Sentencia Definitiva N° 2/2016

Montevideo, 11 de febrero de 2016.- SENTENCIA Nº 2 / 2016. VISTOS: Para Sentencia Definitiva de Primera Instancia, estos autos caratulados “CAIRELLO, DOMINGO Y OTRO C/ BANCO HIPOTECARIO DEL URUGUAY”.- Escrituración Forzada.- Nº de Expediente 2-24052/2013.- RESULTANDO: 1.- Los actores Domingo CAIRELLO SOSA y Silvia PERDOMO BARONE pretenden la escrituración judicial de la promesa de compraventa celebrada el día 16-81989 entre el la Sra. Ada Rafaela BARONE PEREZ y el Banco Hipotecario del Uruguay respecto del unidad número 347 Block I del Padrón Matriz 27.288 de Montevideo del Programa CH98 de la localidad de Montevideo. Manifestaron que con fecha 12-6-2002 celebraron con la Sra. Rafaela BARONE PEREZ un contrato de cesión por el cual la referida persona les cedió libre de obligaciones y gravámenes sus derechos de promitente compradora del referido inmueble y han abonado la totalidad del pago de las cuotas pactadas con el BHU según testimonio del recibo de cancelación que acompañan a fs. 2. Cumplieron con el requisito de la Conciliación y además le intimaron al BHU el cumplimiento de la escrituración de la promesa de compra los efectos de constituir la mora del BHU. Fundan el derecho en el Art. 31 de la Ley 8.733, 354, 360, 363 y 367 del CGP y solicitan se otorgue de oficio la escritura de traslación de dominio en cumplimiento de la promesa y designan Escribano. 2.- Por auto Nº 2129/2013 se confirió el traslado de la demanda la que fue debidamente notificada el día 14-8-2013 y contestada a fs. 17 a 20. El BHU manifestó que se trata de una enajenación de inmuebles a plazo no inscripta y por tanto no corresponde estimar la pretensión deducida en relación a la escrituración forzada por medio del proceso monitorio sino por el juicio ordinario como lo encausó la sede. Manifestó que el inmueble no se encuentra jurídicamente en condiciones de escriturar porque si bien el complejo habitacional 98 es actualmente el padrón matriz N 419903 y está proyectado en Propiedad Horizontal no consta con la habilitación municipal ni la inscripción del plano de fraccionamiento horizontal ante la Dirección Nacional de Catastro. Y por tanto la unidad o apartamento carece de individualidad o autonomía jurídica. Manifiesta que la intendencia Municipal de Montevideo no ha decretado la Inspección Final de Obra, lo que impide la escrituración voluntaria y forzada del inmueble. Esta situación –sostiene- impide que pueda inscribirse el Plano de Mensura de fraccionamiento en Propiedad Horizontal en la Dirección Nacional de Catastro. En definitiva, manifiesta el BHU que el edificio no puede entrar en Régimen de Propiedad Horizontal - conforme a la ley 10751- sino se presenta al Registro de la Propiedad Inmueble el registro del Plano inscripto en la Dirección de Catastro en el que conste la habilitación Municipal. Funda el derecho en lo dispuesto por la ley Nº 10.751, 14.261 y art. 130,133 del CGP. Ofrece prueba y solicita se desestime la demanda. 3.- Por auto Nº 2885/2013 de fs. 23 se convoco a las partes a la audiencia preliminar que se celebró el día 19-11-2013 a fs. 45 se delimitó el Objeto del Proceso y de la Prueba, se recibió la prueba testimonial, se ordenó otros medios de prueba en base a la facultad que otorga el Art. 24 del CGP al Tribunal lo que fue objeto de apelación por la parte demandada y se concedió el recurso con efecto diferido conforme lo dispuesto por el Art. 147 del CGP. 4.- Se incorporó la documentación de fs. 52 a 72 por la Dirección Nacional de Catastro la que informa que el Padrón Nº 419903 se encuentra en régimen de propiedad común y se adjuntó la Cédula Catastral y la información de la inexistencia de Plano de Propiedad Horizontal y el documento de fs. 89 en el cual se informa que ante la IMM no se encuentra registrado expediente referentes al Padrón n1º 419903 ni permiso de construcción. A fs. 106 a 114 consta la contestación de la Dirección Nacional de Catastro. 5.