Sentencia Definitiva N° 216/2026

Ministra Redactora: Dra. Cecilia Schroeder Rius Ministras Firmantes: Dra. Analía García Obregón Dra. Gabriela Rodríguez Marichal Dra. Cecilia Schroeder Rius VISTOS: Para sentencia definitiva de segunda instancia, estos autos caratulados: “KOPEMAR SA Y OTRA C/ ABRAMCHICK MARTA Y OTROS – COBRO DE PESOS – DAÑOS Y PERJUICIOS” IUE: 290-118/2017, venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de los recursos de apelación y adhesión interpuestos por la parte demandada y actora respectivamente contra la sentencia definitiva No. 27/2025 dictada por el Sr. Juez Letrado de Primera Instancia de Maldonado de 5º Turno, Dr. Federico Nicolás Rodríguez Luzardo. RESULTANDO: I. Por el referido pronunciamiento del 3 de junio de 2025 (fojas 1078 - 1092), en lo que interesa a la instancia se falló: “ 1. DESESTÍMASE LA EXCEPCIÓN DE PRESCRIPCIÓN Y LA EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMACIÓN PASIVA OPUESTAS POR JOSEPH KAVANA Y SARA ANA KAVANA. 2. AMPÁRASE PARCIALMENTE LA DEMANDA IMPETRADA.EN SU MÉRITO, CONDENASE A JOSEPH KAVANA Y SARA ANA KAVANA A REPARAR LAS TERRAZAS (BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO) QUE CORRESPONDEN A LA UNIDAD 601 DEL EDIFICO MYTHOS, ASEGURANDO SU ESTANQUEIDAD Y EVITANDO LA GENERACIÓN DE FILTRACIONES Y HUMEDADES QUE PUDIERAN AFECTAR A LA UNIDAD 501. ASIMISMO, CONDÉNASELOS A ABONAR A MARIS LLORENS LA SUMATOTAL DE U$S 40.000 (DÓLARES ESTADOUNIDENSES, CUARENTA MIL CON 00/100) EN CONCEPTO DE DAÑO MORAL CON MAS LOS INTERESES LEGALES DEL 6% ANUAL DESDE LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA (22/06/2027) Y HASTA SU EFECTIVO PAGO. DESESTÍMASE EN LO DEMÁS. 3. DESESTÍMASE POR FALTA DE MÉRITO LA PRETENSIÓN DE ARTICULADA POR LOS SRES. KAVANA CONTRA LOS SUJETOS CITADOS POR ELLOS EN GARANTÍA.” II. Contra dicha decisión se alzaron los demandados, Joseph y Sara Kavana, interponiendo recurso de apelación (fs. 1093–1100), agraviándose sustancialmente por entender que el sentenciante incurrió en errónea aplicación del derecho y en incorrecta valoración de la prueba. En primer término, se agravian por el rechazo de la excepción de prescripción, sosteniendo que el caso debió encuadrarse en la órbita de la responsabilidad extracontractual. Afirman que las humedades y filtraciones se habrían iniciado entre fines de 2009 y principios de 2010, conforme surge de los propios dichos de los actores y de correos electrónicos del año 2011, época en la cual no existía vínculo contractual ni estatutario alguno, dado que el Reglamento de Copropiedad fue otorgado en mayo de 2012 y la habilitación municipal data de agosto de 2011. En consecuencia, habiéndose promovido la demanda en 2017, la acción se encontraría prescripta. Sostienen que, si bien rige el principio iura novit curia , no pueden modificarse los hechos que fundamentan la pretensión, se remontan a más de siete años antes de la interposición de la demanda. Por lo tanto, solicitan la revocación de la sentencia en este punto y se haga lugar a la excepción de prescripción, señalando además que la calificación como responsabilidad contractual resulta contradictoria con la posterior condena por daño moral in re ipsa. Se agravian también por el rechazo de la citación en garantía de la constructora CORINDER S.A., denunciando falta de fundamentación en violación del artículo 197 del CGP, y sosteniendo que la citación se fundó en su calidad de constructora del edificio, así como en la existencia de vicios constructivos acreditados por informes técnicos, pericias y acta notarial, lo que activaría la responsabilidad decenal prevista en el artículo 1844 del Código Civil y el eventual derecho de repetición conforme al artículo 1327. Aducen asimismo que se les atribuye indebidamente responsabilidad por filtraciones y otros daños en bienes comunes de uso exclusivo de la unidad 601, pese a que entienden que se encuentra probado que los desperfectos existían con anterioridad a su toma de posesión y obedecen a vetustez o vicios constructivos, por lo que considera que la obligación de reparación correspondería a la copropiedad en su conjunto, por lo que debió admitirse tanto la citación en garantía y la excepción de falta de legitimación pasiva. Asimismo, se agravian por la condena por daño moral. El sentenciante sostuvo que el perjuicio extrapatrimonial se configura in re ipsa. Sin embargo, consideran que si el caso fue encuadrado en la órbita de la responsabilidad contractual, el daño moral no puede presumirse, sino que requiere prueba específica y suficiente de una afectación espiritual de entidad Esgrimen que en autos no existe prueba concreta de sufrimiento, aflicción o dolor espiritual de entidad. Por el contrario, surge de la prueba testimonial que la actora no reside en la unidad, sino que la ocupa en forma meramente esporádica, y que incluso posee otros apartamentos en la zona. Señalan que en casos de humedades respecto de inmuebles no habitados, el daño moral no se presume y exige acreditación plena, no bastando meras molestias, preocupaciones o zozobras, que carecen de entidad indemnizable. En cuanto al monto, la suma de U$S 40.000 resulta manifiestamente desproporcionada frente a los parámetros jurisprudenciales actuales. Sostienen que aun en la hipótesis de admitirse la procedencia del rubro el quantum fijado excede toda razonabilidad. Por lo que solicitan se revoque la condena por daño moral por falta de prueba suficiente y, subsidiariamente, reducir drásticamente el monto establecido. III. A fojas 1112 - 1124 comparecen los accionantes, evacuando y adhiriendo al recurso de apelación en traslado, abogando por la confirmatoria de la sentencia en cuanto condenó a los Sres. Kavana y su revocación en los puntos objeto de su agravio. En oportunidad de presentar el escrito referido, i nvocan, como hecho nuevo, la constatación de una filtración ocurrida el 10 de abril de 2025, acompañando acta de solicitud, comprobación y protocolización notarial del hecho alegado. Sostienen que la condena por daño moral se encuentra debidamente fundada, en tanto las filtraciones afectaron directamente la Unidad 501, hogar de la actora, frustrando durante años el uso y goce pacífico del inmueble y comprometiendo su calidad de vida. No obstante, se agravian por considerar exiguo el monto fijado (U$S 40.000), solicitando su incremento conforme al tiempo de afectación y al valor del bien. Se agravian asimismo por el rechazo de determinados rubros indemnizatorios, por entender que no se respetó el principio de reparación integral, al omitirse la indemnización por pérdida de valor del inmueble, lucro cesante y daño emergente derivados de la persistencia de las filtraciones, pese a existir prueba técnica suficiente. En cuanto a los agravios deducidos por los demandados, relativos a la falta de legitimación pasiva, sostienen que los Sres. Kavana se encuentran legitimados en su calidad de titulares de la Unidad 601 y usuarios exclusivos de la terraza, bien común de uso exclusivo, respecto del cual les incumbe el deber de conservación y de no causar daños a terceros. Asimismo, cuestionan la exclusión de los otros titulares registrales, afirmando que la obligación de reparar daños provenientes de un bien común de uso exclusivo es de carácter real y solidario, sin importar en definitiva quien detenta la posesión del bien. Señalan que el origen de las filtraciones se encuentra tanto en bienes comunes del edificio, particularmente la terraza vinculada a la Unidad 601, como en las modificaciones realizadas por los Sres. Kavana en el año 2013, configurándose responsabilidad concurrente por incumplimiento del deber de mantenimiento y por intervenciones ejecutadas en infracción a la normativa de propiedad horizontal. Aducen que la propia sentencia tuvo por no controvertido que desde aproximadamente el año 2010 la Unidad 501 ha sufrido filtraciones, goteras y deterioros, tratándose de un ilícito continuado cuya persistencia fue acreditada durante el proceso. Indican que hasta 2012 la titularidad del edificio correspondía a CORINDER S.A., debiendo responder por los vicios constructivos existentes hasta esa fecha, y que con posterioridad la guarda y mantenimiento de los bienes comunes pasó al Condominio y a los condóminos, quienes incumplieron sus deberes de conservación. Agregan que no corresponde aplicar el régimen de responsabilidad extracontractual ni admitir la prescripción, por tratarse de una relación estatutaria propia del régimen de propiedad horizontal y de daños continuados. Sostienen que los Sres. Kavana no pueden eximirse