Sentencia Definitiva N° 1.393/2018

Montevideo, veinte de agosto de dos mil dieciocho VISTOS : Para sentencia definitiva estos autos caratulados: “LAVISTA, RODRIGO Y OTRA C/ TAIPANA S.A. - PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA BIEN INMUEBLE - CASACIÓN”, IUE: 291-462/2004 , venidos a conocimiento de la Suprema Corte de Justicia en virtud del recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva SEF No. 0009-0000129/2017 DFA 0009-000038/2017 dictada por el Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 4º Turno, el día 30 de marzo de 2017. RESULTANDO : I) A fs. 102 y ss. el Sr. Raúl Lavista Paolini entabló demanda de prescripción adqui-sitiva del bien inmueble Padrón No. 00945, de Punta del Este, Departamento de Maldonado. II) Por Sentencia No. 24/2015, dictada el día 12 de mayo de 2015, por el Juzgado Letrado de Primera Instancia de Maldonado de 5º Turno, se falló: “Desestimando la demanda de prescripción y la reconvención de autos, sin especial condena. Ejecutoriada, expídase los testimonios que se solicitaren, previo pago de los honorarios del defensor de oficio actuante. Regúlase los honorarios definitivos del señor defensor de oficio en la suma de 90.000 pesos uruguayos más IVA. Con actualización e intereses legales desde la presente...” (fs. 746-756). III) Por Sentencia Definitiva de Segunda Instancia DFA-0009-000129/2017 SEF–0009-000038/2017, dictada el día 30 de marzo de 2017, el Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 4º Turno, falló: “Revócase la sentencia de primera instancia y en su lugar se dispone: Ampárase la demanda de prescripción adquisitiva del inmueble padrón urbano Nº 945, manzana 607, solar 05, de Punta del Este, Departamento de Maldonado y comuníquese” (fs. 878-885). IV) Contra dicha sentencia, la parte demandada interpuso el recurso de casación en estudio (fs. 900-914 vto.). En tal sentido, expresó, en síntesis, los siguientes agravios: a) El Sr. Raúl Lavista Paolini siempre fue un mero tenedor y nunca se produjo la interversión de su título . Indicó que resulta erróneo el argumento sostenido por la Sala, que consideró que el Sr. Lavista Paolini actuó como representante de Taipana S.A. y, por ende, como mero tenedor, hasta mayo de 1967 (fecha en que el poder oportunamente otorgado a su nombre fue sustituido a favor de su madre, la Sra. Pastora Paolini). Para que tal razonamiento fuera correcto, se debería haber probado que se produjo la interversión del título. Yerra la Sala al entender que esa interversión se produjo, puesto que ello no ocurrió efectivamente. La sentencia no tomó en cuenta lo previsto en el art. 666 del C.C., concerniente a la prueba de la posesión. Si bien Lavista Paolini acreditó haber realizado reformas en el inmueble, no probó que hayan sido practicadas sin el consentimiento de la sociedad titular del inmueble (Taipana S.A.). El art. 1119 C.C. es de una rigurosidad extrema para que la interversión del título se pueda tener por acreditada. Esta disposición fue desconocida, puesto que de haberse tenido en cuenta, la demanda no hubiese podido ser amparada. La interversión del título procede expresamente cuando operan los supuestos taxativamente previstos en la Ley, lo que no ocurrió en el caso de obrados. El demandante fue un mero tenedor en relación a la cosa y no mudó su estatus a poseedor con aptitud para usucapir. Quedó de manifiesto que el actor no se opuso jurídicamente al derecho que ejercitó la demandada, cuando le promovió juicio de desalojo de ocupante precario, ante el Juzgado de Paz Departamental de Maldonado de 3º Turno. Citando doctrina, indicó que se requiere que quien invoca la calidad de poseedor, realice conductas positivas que supongan la enérgica y concluyente decisión de excluir la posesión en concepto de dueño o la propia condición de dueño de aquel contra el que se dirige. La ausencia de oposición sustancial de Lavista Paolini en el juicio de desalojo que se le entabló, supuso la clara admisión de su condición de precario y de mero tenedor respecto del bien. La condición de mero tenedor de Lavista Paolini, quedó ratificada por la sentencia de desalojo que relevó ese estatus de precario y de mero tenedor en las