Sentencia Definitiva N° 25/2019

VISTOS: Para sentencia definitiva de primera instancia estos autos caratulados “ CUCHILLA DEL CARMEN S.A. C/ DOURADO ARIJON, GUSTAVO Y OTS. COBRO DE PESOS – DAÑOS Y PERJUICIOS” IUE 2 – 1248/2018 RESULTANDO : 1 - A fs. 28/33 compareció Cuchilla del Carmen S.A. y por las razones allí expuestas solicitó que se condene a: i) Oscar Gonzalo Dourado Arijón, ii) Gabriela Dourado Arijón, iii) Gustavo Dourado Arijón y iv) Cristina Arijón Campos, a pagar el importe de la comisión correspondiente por la mediación en las compraventas de los inmuebles padrones Nos. 5305 y 10342 ubicados en la 5ta. sección catastral de Salto, más el daño moral que se habría generado por la actuación ilícita de los demandados, más intereses costas y costos. - Señaló que la sociedad accionante cumplió con esfuerzo y eficacia su tarea de mediación sacando adelante el negocio (hizo la búsqueda del objeto pretendido y lo encontró, realizó el armado de carpeta para la parte, entrevistas, múltiples comunicaciones aclaratorias, reuniones, disipación de dudas, verificaciones de campo, etc.). Y luego de haber concretado una reunión entre las partes, tanto la parte compradora como la vendedora manifestaron carecer interés en el negocio, con el único fin de evitar el pago de la comisión por mediación, y luego celebraron los negocios correspondientes, habiéndose concretado la compraventa del padrón 5305 adquirido por los Sres. Oscar y Gabriela Dourado Arijón (a un precio de U$S 1.973.464) y la compraventa del padrón 10342 adquirido por Gustavo Dourado Arijón y Cristina Arijón Campos (a un precio de U$S 2.672.830). - Solicitó que se le abone el 3% de la comisión correspondiente a cada uno de esos negocios y que se condene a los demandados a indemnizarle el daño moral padecido por la humillación sufrida ante el engaño de que fue objeto, lo que afectó su imagen y su honor. 2 – Habiéndose conferido traslado de la demanda (v. fs. 34) los demandados evacuaron el mismo y abogaron por el rechazo de la pretensión expresando básicamente que: La parte actora carece de legitimación para reclamar pues, no intervino en ningún acercamiento para la compra de los campos referidos. Y los demandados nunca confirieron poder de representación alguno al Sr. Aishemberg. Los demandados negociaron la compra de los dos predios sin tener contacto con los accionantes, sino con el Escritorio ‘Victorica y Asociados’. Sin perjuicio de ello, el monto de la comisión pretendido es excesivo por las razones expuestas en la contestación y el daño moral reclamado es improcedente. 3 – Tal como surge de fs. 64/65, se celebró la audiencia preliminar correspondiente, en la que se fijó el objeto del proceso y de la prueba y se dispuso el diligenciamiento de los medios de prueba ofrecidos. 4 - Una vez diligenciada la prueba, se formularon alegatos (fs. 173 y ss.) y se señaló fecha para el dictado de sentencia. CONSIDERANDO: I - LOS PRINCIPALES HECHOS QUE SE TIENEN POR PROBADOS, Y/O POR NO CONTROVERTIDOS. I.1 – Del testimonio del Sr. Mario Aishemberg (quien declaró a fs. 81 y su relato fue registrado en archivo de audio, ‘sistema audire’) surge que: Oscar Dourado (padre) le manifestó a Mario Aishemberg que tenía interés en comprar un campo con determinadas características. I.2 - Mario Aishemberg consultó a Tabaré Rodríguez (representante de Cuchilla del Carmen S.A.) si tenía para comercializar algún campo con las referidas características, y recibió de Tabaré Rodríguez una carpeta con toda la información de unos inmuebles ubicados en la 5ta. Sección Catastral del departamento de Salto (padrones 5053 y 10.342) que estaban a la venta, entregando dicha carpeta a Oscar Dourado (padre). I.3 - La carpeta en cuestión le fue proporcionada a