Sentencia Definitiva N° 78/2024

VISTOS: IUE 2-28238/2022. Para el dictado de sentencia definitiva de segunda instancia, en autos caratulados “HERNÁNDEZ ZARATE, ANDREA MACARENA Y OTRA c/ SILVA, NORBERTO. –DESALOJO PRECARIO-”, IUE 2-28238/2022, venidos en alzada ante este Juzgado Letrado de 1a Instancia en lo Civil de 14o turno, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva No 11/2024 de fecha 07/03/2024, dictada por la Sra. Jueza de Paz Departamental de la Capital de 29o turno, Dra. Cristina Hernández. RESULTANDO: 1) Por la referida sentencia definitiva que obra de fs. 96 a 101, a cuyos antecedentes cabe remitirse por ajustarse a las actuaciones procesales cumplidas, se dispuso, en lo pertinente “Desestimase la excepción de falta de legitimación deducida por el demandado, y en su mérito, mantiénese firme el decreto de desalojo No 1698/2022 de 28 de julio de 2022 (fs. 16). Sin especial condena en costos y costas. Consentida o ejecutoriada, cúmplase. Honorario fictos...” (fs. 100-101). 2) Contra el referido pronunciamiento se alzó el demandado Norberto SILVA, quien compareció el 15/03/2024 e interpuso recurso de apelación en los términos que resultan del escrito de fs. 102 a 104. En dicho libelo expresa los agravios, que pueden resumirse del siguiente modo: a) Que no se valoró la prueba adecuadamente pues de la misma resulta que el demandado no es comodatario sino promitente comprador. Ello resulta de las declaraciones del escribano que declaró como testigo. Expresa la trama detrás del contrato firmado y del que no se celebró por escrito. b) Que se probaron los convenios de pago por los que asume deudas del bien cuyo desalojo se pretende, que invirtió una suma cercana a los U$S 50.000 en el bien y que por el monto de los 33.500 en que se le iba a vender suscribió un vale. El comodato firmado fue por una situación transitoria, la realidad es la que se iba a comprar y ella debe primar. Solicitó, en definitiva, que se desestime la demanda de desalojo y se ampare la excepción interpuesta. 3) Fue sustanciado el recurso, mediante decreto No 778/2024 (fs. 108), el que fue evacuado por la parte actora, tal como emerge de fs. 110 a 111, abogando por la confirmatoria y desestimándose los agravios de la contraria. 4) Se franqueó la alzada por providencia No 1485/2024 (fs. 115) con efecto suspensivo,los autos fueron recibidos en este Juzgado el 17/07/2024 (fs. 117vto.) 5) Por decreto No 2061/2024 de 19/07/2024 (fs. 118) se asumió competencia y se ordenó el pasaje a estudio para sentencia, lo que previa notificación a las partes el 23/07/2024, se cumplió el 29/07/2024. 6) En atención al estudio exhaustivo de la causa, se procede al dictado de sentencia en forma anticipada de conformidad con lo dispuesto en el art. 202.2 y 205 del CGP. CONSIDERANDO: I) Que la presente instancia está limitada por los agravios esgrimidos por la parte demandada sobre la sentencia definitiva, todo en los términos expuestos precedentemente. II) Que por las razones que se exponen seguidamente se habrá de desestimar la apelación y mantener la sentencia recurrida, dado que los agravios esgrimidos no logran conmover los fundamentos de la atacada. III) Resumen del caso de autos. La actora originaria María Cristina ZÁRATE BERNARDO promovió desalojo como ocupante precario contra el demandado Norberto SILVA, al tenor de la demanda de fs. 14-15 respecto al padrón 29.953/001 con frente a la calle Bulevard Artigas No 854, esquina con calle 21 de Setiembre. La calidad que invoca es la de propietaria y comodante, y la del demandado la de comodatario, dado el contrato de comodato suscripto, el que tenía fecha de vencimiento el 27 de abril de 2018. Como no fue restituido, se solicita el desalojo que se impetra. Se dispuso el desalojo en los términos de fs. 16 y se emplazó a SILVA. Éste comparece de fs. 37 a 38 solicitando la suspensión del desalojo y la clausura de las actuaciones alegando la calidad de promitente