Sentencia Definitiva N° 81/2024

VISTOS: Para sentencia definitiva de segunda instancia los autos caratulados "NEMMER DE LA FUENTE, Federico c/ SILVA CAMPOS, Gabriela" –Desalojo 20 días. En apelación- Ficha IUE N° 2-59283/22 venidos en conocimiento de este Tribunal en mérito al recurso de apelación interpuesto contra la sentencia N° 11/24 del 11 de abril de 2024, dictada por la Sra. Juez de Paz Departamental de la capital de 17º Turno, Dra. Karen L. SEOANE PETITO.- RESULTANDO: I. Por el referido pronunciamiento, se dispuso desestimar el excepcionamiento, manteniendo firme el decreto liminar de desalojo No. 287/23.- II. Fundando sus agravios dijo la parte demandada apelante que hubo una errónea valoración de la prueba, dado que acreditó la falta de legitimación activa en cuanto la escritura que acredita la calidad de propietario no tenía inscripción definitiva. Además, la cesión de contrato de arrendamiento no está inscripto y el telegrama colacionado “no se entregó”. Asimismo, sostiene que el bien adolece de diversos defectos, entre ellos humedades, filtraciones de aguas en paredes y techos, desprendimiento de revoques e instalación eléctrica y sanitaria irregular. Los arreglos los hizo la arrendataria y se compensan con los alquileres. El período de gracia otorgado fue insuficiente para hacer las obras, lo que se respalda con la prueba testimonial e inspección judicial. Nunca se acordó el pago de reajustes durante el plazo contractual y el actor nunca los reclamó. Habría falta de legitimación pasiva en cuanto los tributos domiciliarios y tarifa de saneamiento no le corresponde abonar, además el actor no puede subrogarse, puesto que no acreditó su pago.- III. Conferido el traslado de estilo del recurso interpuesto, fue evacuado por la parte actora abogando por la confirmatoria, en cuanto su legitimación activa fue confirmada por la prueba documental y testimonial diligenciada. No corresponde hacer lugar a la excepción de contrato no cumplido en cuanto la propia parte demandada, se obligó por contrato a relación reparaciones, no habiendo ningún vicio oculto en el bien objeto de arriendo. Refiere a la teoría del acto propio por lo que no hay nulidad alguna.- IV. Venidos a conocimiento de esta Sede se dispuso su pasaje a estudio, circunstancia en la que se procederá a emitir decisión anticipada conforme art. 200.2 C.G.P.- CONSIDERANDO: 1- Se darán por reproducidas todas las resultancias de autos contenidas en la sentencia apelada por ajustarse a lo actuado en la instancia anterior. A juicio de este proveyente, corresponde confirmar in totum, la excelente sentencia recurrida por lo que se dirá.- 2- Antes que nada conviene precisar que el objeto de la instancia revisiva está acotado y delimitado por los específicos agravios que el fallo en recurso produjeron las impugnantes, el agravio marca la medida de la apelación (tantus devolutum quantum appellatum).- 3- El thema decidendum del agravio principal estriba en la legitimación activa, existencia o no de incumplimiento de las obligaciones de ambos contendientes, de la arrendadora, en la entrega de un bien apto para el uso, y de la arrendataria, en cuanto al pago del precio del arriendo o viabilidad de la excepción de contrato no cumplido.- 4- Como paso previo, hay que contemplar que, tratándose más que de una excepción, de un presupuesto procesal ya que se trata de una condición para la constitución válida de la relación procesal (BÜLOW, Oskar von La teoría de las excepciones y presupuestos procesales Ejea, Buenos Aires, 1964, págs. 4 y 293 y ss), la valoración acerca de la legitimación causal activa y pasiva, siempre debe ser apreciada al momento de emitir decisión definitiva.- 5- Así pues, la legitimación causal existe cuando el genuino titular del derecho se dirija contra el genuino obligado (PRIETRO CASTRO, Leonardo Derecho Procesal Civil tomo I Editorial de la Revista de Derecho Privado, Madrid, 1964, págs. 166 y 167), por eso quien actúa en juicio es el sujeto del interés en litigio (CARNELUTTI, Francisco Sistema de Derecho Procesal Civil Tomo II Composición del Proceso Uthea, Buenos Aires, 1944, pág. 29).