Sentencia Definitiva N° 65/2017

Sentencia Nro. 65/2017 IUE 2-24436/2016 Montevideo, 27 de Noviembre de 2017 VISTOS : Para sentencia definitiva de primera instancia, estos autos caratulados: “Promociones y ; individualizados Servicios SRL c/ Sequeira, Pablo y otro – Cobro de pesos” con IUE N° 2-24436/2016, que se tramitan ante esta Sede Letrada de Primera Instancia en lo Civil de Séptimo Turno.- RESULTANDO : 1.- A fs. 10 comparecieron Pablo Sequeira y Rosana Pacini, promoviendo proceso de jactancia contra Promociones y Servicios SRL, en calidad de Administrador de la urbanización Manantiales de Carrasco, a efectos de que manifieste si es cierta la existencia de obligación legal por su parte de abonar gastos comunes y en caso afirmativo se le intime la presentación de la demanda respectiva. Convocada la audiencia de precepto, se llevó a cabo en los términos de fs. 18, afirmando la citada que los Sres. Sequeira y Pacini adeudan gastos comunes a su representada, compareciendo a fs. 70, Silvana Millar, en representación de Promociones y Servicios S.A, según certificado notarial glosado a fs. 20, promoviendo demanda por cobro de pesos emergente de incumplimiento contractual y en subsidio acción de enriquecimiento sin causa contra Pablo Sequeira y Rosana Pacini. Expresó en síntesis, que el complejo “Manantiales de Carrasco” es una urbanización desarrollada por la empresa Norisol SA a fines de la década de los 90, integrado por 63 propietarios. Los inmuebles que la integran se encuentran afectados por una servidumbre predial de no edificación y de paso a perpetuidad y recíproca, constituida según escritura que el 20 de mayo de 1996, autorizó la Esc. Solsona, debidamente inscripta. De acuerdo a lo establecido en la cláusula quinta los costos de mantenimiento, salubridad y limpieza serán de cargo de los predios dominantes, pactándose la obligación de los propietarios de prohibir el uso de la servidumbre a terceros extraños, y una multa para el caso de incumplimiento. Desde su inicio, Manantiales de Carrasco funcionó como barrio privado, brindando servicios de seguridad, mantenimiento y limpieza, reuniéndose los propietarios en asambleas de vecinos, donde resuelven los temas relativos al complejo, manteniéndose el funcionamiento del barrio con el aporte mensual que hacen los copropietarios, siendo ejercida la administración por Promociones y Servicios SA. La promotora y propietaria original, Norisol, se reservó para sí o para la persona que ella designare la administración del Complejo, especialmente del lago, los servicios de seguridad y vigilancia y demás temas comunes, mientras no se hubiere escriturado el 50% más uno de los solares, reserva pactada en las escrituras de compraventa. Casi un 90% de los propietarios está al día con los gastos que demanda el complejo. En la escritura de compraventa de Norisol a Santa Marcela SRL de fecha 31 de julio de 2002, se pactó que el comprador tiene conocimiento de que el solar que enajena integra la urbanización Manantiales de Carrasco, razón por la cual se obliga a pagar la cuota ava parte correspondiente a este terreno en los gastos de vigilancia de dicha urbanización que se generen a partir de la entrega de la posesión del terreno, dicha declaración se encuentra incluida en los antecedentes dominiales, por lo que los demandados no adquirieron un padrón cualquiera sino un padrón que integra un complejo, que implica el pago de los servicios y beneficios con los que cuenta el mismo. Por ello, los demandados desde que adquirieron el inmueble en setiembre 2004 abonaron los gastos, hasta el año 2012 en que dejaron de hacerlo, porque les resultó caro. Si se entiende que la obligación no emerge del acuerdo escrito, existió un contrato consensual que se ejecutó por 8 años. Deduce en subsidio acción de enriquecimiento sin causa, atento a que los demandados recibieron servicios de vigilancia, mantenimiento y demás en el complejo, por lo que se han visto enriquecidos a costa del empobrecimiento de los restantes propietarios. El monto de lo adeudado asciende a $ 636.191. Ofreció prueba documental, testimonial, por intimación y declaración de parte, fundó su derecho y solicitó se condene a los demandados al pago de la suma reclamada, más lo que se devengue hasta su efectivo pago, intereses, reajuste e ilíquidos. 2.