fechas que se desarrolló este proceso. Las providencias de desahucio y lanzamiento han pasado en autoridad de cosa juzgada formal y material. b) No puede considerarse probado que el actor tuvo la posesión del inmueble desde el año 1963. En ese año se otorgó el contrato de compraventa por la que la propiedad y posesión del inmueble pasaron a Taipana S.A. Dicho negocio jurídico no fue simulado sino real; desplegó los efectos que le son propios. El promotor, si entendía que estaba ante un negocio simulado, tenía la ineludible carga legal de promover un juicio simulatorio o de nulidad, para obtener de una Sede judicial la nulidad o simulación que existía, según invocó en su demanda. No basta con su mera afirmación y deseo de que la compraventa celebrada el 23 de diciembre de 1963, por la que transmitió la propiedad y posesión del inmueble a Taipana S.A., resulte ineficaz e inoponible a sus efectos. Lavista Paolini, respecto del inmueble, resulta un ex dueño que enajenó todos sus derechos y, por ello, pasó a partir de la inscripción registral de ese contrato de compraventa a ser un mero tenedor en relación a la cosa vendida. Lo reconoció en el proceso de desalojo que se le promovió. En otro pasaje de la sentencia, se asevera que el actor siempre fue poseedor del inmueble y no un mero tenedor. Esta afirmación resulta jurídicamente errónea, porque desde que enajenó a Taipana S.A. el inmueble, quedó como mero tenedor; condición que mantuvo hasta el año 1988, en que la secretaría de la sociedad pasó a su hermana. El actor tenía la carga de probar su desvinculación de Taipana S.A. Acreditar que ya no fungía como su representante legal; que no seguía siendo Secretario de Directorio. Sin embargo, nada de esto probó. Aún si se diera por acreditado que desde 1963 a 1986 actuó a nombre propio y fue poseedor, no logró completar el plazo de treinta años requerido para usucapir el inmueble a su favor. Insistió que no puede sostenerse que poseyó desde el año 1963, como se asevera, porque fue mandatario de la sociedad a la que enajenó el inmueble, por un mandato que estuvo vigente, por lo menos, hasta el año 1967. Mientras fue mandatario no pudo poseer a nombre propio, ni ejercer actos eficaces para prescribir. c) La sentencia ignoró que la posesión no puede ser delegada. La sentencia impugnada reconoció que el actor se radicó en el extranjero durante un período (de unos cinco años). Tal extremo demuestra que la posesión no fue continua. Interrumpió su posesión personal y directa sobre el bien que aspira a prescribir. La Sala se apartó de la regla establecida en el C.C. (arts. 649 inciso 3º, 1188, 1196 y 1233), que requiere que la posesión sea continua e ininterrumpida, además de pacífica, pública y con ánimo de dueño. Indicó que el Tribunal relativizó este requisito, en infracción a la normativa, mediante el instituto de la accesión de posesiones. Expresó que durante el tiempo en que el pretensor se ausentó del país, el inmueble fue poseído por su hermana (a su nombre), gracias a una suerte de delegación verbal, de hecho e informal. El accionante no poseyó en forma continua el inmueble. Cuando estuvo ausente, los actos posesorios fueron ejercidos por otra persona (su hermana, quien era a su vez integrante de Taipana S.A.). La sentencia, al hacer prevalecer una delegación informal de la posesión, por sobre la normativa aplicable en materia de prescripción, cometió un yerro que implicó una errónea aplicación de la Ley al caso concreto. El actor no poseyó durante treinta años continuos. Esto está acreditado y aceptado por la recurrida, porque su prolongada ausencia del país discontinuó el término de los treinta años necesarios para poder prescribir. No puede soslayarse que su hermana, Mónica Lavista Paolini, fungió como representante del Directorio de Taipana S.A. durante el período en el que invocó haber realizado cuidados sobre el inmueble (actos posesorios que se atribuyeron como materializados por su hermano). Empero, a un representante legal le está jurídicamente vedado realizar actos posesorios a nombre propio y, también, le es prohibido efectuarlos a nombre y en beneficio de un tercero, en perjuicio, daño y detrimento de su