Sentencia Definitiva N° 60/2017

Sentencia definitiva No. 60/2017 Montevideo, 23 de noviembre de 2017. VISTOS: Para sentencia definitiva de primera instancia estos autos caratulados: “GASCO VAZQUEZ, PABLO Y OTRO C/ LARRICA GONZALEZ, LUIS Y OTROS. DAÑOS Y PERJUICIOS.”, IUE: 2-41.651/2016. RESULTANDO: I) Que de fojas 34 a 39 comparecen PABLO GASCO VAZQUEZ y ALEJANDRO RAUL GASCO VAZQUEZ promoviendo demanda por daños y perjuicios contra LUIS OSVALDO LARRICA GONZALEZ, ALFREDO UBALDINO LARRICA GONZALEZ y NUVIA TEMI GONZALEZ PAGANO, expresando que el 14 de febrero de 2014 las partes firmaron un boleto de reserva para adquirir los accionante por compraventa y tradición el inmueble padrón No. 115.757 de Montevideo, interviniendo la Escribana Natalia González Lemos, quien en la oportunidad recibe los planos de la propiedad y demás antecedentes dominiales, como es de estilo, advirtiendo la misma al estudiar tales planos la existencia de tanques de combustible subterráneos debajo del inmueble. Al preguntársele a la parte vendedora al respecto, admite la existencia de los tanques y señala que se encuentran inactivos desde hace años, procediéndose a realizar las averiguaciones del caso y a examinar los permisos de construcción, constatándose que la Intendencia de Montevideo exige controles de estanqueidad de tales tanques para controlar si existen pérdidas y una probable contaminación, debiendo removerse los mismos y remediarse el suelo en este último caso, tal como surge del informe que se agrega. Citan la normativa aplicable y manifiestan que comunicada la situación a la parte vendedora, la misma le quitó importancia exigiendo que se concretara el negocio, el que en definitiva no se perfeccionó, pese a que se firmó una prórroga del boleto de reserva, por cuanto, los ahora demandados vendieron el inmueble a un tercero por un valor menor, perdiendo los accionantes la posibilidad de celebrar la compraventa. Alegan que la demandada ocultó (culposamente) la existencia de los tanques de combustible para obtener una venta rápida del inmueble, encontrándose el incumplimiento definitivo que se le atribuye en la actitud asumida frente a la constatación del vicio oculto (grave, ya que ponía en riesgo la ecuación económica entre las partes), enajenando el inmueble a otra persona. Reclaman el pago de la multa pactada en la cláusula séptima del acuerdo privado celebrado entre las partes (cuyo monto asciende a U$S 12.000) y de los daños y perjuicios que se le generaron, que consisten en la pérdida del negocio y en los gastos notariales ($ 16.463) y costas y costos de este proceso. Adjuntan prueba documental, piden prueba por informe, ofrecen prueba testimonial y piden que se condene a la parte demandada a pagar la multa pactada, los gastos notariales y las costas y costos de este proceso. II) Que por decreto 2699/2016 (fojas 40) del Juzgado de Paz Departamental de la Capital de 12º- Turno, se confirió traslado de la demanda, el que notificado (fojas 41), fue evacuado por LUIS OSVALDO LARRICA GONZALEZ, ALFREDO UBALDINO LARRICA GONZALEZ y NUVIA TEMI GONZALEZ PAGANO de fojas 69 a 75, quienes contestan la demanda y deducen reconvención. Al contestar la demanda la controvierten en todos sus términos, no obstante reconocer la suscripción del boleto de reserva en relación al inmueble padrón 115.577, reseñando constancia estampada por la Escribana interviniente en la copia de dicho boleto indicando la documentación que recibió en la oportunidad, encontrándose dentro de ella el plano de mensura del bien. De modo que la futura compradora conocía por lo menos desde la firma del boleto de reserva la existencia de los tanques de combustible subterráneo. Por otra parte, por intermedio de la Inmobiliaria Bidondo y Asociados que intervino en las negociaciones precontractuales, los accionantes visitaron la propiedad, encontrándose a la vista en el suelo las tapas de los depósitos (que también figuran en el plano), siendo imposible no advertirlas, por lo que la existencia de los tanques era conocida desde antes de la firma del boleto de reserva, no pudiendo considerarse como un vicio oculto (ya que no se cumple con los requisitos establecidos en el artículo 1718 