- 6- Como dice GOLDSCHMIDT, la legitimación en la causa es una parte del fundamento de la acción, es decir de los requisitos de hecho que fundamentan la acción procesal (GOLDSCHMIDT, James Derecho Procesal Civil, Editorial Labor, Madrid, 1936, pág. 116). Según VÉSCOVI, la legitimación en la causa junto al interés son un presupuesto para ejercitar el llamado “Derecho de acción”, de esta forma la legitimación como presupuesto, siempre actúa para accionar (pretender) de modo útil (VÉSCOVI, Enrique la legitimación en el Código Procesal Civil modelo para IberoAmérica y en el Código General del Proceso de Uruguay pág. 316 en RUDP 2/1993). 7- El maestro BARRIOS DE ANGELIS ha manifestado reiteradamente que la legitimación causal consiste en la suficiente conexión de un sujeto con el objeto (BARRIOS DE ANGELIS, Dante El proceso civil tomo I Ediciones Idea, Montevideo, 1989, pág. 70). Al tenor de lo antedicho, siempre se requiere la probabilidad de la configuración de la legitimación en la causa, circunstancia que se presenta cuando es manifiesto (claro, concluyente), la existencia de coincidencia entre los sujetos titulares de la insatisfacción jurídica (ABAL OLIÚ, Alejandro Capacidad y legitimación de partes y gestores pág. 26 en Estudios del Código General del Proceso Tomo III, Fcu, Montevideo, 1998).- 8- La quaestio facti sometida a decisión determina que quién esta padeciendo directamente los perjuicios por la falta de pago del arriendo es la parte actora.- 9- De esta forma, la legitimación procesal (Prozeßführungsrecht) que pertenece al supuesto (angeblich) titular del derecho u obligado (JAUERNIG, Othmar Zivilprozeßrecht 25º Auflage, C.H.Beck, München, 1998, § 22, pág. 68) se encuentra presente en la causa litigandi, dado que la parte actora ha acreditado estar padeciendo directamente los perjuicios denunciados.- 10- Conviene recordar que el Decreto Ley 14.219 en su art. 44 preceptúa que para iniciar la acción de desalojo no se necesita acreditar el derecho de propiedad sobre la finca. En tal sentido en el proceso de desahucio tan solo se requiere que el actor tenga un mejor derecho a la tenencia del inmueble que el demandado, así pues, si hay un excepcionamiento planteado por el desalojado, el actor deberá obligatoriamente comprobar su vinculación con la finca de autos si quiere que su acción prospere. Incluso el arrendatario que presta un bien a un tercero tiene legitimación activa, pues el mismo ejerce un mejor derecho que autoriza a solicitar la desocupación del bien (TOMÉ GÓMEZ, Miguel Arrendamientos urbanos 2ª edición Carlos Álvarez, Montevideo, 1997, págs. 76 y 77) deber que ha sido cumplido por el accionante, conforme lo que se dirá.- 11- Particularmente, el derecho real sobre la cosa, emerge sin hesitación alguna a fojas 4 y ss con el certificado notarial agregado que da cuenta del título compraventa y modo tradición por el que NEMMER DE LA FUENTE adquirió la propiedad del bien en conflicto.- 12- La objeción relativa a que la inscripción en el RPI está en “trámite” no genera convicción alguna, en cuanto exclusivamente refiere a un requisito de publicidad que carece de influencia en relación al negocio obligacional perfeccionado con los anteriores propietarios.- 13- Ahora bien, no puede soslayarse que el objetivo de la inscripción registral es la oponibilidad erga omnes del acto a fin de no perjudicar a terceros de buena fe (CORNERO, Américo Atilio Derecho Registral Astrea, Buenos Aires, 1994, pág. 36). En pocas palabras, la función del registro, consiste en justificar la propiedad y situación del bien frente a terceros (QUAGLIATA, Pascual Registros Tipográfica Atlántida, Montevideo, 1948, pág. 11).- 14- No puede desconocerse que la publicidad persigue como fin preservar un valor primordial de importancia para el ordenamiento jurídico, el valor seguridad no se reduce a tutelar intereses privados, sino que está en juego el interés público porque para brindar seguridad es necesario que se pueda conocer la titularidad de los derechos (MOISSET DE ESPANÉS, Luis Publicidad registral 3ª edición, Zavalía, Buenos Aires, 2003, págs. 21 y 22). Con arreglo a ello, la fines fundamentales del derecho registral son, bien evitar la clandestinidad, bien asegurar la oponibilidad de los actos y negocios a terceros y la protección de terceros interesados (CACCIATORE, Miguel A. Manual de derecho registral Tomo I Aeu, Montevideo, 2000 pág. 110).