Sentencia Definitiva N° 12/2017

Vistos: Para sentencia definitiva de primera instancia en autos caratulados: “FASCIOLI ADMINISTRACIONES SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA C/ DAÑOS Y PERJUICIOS –IUE 2-59958/2013”. Resultando I) - Que comparece el Sr. Héctor Luis del Castillo, en representación de ANHEC Administración S.R.L y ésta a su vez en representación legal, artículo 17 de la Ley 10.751 de la Copropiedad del Edificio “ISLA DE LAS GAVIOTAS” ( sito en Rambla República de Chile 4525, ver documentos letra A, B y C ) y expresa: Que promueve demanda por Cobro de pesos por Responsabilidad Decenal derivada de la ruina proveniente de vicios de la construcción en el Edificio “Isla de las Gaviotas” contra TRESOR S.A. y Arquitecto Jorge MORAN de acuerdo a las siguientes consideraciones y fundamentos Relata que el edificio objeto de los daños, ocupa un área de 2259 m2, componiéndose la construcción de subsuelo, planta baja, ocho plantas de apartamentos y otros servicios. El edificio fue construido por la empresa TRESOR S.A, empresa constructora dirigida por González Conde Construcciones, la obra dirigida por el Arq. Jorge MORÁN. Expresa que al poco tiempo de construido el edificio comenzó a mostrar distintos tipos de daños en la construcción, lo que motivo que la copropiedad los hiciera analizar por técnicos en la materia, así se encomendó a la Arquitecta patóloga Graciela Valetta, la cual con fecha 17 de febrero de 2010 elaboró informe (identificado con la letra D). Las patologías constatadas son: subsuelo , humedades a lo largo de la medianera con padrón No 104.955, producto de filtraciones de agua a través del muro de contención construido en dicha línea a efectos de salvar el desnivel del terreno existente entre los niveles de ambos padrones (ver informe a fojas 9 y siguientes.Estacionamiento, se constataron problemas de pérdidas, derrames y humedades alrededor de las bajadas pluviales del patio y jardines exteriores de planta baja. Sala de medidores: constatan filtraciones de agua problemas tanto en las armaduras de la losa superior como en la instalación eléctrica. Sector Gimnasio, se observa en la losa sobre los baños pasaje de humedad, también fisuras en pavimento de terrazas y pasajes al gimnasio. Que la constatación de estos vicios por la técnica motivó la solicitud a la Sede Judicial de una inspección judicial a los efectos de la constatación de las patologías constructivas y estructurales señaladas. El 15 de junio de 2011 se realiza la inspección judicial ( documento letra E). Relata las conclusiones del peritaje realizado, ver fojas 153 y siguientes, respecto al muro de contención, fallas de la impermeabilización de la azotea del subsuelo, junta de dilatación. Sobre la Junta de dilatación al realizar el edificio no se realizaron soluciones constructivas contestes con la existencia de una junta de dilatación/trabajo entre los dos bloques del edificio. Las soluciones adoptadas en los casos individualizados no dieron el resultado deseado, se debe intervenir, buscar soluciones especializada en el problema, como perfiles o juntas preformadas. En cuanto a la instalación sanitaria de desagüe del subsuelo aparece una red agregada al diseño en planos originales, esta red es muy poco profunda: cámara superficiales, medios caños en algunos sectores, caños cuyo fondo está por debajo de los niveles de las cámaras a las que accede, por ello aparecen depósitos de arrastre debidos a la dificultad de circulación del agua. Con relación al pavimento del subsuelo, la terminación del hormigón es muy rústica no correspondiéndose con la esperada en un piso de estas características de un edificio de categoría. Además carece de pendientes adecuadas para la evacuación de aguas que se derramen sobre el mismo. Que otro hecho relevante se produjo el día 29 de junio de 2009, donde el garaje del edificio fue objeto de inundación con combustible proveniente del padrón lindero donde se encuentra la Colonia de Vacaciones, allí se pudo constatar una caída de agua , lo que determino llamar a los Bomberos, ver documento letra M. Cito doctrina y jurisprudencia sobre el Contrato de Construcción, determino el plazo para oponer la acción conforme al art. 1844 del CC, inciso dos, considera que el mismo se encuentra vigente, relata la legitimación activa y pasiva para promover la acción, así como la carga de la