del Código Civil), ni pudiendo imputársele a su parte ocultamiento de información. Agregan que el tema fue tratado entre los futuros compradores y la inmobiliaria interviniente. Señalan que durante el transcurso del plazo de 45 días previsto en el boleto de reserva, ninguna objeción formularon los accionantes, quienes en ningún momento manifestaron que la existencia de tales tanques determinara la necesidad de prorrogar el plazo o rescindir el boleto de reserva. Una semana después de vencido el plazo, los Sres. Guasco respondieron la intimación (de cumplimiento del boleto de reserva) que se les practicara por telegrama colacionado de fecha 21 de marzo de 2014, apareciendo el cuestionamiento sobre los tanques luego de realizada tal intimación y con el plazo vencido (comunicándose tal cuestionamiento por telegrama enviado el 27 de marzo de 2014). Posteriormente, se acordó una prórroga del plazo del boleto de reserva en procura de concretar una compraventa que finalmente la futura compradora no quiso realizar. Alegan también la improcedencia del reclamo de los honorarios de la Escribana interviniente ya que fue contratada por la contraparte. Al deducir reconvención expresan que tras el vencimiento del plazo del boleto de reserva se intimó a los futuros compradores mediante telegrama colacionado, constituyéndolos en mora, acordándose posteriormente una suspensión del plazo por siete días, no obstante lo cual el mismo también venció sin que la futura compradora concretara el negocio. De modo que la futura compradora fue quien incumplió con su obligación de otorgar el contrato de compraventa, habiendo sido constituido en mora, sin que la misma comunicara en forma fehaciente dentro del plazo de 45 días previsto en el boleto de reserva la existencia de algún impedimento para realizar el negocio. Reclaman el pago de la multa pactada en el boleto de reserva (U$S 12.000), más U$S 14.000 por la diferencia entre el precio acordado con los Sres. Gasco (U$S 120.000) y el precio en el que en definitiva fue vendido el inmueble (U$S 110.000) y los daños y perjuicios sufridos por haber tenido que negociar presionados el inmueble con otro comprador, tras la clausura de la empresa y el retiro de los muebles de la finca pensando en que iba a concretarse la compraventa con la contraparte. Adjuntan prueba documental, ofrecen prueba testimonial y solicitan que se condene a la parte actora a pagar la multa y los daños y perjuicios reclamados, más intereses, daños y perjuicios y costas y costos. III) Que por decreto 3128/2016 (fojas 77) del Juzgado de Paz Departamental de la Capital de 12º- Turno, se confiere traslado de la reconvención deducida, el que notificado (fojas 78), fue evacuado por la parte actora de fojas 79 a 81, controvirtiéndola en todos sus términos, expresando que conoció la existencia de los tanques luego de firmado el boleto de reserva y que luego de tomar conocimiento de esa situación comienza una negociación que la contraparte da por terminada al enviar un telegrama, no obstante lo cual se otorga con posterioridad una prórroga, por lo que no puede considerársela incursa en mora, citando jurisprudencia al respecto. Finalmente argumenta sobre la alteración de la ecuación económica entre las partes, al tomar conocimiento de la existencia de los tanques subterráneos. IV) Que por decreto 3437/2016 (fojas 82) del Juzgado de Paz Departamental de la Capital de 12º- Turno declaró la incompetencia por cuantía de esa Sede, ordenándose la remisión del expediente ante el Juzgado Letrado en lo Civil que correspondiera, recibiéndose los autos el 14 de diciembre de 2016 (fojas 90 vuelto) y asumiéndose competencia por decreto 3834/2016 (fojas 91). V) Que por decreto 3834/2016 (fojas 91) se convocó a la audiencia preliminar que se celebra el 24 de abril de 2017 (fojas 96 a 98), realizándose posteriormente audiencia de prueba (fojas 110 y 111) y audiencia de alegatos (fojas 120 y 121), agregándose por escrito los alegatos de las partes (fojas 112 a 119) y señalándose la audiencia de dictado de sentencia definitiva para el día de la fecha (decreto 3155/2017 de fojas 121). CONSIDERANDO: I) Que el objeto del proceso se fijó en determinar la