alegando ajenidad a la construcción original, desde que realizaron obras en la terraza asumiendo el deber de vigilancia y mantenimiento. En definitiva, la parte actora solicita el rechazo del recurso interpuesto por los Sres. Kavana, que se confirme la sentencia en cuanto a la responsabilidad declarada, y que se revoque la resolución recurrida en cuanto no hizo lugar a la condena solidaria de los restantes demandados, así como la condena de los demás rubros indemnizatorios conforme al principio de reparación integral, solicitando asimismo la condena en costas y costos. IV. A fs. 1126 – 1129, comparecen la Copropiedad del Edificio Mythos, Corinder SA y Marta Juana Abramchik Slesaransky (unidad 001) Juan Marcos Saavedra Richard (unidad 101), María Cristina Franco (unidad 102), Goldroll Investments Corp. (unidad 201), Alberto Danon y Laura Susana Savransky (unidad 202), Luis Alejandro Frassia y Susana Beatriz Morra (unidad 301), Adriana Alicia Ramón Verger (unidad 302), María Rosa Viviana Chercasky (unidad 401) y Hanna Seidner (unidad 402), evacuando el traslado del recurso de apelación interpuesto por los Sres. Joseph y Sara Ana Kavana. Como primer punto señalan que, los agravios se circunscriben exclusivamente al rechazo de la citación en garantía promovida contra Corinder SA, invocando el principio “tantum devolutum quantum apellatum”, por cuanto la sentencia quedó firme en lo demás al no haber sido recurrida por la actora. Rechazan la alegada falta de fundamentación del fallo, afirmando que la sentencia explicitó que los Sres. Kavana, como guardianes materiales y jurídicos de la Unidad 601 y de los bienes comunes de uso exclusivo desde al menos 2013, deben responder por su mantenimiento, especialmente considerando que realizaron obras en las azoteas al margen del régimen de propiedad horizontal. Sostienen que, aun en caso de existir responsabilidad de Corinder SA, esta sería anterior a las reformas efectuadas por los propios Kavana, quienes prometieron adquirir la unidad desde 2008 y ampliaron ambientes a costa de terrazas sin autorizaciones. Señalan el informe pericial de la Arq. Antiga Bovio en diligencias preparatorias, que constató modificaciones al proyecto original y concluyó que las humedades obedecían a fallas en las impermeabilizaciones de las terrazas, pudiendo el corrimiento de ventanales haber provocado fisuras en la capa impermeable. Controvierten que la prueba acredite la existencia de vicios constructivos imputables a la empresa, señalan deficiencias formales en el escrito de apelación y reitera que las humedades relevantes fueron las sufridas por la Unidad 501. Finalmente, sostiene que los informes periciales y el informe del Estudio ARCO coinciden en que las filtraciones provenían de defectos en las impermeabilizaciones de las terrazas superiores de la Unidad 601, y que el propio Sr. Kavana asumió y ejecutó las reparaciones, solucionando el problema. En definitiva, solicitan el rechazo del recurso y la confirmación de la sentencia en cuanto desestimó la citación en garantía respecto de Corinder SA, con costas y costos. A fs. 1135 – 1143 comparecen nuevamente, evacuando el traslado de la adhesión de la apelación deducida por los accionantes. Como cuestión preliminar, señalan la improcedencia de los "hechos nuevos" y la prueba documental que los acompaña, referidos a una supuesta filtración ocurrida el 10 de abril de 2025. Dado que en esa fecha el expediente aún tramitaba en primera instancia, su invocación en esta etapa resulta extemporánea, pues debió proponerse en la oportunidad procesal correspondiente y no meses después en la alzada. En cuanto a los agravios expresados por la actora, señalan que se vinculan principalmente con pretensiones de la demanda que no fueron acogidas, por el monto y la legitimación pasiva. En particular, en lo que refiere al rechazo de condena respecto al condominio sostienen que las pretensiones de la actora respecto a la responsabilidad del condominio ignoran lo establecido taxativamente en el Reglamento de Copropiedad, que estipula que la azotea, si bien trata de un bien común, es de uso exclusivo de la unidad del último piso (Unidad 601, Sres. Kavana), a quien le corresponde su mantenimiento y reparación. Por lo tanto, cualquier filtración hacia la unidad de la actora tiene su origen en la unidad superior o en la azotea bajo custodia de los Sres. Kavana, lo que excluye de responsabilidad de los codemandados. En relación a los agravios deducidos por no haberse condenado a los restantes codemandados, sostienen que sus representados no fueron responsables de los hechos ocurridos; la Copropiedad siempre se ocupó de los problemas surgidos, resolviendo filtraciones en garajes y boxes y contratando especialistas. Las humedades y filtraciones provenían de arriba: del piso del Sr. Kavana y de la azotea. Además, la propia actora modificó su unidad unificando dos departamentos sin planos de sanitaria ni eléctrica, dificultando la identificación de filtraciones. Sostienen que la prueba fue analizada con detalle, por el decisor de primer grado, indicando la foja precisa de cada medio probatorio. En este sentido, el recurso de la actora no constituye una crítica adecuada del fallo, sino una mera disconformidad. Se aclara que los problemas de humedad no fueron permanentes ni afectaron la habitabilidad del inmueble, el cual pudo ser utilizado cómodamente por la actora durante los meses de verano. La falta de planos sanitarios y eléctricos de la unidad 501 complicó la determinación de las causas, circunstancia atribuible a la propia actora. En cuanto al agravio deducido por el monto del daño moral, que los accionantes pretendieron calcularlo sobre el valor de la unidad, entienden que no tiene fundamento jurídico alguno y no se ajusta a los parámetros jurisprudenciales, dado que el goce del bien nunca estuvo sustancialmente en riesgo. De igual modo, señalan que resulta acertado el rechazo de los reclamos por lucro cesante o pérdida de chance. Consideran que quedó acreditado que la actora nunca puso en alquiler ni vendió la unidad, utilizándola simplemente como residencia estival desde Paraguay; por ende, cualquier alegación de perjuicio económico o enriquecimiento de los copropietarios es meramente hipotética. Asimismo, las reparaciones exteriores fueron efectuadas y las filtraciones cesaron por largos períodos; entiende que los actores más que buscar la reparación, persiguen un reclamo millonario. En cuanto al agravio esgrimido, respecto a la falta de fundamentación o incongruencia, entienden al contrario de los accionantes, que se encuentra debidamente motivada y es congruente con el objeto del proceso, desestimando correctamente la responsabilidad de Corinder S.A., empresa que fue constituida por la propia actora y los futuros copropietarios bajo un esquema de fideicomiso. Las filtraciones de cocheras y boxes fueron solucionadas de inmediato con recursos de todos los copropietarios, sin que exista reclamo viable por la situación transitoria. Reiteran que la intervención de esta parte se limitó a colaborar en reparaciones que no les correspondían por reglamento. No existe prueba fehaciente de que la actora haya sufrido una limitación real a su derecho de propiedad, ni se acreditaron los montos de los supuestos perjuicios económicos. Por el contrario, la recurrente parece haber priorizado un reclamo millonario por sobre la solución técnica del problema. Por lo tanto solicitan que se rechacen los agravios de la actora y confirme la sentencia apelada en todos sus términos, con imposición de costas y costos. V. A fs. 1145 – 1154 comparecen los Sres. Kavana solicitando que se rechace la apelación adhesiva presentada por Kopemar S.A. y que, en su lugar, se acojan los agravios inicialmente planteados por sus representados. En coincidencia con lo expresado por los demás codemandados, señalan que los actores reiteran alegaciones vertidas en anteriores comparecencias, sin que representen verdaderos agravios. Señalan que la propia parte actora admitió que entre 2010 y 2012 Corinder S.A. era la dueña exclusiva del edificio y responsable de la guarda material y jurídica del mismo, así como de reparar cualquier daño o filtración en ese período, conforme al Art. 1327 del Código Civil. Por tal motivo, las filtraciones denunciadas preceden a la posesión de la unidad 601 por los Sres. Kavana, siendo la constructora y los copropietarios de entonces los responsables de los vicios constructivos. Aducen además la responsabilidad decenal del constructor (Corinder SA) según el Art. 1844 del Código Civil. Los