- 15- Señala GAMARRA, que la publicidad se llama declarativa, cuando es exigida para la eficacia del derecho, por consiguiente, el derecho surge antes de la publicidad y ésta influye únicamente en cuanto a su oponibilidad a los terceros. Los derechos personales nacen con el contrato, e independientemente de la inscripción del mismo en el registro. El contrato despliega su eficacia obligacional inter partes y la inscripción ulterior en el registro sólo incide en la eficacia de los derechos ya surgidos, extendiendo su zona de influencia respecto de terceros. El registro confiere aquí al derecho personal una irradiación hacia terceros que ha conducido a hablar de “irradiación limitada” (GAMARRA, Jorge Tratado de derecho civil uruguayo Tomo VIII 4ª edición, Fcu, Montevideo, 1995, págs. 93 y 94).- 16- Un punto digno de mención es que la publicidad tiene como meta la oponibilidad del acto jurídico, su ausencia es sancionada con la inoponibilidad a los terceros puesto que el legislador la considera ciertamente como indispensable. Ésta es exigida únicamente para su oponibilidad a terceros, informarlos, protegiendo a los contratantes frente a reclamos contra uno de ellos, de ahí que el defecto de publicidad comporta una carencia que perjudica al propietario infractor (PIEDELIÈVRE, Stéphane La publicité foncière LGDJ, Paris, 2000, pág. 151). De paso señalaremos que la función básica del acto inscripto es su oponibilidad respecto de terceros. La registración habilita la oponibilidad de los actos inscriptos y los defiende como tales. Cuando la ley exige la registración para habilitar la oponibilidad, y se omite la registración, el contrato resulta inoponible frente a terceros (ORDOQUI CASTILLA, Gustavo Lecciones de derecho de las obligaciones Tomo III vol. 1 Del foro, Montevideo, 1999, pág. 126).- 17- Si se mira más de cerca, la oponibilidad es un fenómeno que tiende a hacer reconocer la existencia de un contrato a los terceros, que ante su incumplimiento estaban autorizados a desconocerlo. La oponibilidad tiene por efecto asegurar la eficacia del principio de la fuerza obligatoria del contrato frente a terceros (GHESTIN, Jacques JAMIN, Christophe BILLIAU, Marc Les effets du contrat 3e édition LGDJ, Paris, 2001, pág. 766). Hay que admitir pues, que la inoponibilidad está basada en la seguridad jurídica y en la idea de sanción, motivada por la falta de conocimiento de un acto jurídico por parte del tercero protegido, imputable a los sujetos que lo llevaron a cabo, al no cumplirse los requisitos de publicidad necesarios para producir la eficacia indirecta de esa actuación (RAGEL SÁNCHEZ, Luis Felipe Protección del tercero frente a la actuación jurídica ajena: la inoponibilidad tirant lo blanch, Valencia, 1994, pág. 95).- 18- Corresponde precisar entonces, que la inoponibilidad del contrato a un tercero, aparece cuando el negocio jurídico no puede ser “opuesto” al tercero debido a un defecto de publicidad. El contrato tiene una eficacia limitada, pero no es nulo porque mantiene su carácter obligatorio entre las partes (BÉNABENT, Alain Droit civil. Les obligations 6e édition, Paris, Montchrestien, 1997, pág. 132). Como puede apreciarse, la ley subordina la oponibilidad del acto al respeto de formalidades publicitarias. El tercero interesado tiene la facultad de reaccionar contra el contrato no inscripto ignorando su existencia por ser clandestino (DELMAS SAINT-HILAIRE, Philippe Le tiers à l´acte juridique LGDJ, Paris, 2000, pág. 427), es decir, el tercero permanece insensible al contrato, puesto que, debido al incumplimiento en la obligación publicitaria, no se neutraliza el contraprincipio de la relatividad de los efectos negociales (ROPPO, Vicenzo Il contratto Giuffrè, Milano, 2001, pág. 570). En rigor la oponibilidad del contrato está subordinada al conocimiento por los terceros, ese conocimiento es la condición necesaria e indiscutida para obtener la oponibilidad del derecho personal (VIRASSAMY, Georges La connaissance et l´opposabilité pág. 135 en Les effets du contrat à l´égard des tiers sous la direction de Marcel Fontaine et Jacques Ghestin LGDJ, Paris, 1992).