representada legal. d) Por el solo hecho de dejar de ser apoderado de Taipana S.A. el actor no pasó a poseer a nombre propio el inmueble. La Sala argumentó que, como el poder que oportunamente se otorgó a favor de Lavista Paolini S.A., por el que se lo invistió como mandatario de Taipana S.A., fue sustituido en 1967, a partir de esa fecha no representó a la sociedad. Obró, desde ese momento, a nombre propio y sin rendir cuentas a la sociedad, lo que demuestra que ejercitó actos posesorios con ánimo de dueño. El Tribunal yerra en su argumentación. Es cierto que el 19 de mayo de 1967 el actor dejó de ser apoderado de Taipana S.A.; en ese momento cesó de revistar en esa calidad (mandatario), que resulta incompatible con la de poseedor. Ahora bien, es erróneo jurídicamente que deba reputarse que, ipso facto , por el hecho de no fungir como apoderado, haya cobrado aptitud para ejercer actos posesorios eficaces, a nombre propio. Por el contrario, corres-ponde presumir legalmente que prosiguió manteniendo la calidad de representante legal de la accionada, al continuar desempeñándose en el cargo de Secretario del Directorio en funciones de Taipana S.A. Y ello debe considerarse así incluso con posterioridad a la eventual sustitución en el contrato de mandato. Un Secretario del Direc-torio representa a la sociedad anónima; los actos que el accionante haya realizado sobre el bien raíz (de manutención, de arrendamiento etc.), no podrían calificare como hechos a nombre propio. Necesariamente deberían calificarse como realizados a nombre y a favor de su representada legal. Los actos de presunta posesión que sobre un bien de su representada realizare un representante legal, implican una posesión equívoca. Solo por tal carencia de uno de los requisitos esenciales que la Ley exige para usucapir, se debía haber mantenido la decisión adoptada en el grado precedente. Insistió en la idea de que la sustitución del mandato no le permitía al actor consumar actos posesorios idóneos para usucapir, ya que la propietaria continuaba siendo su representada legal. V) Sustanciado el recurso (fs. 915), fue evacuado por la contraparte (fs. 935 y ss.), quien abogó por la desestimatoria. VI) Franqueada la casación (fs. 980), los autos fueron recibidos por el Cuerpo el día 22 de febrero de 2018 (fs. 1076). VII) Por Auto No. 256/2018, de fecha 28 de febrero de 2018 (fs. 1077 vto.), se dispuso el pasaje de los autos a estudio para sentencia, al término del cual se acordó el presente pronunciamiento en forma legal y oportuna. VIII) Conforme fue dispuesto por Auto No. 1474/2018, de fecha 7 de junio de 2018 (fs. 1082), se procedió a integrar a este Cuerpo recayendo en la Dra. María Cristina Cabrera (fs. 1087). CONSIDERANDO : I) La Suprema Corte de Justicia, por unanimidad de sus miembros, aunque por fundamentación disímil, desestimará el recurso de casación impetrado y, en su mérito, confirmará la sentencia definitiva de segunda instancia, sin especial condenación procesal. II) El caso de autos . A los efectos de facilitar el examen de la subexamine, inicialmente corresponde realizar un somero repaso de las actuaciones desarrolladas. a) Demanda . Este proceso se originó por la demanda de prescripción adquisitiva treintenaria, promovida por el Sr. Raúl Lavista Paolini el día 27 de mayo de 2004. En su acto de proposición inicial, el pretensor solicitó que se declare que ha adquirido por el modo prescripción el inmueble Padrón No. 00945 de la 1º Sección Judicial de Maldonado - Punta del Este, situado frente a la calle Pascual Gattás entre La Mancha y Avenida Francia (Parada 6 de la Playa Mansa). Narró que hasta el año 1963 fue propietario del inmueble. Como tenía pensado viajar a radicarse en el exterior, decidió enajenar el inmueble a la sociedad anónima Taipana S.A., que adquirió con ese propósito. La escritura por la que enajenó el inmueble a la sociedad, fue otorgada el día 23 de diciembre de 1963. Indicó que dicha venta fue totalmente simulada. Taipana S.A. no abonó suma alguna, no existió tradición y, la sociedad, nunca tomó posesión del inmueble y sus construcciones. La posesión la continuó ejerciendo en forma exclusiva, como venía haciéndolo desde