prueba.En síntesis, el objeto de la acción para la parte compareciente tiende a obtener una reparación integral de los perjuicios causados por el incumplimiento del contrato. En el caso se pretende una indemnización en dinero ya que los intentos efectuados por el empresario fueron totalmente ineficientes, no resolviendo el problema de fondo del asunto, sino realizando reparaciones paliativas, como las que surgen del peritaje. La extensión de la reparación pretende comprender los daños y perjuicios que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación, así como la disminución de valor de reventa de las unidades, la privación y/o perturbación en el goce del mismo, que tienen su causa en el defecto de construcción (daño moral). La reparación de los daños materiales asciende a la suma de $ 3.544.169. Respecto a la disminución de valor de las unidades la establece en $ 26.160.207 y el reclamo por daño moral en $ 26.160.207(ver fojas 157 y 158). Que ofrece prueba, funda el derecho y solicita condene a la demandada a abonar a la parte actora la suma de $ 55.864.583 (pesos uruguayos cincuenta y cinco millones ochocientos sesenta y cuatro mil quinientos – ver fojas 159 vto). II) - Que por providencia No 3296 /2013, ver fojas:161, dispuso el traslado de la demanda. III)-Opone excepción y Contestación del Arquitecto Moran, Jorge, Que opone excepción de prescripción, falta de legitimación activa y contesta la demanda el Arquitecto Jorge Morán, en mérito a las siguientes consideraciones: Que el compareciente participo en la proyección de la obra, no actuando ni siquiera en el cálculo de la misma, tarea que realizara el Arquitecto Haroctun Chamlian. Por lo cual la composición y ejecución de trabajos en la realización del muro de contención y demás obras de estructura corren por cuenta del Arq. Chamlian, por cuenta de TRESOR S.A. y los constructores Ignacio Gonzales y Juan Carlos González, en lo que refiere a la ejecución material del muro, contratación y dirección de funcionarios, elección de compra de materiales. Que respecto proyecto y canales de desagüe por debajo del muro de contención, desagote en caño colector hacia el exterior del Edificio, el Arquitecto Morán brindo solución a la eventual contingencia de pasaje de agua del terreno lindero; lo que era necesario es que la parte actora hiciera el debido mantenimiento del sistema de desagües, lo que deberá probar. Realizadas las obras de reparación en el muro de contención no se notifico ni se dio novedad al compareciente, por lo cual no supo si dichas obras resultaron o no fructíferas o más perjudiciales.Que el arquitecto Moran peticiona se exonere de toda culpa por carecer de responsabilidad en los presuntos daños del Edificio “Isla de las Gaviotas”, controvierte la pretensión en todos sus términos, así como el monto reclamado. Las reparaciones se realizaron después de la entrega del Edificio sin que le fuera notificada las mismas. Que ofrece prueba, funda el derecho y solicita se haga lugar a la excepción y oportunamente se desestime la demanda (ver fojas 180 a 200). IV)-Opone excepción y Contesta demanda TRESOR S.A Que el Dr. Ignacio Vargas en representación de TRESOR S.A. opone excepciones y contesta la demanda la que solicita sea desestimada en todos sus términos por las siguientes consideraciones que relata: La actora en su escrito de demanda reclama por responsabilidad decenal contra la empresa compareciente, alega vicios de construcción del Edificio “Isla de las Gaviotas”. Que con relación a los daños y perjuicios reclamados controvierte todos los daños y perjuicios que se reclaman, como así también su cuantía. Analiza cada rubro reclamado, sobre el daño: 1- Muro de contención perimetral del subsuelo : La demanda expresa que “se comprueba humedades que atraviesan el muro de diferente intensidad”, por este daño la parte actora reclama $ 838.845,60. Que del expediente de diligencia preparatoria, el Informe del perito judicial Arquitecta González de fecha 15 de junio de 2011, la misma constata que se han realizado reparaciones a este problema y que en gran parte dicha solución ha tenido un resultado exitoso. Los distintos arquitectos informan por lo que ningún daño a reparar existe en relación a este rubro. 