- Por auto 2825/2016 se confirió traslado de la demanda, compareciendo a fs. 86, Pablo Sequeira y Rosana Pacini, expresando en síntesis, que no existe obligación de pago, ni incumplimiento, ni servicio alguno prestado a su parte. La urbanización Manantiales de Carrasco no existe como propiedad horizontal, por lo que no puede cobrar gastos comunes, ni existió obligación alguna asumida por su parte ni expresa ni tácitamente para con ninguna urbanización, habiéndose adquirido un padrón individual, no existiendo obligación de pago alguna en el contrato de adquisición, ni reglamento de copropiedad, habiéndose abonado por servicios de seguridad, que al considerarse excesivo el precio se dejó de abonar, contratándose el servicio directamente. Se dejó de prestarle cualquier tipo de servicio cuando manifestó que no iba a abonar los gastos, por lo que no reciben ningún servicio de seguridad, ni uso de lugares comunes, ni jardinería, ni posee chapa de la “urbanización”, ni se le colocan los arreglos navideños que sí se colocan a otras viviendas. No existió intimación al cumplimiento de obligación alguna, por lo que no se ha configurado la mora. No existiendo propiedad horizontal, no hay bienes comunes ni gastos comunes que abonar, siendo Manantiales de Carrasco una comunidad de vecinos, aportando éstos lo que entienden corresponde por los derechos que reciben. Cuando adquirió la propiedad y se le manifestó que había un servicio de seguridad a cambio de un pago, lo aceptó y se abonó mensualmente hasta 2011, existiendo una garita de seguridad sobre la calle Rivera, siendo éste el único servicio, ya que no tiene espacios verdes cerca, y mucho menos el lago. Cuando expresó que no lo abonaría más, la garita se retiró, contratando su propia seguridad. Consecuentemente en tanto, desde el 2011 no recibe servicio alguno, no existe enriquecimiento ni empobrecimiento. Ofrecieron prueba documental, por intimación, testimonial, inspección ocular y declaración de parte, fundaron su derecho y solicitaron en definitiva se desestime la demanda y se condene a la parte actora en costas y costos en virtud de demandar sin fundamentos jurídicos ni probatorios. 3.- La audiencia preliminar surge registrada en los términos de fs. 109/111. En la referida audiencia, se ratificaron las partes de sus escritos, se tentó la conciliación, se fijó el objeto del proceso en determinar si corresponde amparar la demanda promovida con fundamento en el incumplimiento contractual de la demandada y en subsidio la acción de enriquecimiento sin causa promovida, y en su mérito condenar a los demandados al pago de la suma reclamada, intereses, reajustes e ilíquidos. Se dispuso el diligenciamiento de la prueba admitida, registrándose a fs. 167/168 la inspección ocular, a fs. 173/180, 181/185, 200, 216/219 y 234 y mediante registro de audio, las audiencias complementarias, alegaron las partes en los términos de fojas 237/260, señalándose por auto 3225/2017 el día de hoy a los efectos del dictado de la presente. CONSIDERANDO I.- De acuerdo a la teoría de la sustanciación, de plena vigencia en nuestro ordenamiento jurídico, la pretensión procesal queda determinada por los hechos expuestos de manera explícita al momento de interponer la demanda, no pudiendo luego fundarse determinadas consecuencias jurídicas de hechos que no hayan sido debidamente explicitados al demandar, toda alteración del relato, en hechos con relevancia jurídica, es decir, aquellos que delinean la pretensión, se encuentra vedado por el Ordenamiento vigente, fuera de algunas hipótesis de excepción (conforme arts. 117, 121, 341 CGP). Adelantando posición, se dirá, que en tanto la sociedad actora, no acreditó la existencia de la obligación legal o contractual alegada en relación al pago de gastos comunes por parte de los demandados, ni la configuración en el caso del enriquecimiento sin causa alegado, conforme la carga procesal que le imponen los arts. 130, 139, 140 del Código General del Proceso, corresponde desestimar la demanda, y ello en mérito a los fundamentos de hecho y de derecho que seguidamente se explicitaran. as partes en el proceso están gravadas por cargas En efecto, l de afirmación y contradicción que tienen relación con el derecho de defensa, los principios de igualdad, lealtad probidad y buena fe, también con el de congruencia (arts.117, 197,198 C.G.P.