comprador del inmueble de marras y alegando el pago de tributos con la Intendencia. A partir de allí se produce una incidencia por la cual (fs. 39 y ss) se lo tiene por opuesta la excepción de falta de legitimación pasiva, al tenor de la aclaración de fs. 41. Al evacuar el traslado la actora (fs. 47 y vto.) contradice las afirmaciones del excepcionamiento abogando por su rechazo. Dado el fallecimiento de la accionante originaria, constatado en la audiencia preliminar (fs. 56, 58) comparecen conforme al art. 35 del CGP Andrea Macarena y Adriana Cristina HERNÁNDEZ ZÁRATE como hijas de la antes referida (fs. 61). Finalmente, la sentencia definitiva mantuvo el proveimiento liminar, basado en la ausencia de prueba de los extremos alegados por el accionado, así como carecer de la calidad invocada con los aportes probatorios realizados. A partir de allí se produjo la apelación ya referida precedentemente. IV) Que los agravios están dirigidos al cuestionamiento del análisis probatorio y de clarificación jurídica de los hechos en la decisión adoptada. Ahora bien, este decisor destaca que la sentencia hace una correcta valoración de la prueba y la debida subsunción de los hechos acreditados, y de los que se tuvieron por admitidos dentro del esquema normativo esgrimido. V) En primer lugar corresponde advertir que el escrito que abrió esta segunda instancia será analizado en cuanto al mérito, no sin albergar serias dudas sobre la real y concreta expresión de agravios. Es de verse que éstos requieren un análisis pormenorizado, exhaustivo, detallado, de los argumentos y fundamentos de la decisión recaída a fin de que la segunda instancia que se franquea pueda analizar bajo tales parámetros lo que es causal de agravio. O dicho de otro modo, la razón o sin razón del apelante, considerando y sopesando los argumentos de la decisión con los expuestos en la vía recursiva. Amén de ello, se ingresará a la cuestión de mérito, como se ha indicado, dado que por éstas se arriba a igual conclusión de la desestimatoria de la apelación interpuesta por la parte demandada. VI) Resulta a todas luces que la prueba documental en autos acredita la calidad de comodante de María Cristina ZARATE BERNARDO y de comodatario de Norberto SILVA (el demandado). La parte actora, ahora, está integrada por los sucesores de quien comenzó el proceso, que era la parte contractual originaria (fs. 2, 4 y 14). Dicho contrato fue celebrado el 27/04/217 sin que se aportara otro elemento probatorio documental que acredite una condición diferente o una modificación en las condiciones de ocupación de la vivienda de marras. En cuanto a la prueba de la propiedad que también se alega, en el proceso de desalojo no se requiere su acreditación para el desahucio (art. 44 del D-Ley 14.219). En el caso en forma concurrente se alega la calidad de comodante como fuente de la legitimación activa, y este extremo está acreditado para promover el proceso monitorio de desalojo (art. 45 inc. 2o lit. b), y art. 546.2 del CGP) (Conf. TOMÉ, Miguel “Arrendamientos Urbanos y Contrato de Comodato” FCU, 2012, p. 281 y 291 y ss). Como corolario, para desacreditar tal contundente derecho, documentalmente acreditado, se requería prueba de igual tenor por parte del demandado que desvirtuara la plataforma probatoria de la accionante, sumado a la especial carga que pesa a los demandados por ocupantes precarios o comodatarios (art. 36 del Decreto-Ley 14.219). Este extremo no se cumplió y la fundamentación basado en exclusiva prueba testimonial es inconducente a tal fin. VII) La calidad alegada por el demandado no puede probarse por abonar tributos o realizar convenios con la intendencia. Esto podría probar la calidad de poseedor -en el mejor de los casos- pero habría que realizar precisiones que no vienen al caso, dado que no fue la situación de hecho alegada, sino la de ser titular de otro tipo de derechos, derivados de la misma titular de la propiedad. No resulta