Reglamentacion de la ley 20.237, relativa a beneficios para deudores en unidades reajustables del banco hipotecario del uruguay y de la agencia nacional de vivienda

Dispóngase la transferencia por parte del Banco Hipotecario del Uruguay de todos los créditos en los que sea acreedor que se encuentren nominados en Unidades Reajustables, ya sean créditos hipotecarios o promesas de compraventa de inmuebles, a excepción de aquellos casos cuyo titular lo sea una persona jurídica que no constituya una sociedad civil de propiedad horizontal, al "Fideicomiso Solución de Deudores en UR - Fideicomiso Financiero", creado por el artículo 1 de la Ley N° 20.237, de 22 diciembre de 2023.

Los beneficios establecidos por la Ley N° 20.237, de 22 diciembre de 2023, serán aplicados por la Agencia Nacional de Vivienda, en su calidad de fiduciaria de los distintos fideicomisos o bien en su condición de administradora de las carteras indicadas en el artículo 2 de la Ley que se reglamenta, en nombre del Banco de Previsión Social, Gobiernos Departamentales y Ministerio del Interior.

El Banco Hipotecario del Uruguay determinará para el "Fideicomiso Solución de Deudores en UR - Fideicomiso Financiero" los créditos que se encuentren en las condiciones establecidas en los artículos 2, 4, 5 y 6 de la Ley que se reglamenta, los clasificará de acuerdo a la situación en que se encuentren según las citadas disposiciones y lo comunicará a la Agencia Nacional de Vivienda en forma previa al vencimiento del plazo previsto en el artículo 5 de la mencionada Ley. A efectos de determinar el crédito vigente, se estará a la reglamentación que rija respecto del beneficiario o el administrador.

El Banco Hipotecario del Uruguay deberá entregar a la Agencia Nacional de Vivienda, la documentación respaldante de los créditos fideicomitidos y garantías hipotecarias, incluyendo la documentación administrativa, así como la historia crediticia y los saldos contables, cuando corresponda.

Dispónese que a los efectos de determinar el monto establecido por el literal E) del artículo 2 de la Ley N° 20.237, de 22 diciembre de 2023, se convertirá el monto original del crédito del actual titular en Unidades Reajustables a su equivalente en moneda nacional, de acuerdo al valor de la Unidad Reajustable del mes y año de la asunción de la deuda original del actual titular, el que se dividirá por el valor de la cotización del dólar estadounidense promedio mensual publicada por el Banco Central del Uruguay al tipo de cambio interbancario fondo comprador de la misma fecha. El período a considerar a efectos de controlar que la deuda hubiera sido asumida por su actual titular con anterioridad al 1° de enero de 2009, conforme el literal F) del artículo 2 de la Ley N° 20.237, de 22 de diciembre de 2023, lo será desde la asunción de la deuda por su actual titular hasta el 22 de diciembre de 2023, fecha de promulgación de la referida Ley. A los efectos de la aplicación del artículo 9 de la Ley N° 20.237, de 22 de diciembre de 2023, el período para controlar la disolución total o parcial de la sociedad civil será hasta el 22 de diciembre de 2023, fecha de promulgación de la mencionada Ley. (*)

La titularidad del inmueble o derechos relacionados en los créditos amparados en la Ley, deberá acreditarse en todos los casos mediante título debidamente inscripto en el Registro público correspondiente o cesión de derechos de promitente comprador con certificación notarial de firmas a la fecha de celebración de la misma. En casos de otras operaciones económicas se podrán acreditar los derechos relacionados a los créditos mediante documento privado con autoría y fecha cierta en los términos del artículo 1587 del Código Civil. Esto sin perjuicio de la legitimación y demás requisitos necesarios para la escrituración, conforme la normativa general de la materia.