informes del Estudio ARCO, del Arq. Chebataroff y la pericia confirman la existencia de defectos constructivos originales manifestados dentro del plazo legal de diez años. Expresan que al momento de la entrega de la unidad 601 ya existían fisuras y desperfectos, constatados en acta notarial, y las reparaciones previas al ingreso de los Kavana fueron deficientes, lo que demuestra que los daños no son imputables a ellos. Sostienen que cualquier responsabilidad por falta de mantenimiento corresponde al propietario del bien únicamente cuando la ruina se deba a omisión de reparaciones necesarias, lo que no ocurre en este caso, dado que los daños provienen de vicios de construcción. La sentencia de primera instancia determinó que no se podía establecer con certeza el origen de cada filtración, y por lo tanto justifica el rechazo de la condena de los Sres. Kavana. Expresan que durante la reparación de la impermeabilización de la azotea de la unidad 601 se produjeron filtraciones en la unidad 501 por lluvias intensas, lo que acredita que el origen de los problemas está en la azotea, bien común, y no en reformas privadas de la unidad 601. Sostienen que los accionantes no cumplieron con la carga de la sustanciación respecto a los daños materiales reclamados, tal como lo sostuvo el sentenciante, en tanto no especificó quién ejecutó las reparaciones, fechas ni costos, ni aportó prueba alguna que permitiera acreditar tal extremo. Respecto del reclamo por lucro cesante o pérdida de chance, aducen al igual que con respecto a los daños materiales reclamados, que la actora no acreditó actos concretos de alquiler o posibilidad de venta, limitándose a alegaciones sin sustento ni acreditación alguna. En cuanto al daño moral, señalan que no puede considerarse configurado in re ipsa, tal como expresó en su libelo recursivo. La actora reside de manera esporádica en el inmueble, reduciendo el impacto a molestias patrimoniales, y el monto solicitado es desproporcionado frente a parámetros jurisprudenciales nacionales. Respecto de las reformas y del Reglamento de Copropiedad, se indica que la solicitud de ajuste del Reglamento o restitución de la unidad 601 constituye una pretensión nueva no planteada en la demanda. Las obras se realizaron conforme a normativa vigente, registradas ante el BPS, con certificado de enajenación de 2017 y autorización otorgada en la promesa de compraventa de 2006, contando con el consentimiento de Corinder SA, quien era el propietario en ese momento. VI. Franqueada la alzada (fojas 1155), el expediente fue recibido en esta Sala (fojas 1164 vuelto), requiriéndose a las partes por decreto N.º 797/2025 la reposición de tributos omitidos (fojas 1165), lo que fue cumplido (fojas 1167 - 1168). Pasando los autos a estudio el 4 de febrero de 2026, culminado el cual, en sesión del 15 de junio de 2026, se acordó sentencia por unanimidad, designándose redactora. CONSIDERANDO: I. El Tribunal, por decisión anticipada adoptada al amparo de lo establecido por el artículo 200.1 del Código General del Proceso, confirmará parcialmente la recurrida, por los fundamentos que se exponen a continuación. II. En la subcausa, KOPEMAR S.A. y Maris Llorens , promovieron demanda de responsabilidad civil, cobro de pesos e indemnización de daños y perjuicios contra la Copropiedad del Edificio Mythos , Corinder S.A. y los titulares de la Unidad 601, Sres. Kavana. Solicitaron se condene a los demandados a reparar y mantener en forma inmediata la “Planta Piso 6” (techumbre) y la “Planta Azotea” del edificio, a fin de asegurar su estanqueidad; a indemnizar los daños y perjuicios ocasionados a la Unidad 501, estimados en la suma de U$S 614.896; a constituir un fondo de reserva específico destinado al mantenimiento de la azotea y demás bienes comunes; y a regularizar la situación administrativa de las obras realizadas ante la Intendencia de Maldonado y el BPS. Sostienen que desde el año 2009 la Unidad 501 padece filtraciones y humedades provenientes de los niveles superiores esto es piso 6 y la azotea, los cuales revisten el carácter de bienes comunes. Atribuyen tales daños al incumplimiento del deber de conservación que pesa sobre la copropiedad y los titulares de la unidad superior, así como a la realización de obras en la Unidad 601 que habrían afectado la estructura e impermeabilización del edificio sin las debidas autorizaciones, agravando la situación. Expresaron que las filtraciones han provocado desprendimientos de revoques, manchas permanentes de humedad y afectación del uso y goce del bien. La empresa OSU, por orden de la copropiedad, reparó las filtraciones que dañaban las cocheras y boxes de subsuelo, poniéndole fin a mediados del año 2016. Señalan que, luego de haber arribado a un acuerdo transaccional el 12 de febrero de 2014 ante el Juzgado de Paz competente, al poco tiempo, se volvieron a constatar daños y perjuicios en la unidad 501, siendo sus responsables la dueña de la unidad 601 y los Sres. Kavana. Afirmaron que, según se constató en pericia judicial, los daños padecidos por la unidad 501 fueron causados por una multiplicidad de factores que se repitieron en más de una oportunidad, debido a la falta de mantenimiento de la impermeabilización así como del sistema de desagües por parte de la copropiedad; y por filtraciones que se originaron en la unidad 601 y en sus terrazas por haber experimentado daños la impermeabilización, ya sea a raíz del uso o bien por efecto de las obras (modificaciones) que se llevaron a cabo en forma ilegítima por sus ocupantes. Éstos ampliaron el área de sus dormitorios al variar la ubicación de las ventanas e integrando parte de la terraza a su interior. También cambiaron sus pisos y el de las terrazas, mediante un proyecto que no fue aprobado por el Consejo de Administración y no contó con autorización municipal. Invocaron responsabilidad de la copropiedad en que hizo reparar las filtraciones que dañaban las cocheras y bienes comunes invocados poniéndole fin a mediados del año 2016 y entendieron que debe trasladarse a los copropietarios la reparación de los daños y perjuicios que reclaman con relación a dichos bienes. Agregan que lo relevante es el mal estado de la impermeabilización y la acumulación de agua que se experimenta en la azotea y/o en la unidad 601 (y terrazas) que filtra en forma reiterada en la unidad 501, ocasionando goteos, humedades, formación de hongos, deterioro de la pintura y otros trastornos que privan de su uso y goce “en grado extremo”. En pericia realizada en los autos IUE 290-100/2014 se informó que “ En el garaje se constata la presencia de manchas de humedad procedente de filtraciones de la piscina” , lo que fue reparado en fecha muy posterior, “ tras los insistentes y reiterados reclamos formulados por los perjudicados ” A consecuencia de dichos desperfectos, no pudieron utilizar las cocheras para dejar estacionados sus automóviles ni depositar efectos personales en los boxes, debiendo procurar su depósito fuera del edificio. Para liquidar este perjuicio, calcularon 7 años de pagos de expensas desde noviembre de 2009 a enero de 2017 (7 años y 3 meses) en que “ los condóminos no cumplieron con la contraprestación de su cargo ” y solicitaron una condena, a título de reparación, tanto de la titular de la unidad 601 y/o sus promitentes compradores como de los demás condóminos al reintegro del equivalente al 50% de la suma total pagada por su parte (de la actora) en dicho período. Reclaman lucro cesante: fundado en la limitación a su derecho a disponer de su propiedad, usándola de acuerdo a su natural destino, arrendándola o vendiéndola, etc. Reclaman ser indemnizados a razón del 1% del valor de la unidad 501 por cada año que padecieron las filtraciones. Daño moral: Lo fundaron en “ el destrato experimentado, las dilatorias que les fueron planeadas así como la más profunda ignorancia en que se vieron envueltos tras años de infructuosas y reiteradas gestiones realizadas ante las autoridades de la Copropiedad (Administrador y Asambleas) y sus vecinos. Y “para sus intereses y tranquilidad, desconocen en qué momento se llevará a cabo la ansiada y necesaria reparación” (fs. 132) “ Los copropietarios del Edificio MYTHOS así como los promitentes compradores de la unidad 601 han ignorado maliciosa y temerariamente los legítimos reclamos realizados, formulando evasivas no condignas a las dotes personales de los involucrados, tornado a mis mandantes en víctimas de su insensibilidad e ilícito proceder ” (fs. 133). Reclaman la suma de U$S 140.000. Afirman que “ a raíz de la omisa actitud