- Código General del Proceso. Comentado- Obra Colectiva, t 3, págs 105 ss. . Odriozola, “La interpretación de la demanda”, Judicatura, nº 10, pág. 247). Como se expresa en el Código General del Proceso (obra colectiva dirigida por el Prof. Véscovi): “…La ley exige al demandado la formulación de una respuesta categórica sobre la veracidad de los hechos alegados en la demanda, entendiéndose por tal un pronunciamiento claro preciso y circunstanciado, respecto de cada uno de los hechos esenciales sobre los que versa el litigio. Esta exigencia no constituye sino la contracara de la carga de afirmación prevista en el art. 117, núm 4, para el actor, extensible al demandado en función del art. 130.1, puesto que los requerimientos de claridad, precisión y buena fe resultan capitales en todo acto de proposición…” Sentencia de la Suprema Corte de Justicia nº 7 de 12 de febrero de 2003. II.- La parte actora reclama a la demandada el pago de los gastos de mantenimiento del Complejo “Manantiales de Carrasco”, afirmando que la obligación de la demandada al pago emerge: 1.- en forma escrita de la cláusula sexta de la escritura de compraventa de Norisol SA a Santa Marcela SRL de fecha 31 de julio de 2002, así como de la declaración en dicha escritura de que el solar integra la urbanización “Manantiales de carrasco”, declaración que se encuentra incluida en los antecedentes dominiales del inmueble adquirido por los demandados, 2.- en forma tácita, en virtud de existir un acuerdo consensual entre las partes, ya que los demandados durante 8 años abonaron los gastos comunes, y en subsidio, 3.- en la existencia de enriquecimiento sin causa ya que han percibido durante todos estos años, los servicios de vigilancia, mantenimiento y demás que brinda la urbanización, aprovechando el aporte de los demás propietarios, que abonan la suma correspondiente a los servicios de que gozan los demandados. III.- En primer lugar, entonces se funda la existencia de incumplimiento contractual por parte de los demandados, con fundamento en la existencia de servidumbre constituida en escritura de fecha 20 de mayo de 1996 y de la que se dejó constancia en la escritura de Norisol con Santa Marcela SRL, así como lo establecido en la cláusula sexta de dicha escritura de compraventa de Norisol SA a Santa Marcela SRL, otorgada el 31 de julio de 2002, y que obra en autos glosada -en copia- a fs. 61 y ss.. En relación a la servidumbre pactada, cabe precisar que al momento de su constitución, 20 de mayo de 1996, la conformación de los padrones era otra, siendo parte el padrón del que a la postre resultaron propietarios los demandados del padrón en mayor área identificado con el número 415148, y el alcance de dicha servidumbre se encuentra acotado a no edificar y permitir el paso, regulando el uso del lago, y pactando que los costos de mantenimiento, salubridad y limpieza serán de cargo de los predios dominantes. Consiguientemente dicha servidumbre tiene un contenido acotado a la no edificación, permitir el paso y regular el uso del lago, siendo obligación de los predios dominantes los costos de limpieza y mantenimiento del mismo, que no son los gastos que se reclaman en autos, en tanto en autos se reclaman los gastos de seguridad, mantenimieno y limpieza del barrio, conforme lo expresado en la demanda a fs. 70 vto., por lo que el fundamento de texto no es de recibo. En relación a la cláusula sexta, dicha cláusula establece (fs. 64) que “la parte compradora (en el documento Santa Marcela SRL) confiere poder especial a favor de Norisol SA para que en su nombre y representación otorgue el Reglamento Interno y de Uso del Lago, que regirá las relaciones entre los propietarios de los terrenos que integran esta urbanización y conforman parte de la manzana, de acuerdo a las normas vigentes y cláusulas usuales que rigen este tipo de reglamentación, tanto en relación al tema del lago como de servicios de seguridad y vigilancia de dichos inmuebles y temas comunes a los mismos. Corresponderá a los propietarios de los terrenos el pago de cuota parte de gastos, tributos y honorarios ocasionados por tal reglamento. En dicho reglamento se establecerá que mientras no se haya escriturado el cincuenta por ciento (50%) más uno de los solares que conforman esta urbanización y que forman parte de la manzana que integra el solar objeto de la presente, la administración del Lago, en cuanto refiere a su mantenimiento, servicios de seguridad y vigilancia de dichos inmuebles y demás temas comunes, quedará a cargo de la vendedora o de las personas que esta designe, obligándose la