Tabaré Rodríguez por el testigo Juan Casalás (cuyo testimonio consta en el acta de fs. 81 y fue registrado en archivo de sonido), quien obtuvo la misma de la Sra. María Laura Marichal que se dedica la intermediación en la venta de campos (y cuya declaración consta en el acta de fs. 81 y fue registrada en archivo de sonido). I.4 – Luego de recibir la información referida, el Sr. Oscar Dourado (padre) solicitó al Sr. Aishemberg que organizara una reunión con la propietaria de los campos en cuestión (Sra. Marta Capriles). I.5 - El 7 de diciembre del año 2016, en la confitería ‘Oro del Rhin’ sita en la Rambla y Bvar. España se concretó la referida reunión a la que asistieron: Oscar Dourado (padre); Mario Aishemberg; Tabaré Rodríguez; la vendedora de los campos Sra. Marta Capriles, y su representante como mediadora la Sra. María Laura Marichal. I.6 - En dicha reunión que duró aproximadamente dos horas, se trató todo lo referente a dichos campos, brindándose información completa de los mismos, habiéndose conversado sobre el precio de venta. Y se acordó que visitarían el campo el Sr. Oscar Dourado (padre), la propietaria del mismo (Sra. Marta Capriles), Tabaré Rodríguez y Juan Casalás. I.7 - A la semana siguiente, el Sr. Aishemberg informó al Sr. Tabaré Rodríguez que se cancelaba la visita a los campos, pues el Sr. Oscar Dourado (padre) se había desinteresado por los campos. I.8 - De la documentación obrante a fs. 83/87, surge que los inmuebles en cuestión fueron reservados en venta a favor de Oscar Alberto Dourado (Dourado Padre) y Cristina Arijón por el total de U$S 4.646.294. I.9 - Y surge asimismo de la documentación aportada por la parte actora, obrante a fs. 6/25, que en el mes de marzo de 2017 se concretaron las compraventas sobre las fracciones de campo en cuestión , ubicadas en la 5ta. Sección catastral del departamento de Salto (padrones 5053 y 10.342). Figurando como compradores los hijos y esposa del Sr. Oscar Dourado y como enajenante del padrón 5053, ‘Yocan S.A.’, siendo el precio de venta: U$S 1.973.646. Y figurando como enajenante del padrón 10.342, ‘Flores Azules S.A.’, siendo el precio de venta del referido padrón: U$S 2.672.830. II – SOBRE EL OBJETO DE LA INTERVENCIÓN DEL SR. TABARÉ RODRÍGUEZ: II.1 - El punto neurálgico de la controversia entre las partes, refiere a cuál fue el alcance de la intervención del Sr. Tabaré Rodríguez II.2 - En efecto, el representante de la sociedad accionante, sostiene que su intervención estuvo encaminada en acercar a las partes: Oscar Dourado padre, y la propietaria de los inmuebles, para lograr la concreción de la compraventa de los campos ubicados en la 5ta. sección judicial de Salto, que luego se concretara. Y aduce que luego de haber acercado a las partes, fue apartado de la negociación a fin de evitar el pago de la correspondiente comisión. II.3 - La demandada sostiene por su parte, que el objeto de la reunión en la confitería Oro del Rihn era tratar un posible negocio de capitalización de ganado, y que el Sr. Tabaré Rodríguez y la Sra. Marichal solo estaban presentes en esa reunión para ofrecer en venta los referidos campos. II.4 - Ahora bien, entiende este sentenciante que las probanzas diligenciadas en la presente causa, habilitan a concluir que el objeto central de la reunión celebrada el 7/12/2017 radicó en procurar acercar a las partes para llevar a cabo la compraventa de los campos ubicados en la 5ra. Sección judicial de Salto. II.5 - En efecto, la declaración de los testigos Mario Aishemberg (fs. 81) y María Laura Marichal (fs. 81) surge que el fin de la negociación en la que actuaban como intermediarios Tabaré Rodríguez y Marichal radicaba en la concreción de la venta de las fracciones de campo de la 5ta. Sección Judicial de