Sentencia Definitiva N° 9/2017

VISTOS: Para Sentencia definitiva de primera instancia, en autos caratulados: “GUIDO YAQUINTA, AURORA Y OTROS C/ BERRETA BORRIERO CARLOS y otros. Demanda por Accion Negatoria." , individualizados con la Ficha IUE No. 2-40960/2012: RESULTANDO: (I) De conformidad con las oportunas alegaciones y controversias de las partes (demanda de fs.216 y ss, Excepcionamiento y contestación del co demandado Sra Silvia Fernandez Fossati, fs.286 y ss. y Excepcionamiento y contestación de la co demandada Nilda Rivera, fs.458 y ss , traslado del excepcionamiento por parte actora, fs.489, comparecencia de la coaccionante Susana Renee Guido Sanzo, ratificando en todo la pretensión, fs.547) según lo actuado en la audiencias preliminar, por despacho saneador la sede ordeno diferir la excepción de falta de legitimación pasiva y de improponibilidad de la demanda opuesta por la Sra Fernandez Fossati, para el momento de dictar la sentencia definitiva, concediendo el recurso de apelación con efecto diferido (art. 342 del CGP), Continuándose con la audiencia a fs.551 vto y fs.552, se determino el objeto del proceso en: “ Determinar si procede: a) amparar la pretensión negatoria de las ventanas existentes en pared que consideran medianera, las que se realizaron sin la habilitación ni aprobación alguna según el Permiso de Construcción 123.651 aprobado por la Intendencia Municipal de Montevideo, no constando que luego de dicha habilitación el mismo se hubiera modificado, así como tampoco existe en Catastro, ningún plano de mensura ni modificativo del original plano de mensura y fraccionamiento, el que fuera inscripto el día 11 de noviembre de 1975, por lo que las ventanas fueron necesariamente construidas luego de dicha fecha; b) condenar a los demandados al cierre de las mismas a su costo, en el plazo que determine la Sede, condenándolos a pagar la suma de U$S 153.000 (ciento cincuenta y tres mil dólares estadounidenses); c) amparar la pretensión declarativa del derecho de los actores de construir una pared que tape las ventanas referidas, sin indemnizar por ello a los demandados. O, desestimarla, haciendo lugar a la excepción de prescripción adquisitiva de servidumbre de vista, de las aberturas o ventanas existentes en la pared lindera con el padrón Nº 66.309, que consideran divisoria y no medianera, por haber transcurrido más de 30 años de su existencia, o sea desde que se produjo la habilitación municipal que lo fue el 10 de setiembre de 1975 y los demandados haberlas poseído en forma continua y no interrumpida, pacífica, pública y no equívoca en concepto de propietarios, por sí o por los que los precedieron, con el agregado de que se construyeron y mantuvieron a paciencia del lindero. Desestimar la demanda declarativa del derecho de los actores de construir una pared que tape las ventanas, porque el que no puede impedir la servidumbre comprando la medianería, tampoco puede impedirla levantando pared en su terrero; no edificar es una consecuencia ineludible de la servidumbre de luz y de vista puesto que de otra manera se estaría desvirtuando el instituto. Desestimar asimismo, la reclamación por daños y perjuicios, por ausencia de nexo causal entre el daño y el hecho ilícito. Desestimar la pretensión amparando la falta de legitimación pasiva opuesta por la Sra. Silvia Fernández en virtud de que entiende que la misma surge de forma manifiesta.” (II) En función de lo que surge a fs.552, el objeto de la prueba se determino en que deberán probarse los hechos controvertidos y los extremos expuestos en el numeral anterior : entre otros si se trata de una pared divisoria, la fecha de la construcción de las ventanas, el daño invocado en existencia y nexo causal. Se ordeno el diligenciamiento de la prueba ofrecida por las partes, se agrego la prueba documental adjunta oportunamente. Se cumplió con sendas pericias por Arquitecto fs.789 a 793 y por ingeniero agrimensor fs.818 y ss. Los mismos fueron interrogados en audiencia, fs831 y fs.848 respectivamente. Entre otras resultancias de autos a los que nos remitimos (III) A fin de adoptar decisión en esta litis se dará por probados, como hechos esenciales de la causa los siguientes: A) Los accionantes son todos los copropietarios del inmueble padrón No 66309 de Montevideo, que linda con el inmueble padrón 66310 donde se emplaza el edificio Villamare I, sito en la calle Verdi 4338. Que se subsano por parte de la coaccionante incompareciente; Susana Renee Guido, quien a fs. 547, ratifico la demanda y todo lo actuado por sus litisconsorte, por lo que la legitimación activa quedo correctamente conformada en autos. En el inmueble padrón de los accionantes existe una casa habitación, construida por los Sres. Grazia Yaquinta de Guido y su conyuge Moises Guido, construcción que se realizo muchos años antes que el edificio lindero y objeto de este