compradora a aceptar todas las decisiones de éstas y al pago proporcional que le corresponda en relación al mantenimiento del lago y servicios comunes a los inmuebles”. En primer lugar, las partes contratantes son Norisol SA y Santa Marcela SRL, consecuentemente las obligaciones que del mismo surgen vinculan a dichas partes, conforme lo edictado por el art. 1293 del CC, más cuando en el documento por el cual adquirieron los demandados el padrón 420048 de Santa Mónica SRL, glosado a fs. 140 y ss, se establece que el mismo se vende “libre de toda obligación y gravamen”. En segundo lugar, las partes se obligan a otorgar un reglamento interno y de uso del lago, siendo de cargo de los propietarios de los terrenos que integran la urbanización el pago de la cuota parte de gastos ocasionados por tal reglamento. Sin embargo dicho Reglamento no ha sido otorgado, razón por la cual ninguna obligación puede emerger de un reglamento que aún no se ha otorgado. Se hace referencia en el mismo documento, que el solar que por la referida compraventa adquiere Santa Marcela SRL integra la urbanización “Manantiales de Carrasco” empadronado con el número 415158 (antes en mayor area 405691). En el mismo, conforme fs. 67, la parte adquirente declara tener conocimiento que el solar que se enajena integra la urbanización “manantiales de Carrasco”, razón por la cual el titular de dicho terreno se obliga a pagar la cuota ava parte correspondiente en los gastos de vigilancia de dicha urbanización que se generen a partir de la entrega de la posesión del terreno, en el caso quien asume la obligación es Santa Mónica SRL. Asimismo la obligación asumida por Santa Mónica SRL es previa al fraccionamiento del solar 415158, y posterior reparcelamiento por el que al lote 2 fracción c se le adjudicara el número de padrón 420048 que es el que adquirieran los demandados. No puede confundirse el concepto de urbanización con el de propiedad horizontal. En efecto conforme el diccionario de la Real Academia Española urbanizar es “acondicionar una porción de terreno y prepararlo para su uso urbano, abriendo calles y dotándolas de luz, pavimento y demás servicios.” Por lo tanto, el mero hecho de la urbanización, no origina de por sí la obligación de abonar gastos comunes, como si ocurre en el caso de la propiedad horizontal conforme las leyes 10751 y posteriores, por lo que la referencia a que el inmueble integra al urbanización manantiales de carrasco no resulta per se, fuente de obligación de pago de gastos comunes. Surge de la prueba documental, en particular fs. 83 consistente en mail enviado por el propietario Elbio Strauch (integrante de la comisión de vecinos) al demandado, con fecha 20.10.2013, que éste reconoce la falta de fuente legal de la obligación de pago de gastos comunes, siendo una decisión de los vecinos para brindar seguridad al barrio y valorizar el mismo, lo que se reitera en los mails subsiguientes, glosados a fs. 84 y ss . La urbanización se autodenomina “Complejo Manantiales de Carrasco”, pero no reviste dicho complejo personería o estatuto, que le permita el ejercicio coactivo de las obligaciones que reclama. Véase que las asambleas llevadas a cabo se autodenominan “reunión de vecinos”, conforme documentos glosados a fs. 117 y ss . Se identifica en dichas reuniones quien comparece con su nombre y número de padrón, refiriéndose al “barrio”, y a la comisión de vecinos, se refiere a la situación financiera del “barrio”, preservar la seguridad del “barrio”, refiriéndose a los presentes en la reunión como “vecinos”, inclusive en la reunión consignada en los términos de fs. 120, el Dr. Fodere refiere a la necesidad de buscar una vía legal para que los vecinos del barrio se comprometan con el pago de gastos comunes y propone formar una Sociedad Civil entre todos los propietarios de los padrones, que obligue a sus socios a pagar. Asimismo, en la reunión de fecha 4.5.2015 se hace referencia a que uno de los vecinos exige el cálculo exclusivo de los gastos por servidumbre y se decide que el calculo no sea realizado (fs. 120 vto) e inclusive en la misma reunión se aprueba por unanimidad que los domicilios que no aportaron para la colocación de las cámaras y que no pagan gastos comunes no sean incluidos en los servicios de seguridad. En la reunión de fecha 9.11.2015, fs. 121 vto, se hace referencia por el Dr. Vargas a la importancia de la firma de un reglamento interno del