Salto de las que era propietaria la Sra. Capriles y su hijo (Hécto Joaquín Do Valle Peixoto). II.6 - Por su parte, el testimonio de la Sra. Martha Capriles, conduce a confirmar dicha versión. Pues la referida testigo -quien fue sindicada como una de las partes que pretendió eludir el pago de una importante comisión- fue absolutamente parca en sus declaraciones en la audiencia, donde por otra parte explicó que en dicha reunión se abordó la cuestión relativa a la venta de los campos. (escuchar declaración registrada en archivo de sonido). II.7 - Pero además, la presencia del Sr. Tabaré Rodríguez y de la Sra. Marichal en dicha reunión no tendría explicación razonable alguna, si en la misma no se hubiese abordado el tema relativo a la venta del campo. EL ENCUADRE NORMATIVO DE LOS HECHOS: III - La existencia de un ‘contrato de mediación’ entre las partes III.1 - Así las cosas, se coincide con el planteo de la parte actora conforme al cual se le encomendó al Sr. Tabaré Rodríguez la búsqueda de unos terrenos con determinadas características, y luego se le requirió poner en relación a los interesados para la concertación del negocio final, correspondiendo por ende, tener por configurada la existencia de un contrato de mediación o corretaje inmobiliario entre Oscar Dourado Padre (quien actuaba en representación de los intereses de sus hijos y excónyuge) y Tabaré Rodríguez (quien actuaba en representación de Cuchilla del Carmen S.A.) quien aceptó el encargo formulado por Oscar Dourado (padre) a través de Mario Aishemberg. III.2 - En función de lo cual, corresponde calificar la relación jurídica trabada entre el Sr. Oscar Dourado (padre) en calidad de representante de sus hijos y ex cónyuge, y Tabaré Rodríguez (quien actuó en representación de Cuchilla del Carmen S.A.) como un contrato innominado de mediación inmobiliaria. III.3 - Así, siguiendo a Messineo se sostiene que “… La mediación en la comercialización de bienes inmuebles ha sido definida como la convención por la cual se comete a una de las partes, llamada mediador, poner en relación a dos o más personas para la concertación del negocio, mediante el pago de una comisión. …” ( Messineo , Manual de Derecho Civil y Comercial, t. 6, p. 65. Cfme. Carnelli, S. , ‘El contrato de mediación’ en RDJA, t. LXVII, p. 33; Gamarra, J . A.D.C.U. T. XVII, p. 184; Gamarra, R., y Larrañaga, L. , ‘El negocio de mediación o corretaje inmobiliario’ en A.D.C.U., t. XXVII, p. 517 y ss; Mezzera, R. ‘Curso de Derecho Comercial, actualizado y ampliado por Rippe, t. I., p. 235. Y ver en el ámbito de la jurisprudencia: A.D.C.U., t. XXVI, notas 445/450; t. XXVII nota 448, t. XLVII, notas 351/354; y R.D.J.C. t. VI, año VI, 2018, c. 1238). IV - El contenido obligacional del contrato de mediación: IV.1 - Sostiene Carlos E. López Rodríguez , que el mediador contrae obligaciones que se deben cumplir, precisamente, a los efectos de lograr la conclusión del negocio que se le encomienda. A partir del momento en que el cliente le encomienda la tarea de mediación, se obliga a realizar sus mejores esfuerzos para que llegue a buen término el negocio que el cliente pretende realizar. (ver en tal sentido sent. N° 38 del T.A.C. 5°, del 25 de marzo del 2004, publicada en L.J.U., t. 132, c. 15.097). La extensión de las obligaciones del mediador pueden estar especificadas en el contrato que celebra con su cliente o pueden depender de la práctica habitual que desarrolle cada mediador. Además, la actividad del mediador no se limita, simplemente, a trasmitir un mensaje; no se limita a ser portador material de una declaración de voluntad sino que debe agregar su propia iniciativa personal para aportar elementos de conocimiento útiles a las partes contratantes, aconsejarles y sugerir