2-Con relación al daño reclamado por falla de impermeabilización de la azotea del subsuelo techo de garaje . El informe de la perito judicial en la diligencia preparatoria informa: que constata pasaje de agua, pero no encontró fisuras. Ello demuestra que las humedades constatadas por la perito y otros arquitectos en el año 2011 ysiguientes, son manchas viejas. No pueden ser comprendidas en la responsabilidad decenal. Respecto al pavimento del garaje, informan que ninguna de ellas compromete la estructura o estabilidad del edificio. Que con relación a la reparación del pavimento, se reclama una suma excesiva y se controvierte totalmente. 3- Daños reclamados sobre junta de dilación . 4- Daño reclamado con relación a la Instalación Sanitaria de desagües del subsuelo . Que reclama otros daños, pero la responsabilidad que la actora funda su demanda es la responsabilidad decenal, de la prueba surge que no estamos ante supuestos de “ruina” del edificio. Deberá advertirse además, que la resolución de la copropiedad de dar inicio a este juicio fue votado en asamblea, por 11 de los 72 propietarios. Mal podría entonces hablar que estamos en un supuesto de “ ruina”, aún tomando la tesis amplia del concepto del art.1844 del Código Civil, no cualquier defecto o vicio queda incluido dentro del término ruina y en consecuencia el constructor no siempre incurre en responsabilidad decenal. Cita jurisprudencia. En conclusión, de la naturaleza de los daños alegados, no se advierte supuesto de ruina actual ni potencial del edificio. 5-Con relación a los daños derivados de la disminución de valor de las unidades y por la perturbación en el goce del edificio (daño moral) , su reclamo es manifiestamente improcedente, formal y sustancialmente. El reclamo lo inicia el Administrador y dado el régimen excepcional de representación deberá de entenderse que la misma es para los casos de administración o conservación del edificio y no podrá el administrador asumir dicha representación en procesos como el de autos. Defender a los propietarios individualmente, en reclamos indemnizatorios, no entra dentro de actos de administración y conservación del edificio, por lo tanto controvierte la pretensión en todos sus términos y montos pretendidos.Que asimismo en cuanto a la improcedencia sustancial del reclamo de disminución de valor de unidades y daño moral. La parte actora reclama la suma de $ 26.160.207, convertida a dólares un millón ciento ochenta y nueve mil cien dólares. Que los departamentos no han sufrido disminución de valor alguno, por el contrario su valor se ha visto incrementado constantemente, así lo acredita el informe del rematador Eduardo Franchi presentado por parte actora, el cual concluye que la supuesta disminución de valor de las unidades, se debe a la antigüedad del edificio y al estado de conservación que implicaría falta de mantenimiento. Que sin perjuicio de ello y a efectos de probar en estos autos que las unidades que forman parte del Edificio Isla de las Gaviotas, no han sufrido disminución de valor por el estado del edificio , se adjunta al presente tasación de inmobiliaria Pablo Otero& Cia Propiedades ( ver documento letra G,H, I,J) que así lo demuestran. Con relación al daño moral, reclaman igual suma $ 26.160.207, un millón ciento ochenta y nueve mil cien dólares, no ofrecen ni solicitan prueba respecto al daño moral alegado. Cita doctrina y jurisprudencia. En consecuencia, deberán desestimarse desde ya los daños y montos reclamados por la disminución de valor de las unidades y por el daño moral de los copropietarios, desde el punto de vista formal y sustancial. Excepción de Prescripción. Atento a los hechos relevados por la parte actora, se formula la excepción de prescripción respecto a los daños y perjuicios reclamados, según Sánchez Fontans, “el término de diez años constituye en nuestro derecho, un plazo de garantía” y a su vez expresa que “vencido el término de diez años, el arquitecto y el empresario quedan liberados de la presunción de culpa que durante ese lapso gravita sobre ellos”. Que el edificio de autos, se entregó en el año 2001, por lo que la acción para poder reclamar por estos vicios prescribió en el año 2011, agrega actas de ocupación. Cualquier otro vicio, ya no podrá ser reclamado como responsabilidad decenal, asimismo los defectos constatados por la perito no son objeto de reclamo, igualmente controvierte los eventuales daños reclamados, pues ninguno de ellos conlleva ruina del edificio. En conclusión, no existen