Ley de desalojos

La acción de desalojo se acuerda: A) Al locador, sublocador o titular de un derecho real de goce en los bienes inmuebles. B) Al acreedor anticrético.

(*)

En todos los casos el demandado deberá manifestar, al notificador de la acción, si en el bien a desalojarse existen subarrendatarios y, en caso afirmativo, indicará el nombre y domicilio. El Juzgado, de oficio, dará conocimiento a los designados de la acción deducida. La sentencia o señalamiento del plazo se hará saber en igual forma, y el plazo se computará desde el día siguiente ha notificación a los subarrendatarios. En todos los casos se colocará también una cédula en lugar visible del inmueble. En el caso que el demandado no diere los nombres y domicilios de los subarrendatarios, o éstos estuvieran domiciliados fuera de la sección judicial en que está ubicado el inmueble, el juicio seguirá su curso sin la notificación a éstos. En el primer supuesto de este inciso el demandado será responsable, para con los subarrendatarios, de los daños y perjuicios que su actitud les cause. Si la notificación fuere por cedulón el notificado o intimado podrá, dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes, hacer en los autos la manifestación.

El subarrendatario no podrá invocar más derechos que los que le corresponden al arrendatario o inquilino originario, y sólo será tenido como parte en el juicio cuando oponga excepciones relativas al plazo que deba señalarse para el desalojo y al sólo efecto do la resolución de dichas excepciones. Durante el juicio de desalojo las partes podrán pedir la inspección ocular del bien al sólo efecto de comprobar la existencia y estado de las mejoras.

Si el Juez sentencia mandando hacer efectivo el desalojo por haberse cumplido el término estipulado en el contrato, tratándose de toda clase de inmuebles, con excepción de las fincas o predios a que se refiere el artículo 7.°, el plazo será de seis meses. En los casos del inciso anterior, si no se hubiese estipulado término para el arrendamiento el plazo será de un año. (*)

En los contratos escritos o no, de arrendamientos para una explotación agrícola, de granja o de producción de leche que no estipulen plazo, o que estipulen uno menor de cuatro años, se entenderá siempre que el locatario tiene derecho a considerarlo realizado por el término de cuatro años a contar desde la ocupación del predio, en caso de que no haya contrato escrito debidamente registrado, pues si lo hubiera, el plazo se contará para el comienzo del arrendamiento, desde la fecha en que el contrato fué escrito. La duración mínima de los contratos para los subarrendatarios será únicamente la que corresponde según el derecho del arrendador originario. El locatario que renunciara al derecho que se le acuerda por los incisos anteriores deberá, seis meses antes de vencerse la anualidad, notificar su renuncia al locador por medio del Juez de Paz de la localidad o por acta notarial. Si así no lo hiciera, el contrato subsistirá durante el año siguiente y así sucesivamente, hasta completar los cuatro años. (*)

En todo arrendamiento para explotación agrícola, granjera o de producción de leche, el plazo para el desalojo será de un año, a contar del 30 de abril siguiente al de la fecha de la intimación. (*)

Los plazos prefijados en los artículos precedentes beneficiarán a los ocupantes buenos pagadores.

En caso de desalojo por mora en el pago del arrendamiento, el Juez concederá un plazo de veinte días como mínimo, y apreciando las circunstancias podrá extenderlo hasta cuarenta días; pero tratándose de predios agrícolas (artículo 7.º) dicho plazo podrá ampliarse hasta el 30 de Abril más próximo. Tratándose de predios destinados a la ganadería, el plazo referido podrá ampliarse hasta noventa días. La misma regla se aplicará, mediante sentencia ejecutoriada, que declare resuelto el contrato por incumplimiento de parte del arrendatario.

Considérase incurso en mora, el arrendatario que no pague el alquiler o renta dentro de los diez días inmediatos siguientes a la intimación judicial. Esta no podrá ser hecha sino diez días después de aquel en que el pago debió efectuarse.

Sustitúyense los artículos 1253 del Código de Procedimiento y 1816 del Código Civil, en la siguiente forma: Si se hubiese estipulado plazo y el arrendatario no abonase el alquiler o renta, previa la intimación correspondiente (artículo 10) podrá demandarse la resolución del contrato con la sanción que establece el inciso 1.° del artículo 1823 del Código Civil siempre que se le adeuden dos períodos de alquiler o renta, si el pago es períodos que no excedan de tres meses; pero si la paga fuese por períodos mayores, bastará que el arrendatario no pague uno solo para que se pueda pedir la resolución del contrato.

En los casos de rescisión o resolución de contratos de arrendamiento o medianería, el juicio de seguirá de acuerdo con lo que establece el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Queda derogado el inciso 2.° del indicado artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

La acción directa que se acuerda por el artículo 1.°, inciso B) con noticia del locador, sólo podrá ser ejercida cuando por la mora del arrendatario preexistente se perjudique el derecho del acreedor anticrético . E1 locatario podrá desinteresar al acreedor y quedará legalmente subrogado.