antes. Ejerció siempre la posesión con ánimo de dueño y, como tal, arrendó la finca durante las sucesivas temporadas estivales por más de treinta años. Resulta probado que ejerció la posesión exigida legalmente para usucapir, con lo cual resulta ajustado a Derecho que se reconozca su condición de propietario. b) Contestación . En su defensa, Taipana S.A. bregó por el rechazo de la pretensión por entender, en síntesis, que el Sr. Lavista Paolini no poseyó el inmueble con ánimo de dueño, sino que fue un mero tenedor, que obró siempre a nombre de la accionada. Actuó como representante de Taipana S.A., en carácter de mero tenedor. Fue uno de los representantes legales de Taipana S.A. entre los años 1963 y 1988, data en que él y sus familiares vendieron las acciones al actual director de la compañía: Domingo Martire Lillo. Invocó el contrato de mandato otorgado el día 24 de diciembre de 1964 e inscripto en el Registro General de Poderes el 31 de diciembre de 1964, por el que se lo invistió como mandatario de Taipana S.A. A partir del referido instrumento, queda en evidencia que el actor únicamente puede alegar una relación de mero tenedor con el inmueble. c) El desalojo de ocupante precario promovido por Taipana S.A. contra el Sr. Raúl Lavista Paolini . En paralelo al proceso de prescripción adquisitiva iniciado, Taipana S.A., invocando su condición de titular registral del inmueble, promovió y obtuvo ante el Juzgado de Paz Departamental de Maldonado de 3º Turno, el desalojo del Sr. Lavista Paolini del inmueble, por considerar que se trataba de un ocupante precario (expediente acordonado IUE 294-372/2006). Se hizo lugar a la pretensión y, en su mérito, se decretó el desalojo y posterior lanzamiento del Sr. Lavista Paolini. d) Sentencias de mérito . En primera instancia se desestimó la pretensión del actor, en tanto, la Sala Civil de 4º Turno, amparó íntegramente la demanda. III) En cuanto al mérito y, como ya se señaló, a criterio de la Corporación, por unanimidad de sus componentes, corresponde desestimar el recurso de casación movilizado por la parte demandada, por los fundamentos que seguidamente se expondrán. IV) En opinión de los Sres. Ministros Dres. Hounie, Martínez, Cabrera y el redactor, la totalidad de los agravios esgrimidos por la recurrente se ciñen a que la Sala infringió las reglas de valoración de la prueba (arts. 140 y 141 del C.G.P.), lo cual la condujo a tener por acreditada la base fáctica en que se sustenta la posesión legalmente requerida. En efecto, más allá de la denominación empleada, todos los agravios articulados parten de una modificación del sustento fáctico tenido en cuenta por la Sala y, en consecuencia, suponen una revalorización de la prueba diligenciada en autos. En este sentido, a criterio de los Sres. Ministros, resulta suficiente con leer el libelo impugnativo para advertir que la recurrente cuestiona la condición de poseedor del promotor y, asimismo, el cumplimiento de los requisitos de la posesión para que se produzca la prescripción adquisitiva. Esas consideraciones tienen que ver con la valoración probatoria formulada por el Tribunal para concluir que corresponde amparar la pretensión deducida por el actor. Respecto de la casación fundada en errónea aplicación de las normas de admisibilidad o de valoración de la prueba, los Sres. Ministros adhieren a la posición que entiende que dicha causal se reduce a las hipótesis en las que se violen las tasas legales en supuestos de prueba tasada; o, en el caso de que corresponda aplicar el sistema de la sana crítica, cuando se incurra en absurdo evidente, por lo grosero e infundado de la valoración realizada (criterio que fue sostenido por la Suprema Corte de Justicia en Sentencias Nos. 20 y 21/2016, 640 y 646/2017, entre otras). En la subexamine, a cri-terio de los Dres. Hounie, Martínez, Cabrera y el redactor, el recurso de casación impetrado no resulta suficiente para modificar lo resuelto en segunda instancia. La parte no cumplió con alegar cuál es el concreto motivo de agravio y en qué sentido no comparte la valoración de la prueba realizada por el Tribunal (art. 273 del C.G.P.). No imputa a éste ningún proceder arbitrario o absurdo al formular