Sentencia Definitiva N° 24/2018

VISTOS: Para sentencia definitiva de primera instancia en autos caratulados “KALUTTI S.R.L c/ PROVER S.R.L –Daños y perjuicios-” I.U.E. 2-48689/2014: RESULTANDO: I. A fojas 155 y ss comparece la parte actora, iniciando acción por daños y perjuicios contra PROVER S.R.L originados en responsabilidad contractual por el incumplimiento del contrato de arriendo celebrado entre las partes.- II. En síntesis expresa la empresa accionante que su nombre comercial es “La Compañía del Oriente arts & crafts”, siendo una de las cadenas de tiendas más importante en el mercado. La estética y decoración de sus locales, es uno de los pilares de su funcionamiento, siendo conocido la militancia ferviente a favor del Arte Nacional. El día 19 de mayo de 2011 suscribió contrato de arrendamiento, cuyo objeto era arrendar el local y el subsuelo integrado. La cifra tan alta del precio, lo fue en función de la importancia superlativa del subsuelo para integrar con el comercio. No se mantuvieron en correctas condiciones de habitabilidad, por las averías, inundaciones y humedades. Efectúa una descripción cronológica de los daños producidos desde marzo de 2012 en adelante. Durante largo tiempo no permitió realizar obras, ni las realizó para neutralizar las condiciones inadecuadas de habitabilidad. Reclama daño patrimonial, lucro cesante, suma que asciende a US$ 114.000.- III. Por auto Nº. 2699/14 se confirió traslado de la demanda, la que fue debidamente notificada (fs. 166), siendo evacuada en tiempo y forma.- IV. La parte demandada controvierte los supuestos fácticos afirmados por la parte actora, no existiendo un hecho ilícito culposo, ni conexión causal con algún daño padecido. Le sorprende que sin tan grandes fueran los perjuicios, por qué no ejerció el derecho de receso. En ningún caso fue la causa del contrato, arrendar el subsuelo para establecer una galería de arte. Si tal fuera el propósito nunca lo comunicó, ni trasciende al ámbito subjetivo del motivo, siendo ajeno al contenido negocial. Señala que en setiembre de 2012 al caer revoque fue arreglado por la actora con su consentimiento, habiéndose descontado de los arriendos, tratándose de solucionar el problema del ducto de ventilación, contratándose al arq. Cagnoli para cumplir con lo observado por la Intendencia de Montevideo. La pretensión acumulativa de resolución e indemnización no pueden prosperar. No hubo vicios graves de la cosa, conforme art. 1804 del C. Civil, ni fue empleado el art. 78 del D-Ley 14.219, aplicándose la teoría del acto propio.- V. Luego de celebrada la conciliación (fojas 281), en su oportunidad se convocó a las partes a la audiencia de precepto (art. 340 C.G.P) conforme dispositivo 1064/15 (fojas 310), admitiéndose concomitantemente, en forma parcial, el hecho nuevo denunciado lo cual fue debidamente notificado fojas 312 y 313, desarrollándose según informa el acta resumida de fs. 405, fijándose el objeto del proceso y la prueba, habiéndose dispuesto los medios probatorios ofrecidos por las partes, se procedió a su diligenciamiento.- VI. Se difirió el pronunciamiento de la sentencia y sus fundamentos, convocándose a las partes a la audiencia de lectura de sentencia para el día de la fecha a las 13.20 hs. (arts. 203 y 343.7 C.G.P.).- CONSIDERANDO: 1- Que a juicio de este proveyente corresponde, y así se dispondrá, amparar parcialmente la acción impetrada, conforme a los fundamentos que se examinarán en los apartados siguientes.- 2- Es necesario ordenar sistemáticamente la argumentación racional que permite llegar la conclusión referenciada.- 3- El thema decidendum de la causa petendi, consiste exclusivamente en la determinación acerca del incumplimiento o no de la parte demandada en relación a las condiciones de habitabilidad del inmueble arrendado, incluyendo la posibilidad de usar el subsuelo, y monto de los presuntos daños.- 4- En este sentido, el incumplimiento culpable por el arrendador de las obligaciones indicadas por el art. 1796 del Código Civil constituye causal de resolución del contrato y daños y perjuicios (ARLAS, José A. Juicio de desalojo, Montevideo, 1952, pág. 183).