Ley de arrendamientos urbanos y suburbanos - ley de emergencia

(Suspensión de lanzamientos). Los lanzamientos dispuestos o que se dispongan contra arrendatarios o subarrendatarios buenos pagadores de fincas destinadas a casa-habitación, quedarán suspendidos en su cumplimiento efectivo hasta el 30 de junio de 1986. Exceptúanse de la suspensión dispuesta en el inciso precedente los lanzamientos decretados de conformidad con lo dispuesto en los numerales 1, 3 y 4 del artículo 24; en los artículos 33, 34 y 59; en el inciso 4 del artículo 63; en el inciso 2 del artículo 64 del decreto-ley Nº 14.219 de 4 de julio de 1974, y en el artículo 15 de la ley 9.624 de 15 de diciembre de 1936, modificativas y concordantes. La disposición del inciso primero del presente artículo no comprende a los arrendatarios a que se refiere la Sección 3 del Capítulo X del decreto-ley 14.219 de 4 de julio de 1974, los que seguirán rigiéndose por las normas allí establecidas, con las modificaciones dispuestas en esta ley.

Los arrendatarios que se hubieren acogido a la reforma del plazo del desalojo haciendo uso de la facultad acordada por el artículo 52 del decreto-ley Nº 14.219, de 4 de julio de 1974, siempre que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley se encuentren al día en el pago de los alquileres y demás prestaciones que correspondan, podrán acogerse a los beneficios establecidos en el Capítulo X de dicho decreto- ley.

(Desestimiento unilateral del contrato). Los contratos de arrendamiento con destino a casa-habitación celebrados con anterioridad a la fecha de vigencia de la presente ley y que tengan un año o más de duración a dicha fecha o lo cumplan antes del 1 de marzo de 1986, podrán ser objeto de desistimiento unilateral por parte del arrendatario, siempre que el alquiler mensual no exceda de N$ 15.000, antes de operado el reajuste a efectuarse entre los meses de marzo de 1985 y febrero de 1986 inclusive. Para ejercitar el derecho al desistimiento unilateral del contrato, el inquilino deberá estar al día, en el momento de la restitución del bien, en el pago de los alquileres devengados hasta la fecha y demás prestaciones que adeudare, o haber celebrado con el arrendador un convenio escrito de pago por el monto adeudado. Los arrendatarios dispondrán de un plazo de sesenta días corridos a partir del siguiente al de la entrada en vigencia de la presente ley o, en su caso, desde el cumplimiento del año a que se refiere el inciso primero, para hacer uso del derecho de desistimiento. A tal efecto, deberán comunicar su decisión al arrendador por acta notarial, telegrama colacionado u otro medio escrito fehaciente. El desestimiento unilateral se perfeccionará con la comunicación referida en el inciso anterior, en la que deberá notificarse al arrendador la fecha de restitución de la finca, en la que se hará efectiva en un plazo no inferior a treinta ni mayor a cuarenta y cinco días corridos desde dicha notificación. Si el arrendatario no cumpliera con la restitución en la fecha convenida, el arrendador podrá solicitar el desalojo de la finca con el plazo y el procedimiento previstos en el artículo 48 del decreto-ley Nº 14.219, de 4 de julio de 1974.

Durante el período comprendido entre el 1º de marzo de 1985 y el 31 de diciembre de 1986, los reajustes anuales del alquiler (artículos 14 y 15 del decreto-ley Nº 14.219, de 4 de julio de 1974 y sus modificativas), se harán efectivos en la siguiente forma: A) En los arrendamientos con destino a casa-habitación, el reajuste será equivalente al 50% (cincuenta por ciento) del respectivo índice. A los alquileres superiores a N$ 15.000 (nuevos pesos quince mil) mensuales, antes del reajuste, se les aplicará la totalidad del índice de actualización. B) En los arrendamientos con destino a industria, comercio u otros destinos, el reajuste del alquiler será igual al 60% (sesenta por ciento) del respectivo índice. A los alquileres superiores a N$ 50.000 (cincuenta mil nuevos pesos) mensuales, antes del reajuste, se les aplicará la totalidad del índice de actualización. C) Los reajustes de alquileres establecidos en los literales precedentes se efectuarán sobre los precios de los arrendamientos resultantes de la aplicación de los artículos 14 y 15 del decreto ley 14.219, de 4 de julio de 1974, con independencia de los acuerdos celebrados por las partes respecto del anterior reajuste. D) A partir del 1º de enero de 1987, se aplicará a los alquileres reajustados entre el 1º de marzo y el 31 de diciembre de 1986, el 100% (cien por ciento) del respectivo índice de reajuste.