procedencia y mérito de la demanda y de la reconvención deducida. Esto es, determinar si corresponde condenar a la parte demandada al pago de la multa pactada en el boleto de reserva de fecha 3 de febrero de 2014 y al pago de los daños y perjuicios reclamados (gastos notariales y costas y costos); o y si corresponde condenar a la parte actora al pago de la multa pactada en el mismo boleto de reserva y al pago de los daños y perjuicios reclamados (fojas 96 y 96 vuelto). En tanto, se estableció el objeto de la prueba en el incumplimiento que las partes se atribuyen recíprocamente y la existencia y cuantía de los daños y perjuicios que las mismas se reclaman (fojas 96 vuelto). II) Que, en primer lugar, habrá de relevarse de oficio la falta de legitimación en la causa de Alfredo Ubaldino Larrica González y de Nuvi Temi González Pagano, por cuanto, en el caso, la demanda y también la reconvención se fundan en el incumplimiento de obligaciones contraídas en un boleto de reserva y su prórroga y tales documentos no fueron firmados por las personas indicadas, quienes en consecuencia no integran la relación jurídica que ha dado mérito a este proceso. En efecto. El boleto de reserva de fecha 3 de febrero de 2014 y su prórroga de fecha 28 de marzo de 2014, fueron firmados por el Sr. Luis Osvaldo Larrica González y por los Sres. Pablo y Alejandro Raúl Gasco Vázquez (fojas 1 y 2 y fojas 3). Si bien el Sr. Luis Osvaldo Larrica se obligó a obtener el consentimiento de los Sres. Alfredo Ubaldino Larrica González y de Nuvi Temi González Pagano para la firma de la compraventa reservada (cláusula décima del documento de fecha 3 de febrero de 2014, a fojas 2 vuelto), estos últimos no firmaron ninguno de los documentos en los que se pactaron las obligaciones cuyo incumplimiento se imputan las partes en este proceso . De modo que Alfredo Ubaldino Larrica González y de Nuvi Temi González Pagano no contrajeron obligación alguna, siendo terceros en relación a la contratación que vinculó a las partes de este proceso, resultando manifiesta su falta de legitimación en la causa, por lo que así habrá de declararse. III) Que en el caso se ha deducido demanda y también reconvención, atribuyéndose las partes recíprocos incumplimientos en relación a las obligaciones asumidas en el contrato suscripto el 3 de febrero de 2014 en virtud del cual el Sr. Luis Osvaldo Larrica se obliga a reservar para vender a Pablo y Alejandro Gasco Vázquez, libre de obligaciones, gravámenes y ocupantes el inmueble padrón No. 115.757 de la localidad catastral Montevideo, obligándose a su vez los Sres. Gasco a comprar el mismo bien, pactándose como precio la suma de U$S 120.000 y un plazo para otorgar la compraventa proyectada de 45 días (fojas 1 y 2). Para el caso de incumplimiento de las obligaciones pactadas (además de las que vienen de enunciarse, la futura vendedora se obligó a entregar la documentación indicada en la cláusula sexta del boleto y a obtener el consentimiento de Alfredo Ubaldino Larrica González y de Nuvia Temi González Pagano para la firma de la compraventa reservada –cláusula décima a fojas 2 vuelto-), se convino una multa de U$S 12.000 en beneficio de la otra parte (cláusula séptima), habiéndose acordado en la cláusula quinta la mora automática (fojas 1 y 2). Por otra parte, se pactó que en caso de que existieran observaciones de parte de la futura compradora, las mismas debían formularse en un plazo de 15 días contados a partir de la entrega de la documentación necesaria para el otorgamiento de la escritura (cláusula novena, a fojas 2 in fine). También se pactó en el boleto de reserva que el medio hábil para toda clase de notificaciones e intimaciones sería el telegrama colacionado con aviso de retorno (cláusula octava, fojas 2) y que la operación proyectada se encontraba condicionada a que de los certificados de los Registros Públicos no surgieran inscripciones o impedimentos que afectaran el otorgamiento de la compraventa (cláusula cuarta, a fojas 1 vuelto) y a que los títulos de propiedad fueron buenos en concepto del escribano designado para autorizar la escritura (cláusula novena, a fojas 2). Ahora bien. Transcurrieron los 45 días pactados en el