Sentencia Definitiva N° 58/2016

P { margin-bottom: 0.21cm; } SENTENCIA DEFINTIVA Nº 58/2016 Montevideo, 5 de octubre de 2016. VISTOS: Para sentencia definitiva de primera instancia, estos autos caratulados “ARGOS SRL C/GALLO MARTÍNEZ, ROBERTO- COBRO DE PESOS", IUE 2-58461/2015. RESULTANDO: 1. A fs. 35 y siguientes compareció la Sra. Sylvia Rossi en acreditada representación de Argos SRL (fs. 34), presentó demanda por cobro de pesos contra José Gallo Martínez, acompañó testimonio de inútil tentativa de conciliación y expresó en lo sustancial que su representada actuó como mediadora para la concreción del negocio que suscribió el demandado con los propietarios del bien inmueble padrón Nº 15.057 de Montevideo con frente a las calles José Enrique Rodó y Orestes Araujo para la compra del bien en la suma de US$ 1. 425.000: La operación estuvo precedida de arduas negociaciones con los propietarios y demandado de diversa índole. Así fue que el 4 de febrero de 2015 firmaron en sus oficinas un boleto de reserva, le entregaron al Escribano del Sr. Gallo toda la documentación del bien y quedaron a la espera de la firma de la compraventa (fs. 15) Transcurridos unos 20 días el demandado cambió su postura colaboradora para con la inmobiliaria, adoptó una actitud parca, se arrepintió del negocio, se negó al pago de la comisión. El 19 de marzo de 2015 pagó la multa estipulada y rescindió el contrato. Sostiene en síntesis, con citas de doctrina y jurisprudencia, que el derecho del mediador a cobrar la comisión surge desde que logra el acercamiento de las partes que se transforman en contratantes en función de su labor, con abstracción de la naturaleza jurídica (contrato definitivo o preliminar) y de las ulteriores vicisitudes del contrato (retractación, anulación, rescisión o actuación de cualquier medio extintivo. Reclama por concepto de comisión el 3% del precio más IVA, esto es US$ 42.750. También pretende se le indemnicen por daños y perjuicios. En tal sentido sostiene que existe lucro cesante de una clara expectativa (casi sic), de percibir honorarios por los nuevos contratos de alquiler de que se ocuparía, una vez que el Sr. Gallo comparara el edificio y lo que estima en US$ 7.000. A lo anterior adiciona una reclamación de por lo menos US$ 30.000 en concepto de daño extrapatrimonial derivado del menoscabo sufrido. Ofrece prueba y solicita se condene al demandado al pago de las sumas reclamadas. 2. El Sr. Roberto Jesús Gallo Martínez evacuó en tiempo y forma el traslado de la demanda, abogando por la desestimatoria de la reclamación No controvirtió la firma del boleto de reserva de 4 de hebreo de 2015, la intervención del Inmobiliaria Argos SRL, su arrepentimiento en llevar adelante el negocio y el pago de la multa pactada. Controvierte sí haberse comprometido con la actora para que una vez adquirido el edificio llevara adelante la administración de los apartamentos que lo integran y la consecuente procedencia de reclamación por lucro cesante. En punto al pretendido cobro de la comisión por la compra del edificio con frente a las calles Rodó y Araujo, entiende que el reclamo es improcedente, en tanto no le es exigible en modo alguno el pago de una comisión, en tanto el negocio estipulado no da origen a la obligación del pago de comisión alguna. Incluso surge del numeral 13º que la comisión correspondiente a cada parte se abonaría al momento de suscribirse el contrato de compraventa o compromiso de compraventa. 3. La audiencia preliminar se llevó adelante con los resultados consignados en el acta de fs. 62, Diligenciada la prueba, las partes alegaron por su orden y se convocó a audiencia de lectura de sentencia para el día de la fecha. CONSIDERANDO: 1. A efectos de la dilucidación del subcausa corresponde examinar la naturaleza jurídica del denominado “contrato preliminar” que firmaron las partes en documento privado el 4 de febrero de 2015 y así, determinar si lo estipulado permite establecer si se está o no frente a un contrato concluido, única hipótesis que da origen al nacimiento de la obligación del pago de la comisión reclamada. La situación subexámine ha sido estudiada por la doctrina (Cf. Raúl Gamarra, Luis