daños materiales a reparar comprendidos en la responsabilidad decenalpor la que se reclama. Los daños materiales por los que se reclama, no fueron constatados por la perito designada en el Similar de 10o turno, en oportunidad de la diligencia solicitada por la parte actora. Como consecuencia los daños reclamados se encentran prescriptos por haber transcurrido el plazo establecido en el art. 1844 del Código Civil. Que los montos estimados por los daños materiales cuya reparación pretenden excede con creces los parámetros de cálculo de los mismos. Los daños reclamados por disminución de valor y daño moral son improcedentes por los fundamentos expuestos. Ofrece prueba, funda el derecho y solicita se acoja la excepción de prescripción opuesta, desestimando la demanda y en definitiva rechace la demanda en todos sus términos ( ver fojas 225 a 237). V)- Que la parte actora evacuó el traslado conferido por providencia No 377 /2014 y solicito rechace las excepciones entabladas, ver fojas: 252 y 253. Expreso que la constructora Tresor S.A. plantea la excepción de prescripción totalmente fuera de lugar, sabido es que la responsabilidad decenal establecida en el art. 1844 del CC consagra el plazo de diez años para que se manifieste el vicio o el defecto de la obra que origina la acción, el cual no debe confundirse, con el término de que goza el titular para ejercitarla. Que no hay duda que todos los trabajos realizados por la empresa demandada, que no solucionaron el problema en definitiva, fueron realizados durante el lapso de los 10 años, desde la entrega de las unidades, por eso llama poderosamente la atención el planteamiento de la excepción de prescripción. Con relación a la falta de legitimación activa, no le asiste razón a la contraria cuando sostiene que la decisión de entablar el juicio por responsabilidad decenal fue resuelta por el Administrador del Edificio, actuando sin mandato de la Asamblea de copropietarios ( acompaña acta). Solicita desestime la demanda. VI) - Que cumplidas las formalidades, convoca a las partes a la audiencia de dictado de sentencia a celebrarse en el día de la fecha. Considerando Que de acuerdo a lo establecido en la audiencia preliminar corresponde ingresar al estudio delobjeto del proceso: “El objeto del ocurrente se circunscribe a determinar: 1o) Prescripción de la pretensión; 2o) Legitimación Activa; 3o) En su caso, procedencia del daño material y moral reclamado por la actora en virtud de la responsabilidad decenal que atribuye a los demandados, lo que fuere controvertido por el Arquitecto Jorge Morán quien negó su responsabilidad en tanto su actividad se limitó a la proyección de los planos y controvirtió los daños y montos reclamados. Por su parte TRESOR S.A. adujo la falta de representación del Administrador para reclamar el daño por disminución de valor de las unidades y el daño moral, así como la ausencia de nexo causal entre estos daños y los defectos, a la vez que controvirtió que los daños respondan a vicios de construcción y tengan la entidad de los montos que se reclaman”. Excepción de Prescripción Con relación a la excepción de Prescripción , comparte la decisora la intelección del artículo:1844 del Código Civil que enseña Gamarra: “ Hay dos plazos , en la disposición, el primero , de prueba o de garantía , a contar desde la entrega, durante el cual puede manifestarse el vicio, y como no se refiere a la acción, este plazo no es de prescripción, ni de caducidad, y no admite, por ende, causas de suspensión ni de interrupción.1 Que conforme lo establecido en el art.1844 del C.Civil, el término en que la acción puede nacer es de 10 años contados desde la entrega, pero una vez nacida la acción por haberse manifestado el vicio dura el tiempo ordinario de las acciones personales. De acuerdo con lo que dispone el art. 1216 CC, las acciones personales prescriben a los 20 años, plazo que empieza a correr desde que la deuda resulta exigible.2 Ahora bien, según lo sostenido por la jurisprudencia, cabe precisar que el plazo de 10 años previsto por el art. 1844 del Código Civil no es un plazo de prescripción, sino de caducidad, por lo que la excepción de prescripción opuesta solo puede referir a la prevista por el art. 1216 del citado cuerpo normativo, cuyo plazo de 20 años comienza a correr una vez producida la ruina 3. Por lo tanto, en la situación a estudio