- 5- De esta manera, es claro que el arrendador debe mantener la cosa tal como estaba cuando se contrató, a fin de que le dé la utilidad que pretendió sacar de la cosa arrendada (SECCO ILLA, Joaquín Escritos jurídicos y notariales vol. III Del arrendamiento, La industrial, Montevideo, 1926, pág. 63).- 6- En la especie, coincido plenamente con la parte actora en cuanto del informe técnico de la Intendencia, surgen afectaciones graves a las condiciones de habitabilidad. No cabe otra interpretación a lo dictaminado por la Intendencia en cuanto a que se constató humedades, desprendimiento de revoque y pintura, filtración de agua, ausencia de ventilación, intimando al propietario a evitar las distintas afectaciones al local, así como generar las condiciones de habitabilidad e higiene acorde a la reglamentación vigente (fojas 96, 331 y 491). Incluso reconoce el arq. Cagnoli la necesidad de los trabajos a realizar y el plazo de ejecución suplementario de 45 días (fojas 126, 361 y 521). A fortiori, en octubre 2014, luego de realizados los trabajos, existieron nuevos desprendimientos de revoque y materiales del techo (fojas 377) e intimación a la regularización de la situación como consecuencia del resultado de nueva inspección (fojas 379). También, como derivación directa de otra inspección en febrero de 2015, luego de realizadas estas segundas reparaciones, se recomendó proceder a mantener la intimación hasta que se constate que finalmente no ingresa agua en el sector de baños y tisanería (fojas 392 y 552).- 7- Más allá del interés inmanente en los informes técnicos de cada parte agregados en sus actos de proposición, lo cierto es que hubo una indemnización por daños y perjuicios por la aseguradora RSA (fojas 17), lo que se condice con lo atestiguado en las audiencias probatorias. A vía de ejemplo, Martínez afirmó que cuando se produjo la inundación, “mercadería no había estábamos esperando a que terminaran con la obra para armar la galería de arte… tuvimos que avisar al dueño cerrar al público 2 o 3 días” (fojas 454 y 454 vlto). En efecto, conforme la atestiguado por Pesce, “El agua había subido mucho en el subsuelo, allí había una pequeña oficina donde se perdieron algunas cosas, flashes, catálogos, eso se tuvo que sacar todo, trajimos aspiradoras, intervenciones eléctricas” (fojas 461 vlto). Esto se ve confirmado por la testigo de la propia parte demandada Chávez al decir, “Allí pude ver en el baño que el techo estaba humedecido y medio doblado por la chapa que tenía. Se filtró agua el día del temporal…una terracita la cual se inundó y entró por el caño de ventilación el agua, era tanta cantidad” (fojas 456 in fine y vlto ab initio).- 8- A pesar que las lluvias fueron intensas en diciembre de 2014 al registrarse 43 milímetros según lo informado(fojas 440), ello no justifica la producción de la inundación en caso de existir un buen sistema de desagüe, mucho menos, los diversos desprendimientos.- 9- Asimismo, la inspección judicial de fojas 650 y ss arroja como resultado la caída de parte del cielorraso, existencia de humedades, apreciándose visualmente, así como por su olor.- 10- Particularmente, el arrendador se obliga a un buen estado de reparaciones de toda clase que permita mantener la cosa en estado de servir para el fin que ha sido arrendada (TOURNE, Yamandú Arrendamientos urbanos, Amalio Fernández, Montevideo, 1992, pág. 168). El contenido de esta obligación implica realizar todas las mejoras necesarias que la cosa arrendada requiere a lo largo de la prolongación del arrendamiento, salvo las mejoras locativas propias del uso normal de la cosa (PEIRANO FACIO, Jorge ORDOQUI CASTILLA, Gustavo Contratos Vol. 2, del foro, Montevideo, 1997, pág. 277).- 11- En rigor, las reparaciones necesarias son las que imprescindibles para el uso y goce de la cosa (MOLDES RUIBAL, Víctor Jorge BONSIGNORE DEMICHERI, Jaime José Arrendamientos urbanos y rurales, Fcu, Montevideo, 1999, pág. 13).- 12- Todo ello lleva a concluir acerca del mal estado del bien, que claramente no se condice con su condición al tiempo de perfeccionar el contrato, basta visualizar las fotos de fojas 51 a 72 y más recientemente el hecho nuevo aceptado que originó la imposición de multa de fojas 713 por falta de habilitación comercial del 26 de noviembre de 2015.