Sentencia Definitiva N° 6/2019

V ISTOS: Para sentencia definitiva de primera instancia estos autos caratulados “SCIANDRO, NICOLÁS C/ KARE SRL – EJECUCIÓN DE CONTRATO Y COBRO DE PESOS” IUE 2 – 16016/2016 R ESULTANDO : I - A fs. 41/43 compareció Nicolás Sciandro y por las razones allí expuestas solicitó que se condene a KARE SRL la comisión por su mediación en el contrato suscrito el 15/6/2015 entre KARE SRL y MARYSTAY S.A. respecto al padrón 10169 de P. del Este, equivalente a 360.000 dólares, más intereses legales, más IVA. Señaló que en calidad de mediador fue contratado por Kare Srl representada por Robin Henderson para negociar la compra del padrón N° 10.169 de Punta del Este y su actividad habría finalizado con el compromiso de compraventa de fecha 15/9/205 respecto del padrón N° 10169 de Punta del este celebrado entre Kare y Marystay S.A por la suma de U$S 4.500.000, que habría generado la comisión del accionante y la obligación de pago de la misma por parte de Kare SRL de USD 360.000 por ese concepto (8% del precio). II – Habiéndose conferido traslado de la demanda (v. fs. 45) la demandada Kare S.R.L. , a fs. 87/107 evacuó el mismo y abogó por el rechazo de la pretensión expresando básicamente que: * la parte actora carece de derecho al cobro de la comisión pactada en el ‘acuerdo’ por no haberse concretado el ‘Proyecto’ especificado en el punto (ii) de la contestación de la demanda (v. fs. 90 vta. y ss); * el CCV adolece de nulidad –lo que está siendo objeto de controversia en ‘los juicios Marystay’; y * KARE SRL no obtuvo ninguna ventaja económica por la actividad del Sr. Sciandro. S ostuvo que el Sr. Sciandro comprometió la creación y diseño de un proyecto comercial que resultó ser irrealizable y ruinoso para la demandada. Y del cual el compromiso de compra venta era sólo un eslabón de la cadena. Señaló que el Sr. Sciandro ideó la realización de un proyecto con el fin de impulsar el desarrollo del punta Shopping mediante la ampliación del local de Tienda Inglesa y la construcción de un estacionamiento subterráneo en dos niveles de subsuelo. En el caso del hipermercado, la transformación implicaba que el depósito ubicado en el subsuelo dejara de funcionar como tal y se transformara en un área comercial adicional para la venta y atención del público. Por su parte, el depósito de la mercadería se trasladaría hacia un inmueble sobre ruta 39 que debía ser reformado. En suma, expresó que la realidad del negocio era notoriamente mucho más compleja que la mera intermediación dirigida a la concreción de una promesa de compraventa de un inmueble. Y expresó que el accionante no tiene derecho a comisión en la medida que el negocio no se concretó, ni reportó ventaja económica alguna para KARE SRL. Manifestó además, que aun cuando se considerara exclusivamente el compromiso de compraventa, el mismo fue nulo por vicio del consentimiento, siendo además nulo por falta de causa. III – Tal como surge de fs. 115/117, se celebró la audiencia preliminar correspondiente en la que se fijó el objeto del proceso y de la prueba y se dispuso el diligenciamiento de los medios de prueba ofrecidos. IV - Una vez diligenciada la prueba, se formularon alegatos (fs. 328/343) y se señaló fecha para el dictado de sentencia. C ONSIDERANDO: I - LOS PRINCIPALES HECHOS QUE SE TIENEN POR PROBADOS Y/O POR NO CONTROVERTIDOS. I.1 - Kare SRL (Tienda Inglesa) y Marystay S.A. (Punta Shopping) con la intermediación de Nicolás Sciandro suscribieron una promesa de compraventa del padrón 10.169 de Punta del Este, el 15 de junio de 2015. I.2 - El precio del compromiso de compraventa en cuestión ascendió a U$S 4.500.000 (ver fs. 5 a 15 del expediente acordando IUE 2- 25838). I.3 - El referido compromiso de compraventa tuvo principio de ejecución en la medida que KARE SRL pagó a Marystay S.A. las sumas de U$S 500.000 al momento de la promesa y dos cuotas de U$S 100.000 cada una, vencidas el 15/7 y 15/8/2015. I.4 - En el referido inmueble, padrón N° 10.169, Kare Srl realizó obras de ampliación de Tienda Inglesa hasta septiembre de 2015, según declararon los testigos Bobre (dfs. 370), Arq. Kalansky (fs. 308 vto.) Arq. Burbes (fs. 358). I.5 - Según surge de fs. 16, el Sr. Robin Henderson en representación de Kare SRL reconoció al Sr. Nicolás Sciandro “como creativo y diseñador en el manejo de esta negociación, el cual se concreta en el día de hoy