soluciones para allanar dificultades. ( Carlos E. López Rodríguez , ‘Las inmobiliarias y el corretaje comercial’). IV.2 - En lo que respecta a las obligaciones del cliente, expresa Carlos E. López Rodríguez que la obligación principal del cliente es la de pagar la comisión. El mediador tiene derecho a una retribución por su labor de mediación. Es la contraprestación debida por quien encargó un negocio a la inmobiliaria y correlativa a la prestación hecha por ésta. V - Sobre el hecho generador de la comisión: V.1 - Señalan Luis Larrañaga y Raúl Gamarra , que para una corriente jurisprudencial minoritaria, alcanza con que el mediador logre el ‘acercamiento’ de las partes, aunque el negocio que debía promover no llegase a concretarse ( Gamarra, R. , y Larrañaga, L. en ‘El negocio de mediación o corretaje inmobiliario, , ADCU, t. 27, p. 521). (Ver en tal sentido: T.A.C. 6°, ADCU, t. 21, c. 607). V.2 - La referida tesis ha sido ampliamente criticada por entenderse que contradice la configuración tradicional de este tipo contractual, en el que el cliente es libre de concluir o no, el negocio pretendido, al margen de toda responsabilidad. Los acercamientos que logra la inmobiliaria entre los futuros contratantes constituyen una mera fase instrumental de su actividad. No se genera el derecho a la comisión, si la actuación de la inmobiliaria no “configura causa adecuada” de la conclusión del negocio que se pretendía realizar. No se cumple su función económica y social, que consiste en lograr el interés ventajoso perseguido por las partes. (Ver: Larrañaga Luis , y Gamarra Raúl , ADCU, op. cit. p. 523). V.3 - En tal sentido, la postura ampliamente dominante en doctrina y jurisprudencia entiende que debe verificarse el cumplimiento de dos requisitos para generar el derecho a la comisión: i) la consecución del resultado que se le encomendó propiciar y ii) un nexo causal entre el actuar de la inmobiliaria y el perfeccionamiento del negocio final (ver reseña de la jurisprudencia ampliamente mayoritaria relevada por Larrañaga y Gamarra en ADCU, t. 27, p. 521). Y tal como señala Mantero , corresponde aplicar en el caso la teoría de la causalidad adecuada, teniendo presente todos los factores causales influyentes en la concreción del negocio ( Mantero, E ., ‘El Derecho a la Comisión del mediador en una sentencia de la S.C.J., Derrumbando el todo o nada’, Rev. CADE, XLIX, enero 2019, pág .41 y ss. ). VI - Sobre si en el caso se verificaron los requisitos necesarios para el cobro de la comisión: VI.1 - Tal como se expresara precedentemente, de la probanzas diligenciadas en autos, surge acreditado que el Sr. Tabaré Rodríguez logró efectivamente acercar a las partes del negocio final buscado por los interesados. Y como observa Mantero , la actividad de acercamiento realizada por el mediador debe considerarse como un factor causal preponderante pues, es precisamente en la posesión de una vasta base de datos que radica el activo principal de las inmobiliarias. ( Mantero , op. cit. p. 46). VI.2 - En efecto, si bien Oscar Dourado (padre) declaró en audiencia del 19/7/2018 (ver fs. 81) que él no tenía ningún interés (directo ni indirecto) en la compra de los campos en cuestión , pues su interés se centraba exclusivamente en las cuestiones vinculadas a la capitalización de ganado, y que no intervino de manera alguna en tratativas relativas a la compraventa de los inmuebles ; la declaración de los testigos que estuvieron en la reunión (incluso la declaración de la Sra. Marta Capriles) no resultaron concordantes con dicha versión de los hechos , sino que todos coincidieron en que el objeto del acercamiento entre las partes, y el motivo central de la reunión fue la compraventa de los campos. Y ello resultó