- 13- Resultando acreditada la responsabilidad de la parte demandada, esto es la presencia del an debeatur, corresponde pasar a la valoración del daño.- 14- Es verdad que en la especie no se ha reunido una prueba ideal en cuanto a los daños padecidos por la actora, empero se considera que el monto que se fijará cumple con los parámetros de razonabilidad y proporcionalidad a efectos de su determinación.- 15- Dado lo anterior, se comprende que habiéndose realizado arreglos por la propia parte actora, que fueron descontados del precio del arriendo, así como los propios efectuados por la demandada, se fijará como monto final para condenar en este punto la suma $ 150.000 al comparar los perjuicios por problemas de habitabilidad, días del comercio cerrado y pérdida de bienes menores, siendo esa suma, correspondiente a un poco más de un mes de arriendo. Informó que tomé en cuenta la indemnización del seguro, la que por lo general es siempre menor al valor del perjuicio, así como el hecho que excluye el lucro cesante.- 16- Aquí, no me rijo por la arbitrariedad, sino por una discrecionalidad racional en base a la cláusula general de razonabilidad. Respecto de este punto se ha dicho que el juicio de validez de todo razonamiento jurídico, depende de la razonabilidad, en cuyo caso se percibe a la validez de la conclusión como razonabilidad (VIOLA, Francesco ZACCARIA, Giuseppe Diritto e interpretazione. Lineamenti di teoria ermeneutica del diritto, Laterza, Roma-Bari, 1999, págs. 359 y 363). La tarea judicial debe efectuarse no sólo en base a los principios programáticos de la ley, sino que siempre se debe estar apoyado en el principio fundamental de la razonabilidad “raginevolleza” (BIGLIAZZI GERI, Lina L´interpretazione, Giuffrè, Milano, 1994, págs. 63 y 74 y ss). De esta manera, se considera que el monto fijado cumple con los parámetros de razonabilidad y proporcionalidad a efectos de su determinación.- 17- Va de suyo, que aceptar sine discrepandi la totalidad del daño reclamado a fojas 164 deviene irracional y alejado de la sana crítica.- 18- Hasta aquí se desarrolla el incumplimiento de la parte demandada, pasándose a motivar el rechazo del reclamo por la presunta imposibilidad de utilizar el subsuelo.- 19- Vayamos a los datos del expediente. Muy ilustrativa fue la pericia de Boccarato en la que además percibir leve olor a humedad (fojas 664 vlto), en lo que ahora nos interesa señalo que “Es claro que el subsuelo no es reglamentariamente apto como local habitable, ya que no dispone de la iluminación y ventilación natural requeridas por las disposiciones municipales, además de la humedad en las paredes. En el plano de fojas 602 en el cuadro de iluminación y ventilación, se indica que el destino de los dos subsuelos del edificio es “depósito” para el cual sí, tiene condiciones reglamentarias” (fojas 666). Para continuar diciendo que “En el subsuelo que se gestionó en IMM como depósito, las condiciones de habitabilidad son inadecuadas por insuficiencia de iluminación y de ventilación naturales” (fojas 667) y su ulteriores aclaraciones de fojas 702.- 20- De esta forma, al haberse realizado pericia por el Arq. Boccarato, corresponde estar a sus resultancias, no pudiendo apartarse de la misma, salvo motivos fundados, debiéndose tener presente que a pesar de las observaciones al dictamen (675 y 691), no hubo impugnación.- 21- La importancia de la prueba pericial reside en que el juez es un técnico en derecho, pero carece generalmente de conocimiento sobre otras ciencias y sobre cuestiones de arte, de técnica, de mecánica, de numerosas actividades prácticas que requieren estudios especializados o larga experiencia. Resulta claro que los jueces no están obligados a seguir la opinión de los peritos, debiendo valorarlo conforme las reglas de la sana crítica pero naturalmente, el rechazo por el Juez del dictamen, debe basarse en razones serias, en un análisis crítico tanto de los fundamentos como de las conclusiones que lo llevan al convencimiento de que carece de los requisitos examinados en los números anteriores. Pero, si por el contrario, el juez considera que los fundamentos y las conclusiones del dictamen reúnen todos los requisitos de lógica, de técnica, de ciencia, que para el caso pueden exigirse, por el cual queda convencido de la certeza de esas conclusiones, no puede rechazarlas sin incurrir en arbitrariedad (DEVIS ECHANDÍA, Hernando Compendio de la prueba judicial Tomo II, Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, págs. 104 y 113).