Sentencia Definitiva N° 182/2018

DFA-0009-000551/2018 SEF-0009-000182/2018 Montevideo, cinco de Diciembre de dos mil dieciocho. TRIBUNAL DE APELACIONES EN LO CIVIL DE CUARTO TURNO. Ministra Redactora: Dra. Ana M. Maggi Ministros Firmantes: Dr. John Pérez Brignani Dra. Martha Alves De Simas Ministras Discordes: Dra. Graciela Pereyra Sander Dra. Mónica Besio AUTOS: “ALONSO, CLAUDIA C/ ROJAS, MARIS. -ACCIÓN DE NULIDAD-. IUE: 0002-060271/2013”. I) El objeto de esta instancia está determinado por el Recurso de Apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia Definitiva Nº 87/2017, de fecha 22/12/2017 (fs. 568), dictada por la titular del Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 16º Turno, Dra. María Cristina Crespo Haro, que desestimó la demanda. Sin especial condenación en el grado. II) Sostuvo la parte actora en su recurso de apelación (fs. 572-575) que l e agravia la sentencia en cuanto la decisora no ha apreciado las pruebas producidas y que no admiten otra conclusión que afirmar la actora fue sorprendida mediante una actividad dolosa que vició su consentimiento por lo cual no fue una expresión libre de voluntad ya que por el contrario fue inducida a engaño que determinó la celebración del contrato. Que, todos los indicios sugieren que si la actora no tuvo un beneficio económico que es la causa del contrato, solamente el engaño en base de promesas incumplidas por su sobrina, pudo haberla hecho celebrar la compraventa. Que, existen indicios que reflejan la actitud de la compradora que una vez que firmado la compraventa en junio de 2002 no se comportó como una verdadera dueña, ya que Eduarda siguió viviendo en la casa, pagando las cuotas de BHU y los impuestos que gravan la propiedad, y que arrendó la propiedad cuando se mudó con la compareciente, percibiendo las rentas correspondientes. Que es en función de esas pruebas que se entiende que no se han valorado las mismas y que se probado el engaño padecido por Eduarda quien fue sorprendida por dolo para celebrar la compraventa. Solicita se revoque la recurrida, declarando la nulidad del contrato por estar viciado el consentimiento de la parte vendedora de la compraventa celebrada con fecha 27 de junio 2002 entre Eduarda y Maris sobre el Padrón Nº 132264 unidad 002 de Montevideo. III) Sustanciado el recurso la parte demandada evacua el traslado conferido (fs. 579-581) solicitando se confirme la recurrida en todos sus términos. IV) Franqueado el recurso se remitieron los autos a la Sede y recibidos en ésta, se suscitó discordia total procediéndose al sorteo de rigor recayendo la suerte en el Dr. John Pérez Brignani y en la Dra. Martha Alves De Simas, y previo estudio legal se acordó por la mayoría exigida legalmente resolver la cuestión anticipadamente (art.200.1 del CGP). V) La Sala arribará por mayoría a decisión revocatoria del fallo apelado, en virtud de las razones que se habrán de explicitar a continuación. VI) La parte actora promovió acción de nulidad de la Compraventa celebrada entre ella y su sobrina, por falta de dos elementos esenciales para la validez de los contratos: consentimiento y causa. En la demanda la actora -de 94 años- afirma que no tenía conocimiento de la Compraventa que surge del certificado registral entre ella y la Sra. Rojas, su sobrina. Nunca recibió el precio. Ella siguió viviendo en el inmueble durante años y siguió pagando las cuotas al BHU. Afirma que la Compraventa es nula absolutamente por falta de consentimiento y de causa y que existió una maniobra. Expresó que la Compraventa se realizó en el 2002 y continuó viviendo en el inmueble durante años hasta que en el 2011 lo arrendó en carácter de propietaria (Contrato de arrendamiento de fecha 13 de abril de 2011, fs. 18). De la Compraventa surge que la vendedora recibió antes de la celebración U$S 11.000, que la compradora se haría cargo de las cuotas del BHU y nada de eso ocurrió. Afirma la accionante que ella no le vendió a su sobrina, que fue engañada por la parte demandada abusando de su confianza. VII) El objeto del proceso se fijó en determinar si correspondía amparar la demanda y en su mérito “declarar la nulidad absoluta por falta de consentimiento y falta de causa con referencia a la compraventa celebrada el 27 de junio de 2002 entre las partes comparecientes, respecto del inmueble…” (fs. 93 y 93 vta.). VIII) Estima la Sala, integrada y por mayoría, que es de recibo el agravio de la apelante respecto a que en la recurrida