A efectos de acreditar la condición establecida en el literal G) del artículo 2 de la Ley N° 20.237, de 22 diciembre de 2023, en la redacción dada por el artículo 1° de la Ley N° 20.395, de 13 de febrero de 2025, el interesado deberá presentar ante la Agencia Nacional de Vivienda constancia emitida por los organismos recaudadores respectivos, de estar al día con el pago de los tributos nacionales y departamentales sobre el inmueble garantía del crédito o prometido en venta. Para aquellos casos en que los beneficios no se hayan aplicado anteriormente, la acreditación deberá realizarse al momento de efectuarse la solicitud de aplicación de los beneficios (artículos 5 y 6 de la Ley N° 20.237, de 22 diciembre de 2023), hasta el día 30 de junio de 2026. Vencido dicho plazo sin presentarse, quedará sin efecto la aplicación de los beneficios dispuestos. En aquellos casos de aplicación de los beneficios del artículo 4 de la Ley N° 20.237, de 22 diciembre de 2023, la acreditación deberá realizarse al momento de la escrituración. Se entenderá por cumplido el requisito de estar al día cuando exista un convenio de pago vigente. Sin perjuicio de lo anterior, la Agencia Nacional de Vivienda o el Banco Hipotecario del Uruguay podrán requerir a la Dirección General Impositiva y a los Gobiernos Departamentales constancias de que los inmuebles referidos en el inciso anterior estén al día con las obligaciones por los tributos nacionales y departamentales que recauden. (*)

Considéranse pagos, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 4 literal B) de la Ley N° 20.237, de 22 diciembre de 2023, todos aquellos equivalentes a cuotas mensuales contractuales o resultantes de un acuerdo de pago. Cuando en un pago se haya abonado más de una cuota, se computará el número de cuotas.

En caso de pérdida de los beneficios establecidos en los artículos 4, 5 y 6 de la Ley N° 20.237, de 22 de diciembre de 2023, en la redacción dada por la Ley N° 20.395, de 13 de febrero de 2025, por incumplimiento del deudor, se facultará al acreedor a restituir el crédito al régimen anterior a la fecha de promulgación de la Ley, no otorgando o dejando sin efecto los beneficios conferidos según corresponda. Se entiende que el incumplimiento del deudor se produce cuando este acumula más de 3 (tres) cuotas vencidas impagas a partir de la promulgación de la Ley N° 20.237, de 22 de diciembre de 2023 o cuando omita otorgar la cancelación de la hipoteca o la escritura en cumplimiento de la promesa de compraventa en el plazo previsto. (*)

El plazo de 2 (dos) años previsto en el artículo 4 de la Ley N° 20.237, de 22 de diciembre de 2023, en la redacción dada por el artículo 1° de la Ley N° 20.395, de 13 de febrero de 2025, comenzará a computarse a partir de los 180 días desde la aplicación del beneficio respectivo por la Agencia Nacional de Vivienda. Dentro del plazo antes indicado los interesados deberán presentar la solicitud de escrituración o cancelación de hipoteca. Tratándose de escrituración en cumplimiento de promesas de compraventa de inmuebles que no se encuentren en condiciones de ser escriturados, el plazo de 2 (dos) años comenzará una vez que el propietario comunique que el conjunto habitacional o el inmueble se encuentra en condiciones de escriturar. (*)

Los beneficios previstos en el artículo 6 de la Ley N° 20.237, de 22 diciembre de 2023, se aplicarán cuando se cumplan las condiciones del artículo 2 de la referida Ley. Asimismo, los créditos comprendidos en el artículo 10 de la Ley, deberán cumplir exclusivamente con las condiciones del artículo 2 de la misma, excepto con lo dispuesto por el literal D).

Los créditos otorgados en Unidades Reajustables a las sociedades civiles previstas en el Decreto - Ley N° 14.804, de 14 de julio de 1978, que hayan sido disueltas al momento de adjudicación de las viviendas, estarán comprendidos en los beneficios de la Ley N° 20.237, de 22 diciembre de 2023 y se contabilizará la antigüedad del crédito a la fecha de otorgamiento del préstamo a la referida sociedad civil, sin considerar lo dispuesto en el artículo 2 literal F) de la referida Ley. En caso de disolución parcial, se aplicarán los beneficios de la Ley a quien o quienes resulten adjudicatarios.

En el caso de que se detecten créditos con posterioridad a la constitución del fideicomiso creado por el artículo 1 de la Ley N° 20.237, de 22 diciembre de 2023, y que debieron ser fideicomitidos por el Banco Hipotecario del Uruguay y no lo fueron, o que lo fueron y no correspondía, así como cualquier otra situación no prevista, el Banco Hipotecario del Uruguay y la Agencia Nacional de Vivienda dictarán los actos administrativos que correspondan para la incorporación al fideicomiso o su eliminación, otorgándose la documentación respectiva.

La oposición prevista en el inciso segundo del artículo 11 de la Ley N° 20.237, de 22 diciembre de 2023, se efectuará por intermedio del sitio web institucional de la Agencia Nacional de Vivienda. (*)

Comuníquese, etc.