- 22- En términos similares se señala que el juez debe analizar el dictamen de los peritos, y si lo convence, puede tenerlo en cuenta para edificar sobre él, en todo o en parte, la decisión que tome; así mismo debe examinar los fundamentos y las conclusiones, y si les halla mérito lo tiene como base para fallar; caso contrario, debe desecharlo. El juez es soberano (sin arbitrariedad) para examinar el dictamen pericial, sin estar sujeto a ningún valor preestablecido, pero de todos modos tendrá que decir, por qué lo acepta, por qué cree en lo dicho por los peritos y, en caso contrario, igualmente deberá dar las razones por las cuales no lo acoge (PARRA QUIJANO, Jairo Manual de derecho probatorio 16ª edición Ediciones del profesional, Bogotá, 2007, págs. 655 y 656).- 23- Evidentemente, cuanto más técnica sea la cuestión de hecho sometida al juez, tanto mayor es la utilidad de la pericia, en cuyo caso el juez no puede, en consecuencia, apartarse del dictamen de los peritos sin expresar las razones que tiene para ello (ALSINA, Hugo Tratado teórico de derecho procesal Tomo III 2ª edición, Ediar, Buenos Aires, 1958, págs. 475 y 521). En concreto, el juez tiene plena libertad de apreciación de la pericia conforme los principios de la sana crítica. Pero no puede apartarse del dictamen pericial arbitrariamente. La misma no fue impugnada por ninguna de las partes, a pesar de haber otorgado la oportunidad al tal efecto.- 24- Así pues, el perito concluyó que el subsuelo se gestionó como depósito frente a la IM, extremo que descarta su habitabilidad como local comercial.- 25- A ello se le suma el resultado de la labor hermenéutica que conlleva a una conclusión análoga. En efecto, el presente “casus belli” debe resolverse a través de la regla de la interpretación sistemática. Así pues, la intención común de las partes se extrae de la conexión entre las cláusulas singulares con el lazo sustancial que es la operación económica y jurídica celebrada (ALPA, Guido L´interpretazione del contratto Giuffrè Milano 1983, pág. 229). Así pues, debe considerarse la importancia de la función del contexto para la comprensión del significado de los elementos singulares en base al canon de la valoración de totalidad del negocio, dado que tiene que apreciarse el comportamiento global de las partes (RODRÍGUEZ RUSSO, Jorge La interpretación del contrato Fcu, Montevideo, 2006, págs. 192 y 199). Al propio tiempo, la interpretación sistémica del contrato requiere que en el proceso de búsqueda de la común intención de las partes no debe examinarse sólo el texto del negocio, sino además la declaración que comprende el comportamiento de las partes y todas las circunstancias ambientales (ADCU Tomo XXXVIII caso 472 pág. 128, XXXII caso 485 pág. 220).- 26- En la interpretación sistémica hay una tomar en cuanta el factum en el que el contrato se ha perfeccionado (CARRESI, Franco Interpretazione del contratto, Il Foro Italiano-Zanichelli, Bologna, 1992, pág. 102), de esta manera que la conducta antecedente y subsecuente, los usos negociales entre las partes permiten reconstruir la voluntad común de las partes (LEWISON, Kim The Interpretation of Contracts, 2 edition, Sweet & Maxwell, London 1997, pág. 63 y 156). De este modo, la intención común de las partes de un contrato se establece en base a una conmixtión de las unidades del sistema sintáctico (combinación de señales), con las del sistema semántico (combinación de nociones), las que una vez asociadas corresponden a determinadas respuestas de comportamiento que son los hechos de los contrayentes (MARIÑO LÓPEZ, Andrés La interpretación judicial del contrato en el derecho uruguayo pág. 613 en ADCU Tomo XXVIII).