Si vencido el término convencional o legal del arrendamiento el arrendatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, siempre que el arrendador solicite su desalojo dentro de los treinta siguientes al del vencimiento del contrato, regirán los plazos establecidos en el inciso 1.° del artículo 5.°; pero si el desalojo se solicita después de vencidos aquellos treinta días regirán los plazos del inciso 2.° del mismo artículo.

Las garantías personales o reales constituídas por terceros no se extenderán a las obligaciones que resulten de la continuación del arriendo fenecido, pero sí a las exigibles durante los términos de esta ley concede para el desalojo, computados desde el día siguiente al del vencimiento del contrato.

Se duplicarán los plazos cuando se trate de fincas destinadas a servicios de asistencia o instrucción, públicas o privadas.

Tratándose de los personas designadas en el inciso B) del artículo 2.° el plazo del desalojo será de quince días.

Decláranse nulas por contrarias al orden público en los contratos que se celebren desde la promulgación de la presente ley las siguientes cláusulas: A) La renuncia anticipada a los plazos y derechos que establecen los artículos precedentes. B) La cláusula del contrato de locación o derecho de goce en inmuebles a cualquier título que prohíba la habitación a menores bajo patria potestad, pupilos o bajo cuidado de ocupantes. C) La que eleve el alquiler durante el plazo legal pare el desalojo. D) La prórroga anticipada de competencia de los Jueces de Paz y la estipulación de que se cae en mora por el solo vencimiento del plazo para la paga. E) En la explotación agrícola o agropecuaria la cláusula que obligue al colono a contratar con el arrendador o persona determinada sobre recolección y enajenación de los frutos. No obstante, podrán las partes contratar libremente, de acuerdo con el derecho común, sobre mejoras. F) La que descargue en el arrendamiento la obligación de pagos de impuestos que después del contrato se creen sobre el inmueble ocupado. G) La que prohíbe destinar a la explotación agrícola o granjera hasta el 15% del área arrendada, cualquiera sea el destino principal estipulado en el contrato. Cuando el destino principal sea el de producción de leche el mínimo legal de cultivo a que tiene derecho el arrendamiento ascenderá al 35% del área arrendada.(*)

Si pasados los plazos señalados para los desalojos por los artículos precedentes no se hubieran efectuado se procederá, a petición de parte, a lanzar al ocupante a su costo. No obstante, tratándose de fincas-habitación, el Juez tendrá la potestad en caso de enfermedad o fuerza mayor justificada, para aplazar el lanzamiento hasta quince días como máximo.

En los juicios de desalojo, conjuntamente con la intimación, el Juez citará al demandado para que oponga cualquier excepción que tenga, dentro de diez días hábiles y perentorios. Si no se produjeran excepciones, quedará terminado el juicio sin ningún otro trámite y el plazo para el desalojo se contará desde el día siguiente a la intimación. Si se opusieran excepciones, se procederá con arreglo a los artículos 889 a 893 del Código de Procedimiento Civil. En estos juicios solo será apelable, además del auto a que se refiere el artículo 890 del Código citado, el que no haga lugar a la apertura de la causa a prueba y la sentencia definitiva. Las sentencias en segunda instancia causarán ejecutoria. Contra las providencias ulteriores a la sentencia definitiva, no se admitirá el recurso de apelación. (*)

El actor podrá acumular a la acción de desalojo la ejecutiva por cobro de arrendamiento y a su pedido, el Juez, al decretar la intimación, librará mandamiento de embargo sobre los bienes embargables del deudor. Trabado el embargo se seguirá el juicio por cobro de alquileres, en pieza separada y por la vía ejecutiva salvo en cuanto al plazo para oponer excepciones que, en los Departamentos de campaña, se extenderá a diez días perentorios. No obstante, adeudándose servicios de alquiler o arrendamiento aun antes de la intimación (artículo 10), podrá el actor pedir se decrete embargo preventivo, mediante sumaria información que acredite que el arrendatario o inquilino intenta extraer los bienes sujetos a privilegio (artículo 2370, inciso 4.° del Código Civil. En este caso el plazo a que se refriere el artículo 842 del Código de Procedimiento se computará desde el día inmediato siguiente a los señalados en el artículo 10.