- 19- Justamente, el agravio no es de recibo por dos razones principales. La primera, hace con el hecho que no hay ausencia de inscripción, sino tan solo hay una provisoria en “trámite”.- 20- La segunda y más relevante, es que la publicidad que es el objetivo de la inscripción registral, en el caso concreto de los co-demandados se ha cumplido a cabalidad, conforme la documentación de fojas 5 y 6. En la causa petendi, surge que se comunicó a través de TCCPC que no fue retirado por la parte demandada. En el mismo, se informa cambio de titularidad, así como cuenta del BROU en la que se tendrán que depositar los arriendos. La parte demandada, no emite una palabra, ni justifica sumariamente por la que no concurrió a retirar el TCCPC pese al aviso que dejó ANTEL, como lo informó a fojas 5. Su inactividad es la que genera y juicio de reprochabilidad y no puede endilgarse la negligencia a la parte actora.- 21- De esta forma, pese a que no hubiera existido inscripción registral, en el caso concreto de la demandada estaba en pleno conocimiento del cambio de titularidad. Amén de ello, la juez a-quo relevó con detalle la prueba testimonial, especialmente a fojas 152 vlto ab initio e in fine.- 22- En este plano ha de tenerse en cuenta que la cesión debe ser entendida como la transferencia efectiva de los elementos activos ex contractu de una parte hacia la otra (ANDREOLI, Michele La cesión del contrato Edersa, Madrid, 1956, pág. 11).- 23- De esta forma, el cedente egresa de la relación contractual y su posición es ocupada por el cesionario (GAMARRA, Jorge Tratado de Derecho Civil Uruguayo Tomo XV 3ª edición, Fcu, Montevideo, 1994, págs. 201 y 202).- 24- Ahora bien, la cesión de contrato, es un negocio trilateral que necesita como elemento estructural el consentimiento del cedido, el que no aparece recabado de antemano.- 25- En este contexto, el negocio jurídico de fojas 3 no reúne esas características, pero no es menos cierto que importa una cesión de crédito.- 26- Ha de quedar en claro que como señala GAMARRA, el crédito no se transfiere al cesionario cuando se anota el título, ni tampoco cuando se entrega el documento, sino cuando se produce la notificación al deudor, antes de la notificación en el ámbito de las partes contratantes no hay una transferencia del crédito. La notificación o aceptación equivale a tradición (GAMARRA, Jorge Tratado de derecho civil uruguayo tomo IV 3a edición, Fcu, Montevideo, 1992, pag. 196 y ss).- 27- Anteriormente se consideraba que si bien la cesión es perfecta desde el momento en que cedente y cesionario han acordado sobre el crédito, el dominio del crédito no se reputa traspasado mientras el deudor no haya sido notificado (CERRUTI AICARDI, Héctor J. Contratos civiles Centro de Estudiantes de Notariado, Montevideo, 1958, pág. 180).- 28- De esta manera, lo que perfecciona la transmisión del crédito es un nuevo negocio que se agrega al obligacional, -contrato de cesión- y que constituye el negocio dispositivo que nuestro ordenamiento jurídico requiere para la transferencia de la propiedad de los bienes corporales o para el cambio de la titularidad de los bienes incorporales, el cual se denomina en el derecho uruguayo, tradición. Así pues, la tradición no surte efectos mientras no se notifique al deudor, que es un tercero en el negocio obligacional, y es un tercero en el negocio dispositivo, pero mientras el contrato produce todos sus efectos una vez perfeccionado por el consentimiento de las partes, cedente y cesionario, la tradición no surte efectos, el crédito no se transmite mientras no se notifique al deudor (LÓPEZ FERNÁNDEZ, Carlos Manual de contratos civiles Tomo II vol. II, Editorial Universidad, Montevideo, s/f, págs. 114 y ss).