mediante la firma de este Contrato preliminar. El Sr. Robin Henderson en representación de (Kare SRL) reconoce el pago de una comisión del 8% al Sr. Nicolas Sciandro …”. II – SOBRE EL OBJETO DE LA MEDIACIÓN POR LA CUAL SE PROMETIÓ UN 8% DE COMISIÓN AL SR. SCIANDRO. II.1 - El punto neurálgico de la controversia entre las partes, refiere a cuál fue el alcance de la mediación que se le cometió Nicolás Sciandro por parte del representante de Kare SRL II.2 - En efecto, el accionante sostiene que el objeto de la mediación radicó en acercar a la partes para lograr la promesa de compraventa del padrón N° 10.169 de parte de Kare Srl (Tienda Inglesa) a Maristay S.A. (Punta Shopping). Y aduce que cumplió con el referido encargo en la medida que se instrumentó por su intermediación el compromiso de compraventa del referido padrón, y que el negocio tuvo comienzo de ejecución. II.3 - La demandada (Kare Srl) sostiene por su parte , que el objeto de la mediación fue más amplio, y que el compromiso de compraventa del padrón N° 1.0169 era sólo un eslabón de un proyecto comercial que consistía en la ampliación del local de Tienda Inglesa en Punta Shopping; la construcción de un estacionamiento subterráneo en dos niveles de subsuelo en Punta Shopping y el reacondicionamiento de un inmueble en la Ruta 39. II.4 - Ahora bien, entiende este sentenciante que de las probanzas diligenciadas la presente causa, habilitan a concluir que el objeto de la mediación asumida por el Sr. Nicolás Sciandro fue más allá de procurar la celebración de una promesa de compraventa del padrón 1.0169 de Punta del Este. II.5 - En efecto, la declaración de los testigos Arq. Pablo Curbelo (fs. 135/136 vto) y del Arq. Enrique Bañales (fs. 198 vto) surge que el objeto de la negociación en la que actuaba como intermediario el Sr. Sciandro tenía un alcance mayor que el de la mera concreción de una promesa de compraventa de un inmueble, pues implicaba transformar el depósito ubicado en el subsuelo de Punta Shopping en un área comercial edilicia para venta y atención de público, lo que involucraba servicios gastronómicos, vestuarios, comedor de personal cámaras, depósitos y un futuro estacionamiento. Por su parte, el depósito de la mercadería se trasladaría hacia un inmueble en la ruta N° 39 que debía ser reformado a tales efectos. Asimismo el negocio proyectado implicaba la construcción de un estacionamiento subterráneo de dos niveles en Punta Shopping. II.6 - Así las cosas, se coincide con el planteo de la demandada, conforme al cual el compromiso de compra venta era solo un ‘eslabón’ del ‘Proyecto’, pues sólo así se entiende que la redacción del ‘Acuerdo’ de fs. 16 no refiera únicamente a la intermediación en una promesa de compraventa, sino que ‘se reconoce’ al Sr. Nicolás Sciandro como ‘creativo y diseñador’ ‘en el manejo de la negociación’, y que el monto de la comisión excediera notoriamente el promedio de comisión que cobran las inmobiliarias y que asciende a 3% (en lugar del 8 % que refiere el ‘Acuerdo’). EL ENCUADRE NORMATIVO DE LOS HECHOS: III - El denominado ‘contrato de mediación’. Doctrina y jurisprudencia mayoritarias, han sostenido que relaciones jurídicas como la trabada en la presente causa entre el Sr. Nicolás Sciandro y Kare Srl, debe ser calificada como un contrato innominado de mediación inmobiliaria. Así, siguiendo a Messineo se sostiene que “La mediación en la comercialización de bienes inmuebles ha sido definida como la convención por la cual se comete a una de las partes, llamada mediador, poner en relación a dos o más personas para la concertación del negocio, mediante el pago de una comisión. …” ( Messineo , Manual de Derecho Civil y Comercial, t. 6, p. 65. Cfme. Carnelli, S ., ‘El contrato de mediación’ en RDJA, t. LXVII, p. 33; Gamarra, J. A.D.C.U. T. XVII, p. 184; Gamarra, R., y Larrañaga, L. , ‘El negocio de mediación o corretaje inmobiliario’ en A.D.C.U., t. XXVII, p. 517 y ss; Mezzera, R . ‘Curso de Derecho Comercial, actualizado y ampliado por Rippe , t. I., p. 235. Y ver en el ámbito de la jurisprudencia: A.D.C.U. , t. XXVI, notas 445/450; t. XXVII nota 448, t. XLVII, notas 351/354; y R.D.J.C. t. VI, año VI, 2018, c. 1238). IV - El contenido obligacional del contrato de mediación: IV.1 - En lo que refiere a la inmobiliaria , expresa Carnelli que esta “… no asume ninguna obligación; con la salvedad de que en todo