boleto de reserva y el contrato de compraventa proyectado no llega a perfeccionarse. El 21 de marzo de 2014 (esto es, al otro día del vencimiento del plazo convenido) el Sr. Luis Larrica envía un telegrama a los Sres. Pablo y Alejandro Gasco intimando el cumplimiento del boleto de reserva, bajo apercibimiento de rescisión, multa y daños y perjuicios (fojas 48 y 49). En tanto, el 27 de marzo de 2014 los Sres. Pablo y Alejandro Gasco envían al Sr. Luis Larrica otro telegrama en el que comunican que previamente (al cumplimiento del boleto de reserva ya intimado) deberá este último realizar las aclaraciones pertinentes en relación a los tanques de combustible existentes en el padrón objeto de la contratación entre las partes (fojas 28 y 29). Y el 28 de marzo de 2014 “en virtud de haber surgido diferencias entre las partes respecto a aspectos relacionados al referido negocio” las partes acuerdan “una prórroga de 7 días hábiles, contados a partir del siguiente a este acto, a efectos de arribar a una solución que evite un futuro litigio” (fojas 3). No obstante la prórroga acordada, tampoco dentro de la misma se perfeccionó el negocio proyectado, enajenándose posteriormente el inmueble padrón No. 115.757 con fecha 11 de junio de 2014 a otro interesado, la Sra. Elena Adriana Both (fojas 33 y declaración de la mencionada Sra. Both, en pista de audio identificado con su nombre a partir del minuto 00:50). IV) Que como viene de señalarse, los ahora demandados enajenaron el bien que fuera objeto del boleto de reserva y su prórroga a la Sra. Elena Adriana Both, el 11 de junio de 2014, cuando ya había vencido el plazo de vigencia de la reserva de venta pactada con los accionantes y de su prorroga, y luego de haber intimado el cumplimiento de las obligaciones emergentes del boleto de reserva a la futura compradora por telegrama enviado el 21 de marzo de 2014 sin que el mismo se verificara. De modo que ningún incumplimiento puede imputársele al Sr. Luis Larrica desde que el mismo se obligó a reservar para la venta (esto es, a no vender a un tercero) el inmueble padrón No. 115.757 por un determinado plazo, el que se encontraba largamente vencido al 14 de junio de 2014, cuando se enajena el bien a otra persona. Al no haber incumplimiento de la parte demandada, no puede exigirse el pago de la multa pactada en la cláusula séptima del boleto de reserva, desde que la misma se acordó justamente para el caso de incumplimiento de las obligaciones que surgen del documento. Tampoco corresponde condenar a la accionada a pagar los gastos notariales documentados en la factura de fojas 30 (y declaración de la Escribana González, en pista identificada con su nombre a partir del minuto 10:00), por cuanto, en primer lugar, como viene de expresarse, ningún incumplimiento de las obligaciones pactadas en el boleto de reserva puede imputársele a la demandada. En segundo lugar, en el boleto de reserva se pactó que los únicos gastos que correrían por cuenta de la parte vendedora serían los correspondientes al impuesto a las trasmisiones patrimoniales y el IRPF, siendo de cargo de la compradora “todo lo demás” (cláusula décimo primera, fojas 2 vuelto). Y finalmente, la escribana Natalia González, no fue contratada por los demandados sino por los actores, por tanto el precio del arrendamiento de servicios debe ser asumido por los Sres. Gasco. Y tampoco corresponde la condena al pago de las costas y costos del proceso, por cuanto, como se dirá, la conducta concreta de las partes en el proceso ha sido correcta. Por lo expuesto, entonces, habrá de desestimarse la demanda presentada por los Sres. Pablo y Alejandro Gasco Vázquez en todos sus términos. V) Que corresponde ahora ingresar al análisis de la reconvención deducida por el Sr. Luis Osvaldo Larrica González (habiéndose relevado la falta de legitimación en la causa de Alfredo Larrica González y de Nuvia González Pagano), fundándose la misma en el incumplimiento de los futuros compradores de la obligación de otorgar el contrato de compraventa proyectado en el boleto de reserva de fecha 3 de febrero de 2014. Pues bien. El hecho de que los Sres. Pablo y Alejandro Raúl Gasco Vázquez no prestaron su consentimiento