Los reajustes resultantes de lo dispuesto en el artículo anterior se harán efectivos de pleno derecho. Dichos reajustes, para los alquileres actualizados entre el 1º de marzo y el 31 de diciembre de 1985, regirán a partir del 1º de enero de 1986 y no generarán derecho a devolución por parte del arrendador de lo efectivamente percibido en demasía antes de la referida fecha.

Lo dispuesto en este Capítulo no regirá respecto de los contratos de arrendamiento con destino a casa-habitación, celebrados con anterioridad a la vigencia del decreto-ley 14.219 de 4 de julio de 1974.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos anteriores, los arrendatarios y subarrendatarios de fincas con destino a casa-habitación que hayan contratado con posterioridad a la vigencia del decreto-ley Nº 14.219, de 4 de julio de 1974, podrán ejercer, por una sola vez, la acción de rebaja del alquiler prevista en sus artículos 16 a 19 y 63. La rebaja, de resultar procedente, se aplicará a los alquileres reajustados entre el 1º de marzo de 1985 y el 31 de diciembre de 1986 y el precio resultante regirá desde la fecha de la demanda. (*)

En caso que el respectivo reajuste hubiera ocurrido antes de la vigencia de la presente ley, el plazo de noventa días establecido en el artículo 17 del decreto-ley 14.219, de 4 de julio de 1974, se computará a partir del día siguiente al de dicha vigencia y se computará por días corridos.

Quedan excluidos de este beneficio: A) Los malos pagadores, salvo los que hayan opuesto excepciones o se encuentren dentro del plazo para oponerlas y los que, habiendo caído en mora, aún no hayan sido intimados de desalojo. B) Los arrendatarios y subarrendatarios cuyos alquileres mensuales fueran superiores a N$ 15.000 (nuevos pesos quince mil) a la fecha del respectivo reajuste. C) Los arrendatarios y subarrendatarios de fincas cuyos propietarios y sus núcleos habitacionales perciban por concepto de ingresos mensuales líquidos una suma inferior a la declarada por el núcleo habitacional del arrendatario estimados durante el tiempo y en la forma previstos por los incisos 1 y 2 del artículo 19 del decreto-ley 14.219 de 4 de julio de 1974. Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, tampoco procederá la acción de rebaja del alquiler cuando los ingresos mensuales líquidos del propietario y su núcleo habitacional no superen las 50 U.R (cincuenta unidades reajustables) estimadas en la forma establecida en el inciso precedente. A esos efectos, dichos propietarios deberán comparecer en los autos de solicitud de rebaja de alquiler y excepcionarse formulando declaración jurada de sus ingresos, acompañando la prueba documental correspondiente mediante certificado público o notarial, o constancia privada. En tal caso, y previo traslado al actor por el término de quince días perentorios, su oposición se substanciará con arreglo al procedimiento de los artículos 591 a 594 del Código de Procedimiento Civil. No mediando oposición el Juez revocará por contrario imperio la providencia de suspensión de pago del aumento del alquiler y decretará la clausura de los procedimientos de rebaja de alquiler. Será de aplicación, en lo pertinente, lo dispuesto por el artículo 63, inciso 6 del decreto-ley 14.219, de 4 de julio de 1974.

Si los malos pagadores a que se refiere el artículo anterior no hubieran opuesto excepciones u obtenido la clausura del juicio con arreglo al artículo 51 del decreto ley 14.219, de 4 de julio de 1974, bastará que el actor justifique en autos que la intimación de desalojo ha quedado firme, para que el juez revoque por contrario imperio la providencia de suspensión de pago de aumentos del alquiler y decrete la clausura de los procedimientos.