se valoró erróneamente la prueba incorporada al proceso. Para la Dra. Alvez De Simas ha sido debidamente acreditada la falta causa en el negocio, lo que es compartido por la Redactora y por el Dr. Pérez Brignani los que consideran que también ha resultado probada la falta de consentimiento de la vendedora. Expresa la Dra. Alvez en su voto que: ”Siendo la causa en los contratos bilaterales y sinalagmáticos la ventaja o provecho recíproco de las partes, que en el caso concreto intercambiaron cosa por precio se advierte: a: No existió precio. No surge de ninguna parte la entrega de los U$S 11.000 (precio vil).A fs. 294 el BROU informa que la Caja de Ahorro en dólares de Eduardo González fue cerrada el 23 de noviembre de 1999 años antes de la pretensa compraventa y la otra cuenta en pesos activa seguramente a través de la cual cobrara su jubilación. b) la Sra. Eduardo siguió pagando la cuota de la unidad 002 del padrón 132.264 la que le siguieron descontando de la jubilación tal como informa el BPS a fs. 337 a 341. c) que sentido tendría la venta cuando ya había hecho testamento a favor de su sobrina (fs. 46 y ss.). d) Tal como surge de fs. 49 a 58- en especial fs. 57 vto. -cuando Eduarda y su esposo compraron la unidad a través del préstamo hipotecario, se estableció claramente que no era posible vender a un tercero y que éste otorgara novación. Eso se reitera en el documento de fs. 419. La sobrina no podía ignorar que no podían hacer novación y que, por tanto, la vendedora tenía que seguir pagando la cuota del BHU. La Dra. Alves agrega “Es cierto que firmó la compraventa y pidió autorización para vender en uso de sus facultades….”. e) Que sentido tenía alquilar la vivienda cuando se fue a vivir con la Sra. Alonso, si ya no le pertenecía y porque la sobrina no hizo nada enseguida de tal hecho si la finca era suya?. Para el Dr. Pérez Brignani y para la Redactora existen, además, elementos convictivos suficientes para concluir que la actora -ahora fallecida- no consintió la Compraventa impugnada (de fecha 27 de junio de 2002). Debe valorarse en tal sentido que la Compraventa no se ejecutó la vendedora siguió actuando como propietaria, pagando impuestos, pagando la cuota, viviendo en la casa ; luego la arrendó y percibió el alquiler. La compradora no probó haber abonado el precio estipulado. Expresa el Dr. Pérez Brignani en su voto que la “La Sra. González pensaba vender en U$S 30.000, es mas es el precio que afirma haber acordado con la actora la demandada en su declaración… No se aduce que por pagar menos impuestos se haya puesto un precio inferior al previsto ni la forma de pago. Es mas se prevé en la escritura de compraventa que abonó U$S 5.000 y el resto la demandada iba a pagar las cuotas del BHU. Pero está plenamente acreditado con el informe del BPS y recibos agregados que la actora González fue quien pagó las cuotas del Banco Hipotecario e interpretados tales extremos conforme a las reglas de la sana crítica que “no son otras que las que prescribe la lógica y derivan de la experiencia, las primeras con carácter permanente y las segundas variables en el tiempo y en el espacio “( Alsina, Hugo (1956) Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, Buenos Aires, Ediar S.A. Editores, V.I., 760 pp. Pág. 127 o como afirma Couture “las reglas del correcto entendimiento humano, contingentes y variables con relación a la experiencia del tiempo y el lugar; pero estables y permanentes en cuanto a los principios lógicos en que debe apoyarse la sentencia” (Cf. Couture, Eduardo, 1979, Estudios de Derecho Procesal Civil, Buenos Aires, Ed. Depalma, T. II, 478 pp, pág. 195). Es claro que nadie va a vender una propiedad a la tercera parte de lo que pensaba vender y seguir pagando una obligación que no le corresponde y menos aun va a disponer de un bien (arrendándolo) si sabe que no es propietario. Agrega el Dr. Pérez Brignani: En tercer lugar el precio en ningún momento se acreditó haber pagado…. Todos ellos constituyen fuertes indicios de que la actora no tenía intención alguna de venderle la propiedad a la demandada por ese precio y en esa forma. Ni siguiera se acreditó tener ingresos para hacer frente a la obligación referida. Para la Redactora por la avanzada edad de la actora es posible inferir que fue objeto de una manipulación por la cual firmó sin saber que vendía la casa, lo que es lógico por la confianza que existía con su sobrina. La demandada -pese a ser heredera testamentaria