para otorgar el contrato de compraventa proyectado, no solo no ha sido controvertido, sino que además fue admitido por los accionantes reconvenidos (numeral 4 in fine de fojas 80 vuelto). Sin embargo, no puede considerarse configurado incumplimiento alguno de los mencionados Pablo y Alejandro Raúl Gasco Vázquez, desde que los mismos al tomar conocimiento de la existencia de tanques de combustible subterráneos en la propiedad, luego de firmado el boleto de reserva, realizaron la observación correspondiente y solicitaron al oferente el retiro de los mismos, lo que en definitiva no se concretó (tornándose insubsanable aquella observación), frustrándose el negocio proyectado por una razón que es imputable exclusivamente al Sr. Luis Larrica, lo que excluye la configuración del incumplimiento que se atribuye en la reconvención. En orden cronológico. Los accionantes reconvenidos no fueron informados (ni por los entonces propietarios ni por la inmobiliaria Bidondo que intervino en las tratativas) antes de la firma del boleto de reserva de la existencia de los tanques de combustible subterráneos que se observan en el plano de mensura agregado a fojas 68 (“depósitos”), como tampoco fue informada quien luego adquirió la propiedad sino hasta que, luego de advertir la presencia de las tapas de los mismos en el inmueble, toma la iniciativa de pregunta sobre ellas aceptando comprar igualmente asumiendo el costo de su retiro (a partir del minuto 1:30 y a partir del minuto 6:05 de la pista identificada con el nombre de la testigo Elena Adriana Both). Los Sres. Gasco visitaron la propiedad antes de la firma del boleto (como lo hizo la Sra. Both), pero no advirtieron la presencia de los tanques (que no estaban a la vista por tratarse justamente de tanques subterráneos) ni de ningún elemento claro que indicara su existencia (de hecho, las tapas de los depósitos que llamaron la atención de la Sra. Both, bien podrían confundirse con parte del sistema de saneamiento –véase plano de fojas 68-). Ni siquiera quien actuó como intermediaria por la Inmobiliaria Bidondo, la Sra. Beatriz Gadea, advirtió en el inmueble la presencia de elementos de los que pudiera inferirse la existencia de tanques subterráneos (a partir del minuto 03:28 de la pista identificada con su nombre). Fue el estudio de la documentación (especialmente del plano de mensura del Agrimensor Carlos E. García, ahora agregado a fojas 68) entregada el mismo día y luego de la firma del boleto de reserva a la Escribana Natalia González (como se consignó por dicha escribana al final del documento de fojas 52 vuelto y tal como lo afirma la misma a partir del minuto 03:10 y del minuto 13:58 de la pista de audio identificada con su nombre), el que reveló la existencia de tanques de combustibles subterráneos en el inmueble que se proyectaba adquirir. La testigo Beatriz Gadea confirma que la presencia de los tanques surgió de la observación de los planos que fueron entregados el día en que se firmó el boleto de reserva, aunque no recuerda si ese día se habló de ello (pista identificada con su nombre a partir de los minutos 03:44 y 08:05). La Escribana González, tras advertir la presencia de los tanques les indica a sus clientes que hablen con los vendedores y que se asesoren con un abogado (pista de audio identificada con su nombre, a partir del minuto18:40), explicando luego que el único motivo de la prórroga del plazo del boleto fue justamente la presencia de los tanques subterráneos que impedían que sus clientes compraran (pista identificada con su nombre a partir del minuto 21:15), considerando que era su deber advertir a los futuros compradores de la existencia de los tanques por cuanto podría suceder que no les valiera la pena el negocio si habían que retirar tanques y la tierra contaminada, por el costo que ello podría significar (pista identificada con su nombre a partir del minuto 24:13). De modo que los Sres. Gasco tomaron conocimiento de la existencia de tales tanques de combustible subterráneos luego de firmado el boleta de reserva cuando la Escribana Natalia González Lemos les comunicó la cuestión, lo que sucedió a los 10 o 15 días de la firma de la reserva (declaración de la