- 29- Sobre el particular modificando parcialmente su posición anterior, PEIRANO FACIO ha dicho que la cesión encarada como convención entre cedente y cesionario, convención que es título que servirá para que se opera la transferencia del crédito. Por vía consecuencial, es menester que a este negocio se le agregue otro procedimiento. La notificación entonces, no es necesaria para dar fecha cierta a la cesión, sino para que opere el negocio dispositivo de transferencia del crédito que se basa en aquel negocio básico de carácter obligacional. Hasta que no se hace la notificación al deudor, o éste no consiente, la cesión, no se transfiere el crédito (PEIRANO FACIO, Jorge Contratos Tomo I, Del foro, Montevideo, 1996, págs. 581 y 592).- 30- Por lo demás, y en sentido parcialmente coincidente ABELLA afirma que el negocio de cesión constituye simplemente un título al que es necesario agregarle el modo (negocio dispositivo) para que puede operarse la disminución patrimonial. Por esto, tanto la naturaleza obligacional del negocio de cesión como el modo (negocio dispositivo) son necesarios para producir el cambio de titularidad. El contrato (negocio jurídico obligacional) constituye el título que necesita ser acompañado del modo para que se opere la transferencia de la titularidad del crédito. Entiende finalmente que tanto la tradición como la notificación o aceptación son necesarias para que opere la transferencia de la titularidad del crédito (ABELLA, Héctor Luis Cesión de contrato en el derecho uruguayo págs. 206, 210 y ss en ADCU Tomo IX).- 31- Precisamente en el momento de la notificación o aceptación, se produce la transferencia del crédito (Sobre estas consideraciones vid. ALTERINI, Atilio Aníbal REPETTI, Enrique Joaquín La cesión del contrato Omeba, Buenos Aires, 1962, págs. 24 y ss).- 32- El modo de adquirir el derecho personal de la cesión surge a través de su tradición, excusando sea decir que debe existir el precedente de un título traslaticio del dominio (FUEYO LANERI, Fernando Derecho civil Tomo IV vol. II, Lito-Universo, Valparaíso-Santiago de Chile, 1958, pág. 16). Por efecto de la conclusión del contrato, no transmite ya directamente, sino se obliga a transmitir: obligación que junto a la “traditio” completa la cesión (GARCÍA AMIGO, Manuel La cesión de contratos en el derecho español Edersa, Madrid, 1964, pág. 365).- 33- Este sistema es consistente con la inexistencia de contratos con eficacia real en nuestro derecho positivo. Por el contrario, en el derecho comparado, en ordenamientos en que van de la mano el negocio obligacional y dispositivo, el contrato de cesión (Abtregungsvertrag) no tiene ningún tipo de presupuesto de eficacia (Wirksamkeitsvoraussetzung) entre las partes porque se transmite el dominio con su perfeccionamiento (ESSER, Josef SCHMIDT, Eike Schuldrecht Band I Teilband 2 C.H. Müller, Heidelberg, 2000, § 37-I pág. 307). De modo que tanto la aceptación como la notificación hecha de parte del cedente o cesionario, son actos que inciden sobre la eficacia de la cesión frente al deudor cedido y terceros, pero no condiciona de manera alguna el pasaje del crédito del viejo al nuevo titular (BIANCA, Massimo C. Diritto civile IV L´obbligazione Giuffrè, Milano, 1999, pág. 580). La eficacia de la cesión se verifica frente al tercero desde que ha sido notificado, se atribuye efectos a partir de la notificación o aceptación al deudor cedido; entre las partes, basta el mero consentimiento (ALMEIDA COSTA, Mário Júlio Direito das obrigações 7ª edicto Almedina, Coimbra 1998, pág. 725).- 34- Puede apreciarse fácilmente que, una vez verificada la aceptación u no oposición luego de la notificación, se produce una mutación del lado activo de la relación, extremo que determina que a partir de ese momento, el cesionario NEMMER, actor en la causa, sea quien pueda cobrar el crédito por arriendo.- 35- Pasando a la excepción de contrato no cumplido, tampoco los agravios, conmueven los sólidos fundamentos de la apelada.