complejo, decidiendo los presentes no firmar el mismo. Inclusive participaron de dichas reuniones de vecinos, administradores de otros barrios, como surge de fs. 117. De la inspección llevada a cabo en los términos de fs. 167 y ss surge que algunas de las fincas que se ubican en el barrio, tienen un cartel en su frente con las inscripción “Manantiales de Carrasco”, otras no, como el caso del actor, tienen diferentes carteles con anuncio de la empresa de seguridad contratada (prosegur, G4S , seguritas), el ingreso se hace a través de cada una de las unidades, es decir que no existe un ingreso común para el barrio, repitiéndose los carteles con el nombre de las calles y el tipo de iluminación exterior. La finca de los demandados tiene su frente por calle Rivera, no tiene acceso al lago, ni a ningún otro espacio verde más allá del fondo que se encuentra dentro del padrón de los demandados. El Sr. Codina a fs. 173 y ss y en el registro de audio que lleva su nombre de fecha 10.05.2017, expresa que el complejo se compone de 60 padrones en dos manzanas, el prorrateo de los gastos comunes se hace según el frente que hay hacia el lago, las casas que no dan hacia el lago, el mantenimiento del lago no les corresponde, si el mantenimiento de faroles y seguridad, cree que esta obligación surge del inicio. El Sr. Restano a fs. 175 y ss y en el registro de audio que lleva su nombre de fecha 10.05.2017, expresa que están obligados al pago todos los que integran el complejo Manantiales de Carrasco, incluye áreas verdes, seguridad, lagos, administración, no es un barrio cerrado porque la Intendencia no lo permite, pero funciona como un barrio privado, no es una propiedad horizontal. El Sr. Ferres a fs. 177 y ss y en el registro de audio que lleva su nombre de fecha 10.05.2017, expresa que los gastos comunes incluyen servicios de servidumbre, iluminación y seguridad, cuando el testigo compró decía en el documento que se obligaba al mantenimiento de la seguridad, servidumbre, etc. Coexisten diferentes servicios de seguridad. La Sra. Biasco a fs. 181 y ss y en registro de audio que lleva su nombre de fecha 11.05.2017, expresa que se hizo un barrio privado pero quedó como semi privado por que la Intendencia no lo aprobó, de las 60 casas que integran el complejo, 53 pagan puntualmente los gastos comunes. El Sr. Pacini, padre de la demandada, a fs. 183 y en el registro de audio que lleva su nombre de fecha 11.05.2017, expresa que los demandados no reciben ningún servicio de Manantiales de Carrasco, su casa es independiente, tiene empresa de seguridad contratada en forma particular, al igual que el jardinero. La Sra. Gutierrez, madre de la demandada y escribana que participara en la compraventa, expresa a fs. 184 y en registro de audio que lleva su nombre de fecha 11.05.2017, que cuando los demandados se mudaron había vigilancia perimetral, había una garita, pero luego no estuvo más, hay cámaras de vigilancia, los demandados tienen su servicio de vigilancia particular al igual que jardinero. A fs. 216 y ss y en el registro de audio que lleva su nombre, de fecha 22.08.2017, la Sra. Perrone expresa que desde un primer momento estaba el costo de la seguridad, que antes la pagaba la administración y luego de la venta de los terrenos pasó a los vecinos, están obligados formalmente porque siempre han dicho que lo van a hacer, funciona como un barrio en su conjunto, los gastos son principalmente de seguridad, y un jardinero que hace mantenimiento de áreas verdes y lago. Siempre se habló de hacer un sistema, porque no funcionan como propiedad horizontal, de hacer una marca registrada y que se pudiera hacer un manejo más específico, pero quedó en el camino. A fs. 186 y ss se agregó listado de acciones judiciales iniciadas por Promociones y Servicios, surgiendo un total de 14 incluyendo el presente, expedientes iniciados. A fs. 189 se agregó mail del Sr. Francisco Ravera en el que da cuenta que no continuara abonando los gastos por aquellos que no pagan. Consecuentemente, valorada la prueba diligenciada, en su conjunto y cada una de ellas de acuerdo al criterio de la sana crítica, a juicio de la suscrita no ha logrado la accionante acreditar la fuente escrita de la obligación de la demandada al pago de los gastos reclamados, en tanto si bien es cierta la existencia de al servidumbre alegada, la misma se encuentra acotada a no edificar y permitir el paso, y abonar los gastos