de la actora- quiso asegurarse la casa acudiendo a una Compraventa cuyo precio nunca pagó. La Escribana declaró que la actora estaba lúcida (fs. 320) y ello surge también de la pericia (fs. 465). En el dictamen pericial se afirma: ”Teniendo en cuanta su edad cronológica avanzada, su soledad vital y su última etapa de dependencia física es evidente su debilidad psicológica que la convierte en un campo propicio para ser objeto de influencias” (fs. 466). Pero, es posible presumir que la confianza con su sobrina determinara que haya firmado sin saber que se trataba de una Compraventa, creyendo que firmaba un documento para cancelar la deuda en el BHU. La demandada, la sobrina, según sus propios dichos como a su tía no le alcanzaba el dinero de la pensión que percibía y ella tenía que darle dinero decidió que era mejor comprarle la casa y pagarle el precio en cuotas de U$S 200 y U$S 500 y U$$ 5.000 .. ”Tal modalidad me permitiría pagar el precio de forma cómoda dado que no contaba con todo el dinero para hacerlo” (fs. 68). El pago del precio no surge probado. Se invoca un acuerdo verbal (fs. 68) que no resultó probado. La demandada afirmó que su tía en el año 1996 le pide para irse a vivir con ella y alquilar la casa a lo que no accedió porque ello traería trastornos en su entorno familiar (esposo, tres hijos y dos nueras) (fs. 68). La actora siguió viviendo en la casa hasta que se fue a vivir con la familia de la Sra. Alonzo -que era su empleada- y arrienda la casa. Lo antedicho indica que necesitaba contar con los arrendamientos para vivir y demuestra que el precio de la supuesta venta nunca fue abonado. Los U$S 11.000 que dice la demandada haber depositado en la cuenta del BROU la actora afirmó que provenían de otra cuenta que tenía con una cuñada fallecida, lo que es importante porque demuestra que la demandada no pagó el precio y se apartó de una conducta acorde con la buena fe. Ello surge de (fs. 84) y del alegato donde se explica (fs. 556). A ello se agrega que no se hizo la novación pese a que el saldo del precio estaba integrado por la asunción de la deuda en el BHU. La Escribana declaró que su clienta era la demandada (fs. 320). Se le preguntó a la Escribana por ¿cómo quedaba la deuda que no había sido novada? Respondió: “según lo que surge de la escritura de Compraventa la asumía la compradora Rojas, era ella quien tenía que pagar esa deuda, ahora lo que ocurrió luego de realizada la escritura, no lo sé”. Y ¿porqué no se hizo la novación si el saldo del precio estaba integrado por la asunción de la deuda en el BHU? Respondió que no es obligación del escribano el hacer la novación, “es obligación de las partes el hacerla, no del escribano exigirla” (fs. 321). La Escribana (que fue la que intervino en los dos actos) manifestó que estuvo con la Sra. Eduarda en dos momentos: el día que firmó la nota para presentar al BHU para la autorización de la venta y el día en que firmó la escritura de Compraventa. Al ser interrogada por si la Sra. le declaró que el motivo de la compraventa era por no pagar más cuotas del BHU respondió: “ si, porque ella quería vivir los años que le quedaban, sin tener la deuda” (fs. 320 vta.). Sin embargo, la actora continuó pagando las cuotas en el BHU lo que prueba que la compradora no abonó el precio pactado y la falta de consentimiento. Y, posteriormente, la sobrina intimó al arrendatario a pagarle a ella el alquiler es decir que dejo a la actora sin el arrendamiento, invocando su calidad de propietaria y después logró desocupar la finca. Por otra parte surge probado que la Sra. Alonzo la cuidó (durante muchos años, la llevó a vivir con ella en el año 2009 aproximadamente y la actora falleció el 10 de agosto de 2015 (fs. 486 y declaraciones de Alonso), aunque en el último periodo estuvo en una casa de salud. Es razonable que testara a favor de quien la cuidó y le dio afecto durante los últimos años de su vida. Existen elementos convictivos suficientes para declarar la nulidad del contrato de Compraventa por falta de los requisitos esenciales para la validez de los contratos, por falta de causa para quienes forman la mayoría exigida legalmente y para el Dr.Pérez Brignani y la Redactora también por falta de consentimiento. IX) Tratándose de una cuestión que ha meritado distintas opiniones en la Sala integrada, se impone no efectuar especiales condenaciones procesales en el grado (arts. 688 C.C., 56 C.G.P.. Por los fundamentos expuestos, disposiciones