- 27- De este modo, no basta quedarse en la superficialidad de las cláusulas sino que la común intención de las partes se encuentra en la homogeneidad funcional de la operación de cambio (BIGLIAZZI Geri, Lina L´ interpretazione del contratto, Giuffrè, Milano, 1991, págs. 162 y 163).- 28- En este escenario, resulta esclarecedora la declaración de Frechou cuando señala que “lo que vale es la planta, lo de arriba o de abajo no agrega el valor” y en relación al precio afirma que estuvo “Dentro del rango estaba más cerca del piso que del techo, era buen pagador, buenas garantías” (fojas 459 vlto). A la sazón, en el careo que se efectivizó, además de ratificar que se habló del subsuelo al momento de perfeccionar el contrato, destaca que de haberse considerado la totalidad del bien para uso comercial, el precio habría sido irrisorio al llegarse a la suma de U$S 10 dólares por metro cuadrado, ello porque la planta es de 200 metros y el subsuelo tiene la misma superficie, siendo el precio pactado U$S 4.000 (Pista 1 minuto 13.10 audiencia 03/04/18).- 29- La argumentación esbozada por la parte actora en relación al subsuelo no genera convicción alguna. Ello obedece a que choca de plano contra las reglas de la experiencia y principio de razonabilidad. Aquí, se imponen las máximas de la experiencia, cuyo valor probatorio es indudable (vid ampliamente CARNELLI, Lorenzo Las máximas de la experiencia en el proceso de orden dispositivo, Ediar, Buenos Aires, 1946, págs. 8 y ss). Surge una convicción suficiente acerca de que la utilidad comercial como galería del subsuelo debió llevar a un precio de arriendo bastante superior. Con arreglo a ello, la específica utilidad en la generalidad de los casos acarrea un “sobreprecio calificado” (BENÍTEZ CAORSI, Juan J. La revisión del contrato, Amalio Fernández, Montevideo, 2008, pág. 658), extremo ausente en la litis, sino que muy por el contrario, el precio del arriendo fue mesurado.- 30- En la quaestio facti el propósito final de las partes, se alcanza únicamente a través de una valoración en conjunto del negocio jurídico, por eso la noción de operación económica permite el ascenso de la economía sustancial de la relación (D’ANGELO, Andrea Contratto e operazione economica, Giappichelli, Torino 1992, pág. 173). No parece sensato un precio tan bajo para un metraje tan elevado y en una zona comercial “Premium”.- 31- No puede echarse en saco roto, que el acceso al subsuelo se verifica a través de una escalera de madera lujosa, que tiene un claro sentido estético, además de la existencia de moquete y rieles (fojas 650 y ss), lo que no se condice con la existencia de un mero depósito, empero no es menos cierto que ese ambiente no posee la ventilación necesaria, además de carecer de condiciones de habitabilidad para funcionar como lugar comercial.- 32- Va de suyo que la importancia que atribuye la parte actora al subsuelo, debió haber sido exteriorizada en el negocio jurídico perfeccionado. Este factor esencial, ese presunto fin propuesto debió ser comunicado a la contraparte.- 33- En su momento he tenido la oportunidad de sostener que el fin esencial se asocia a la supervivencia misma del contrato, dado que se debe garantizar un núcleo de utilidad a la parte. Para que un motivo integre la causa del contrato ha de ser el valor fundante de la operación económica. El móvil ha de ser perceptible para que integre la base contractual, en concreto, una hipótesis común de los contratantes. De manera que el interés contractualmente garantizado se verifica cuando se revela como el factor en consideración para celebrar el contrato (BENÍTEZ CAORSI, Juan J. La revisión del contrato, cit.., págs. 601 y ss y 652 y ss).- 34- Por vía consecuencial, al no haberse acreditado que la imposibilidad de utilizar el subsuelo como galería de arte haya perjudicado el interés en el cumplimiento, a lo que se le suma la nula referencia en el contrato, es que no se detecta incumplimiento en este sentido, ya que al momento de celebrar la operación contractual se carecía de la habilitación municipal. La diligencia mínima de un buen hombre de negocios, importa dejar asentado en el instrumento esa circunstancia, exigiéndole al arrendador obtener la habilitación so pena de resolver el negocio. La presunta importancia de la galería de arte debió figurar en el negocio.