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Sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 51 del decreto ley 14.219, de 4 de julio de 1974, con la redacción dada por el artículo 17 de la presente ley, los arrendatarios con intimación de desalojo por alquileres y demás prestaciones accesorias devengadas entre los meses de marzo y diciembre de 1985, dispondrán de un plazo de sesenta días a partir de la vigencia de esta ley, para efectuar el pago de las sumas que adeudaren más el 10% (diez por ciento) de su importe por concepto de única indemnización al actor por intereses y demás gastos causídicos. Igual beneficio podrán solicitar aquellos arrendatarios que optaren, dentro del mismo plazo, por pagar los alquileres y demás prestaciones accesorias que adeudaren, en la forma siguiente: a) Si se adeudaren hasta tres mensualidades de alquiler el pago podrá efectuarse en seis cuotas con más el 30% (treinta por ciento) de su importe por concepto de única indemnización al actor por intereses y demás conceptos establecidos en el literal anterior. b) Si se adeudaren más de tres mensualidades de alquiler el pago podrá efectuarse en doce cuotas, con más el 40% (cuarenta por ciento) de su importe por los mismos conceptos establecidos. Las cuotas serán mensuales, iguales y consecutivas e indivisibles con el pago del alquiler, quedando en suspenso el juicio mientras se paga lo adeudado. Si el inquilino se atrasare dos meses en el pago del alquiler y la cuota por atrasos, caducará el beneficio y el arrendador podrá continuar los procedimientos. Los arrendatarios de fincas con destino a casa-habitación que hicieran uso de la facultad que les acuerdan los incisos precedentes, podrán solicitar la suspensión del lanzamiento y ejercer el derecho que les acuerda el Capítulo X del decreto-ley 14.219, de 4 de julio de 1974. Los arrendatarios de otros destinos que no fuere el de casa-habitación podrán solicitar la suspensión del lanzamiento por el término de un año. Exceptúanse de los beneficios establecidos en el presente artículo los juicios promovidos por la Contaduría General de la Nación contra los malos pagadores. (*)

Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo precedente, facúltase a los arrendatarios y subarrendatarios cuyos alquileres fueron reajustados entre el 1º de marzo y el 31 de diciembre de 1985 y respecto de los cuales no exista intimación de pago por los conceptos expresados en el artículo anterior, a pagar los alquileres y demás prestaciones accesorias de conformidad con lo que a continuación se expresa: A) Si se adeudaren hasta tres mensualidades de alquiler el pago podrá efectuarse en seis cuotas, con más el 20% (veinte por ciento) de la suma adeudada por concepto de intereses. B) Si se adeudaren más de tres mensualidades de alquiler el pago podrá efectuarse en doce cuotas, con más del 30% (treinta por ciento) de la suma adeudada por concepto de intereses. Todas las cuotas serán mensuales, iguales y consecutivas y deberán ser satisfechas indivisiblemente con el alquiler mismo. En caso de optar por este beneficio, deberá comunicarlo al arrendador dentro del plazo de treinta días corridos siguientes a la fecha de vigencia de la presente ley por acta notarial, telegrama colacionado u otro medio escrito fehaciente. De no hacerlo en dicho plazo, caducará dicho derecho.

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(Suspensión de lanzamientos). Súspendense hasta el 30 de junio de 1986, los lanzamientos contra los ocupantes, a cualquier título, de los asentamientos colectivos marginales ("cantegriles"), sin habilitación municipal de construcciones existentes a la fecha de vigencia de la presente ley. Contra el decreto de suspensión del lanzamiento podrá interponerse el recurso de reposición.

A partir del 1º de enero de 1987, los reajustes del alquiler de las fincas con destino a casa-habitación (artículos 14 y 15 del decreto-ley 14.219 de 4 de julio de 1974 y sus modificativas) se aplicarán a razón de un tercio del respectivo índice durante el primer cuatrimestre, de dos tercios durante el segundo cuatrimestre, y del cien por ciento durante el tercer cuatrimestre.