- 36- A este respecto, el hecho constitutivo de la acción, vale decir, el fundamento de la causa petendi y excepción, se encontraría en el incumplimiento contractual. Con arreglo a ello, toda relación obligacional comporta un programa de prestación (Leistungsprogramm), el que una vez realizado, determina el cumplimiento y libera al deudor (HECK, Philipp Grundriß des Schuldrechts, J.C.B Mohr, Tübingen, 1929, § 55, pág. 160). El cumplimiento de la obligación contractual se produce únicamente cuando se produce la satisfacción del interés del acreedor (Glaubigersinteresse) dado que el deber de contraprestación (Gegenleistungspflicht) coincide íntegramente con la prestación debida (RIMLE, Alois Der erfüllte Schuldvertrag Universitätsverlag, Freiburg, 1995, págs. 375 y 391).- 37- De esta manera, el contrato es un instrumento de planeación (Planungsinstrument) u organización de un proyecto (Projektorganisation), en cuyo caso la relación obligacional definitivamente se levanta como un instrumento al servicio de la protección integral del interés en el cumplimiento, de ahí que la observancia de la prestación del deudor, sea correlativa a la protección final del interés del acreedor (NAUEN, Bernd Leistungserschwerung und Zweckvereitelung im Schuldverhältnis Duncker & Humblot, Berlin, 2001, § 8, II, 1 págs. 169 y 170). En pocas palabras, debido a la decepción del acreedor en la satisfacción de su interés, deviene la condena al deudor como contenido de la inejecución ilícita (ROUVIÈRE, Frédéric Le contenu du contrat: Essai sur la notion d´inexécution Puam, Marseille, 2005, pág. 255).- 38- Particularmente, el arrendador se obliga a un buen estado de reparaciones de toda clase que permita mantener la cosa en estado de servir para el fin que ha sido arrendada (TOURNE, Yamandú Arrendamientos urbanos, Amalio Fernández, Montevideo, 1992, pág. 168). El contenido de esta obligación implica realizar todas las mejoras necesarias que la cosa arrendada requiere a lo largo de la prolongación del arrendamiento, salvo las mejoras locativas propias del uso normal de la cosa (PEIRANO FACIO, Jorge ORDOQUI CASTILLA, Gustavo Contratos Vol. 2, del foro, Montevideo, 1997, pág. 277).- 39- En rigor, las reparaciones necesarias son las que imprescindibles para el uso y goce de la cosa (MOLDES RUIBAL, Víctor Jorge BONSIGNORE DEMICHERI, Jaime José Arrendamientos urbanos y rurales, Fcu, Montevideo, 1999, pág. 13).- 40- En este contexto, debo decir que la prueba brilla por su ausencia. Aquí, no debe obviarse la cláusula 7 del contrato de arriendo de foja 1 vlto in medio en cuanto por el estado del bien, la arrendataria se obliga a realizar reformas o mejoras que, evidentemente, no pueden configurar la exceptio alegada.- 41- Está claro que al momento de ingreso de la parte arrendataria como menciona el testigo ESCOBAR “cuando agarraron la casa estaba destrozada” (Pista 6 minuto 2:45 audiencia del 6 de septiembre de 2023). En términos análogos, MUNIZ atestiguó que “Estaba bastante deteriorada no…humedad en pila” (Pista 3 minuto 2:50 audiencia del 6 de septiembre de 2023). Lo mismo CORREA en cuanto “Era una selva y estaba desecha, ellos tuvieron que arreglar mucho ahí” (Pista 2 minuto 6:05 audiencia del 6 de septiembre de 2023). Asimismo, MEDINA relata que “esta prolijita bien arregladita” (Pista 4 minuto 4:00 audiencia del 6 de septiembre de 2023). Sin embargo, ello responde como aclara COSTELLA a que “inclusive la familia que está viviendo ahora se hicieron cargo de muchas cosas por arreglo mutuo con el dueño que era él” (Pista 5 minuto 3:30 audiencia del 6 de septiembre de 2023). De manera que no puede obviarse que entre otras cosas se compró portón, puerta del fondo, ventana y mobiliario, pero esto no alcanza para hacer lugar a las excepciones aludidas, sobre todo por el acuerdo entre partes.- 42- Tampoco se puede soslayar el estado general del bien, al momento de la inspección judicial de fojas 95 que en líneas generales consagran su habitabilidad, peso a las humedades identificadas. Pero se desconoce si las mismas son por condensación, es decir, ausencia de ventilación o mal estado del bien.