el juicio de los hechos, lo que resulta suficiente para desestimar el agravio. La exposición de la parte recurrente en su escrito de casación no resulta ser más que la manifestación de su discordancia o su desacuerdo con la valoración realizada, la cual, en ningún sentido, puede calificarse como absurda o arbitraria. En efecto, la demandada no realiza una exposición de los medios probatorios que entiende que el Tribunal debió haber considerado, lo cual denota lo endeble de la calificación de arbitrariedad que atribuye a la valoración ensayada en la impugnada. V) A criterio de la Sra. Ministra Dra. Minvielle, también corresponde desestimar los agravios articulados por la impugnante, empero, por otros fundamentos. V.1) Para la Sra. Ministra, como no ha resultado controvertido, el Sr. Raúl Lavista Paolini, compró en 1963 la sociedad anónima Taipana S.A. para pasar el inmueble que motiva esta controversia (del que era titular), ubicado en Punta del Este, a nombre de dicha persona jurídica. A nombre de dicha sociedad también se encontraba una propiedad de sus familiares, ubicada en Montevideo en la Rambla República del Perú. La decisión de pasar los inmuebles a la sociedad fue para facilitar su administración, pero en lo sustancial, las personas físicas siguieron actuando como titulares de los inmuebles. En particular Lavista Paolini siguió operando en relación al inmueble de Punta del Este como lo venía haciendo desde antes. Pese a esa titularidad formal del inmueble de Punta del Este, Lavista Paolini siempre lo arrendó actuando a nombre propio, como si fuera su propietario. En opinión de la Dra. Minvielle, no está probado que en algún momento haya rendido cuentas de su obrar a la sociedad. Se diligenció copiosa prue-ba testimonial, en la que distintos agentes inmobi-liarios de Punta del Este declararon que Lavista Paolini arrendaba el inmueble (en el que se ubica el chalet “Raulo”), en las temporadas de verano, desde los años 70 actuando a nombre propio (ver fs. 391-400 y 609 y ss.). En el año 1988, sin percatarse de que el inmueble estaba formalmente a nombre de la sociedad, la madre y la hermana de Lavista Paolini (quienes a la sazón tenían la condición de Presidenta y Secretaria de Taipana S.A.), vendieron su paquete accionario al Sr. Domingo Martire Lillo. El precio pagado por el paquete accionario fue de U$S1.500 (ver declaración de la hermana del actor de fs. 671 y ss.; especialmente lo dicho en foja 675; véase también el documento que luce a fs. 317-318). Luego de que Lavista Paolini promoviera el proceso de declaración de prescripción adquisitiva, los titulares de Taipana S.A. se percataron de que la sociedad que habían comprado en esa suma (desde luego irrisoria para tener en su patrimonio un inmueble del valor del que está en juego) se levantaron para defender la condición de propietaria de la sociedad. Y esto, pese a que los titulares de la sociedad habían pasado casi veinte años, desde la adquisición del paquete accionario de Taipana S.A. en el año 1988, ignorando la existencia del inmueble del que formalmente era titular la compañía. Señalado lo anterior, en opinión de la Sra. Ministra, la decisión impugnada resulta inobjetable. Corrigió con toda justeza y con sólidos fundamentos jurídicos la decisión adoptada en primera instancia, la que además de jurídicamente errónea, contrariaba el sentido común más elemental. V.2) Los cuestionamientos arti-culados por la recurrente, a juicio de la Dra. Minvielle, no logran conmover los fundamentos de la sentencia de segunda instancia. Como bien lo puso de manifiesto el Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 4º Turno y lo demuestra la actora en su excelente escrito de contestación del recurso, aún si se diera por bueno que el Sr. Lavista Paolini fue representante de Taipana S.A., lo fue únicamente por un breve período. En efecto, fue mandatario de Taipana S.A. entre los años 1964 y 1967 (ver mandato de fs. 296-299). El 19 de mayo de 1967 dejó de ser mandatario de la sociedad y, todos los actos posesorios que realizó (arrendamiento del inmueble, mejoras etc.), los hizo a nombre propio. Como bien lo hace notar la parte actora, con apoyatura en la