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(Lanzamientos de arrendatarios inscriptos en el RAVE). La inscripción en el Registro de Aspirantes a Viviendas de Emergencia (RAVE), importará de pleno derecho, la suspensión del lanzamiento decretado hasta tanto le sea adjudicada al inquilino la ocupación de una vivienda, en venta o en arrendamiento, por parte del Banco Hipotecario del Uruguay. El Banco Hipotecario del Uruguay podrá ofrecer un préstamo al inquilino para adquirir la vivienda que ocupa si el propietario estuviere dispuesto a enajenarla. El ofrecimiento se efectuará con sujeción a las siguientes bases: 1º) Que el precio sea fijado por el Banco, previa tasación que éste realizará del inmueble. 2º) Que el propietario acepte dicho precio y las condiciones en que el mismo le será pagado. El arrendatario dispondrá de un plazo perentorio de 10 días hábiles a partir de la notificación para expresar su consentimiento. En caso de silencio o respuesta negativa, caducará automáticamente su inscripción en el RAVE y el Banco lo comunicará al Juzgado correspondiente con arreglo al artículo 91 del decreto-ley 14.219, de 4 de julio de 1974. La caducidad referida en el inciso precedente no operará en los casos en que el arrendatario acreditare ante el Banco Hipotecario del Uruguay no poseer los ingresos suficientes, a criterio de la Institución, para hacer uso del crédito que se le concede.

(Notificación a fiadores). En todos los arrendamientos en que se hayan constituido o se constituyan garantías personales, toda vez que el arrendatario adeude el alquiler correspondiente a tres meses vencidos, los arrendadores deberán notificar esta situación a los fiadores. La notificación se efectuará mediante telegrama colacionado u otro medio auténtico, cuyo importe estará a cargo del arrendatario o del fiador en su caso. A estos efectos, el fiador deberá dejar constancia en el contrato de su domicilio real. El arrendador no podrá accionar contra el fiador por cobro de arrendamientos mientras no acredite haber cumplido dicha obligación. Realizada la notificación después de los diez días de vencido el plazo establecido en el inciso primero, el arrendador no podrá reclamar al fiador intereses y reajustes. Los fiadores o codeudores de inquilinos malos pagadores podrán ejercer la acción de desalojo con el plazo y el procedimiento previstos en el artículo 48 del decreto-ley 14.219, de 4 de julio de 1974, una vez que hayan hecho efectivo el pago de lo adeudado al arrendador.

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(Excepciones). Las disposiciones de esta ley no se aplicarán a los casos previstos en los artículos 2, 28 y 114 del decreto-ley 14.219, de 4 de julio de 1974.

(Limitaciones probatorias). A los efectos de la aplicación de los artículos 16 a 19 y 63 del decreto-ley 14.219, de 4 de julio de 1974, y del artículo 7 de la presente ley, no regirán en vía judicial las limitaciones probatorias establecidas en los artículos 25 del decreto-ley 15.322, de 17 de setiembre de 1982, y 47 del Código Tributario.

(Registro de la Propiedad Inmueble Urbana y Suburbana). Cométese a la Dirección General del Catastro Nacional y Administración de Inmuebles del Estado, el Registro de la propiedad inmueble urbana y suburbana. En dicho Registro deberá constar toda la información necesaria para determinar la situación ocupacional de esos inmuebles. Los propietarios dispondrán de un plazo de 90 días para inscribir sus inmuebles a partir de la fecha de publicación de la reglamentación, o de la fecha de adquisición si fuera posterior a la de la citada publicación. La inscripción verificada dentro del plazo, será gratuita. Si se realizara vencido el plazo, se abonará la sanción que determine el Poder Ejecutivo. Los propietarios de inmuebles urbanos y suburbanos, no podrán, sin exhibir el certificado de inscripción, realizar ninguna gestión administrativa o promover acción judicial contenciosa referente a sus inmuebles urbanos y suburbanos. El certificado de inscripción se expedirá en forma simultánea a la presentación del interesado ante el Registro que se crea. El Poder Ejecutivo reglamentará esta disposición dentro de los 90 días de la fecha de promulgación de esta ley.

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Las disposiciones de esta ley son de orden público.

Esta ley entrará en vigencia a partir de su publicación en dos diarios de la capital.

Comuníquese, etc.