- 43- Formuladas todas estas consideraciones, conviene observar que el vocablo sentencia viene de sentir: es lo que el juez siente ante ese fenómeno que es el proceso y en el desarrollo del cual ha ejercido su jurisdicción (SENTIS MELENDO, Santiago La prueba Ejea, Buenos Aires, 1985, pág. 20), ocasión en la que los recaudos de autos no dan otra opción que confirmar la impugnada. No cabe duda que la regla general como observa GARSONNET es que la parte debe probar su derecho o sucumbir (GARSONNET, E Traité théorique et pratique de procédure Tome Deuèxieme, Deuèxieme édition, Larose et Forcel, Paris, 1898, pág. 529). Quien afirma debe probar (art. 139.2 C.G.P).- 44- Dicho en otras palabras, incumbe a la parte suministrar la prueba de un hecho controvertido mediante su propia actividad, si quiere evitar la pérdida del proceso, no puede triunfar si no produce la prueba que le corresponde (ROSENBERG, Leo La carga de la prueba, 2ª Edición, B de F, Montevideo, 2002, págs. 28 y 32).- 45- Un punto digno de mención es la preclusión del derecho si no hay una prueba idónea. A mayor abundamiento, la negligencia probatoria conlleva una descalificación de la afirmación de la parte y consiguiente sanción, imputada al incumplimiento del deber jurídico de ser diligente. El desinterés no permite la búsqueda de la verdad real, por eso el hecho se tiene como no probado (ACOSTA, José V. Negligencia probatoria Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, págs. 35 y ss).- 46- Partiendo pues que la resolución de la duda en el proceso civil conduce a la absolución y a la máxima de que hay que pronunciarse aún cuando no se esté en situación de formarse la propia convicción acerca de la existencia de hechos relevantes por la regla conocida como la prohibición del non liquet (MICHELI, Gian Antonio La carga de la prueba Temis, Santa Fe de Bogotá 1989, pág. 157), es que se irá a mantener la atacada.- 47- Más allá de lo anterior, dando por cierto las presuntas patologías, en concreto, no hay incumplimiento relevable que habilite la excepción, dado que la demanda y en este caso, contestación de excepciones, no es un requerimiento para que el deudor cumpla, por lo que no se lo ha constituido en mora.- 48- Hay que contemplar que caído en mora, el deudor no tiene otra alternativa que pagar si quiere evitar los efectos de aquella. El pago debe cumplirse conforme a las reglas del Derecho civil, debiendo realizarse en la forma debida para que surta efectos (VÉSCOVI, Enrique Del procedimiento en arrendamientos y desalojos urbanos y rurales 4ª edición, Ediciones Idea, Montevideo, 1984, pág. 208). No habiéndose acreditado el pago de la suma intimada, la suerte de la defensa está echada de antemano.- 49- Por lo demás, incluso dando por hecho las patologías aludidas esa circunstancia no habilita al ejercicio de la exceptio non adimpleti contractus, sino en todo caso la exceptio non rite adimpleti contractus en la medida que el contrato no fue cumplido en la manera debida.- 50- A pesar de no estar laudada la discusión acerca de la posibilidad de invocar la excepción de contrato no cumplido en materia de arrendamientos, en la especie, sigo a LEIVA, que en forma fundada acepta su alegación (LEIVA, Alejandro Martín El desalojo por mal pagador y la excepción de contrato no cumplido en los arrendamientos urbanos en Judicatura Nro. 63 año 2017). Empero, nuevamente, dentro de los requisitos para hacer uso de la excepción se encuentra el hecho de haber intimado el cumplimiento de la obligación omitida (Revista IUDAU No. 24 caso 494 pág. 104). Así pues, la circunstancia de que sea admisible la oposición de la exceptio, no implica que no deban cumplirse requisitos que por cierto son de fundamental importancia, como ser la necesidad de comunicación previa al arrendador de los extremos que configuran su incumplimiento (Revista IUDAU No. 29 caso 623 pág. 91 y No. 30 caso 655 pág. 133).- 51- En la especie, la demandada no ha intimado judicialmente o a través de TCCPC a la actora o arrendadores originales, a realizar las reparaciones necesarias para el uso normal y razonable del bien. El principio de razonabilidad indica que, de existir vicios graves en la finca arrendada, el arrendatario pondrá la situación en conocimiento del arrendador en forma inmediata y reclamará la reparación (LJU caso 14.396 Tomo 125 año 2002). El principio de autorresponsabilidad exige una conducta proactiva de la demandada, no pudiéndose limitar a no abonar el arriendo, sino que debió justificar la intimación al cumplimiento a fin de acreditar la mora de la contraparte. Esa circunstancia por sí sola, determina el no acogimiento de la excepción promovida.