admisible el planteamiento en virtud de que la realidad de por sí (alegada como fundamento del demandado) no crea derechos. Caeríamos, en su virtud, como ya ha manifestado CAFFERA o BERDAGUER, en la falacia naturalista siendo un error argumentativo y epistemológico derivar derechos de los solos hechos. El primero de los citados dice al respecto: “...el error de razonamiento consiste en creer que los hechos pueden generar reglas, o como dice Blanco: suponer que ‘del mundo natural pueden emanar normas’. Que el deber ser se puede derivar del ser. Por tanto, esa chance está cerrada a priori” (Conf. CAFFERA, Gerardo“Obligaciones. Teoría de la obligación, el Contrato y el Cuasicontrato” FCU, 2024, p. 647). Como señala Kelsen, una cosa es el acto sensiblemente perceptible que acontece en el tiempo y en el espacio (esfera del ser) y otra muy distinta es su significación jurídica, es decir, la significación que el acontecimiento natural adqueire (o puede adquirir) para el derecho (Conf. también BERDAGUER, Jaime “Fundamentos del Derecho Civil” Tomo VI, FCU, 2023, p. 152 y ss.). Dicho lo que antecede, cualquier realidad que haya percibido el testigo Ghiorsi no puede pasar más que de una expresión de deseos o realidad intrascendente jurídicamente, pues en los negocios que implican bienes inmuebles, se requiere la escritura pública como solemnidad, es decir, como requisito de validez del contrato. En este sentido de existir “en los hechos”, jurídicamente es un contrato nulo (art. 1560 del CC). Por otro lado, si se tratara de una promesa de compraventa (sea una promesa propia o impropia) la misma requiere, mínimamente que sea dada por escrito. Por ende, nuevamente, estamos ante un “contrato” nulo absolutamente por falta de un requisito de solemnidad (instrumento público o privado). VIII) En cuanto a la razonabilidad, se descarta, por cuanto con el mismo criterio de razonabilidad con el que alguien no sería comodatario abonando una cifra cercana a los cien mil dólares, tampoco es razonable desprenderse de una suma de ese tenor sin requerir, siquiera un recaudo que acredite en que concepto se abona o quien es beneficiario (directo o indirecto) recibe o se beneficia de tal modo. No fue alegado tampoco que el contrato de comodato agregado en la causa y fundante de la razón de la pretensión fuera simulado o estuviera viciado de algún modo. Razones todas que sellan la suerte de la impugnación movilizada. Luego, el pago de los consumos de luz y agua no permiten concluir en algo diferente y no son elementos que sumen aporte convictivo para determinar en que calidad se está en un bien inmueble. Tan típico es esto de un arrendatario, de un comodatario, como de un propietario o un usuario. En consecuencia resulta insípido a los efectos alegados. La realización de obras o mejoras no es una característica solo del poseedor, como lo demuestra el art. 1808 del CC. IX) Se estima que la conducta procesal de las partes meceré ser calificada en la instancia como actuación con ligereza culpable por parte del apelante, en tanto extensión sin aportes de elementos a efectos del análisis en la instancia, además de considerar que el fundamento de la existencia de un contrato para enajenar un inmueble de forma verbal resulta calificable como una actuación desprevenida, y en definitiva como la indicada, encartable en el art. 688 y 56 del CGP por lo que las costas serán puestas de su cargo. X) Por los fundamentos expuestos, doctrina citada, y en virtud de lo dispuesto en las disposiciones mencionadas, los art. 36 del Decreto Ley 14.219, 2218 del Código Civil, y arts. 56, 139, 140, 141, 197, 198, 200.2, 203, 205, 256 y 344 del CGP. FALLO: CONFÍRMASE LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA EN TODOS SUS TÉRMINOS. COSTOS POR SU ORDEN Y COSTAS A CARGO DEL APELANTE. HONORARIOS FICTOS A LOS SOLOS EFECTOS FISCALES: 5 B.P.C. NOTIFÍQUESE A LAS PARTES A DOMICILIO Y OPORTUNAMENTE REMÍTASE A LA SEDE DE ORIGEN.