asumida, les fue posible obtener un beneficio para sí, comprensivo de la totalidad de la ganancia o ahorro que generaron a costas del padecimiento de mis representados ” y “ no han hecho más que mantener la situación ilícita descrita hasta el presente, esto es, dilatándola por tiempo indeterminado e incierto .” Reclaman por este daño el equivalente al 15% del importe que alcanza el promedio total de las expensas que fueron abonadas al condominio por los actores desde fines del 2009 a principios de 2017, atribuyendo responsabilidad a los copropietarios del Ed. Mythos y/o promitentes compradores de la unidad 601. (U$S 40.323). Solicitaron se condene solidariamente a la Copropiedad del Edificio MYTHOS a mantener y reparar la planta piso 6 (techumbre) y planta azotea del edificio, así como los bienes comunes referidos en el lit. e. Artículo Diecinueve –“bienes comunes de utilización particular y exclusivo (como las terrazas, bauleras, depósitos y garajes, por ejemplo)”- , con más la imposición de asegurar su estanqueidad y la generación de humedades, hongos, malos olores, deterioros, etc. que dañen a la unidad 501, así como a reparar los daños y perjuicios ocasionados a la unidad 501 en cantidad no menor a U$S 614.896 en el término de 90 días improrrogables, bajo apercibimiento de hacerlo a su costo, sin perjuicio de su obligación de adoptar las medidas tendientes a evitar la producción de nuevos daños y perjuicios, con más costas y costos. También pidieron que se condene a Joseph y Sara Kavana y en forma solidaria con éstos a CORINDER SOCIEDAD ANÓNIMA: a) a reparar la unidad 601 y los bienes comunes que ésta se sirve (terrazas) asegurando su estanqueidad y la generación de humedades, hongos, malos olores, deterioros, etc., que dañen la unidad 501, quienes además de ello, b) les será impuesto ajustar la planta de la unidad 601 al plano del edificio aprobado por la Intendencia de Maldonado, demoliendo lo construido en el área común invadida (terraza) más lo que corresponda para cumplir con las normas municipales y aportes al BPS, c) así como a reparar los daños y perjuicios ocasionados a la unidad 501 en cantidad no menor a U$S 614.896, d) todo lo que deberán cumplir los obligados dentro del término de 60 días improrrogables, bajo apercibimiento de hacerlo a su costo, con más costas y costos. Finalmente, solicitaron se condene a los copropietarios del edificio Mythos a constituir en forma inmediata un fondo de reserva que -con el fin de evitar la producción de nuevos daños y perjuicios será destinado exclusivamente al mantenimiento y atención de las reparaciones que hubiese necesidad de realizar a nivel de la azotea y bienes comunes que en ella se emplazan, asegurando su estanqueidad. El monto de U$S 614.896 es comprensivo del daño emergente, del lucro cesante o pérdida de chance por imposibilidad de arrendar o vender en condiciones normales, daño moral por las molestias y afectación espiritual derivadas de la situación, y un rubro por enriquecimiento sin causa consistente en el reintegro de un porcentaje de gastos comunes que solventó durante el período en que los demandados no realizaron los actos tendientes a impedir la continuación del daño padecido, lo que les significó un ahorro, ya que ejecutarlos les resultaría costoso. Fundaron su pretensión en las disposiciones del Reglamento de Copropiedad, en los artículos 1319 y concordantes del Código Civil y en la Ley N.º 10.751, así como en la responsabilidad atribuida a la desarrolladora por vicios constructivos generados durante su intervención como propietaria y constructora del edificio. La Copropiedad del Edificio Mythos, Corinder S.A. y los restantes copropietarios ya mencionados, comparecieron oponiendo excepciones y contestando la demanda. Opusieron excepción de falta de legitimación pasiva, sosteniendo que la responsabilidad por las filtraciones corresponde exclusivamente a los titulares de la Unidad 601 (Sres. Kavana), por cuanto el agua provendría de terrazas o de la azotea de uso exclusivo de dicha unidad, sectores respecto de los cuales el Condominio no detenta la guarda material ni el deber de reparación. Asimismo, interpusieron excepción de prescripción, señalando que los hechos denunciados se remontan al año 2009. Controvierten la existencia, entidad y monto de los daños reclamados. En cuanto al daño emergente, rechazan la suma pretendida por considerarla exagerada y carente de respaldo documental suficiente. Respecto del lucro cesante o pérdida de chance, sostienen que la actora nunca ofreció el bien en venta o arrendamiento y que la unidad fue utilizada como residencia de veraneo, por lo que siempre resultó habitable. En relación al daño moral, afirman que una sociedad comercial no puede padecer este tipo de perjuicio y que, en cuanto a la persona física, las humedades invocadas no alcanzan la entidad necesaria para configurar un sufrimiento espiritual indemnizable. Alegaron además hecho de la víctima, sosteniendo que la Sra. Llorens unificó las unidades 501 y 502 sin presentar planos de sanitaria ni eléctrica ante la Copropiedad, lo que impediría determinar si las filtraciones tienen origen interno o externo, y que en diversas oportunidades habría obstaculizado el ingreso para inspecciones o reparaciones. En subsidio, para el caso de eventual condena al Condominio, solicitan la citación en garantía y el ejercicio de acción de regreso contra los Sres. Kavana, a fin de que estos reembolsen cualquier suma que eventualmente debiera abonarse, por considerarlos responsables directos del sector involucrado. Por su parte, Corinder S.A. niega la existencia de vicios constructivos originales y atribuye los inconvenientes a reformas posteriores realizadas en el último piso. Los codemandados Joseph Kavana y Sara Ana Kavana, comparecieron en su calidad de propietarios de la Unidad 601, oponiendo excepciones de prescripción y contestando la demanda. En cuanto a la excepción de prescripción, señalan que los daños invocados datan de 2009 y que, habiéndose notificado la demanda en 2017, las acciones de responsabilidad extracontractual se encuentran prescriptas. Asimismo, interponen falta de legitimación pasiva, sosteniendo que las filtraciones obedecen a vicios constructivos o a deficiencias en bienes comunes del edificio, y no a su unidad. Niegan que las humedades provengan de la Unidad 601 e invocan informes técnicos que atribuyen el problema a la impermeabilización de la azotea. Señalan que las reformas realizadas fueron autorizadas en 2006 por Corinder S.A., antes de la aprobación del Reglamento de Copropiedad, por lo que son válidas y oponibles. Alegan además culpa de la víctima por la unificación de las unidades 501 y 502 sin planos ni autorizaciones. Se oponen al monto reclamado por resultar infundado, rechazan el daño emergente por falta de prueba, niegan el lucro cesante por inexistencia de oferta real de venta o alquiler y cuestionan la procedencia del daño moral, tanto respecto de la sociedad comercial como de la persona física. Refieren a la existencia de una transacción celebrada en febrero de 2014 que extinguió los reclamos anteriores a esa fecha. En subsidio, citan en garantía a la Copropiedad del Edificio Mythos y a Corinder S.A. Solicitan, en definitiva, el rechazo íntegro de la demanda. III. Corresponde, en primer lugar, pronunciarse respecto a los hechos nuevos denunciados por la parte actora; el primero al adherir al recurso de apelación interpuesto por los co demandados Sres. Kavana y el segundo, durante la tramitación de la segunda instancia de fs. 1188 a 1189. No se amparará la introducción del hecho “nuevo” y prueba que lo acompaña en escrito de adhesión a la apelación de fs. 1112 a 1124 vto. Del mismo surge que la fecha de su acaecimiento, (10 de abril de 2025) es anterior a la conclusión de la causa en primera instancia, habiéndose celebrado la audiencia de alegatos con fecha 9 de mayo de 2025. Se admitirá en cambio, el hecho nuevo denunciado a fs. 1188/1189, ya que cumple con lo dispuesto por el art. 253.2 numeral 2 del C.G.P. Lo acaecido y denunciado se dirige a demostrar la existencia de daños en la unidad de la actora al 1° de abril de 2026. IV. Dicho lo anterior, se ingresará, por su orden, a los agravios expresados por las partes. La Sala comparte el criterio del Sr. Juez a quo respecto al régimen de responsabilidad aplicable al caso, lo que fue objeto de agravio de los Sres. Kavana, que será desestimado. En efecto, el edificio “Mythos” ingresó al régimen de propiedad horizontal a partir de su aprobación municipal definitiva, el 21 de