En el juicio de desalojo, rescisión o resolución del contrato o cobro de alquileres conocerá el Juez de Paz respectivo, siempre que el precio del arrendamiento no exceda de ciento cincuenta pesos mensuales o su equivalente, y, en todos los casos tratándose de ocupantes a título precario. En el desalojo de los ex condueños es competente el Juez de Paz respectivo cuando el aforo del bien para el impuesto inmobiliario no exceda de mil pesos. Los Jueces a que se refiere el artículo 88 del Código de Procedimiento Civil conocerán en método escrito cuando el monto de la demanda por arrendatario exceda de doscientos pesos. En todos los demás casos conocerá el Juez Letrado Departamental que corresponda.

En los predios destinados a explotación mixta se atenderá, a los efectos de esta ley, el destino principal.

En los casos en que el propietario autorice expresa o tácitamente la explotación mixta se considerará principal el destino agrícola, a los efectos de esta ley, si la tercera parte del predio, por lo menos, se destina a agricultura. Se entenderá que existe consentimiento tácito si dentro del año de iniciada la explotación agrícola el propietario no hubiese manifestado su oposición por notificación judicial o acta notarial.

En todos los casos en que medie oposición al plazo señalado por el Juez, motivada por el destino de la finca (artículos 16 y 13), dicha oposición deberá ser deducida como excepción perentoria dentro del plazo establecido al efecto.

Modifícase el numeral 6 de los artículos 2363 del Código Civil y 885 del Código de Procedimiento Civil en la siguiente forma: "Los utensilios del deudor, artesano o trabajador del campo, necesarios para su trabajo individual. Tratándose del trabajador del campo, además: un arado, una sembradora, una cortadora, una rastra, un vehículo, una yunta de caballos con los arneses correspondientes, una yunta de bueyes, una vaca, dos cerdos, los animales menores y aves para el consumo de la familia durante un año y la semilla de la cosecha anual próxima en una cantidad que no exceda de la necesaria para el cultivo de una chacra de cincuenta hectáreas. El beneficio que acuerda este inciso no podrá invocarse contra el vendedor en su reclamación del predio de las cosas que se declaran inembargables".

En los juicios de desalojo las costas y expensas de la intimación del pago o desalojo serán de cargo del actor; pero, en caso de reincidencia en la mora del arrendatario (artículo 10) o si hubiera contienda regirá en lo pertinente el artículo 688 del Código Civil.

A los efectos de los términos de desalojo, no tratándose de inmuebles destinados a explotación agrícola o granjera, se considera que no existe contrato escrito cuando el término no sea mayor de seis meses.

Sustitúyense los artículos 1782 y 2040 del Código Civil en la siguiente forma: "Artículo 1782. El arrendamiento no podrá contratarse por más de quince años. El que se hiciere por más tiempo caducará a los quince años. Artículo 2040. El marido, con el consentimiento de la mujer, podrá contratar el plazo máximo fijado por el artículo 1782. Si la mujer estuviera imposibilitada de manifestar su voluntad se aplicará lo dispuesto en el inciso 2.° del artículo 2037."

Las disposiciones de la presente ley relativas a los arrendamientos serán aplicables a los aparceros medianeros.

Tratándose del comodatario o de tenedores precarios de bienes muebles, la restitución podrá ser exigida, en los casos de los artículos 2219, 2225 y 2234 Código Civil, por el procedimiento del juicio de entrega de la cosa (artículos 1309 y siguientes del Código de Procedimiento). Pare los arrendatarios de bienes muebles se seguirá el mismo procedimiento, pero el plazo de la intimación será el que corresponda de acuerdo con el artículo 1788 del Código Civil. Las sentencias de segunda instancia causarán ejecutoria en lo que se refiere al juicio determinado en este artículo, así como en el del artículo 21.

Los plazos del artículo 5.° serán reducidos a la mitad cuando se trate de propiedades que deban expropiarse y de las afectadas por el impuesto a la edificación inapropiada. (*)

Procede la reforma de los plazos señalados en la intimación, si el arrendatario moroso, dentro del término acordado, consignare el importe de los arrendamientos devengados, los intereses legales y las costas del juicio. La consignación deberá hacerse constar por diligencia en autos. Con la citación del actor, el Juzgado ampliará el plazo hasta completar el que corresponda a buen pagador, computado desde que empezó a correr de acuerdo con la intimación primitiva. Si acordado el plazo máximo a un locatario por haber pagado el alquiler o arrendamiento, y durante el plazo fijado no lo hiciere, previa la intimación (artículo 10) tendrá igual derecho el actor para pedir la reducción del plazo y en este caso regirá el artículo 9.°. En los casos de este artículo el Juzgado resolverá, por expediente, sin otro trámite y del fallo no habrá recurso alguno. La reforma del plazo señalado se decretará por una sola vez en cada caso.

Tratándose de predios de ganadería ningún lanzamiento podrá hacerse efectivo sino después del 31 de Enero de 1928 y tratándose de predios agrícolas, después del 30 de Abril del mismo año.

Comuníquese, etc.