consulta contratada al Prof. Walter Howard, el argumento que esgrime la recurrente, que se basa en sostener que el Sr. Lavista Paolini obró a nombre de la sociedad, no está jurídicamente justificado. No era Lavista Paolini quien tenía la carga de demostrar que había realizado los actos posesorios con el consentimiento de Taipana S.A., sino que era la sociedad quien debía probar que le permitió a actuar en su nombre. Como lo expresó el consultante: “... el poseedor debe probar que realizó los hechos positivos que indica la disposición [el art. 666 del Código Civil] pero le es imposible probar que ellos no han sido consentidos por quien disputa la posesión. Alegada la posesión por aquél y probados los actos demostrativos de posesión, corresponde a éste (al dominus de la cosa) probar que fueron ejecutados con su consentimiento. Ciertamente, dado que se trata de una prueba negativa, para quien lleva a cabo los actos posesorios que a vía de ejemplo menciona el citado art. 666, sería impracticable la probanza de la ausencia de conformidad por parte del que discute la posesión que se afirma tener. Por ende, a pesar de lo que dispone el texto legal, es claro que la carga de la prueba se invierte y quien debe verificar la falta de consentimiento es la propia parte que la alega. En virtud de lo que acaba de decirse, en el proceso incoado, y al cual refiere esta consulta, no gravitaba sobre Raúl Lavista Paolini la carga de probar la presencia o ausencia de conformidad de TAIPANA S.A. en las obras de refacción, mejoras etc. que realizó en el inmueble, en virtud de que se trataba de una prueba imposible para él ”. La Sra. Ministra, comparte enteramente el enfoque del consultante. La recurrente alega que Lavista Paolini realizó todos los actos posesorios con el consentimiento de Taipana S.A. Ahora bien, era ella quien tenía la carga de probar su conformidad para esas acciones, de lo contrario la prueba para el reclamante sería realmente diabólica. El actor alegó en su favor un hecho negativo: que nunca tuvo el consentimiento de la sociedad para realizar los actos posesorios, porque siempre actuó en nombre propio. En contra de ese hecho negativo, debía probar la sociedad, alegando el hecho positivo de signo contrario: que le otorgó el consentimiento para hacer esos actos posesorios y, por ende, que Lavista Paolini actuaba en su nombre. Como enseña VIERA, en contra de los hechos negativos se prueba justificando la existencia del hecho positivo contrario (Cf. VIERA, Luis Alberto : “La prueba” en AA. VV.: “Curso de Derecho Procesal” , IUDP, Montevideo, 1974, págs. 29 y 30). Y como también enseña Michele Taruffo, la prueba negativa tiene una autonomía funcional propia y encuentra su espacio siempre que se trata de demostrar que un hecho no se ha producido. Se caracteriza por su finalidad (la aserción que niega un hecho), no por contraponerse en el proceso a una prueba positiva. Indica el autor: “ ...se dispone de una prueba negativa cuando la negación de un hecho constituye estrictamente el ‘hecho a probar’ a los efectos de la decisión, aunque en realidad lo que se prueba es un hecho positivo. El problema surge en el caso de la prueba negativa indirecta, donde el ‘hecho a probar’ es la inexistencia de un hecho pero el objeto de la prueba es la existencia de un hecho (distinto). Esto sucede cuando la demostración negativa de un hecho se produce mediante la demostración (positiva) de un hecho incompatible con aquél. El problema de la prueba de la coartada, mediante la que se puede probar que no se ha estado en un determinado lugar en un cierto momento demostrando (por ejemplo mediante testigos) que en ese mismo momento se estaba en otro lugar. La prueba de la coartada es positiva si se tiene en cuenta el objeto inmediato, pero es negativa si se tiene en cuenta la función que desarrolla respecto del ‘hecho principal’ a probar ” (TARUFFO, Michele: “La prueba de los hechos” , Trotta, Madrid, 2005, págs. 459 y 469). Con tales entendimientos, en opinión de la Sra. Ministra, debe de verse que, en este caso, el hecho negativo (probado), era la ausencia de consentimiento de la sociedad para la realización de los actos posesorios. Y, desde la