corresponde determinar; si en el plazo de garantía de 10 años el vicio de construcción se manifestó o si el mismo se constata vencido el término previsto en la norma artículo 1844 del CC. A los efectos de determinar en qué momento se presenta el alegado vicio de construcción, surge de autos que el Edificio se entrego en el año 2001 ( ver documento de acta de recepción y ocupación de fecha 26 de junio de 2001,fojas 214, fojas 215 acta de recepción y ocupación 28 de junio de 2001) por lo que el plazo de garantía se prolonga durante 10 años, o sea hasta el 28 de junio del 2011 , por lo tanto cualquier vicio que pueda surgir después de esta fecha, ya no podrá ser reclamado por Responsabilidad Decenal.Que el expediente acordonado tramitado en el Similar de 10o turno, IUE 2-48914/2010, diligencia preparatoria del informe de parte glosado a fojas.2 y siguientes por la Arquitecta Valletta describe, las patologías del Edificio Isla de las Gaviotas, ubicado en Rambla República de Chile 4525, dicho informe lo confecciona con fecha 17 de Febrero de 2010 o sea dentro del plazo de garantía de 10 años . Dicho informe en el índice indica: Objetivos, Antecedentes, Inspección Ocular y diagnostico. – El capítulo 2 -1 Subsuelo, sector estacionamiento, desagües generales, sala de medidores, gimnasio, aspectos generales, capítulo 3, soluciones. El informe técnico tiene fecha 17 de febrero de 2010 , ver fojas: 4 asimismo expresa que con fecha 17-12-2009 y 17 de febrero de 2010, se concretaron visitas al Edificio – lo que acredita que los vicios constructivos se detectan antes del plazo de 10 años. En consecuencia las patologías constatadas en el informe de parte son: 1 - Subsuelo Humedades a lo largo de la pared medianera, producto de filtraciones de agua a través del muro de contención ( ver informe 9 y ss ). 2- Estacionamiento , problemas de pérdida, derrames y humedades alrededor de las bajadas pluviales del patio y jardín exterior de planta baja. 3- Sala de medidores . Se constatan filtración de agua. 4- Sector Gimnasio , se aprecian en la losa sobre los baños de gimnasio con pasaje de humedades, se aprecian fisuras en pavimento, terrazas y pasajes al gimnasio, ver fojas: 31 y 32. Que la pericia realizada por la Arquitecta Gonzalez Gentile se encuentra glosada a fojas: 75 a 83 del expediente acordonado del Similar de 10o turno, dicho expediente se inicio con feha 20-10-2010 y con anterioridad ya se habían efectuado reparaciones por parte de TRESOR S.A. Que respecto a punto 1 , subsuelo, medianeras, “Solución ejecutada: como solución a este problema se han realizado perforaciones en los puntos críticos a los efectos de drenar el contenido de agua y canalizarla....Si bien en gran parte esta solución ha resultado exitosa, persisten puntos que no se ha podido evacuar el agua que se acumula.... .”(ver fojas:82). 2- Estacionamiento : “ sector rampa de acceso al garaje...allí se detecta abundante pasaje de agua en ambos parámetros, escurrimiento activo que se desliza ....Foto No 7 y 8 – foto de fachada No 13. 3-Sala de Medidores: “En esta Sala, actualmente se encuentra en condiciones aceptables. No existe en el recinto “olor a humedad”.4. Sector Gimnasio, Patio de ingreso, “se observa que se han ejecutado reparaciones en sectores: las baldosas colocadas no son exactamente iguales a la lajota original, foto 10. Gimnasio Baños, “...Se observa que en el canalón superior de la cubierta, persiste una fisura, con mancha de óxido y marcas de goteo, que da cuenta del pasaje de agua, si bien el día de la inspección no se constató tal hecho, Foto No 11 y 12. El resto se encuentra en buen estado...”. La inspección fue realizada el día 15 de junio de 2011 y con fecha 29 de julio de 2011 practica la pericia la arquitecta, por lo cual se constataron los vicios constructivos con anterioridad de vencido el plazo de 10 años. La demanda fue promovida con fecha 12 de diciembre de 2013 y el emplazamiento se realizo el día: 4-2-2014 y 5-2-2014 respectivamente, en consecuencia, dentro del segundo plazo establecido por el art. 1488 del C.C y 1216 del mismo cuerpo normativo. Que atento a la prueba documental y pericial obrante en autos, con relación a la prescripción y de acuerdo a lo que viene de expresarse, dicha excepción será rechazada, pues, debe tenerse por acreditada que la existencia de vicios -que resultan coincidentes con los que motivan