Escribana González en pista de audio identificada con su nombre, a partir del minuto 05.00), comenzándose entonces a realizar averiguaciones ante la Intendencia de Montevideo (con el Ingeniero Melgarejo) por la misma escribana (minuto 03:56 y siguientes). Las dificultades para la extracción de los tanques y demás problemas conexos (como la contaminación de la tierra contigua a los tanques y el costo que podría implicar) fueron descriptas con detalle por la Escribana González (pista identificada con su nombre a partir del minuto 05:53 y a partir del minuto 23:28). Pese a que no se precisan cifras, el elevado costo que podría insumir el retiro de los tanques fue destacado también por quien intervino en la intermediación previa a la contratación, la testigo Beatriz Gadea (en pista identificada con su nombre a partir de los minutos 02:00 y 12:20). Así pues, enterados los Sres. Gasco Vázquez de tales dificultades y de los costos de la remoción de los tanques, plantearon la necesidad de que los propietarios del inmueble los sacaran a su costo (Escribana González, pista identificada con su nombre a partir del minuto 08:04 y del minuto 08:40; Javier Presno –asesor jurídico de los reconvinientes- en pista identificada con su nombre a partir del minuto 10:13; Beatriz Gadea –quien intervino en las negociaciones previas a la firma del boleto de reserva por la inmobiliaria Bidondo- en pista identificada con su nombre a partir del minuto 02:00), lo que finalmente no se concretó pese a las negociaciones que se realizaron (Escribana González, en pista identificada con su nombre a partir de los minutos 07:50 y 09:50; Javier en pista identificada con su nombre a partir del minuto 02:55) y a la prórroga del plazo pactado en la reserva, cuya única finalidad era lograr llegar a un acuerdo en relación a la extracción de los tanques (Escribana González, en pista identificada con su nombre a partir del minuto 27:50; Javier Presno en pista identificada con su nombre a partir de los minutos 04:00 y 12:00). Tan importante era la cuestión que la Escribana González incluso le dijo a la representante de la inmobiliaria que sus clientes no iban a comprar la propiedad por el costo del retiro de los tanques (Beatriz Gadea, en pista identificada con su nombre a partir del minuto 04:45). En definitiva, el negocio no era viable si no se solucionaba el problema de los tanques subterráneos y si bien la observación no puede catalogarse como insubsanable por definición (cláusula novena a fojas 2), la circunstancia de que la parte oferente no asumiera hacerse cargo de su retiro, la tornó insubsanables, por lo que no puede atribuirse incumplimiento alguno a la parte que se reservó la compra. Por otra parte, aun cuando la observación relativa a la existencia de los tanques subterráneos no haya sido realizada dentro de los 15 días contados a partir del siguiente al de la entrega de la documentación (cláusula novena in fine a fojas 2) y no se haya utilizado tempestivamente la vía del telegrama colacionado (cláusula octava a fojas 2) - aunque el mismo fue enviado posteriormente (como surge de fojas 28 y 29)-, ha quedado acreditado que la observación existió, fue comunicada y no fue subsanada por el oferente Luis Osvaldo Larrica pese a las tratativas que se realizaron al respecto. La concreción del negocio proyectado en un boleto de reserva se encuentra lógicamente condicionado o subordinado a que el resultado del estudio de los títulos, planos y demás documentación relacionada al bien y a los oferentes sea acorde a lo conversado durante las tratativas previas. Si surgen observaciones y las mismas no son subsanadas, el negocio proyectado no se concretará, como en definitiva sucedió en el caso. El boleto de reserva “tiene como principal función mantener vinculadas (obligadas) a ambas partes (o, al menos, a una de ellas) por el tiempo necesario para efectuar los estudios, operaciones, trámites, y gestiones que resulta indispensable realizar, con carácter previo, en la enajenación de los bienes inmuebles… el boleto de reserva se caracteriza, además, por una nota de esencial ‘provisoriedad’. Pues en la mayoría de los casos, el boleto de reserva se suscribe sin que