar un segundo negocio , esto es un contrato definitivo, de compraventa o compromiso de compraventa. 5 – Por ende, las obligaciones principales que surgieron del referido contrato preliminar fueron obligaciones de hacer , que consistieron en celebrar un contrato definitivo de compraventa o promesa de compraventa sobre el referido inmueble. 6 – En ese contexto, la parte denominada ‘reservante’ se obligó a pagar la seña convenida, en las cuotas allí estipuladas. Y en la cláusula 3 se pactó que dentro de los 30 días de integración de la seña ‘el reservante se obligaría a cumplir la obligación asumida de otorgar el compromiso definitivo de compraventa. 7 – Por otra parte, en la cláusula 5ta. se acordó que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas por las partes (en el contrato preliminar) determinaría la resolución del contrato de pleno derecho. Y que el no pago del precio (y entiende este decisor que el texto del contrato se refiere a la seña) determinará la resolución, quedando lo ya pago por el reservante, en concepto de pena a favor de la otra parte. 8 – Ahora bien, en el ‘formulario’ preimpreso, obrante a fs. 4 se estableció que la seña sería de $ 100.000, aclarándose más abajo la forma en la que se integraría. Sin perjuicio de lo cual, en los casilleros preimpresos previstos para la seña, se hizo referencia a ‘120 cuotas mensuales’ de 14 UR. Y parece razonable entender que dichas cuotas referían a la obligación de pagar el precio del contrato definitivo, pues el valor de la seña se estimó en una cantidad diferente. 9 – Y bien, estando a la versión de los hechos brindada por la parte actora (que no fue objeto de controversia) la partes habrían comenzado a cumplir las obligaciones principales del contrato definitivo (compromiso de compraventa o contrato de compraventa) y por ende se habría entregado el inmueble y se habrían comenzado a pagar las cuotas del precio del contrato definitivo. 10 – Así las cosas, corresponde entender que las partes, celebraron de manera consensual el contrato definitivo proyectado en el contrato preliminar obrante a fs. 4; y habría que entender que no se trató de un contrato definitivo de compraventa, pues en tal caso sería absolutamente nulo por falta de solemnidad. En efecto, priorizando el principio de conservación del contrato se entenderá que el contrato definitivo consistió en una ‘promesa de compraventa’ celebrada consensualmente , de la que habrían surgido obligaciones principales de pagar el precio en cuotas (por el promitente comprador), y entregar el inmueble (por el promitente vendedor). 11 – La parte actora, adujo en su demanda -sin que mediara controversia- que el precio del contrato definitivo consistió por una parte: en la cantidad de $ 100.000 que fueron entregados (en oportunidad de celebrarse el contrato preliminar) en calidad de seña (arras confirmatorias) y como anticipo del precio del contrato definitivo. Y a su vez de la cláusula 2da. del contrato preliminar, surge que dicha cantidad también cumplía la función de garantía , para el caso de que se incumpliera con el contrato preliminar (específicamente para el caso que se incumpliera con la obligación de entregar la seña en la forma estipulada). 12 - Y por otra parte, estando a los dichos no controvertidos por la parte actora, el precio del contrato definitivo (celebrado consensualmente y comenzado a ejecutar) consistió (además de la seña que era anticipo de dicho precio) en 120 cuotas mensuales de 14 UR. 13 – Ahora bien, habiendo clarificado las cuestiones precedentes, no resulta claro si la parte actora solicita la resolución del contrato preliminar denominado ‘boleto de reserva’, o si solicita la resolución del contrato definitivo , denominado por la actora como ‘promesa anómala de compraventa’. 14 - En efecto, en el numeral 7 de la demanda (fs. 9 vto) y en el petitorio (nral. 3, fs. 10) la parte actora solicita expresamente que se falle: “declarando resuelto el Boleto de Reserva N° 14.077 del 5 de julio de 2016 respecto del inmueble de Padrón 47.236 del Departamento de Canelones, Montes de Solymar, condenándose asimismo al demandado al pago de la multa pactada y la restitución del bien objeto del contrato” . 