- Se convocó a las partes a la audiencia de alegatos a fs. 123 y los mismos se produjeron a fs. 126 a 135 6.- Por auto Nº 2591/2015 a fs. 136 se tuvo por conclusa la causa y se convocó para sentencia la que luego se prorrogó por el dictado de una medida indispensable, tal como luce a fs 138-139. Cumplida la medida, subió al despacho con fecha 04/02/2016 convocandose al dictado de sentencia para el dia de hoy. CONSIDERANDO: I.- Que de acuerdo a las oportunas alegaciones y controversias de las partes (demandada y contestación) y según lo actuado en audiencia preliminar de fs. 45el Objeto del Proceso se delimitó en “determinar la procedencia o no de la escrituración forzada solicitada”. En función de ello el Objeto de la Prueba consistió en verificar el incumplimiento de la obligación de escriturara por parte del BHU”. II.- Análisis de la prueba admitida y diligenciada: A.- Del testimonio Notarial de fs. 4 se acredita la escritura de cesión de promesa invocada por los accionantes en que el BHU prometió vender a ADA RAFAELA BARONE PEREZ la propiedad y posesión del inmueble correspondiente al Programa CH98 Block X-9 Unidad Nº 347 Padrón Matriz Nº 27.288 de la localidad de Montevideo con fecha 16-8-1989y la promitente compradora cedió libre de obligaciones y gravámenes a los esposos Domingo Cairillo Sosa y Silvia Alicia Perdomo Barone los derechos y obligaciones emergentes de la promesa citada por el valor de $160.000 .Por la Cláusula Duodécima los cesionarios expresaron conocer y aceptaron la existencia de un saldo de precio correspondiente a la promesa de compraventa, asumiendo en consecuencia el pago, así como las partidas por reajustes diferido (Colgamentos) que dicho saldo hubiere generado, en la forma, plazo y concisiones que establezca el BHU. Con fecha 31-5-2013 los actores intimaron al BHU la escrituración definitiva del inmueble mediante telegrama colacionado que obra a fs. 7. A fs. 2 consta el comprobante de caja del Banco Hipotecario del Uruguay de fecha 21-5-2003 por el cual se da cuenta de la cancelación total del precio de la compraventa por un monto de UR 679,02. Las condiciones del compromiso de compraventa surgen del documento de fs. 3. b.- De la contestación de la Intimación a la IMM sobre si se ha concedido la habilitación final Municipal el Conjunto habitacional 98 CH 98 sito en el Padrón Matriz Nº 419903 y sobre el motivo por el cual la IMM no ha concedido la Habilitación Municipal, surge que realizada la búsqueda en el archivo de Permisos de Construcción hasta el 11-10-2013 no se habían localizados expediente referente al padrón. c.- De la contestación de la Intimación a la Dirección Nacional de Catastro sobre si se registró Plano o Carpeta de Propiedad Horizontal respecto del referido padrón, se informó a fs. 58 que el Padrón Nº 419903 se encuentra en régimen de propiedad común y que no consta Nº de carpeta de Propiedad Horizontal y que tampoco constan plano alguno bajo el régimen del Propiedad Horizontal. d.- Del documento de fs. 62 consta la Certificación de que el BHU es propietario del bien inmueble: solar de terreno ubicado en la 18 Seccion judicial de Montevideo, empadronado con el Nº 35095, que según plano del Agrim Hugo Telles Aldemar de octubre de 1984, inscripto en la Direccion General de Catastro el 27/12/1984 con el Nº 5998, y tiene un area de 2474 mts. 05 dms, y establece el deslinde. En el numeral II surge que ese bien inmueble el BHU lo hubo por imperio de la ley Nº 15724 del 30/enero/85 la que dispuso la desafectación del mismo del patrimonio del Estado, afectando al BHU, habiendose expedido certificado de traspaso de dominio el 27/2/1985 por la Esc Graciela Porta Lois la que se inscribió en el Registro de Traslaciones de Dominio de Montevideo con el Nº 576 al folio 639 del libro 822. III.