perspectiva contraria, el hecho positivo (no probado) era la prestación de ese consentimiento. Obviamente, gravitaba sobre Taipana S.A., demostrar que había dado al pretensor ese consentimiento y que, por tal razón, este no obraba a nombre propio sino ajeno; pero dicha prueba no se rindió. Por otra parte, no puede alegarse que actuó como representante de la sociedad porque, más allá de ese breve período en que tuvo la calidad de mandatario, luego no tuvo vinculación alguna. No desempeñó ningún cargo, ni como director ni como secretario de Taipana S.A. Y, aunque lo hubiese tenido, para poder representar a la sociedad se requería de la actuación conjunta de dos directores (ver fs. 298), por lo que la solitaria acción de Lavista Paolini nunca podría haber proyectado válidamente sus efectos sobre la sociedad. Como bien lo señaló el Tribunal, luego que dejó de ser mandatario no representó más a la sociedad: “... actuó en su nombre en la administración del bien, sin rendir cuentas a la sociedad -que tampoco surge que se lo hubiere solicitado- lo que conduce a concluir que detentó la posesión a nombre propio” (fs. 883 vto. y 884). Esa actuación, en calidad de poseedor (a nombre propio y con ánimo de dueño) se extendió por más de treinta años, por lo que la decisión de declarar que adquirió el inmueble por el modo prescripción, se encuentra jurídicamente justificada. V.3) A criterio de la Sra. Ministra Dra. Minvielle, el argumento de que el resultado del proceso de desahucio, en el que el actor fue desalojado y lanzado del inmueble, condicionaría la solución de este juicio, tampoco resulta de recibo. En el proceso de desalojo, se resolvió incidenter tantum sobre la propiedad del inmueble, sin que esa decisión suponga un pronunciamiento definitivo sobre la cuestión sustancial (Cf. BARRIOS DE ANGELIS, Dante: “Introducción al proceso” , Idea, Montevideo, 1980, pág. 187). Por lo tanto, resulta totalmente irrelevante esa decisión judicial para la suerte de este proceso. V.4) Por otra parte, a juicio de la Sra. Ministra, no puede ignorarse el contexto de los hechos probados, que dan cuenta de que le asiste la razón a la parte actora. En efecto, de la situación resulta por demás ilustrativa la declaración de la hermana de Lavista Paolini, quien es un testigo necesario en este caso. Declaró sobre cómo ocurrieron los hechos que motivaron la aparición de Taipana S.A. La Sra. Mónica Lavista Paolini, dijo que su hermano puso el inmueble a nombre de Taipana S.A., sociedad que también tenía a su nombre un inmueble de su madre en Montevideo; no obstante, el bien siempre fue de su hermano. En determinado momento, en el entendido de que no había ningún bien en la sociedad, decidieron venderla por U$S1.500 (dólares estadounidenses mil quinientos), por intermedio de una escribana que consiguió un interesado. La enajenaron, obviamente, en el entendido de que estaba vacía y que no existía ningún bien en la sociedad. Sobre la venta del paquete accionario declaró: “ ...participé (...) en decirle a mi madre por qué no vendía la sociedad para hacerse unos pesos, pero nada más (...) La escribana fue la que sugirió que podía surgir un cliente y ella lo trajo (...) Nosotros dábamos por sentado que no había nada, ni se nos pasó por la cabeza, que era una propiedad y punto, nada más (...) en ese momento mi madre no sabía que [el inmueble] estaba a nombre de la sociedad, no voy a ser tan tarada de vender la sociedad con una casa adentro, discúlpeme, no lo sabíamos, yo contrato a alguien que me haga los papeles, le planteo eso y listo ” (fs. 677). Estos hechos, el Tribunal los tuvo por probados y, efectivamente, surge que así ocurrieron. El actual representante de Taipana S.A., que fue quien compró el paquete accionario, lo adquirió en el año 1988. Se mantuvo absolutamente inactivo durante casi 20 años. Recién cuando Lavista Pao-lini inició acciones para prescribir el inmueble (que venía poseyendo desde la década del sesenta), fue que emprendió acciones para sacar a relucir la condición de propietaria de Taipana S.A. y reclamarle el dinero que este obtuvo por la explotación del inmueble. Esto resulta singularmente llamativo. Todo indica que, ante el accionamiento