enunciadas y aplicables, el Tribunal integrado y por la mayoría exigida legalmente, FALLA: Revócase la sentencia de primera instancia y en su lugar se dispone: Declárase la nulidad absoluta de la Compraventa otorgada entre las partes Eduardo Olga González y Maris Elba Rojas Suarez el 27 de junio de 2002 de la unidad 002 padrón individual 1322364/002 Montevideo, inscripta en el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria de Montevideo el 19 de julio de 2002 con el número 25012 (fs. 11). Sin especial condenación procesal. Oportunamente comuníquese y, devuélvase. Dra. Ana M. Maggi Dr. John Pérez Brigniani MINISTRA MINISTRO Dra. Martha Alvez De Simas MINISTRA MINISTROS DISCORDES: Dra. Graciela Pereyra Sander Dra. Mónica Besio MINISTRA MINISTRA Las firmantes entienden que procede confirmar la recurrida, en mérito a que la prueba allegada a la causa no ha sido fehaciente a los efectos de acreditar la falta de consentimiento, la maniobra y el engaño de los que la actora invocó haber sido víctima por parte de la demandada, estándose ante una demanda en la que se promueve la nulidad de una escritura pública (título auténtico y que hace plena fe, Art. 1574 y 1575 C.C.), debiéndose ser riguroso en la valoración de la prueba a dichos efectos. No se probó la falta de consentimiento de la actora originaria, Sra. Eduarda González, fallecida durante el curso del proceso. En efecto, la circunstancia de la edad de la Sra. González no constituye un indicio de que la misma fuera objeto de engaño por parte de la demandada, ya que debe destacarse que la misma a la época de la compraventa, vivía sola, era autoválida y se encontraba en pleno uso de sus facultades mentales. Así lo determinó la perito actuante en autos en su informe (fs. 466), en el cual refiere que después de estudiar exhaustivamente la historia clínica de la Sra. Eduarda, surge una anotación del 8/1/2008 del Dr. L. Prieto en la que deja constancia de su edad: “91 años. Autoválida. Vive sola. Realiza tareas del hogar y en el examen clínico orientada”, por lo que surge que claramente a esa fecha no padecía ningún síntoma de deterioro que la incapacitara del punto de vista psíquico y que esto se repite a lo largo de toda la historia clínica. Concluye entonces que “en el año 2002 y siguientes la actora tenía capacidad para realizar un negocio de venta de una propiedad” (fs. 465). En las conclusiones dicho informe la Sra. Perito es contundente, ya que hace una distinción de la situación de la Sra. Eduarda en el año 2002 y en el 2015, la que naturalmente es distinta; y concluyó: “1) No aparece ningún elemento que haga pensar que su capacidad estuviera disminuida de tal forma que no le permitiera comprender la naturaleza de sus actos. 2) Teniendo en cuenta su edad cronológica avanzada, su soledad vital y su última etapa de dependencia física es evidente su debilidad psicológica que la convierte en un campo propicio para ser objeto de influencias. 3) Como ya fue expuesto del estudio de la Historia Clínica surge que la periciada en el año 2002 y siguientes era capaz de autodeterminarse y comprender lo que estaba haciendo” (fs. 466). No surge de autos ningún otro elemento probatorio que permita siquiera inferir que no fuera así. A ello se agrega que en su declaración en autos, la Escribana actuante que autorizó la compraventa expresó que a los efectos de la firma de la compraventa objeto de estas actuaciones concurrió a la casa de la demandada, Sra. Rojas y que la Sra. Eduarda se encontraba allí; afirmó que le leyó el documento y que no se explica cómo la actora se olvidó de haber realizado el negocio, ya que ella le explicó el mismo, le leyó la escritura y la Sra. González lo firmó convencida de lo que hacía, con pleno conocimiento y voluntad, no surgiendo de dicha declaración motivos de sospecha. La referida Escribana fue la que intervino asimismo en la presentación ante el B.H.U de la carta agregada a fs. 314, de la que surge que efectivamente se solicitó al B.H.U la autorización para la venta, de lo que se extrae que la actora tenía la voluntad de vender el bien. Entienden las suscritas que no surge de autos prueba alguna de que el día de la firma de la escritura, ni días antes, cuando la actora solicitó la autorización para la compraventa al B.H.U, la misma no tuviera conciencia del negocio que estaba haciendo y tampoco que se la hubiera engañado utilizando “maquinaciones” para obtener su firma. Esc. Anabel Melgar Grajales SECRETARIA