febrero de 2011 (Certificado de Habilitación Final de fs. 21 en los autos IUE 290/100/2014). Con fecha 10 de mayo de 2012 se otorgó, por la propietaria del edificio -CORINDER SA- el Reglamento de Copropiedad. Estos datos surgen de los títulos de las unidades 501 y 601 agregados en autos. Antes de su incorporación a propiedad horizontal, el edificio fue construido por CORINDER SA con el aporte de un grupo de inversionistas y regía respecto a todos ellos un sindicato de accionistas otorgado el 3 de agosto de 2007, al que fueron adhiriendo los inversores originales y, sucesivamente, en el caso de que se fueran otorgando promesas de compraventa o cesiones de ellas, cada uno de los promitentes compradores o cesionarios de las respectivas unidades. El sindicato de acciones fue agregado de fs. 939 a 961 y, en lo que interesa, estableció un plazo de cinco años prorrogable automáticamente por períodos iguales hasta cumplirse con el objeto del sindicato. El mismo consistió en regular las relaciones de los accionistas a fin de llevar a cabo el emprendimiento al que deberán adherir cada uno de los inversores en forma simultánea a la compra de sus acciones. Entre otros, se regulan: “ La forma y condiciones en que ‘la Sociedad’ construirá el Edificio; La forma en que los accionistas realizarán los aportes; Los derechos a la adjudicación de las unidades que componen el Edificio a los sindicatarios, una vez que se haya finalizado su construcción y obtenido la habilitación final de la Ley N° 17.051 [rectius: 10.751] y modificativas. El funcionamiento de la sociedad y del Sindicato. Las sanciones en caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas por los sindicatarios en virtud del presente contrato y los mecanismos para hacer efectivas las mismas .” Entre sus estipulaciones, se destaca asimismo la contenida en el número 24.2 que establece: “ Exoneran de toda responsabilidad a ‘la Sociedad’ y se exoneran recíprocamente entre sí de responsabilidad por las consecuencias de cualquier tipo derivada de la ocupación previa a la habilitación. ” (fs. 948). Ello significa que los titulares de las unidades que componen el Edificio Mythos, ya sea en virtud del sindicato de acciones antes del agotamiento de su objeto y vencimiento del plazo el 3 de agosto de 2012, se encontraban vinculados entre sí por una serie de obligaciones, por cuya razón no puede sostenerse que el régimen aplicable al conflicto de autos sea el extracontractual. V. De lo anterior resulta que el agravio de los codemandados Kavana relativo a la prescripción, no puede prosperar. Sin perjuicio de lo anterior, no por efecto de la prescripción extintiva alegada sino por lo que resulta de las estipulaciones del sindicato de acciones a los que todos los iniciales inversores y sucesivos adquirentes estaban sujetos, el reclamo de los actores, tanto contra CORINDER SA como contra los restantes copropietarios y específicamente los promitentes compradores de la unidad 601, no puede ir más atrás en el tiempo que el 3 de agosto de 2011 hasta la fecha de la interposición de la demanda. Con fecha 3 de diciembre de 2013, la Sra. Maris Llorens promovió diligencia preparatoria de inspección ocular e intimación contra José Kavana en los autos IUE 290-330/2013 alegando que “ Las obras que se ejecutan en la unidad 601, de propiedad del Sr. CAVANA o KAVANA, originaron filtraciones, humedades y una serie de daños en la unidad 501 que motivaron el reclamo de la Sra. LLORENS. Resultó seriamente afectado no solo el suntuario mobiliario y alhajamiento, sino el techo, paredes y pintura de más de un ambiente que componen la unidad 501” (fs. 6) Posteriormente, en escrito presentado en dichos autos el 3 de febrero de 2014, la Sra. Llorens, a través de su apoderado, expuso que “ El Sr. KAVANA reparó los daños y perjuicios ocasionados en la unidad 501 del Ed. Mythos y bienes que la alhajan. Amén de ello, en ocasión de celebrarse la Asamblea Ordinaria del citado edificio se fijó un cuarto intermedio, que se levantará el 1° de marzo del corriente, oportunidad en la que se someterá a la consideración de los condóminos un nuevo planillado de milésimas .” En consecuencia, solicita la suspensión de la medida de inspección e intimación. En la demanda de autos, los accionantes expresan haber arribado a un acuerdo transaccional el 12 de febrero de 2014 ante el Juzgado de Paz competente, pero que, al poco tiempo, se volvieron a constatar daños y perjuicios en la unidad 501, siendo sus responsables la dueña de la unidad 601 y los Sres. Kavana. Es necesario entonces establecer la responsabilidad de los demandados por hechos posteriores a la mencionada fecha, siendo que la acción deducida se funda en el incumplimiento de obligaciones estatutarias y legales vinculadas al deber de conservación de los bienes comunes. VI. Sobre la legitimación pasiva, con relación a la cual se agravian los Sres. Kavana, no se advierten razones para apartarse de lo decidido en la instancia. El decisor de primer grado consideró que las alegaciones de los co demandados acerca de que los desperfectos en la Unidad 501 eran preexistentes a su toma de posesión no los exonera de responsabilidad, en tanto las filtraciones persistieron durante el período en que ejercieron la guarda material y jurídica de la Unidad 601 y de los bienes comunes de uso exclusivo. Asimismo entendió que resultó irrelevante que el edificio no estuviera inicialmente bajo el régimen de propiedad horizontal, pues desde el otorgamiento del Reglamento (2012) y, al menos, desde su posesión en 2013, quedaron sujetos a las obligaciones estatutarias y a la Ley 10.751, debiendo responder por la conservación y mantenimiento, salvo prueba de vetustez o vicios constructivos. En la demanda la acción se dirigió contra quienes fueron considerados causantes del daño en virtud de su vinculación con la Unidad 601 y los sectores de uso exclusivo desde los cuales se habrían generado las filtraciones, así como aquellos que consideraron tenían la obligación de conservación y mantenimiento. En tal sentido, resulta ajustado a derecho atribuir legitimación pasiva a los Sres. Kavana en su calidad de promitentes compradores y detentadores de la guarda material y jurídica de la Unidad 601 y de las azoteas, bienes comunes de uso exclusivo, quedando alcanzados por las obligaciones emergentes del Reglamento de Copropiedad y de la Ley 10.751. Por consiguiente, corresponde confirmar la decisión en cuanto reconoció su legitimación pasiva, en tanto deriva de la guarda del inmueble y del deber de conservación que sobre ellos recae, respecto a hechos posteriores al 12 de febrero de 2014, considerando lo afirmado por la actora -como acto propio- en escrito del 3 de febrero de 2014, en los autos IUE 290-330/2013, reseñado supra. VII. Los codemandados Kavana se agraviaron porque no resultó condenada la copropiedad, ni la citada en garantía Corinder SA. Sus cuestionamientos se limitan a reiterar lo ya sostenido en anteriores presentaciones, esto es, que los desperfectos constructivos habrían sido constatados con anterioridad a la toma de posesión, y por lo tanto corresponde atribuir responsabilidad a la empresa constructora. Por su parte, los actores, al adherir a la apelación, cuestionaron la exclusión de los otros titulares registrales, afirmando que la obligación de reparar daños provenientes de un bien común de uso exclusivo es de carácter real y solidario, sin importar en definitiva quien detenta la posesión del bien. No les asiste razón en el planteo, ni a los apelantes ni a los adherentes. Como ha afirmado esta Sala en Sentencia 267/2015, citada por MANTERO -HOWARD- FRIGERIO, “ la regla general es que en principio el gasto de mantenimiento y reparación de esos bienes debe ser soportada únicamente por el copropietario beneficiario, siempre que el mismo haya sido originado por el uso. Como manifiesta Julio Olivera citando una consulta evacuada por la A.E.U.: ‘el criterio a regir es el de imponer la contribución del gasto a todos los copropietarios, salvo que se justifique que es el uso del bien común que lo exige. Por ello -sigue afirmando- es que para determinar quién debe pagar el deterioro, debe previamente precisarse el origen de ese deterioro. Si por ejemplo una pericia establece que el deterioro se debe a vetustez o vicios constructivos, el gasto deberá ser soportado por toda la copropiedad’ (Manual Práctico de Propiedad Horizontal, Ed. F.C.U./2001, pág. 56; en el mismo sentido se pronunciaron Larrañaga -Gamarra en ‘Propiedad Horizontal: Reglas sobre Reparaciones y Responsabilidad por Daños’ en