- 35- En última instancia, tampoco hubo una merma de utilidades, reclamadas bajo el ropaje de lucro cesante, ya que como informó el otro perito contador Mario Soca, “No hay disponible información contable que permita al perito responder directamente sobre si ha habido alguna merma de utilidades generadas en el local….La evolución de las ventas del local Sarandí tuvo similar tendencia que la evolución del total de ventas de la empresa, esto es que en ambos casos se incrementaron en el 2012 y disminuyeron en el 2013 y 2014” (fojas 767 vlto), no siendo “posible afirmar directamente de la contabilidad que existiere una hipotética merma de utilidades pues no existe una contabilidad por gestión que permita directamente dar respuesta a lo solicitado” (fojas 768). Para terminar su encargo diciendo que “En el total de ventas de la empresa, se observa que el local de Sarandí no se apartó significativamente la tendencia general de la evolución de las utilidades de la empresa” (fojas 768 vlto).- 36- Con este panorama, resulta inviable considerar la existencia de una merma de utilidades imputable a la responsabilidad de la parte demandada. Ya de por sí es muy difícil acreditar ese extremo, dado que si hubiere existido, puede deberse a factores del mercado, mucho más difícil resulta acreditarlo cuando la sucursal tuvo un comportamiento similar a las restantes unidades de venta de la sociedad.- 37- A este respecto, conviene observar que el vocablo sentencia viene de sentir: es lo que el juez siente ante ese fenómeno que es el proceso y en el desarrollo del cual ha ejercido su jurisdicción (SENTIS MELENDO, Santiago La prueba, Ejea, Buenos Aires, 1985, pág. 20), ocasión en la que los recaudos de autos no dan otra opción que desestimar la pretensión en este sentido. Dicho en otras palabras, incumbe a la parte suministrar la prueba de un hecho controvertido mediante su propia actividad, si quiere evitar la pérdida del proceso, no puede triunfar si no produce la prueba que le corresponde (ROSENBERG, Leo La carga de la prueba, 2ª Edición, B de F, Montevideo, 2002, págs. 28 y 32).- 38- Un punto digno de mención es la preclusión del derecho si no hay una prueba idónea. Únicamente la grave aflicción que irremediablemente genera un perjuicio espiritual se prueba de pleno derecho (MEZA GARCÍA Roberto El res ipsa loquitur en la responsabilidad civil, Editorial Parlamento, Santiago de Chile, 2013, págs. 13 y ss). En efecto, el sufrimiento existencial por la injusta alteración de la vida, en general se acredita in re ipsa (ASTONE, Antonina I danni non patrimoniali alla persona: la prova, Giuffrè, Milano, 2011, pág. 96), escenario muy alejado del reclamo de la accionante.- 39- A mayor abundamiento, la negligencia probatoria conlleva una descalificación de la afirmación de la parte y consiguiente sanción, imputada al incumplimiento del deber jurídico de ser diligente. El desinterés no permite la búsqueda de la verdad real, por eso el hecho se tiene como no probado (ACOSTA, José V. Negligencia probatoria Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, págs. 35 y ss).- 40- En última instancia, no corresponde resolver el contrato, dado que por la vía de los hechos, el bien ya fue entregado durante la tramitación del proceso.- 41- La conducta procesal de las partes no amerita sanción procesal especial (art. 56 C.G.P. y art. 688 C.C.).- Por los fundamentos expuestos, normas citadas y lo dispuesto por los arts. 139, 197, 198 y 340 C.G.P y art. 1341 del Código Civil FALLO: Ampárase parcialmente la pretensión de autos, y en su mérito condenase a la parte demandada a abonar en concepto de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de $ 150.000 más actualización legal e intereses desde la demanda, sin especial condenación en costas y costos, distribuyéndose por el orden causado.- Desestímase la demanda en lo demás.- Establécese en la suma de 3 bases de prestaciones y contribuciones los honorarios a los solos efectos fiscales.- Ejecutoriada, cúmplase, repóngase vicésima; expídase testimonio si se lo solicitare, practíquese los desgloses a que hubiera lugar y oportunamente archívense estos obrados.