15 – Y si bien la solicitud de que se declare resuelto el denominado ‘boleto de reseva’ parece hacer pensar que se peticionó la resolución del contrato preliminar. En otros pasajes de la demanda se aduce que la demandada incumplió con la obligación de pagar el precio del contrato definitivo (así, adujo a fs. 9, nral. 3, que se le adeudaban 16 cuotas de 14 UR, a la fecha de la demanda). Y en el petitorio se solicita que como consecuencia de la resolución se condene a la demandada a restituir el inmueble, lo que permite interpretar que se pide la resolución del contrato definitivo, del cual cual surgió y se ejecutó la obligación de entregar el inmueble, cuya extinción se solicita. 16 – A pesar de las enormes desprolijidades en la instrumentación de los negocios, y a pesar de la falta de precisión de la demanda, se observa que: en lo que refiere al contrato preliminar , no se advierte que hubiese mediado incumplimiento , pues el demandado cumplió con la obligación de pagar la seña (ver fs. 4 vta.) convenida en el mismo, habiendo pagado incluso la comisión del mediador. Y no se advierte que haya mediado una negativa a celebrar el contrato definitivo, sino que por el contrario, y estando a los dichos de la propia parte actora, el contrato definitivo se habría celebrado -de forma consensual- y comenzado a ejecutar entregándose la cosa y comenzándose a pagar parte del precio. En razón de lo cual corresponde desestimar la pretensión relativa a declarar la resolución del contrato preliminar obrante a fs. 4. 17 – Y no habiendo mediado incumplimiento del contrato preliminar, no corresponde aplicar la ‘pena’ prevista en las cláusulas 2 y 5 (exclusivamente) para el incumplimiento de las obligaciones del contrato preliminar. 18 - En lo que refiere al contrato definitivo , denominado por la parte actora como ‘promesa anómala’. E interpretando con flexibilidad la demanda, ante la falta de controversia de la parte demandada se tendrá por cierto que la parte demandada incumplió con la obligación de pagar el precio, y tratándose del incumplimiento de una de las obligaciones principales (del contrato definitivo), se declarará resuelto el contrato definitivo celebrado consensualmente entre las partes, debiendo en consecuencia repristinarse las obligaciones cumplidas por ambas partes. 19 - Esto es, como consecuencia de la resolución, por un lado, se extinguirán las obligaciones contraídas por ambas partes en el contrato definitivo (consensual denominado como ‘promesa anómala’) y a su vez, debe operar la repristinación de las obligaciones cumplidas, y por ende, la parte demandada deberá restituir el inmueble y la parte actora deberá restituir el precio abonado por la demandada (actualizándose conforme al D.L. 14.500 las cantidades pagadas en pesos uruguayos desde la fecha que se realizaron los pagos, debiendo restituirse en unidades reajustables las cantidades abonadas de esa forma). 20 – Tal como se expresara precedentemente, no corresponde disponer condena alguna por concepto de multa, pues la multa solo procede si pacta expresamente, y en el contrato definitivo consensual en cuestión, no se pactó multa alguna para el caso de incumplimiento estando pactada exclusivamente para el contrato preliminar. 21 - Habiendo sido correcta la conducta procesal de las partes no se impondrán sanciones procesales en la instancia.- Por los fundamentos expuestos, y de conformidad con las disposiciones normativas citadas.- FALLO: HACIENDO PARCIALMENTE LUGAR A LA DEMANDA Y EN SU MÉRITO: I) DECLARANDO LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DEFINITIVO (DENOMINADO COMO 'PROMESA DE COMPRAVENTA ANÓMALA') CELEBRADO ENTRE LAS PARTES, EN RELACIÓN AL INMUEBLE: PADRÓN N° 47.236 DEL DEPARTAMENTO DE CANELONES, QUEDANDO EN CONSECUENCIA EXTINGUIDAS LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS Y DEBIENDO REPRISTINARSE POR AMBAS PARTES LAS OBLIGACIONES CUMPLIDAS DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN LOS CONSIDERANDOS PRECEDENTES. II) DESESTIMANDO EL RESTO DE LAS PRETENSIONES FORMULADAS. III) - SIN ESPECIAL CONDENACIÓN. IV) - CONSENTIDA O EJECUTORIADA, EXPÍDASE TESTIMONIO Y OPORTUNAMENTE ARCHÍVESE. HONORARIOS FICTOS 4 BPC.-