A.D.C.U. T. XXVII pág. 583 y ss; lo mismo hizo la jurisprudencia, por ejemplo sentencia n° 0003-000017/2013 del Homólogo de 1er. Turno y sentencia n° 18/2009 del Similar de 7° Turno) ” (Mantero, Elías, Howard, Aparicio y Frigerio, Alfredo: “Propiedad Horizontal” FCU 1ª, edición, abril de 2020, página 74). De manera entonces, que la solidaridad reclamada por la parte actora respecto a todos los demandados no tiene fundamento normativo alguno, el cual tampoco fue explicitado. En relación a la apelación de los señores Kavana, conforme a lo relatado en la demanda y las pericias practicadas, los daños experimentados en la unidad 501 del Edificio Mythos no fueron consecuencia de la vetustez o de vicios constructivos sino por el uso de quienes son titulares de los bienes comunes de uso exclusivo, Sres. Kavana, lo que exonera de responsabilidad a la Copropiedad y a la empresa constructora, CORINDER S.A. VIII. Respecto a la causa de los daños alegados y sus posibles responsables por hechos posteriores al 12 de febrero de 2014, así como daño a la actora por la demora en dar solución a los problemas de filtraciones, se ha de relevar lo siguiente. Con fecha 15 de mayo de 2014 la Sra. Maris Llorens a través de su apoderado, promovió nueva diligencia preparatoria de inspección ocular con asistencia de perito en los autos IUE 290-100/2014, esta vez, previo al juicio que habría de iniciar por cobro de pesos y daños y perjuicios contra el Sr. José “Cavana” y la Copropiedad del edificio MYTHOS manifestando que en su unidad, se producen filtraciones y humedades cuyo origen le es incierto. El dictamen realizado por la arquitecta Bovio, señaló que “ Solo es posible comprobar que se han hecho obras en el sector de la unidad 601 donde se han ampliado los dormitorios tomando parte de la terraza, como queda demostrado al comparar los planos de mensura presentados ante la Intendencia de Maldonado y que figuran en autos a fs. 30, según se indica en el item 2). Como ya se indicó, no existe en la Intendencia de Maldonado solicitud de permiso de construcción que solicitara esa ampliación. A los efectos de poder asegurar una solución al problema, se recomienda que la copropiedad realice una prueba de agua en todas las terrazas de la unidad 601, como se indica en ítem 1), asistida por un profesional que certifique los resultados y que se solicite al propietario de la unidad 601 que realice las pruebas hidráulicas y manométricas de todas las instalaciones de agua y desagüe, asistido por un profesional que las certifique, a los efectos de eliminar la posibilidad de que haya pérdidas . En cuanto a los responsables, de verificarse que las filtraciones se deben a problemas en las terrazas, se deberá determinar: -si los pisos de la terraza G6 fueron cambiados por el propietario de la unidad 601, en qué momento y si fue solicitada la autorización a la copropiedad, ya que son áreas comunes. Este aspecto, aunado a la ampliación de los dormitorios a expensas de la terraza en cuestión, puede determinar que sean las causas de algunas de las filtraciones. - por qué las terrazas E6 y F6 se encuentran en malas condiciones y por qué no presentan la protección correspondiente al ser éstas transitables (por ejemplo colocación de baldosas). Respecto de este punto deberá consultarse a la empresa constructora del edificio y revisar contractualmene, en qué condiciones de terminaciones se entregaban los apartamentos. Si se determina que se entregaban sin protección, la responsabilidad recaería sobre la copropiedad, ya que son área común y evidencian una clara falta de mantenimiento, salvo que en el reglamento de copropiedad se indique que el responsable del mantenimiento de las áreas comunes de uso exclusivo es la unidad que lo utiliza. En referencia a las cocheras afectadas de la unidad 501, se informa que se detectaron las causas de las filtraciones y que están siendo reparadas por la Copropiedad, por lo cual la suscrita no se expide más que para confirmar estos hechos.” (fs. 147/148 de los referidos autos) De dicho dictamen, efectuado el 20/11/2015, atento a su contenido, ha de concluirse que, para establecer con certeza las causas de las filtraciones en la unidad 501 debían realizarse una serie de operaciones y recabarse información complementaria. Del reglamento de copropiedad surge que las terrazas E6, F6 y G6 son bienes comunes de uso exclusivo de la unidad 601. En el reglamento se establece también que “ El propietario de cada unidad toma a su cargo el mantenimiento del suelo de la misma, bovedillas, puertas, cielorrasos, revoques, etcétera y las reparaciones de obras interiores de la unidad y de los bienes de uso exclusivo de la misma. ” (capítulo QUINTO, fs. 60). Surge de fs. 451 a 454 vto., la realización de dos asambleas de copropietarios en las que se trató el asunto de las filtraciones padecidas por la unidad 501. La primera de ellas se realizó el 23 de enero de 2015 y en la misma se informó por parte del representante del Consejo de Administración que su procedencia aún no se conoce “ya que el técnico designado (Arq. Fernando Chebataroff) está realizando pruebas que conduzcan a su diagnóstico” con la presencia del director de obra, el Arq. Martínez. También dijo que Chebataroff presentó un informe donde explica que “ si bien las pruebas hidráulicas llevadas a cabo en la terraza de la unidad 601 dieron negativas observa que las modificaciones de las ventanas y pisos realizados con posterioridad a la obra tienen defectos de evacuación del agua que, si bien hoy no aparentan filtraciones, en el futuro pueden ocasionar problemas, agrega se le hizo llegar copia del informe al propietario de la unidad 601 para que tome los recaudos. El Dr. Invidio informa que su clienta, propietaria de la unidad 501, ha iniciado la reclamación judicial al Consorcio. ” Se consigna que el Sr. Saavedra mociona juntar fondos para hacer frente a los trabajos a realizar respecto a las filtraciones en subsuelo y se aprueba, facultándose al Consejo de Administración la adjudicación de la obra con la supervisión del Arq. Chebataroff y que se deberán solicitar más presupuestos a empresas calificadas de la zona. Se celebró asamblea de Copropietarios el 6 de enero de 2018 en la que también se trató el asunto de las filtraciones de la unidad 501. Se consignó que el Sr. Joseph Kavana “ reitera el ofrecimiento que unos días realizara su patrocinante al Dr. Vescovi respecto a su voluntad de realizar los trabajos sugeridos en el informe de la empresa Arco a su costo, con la condición de que la Copropiedad firme un documento de que el hecho de reparar no significa que sea culpable de los daños reclamados. Luego de un amplio intercambio de opiniones se aprueba por unanimidad delegar en la comisión de Administración el seguimiento y aprobación del proyecto de acuerdo solicitado,(…) bajo la supervisión de la empresa Arco. ” (fs. 451 vto). A fs. 534, en escrito presentado por el representante de la parte actora el 18 de octubre de 2018, se presentó, como hecho nuevo, que a nivel de azotea y unidad 601 del edificio Mythos se están ejecutando en estos días tareas a fin de evitar la ocurrencia de filtraciones, lo que seguramente ha implicado exponer la capa impermeabilizante que cubre la loza (o techo de la unidad 501) a las inclemencias del tiempo, sin tomar los debidos recaudos a fin de evitar que al registrarse lluvias el ingreso de agua pluvial encuentre resistencia, lo que ha agravado la situación en la que se encuentra la unidad 501. También expresó que gracias a la intervención del Encargado del Condominio, Sr. Gustavo González y a la colaboración del personal del condominio se pusieron a salvo los bienes muebles en los lugares donde goteaba agua. En autos, se practicó pericia por el profesional designado por la Sede, Arq. Javier E. Borgno, cuyo dictamen luce de fs. 600 a 608 respecto a las filtraciones que ocurren en la unidad 501. La pericia fue realizada en octubre de 2020 y en ella se consignó: “ Se efectuó la recorrida general por toda la unidad, se constató una única filtración de agua de lluvia que proviene de la unión entre la terraza oeste y una puerta-ventana de acceso a la misma, desde la unidad 601; se efectuaron mediciones que ubican el punto exacto de la filtración en la mencionada unión, esta situación es muy común ya que en dicho punto se dificulta el sellado hidráulico (…) Se observa también en algunos puntos de la unidad vestigios de humedades anteriores, las que al día de hoy se encuentran visibles, pero se observa que se encuentran secas (…) Al volver a la unidad 601 para