- Alegaciones del BHU: El BHU argumento en autos la imposibilidad juridica de proceder a la escrituración forzada solicitada en autos por cuanto el inmueble no se encuentra juridicamente en condicion de escriturar. La primer razon esgrimida es que el padron matriz asiento del Conjunto Habitacional 98 del que forma parte el inmueble de los reclamantes, actualmente tiene el Nº 419903, extremo que resulta de la prueba documental que acompaña. A pesar de ello, si bien el conjunto habitacional citado fue proyectado como propiedad horizontal, a la fecha de la contestacion de la demanda la horizontalidad no se habia concretado en virtud de la necesidad de requerir para ella la habilitación municipal y la inscripción del plano de fraccionamiento horizontal en la Direccion Nacional de Catastro. Ello fue corroborado por la testigo Ramos a fs 45 vto. Se alego la perdida del permiso de construcción en el ambito municipal y en consecuencia no existiría habilitación municipal, requisito necesario conjuntamente con la inscripción del plano de fraccionamiento horizontal para que se pueda dar cumplimiento a la escrituración pretendida. El BHU tambien argumentó que de acuerdo a la Ley 10751 art 30, no puede autorizarse escritura publica alguna de traspaso de dominio o de hipoteca, sobre la propiedad de un departamento o piso de un edificio, ni podrá ser inscriptas en los registros respectivos, sin que se haga expresa constancia de la declaración municipal que antecede y que ademas ha sido asegurado contra incendio. En consecuencia la parte demandada entendió que la constancia de la declaración que refiere a la “habilitación municipal” fijaria el momento de incorporarse al regimen de propiedad horizontal., y que en el caso concreto las autoridades municipales no han decretado la inspeccion final de obra, lo que impediría la escrituración voluntaria y forzada del inmueble de autos. Surge de fs 31 que la Direccion Nacional de Catastro originariamente habia informado que no existia plano registrado definitivo del padron Nº 419903 y tambien la IMM realizó la busqueda en el Archivo de Permiso de Construcción y se informó que hasta esa fecha no se localizaron expedientes referidas a este padron. IV.- La ley de rendicion de cuentas Nº 19149 de fecha 24/10/2013 vigente desde el 01/01/2014 ha regulado una salida a la situacion planteada en autos que por otra parte no es la unica que existe en los hechos. Tal solucion consiste y esta recogida en el Art 296 de la misma, en que “Los complejos habitacionales construidos a la fecha de la promulgacion de la presente ley, que sean propiedad del MVOTMA, del BHU, integren los patrimonios fiduciarios propiedad de la ANV, o fueran propiedad de los gobiernos departamentales, y en este ultimo caso su construcción se haya realizado mediante convenios con el Banco Hipotecario del Uruguay, podrán ser incorporados al regimen de Propiedad Horizontal establecido en la ley 10751, del 25/6/1946, cuando cumplan los siguientes requisitos: A) se practique un relevamiento integral suscrito por arquitecto o ingeniero civil el suplirá el permiso de construcción original a los efectos de su presentación ante la Direccion Nacional de Catastro, la cual dispondra de inspecciones de verificacion pertinentes. Los adquirentes seran solidariamente responsables con el enajenante de las resultas de la regularizacion de los permisos siempre que la Direccion Nacional de Catastro deje constancia en los planos de las observaciones de las inspecciones que verifique. B) Cumpla con lo establecido en el art 4 y 5 con las modificaciones introducidas por el art 27 de la ley 18795, del 17/08/2011, y 6º del DL 14261, del 3/9/1974. C) Se hayan ocupado una o mas unidades del edificio, por un termino mayor a diez años, lo que se acreditará mediante documento publico o privado con fecha cierta, de lo que debera quedar constancia en el reglamento de co propiedad. A los efectos del cumplimiento de este articulo no regirá lo dispuesto en el Art 30 de la ley 10751 del 25/6/1946.” Por la razon de esta normativa y habiendo la parte demandada manifestado que se encontraba finalizando los tramites previstos en la normativa citada y transcripta, prentendió que se desestimara el reclamo. V.