finalmente corroborado por la documentación incorporada al presente proceso , de donde surge en la constancia expedida el 1/3/2017 por el Instituto Nacional de Colonización, que los padrones Nos. 5.305 y 10.342 fueron reservados en venta a favor de Oscar Alberto Dourado y Cristina Mónica Arijón Campos , por el precio de USD 4.646.294 (ver fs. 85), todo lo cual conduce a concluir que el Sr. Oscar Alberto Dourado, actuó representando los intereses de sus hijos y de su ex esposa, procurando la concreción del negocio de compraventa de los padrones 5.032 y 10.342 (con los vendedores a quienes conoció a causa de la intervención de Tabaré Rodríguez) que finalmente se concretó el 22/3/2017. VI.3 – Ahora bien, en el caso, constituye un hecho no controvertido que luego del acercamiento inicial entre las partes, la negociación sobre la compraventa de los inmuebles avanzó sin la intervención del mediador (Tabaré Rodríguez), circunstancia que podría conducir a reducir la comisión de este, en estricta aplicación de la teoría de la causalidad adecuada (Ver: Mantero , op. cit. p. 46). Pero, de las probanzas diligenciadas en el subexámine, surge que ello no aconteció a causa de que el mediador hubiese adoptado una actitud pasiva o negligente, o porque se hubiese desinteresado de la cuestión . Sino que el avance de las negociaciones sin la participación del mediador, aconteció porque los interesados le mintieron, manifestándole que no tenían interés en el negocio, cuando en realidad continuaron por si mismos con las negociaciones , sin la participación del intermediario, a los solos efectos de evitar el pago de la comisión por mediación. VI.4 - En efecto, si bien las compraventas se concluyeron posteriormente (aproximadamente tres meses después) sin la intervención del mediador, ello -a juicio de este sentenciante- se debió exclusivamente al propósito de las partes de excluir al intermediario para no pagar la comisión, por ende, corresponde entender en tal situación, que el nexo causal entre la intervención del mediador y la venta concretada subsiste, y por ende la comisión igual se debe . (Cfme. Gamarra , A.D.C.U . , t. XVII, p. 187. Bolaffio, Rocco y Vivante , Derecho Comercial , t. 2, p. 310. Ver Jurisprudencia en: ADCU, t. XVIII, p. 111. Y LJU, t. 131, c. 15.026 - Turell, Tobía (r.),Klett y Larrieux (d.)-, sent. Nº 23 del 3 de marzo de 2004. VI.5 - En fin, a juicio de este decisor, resulta claro que el Sr. Tabaré Rodríguez realizó las gestiones necesarias para acercar a las partes del negocio de compraventa de inmuebles que finalmente se concretó , y sólo por esa circunstancia tiene derecho al cobro de una comisión, habiendo sido dicha intervención el factor causal preponderante en la conclusión del negocio. VI.6 - Resulta opinable en cambio, si la continuación de las negociaciones por las partes en forma autónoma y sin la intervención del mediador, habilita a reducir el monto de la comisión (cuyo precio de costumbre es el 3 % del monto de la operación) o si en cambio corresponde mantener el 100% de la comisión, en la medida que ello no aconteció por omisiones atribuibles al intermediario, sino por la sola intención de las partes de excluirlo de las negociaciones. VI.7 - Y bien, tal como se adelantara, a juicio de este sentenciante, y sin dejar de reconocer la opinabilidad de dicho punto , no corresponde reducir el precio de costumbre de la comisión, en la medida que el avance de las negociaciones en forma autónoma por las partes no estuvo determinado por una conducta omisa o desinteresada del mediador, sino que tuvo por único fin evitar el pago de la comisión al mediador, propósito este que no resulta legítimo si no se esgrime ninguna razón o motivo razonable para ello . VI.8 – En efecto, en el