de mantenimiento del lago, gastos que no son los reclamados en autos, como se detalló supra, y que no corresponden a los demandados, según afirman en forma concluyente los testigos ofrecidos por ambas partes, en tanto su padrón no tiene acceso al lago, y por otra parte, en tanto el “Complejo Manantiales de Carrasco” no acreditó su estatuto jurídico o haz normativo que permita la imposición coactiva de los pagos reclamados, ya que, como se refiriera en la cláusula sexta antes analizada, se trata de una comunidad de vecinos, que sin dudas realizan una loable actividad que redunda en beneficio del barrio, pero que como tal carece de la posibilidad de cumplimiento coactivo de las obligaciones autoimpuestas. IV.- En relación a la existencia de un contrato consensual, dicha convención no resultó acreditada, con el alcance pretendido. Más allá de la previsión del art. 1595 del CC, la prueba allegada a la causa no logra conformar el convencimiento de la Sede respecto a la obligatoriedad y posibilidad de reclamo coactivo de las sumas liquidadas por Promociones y Servicios como gastos correspondientes al Complejo Manantiales de Carrasco. No se expresó cual era el plazo de la convención que se alega acordada en forma verbal y tácita, razón por la cual se trataría de un contrato sin plazo, lo que implica para el actor, probar que hubiere existido abuso de derecho en el receso que se alega, dispuesto por la demandada. Por el contrario, debe concluirse que se alegó una justa causa por parte de los demandados para poner fin al eventual contrato, como lo es el encarecimiento de los gastos, como surge del intercambio de mails de fs. 83, siendo contestes los testigos, en que los demandados dejaron de pagar cuando les pareció que era demasiado caro, alegando que el único servicio que recibían es el de seguridad y lo contrataron privadamente, en virtud de no tener acceso al lago ni a otro espacio común. La aplicación de la teoría del acto propio, con el alcance expresado por la demandada no se comparte, en tanto dicha doctrina establece que nadie puede variar de comportamiento injustificadamente, cuando ha generado en otros una expectativa de comportamiento futuro y en se acreditó una modificación de las circunstancias existentes entre autos, una y otra conducta (pago y posterior no pago), referida al monto de los gastos y al servicio de seguridad, que en tanto se contrató servicio privado, dejó de pagarse los gastos reclamados, que se consideraron excesivos, modificando también la accionante su conducta en tanto retiró el personal de vigilancia de la garita de calle Rivera y se dejó de prestar el servicio de vigilancia a los demandados, conforme se resolvió en la reunión de vecinos cuyo registro se glosó a fs. 120vto./121. V.- En relación a la existencia de enriquecimiento sin causa, aún de admitirse en vía de hipótesis, no sería Promociones y Servicios, en calidad de administradora conforme el contrato glosado a fs. 49, sino los propietarios y dentro de los mismos, aquellos que abonan los gastos, los empobrecidos, por lo que la administración carece de legitimación para el reclamo susidiario, requisito que es relevable de oficio. En efecto, desde el punto de vista lógico jurídico, la existencia de legitimación sustancial tanto activa como pasiva, es presupuesto de mérito de la sentencia eficaz, siendo su análisis anterior al de los restantes elementos de la responsabilidad invocada, porque el examen de los restantes presupuestos sustantivos solamente será necesario cuando el primero haya superado las exigencias legales. "Tradicionalmente, la doctrina ha estudiado el interés dentro de las condiciones de la acción. Así, Alsina... afirmaba que para intentar una acción, así como para contradecirla, es necesario tener interés, porque sólo con esa condición se pone en juego la actividad jurisdiccional: los jueces no hacen declaraciones abstractas; el interés consiste únicamente en que, sin la intervención del órgano público, el actor sufriría un perjuicio. Y concluye en conceptos totalmente compartibles: de lo expuesto resultan dos principios: 1º) sin interés no hay acción; 2º) el interés es la medida de la acción... (Tratado teórico práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, t. I, pgs. 392 y sgtes.). (omissis)... Liebman decía que el interés para accionar es un interés procesal, secundario e instrumental, respecto del interés sustancial