de Lavista Paolini, los titulares del paquete accionario de Taipana S.A. vieron la excelente oportunidad de hacerse de un inmueble (de cuya existencia, hasta ese momento, no estaban enterados). Se opusieron a la pretensión del reclamante, pretendiendo hacer valer lo que formalmente surgía de los títulos de propiedad y del registro de la propiedad. Como bien lo puso de manifiesto la Sala en su sentencia: “ ...debe tenerse por probado que los adquirentes de TAIPANA S.A. no tenían conocimiento de la existencia del bien de autos en el patrimonio de la sociedad lo que se infiere de los indicios que se mencionan (fs. 332 in fine/335) y en especial del hecho de que ningún vínculo tuvieron con el inmueble pese a los muchos años transcurridos ni evidenciaron interés alguno a su respecto ” (fs. 884). En suma, para la Sra. Ministra Dra. Minvielle, la resistencia a la acción emprendida por el pretensor tiene una buena dosis de oportunismo que, más allá del encuadre jurídico que se adopte, no corresponde prohijar. V.5) En cuanto a la continuidad de la posesión, extremo que también pone en tela de juicio la recurrente, a criterio de la Sra. Ministra, el agravio no puede ser atendido. Está probado que el pre-tensor vivió en Canadá durante 4 o 5 años. Empero, no dejó de realizar actos posesorios sobre el inmueble durante ese período, puesto que hizo refacciones en el chalet y lo arrendo durante las temporadas estivales. Como bien lo explica el Prof. Walter Howard en la consulta ya citada, para que la posesión sea continua, el poseedor debe actuar respecto de la cosa de forma que le dé el uso normal que le daría el verus dominus . Pero esta afirmación, no significa que el poseedor deba usar de manera permanente la cosa, sin pausa alguna, sino que la continuidad va a resultar de un análisis comparativo entre la conducta de un poseedor concreto y un propietario medio. La continuidad entonces (explica el consultante) implica que el poseedor actúe regularmente sobre la cosa, aun cuando no sea un ejercicio de carácter permanente. Ha quedado probado que, cuando el actor se radicó en el exterior, continuó arrendando la casa y ocupándose de ella por medio de su hermana, que actuó siempre en su nombre (así surge de la declaración de su hermana; ver especialmente fs. 676 y ss.). Por otra parte, no puede compartirse el enfoque de que la posesión se haya cedido, porque como bien lo señala el consultante, esto requiere, en el caso de los inmuebles, de una solemnidad específica (escritura pública) y de la inscripción registral, cosa que no se verificó. Sin perjuicio de anotarse que, la prueba rendida, demuestra que la posesión no se traspasó a su hermana, porque ella reconoció haber actuado como mera tenedora mientras Lavista Paolini residió en Canadá. Como expresa en su con-clusión el Prof. Howard: “ ...es obligado concluir que durante el período en que Raúl Lavista Paolini estuvo en el exterior, continuo siendo poseedor, dado que su hermana –que cuidó el bien- sólo estuvo vinculada a él en condición de mero tenedora. Coadyuva con ello, que una pretendida transmisión de derechos posesorios realizada sin la solemnidad de la escritura pública, de conformidad con lo ya expuesto, constituye un negocio absolutamente nulo, insusceptible de producir el efecto perseguido ” (fs. 931). V.6) En definitiva, por las razones expuestas, a criterio de la Sra. Ministra Dra. Minvielle, los cuestionamientos de la recurrente no logran conmover la sólida decisión de la Sala, que reconoció que el actor poseyó el inmueble de manera continua, pacífica, pública e ininterrumpida con ánimo de dueño por más de treinta años y, en su mérito, amparó la pretensión de declaración de prescripción adquisi-tiva. VI) La correcta conducta pro-cesal de ambas partes determina que las costas y los costos de la presente etapa se distribuyan en el orden causado (art. 688 del C. Civil y arts. 56.1 y 279 del C.G.P.). Por los fundamentos expuestos y las normas citadas, la Suprema Corte de Justicia, por unanimidad FALLA : DESESTÍMASE EL RECURSO DE CA-SACIÓN INTERPUESTO, SIN ESPECIAL CONDENACIÓN PROCESAL. HONORARIOS FICTOS 20 B.P.C. NOTIFÍQUESE A DOMICILIO Y, OPORTUNAMENTE, DEVUÉLVASE.