esta acción- fueron denunciados en Asambleas de Copropietarios de fecha 2 de junio de 2008, ver fs 245, 246,a 248. Que la parte demandada no ofrece prueba en relación a un inicio posterior a los 10 años de los vicios constructivos reclamados y a lo dicho se agrega que, de acuerdo a Gamarra, el indicado no es un plazo de caducidad (Tratado, T. I, pág. 289). En definitiva, puede concluir que el vicio constructivo debe manifestarse dentro del período decenal - situación de autos- una vez surgido - los afectados tienen para su reclamo la acción personal que prescribe en el plazo de veinte años. De lo expresado quedó plenamente probado en autos que los vicios se manifestaron antes del plazo de diez años previsto para la responsabilidad decenal en el art. 1844 C.C., surgiendo estos extremos de la documental agregada de Acta de Asamblea de copropietarios del edificio a fs. 245 y ss. También fue acreditado que la empresa Tresor S.A. realizó arreglos con el fin de solucionar los desperfectos, con anterioridad al vencimiento del plazo decenal, pero estos no fueron suficientes. Si bien también fue acreditado que algunos problemas se manifestaron y se debieron exclusivamente a carencias en el mantenimiento de cargo de la parte actora, acrecentadas por la ubicación del Edificio, expuesto a la Rambla de Montevideo.En consecuencia y de acuerdo la prueba obrante en autos, documental, informes de partes, peritaje en la diligencia preparatoria del Similar de 10o turno, desestimará la excepción de prescripción por no configurarse la misma de acuerdo a lo establecido en el art. 1844 del C.Civil. Excepción de Falta de Legitimación Activa Que en lo que se refiere al segundo punto del objeto del proceso, el mismo refiere a la falta de legitimación en la causa de la parte actora. La demanda se promueve por el administrador de la Copropiedad ANHEC S.R.L, posteriormente por FASCIOLI ADMINISTRACIONES SRL – del “Edificio Isla de la Gaviotas” - con fundamento en la responsabilidad contractual y/o decenal. Los demandados son la empresa constructora TRESOR S.A. y el Arquitecto Morán. Que del expediente surge en forma clara la legitimación activa y pasiva respecto a la empresa constructora, en el reclamo con fundamento en la responsabilidad contractual, ya se considere que el art. 1844 del C.C. comprende todos los defectos de construcción que en la obra se noten (art. 35 de la ley de 1885) o solo abarque casos de ruina total o parcial. Con relación a TRESOR S.A. en su carácter de constructora y vendedora puede concluir que tiene legitimación pasiva ya se invoque la responsabilidad decenal (art. 1844 C.C.) o la responsabilidad contractual. En relación al Arquitecto demandado, se estima que la parte actora se encontraban habilitada a reclamar en Sede de responsabilidad decenal (art. 1844 C.C., art. 1327 C.C.) en caso de tratarse de un supuesto de ruina del edificio (Gamarra, Tratado, T. 21, 3o Ed. p. 371 y ss; Carnelli en A.D.C.U., T. XXVII, p. 643 y ss., 650 y ss., etc.), pero solo lo hicieron con fundamento en el art. 1844 del Código Civil. Que la parte demandada Arquitecto Morán, opone excepción de falta de legitimación activa respecto al Administrador compareciente. Que frente a la situación de autos, considera la decisora que el Administrador, no puede representar a la copropiedad cuando solicita la condena al pago de los daños y perjuicios con relación a la pérdida de valor de las unidades que componen el edificio “ Isla de las Gaviotas” y el daño moral peticionado. Entiende la decisora que esta acción debió ser iniciada por cada uno de los copropietarios del Edificio, los cuales son los legítimos titulares del derecho. Que con relación al tema de debate, con relación al Administrador y falta de legitimación la Ley10.751 en su Artículo 19 establece: “ El administrador durará un año en sus funciones pudiendo ser reelecto. Si al vencimiento de su mandato no se produjera nueva elección, se entenderán prorrogadas sus funciones hasta que se designe reemplazante. Serán sus cometidos: A) Cumplir y hacer cumplir esta ley y el reglamento de copropiedad, si lo hubiere; B) El cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes; C) La designación y despido del portero, ascensorista y demás personal de servicio del edificio; D) Recaudar de cada propietario lo que a cada uno corresponda en las expensas comunes, y efectuar los pagos (artículo 18); E) Representar en juicio a los propietarios en las causas concernientes a la administración y conservación del edificio, ya sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros. La personería en juicio la justificará con testimonio notarial del acta de nombramiento de Administrador, y podrá actuar aunque no posea título de procurador; F) Ejecutar lo resuelto en la asamblea de propietarios...”