primario, que ha quedado lesionado por el comportamiento de la contraparte, o más genéricamente por la situación de hecho objetivamente existente. El interés para accionar surge de la necesidad de obtener del proceso la protección del interés sustancial; presupone por eso la lesión de este interés y la idoneidad de la providencia demandada para protegerlo y satisfacerlo. En conclusión -termina- el interés para accionar está dado por la relación jurídica entre la situación antijurídica que se denuncia y la providencia que se pide para ponerle remedio mediante la aplicación del derecho, y esta relación debe consistir en la utilidad de la providencia, como medio para adquirir por parte del interés lesionado la protección acordada por el derecho (Liebman, Enrico, Manual de Derecho Procesal Civil, pgs. 115-116). (omissis). El art. 11.2 del CGP establece que para proponer o controvertir útilmente las pretensiones, es necesario invocar interés y legitimación en la causa, describiendo en el art. 11.3 en qué puede consistir tal interés. "Cuando se habla de interés procesal, se hace referencia a la utilidad (o el perjuicio) jurídica (material, moral, económica, etc.) que determina (y habilita) a las partes a presentar sus pretensiones a través de la demanda y la contestación (Véscovi, E y otros, Código General del Proceso, anotado, t. I, págs. 224 y sgtes.). Por lo expuesto, entonces, en acatamiento de claros textos de derecho positivo, se debe admitir y tener presente -conforme a las referidas conclusiones de la doctrina- que el Oficio puede y debe en todo caso examinar -entre otros presupuestos- que el acto de parte por el que se reclama su intervención en un determinado sentido, corresponda a un interés jurídicamente tutelado, habilitante de la correlativa actuación jurisdiccional concretamente solicitada. El campo natural de actuación del administrador es el relativo a los bienes comunes del consorcio, gestión de la convivencia, aplicación del reglamento, distribución de créditos y deudas comunes, etc. Pero cuando se involucra el patrimonio de los propietarios, la legitimación del administrador no resulta consagrada pues retoma plena vigencia el régimen general de defensa propia por los propietarios de sus derechos e intereses particulares. Por consiguiente, en casos como el subéxamine el administrador carece de legitimación para representar a los propietarios, ya que excede la competencia natural del administrador, porque convoca los intereses de cada uno de los copropietarios. VI.- La conducta procesal de los litigantes a juicio de la suscrita no amerita imposición de especiales sanciones procesales (art. 26.1 del CGP y 688 del CC). En nuestro derecho positivo, la condena al pago de los gastos del proceso no es una consecuencia de la pérdida del juicio, sino que resulta sustancialmente de la aplicación de criterios para apreciar la conducta procesal de los litigantes con sustento en el concepto de culpa. Debe verse que el art. 56 del Código General del Proceso remite al 688 del Código Civil, el cual consagra un régimen de responsabilidad subjetiva y a "esos efectos, se tendrá en cuenta la conducta que observaron las partes durante el proceso y, en base a ello, únicamente, corresponderá que se impongan o no las condenas procesales en la sentencia definitiva." (Código General del Proceso anotado por Véscovi y colaboradores, Tomo 2, pg. 216). Agregan los autores mencionados que el sistema "...no se inspira en el principio del resarcimiento sino en el de pena, desde que atendiéndose a la conducta del litigante, se impone con tal carácter el pago de los gastos a quien ha procedido con culpa o dolo." (op. y pg. cit.) y establece tres grados de responsabilidad: buena fe, ligereza culpable, malicia que merezca la nota de temeridad. En autos, ciertamente ninguna no puede admitirse que la accionante litigara con malicia temeraria o con ligereza culpable, en tanto claramente ejerció un derecho que les asistía. Por los fundamentos expuestos y de acuerdo a lo dispuesto en la normativa citada y en los arts. 117, 118, 137, 139, 140, 198, y 337 y ss del Código General del Proceso FALLO : Desestimando la demanda, sin especial condenación. Ejecutoriada, expídase testimonio, efectúese los desgloses que se solicitaren y oportunamente archívese, previo aporte de la vicésima (HF 3 BPC.-) _____________________________________ Dra. Analia GARCIA OBREGON Juez Letrado Civil