juicio. Los accionantes son sucesores de este matrimonio y en dicha calidad y a lo largo de todos estos años tuvieron contacto directo con dicho inmueble. Se admite que la Sra Grazia Yaquinta, vivía en su casa durante la construcción del edificio Villamare I, y esta colaboraba como buena vecina con los constructores del mismo. También agrega que cuando caían objetos del edificio lindero hacia el predio de la Sra. Yaquinta, ésta entregaba los mismos a sus dueños. (Emergencias resultantes del certificado notarial de fs.2 a 3, certificados registrales, fs. 9 a69 las alegaciones iniciales, diligenicias preparatorias, fs. 70, ampliación, fs.118, demanda, fs. 216 y ss y demás resultancias de autos). b) Que para la construcción del Edificio Villamare I, se obtuvo permiso de construcción el 28 de julio de 1970, luego se amplio en junio de 1972, obteniendo la habilitación final el 10 de setiembre de 1975. Con posterioridad a esa fecha no hubo ningún nuevo permiso de construcción ni reforma ni obra nueva declarada o inscripta por ningún copropietario de dicho edificio. (Emergencias resultantes de los planos, permisos y carpeta municipales agregadas de fs.317 a fs. 457, compraventas celebrados por algunas unidades de dicha coopropiedad, fs. 561 a 580, informe del Ingeniero Agrimensor Alejandro Casas Benavente, fs.189, y demás resultancias de autos) c) Sobre la pared del Edificio Villamare I, que linda con la propiedad de los accionantes, existen ventanas mal emplazadas, que dan sobre el predio de los actores. Se encuentran en el muro lindero, sobre el cual no existe ninguna construcción del lado de los promotores de la acción. Los actores en el 2012, pretendieron enajenar el bien a una empresa constructora, y en ese momento comenzaron los cuestionamientos sobre las mismas, llegando los actores a intimar mediante telegrama colacionado, a los contrarios a cerrar las ventanas existentes, también en dicho año efectuaron consulta en la IMM, sobre la legitimidad o no de las ventanas en dicha pared. La existencia de las mismas aparejó dificultades para enajenar por parte de los actores el bien en cuestión, perdiendo parte de su valor si las mismas permanecen, por lo que optan por iniciar la presente acción ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo. La empresa constructora MB, representada por el Arq. Villar, quien firmo boleto de reserva sobre el padrón 66309, inicio tratativas con los copropietarios del Edifico Vilamare I, a los efectos de comprar la medianera y lograr el cierre de las ventanas.(Emergencia resultantes de los TCC/PC agregados, fs.4 a 7, Expediente No 3280-005523-12, fs.8, Reserva de Compraventa, fs214a 215, nota de MB, fs.397/398, Acta de asamblea, fs,409-410 y demás resultancias de autos). c) La codemandada Fernandez, a fs. 286, copropietaria de la unidad 001 del edificio Villamare I, opone su falta de legitimación en la Litis, atento a que la misma no posee, ventanas ni aberturas hacia el predio de los actores, hecho que resulto probado. Entiende que por tanto no tiene responsabilidad ni culpa en los hechos que se atribuyen en la demanda a todos los copropietarios, incluyéndola. Considera que solo correspondía emplazar a juicio a los propietarios de la unidades que poseen ventanas y vistas sobre el predio de los actores. Asimismo solamente la codemandada Rivera, evacuo el traslado de la demanda en tiempo y forma. (Emergencias de fs. 286, y demás resultancias de autos.) CONSIDERANDO : (I) Se analizara primeramente la legitimación ad-causam, por su naturaleza de presupuesto material de la sentencia de merito; tal examen procede aun ex officio, en virtud de tratarse de questio juris. No caben dudas respecto de la legitimación activa de los accionantes, en su calidad de propietarios del inmueble padrón No 66309, quienes postulan su calidad de damnificados directo de los perjuicios sufridos como resultado de las ventanas colocadas en la pared lindera a su propiedad, las que considera ilegitimas y solicita su cierre así como que se declare la posibilidad de construir una pared tapando las mismas, mas los daños y perjuicios correspondientes. Por su parte tampoco genera controversia la legitimación pasiva de todos los copropietarios del Edificio Vilamare I, formando un litisconsorcio necesario pasivo, dado que la pared en juicio es un bien común de propiedad de todos y así como la propiedad toda, se beneficiaría del dinero del pago de la medianera también deben responder en caso de los perjuicios que ésta pueda generar. De acuerdo a lo dispuesto por el art 3 de la ley 10751, “se consideran bienes comunes los necesarios para la existencia seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y a cada uno de los propietarios, el uso y goce del departamento…”. Tal como surge del informe pericial de fs.791, la pared en cuestión “cumple con el requisito de ser divisoria y contiene la