contrato, aun en los unilaterales, está ínsita, en virtud del principio de la buena fe, la obligación de cooperar (en este caso, a la producción del resultado).” ( Carnelli , S., ‘El contrato de mediación’, Revista de Derecho, Jurisprudencia y Administración, t. 67, p. 34.). IV.2 – Sostiene en cambio Carlos E. López Rodríguez , que la inmobiliaria contrae obligaciones que se deben cumplir, precisamente, a los efectos de lograr la conclusión del negocio que se le encomienda. A partir del momento en que el cliente le encomienda la tarea de mediación, se obliga a realizar sus mejores esfuerzos para que llegue a buen término el negocio que el cliente pretende realizar. (ver en tal sentido sent. N° 38 del T.A.C. 5° , del 25 de marzo del 2004, publicada en L.J.U., t. 132, c. 15.097). La extensión de las obligaciones de la inmobiliaria puede estar especificadas en el contrato que celebra con su cliente o puede depender de la práctica habitual que desarrolle cada inmobiliaria. Además, la actividad de la inmobiliaria no se limita, simplemente, a trasmitir un mensaje; no se limita a ser portadora material de una declaración de voluntad sino que debe agregar su propia iniciativa personal para aportar elementos de conocimiento útiles a las partes contratantes, aconsejarles y sugerir soluciones para allanar dificultades. ( Carlos E. López Rodríguez , ‘Las inmobiliarias y el corretaje comercial’). Y expresa el referido autor que la inmobiliaria, luego de que se le encomienda una mediación, no está en la libertad de no hacer nada si le place, ni de abandonar a su cliente ( sin perjuicio de que, si no se pactó plazo, como en cualquier otro contrato con plazo indeterminado, las partes pueden liberarse unilateralmente de la relación que los vincula). La inmobiliaria está obligada a ocuparse de su cliente, en la forma más diligente que le sea posible. Lo único a que no está obligada la inmobiliaria es a obtener el resultado pretendido por su cliente. Su obligación es meramente de medios. Justamente, es esto lo que distingue al contrato en análisis del arrendamiento de obra. Y anota que ello no quiere decir que la inmobiliaria tenga derecho a una remuneración por el servicio prestado aunque no se obtenga resultado alguno. Pues, es típico de esta figura negocial, que el pago de la comisión esté condicionado a la obtención del resultado pretendido por el cliente. IV.3 - En lo que respecta a las o bligaciones del cliente, expresa Carlos E. López Rodríguez que la obligación principal del cliente es la de pagar la comisión. La inmobiliaria tiene derecho a una retribución por su labor de mediación. Es la contraprestación debida por quien encargó un negocio a la inmobiliaria y correlativa a la prestación hecha por ésta. (‘Las inmobiliarias y el corretaje comercial’). V - Sobre el hecho generador de la comisión. V.1 - Señalan Luis Larrañaga y Raúl Gamarra , que para una corriente jurisprudencial minoritaria , alcanza con que el mediador logre el ‘ acercamiento ’ de las partes, aunque el negocio que debía promover no llegase a concretarse ( Gamarra, R. , y Larrañaga, L . en ‘El negocio de mediación o corretaje inmobiliario, , ADCU, t. 27, p. 521). (Ver en tal sentido: T.A.C. 6°, ADCU, t. 21, c. 607). V.2 - La referida tesis ha sido ampliamente criticada por entenderse que contradice la configuración tradicional de este tipo contractual, en el que el cliente es libre de concluir o no, el negocio pretendido, al margen de toda responsabilidad. Los acercamientos que logra la inmobiliaria entre los futuros contratantes constituyen una mera fase instrumental de su actividad. No se genera el derecho a la comisión, si la actuación de la inmobiliaria no “configura causa adecuada” de la conclusión del negocio que se pretendía realizar. No se cumple su función económica y social, que consiste en lograr el interés ventajoso perseguido por las partes. (Ver: Larrañaga Luis, y Gamarra Raul , ADCU, op. cit. p. 523). V.3 - En tal sentido, la postura ampliamente dominante en doctrina y jurisprudencia – a la que se afilia este sentenciante - entiende que debe verificarse el cumplimiento de dos requisitos para generar el derecho a la comisión: i) la consecución del resultado que se le encomendó propiciar y ii) un nexo causal entre el actuar de la inmobiliaria y el perfeccionamiento del negocio final (ver reseña de la jurisprudencia ampliamente