- 52- Desde otro lado, no es posible obviar el precio irrisorio o muy bajo del arriendo fijado en la suma de $ 6.500 (fojas 1 in fine) que no sólo tiene explicación por la ubicación del bien, sino también por su estado edilicio.- 53- Va de suyo que, en aplicación a las máximas de la experiencia, cuyo valor probatorio es indudable (vid ampliamente CARNELLI, Lorenzo Las máximas de la experiencia en el proceso de orden dispositivo, Ediar, Buenos Aires, 1946, págs. 8 y ss), el precio convenido obedece al estado del inmueble al momento del arriendo.- 54- Desde otro ángulo, los pagos alegados tienen los mismos reparos. Así pues, existen muchos recibos ilegibles (fojas 26, 27, todos los de 28, 32, 33 y 35), así como alguno de ellos duplicados, como a guisa de ejemplo el que surge a fojas 27 ab initio que tiene como fecha 5 de agosto de 2021 y efectuado a las 08:16:39, pero sorprendentemente a fojas 30 in fine el mismo día y exactamente a la misma hora aparece otra vez ese pago. Como si esto no fuera suficiente, conforme la cláusula décima del contrato de arriendo a fojas 2, surge de cargo del arrendatario como corresponde el pago de los tributos domiciliarios, extremo que no se ha justificado.- 55- En relación al no pago de la contribución inmobiliaria, tampoco es de recibo legal dicha argumentación. Ello por cuanto en el proceso de desalojo no es exigible acreditar el pago de la contribución inmobiliaria (LJU caso 14.204). Este magistrado concuerda con lo expresado por NICOLIELLO en que dicha exigencia resulta excesiva en el caso del monitorio de desalojo, porque no se trata de disponer de la propiedad del inmueble, sujeto a imposición, sino de dar por terminado un derecho personal emanado del contrato de arrendamiento (o situaciones asimiladas); el impuesto de contribución inmobiliaria tiene naturaleza real y recae sobre los inmuebles y no sobre las convenciones, por tanto el sujeto pasivo es el titular de derechos reales, quien desaloja, lo hace en relación a un derecho personal (NICOLIELLO, Nelson ¿Es exigible la exhibición de la planilla que acredita el pago de la contribución inmobiliaria en el juicio por desalojo? pág. 77 en Revista IUDAU Nº 16-17 Enero-Agosto 1980).- 56- A su turno, el profesor TARIGO, recordando a Calamandrei sostiene que una consecuencia no querida pero inevitable sería la negación del derecho al proceso de algunos, pocos o muchos justiciables. Todo esto parece anormal y me atrevería a decir casi monstruoso a quien tenga presente aquellos que son los fines de la función jurisdiccional, dado que también el proceso civil sirve al objeto eminentemente público de actuar la ley y por consiguiente de confirmar en los casos concretos la autoridad del Estado parece ilógico que el Estado pueda subordinar a un interés puramente pecuniario la satisfacción de sus intereses esenciales y supremos. Querer que el proceso sirva a la justicia sólo si al mismo tiempo sirve al fisco, cerrar la puerta de la justicia si el Fisco no está satisfecho todo eso considero desnaturaliza y disminuye la importancia de la función jurisdiccional (TARIGO, Enrique E. El proceso civil bajo el peso del fisco págs. 467 y 468 en RUDP 3/93).- 57- Finalmente, coincidiendo sobre las consecuencias de la omisión en la acreditación del pago del IRPF, hay que contemplar que teniendo en cuenta el precio del arriendo, se configura el supuesto del art. 27 Lit J de la Ley 18.083 que exonera el pago cuando en el año no se superen las 40 BPC. Evidentemente el precio del arriendo anual, está muy lejos de ese mínimo no imponible.- Por los fundamentos expuestos y dispuesto por arts. 44 y ss del D-Ley 14.219: FALLO: Confirmando la sentencia impugnada in totum, sin especial condenación. Oportunamente devuélvanse al juzgado de origen previa notificación de las partes, con copia para la magistrado a-quo.-.