estructura del edificio (vigas y pilares) . Es por lo tanto un bien común y todos deben ser emplazados en autos, tal como fuere cumplido. De conformidad con lo anterior se desestima la falta de legitimación pasiva introducida por la co demandada Fernandez. Asimismo y a pesar de que solo la codemandada Rivera, contesto en tiempo y forma, dado que estamos ante un litisconsorcio necesarios, los actos de uno favorece a los demás, y en consecuencia la defensa útilmente presentado por ésta a fs.458, favorece a todos los demás y se tendrá respecto de todos. (art.46 del CGP). Configurándose los requisitos formales previos, corresponde ingresar al fondo del asunto. II Sustanciándose infolios proceso mediante el cual se ejerce la acción negatoria de las ventanas, mediante la pretensión de cierre de las mismas a costo de los demandados, la indemnización de los daños y perjuicios sufridos, y se declare el derecho de los comparecientes de construir una pared que tape las ventanas referidas, sin indemnización alguna, corresponde probar al actor la ilicitud del acto cumplido por los contrarios que ameritan el cese de los mismos, y la reparación de daños. Los actores sustentan su reclamo en que el actuar de los demandados es ilegitimo, pues las ventanas se encuentra sobre la pared medianera, otorgando “luz” y “vista”, a los copropietarios que poseen dichas ventanas. Resulta claro que dichas “ventanas” no se encuentran correctamente emplazadas, ya que las mismas no cumplen con las requisitos exigidos y las distancias previstas en el codigo Civl respecto al respeto de la intimidad entre vecino, al derecho de propiedad de cada uno. (arts. 616 , 617 y art. 618 del Codigo Civil) . Sin perjuicio de lo anterior, el derecho también concede la opción de que por el pasaje del tiempo sin acción del contrario, esta ilicitud se vuelva licita, y se adquiera un derecho a conservarla. (prescripción). En primer lugar, por el objeto de prueba se determino decidir sobre la naturaleza de la pared en cuestión, si la misma es “medianera” o “divisoria”, pero sin perjuicio de esta situación, lo que resulto un hecho admitido por ambos es que la “luz” y “vistas” primariamente ilegitimas se pueden adquirir por prescripción, se encuentre sobre la pared que se encuentren, art. 632 del CC, y art. 617 inciso 2do del CC. (Conf. Anuario de Derecho Civil Uruguayo Tomo XII, Alcance de las Servidumbres de Luces y Vista Adquiridas por prescripción. Dr Juan Andres Ramirez. pag.194 a 202). Pues justamente para quien carece de justo titulo y buena fe, se exige el transcurso de muchos años, y transcurrido éstos 30 años, se entiende que precluye la posibilidad de reclamar . III Por tanto el meollo de la cuestión radica en definir, si los demandados han poseído por 30 años en forma publica, pacifica, no equivoca, continua e ininterrumpida, la “vista” por dichos espacios aéreos, así como también “la luz” que ingresa por dichos vanos. El propio actor admite que si se logra probar que las mentadas ventanas fueron construida antes de 1983, existe una servidumbre de vista, que impide el cerramiento de las mismas. (fs.220 vto demanda, num XXXVII y ss). En primer lugar, corresponde precisar que lo que interesa para la determinación de ésta litis, es cuando se realizó la construcción de los vanos, pues a través de éstos también se adquiere “vista” y “luz”, parece claro y el solo hecho que la unidad 403 no tenga ventanas, que la opción de colocar o no ventana fue a gusto de cada unidad y por tanto esas si fueron colocadas en distintos momentos históricos. A la luz del cúmulo probatorio agregado a la causa, esta sentenciante concluye que los demandados han adquirido por modo prescripción la servidumbre de vista en discusión, y tratándose de una servidumbre de vista tampoco se admitirá la construcción de una pared a menos de 3 mts, tal como la normativa legal lo indica para esos casos, pues los accionados adquirieron el derecho a gozar de esa “vista” por el transcurso del plazo de 30 días sin cuestionarlo. Así, tomando en consideración todas la prueba producida en autos, las que valoradas en su conjunto permite concluir que las aberturas en cuestión fueron construidas conjuntamente con el edificio. Por un lado, la propia demanda releva que al construirse el edificio, los Sres. Yaquinta y Guido, colaboraron con la empresa constructora, permitieron dejar materiales y algunos instrumentos en el predio, lo que da idea de la dimensión de la obra y que necesitaban invadir el padrón lindero para su ejecución, esto permite concluir que de haber realizado los vanos en forma posterior a la construcción del edificio, posterior al 1983, tal como lo sugiere el actor, esto hubiere sido advertido en forma clara por todos los vecinos, lo que ninguno relata y para los accionantes hubiere sido algo inolvidable, lo que ninguno menciona. Las declaraciones de los testigos, Gabriela