mayoritaria relevada por Larrañaga y Gamarra en ADCU, t. 27, p. 521). Y tal como señala Mantero , corresponde aplicar en el caso la teoría de la causalidad adecuada, teniendo presente todos los factores causales influyentes en la concreción del negocio ( Mantero, E ., ‘El Derecho a la Comisión del mediador en una sentencia de la S.C.J., Derrumbando el todo o nada’, Rev. CADE, XLIX, enero 2019, pág .41 y ss. ). VI - Sobre si en el caso se verificaron los requisitos necesarios para el cobro de la comisión. VI.1 - Tal como se expresara precedentemente, este decisor entiende que el objeto de la mediación asumida por el Sr. Nicolás Sciandro fue más allá de procurar la celebración de una promesa de compraventa del padrón 1.0169, pues se le encomendó la intermediación en un proyecto que implicaba: i) transformar el deposito ubicado en el subsuelo de Punta Shopping en un área comercial edilicia para venta y atención de público; ii) reacondicionar un inmueble en la ruta N° 39 para recibir mercadería; y iii) asimismo el negocio proyectado implicaba la construcción de un estacionamiento subterráneo de dos niveles en Punta Shopping. VI.2 - Así las cosas, y tal como ya se señalara, se coincide con el planteo de la demandada, conforme al cual el compromiso de compra venta era solo una fase del ‘Proyecto’, pues sólo así se entiende que la redacción del ‘Acuerdo’ de fs. 16 no refiera únicamente a la intermediación en una compraventa, sino que se refiera a una ‘negociación’, cuyo ‘creativo y diseñador’ en el ‘manejo’ de la misma, fue el Sr. Nicolás Sciandro, y que el monto de la comisión excediera notoriamente el promedio que cobran las inmobiliarias. VI.3 - Ahora bien, de la probanzas diligenciadas en autos surge acreditado que una de las más relevantes etapas de la negociación cuya concreción le fue encomendada al Sr. Nicolás Sciandro logró concretarse a través de la celebración del compromiso de compraventa del padrón N° 10.169, lo que aconteció a causa de la gestión del accionante . Y en consecuencia, corresponde entender que el intermediario generó derecho a percibir comisión por su actuación en la referida etapa o fase de la negoción que llegó a concretarse, y es autónoma de las rescatantes ‘fases’ o etapas. VI.4 - Y a juicio de este decisor, la circunstancia de que la validez del compromiso de compraventa en cuestión hubiese resultado posteriormente cuestionada, no determina que el intermediario carezca de derecho a percibir comisión (Cfme. Gutiérrez, Civil 7º, sent. nº 186 del 10 de agosto de 1987, A.D.C.., t. XVIII, p. 113). VI.5 – Ahora bien, en lo que refiere al monto de la comisión , entiende este sentenciante que la comisión pactada en el acuerdo obrante a fs. 16, fue prevista para el caso de que se llevaran a cabo en su totalidad las diferentes etapas y fases del proyecto , lo que como se dijo precedentemente no aconteció. VI.6 - En consecuencia, no habiéndose previsto por las partes específicamente, la comisión correspondiente a la gestión que permitió la concreción del compromiso de compraventa del padrón 10.169, a falta de previsión específica, se debe pagar la comisión que sea de uso en la plaza, según los usos mercantiles. Y siendo que el precio de costumbre para el corredor de negocios inmobiliarios es el 3 % del monto de la operación (Cfme. T.A.C. 7º, sent. nº 123, del 26 de abril del 2004, A.D.C.U. , t. 35, p. 221), se estimará el comisión del accionante en el 3% del precio pactado la promesa de compraventa. Y resultando de autos, que el precio del compromiso de compraventa ascendió a U$S 4.500.000, corresponde el pago del 3% dicha suma (U$S 4.500.000 X 3% = U$S 135.000)., más el IVA y los intereses legales desde la presentación de la demanda. VII - Habiendo resultado correcta la conducta procesal de las partes, no se impondrán condenas procesales en la instancia. - Por los fundamentos expuestos, y de conformidad con las disposiciones normativas citadas.- F ALLO: 1 - H ACIENDO LUGAR PARCIALMENTE A LA PRETENSIÓN ENTABLADA Y CONDENANDO A KARE SRL A PAGAR AL ACCIONANTE SR. NICOLÁS SCIANDRO EL IMPORTE DE U$S 135.000, MÁS EL IVA Y LO INTERESES LEGALES DESDE LA DEMANDA. 2 - SIN ESPECIAL CONDENACIÓN EN COSTAS Y COSTOS. 3 - CONSENTIDA O EJECUTORIADA, EXPÍDASE TESTIMONIO, PRACTÍQUESE LOS DESGLOSES A QUE HUBIERE LUGAR, Y OPORTUNAMENTE ARCHÍVESE. HONORARIOS FICTOS 3 BPC.- DR. FERNANDO TOVAGLIARE JUEZ LETRADO