los profesionales hayan siquiera visto la titulación y sin que hayan analizado la situación jurídica del bien (de modo que, al firmarse la reserva, ni el comprador está seguro si finalmente podrá comprar, ni el vendedor, si podrá vender). Ello inviste al negocio de un carácter de precariedad, que casi podría decirse que las partes solo se obligan en la medida en que, de los estudios que luego realizaran los profesionales en los días subsiguientes, surja efectivamente que la operación proyectada resulta viable. Ahora bien, el referido carácter de provisoriedad… suele reflejarse en algunas de sus cláusulas más comunes, las cuales le confieren al boleto una naturaleza esencialmente condicional. El ejemplo principal de ello lo constituye la cláusula –que figura en todas las reservas- que condiciona toda la operación a los resultados del estudio de los títulos, planos y demás documentación del bien (que se hará posteriormente), así como a la información que se obtenga de los certificados de los Registros Públicos (que luego se solicitará), quedando toda la operación subordinada a que no surja ninguna observación, ni inscripción que afecte a la operación proyectada… El boleto de reserva como contrato preliminar… se haya condicionado a que, de los estudios sobre la titulación, etc., a realizar, surja que la operación es viable en las condiciones pactadas…” (Jaime Berdaguer, ADCU Tomo XXXV, página 567 y siguientes). En el caso, la existencia de los tanques de combustibles subterráneos debajo del inmueble que fuera objeto del boleto de reserva y la negativa del Sr. Luis Larrica de hacerse cargo de su retiro (pese a que ocultó su existencia durante las tratativas iniciales), tornaron inviable la concreción de la compraventa proyectada por razones totalmente ajenas a los Sres. Gasco Vázquez, por lo que, al no haberse configurado el incumplimiento que se les atribuye, tampoco puede exigirse el pago de la multa pactada en la cláusula séptima del boleto de reserva, desde que (como ya se expresó en el considerando anterior) la misma se acordó justamente para el caso de incumplimiento de las obligaciones que surgen del documento. Finalmente, aun cuando los reconvenidos no comunicaron la observación relativa a los tanques con las formalidades y dentro del plazo acordado, el incumplimiento de tal cuestión no se encuentra sancionada con la multa pretendida. En efecto, la multa se pacta para el incumplimiento de las obligaciones principales, no para el incumplimiento de cuestiones accesorias. De hecho la ubicación de la cláusula dentro del contrato (cláusula séptima) revela que la misma se convino para el incumplimiento de las obligaciones principales ya pactadas en las cláusulas anteriores. Sin perjuicio de todo lo expuesto, no puede dejar de señalarse la conducta del oferente Sr. Luis Larrica durante las tratativas previas a la firma del boleto de reserva, debiendo calificarse la misma por lo menos de culposa, en la medida que el mismo ocultó la existencia de los tanques subterráneos en la propiedad que pretendía enajenar. No parece razonable ni justo que quien no reveló una información tan relevante resulte ganancioso en un proceso judicial. En definitiva, por todo lo expuesto, al no haberse configurado el incumplimiento que se atribuye en la reconvención, habrá de desestimarse la misma en todos sus términos, rechazándose tanto la pretensión de cobro de la multa como la de indemnización de los daños que se alegan sufridos (los que por otra parte, tampoco fueron acreditados). VI) Que la conducta procesal de las partes, no amerita sanciones procesales en la instancia. Por los fundamentos expuestos y de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1246, 1291, 1293, 1363, 1366 y 1341 del Código Civil, los artículos 24 numeral 2, 133.2, 139.1, 140, 141, 197 y 198 del Código General del Proceso, y demás normas concordantes y complementarias, FALLO: DECLARANDO QUE ALFREDO UBALDINO LARRICA GONZÁLEZ Y DE NUVI TEMI GONZÁLEZ PAGANO CARECEN DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA. DESESTIMANDO LA DEMANDA Y LA RECONVENCIÓN EN TODOS SUS TERMINOS, SIN ESPECIAL CONDENACION. 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