Larrañaga, en el Negocio de Mediación o Corretaje Inmobiliario, ADCU. T. XXVII, p. 526), donde estos autores dedican un capítulo íntegro al tipo de negocios que da origen al presente juicio, para concluir que documentos con las cláusulas contenidas en el que suscribieron las partes, malgrado el nombre que se les adjudique constituyen “…un acto preparatorio o prenegocial (acto instrumental) o una minuta imperfecta que no puede catalogarse como negocio concluido y por ende generador de la comisión del mediador” Y agregan que: “cuando el interesado decide retractarse, no hay incumplimiento de su parte … y el mediador conocía que en tal caso, el negocio no se concluirá, y por tanto su comisión no resulta debida“ 2. En el documento agregado en legal forma a fs. 45/46vto se observa que se individualizó sucintamente la ubicación del bien, no se estableció plazo para el pago del precio (num. 2), se entregó una suma de dinero en concepto de garantía prendada a favor del Escribano que está sujeto a un plazo para el otorgamiento de la compraventa tradición (num. 8) Surge del numerales 7, 71.1; 7.2; 7.3 y 12 que no se tuvieron a la vista los certificados registrales imprescindibles, ni medió un examen previo de los antecedentes dominiales por parte del Escribano del Sr. Gallo. En el subcausa, además, en el numeral 13 se estableció que la comisión de la inmobiliaria se pagaría en el momento de la suscripción de la compraventa o el compromiso. 3. La interpretación del contrato a cargo del Juez debe ajustarse a las reglas que se consagran en el Código Civil desde el artículo 1.297 al 1.307; por tanto en la especie la calificación negocial no, puede ser otra que la indicada por quienes asumían la obligación de pago de la comisión reclamada. Las estipulaciones convenidas por las partes (arts. 1.247 y 1.291 Código Civil), en ejercicio de la autonomía de la actividad privada, constituyen normas jurídicas vigentes y aplicables con sus atributos de obligatoriedad y de coercibilidad. No se comparte la postura de la parte actora cuando básicamente sostiene que se generó en su favor derecho a comisión porque gracias a su intervención se firmó el acuerdo preliminar de 4 de febrero de 2015 (siendo indiferente el nombre que se quiera dar al mismo) Ciertamente, no le asiste razón. La representante de la inmobiliaria Argos SRL intervino como intermediaria entre el Sr. Gallo y los propietarios del edificio de la calle José Enrique Rodó y Araujo para la compraventa del un bien inmueble propiedad de estos últimos. Y si bien es cierto que en mérito a su tarea de intermediación se firmó el multicitado documento, resulta incontrovertido que en definitiva el negocio final previsto no se concluyó debido al desinterés del Sr. Gallo, quien prefirió perder los U$S 140.000, pactados como indemnización en el convenio Según ha sostenido la SCJ (Sentencia No. 257/001 de 7 de noviembre de 2011), en concordancia con la doctrina prácticamente unánime en nuestro medio, “… para que surja el derecho del mediador al cobro de la comisión es necesario que: a) se concrete el negocio proyectado, y b) que la concertación del negocio haya sido causada por la actuación del mediador ”. La actividad del mediador es la de acercar a las partes para que éstas concreten un negocio, la concreción de ese negocio es en términos generales lo que hace nacer a favor del corredor el derecho a cobrar su comisión. Aunque pueden señalarse diferencias en esa labor que cumple el mediador y que permiten destacar la existencia de más de una modalidad en el contrato a estudio, dentro de esta labor de intermediación, es claro que existen múltiples grados o matices, que van desde una actividad máxima (que además del mero acercamiento de las partes, incluye la colaboración para establecer las condiciones finales de la contratación, hasta aquélla mínima en que la tarea sólo se confina, meramente, a poner en contacto a las partes, pero lo único que genera el derecho a la retribución lo es la circunstancia de que las partes concluyan, efectivamente, la operación. En el presente caso, el debate se centra en la determinación de si se cumplió el primer requisito, esto es, en precisar el