Rosso, fs.665, Isabel Carozo, fs.607, Maria Isabel Rosso, fs.669, Maria Carbonell, fs.676, Sr Fontenla , fs.677, Marchetti, fs.681, Nestor Sanguinetti, fs.686, Abadie, Fs. 686 vto Biondi, fs.689, Spinelli, fs.748, todos son vecinos de muchos años, ninguno relata la construcción posterior de dichas vanos, preguntados por los mismos todos recuerdan la existencia de las mismas, las vistas, etc, ninguno relata una obra nueva luego de la construcción del edificio, es mas alguno declaran que el edificio inclusivo se habitó antes de la final de obra, antes del año 1975 pudiendo ver el mar desde ese lugar. Aunado a lo anterior la propia demanda alega que los copropietarios del edificio tiraban basura, se le caían cosas hacia el predio vecino y que la propietaria se las devolvía en forma amable. Tal como lo dice la accionada, cabe preguntarse de donde se caían las cosas si no existía un vano o espacio abierto hacia el padrón 66309. Y como corolario final, la perito arquitecto Cozzano, a fs. 792, sostiene textualmente con respecto a los vanos del edificio Vilamare I, “ puede decirse que se corresponden con los graficados en el permiso de construcción originalmente presentado…”… “Por lo que podemos afirmar que los balcones abiertos forman parte del proyecto original y su modificación:” De los hechos probados en autos, parece claro que los actores, no fueron conscientes del problema generado por estos vanos, y así toleraron la construcción del edificio en dicha forma, permitieron la posesión sin oposición alguna, guardando una buena relación con los contrarios. Fue recién en el 2012, cuando al intentar vender los sucesores, advierten la importancia del posible derecho adquirido por el contrario, derecho que requiere la declaración judicial respectiva, y desde entonces comenzaron a contestar y cuestionar la posesión pacifica cumplida hasta ese momento. Pero dicha oposición fue tardía y no impidió el derecho ya adquirido por los contrarios. Derecho a conservar las ventanas, la luz y la vista. Esta ultima, implica que los accionados no podrán tapar la visión, ni la luz. Siguiendo al Dr Guillot, en Comentarios del Código Civil. De las Servidumbres, al comentarle el art. 618 del C.Civil, expresa que los principios que rigen las luces y vistas con en general los mismos. Sin embargo el inciso 2 del art. 617 no se aplica a las vistas de derecho, puesto que estas solo pueden establecerse en pared que diste 3 metros de la linea que separa los predios. Pero si las vistas no fueran de derecho, sino de servidumbre, ubicadas en muro divisorio, el dueño de esas aberturas impondría un gravamen al vecino que como servidumbre continua y aparente podría adquirirse por prescripción y el dueño del predio sirviente no podría extinguir la servidumbre ni levantar pared que la cubriera la vista, ni comprar la medianería sino hasta la altura de las ventanas o balcones. (art.604 del Codigo Civil) IV. Por último resulta del caso destacar que la pared en cuestión, no presenta ninguna construcción arrimada del padrón 66309, (art. 598 del CC)la casa habitación de los actores se encuentra a 4 metros de dicha pared, tampoco se acredito la compra de la mitad de la pared por parte actora, hecho que debió probar si alega su copropiedad, e inclusive el interesado en construir en el bien: MB construcciones, negoció la compra de dicha mitad en el 2012, fs. 397/398, todo lo cual permite concluir la naturaleza divisoria y de propiedad exclusiva de los demandados del muro en cuestión. Por lo cual, los actores actualmente solo podrán adquirir la medianera , “…hasta la altura de las ventanas, o balcones de la servidumbre.” Art.604 del CC. Por lo que no podrán utilizar en un todo dicha pared y podrán construir pared en su propiedad, respetando las distancia para no obstruir el derecho adquirido por los contrarios. Habiéndose legitimado la existencia de ventanas por el transcurso del tiempo sin que fuera cuestionado o repelido por el contrario, no existe hecho ilícito causante de los daños que se reclaman, por lo que se desestimara la demanda de autos (V) La conducta procesal de los litigantes, determina que se distribuya por su orden las costas y costos del juicio entre las partes. (arts 56 CGP y 688 inc. 2 CC). Por los fundamentos y textos normativos expuestos precedentemente por los arts 137 y ss., 195 y ss., 338 y ss. del CGP, y demás disposiciones complementarias, FALLO: Desestimándose la demanda, haciendo lugar a la excepción de prescripción introducida, sin especial condena en costas y costos. Establécese en 3 salarios minimos, los honorarios por el patrocinio letrado de cada una de las partes, a los solos efectos fiscales. Ejecutoriado, cúmplase, repóngase vicésima, expídase testimonios si se solicitare, practíquese los desgloses a que hubiere lugar y oportunamente archívense estos obrados.- DRA. ROSARIO SAPELLI JUEZ LETRADO