- La medida indispensable dictada por la Sede judicial previo al dictado de esta sentencia consistió en verificar las acciones tendientes a la regularizacion del complejo habitacional en el que se encuentra la unidad Nº 347 del programa CH 98 de la parte actora. En cumplimiento de la medida resulta acreditado según documento de fs 143 que el BHU a traves de su Dpto de Asistencia tecnica de fecha 05/01/2016 realizó el relevamiento arquitectonico correspondiente y se levantó el plano de mensura y fraccionamiento. Los dos recaudos fueron ingresados a la Direccion Nacional de Catastro con el Nº 5838 del dia 23/12/2015. Dicho extremo resultó a la vez confirmado por la documentación aportada por el MEF a traves de su Direccion Nacional de Catastro a fs 145, por lo cual a la fecha de esta sentencia se estan realizando los tramites tendientes a lograr la incorporación al regimen de propiedad horizontal del inmueble de los actores. VI.- De acuerdo al marco legal vigente a la fecha de la sentencia no caben dudas que no puede desconocerse las previsiones establecidas en el Art 296 de la Ley 19149, la cual establece una serie de requisitos para lograr la incorporación al regimen de propiedad horizontal de los complejos habitacionales construidos o que sea propiedad del MVOTMA, BHU e integren los patrimonios fiduciarios de la ANV y que su construcción se haya realizado mediante convenios con el BHU. De las resultancias de autos se habria dado cumplimiento al requisito previsto en el literal A) por cuanto se habría realizado un relevamiento arquitectonico y se levantó un plano de mensura y frac que fue presentado en la Direccion Nacional de Catastro. Como surge de la norma que se analiza, esta reparticion estatal debe disponer una serie de inspecciones de verificación de la situacion de cada padrón para la regularizacion final. Por otro lado, la ley prevee que son solidariamente responsables con el enajenante los adquirentes del resultado de esas regularizaciones, lo cual implica que no bastará unicamente la gestión que pueda hacer el BHU ante la Direccion Nacional de Catastro sino que el Legislador hace tambien solidariamente responsable de la regularizacion a los adquirentes y ello impediría un pronunciamiento de condena unicamente a la parte demandada, sino que por el contrario, la eventual condena implicará poner de cargo del adquirente (parte actora) la responsabilidad tambien a la regularización. Todo sin perjuicio de que tambien se cumplan los requisitos previstos en los literales b) y c) de la norma legal que se analiza. VII.- Que la conducta de las partes no amerita la imposición de condenas especiales en la instancia. VIII.- Se tendra en cuenta el Art 11 del cGP a efectos de cumplir con la tutela jurisdiccional efectiva del derecho de los actores en el sentido de que han acreditado su derecho a tener el inmueble dentro de su patrimonio, a su nombre, sin perjuicio de lo cual atento a la situacion documental y juridica del inmueble objeto del negocio, en forma especial las exigencias para proceder a la escrituración judicial de la compraventa, habrá una sentencia condicional o de futuro en virtud del dictado de la ley 19149 en su Art 296. IX.- Que no se impodrán condenas especiales en la instancia porque la actitud procesal de las partes ha sido correcta. Por los fundamentos expuestos, normal legal citada, Art. 11, 195 y SS del CGP, F A L L O: 1.- Condénase al BHU a otorgar la escritura de compraventa en cumplimiento de la promesa y cesion de derechos invocadas por la parte actora en un plazo razonable de tres meses y una vez cumplido con las exigencias legales previstas en el Art 296 de la Ley 19149, para lo cual deberán los gestionantes asumir tambien en forma solidaria los resultados de la regularización de los permisos necesarios, para la escrituración, sin condenas especiales. 2.- Cumplido, archívese previa reposición de vicésima, a cargo de la parte actora, HPF: 4 BPC. Dra. Estela Jubette Pesce.- Jueza Letrada.