objetivo de la mediación asumida por la actora, y la respuesta, como se adelantara, debe ser negativa, según el análisis realizado. La interpretación de los contratos (Cf. Gamarra, Tratado, T. XVIII, 1977, pág. 207 y ss.) no se agota en el examen de un determinado texto contractual; corresponde acudir al contexto respectivo y también a los elementos extratextuales para desentrañar cabalmente la intención de los contratantes. En apoyo de la interpretación de la Sede puede agregarse que, de haber entendido las partes que la mediadora había logrado el resultado previsto, debieron pagarle la comisión al otorgarse el denominado contrato preliminar o, al menos, señalarse una oportunidad para su cobro; en cambio, se estableció que el pago de la comisión se abonaría con la firma de la compraventa o el compromiso (num. 13 citado), y ello es indicativo de que el crédito de la intermediaria no había nacido y que las partes se remitieron a la práctica usual de pagar la otorgarse el compromiso de compraventa (o el contrato definitivo de compraventa, en su caso) 4. No se comparte el concepto de lucro cesante que se maneja en la demanda. El lucro cesante es el beneficio económico esperado de acuerdo a la probabilidad objetiva de su obtención Corresponde el rechazo de la indemnización pretendida por dicho concepto, en tanto, formaba parte del mismo negocio que no se concretó, por tanto carecía del grado de certeza necesario para su producción. No se trata de ingresos ciertos que la actora dejó de percibir por incumplimiento de obligaciones que el demandado asumiera para con la inmobiliaria. Además de la improcedencia conceptual, correspondía a la actora acreditar la existencia del rubro, extremo que no resultó acreditado con la prueba allegada a la causa. 5. Tampoco se alegó o acreditó extremo alguno que habilite la reparación por daño extrapatrimonial. Salvo casos especiales, puede afirmarse, que las personas jurídicas poseen los derechos extrapatrimoniales que integran la personalidad moral de los sujetos de derecho. Así, tienen derecho al honor, consideración y fama; al nombre; a la libertad de acción; a la seguridad personal; a la intimidad; al derecho moral del autor sobre la obra intelectual que le pertenece; y, en ciertos casos muy especiales, a la protección de los valores de afección, para no referirnos sino a los más importantes, cuya vulneración pueda originar agravios morales. Esta enumeración no es taxativa, toda vez que esas facultades nacen de su carácter de personas, que reciben, en principio la misma protección que las personas individuales. El patrimonio moral de las personas jurídicas no está compuesto por la simple suma de los bienes personalísimos de los miembros que constituyen el soporte de su personalidad, que es independiente de las personas de sus miembros. Las personas colectivas tienen derechos extrapatrimoniales propios, distintos de los que tienen sus miembros componentes. Así como las personas jurídicas son titulares de bienes patrimoniales que no pertenecen a los sujetos individuales que lo integran, tienen bienes personalísimos como el honor, la privacidad, el nombre, etc., propios del ente, que son distintos de los bienes personales de los miembros. La personalidad moral de las personas jurídicas, como la personalidad patrimonial, nacen de la circunstancia de poseer el ente colectivo una voluntad y conciencia propias, como así también, un patrimonio moral particular. Pero no se observa menoscabo alguno que habilite el progreso de la pretensión resarcitoria de la persona jurídica por los hechos objeto de consideración en el subcausa. 6. Por la correcta actuación de las partes, las costas y costos correrán por el orden causado (arts. 688 C. Civil y 56 CGP) De conformidad con los fundamentos expuestos y lo dispuesto en las normas citadas, los arts. 197 y 338 del CGP; FALLO: Desestímase la demanda. Sin especial condenación en costas y costos. Ejecutoriada, cúmplase, expídanse testimonios si se solicitaren, efectúense los desgloses a que hubiera lugar y oportunamente, archívese. Honorarios fictos por el patrocinio letrado de cada parte 5 BPC. Dra. María Cristina Crespo Haro. Juez Letrado.