constatar el posible punto de entrada de agua hacia la unidad 501, se observa que hay una puerta-ventana de conexión con la terraza, es un punto crítico de resolver, ya que según se aprecia, el sellado se visualiza resuelto con algunos detalles en el encuentro con la esquina de la abertura, se puede apreciar que el desagüe frente a dicha abertura se encuentra despejado de agua, si bien se observa solo la mitad del mismo por la particularidad de la forma en que ha sido ejecutado dicho desagüe (…) Necesidad de obras a ejecutar. Luego de efectuado el recorrido indicado, se concluye que existe una única filtración que proviene desde la unión entre la terraza oeste y una abertura de la unidad 601, a nivel del umbral de dicha abertura. Se deberían ejecutar obras de sellado en el sector donde se produce dicha filtración hacia la unidad 501. En términos generales de deberían efectuar tareas de limpieza de los puntos de bajada de pluviales de la totalidad del edificio y si bien al momento no se observan otras filtraciones, para evitar problemas futuros, se deberían sellar las fisuras en los diferentes puntos observados y efectuar la pintura general de los pretiles.” (fs. 601) Sobre dicha pericia no surge prueba en contrario ni fue impugnada. En inspección judicial realizada el 15 de agosto de 2024 no se constataron filtraciones. Pero, el 23 y 24 de agosto siguiente, mediante acta notarial de comprobación, se observó una nueva filtración en el techo del living, último dormitorio del lado Este y dormitorio principal (primer dormitorio del ala Este). No obstante, se señaló que esos días, el Sr. Kavana estaba realizando reparaciones y obras en la azotea A7 y piscina F 7, solicitando el permiso correspondiente, siendo probable la ocurrencia de filtraciones debido a que la zona queda, durante las obras, vulnerable. De todo lo expuesto, se concluye que la actora padeció daños por filtraciones causando humedades en el cielorraso de su unidad en diferentes sectores, que fueron estudiados a solicitud de diferentes profesionales contratados por la Copropiedad desde antes de enero de 2015 y peritos judiciales (autos IUE 290-100/2014) en noviembre de 2015, con las particulares características de la dificultad en la determinación de sus causas y por consiguiente, en la necesaria solución. No obstante, se observa que, a través de la intervención de los diferentes profesionales, las filtraciones han ido disminuyendo a partir de 2018 por la realización de obras por empresa resuelta en asamblea de Copropietarios (y participación del representante de la unidad 501), produciéndose filtraciones nuevas durante la ejecución de obras de reparación realizadas en el piso superior, hasta el presente, donde, según acta de comprobación de fs. 1185 a 1187, al día 1 de abril de 2026, persiste una única filtración en “ el último dormitorio del lado Este ”, sin perjuicio de, también considerar lo que surge a fs. 1186 vto., donde se consigna que ese día concurrieron, por orden del Sr. Kavana, personal de la empresa “Tecnosek” a fin de realizar un presupuesto para solucionar las filtraciones del departamento del sexto piso sobre el quinto de la señora Llorens. No se constata entonces, demoras injustificadas en proceder, ni por parte de la Copropiedad ni por parte del propietario de la unidad 601, a la solución de la problemática presentada por la actora, sin perjuicio de también dejar sentado que no solo el propietario de la unidad 601 realizó obras por fuera del plano aprobado por la Intendencia sino también la propia actora, la que no pudo aportar al Arquitecto Chebataroff los planos de sanitaria y eléctricos a fin de establecer con claridad la trayectoria de las filtraciones desde su origen hasta sus manifestaciones finales (cfr. Declaración de Chebataroff de fs. 785). El agravio del actor respecto a lo que calificó como omisión de la Sede en considerar los daños en las cocheras y boxes por defectos de impermeabilización de la piscina hacia el subsuelo no es de recibo. Ninguna condena podía caber al respecto, desde que, desde el primer dictamen pericial realizado en la diligencia preparatoria en los autos IUE 290-100/2014, se estableció que, a noviembre de 2015 “ se detectaron las causas de las filtraciones que están siendo reparadas por la Copropiedad, por lo cual la suscrita no se expide más que para confirmar estos hechos .” (fs. 148 de los referidos autos). Es entonces en los términos descriptos por el Sr. Perito, a realizar las obras sugeridas en el dictamen de fs. 600 y siguientes, que deberá condenarse a los demandados Kavana, en lo referente a los bienes comunes de su uso exclusivo. Se debe concluir que las obras sugeridas no han sido ejecutadas por los codemandados Kavana, en la medida en que, según acta de comprobación de fs. 1185 a 1187, al día 1 de abril de 2026, persiste una única filtración en “ el último dormitorio del lado Este ”, sin perjuicio de, también considerar lo que surge a fs. 1186 vto., donde se consigna que ese día concurrieron, por orden del Sr. Kavana, personal de la empresa “Tecnosek” a fin de realizar un presupuesto para solucionar las filtraciones del departamento del sexto piso sobre el quinto de la señora Llorens. IX. Se señala la falta de orden de la parte actora en sus agravios expuestos en vía de adhesión y su escrito podría calificarse como repetición de argumentos ya expuestos con anterioridad y no en una crítica razonada de los fundamentos del fallo. Sin perjuicio de ello, en la medida en que en su petitorio de su escrito recursivo solicita la condena a los demandados “ a indemnizar los importes que alcanzan los rubros pretendidos, asegurando la estanqueidad y evitando la generación de filtraciones y humedades que pudieran afectar la Unidad 501, con costas y costos.” (fs. 1124 vto), se procederá a analizar lo que refiere a la solicitud de condena a porcentajes de gastos comunes abonados por la actora, la demolición de lo construido en el año 2013, ajuste de las milésimas y condena a la constitución de un fondo de reserva. La parte actora se agravia en relación a su pretensión reparatoria contra los Sres. Kavana, persiguiendo su condena a “ ajustar la planta de la Unidad 601 al plano de fraccionamiento del edificio que aprobó la Intendencia de Maldonado, demoliendo lo irregularmente construido en el año 2013 en el área común invadida (terraza) ampliando los dormitorios. Ello habilitará a que se ajusten las milésimas correspondientes a la Unidad 601 de acuerdo con lo establecido en el reglamento de copropiedad, lo que conducirá a que la liquidación de los gastos comunes que le corresponde abonar coincida con la Ley del Condominio (R.C.), por lo que de mantenerse la recurrida supondrá dar por admitido que ello obre en perjuicio de los demás condóminos, entre los que se ubican mis representados, cuyo derecho se verá así desamparado ilícitamente .” Entiende que el reclamo encarta en lo dispuesto por el art. 1308 del C.C. No le asiste razón en este agravio. La forma como debe ajustarse el reglamento de copropiedad, las milésimas, el aporte de cada unidad según su proporción, o la demolición de las obras presuntamente realizadas que alteraron el plano aprobado por la Intendencia, y la constitución de un fondo de reserva, no es otro que un accionamiento que correspondería en todo caso promover la administración del edificio si existiera previa decisión de asamblea de copropietarios convocada a tal fin, adoptada por mayoría, que así lo resolviera. Un solo condómino no tiene acción para obtener dichas condenas y no tiene derecho a plantear una pretensión de esa índole por sí, eludiendo las mayorías necesarias para tales decisiones obtenidas en asamblea de copropietarios. Tampoco asiste razón a la parte actora en su agravio en que se condene a los Sres. Kavana “ A cumplir con las normas municipales y aportes al B.P.S .” puesto que no invocaron un interés propio en dicha condena, que tampoco tiene relación con las filtraciones (daños) sufridos en su unidad, según quedó asentado por el peritaje realizado. La actora se agravió también por la desestimatoria del lucro cesante. Expresó en su libelo recursivo que “ el destino que pensaba darse a la Unidad era el de hogar de la accionante, así como instrumento para la generación de recursos provenientes de su arriendo o bien eventual enajenación .” El a quo desestimó el rubro argumentando que “ la accionante no cumplió en este punto con la carga de la debida alegación. Pudo y debió determina en su demanda en qué proporción el inmueble era utilizado por ella en forma directa y en qué