caso, los demandados no explicitaron ningún motivo o razón que justificara continuar las negociaciones en forma autónoma sin la participación del mediador, sino que se limitaron a negar sistemáticamente la intervención del intermediario, aportando una versión de los hechos que no resultó en manera alguna respaldada por las probanzas diligenciadas autos , todo lo cual conduce a hacer lugar al reclamo formulado por la parte actora, condenando a los demandados al pago de la comisión correspondiente a la gestión que permitió la concreción de la compraventa de los padrones 5305 y 10.342 de la 5ta. sección catastral de Salto . Y a falta de previsión específica entre las partes, se debe pagar la comisión que es de uso en la plaza, según los usos mercantiles. Y siendo que el precio de costumbre para el corredor de negocios inmobiliarios es el 3 % del monto de la operación (Cfme. T.A.C. 7º, sent. nº 123, del 26 de abril del 2004, A.D.C.U. , t. 35, p. 221), se estimará el comisión del accionante en el 3% del precio de las referidas ventas más el IVA y los intereses legales desde la presentación de la demanda (art. 1348 del C.C.). VII - Sobre el reclamo por daño moral: VII.1 – El representante de la sociedad accionante expresó que el ilícito proceder de los demandados le generó un grave e importante daño moral ‘por la humillación sufrida ante el engaño de que fue objeto’ y el desprestigio que le generó afectando la imagen y reputación de su persona en su actividad comercial. VII.2 - Ahora bien, a criterio de este sentenciante, el referido reclamo no puede prosperar pues, la repararbiidad del daño moral en procesos como el que nos ocupa, está condicionada siempre e inexorablemente, a la prueba de su existencia, constituyendo una máxima en nuestra jurisprudencia y doctrina, que la prueba ‘in re ipsa’ queda limitada únicamente a específicas situaciones, entre las cuales, no está comprendido el daño moral causado por incumplimiento contractual , supuesto en el que se requiere prueba inequívoca a cargo de la parte que lo invoca . (Ver: Gamarra (T.D.C.U. t. 25, págs. 69 y ss.. Ver además: T.A.C. 5° sent. 99/99; T.A.C. 4o., sent. No. 158/06; y T.A.C. 7o., Sent. No. 94/04). VII.3 - Ahora bien, en el caso, del relato formulado en la demanda no queda claro si se reclama supuestos perjuicios padecidos por el representante de la sociedad anónima accionante, o si se reclaman perjuicios extrapatrimoniales padecidos por la sociedad. Sin perjuicio de ello, se observa que la prueba diligenciada en autos, no habilita ha tener por configurado ninguno de los supuestos fácticos invocados en sustento del reclamo por concepto de daño moral, no correspondiendo por ende disponer condena alguna por tal concepto. VIII - Que habiendo sido correcta la conducta procesal de las partes no se impondrán sanciones procesales en la instancia. - Por los fundamentos expuestos, y de conformidad con las disposiciones normativas citadas.- FALLO: 1° - AMPARANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA Y EN SU MERITO, CONDENANDO : i) A LOS CODEMANDADOS OSCAR GONZALO DOURADO ARIJÓN Y GABRIELA CRISTINA DOURADO ARIJÓN , A PAGAR LA COMISIÓN CORRESPONDIENTE A LA COMPRA DEL PADRÓN N° 5305 (3% DE U$S 1.973.464 = U$S 59.203 MÁS IVA ) MÁS EL INTERÉS LEGAL CORRESPONDIENTE DESDE LA DEMANDA. ii) A LOS CODEMANDADOS GUSTAVO DOURADO ARIJÓN Y CRISTINA ARIJÓN CAMPOS , A PAGAR LA COMISIÓN CORRESPONDIENTE A LA COMPRA DEL PADRÓN N° 10.342 (3% DE U$S 2.672.830 = U$S 80.184, MÁS IVA ) MÁS EL INTERÉS LEGAL CORRESPONDIENTE DESDE LA DEMANDA. 2° - DESESTIMANDO EL RECLAMO POR CONCEPTO DE DAÑO MORAL. 3° - SIN ESPECIAL CONDENACIÓN EN COSTAS Y COSTOS. 4° - CONSENTIDA O EJECUTORIADA, EXPÍDASE TESTIMONIO Y OPORTUNAMENTE ARCHÍVESE. HONORARIOS FICTOS 15 BPC.-