. De acuerdo al texto legal, puede concluir la decisora que la Administración no carece de legitimación para actuar por la Copropiedad, porque en tanto lo hace en calidad de accionante, los derechos de los copropietarios se ven protegidos y la actuación refiere indudablemente a la copropiedad considerada como un todo, al interés común y no al individual de cada integrante del Edificio, coincide dentro de las facultades previstas en la Ley No 10.751, asimismo en acta de la copropiedad habilitan a iniciar juicio. Que a los efectos de fundar la decisión arribada, de acuerdo al texto legal y siguiendo la posición del TAC de 5o turno y con anterioridad del Dr. Simón, en pronunciamiento como Juez Letrado de Primera Instancia en lo Civil de 1 turno, el cual considera que: “La natural área de actuación del administrador es la relativa a los bienes comunes del consorcio, gestión de convivencia en el régimen de propiedad horizontal, aplicación del reglamento, distribución de créditos y deudas comunes, etc. Pero cuando se involucra a la individualidad de cada departamento, el patrimonio de sus dueños u ocupantes, cuestiones de guarda de propiedad horizontal o bienes reservados al uso exclusivo,la legitimación del administrador no resulta consagrada en el texto del art 19 literal e) pues retoma plena vigencia el régimen general de defensa propia por los propietarios de sus derechos e intereses particulares....”:4 Por tanto, corresponde declarar la falta de legitimación activa del Administrador, con relación a daño moral y pretensión por desvalorización del inmueble. Asimismo dichos rubros no fueron acreditados, por lo cual corresponde su rechazo desde el punto de vista formal y sustancial (ver prueba documental, tasación y prueba testimonial). De acuerdo a los fundamentos expuestos, desestimará la excepción opuesta por el Arq. Morán, pues negar en este juicio legitimación al Administrador, a juicio de la decisora sería desconocer lo establecido por la ley, PROCEDENCIA DEL DAÑO MATERIAL RECLAMADO POR LA ACTORA EN VIRTUD DE LA RESPONSABILIDAD DECENAL - DAÑOS Y PERJUICIOS. Que en el caso a estudio, a criterio de la decisora, los defectos de construcción que han resultado probados no constituyen ruina total ni parcial del edificio. Que respecto al concepto de ruina no pueden considerarse comprendidos los simples defectos o deterioros que no afectan la solidez del edificio, según lo enseña Sánchez Fontans5. En este sentido Carnelli distingue las acciones que caben en el caso del co-contratante y del tercero: “Si bien tanto el comitente por virtud del art. 1844 C.C. y el tercero en el contrato de construcción por imperio del inc. 2 del art. 1327 C.C. están habilitados para actuar la responsabilidad decenal ante un fenómeno de ruina del edificio proveniente de un vicio en la construcción que les causa un daño, en ello no se agota la responsabilidad del arquitecto y/o constructor respecto de quien le encomendó la ejecución de la obra (comitente). En efecto el comitente, como parte acreedora del contrato de construcción puede actuar la responsabilidad contractual del derecho común (art. 1341, 1363, 1431 C.C.) de su co-contratante (arquitecto y/o constructor) basándose en otros supuestos de vicios constructivos que sin embargo no causan la ruina del edificio” (Ob. cit. pág. 650-651). Que, en la especie, el objeto del proceso se delimitó en el punto tercero respecto a la procedencia de la demanda por responsabilidad decenal invocada por la parte actora. Con relación al arquitecto Morán, la prueba informa que, el mismo participó como arquitecto proyectista, su labor se limito a elaborar los planos de construcción del Edificio, no participo en la obra de marras como encargado de la construcción, no fue director de obra, ni encargado de vigilancia de la obra.En consecuencia, al no configurar el tema de decisión de una obra ruinosa y de acuerdo a la participación del Arquitecto, únicamente como proyectista, desestimará