medida era dado en arriendo. Sin embargo, se limitó a reclamar rubros aparentemente incompatibles, por la totalidad del período y sin especificación alguna, lo que sella la suerte desestimatoria de su pretensión con respecto al supuesto lucro cesante. Debe recordarse que si bien la chance se concibe como una especie de lucro cesante, no surge del escrito de proposición inicial la alegación de los extremos que den cuenta de la existencia de un daño reparable en tal sentido. No se especificó en la demanda cual fue la supuesta ganancia futura cierta a la cual tenía derecho y de la que se habría visto privada. Tampoco aportó en su escrito de proposición inicial elementos objetivos que den cuenta de la existencia de una chance cierta (aun con resultado incierto) y que permitan ponderar la posibilidad de que esa supuesta chance efectivamente se concretara. Así, por ejemplo, en la demanda se hace referencia a la posibilidad de arrendar o vender la unidad, pero ni siquiera se explicita si efectivamente se encontraba a venta o era si estaba efectivamente ofrecida en arriendo.” Lo argumentos del a quo no fueron objeto de una crítica razonada por parte del recurrente, compartiendo la Sala el análisis de la recurrida en el punto. En efecto, se expresó en la demanda que “ mis mandantes han visto seriamente limitado su derecho a disponer de su propiedad, usándola de acuerdo a su natural destino, bien arrendándola o vendiéndola, etc .” Solicitó la designación de un perito tasador para determinar los daños y perjuicios hasta el momento en que realice su informe, prueba de la cual posteriormente desistió. Refiere a las pésima condiciones de habitabilidad, situación de insalubridad, frustrándose “ todas sus expectativas ” (fs. 131 vto. a 132). Tales expresiones genéricas no justifican la condena pretendida, ni por concepto de lucro cesante ni de pérdida de chance, conforme a los fundamentos expuestos por el a quo que no fueron eficazmente rebatidos. X. En cuanto al daño moral fijado en el grado anterior, se agraviaron los demandados Sres. Kavana solicitando su abatimiento por considerarlo excesivo y la parte actora por entenderlo exiguo. El daño resarcible por este concepto debe tener relación con la privación del uso del bien por efecto de las filtraciones ocurridas, que sea imputable a alguno de los demandados. La recurrida acogió el daño moral respecto de la Sra. Llorens, por entenderlo configurado in re ipsa en atención a las persistentes filtraciones que afectaron el normal uso del inmueble, fijándolo en la suma de U$S 40.000. En este punto el a quo expresó: “ Resulta evidente que las filtraciones que han afectado a su unidad, han impedido a la actora hacer un uso normal de ese bien, que se encuentra especialmente destinado al esparcimiento. El perjuicio se entiende particularmente acreditado en virtud del contexto económico y por la persistencia de los desperfectos durante varios años. Las graves inconvenientes ocasionados por las filtraciones debieron natural y lógicamente tener una grave repercusión en la esfera anímica de la Sra. Llorens.” La cifra objeto de condena por este rubro ha de ser sustancialmente abatida, por dos órdenes de razones: -la primera, porque no es cierto que el inmueble fuera el hogar de la actora. Según declaró el testigo Gustavo Daniel González (fs. 671), encargado del edificio, la Sra Llores concurre al edificio dos o tres veces en el año, el resto del año la unidad está vacía o viene alguien. Viene ella en invierno algunos días, después el verano, el resto del año está vacío porque solo ella ocupa el apartamento. Más o menos ocupa en enero unos 15 días, después en invierno viene una semana, después otra semana más, todo salteado en el año. Un total sería un mes y medio más o menos. También expresó (la declaración es del 6 de octubre de 2021), respecto a las filtraciones, preguntado si se solucionó el problema, contestó: algo sí, hace un año y medio no ha tenido filtraciones, solo una puntual pequeña que apareció ahora. El perito Borgno designado, en su declaración de fs. 660 afirma que la unidad, al momento de sus constataciones no era inhabitable. En audiencia del día 6/10/2021 el administrador del edificio desde el año 2016, Sr. Juan Pablo Castiglia, expresó que “ Yo he visto las filtraciones y estuve en la unidad 501, no era una situación permanente, dependía del caudal de agua el viento, en algunos sectores del apto había manchas de humedad, en el fondo del apartamento llegó a gotear pero es muy esporádico. No conozco a los propietarios de la unidad si trato con la Sra. Marina Riso y la representa en asambleas el Dr. Invidio. En el living comedor teníamos una mancha de humedad, en un vestidos de la señora y uno de los dormitorios. ” Preguntado si esos problemas era imposible habitar o podía estar, contestó: “ esos problemas se manifestaban en meses más crudos de invierno, si bien quedaba manchado no generaban que fuera inhabitable la unidad ” . Respecto a la época estaba la propietaria en el edificio, contestó: “ desde que yo estoy, normalmente iban unos días en enero, después el resto del año no iban, es muy esporádico. ” Luego afirmó que la copropiedad contrató dos técnicos, Chebataroff y luego el Arq. Beruchau de la empresa Arcor. Expresó que “a partir de 2018-2019 se empezó a trabajar en la unidad superior”. También señaló que la unidad 501 luego de su habilitación ha tenido alguna modificación, se le incorporaron sistema de calefacción, techo de sello que hace imposible acceder a lozas originales de la copropiedad, entendemos que al no se en alguna situación particular como la ventana. A ser un sellado el resto de las humedades eran solucionables, la mejor prueba son las lluvias, los fluviales” (fs. 678). Afirmó que los goteos no se han dado desde el segundo semestre de 2019 hasta la actualidad. -la segunda razón para abatir el monto del daño moral fijado en primera instancia es que, según resulta probado, tanto la copropiedad como los Sres. Kavana realizaron acciones positivas dirigidas a mitigar el daño, lo que continuaron haciendo hasta el presente. De acuerdo a lo antes expuesto, se fijará la indemnización por daño moral de la Sra. Maris Llorens a abonar por parte de Joseph y Sara Ana Kavana en la suma de U$S 5.000 (dólares estadounidenses cinco mil). XI. La sentencia de primera instancia condenó a los Sres. Joseph Kavana y Sara Ana Kavana a indemnizar el daño moral y a reparar las terrazas (bienes comunes de uso exclusivo) que corresponden a la unidad 601 del edificio Mythos, asegurando su estanqueidad y evitando la generación de filtraciones y humedades que pudieran afectar la unidad 501. La Sala entiende pertinente aclarar que las obras deberán realizarse conforme a lo planteado en la pericia de autos de fs. 600 a 601 vto., numerales 1 y 2, sin perjuicio de considerar que no se solicitó al perito cotización de dichas obras ni ningún pronunciamiento respecto a obras de reparación en el interior de la unidad 501. Por consiguiente, se derivará al procedimiento del art. 378 del C.G.P, sobre la base de las estipulaciones del peritaje practicado en autos, la cotización de las obras planteadas así como la cotización de las obras a realizar eventualmente en el interior de la unidad 501. XII. La conducta procesal de los litigantes ha sido correcta, por lo cual no se impondrán sanciones procesales (artículo 56 del Código General del Proceso y artículo 688 inciso 2º del Código Civil). Por todo lo expuesto y de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 197, 198, 200, 256 y 257 del Código General del Proceso y demás normas concordantes y complementarias, el Tribunal, FALLA: I) Confírmase parcialmente la sentencia impugnada, modificándose tan solo la suma fijada por concepto de indemnización de daño moral, que se establece en U$S 5000 (dólares estadounidenses cinco mil) más el interés legal desde la fecha de la demanda, hasta su efectivo pago, disponiéndose, para el daño emergente, sobre las bases de lo consignado en el Considerando VIII (pericia del Arq. Javier E. Borgno), la fijación de la cantidad líquida que corresponda, al procedimiento establecido en el art. 378 del C.G.P., sin especial condenación procesal. II) Establécese en la suma de $ 50.000 los honorarios por el patrocinio letrado de cada parte gravada en la segunda instancia, a los solos efectos fiscales. III) Notifíquese personalmente a las partes y devuélvase con copia para el Sr. Juez Actuante. Dra. Analía García Obregón Dra. Gabriela Rodríguez Marichal Dra. Cecilia Schroeder Rius Ministras Esc. Laura Falchetti Secretaria