la demanda a su respecto (ver fojas 383 y siguientes). Con relación a la determinación de los daños reclamados y su posible solución, la pericia practicada por la Arquitecta Campiotti, fue impugnada por la parte demandada TRESOR S.A. Que fue designado un segundo perito y el Arquitecto Mayes, presento la pericia, la cual obra agregada a fojas: 560 y siguientes. Asimismo componen las actuaciones, informes de partes de distintos arquitectos que ilustran a la decisora. Que de acuerdo a la prueba obrante en autos, en consecuencia la empresa constructora es responsable por los vicios constructivos constatados, según surge de los respectivos informes de parte, del peritaje de la Arquitecta: Campiotti (ver fs: 410 a 428 y 495 y ss- impugnado) y del Informe final del Arq. Mayes y el del dictamen pericial obrante en autos (ver fs.560 a 586) y de la declaración del Perito en audiencia (598 y ss), todos fueron valorados a fin de ilustrar en la decisión. Surge de autos que en lo sustancial la pericia del Arq. Mayes, no excede el ámbito de lo que se propuso (fs.560 y ss ) y así fue aceptado por las partes, particularmente por la actora que no impugnó el informe (fs.587 y ss ). Atento a lo que viene de decirse, a los informes obrantes en autos, cabe apreciar la importancia de la prueba pericial en casos como el de autos y la cautela en su valoración, evitando apartamientos arbitrarios en campos ajenos a la formación jurídica.6 Que con relación al “cuantum” de daños, se estima que el informe pericial del Arq. Mayes, incluye referencias y costos de rubros pretendidos. En su mérito, debe entenderse probados los vicios constructivos y la responsabilidad que será asignada a la empresa TRESOR S.A, la cual deberá reparar el muro de contención, cuyo monto asciende según el perito designado a $ 408.479. Asimismo deberá responder por la impermeabilización de la azotea (sector cubierto de césped) cuyo monto asciende a $ 383.275 más IVA, más $ 115.200 por leyes sociales (solución brindada en el peritaje e informe de parte realizado por arquitecto). Con relación a la Junta de trabajo, surge del peritaje que fue correctamente diseñada y que cumple su función , la misma no pone en peligro la estabilidad del edificio y no constituye un vicio constructivo, en consecuencia, no corresponde aplicar condena por este concepto.A la condena dispuesta, de acuerdo al peritaje del Arq. Mayes y respectivas soluciones yl presupuesto deberán aplicarse los intereses desde la demanda (12-12-2013) hasta su efectivo pago. Condena procesal. No existe mérito para sanciones procesales especiales. Por los fundamentos expuestos, artículos: 133 y siguientes del C.G.P, artículo: 1844 del C. Civil, Ley No: 10.751, doctrina y jurisprudencia citada FALLO: DESESTIMANDO LA EXCEPCION DE PRESCRIPCION. HACIENDO LUGAR A LA EXCEPCION DE FALTA DE LEGITIMACION ACTIVA Y DECLARAR QUE EL ADMINISTRADOR NO TIENE LEGITIMACION PARA RECLAMAR LA PERDIDA DEL VALOR DE LA RESPECTIVA UNIDAD DEL EDIFICIO “ISLA DE LAS GAVIOTAS” Y ASIMISMO CARECE DE LEGITIMACION PARA RECLAMAR EL DAÑO MORAL. HACIENDO LUGAR A LA DEMANDA PARCIALMENTE Y CONDENANDO A LA EMPRESA TRESOR S.A. AL PAGO DE: 1. LA REPARACION DEL MURO DE CONTENCION, CUYO MONTO ASCIENDE A $ 408.479. 2. APLICACIÓN DE LA IMPERMEABILIZACION DE AZOTEA (sector cubierto de césped) CUYO MONTO SE FIJA EN $ 383.275 más IVA y $ 115.200 POR LEYES SOCIALES (solución brindada en el peritaje realizado por arquitecto Mayes). 3. TODO MAS INTERESES y REAJUSTES DESDE LA DEMANDA. 4. DESESTIMANDO EL RECLAMO POR EL RUBRO JUNTA DE TRABAJO 5- DESESTIMANDO LA DEMANDA CON RELACION AL ARQUITECTO MORAN. EJECUTORIADA, CUMPLASE Y OPORTUNAMENTE ARCHIVESE, HONORARIOS FICTOS $ 25.000 POR CADA PARTE.Dra: Ana María BELLO ANDRIOLO JUEZ LETRADO CIVIL 4o TURNO 1 Conforme Gamarra Tratado Tomo I ,pag 277 y TAC 3o , Sentencia No 68/2008 2 Conforme TAC 6o Sentencias No 338 y 116 /2011. 3 Conforme: sentencia s No 191/2007 del TAC 1o, sentencias No 120/2008 de TAC 3o y No 265/2009 de TAC 4o, entre otras), 4 Conforme Sentencia 47/2004, 58/2011. 5 Conforme , Contrato de Construcción, Sánchez Fontans,. Pág. 272 in fine - 273. 6 Cf. Sentencias de la Sala Nos. 7/97, 23, 27/98; 16, 33, 60, 106/99; 25, 202/01; 38/02; 80, 157, 203/04; 245/05, etc. _____________________________________ Dra. Ana María BELLO ANDRIOLO Juez Ldo.de Primera Instancia en lo Civil de 4o Turnol